商铺销售策划方案（精选7篇）
商铺销售策划方案 第1篇
第一部分：项目商业经营规划
一、整体商业定位
商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!!
二、项目主题概念提炼
商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一：“城市客厅”——人气
业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二：“城市休闲生活广场”——氛围
城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三：核心区的时尚中心——活力
三、商业功能定位
打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：
功能
百货
超市
餐饮
娱乐
休闲
服务
修理
商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金
对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。
四、商铺布局及销售方式建议
方法一：规定业态分布
1)布局方式
对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。
业态分布表
楼层
一楼业态眼镜、珠宝、皮装、电子专卖
二楼
三楼
四-六楼
2)特点主题性专卖店主题性专卖店外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心
以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。
方法二：分割式销售
分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。(具体分割方式另行拟订)
1)商铺分割的原则
(1)主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
(2)人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
(3)科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
2)特点
分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。
建议：
根据上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。
五、项目商业营运规划
(一)项目商业营运规划原则
1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;
2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态;
3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果;
4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割;
5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面;
6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营;
7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑;
8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成;
9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯;
10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。
(二)项目商业营运规划
1、统一招商
——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。
2、“出租过度，最终出售”的收益模式
——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整和市场
——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体;
——整和市场空间，进行合理商品布局;
——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商;
——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广;
4、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢;
——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力;
——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;
——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售;
第二部分：招商及销售策略
一、项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动
态营销可以使企业永远立于不败之地。
二、项目招商销售总策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;
3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户;
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。
三、商业氛围营造
——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。
——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。
——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。
四、价格策略及租金预估(略)
五、目标商户及客户设定与选择
1、目标商户群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
2、目标购买人群
√本地集团与企业
√全国性或地区级连锁店
√品牌店、专卖店、主题店
√本地个体私营业主
√有投资意向的本地人
3、目标商户确定原则
√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁;
√先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分：销售实施方案
一、项目招商目标
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体;
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。
第二目标主力店以民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)、经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
二、招商与销售流程
1、目标商户群的确定;
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力;
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议;
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;
7、对已经签定租赁协议的商铺进销售;
8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境;
9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
三、商铺推广方案
(一)推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为：“您的财富源泉——风尚国际”
(二)推广方式及渠道建议
1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动
A、开盘前
1)让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传;平面广告强势宣传适时制造气氛。
2)软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。
3)媒体广告
B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
四、招商及销售费用估算
1、装修费用
2、硬件投入
3、商场公共设施及广场投入
4、推广费用
五、招商及销售进度安排
项目销售期定为.10.28-.1.28，销售率预期为80%
商铺销售策划方案 第2篇
根据2012年1月8日，民众房产何总与飞翔策划徐总在项目营销会议上的决议，现就吉祥花苑4号楼一楼商铺销售方式，价格，铺面划分方案如下。一、二、销售方式：直接销售，无返租； 铺面划分：
由民众房产公司出具铺面划分方案，现一楼共分29个铺面，其中外街16个，里街13个；具体图纸附后；
铺面106、107号销控暂时不作销售。
三、工程变更部份：
1、观光梯如果保留，其在一层的开门方向由原设计方案在铺内开门变为在 沿街在开门；
2、在楼体西、南、北三面增加2.4米宽通廊；
3、原为附一楼预留扶梯位置需做平；
四、价格政策
1、外街铺面均价12000左右；
2、里街铺面均价6500左右；
3、具体每个铺面价格见附表；
4、此价格为实收均价；
五、折扣：一次性95折，按揭98折；
六、按揭政策：5成5年至十年，具体按揭时限及条件请民众房产公司与银行确认；
七、销售时间：方案一经确认，次日即实施；
八、销售物料：为配合销售，建议做宣传单页5000份，设计方案由飞翔公司负
责，制作由民众公司落实。
湖南飞翔营销策划有限公司吉祥花苑项目组
产权式商铺销售的风险 第3篇
摘要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。
关键词：产权式；商铺；风险
中图分类号：D923
文献标识码：A
文章编号：1006－8937(2009)16－0060－02
产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。
这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。
对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。
为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，国家颁布了相关法规，但由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面。
1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施
在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。
2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机
拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m2的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。
商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。
对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大。
3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险
带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次。回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。
4承诺租金的租期已满，未来呢的租金未知，投资回报难以收回
在售后包租或变相售后包租的销售中，购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租赁期限长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低名购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房者的投资何时能收回将是未知数。
5结语
商铺返租销售方案1.14 第4篇
一． 方案描述：
方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。
方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。
投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2:8分成。方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。二． 推出本案的目的： 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。
2.置恒新天地步行街目前还未形成，“买铺自愿，出租自便”的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层 二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。
三． 详细方案（个人建议采用方案1）1.置恒新天地步行街
一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。
二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。2.执行方法
（1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为6%。四． 返租形式
返租年限：5年。返租形式：前两年一次性返还，在签合同时即买即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三个月支付给购房户（以合同签定时间为准）。
五． 已成交客户策略
1.对已经成交客户在签商品房买卖合同时，采用集中返租的政策。
商铺销售推广策划 第5篇
一.本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机
SWOT分析
优势
1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。劣势
1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。机会
1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。风险
1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析
（一）消费者人群
1、武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主
3、项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。(二)购买者人群
1、市区及乡镇投资客
考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2、现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制
三、商铺定位分析
1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商； 整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；
（二）招商销售总策略 招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略 1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
四、商铺营销实施策略
市场预热期：2014年10月1-5日
以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。排号认筹期：2014年10月10日
利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。
公开发售期：2014年10月20日
商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2014年11月—12月
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
清盘期：2015年1-3月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
五、商铺的营销推广方案
(一)、商铺命名：
壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街
(二)、推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理 等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：
壹号府邸时尚风情商业街
武陟创富新商机
(三)、推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动 A、开盘前
让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作 建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
六、营销推广主题
项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。
营销推广总主题：
壹号府邸风情商业街
全新创富商机
营销形象主题语：
掀起金涛富浪
商铺销售话术 第6篇
商铺话术 一句话杀死你的客户你商铺的未来的价值大多是给你小孩在享受的。您的朋友对您的新房子是很看重的别买一个以后都没有影响力的楼盘说出去没人知道。。。首先面对高端客户必须明白他们所关注的三个重点
1、你的产品是否能让我的钱生钱增值问题包括增值的幅度与增值的速度以及增值后变现的能力
2、周边的项目这么多为什么非要买你这个项目项目的唯一性
3、以上两点你都没有满足我但是买你这儿对我的小孩有很大的好处好吧我买了。但凡购买商铺的客户无疑就是冲着第一点来的“投资的收益”是他们的唯一关注。那么接下来我让我们如华尔街的投资分析家一样当着客户的面来做一道算术题
1、所有固定资产的投资者们都知道在这个市场上无论是产权式酒店、产权式商铺还是写字楼之类的带租约出售的投资商业物业第一年的收益能达到8是一个良好的收益标准12年收回成本这一点一定要得到客户的首肯
2、我们假使奥莱小镇的门面100万记住是总价100万不管单价是多少不管面积是多少。那及格标准情况下我们希望得到的租金收入是8万一年一个月6700元说实话现在还达不到那么首年要求低一点我们将回报砍半4个点一个月租金3300元其实目前周边的临街门面已经与这个水平车不多了但是您作为一个稳健的投资者一定需要一个保守的回报预测好吧我们将回报再砍一半2个点月租金1700元一个月这样的租金您觉得靠谱吗我告诉你这样的租金您说出去来租你们面的人会把你的门都挤破。绝对靠谱逐步推敲这一步必须得到客户的肯定
3、我和尊敬的客户您都知道为什么市场上有这么多带返租的东西您不喜欢因为表面承诺的返租再高也是开发商在贴钱而沿街门面的最诱惑人的地方就是租金的递增速度非常恐怖投资者们有句老话“跑不过刘翔没关系一定要跑过CPI”沿街门面的租金递增是以绝对速度超越这个增速的。
4、第二年的租金翻一倍3500元一个月有问题没有当我们到了第二年的时候我们项目周围已经到了什么地步了呢一年后奥莱小镇的一期已经全部竣工交房甚至有人入住了环球奥特莱斯已经开业众多的商家已经入驻并开始经营周边的人流量已经开始显著增加面对这样的环境您觉得您的这上下三层加起来100多个平方的高配置门面一栋整房租一个月连3500都不值吗而且这个时候我们二期的裕田百货和大型超市还没有入住这个时候来周边血拼的人们虽然买到了他们想要的高端商品然而逛街想喝口水、买点小吃的地方确实很少您去过野生动物园吧周围的门面很不正规但是都已经出租出去了几乎清一色的超市便利店因为有了需求市场自然就会有还有想赚业主钱的装修公司建材公司都迫不及待的想租您的门面呢。可以很明显的预见到一年后这里的门面按照4个点的出租是绝对绝对没一点问题的。
5、第三年到了这个时候奥莱小镇的别墅区已经基本成型业主相继入驻更重要的3个点您一定也注意到了两年的调整期已过望城县撤县改区的工作已经成为实际那是的望城已经正式成为了长沙的第六区了两年的培育期已过盛大的环球奥莱已经成在市场上正常的运行了的航母级别的购物公园人声鼎沸的局面已经来临啦两年的市区规建已过地铁四号线已经开始动工了对面那个叫做“环球奥莱”的地铁站口已经开始封闭施工了这三大点就想飞船上的三个火箭推进器一样会推着你的门面价格放肆彪升到时您自己每半年转个手转个转让费都下不得地了咧。。这么大个门面租7、8千真的是随随便便的事。。难道不是吗也就是说从第三年开始就是已经再按照8个点回报进入利润期了那我再来做一个非常保守的估计假如您这以后门面都不在涨租金加上前两年的时间您总共才用了14年的时间回本已经超出市场上很多烂门面的回报了起码已经超越望城县的大部门门面了。当然我们都知道往后每年都按照当初买门面的价格的8来收租金是绝对不可能的啦。您说是不是啊呵呵再次从客户口中得到肯定答复此时客户一旦提出下列几个关键问题说明客户的注意力已经被你成功的从价格上引到了周边发展前景的可能性上了如果做到这一步恭喜你基本上就已经成功了
6、此时客户可能会问环奥真的做得起来吗地铁真的那么快就修的好吗你们的房子到时候真的有那么多人买吗买了的人如果都是投资的会有人住吗等等。这些问题的出现是必然的我们只需要运用卖奥莱小镇别墅的说辞很有底气的告诉客户您说的那些问题要出现的可能性几乎为零。那是不可能的事情。。
商铺报警联动系统解决方案 第7篇
【关键词】联网；报警系统；保障；作用；实施方案
一、概述
商铺联网报警系统充分发挥“110”报警中心的功能，扩大报警受理面，使之从现在的电话拨打报警增扩至“区域系统”自动报警，从而进一步完善商铺安全防范报警体系，提高社会的整体防范能力，满足商铺安全保障的需要，创造更加良好的社会治安环境。
二、商铺联网报警系统简介
（一）联网报警系统基本实现原理
标准的联网报警系统分为三部：用户端设备、信道、报警中心设备。如下图：
（二）用户端设备及其作用
用户端联网设备主要包括：联网报警主机、红外探测器、门磁、紧急按钮、烟雾探测器、燃气泄露探测器、红外对射探测器、红外栅栏无线探测器、卷闸门离合传感器等无线以及有线配件。
（1）联网报警主机有两种状态：布防警戒状态和撤防待机状态；可以接收探测器设备发送的报警信号（通过无线方式和有线方式），在布防状态下联网报警主机会自动通过公共电话网络向联网报警中心发送报警报告以及报警信息、布撤防状态信息。
（2）红外探测器分为幕帘和广角两种，它会发现探测范围内的移动的物体（有热辐射），并向报警控制主机发送电子信号。当防范范围内无人，报警控制主机处于布防警戒状态时，一旦有人非法入侵，红外探测器会立即发现并向报警控制主机发送电子信号，报警控制主机向报警中心发送报警报告，达到防止盗贼入侵的目的。
（3）门磁安装于门上窗上，当门、窗在布防状态下被非法打开时，会引起门磁状态的变化而发生报警。
（4）紧急按钮：紧急按钮相当于一个开关，用于改变报警回路的状态，达到报警的目的，使用简捷方便有效。
（三）信道及其作用
联网报警系统是通过公共电话网来进行传输信息的，性能稳定，传输报警信息及时可靠，也是现今采用的比较多、比较成熟的一种联网方式。它主要是起到一个媒介的作用，把接警中心与终端报警主机联为一体，使接警中心能及时准确地接收到前端设备上报的信息，完成整个系统的运作。
联网报警系统的传输联网方式有多种：公共固定电话网络、CDMA无线网络、互联网宽带网络、3G网络。可根据实际条件以及要求、市场来选择合适的联网方式。
（四）联网报警中心设备及其作用
联网报警中心的核心部分是计算机接警管理软件，它决定了中心的基本功能，同时接警服务器、终端联网防盗报警主机、防盗报警配件等设备的选择也同样影响着中心的综合性能。大型智能网络管理平台，属于智能计算机接警管理软件，是最新版的接警管理系统软件。
接警平台适用安定保协议的系列报警主机联网，同时适用于其他各种协议的报警主机。使用中文Windows Server操作系统，窗口的操作简单易用，用鼠标以及键盘做功能选择和操作，便于管理以及维护。
（五）联网报警系统平台特色
·使用SQL server 2000/2005 数据库系统，更大容量，更高可靠性；
·TCP/IP网络信息传输，更便捷，更安全；
·支持多台接警中心硬件平台的协同工作，易于扩展；
·产品易于远程维护，升级，更新；
·采用先进的语音卡技术对于今后业务扩展及其方便（8路，16路，30路，60路，120路，240路）
·通讯技术与语音技术相结合；
·接警卡面板有状态灯提示；
·支持报警代码警情自定义，以及四种报警显示方式
·客户资料可编辑/打印/导出等维护功能
·语音催促客户交费、停止、恢复对客户的服务。
·月租不足提醒、月租不足警告、暂停对客户的服务
·系统用户密码经过多重加密，保证用户安全，支持多用户权限管理
·增加数据库备份、恢复和操作日志记录功能，防止数据遭到恶意破坏
三、总体方案
系统分为前端信号采集设备、传输网络、报警中心平台及输出三部份。其中前端信号采集设备包括红外、烟感、气感、门磁、视频、电话等。传输网络包括运营商提供的互联网接入、无线网络、PSTN（传统有线电话网络）三种方式。报警平台包括报警中心的硬件设备及报警软件，以及报警内容提醒的屏显、声光、短信等通知。
针对用户的需求，准备带视频监控的联动报警系统方案及普通联动报警系统两种方案，其中带视频监控的报警方案能有效的拍摄下事件发生时的情况，对事件记录较为详细，但费用投入要高，不带视频也能达到报警的效果，只是不能拍摄下发生的事件，但价格相对便宜，供用户自由选择。
（一）报警中心
报警中心设接警计算机服务器一台、电脑显示器一台、外接音响一套，负责接收、记录、处理和显示前端联网报警设备的各项信息报告。
接警中心软件使用智能管理平台，具有强大的管理功能，除了根据需要进行相关的数据统计打印以外，还有电子地图显示功能、自动语音催促客户交费等功能。接警中心可以第一时间了解报警的具体位置、具体警情，报警点客户的详细资料，可以统一指挥调度，大大缩短出警时间，更有效的打击犯罪分子，保卫群众的财产和生命安全。
（二）系统工作流程
报警中心根据报警单位的险情等级或实际情形决定是否加以支援或进行一些其他处理；由报警中心调动附近警力进行支援。
接警计算机接收到报警信息后，在其显示器窗口弹出报警信息、发出警报客户的详细资料，（联动视频的可看到终端客户那的周边实时视频图像）并以声、光等形式通知接警人员，同时管理计算机在地图上显示报警用户的位置，接警人员可以根据需要调度人员车辆出警，了解了详细的警情，非常便于接警中心统一指挥调度。
（三）商铺联动报警优势
商户都希望自己的门市永远不发生一次被盗窃的现象，且希望花最少的钱达到这个目标。
“商铺联动报警”设备的功能是：全部与平台联网，当有歹徒进入某个门市的时候，值班民警立即可以在值班室的电脑屏幕上直接看见该歹徒在商铺内的全部影象。系统在歹徒入室的刹那，启动射灯，语音恫吓声响起，警号声炸响，安保人员可以远程对着歹徒喊话，也可以直接过去擒之。还可以把视频在本地电脑上录下来当证据。由于有射灯，一方面可以威吓歹徒，一方面保证图象在深夜格外清晰。
全部互联网连接，运营商所打造专业化的网络环境，保证其系统网络运行流畅，为数据的实时传输增加保障，并且保证设备的正常运营与维护，杜绝了由于设备和网络故障造成的人生安全和财产损失。
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