房地产联合代理利与弊

房地产联合代理利与弊（精选6篇）

房地产联合代理利与弊 第1篇

房地产代理公司利与弊

 可以从代理商自身的优势说起，代理商的优势是：

1、代理商拥有庞大的市场信息及资源

代理商在操作楼盘的时候，往往会花很大力度去调查市场上一些竞争对手的情况；也会不定期通过一些调查问卷做民意调查。收集回来的信息日积月累，逐渐形成一个庞大的信息库，通过信息库能够比较准确的分析潜在客户意愿，对地产项目前期选址、开发物业的类型和户型选择、准确市场定位、价格定位等多方面有很大作用。

2、代理商有丰富的销售管理经验和专业的销售团队

一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

3、代理商有广泛的合作单位和社会关系

代理商在以往有越多的操盘经验，他们的社会关系就越广泛，因为在操盘过程中会跟政府相关部门、建筑商、监理单位、广告商、产品供应商、模型制造单位等多个与房地产相关联的行业打过交道，社会资源丰富，代理商可以通过这些资源为开发商寻找更好的合作伙伴，有助代理商提升自己的附加值。

4、代理商拥有庞大的客户资源——代理商的核心优势。

市场上的代理商一般都会有房地产中介营业网点，他们同时为地产的二级、三级市场服务。中介网点往往能收集到大量的求购信息，这些信息包括购买一手和二手楼的求购者，这些都是现实的购买者。此外，代理商在以往操作的楼盘中，也曾经服务过万甚至过十万、百万的购房者，同时保留下大量的购房者信息，而其中很大一部分购房者，可能未必在以往的楼盘中成交，这就给代理商积累下庞大的潜在客户资源。这些客户资源就是代理商手上最有力的筹码，也就是代理商的核心优势！

代理商在代理一个新项目时，如果能有效运用手上的客户资源，必然使新项目销售进度加快。销售速度快，项目资金回收自然就快，开发商可以运用快速回收的资金，或提高项目的服务和品质；或快速偿还银行借贷，减少利息支出；或开发新项目；或转投向其他投资。这对开发商来说是时间成本！其实做房地产的都知道，时间就是金钱，你能早一个 月完成项目销售，你就少花一个月的管理成本和利息，钱尽快收回来投到下一个项目，就能更快地生出钱来，这是投资学的黄金定理。

所以说，代理商的核心优势是客户资源，开发商选择和代理商合作为的是争取时间成本。

 各种销售模式之间的优、劣势分析比较：

一、代理商的独家销售代理模式

独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的50%以上。

它的优势主要表现在：分工明确，各展所长

代理商在楼盘销售环节中有丰富的市场经验和操作经验，对楼盘的整个营销过程中的每一个环节到每一个细节都有深入的了解，经验越多的代理商对掌握整个楼盘的营销全过程就越有把握。

由楼盘所在地的当地代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。

开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。

它的劣势主要表现在：独家包揽 反客为主

独家销售代理，缺乏的就是竞争，代理商的生存环境是一个较为安逸的温床。而实际上大部分代理商还不成熟且没有责任感，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力，能交差就算了，就算交不了差，也会找各种原因或借口躲避开发商的指责。因为在同等条件和环境下他们没有竞争对手，也就没有了比较的对象，所以可以找各种借口掩饰自己的不足。

同时，因为是独家包揽这盘生意，做法不成熟的代理商就会处处以自己的利益为优先出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情。他们会振振有辞的说按照他们的市场经验和市场反应，这样做准没错。此时开发商需要对事件进行冷静的、全面的分析，是否 存在自身利益受损的情况或对代理商有重大利好的情况。否则，就会被代理商反客为主，牵着鼻子，最终造成自身利益受损但使代理商得益。

二、代理商的联合销售代理模式

联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。

它的优势主要表现在：充分竞争 推动销售

现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。另外，代理商为取得开发商更多的信任，则会拿出更多的资源为开发商服务，如策划活动或推广上的好点子，广告费用垫支等等。

因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。

它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难

开发商的恨是代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。

综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。

三、开发商的自产自销模式

开发商自产自销的意思，就是开发商同时负责楼盘的开发和销售。这种销售模式是出现得最早的，并且是众多开发商最乐于采用的销售模式之一。

它的优势主要表现在：节约成本 保持利润

开发商自产自销模式中又分为两种情况：一是开发商自行组建销售团队，成立专门负责销售的销售部或营销部，是属于成立一个部门的形式；另一种是开发商成立一间销售代理公司，专门负责自己公司开发的楼盘的销售，这是属于成立一个子公司的形式。这两种情况都属于开发商自产自销的模式。开发商自产自销，开发商认为最大的好处就是节约销售成本，不用支付代理公司高昂的代理费用。这种做法，是由开发商直接支付销售人员的月薪和佣金，省去代理公司的利润部分，将该部分资金直接转为开发商的利润，从而将项目成本降低，利润提高。

开发商组建的销售团队一般比较稳定，销售人员属于自己的公司，也有便于管理和控制。开发商的销售策略，能直接传递到销售人员那里，不需要受代理公司管理层意见的左右，不会产生意见传达偏差的现象。同时，在发生如客户投诉等事情时，开发商也能通过销售人员反映的情况，迅速作出应对策略及调整，这种情况反映也会较为真实和迅速，不会经过代理商的加工和修饰。

市场上大部分开发商提供的薪酬待遇比一般的代理商要来得优厚，对一些具有丰富经验和销售技巧的销售员有较大吸引力。这些销售员有过硬的售楼本领，追求高额的薪酬收入，有良好的职业心态，容易接受公司的制度管理，对开发商来说是减轻了管理的负担。

它的劣势主要表现在： 市场信息少 人才易流失

代理商一般会利用自己公司的市场调查组和中介网点等部门，对房地产的二、三级市场进行了解、调查，以及将收集回来的资料加以分析，成为他们协助开发商进行开发决策时的利器。而除非规模比较大的开发商，否则一般不会设专门负责市场调查和分析的人员或部门，这就使开发商所能掌握的市场信息比较少，如果在作出决策前没有以足够的市场信息作参考论证，将会增加决策的盲目性，容易造成失误。开发商比代理商掌握的市场信息少，故在行动决策之前，就要先充分听取各方意见，三思而行。

在项目销售尾声的时候，由于可售房子数量逐渐减少，优质房源也越来越少，销售难度增大，销售员的月收入也可能会因此而受到影响。此时开发商若没有新项目开发或距离下一个项目销售期的时间太长，销售人员为保证收入，可能会因此而跳槽到其它项目，这是一个很现实的问题。如果人员流失较多，将会对开发商造成管理压力：一方面需要招聘新人，对新人进行培训，使其尽快熟悉项目资料和情况；另一方面要融合新人及旧人，保持团队的稳定性。这是人才容易流失的一个情况，但只是在项目开发不能持续的情况下才会频繁产生。

四、开发商与代理商协同销售模式

协同销售的意思，是指开发商自行组建团队销售，同时也委托代理公司进行销售。这种销售模式是比较少见的，它虽然和代理商联合代理有某种相似之处，但从根本意义上并不相同。

它的优势主要表现在：存在竞争 相互促进 这种销售模式的好处和联合代理的模式基本相同，可以参考联合代理模式的优势部分。从乐观的角度来看，代理商为面对开发商销售人员的竞争，会选用比较好的人在这个楼盘销售，保持并争取更好的销售业绩，以免遭受开发商淘汰，也为自己争取更多代理收入。所谓有压力才有动力，开发商的销售人员也一样。

两队人竞争，开发商的销售人员能从旁学习到代理公司成熟的做法，互相促进和提高自己的销售技巧和水平。这对开发商也是有利的。

它的劣势主要表现在：恶性竞争 管理困难

这种模式的坏处也跟联合代理模式类似，可以参考联合代理模式的劣势部分。同样会出现两个销售队伍之间的恶性竞争，争客、抢客等问题也会不断出现，严重的会影响到项目的形象和信用，给开发商带来沉重的管理难度和精神疲劳！

两个团队同场销售时，代理商可能也会有所保留，因害怕发展商利用自己作为学习对象，一但利用完毕就会把自己踢走。所以，代理商可能不会尽最大努力推动销售，包括动用代理商手上的客户资源。那就没有起到应有的最大作用，对开发商来说代理费花得不是物有所值。

且开发商和代理商团队之间竞争，出现矛盾需要上级调解的时候，大部分情况开发商管理层会偏向自己人这边，代理商就觉得受到不公平对待，难以继续合作下去，最终可能就是分手收场。

综合来说，开发商与代理商协同销售，有利也有弊，对开发商的管理水平也有相当的考验。如果开发商对管理有信心，有相当水平的操盘人才，也是可以尝试采用这种销售模式的。

经过对四种销售模式简单的分析和评价，只能说明该种模式的特点和优劣，那一种模式最有利于销售还是由项目的情况和开发商的自身条件来确定的。笔者没有从事过楼盘的销售工作，有很多问题可能说不到位，但希望能抛砖引玉，引起本地业界的反思，使商品房销售更趋成熟，使广大市民最终受益。

房地产联合代理利与弊 第2篇

现在企业更讲求资本运作，尤其是在传统的酒店与地产业更是如此。早在90年代后期时，国内一线城市及二、三线省会城市，就已经涌现出一批通过投资高星酒店，增涨地产的先例，应该说，这种商业模式是成功的，短短几年后，”地产+酒店”的经营模式就早已成为业内不成文的行规。于是乎，各大酒店如雨后春笋般蓬勃成长，时至今日，这种“传统”模式已经凸显出一些问题，本文也将浅析”地产+酒店”模式的利与弊，如有偏颇之处，还望斧正。

一、利

从常规意义上来说，”地产+酒店”模式的利处是显而易见的，不但带动了当地的GDP，使地产物业配套更为丰富，而且相应的融资和地产增值也变得容易很多，企业的品牌和社会名片含金量显著提高。如此经济效益及社会效益双丰收的局面相信只要是商业者，都会盆满钵赢。

二、弊

但是，随着国家经济政策的调控和现有的商业格局，原有的“香饽饽”不再那么炙手可热了，甚至有点像烫手的山芋。

1、酒店业现状

这一点是必须要先考虑的，现在无论是高星级酒店还是经济型酒店，“日子”都不好过，很多地方僧多粥少，酒店就成了一个摆设，加上国际酒店管理公司的大肆扩张，国内酒店的可选择性将会更小，如果贸然在没有切实可行的投资报告分析定论前就仓促上马，酒店的资金回收期加大，资本运作的空间变小，利润率降低，成本增加，与预期的收益必定会截然相反。现在很多三、四级的城市甚至是五级城市中，都会耸立一座高大的五星级酒店，特不知，不但政绩上不去，可能连酒店的生存都比较困难。

2、配套的误区

国人对于高星级酒店、私人会所的社区配套正在发生改变，一是很多高星级酒店所提供的服务溢价值很低，身段短期内也不会放下来，私人会所又由于种种原因不能登上大雅之堂，那么，高端的所谓配套就可能成为一种摆设，并不能成为大众所接受的心理配套，或即使接受也不会承认它固有的生活价值。在这样思想指导下，地产的增值也就岌岌可危了。

3、过多的眼球效应

现在的营销很多就讲究轰动或眼球效应，当然，这确实是一种有效的营销策略，但如果放在”地产+酒店”的经营模式中来看，为求一眼轰动的时代已经过去。换句话说，这样的做法到底有没有商业价值，确实值得商榷。我曾经在多个城市中考察酒店，无独有偶，现在有一家白金五星、七星级酒店已然不是什么新闻，这些酒店投资额都在10亿，甚至是50亿之上，一家比一家豪华，一家比一家更能冲击你的眼球，在惊叹之余，很多人都会问这样一个问题，如此酒店什么时候才能收回投资呢?而这般规模的效应又能给地产带来多少现实的利润?我想这里面显而易见有一个经营战略和政治策略的问题，但无论选择哪一样策略，都要再多想想眼下的做法是否妥当，否则，很容易顾此失彼，前轻后重。

4、缺乏差异化

我之前说过，”地产+酒店”的模式已是行业内公认的产业化商业模式，同样就存在一个问题，也就是差异化不够，无论是什么样的模式，呈面在消费者面前的实际上就是一个简单的商品，而最终要被市场及顾客认可商品的特性，或我们常说的差异化是不具备的，这样的商品再来不断地复制和扩大，它所存在的生命周期当然是有限的。消费者已经习惯这种模式，也就没有再选择的可能性，同时，商品由于没有定制化和专项开发的优势，其魅力指数只会每况愈下。

中西药联合应用的利与弊 第3篇

关键词：中西药,联合治疗

随着医药学的不断发展, 中西药联合应用已成为我国临床治疗的主要手段之一。经长期以及不同类型疾病的临床实践效果表明, 中西药联合应用可有效提高治疗效果, 并可降低药物产生的副作用[1]。但是如果医生不能充分了解中药的各种药物的成分和类型, 联合应用不当易造成治疗无效, 甚至加重患者病情。

1 中西药联合应用的“利”

1.1 中西药联合应用可提升疗效

临床上很多中西药联合应用相辅相成, 均可提升治疗效果。例如葛根芩连汤和思密达联合应用治疗小儿腹泻, 葛根芩连汤的疗效持久, 但见效慢, 而思密达见效快, 但存在副作用, 两者互补治疗, 既能减少副作用, 又能见效快且疗效持久;消溃平汤剂与奥美拉唑、克拉霉素联合治疗十二指肠溃疡, 既可以加速溃疡的愈合速度, 又能有效提高HP的根除率, 减少不良反应率及复发率, 达到标本兼治的功效;柴芩承气汤与西咪替丁在治疗急性胰腺炎方面有相辅相成的作用, 柴芩承气汤可保护肠黏膜, 减轻全身炎症, 而西咪替丁有效消除肠道内细菌, 两者共同作用, 治疗效果明显加倍。例如2010年~2012年, 我院共接诊96例重症哮喘患者, 30例患者采用西药治疗, 66例是采用中西药联合应用治疗, 30例患者中病情完全控制的11例 (36.7%) , 部分控制6例 (20.0%) , 未控制的13例 (43.3%) , 总有效率为56.7%;而采用中西药结合治疗的66例重症哮喘患者中病情完全控制33例 (50.0%) , 部分控制的30例 (45.5%) , 未控制3例 (4.5%) , 总有效率达到了95.5%, 临床效果十分显著。不仅缩短了重症哮喘的发作时间, 而且有效减轻了重症哮喘发作的症状。

1.2 中西药联合应用可增加适应症范围

据朱晓芳[2]研究发现30例肿瘤患者单纯使用西药治疗, 副作用极大;而加入中药治疗可减少副作用及复发和转移率, 使疗效达到最理想。可见许多西药和中药在单独应用时, 存在诸多禁忌, 大大限制了药物的适应症范围, 而采用中西药联合应用可治疗许多单独用药无法应对的疾病。如患有肝脏疾病的精神分裂患者, 无法使用盐酸氯丙嗪片, 但加用珍珠粉能很好地改善患者的肝脏功能, 因珍珠粉中含有大量的氨基酸及铜、铁、锌、镁等微量元素, 具有安神、清热、解毒的功能, 两种药物联合应用, 既可达到安神定惊的效果, 又可利用氨基酸保护肝脏。

1.3 中西药联合应用可减轻毒副作用

俗话说“是药三分毒”, 不管是西药, 还是中药, 在治疗疾病的同时, 都会产生一些毒副作用, 而中西药联合应用可有效地将毒副作用降至最低。如临床常见的感冒, 现在医生对于感冒患者多以西药治疗, 虽然效快, 但毒副作用较大, 使患者的抵抗力下降, 若在西药的基础上, 加用颗粒状冲剂的中成药, 则可有效减轻毒副作用, 既能快速治疗感冒, 又不伤害患者身体。

2 中西药联合应用的“弊”

在中西药联合应用时, 经常会因为药物的化学反应, 而降低其自身的作用, 影响药物有效成分的吸收, 进而无法得到满意的治疗效果[3]。例如酸性药物与杏仁联合应用, 杏仁在酸性介质中, 会产生氰化物, 进而发生中毒现象;石膏、明矾类中药与抗生素类药物联合应用, 两者相互作用, 易形成复杂、难以吸收的不溶性物质, 影响治疗效果;中药酊剂与水合氯醛联合应用, 会产生有毒物质三氯乙醛, 后果十分严重;雄黄类 (牛黄解毒片、牛黄上清片等) 中药与硫酸类、硝酸盐类西药联合应用, 会导致硫化砷氧化, 进而增加毒性;采用含有麻黄的药物与单胺氧化酶抑制剂联合应用, 会抑制单胺氧化酶的活性, 贮存在神经末梢, 而麻黄中的麻黄碱会促进神经末梢的去甲肾上腺素不断地释放, 严重的会使患者产生高血压或脑出血。特别需要注意的是注射剂的联合应用, 因注射剂给药属于血管给药, 若稍有不注意, 则会产生重大医学事故。例如中医药联合应用后, 若溶液变浑浊, 并出现沉淀物, PH值发生改变等, 切不可注入人体, 否则会造成血管堵塞等。

3 中西药联合应用的建议

3.1 增强对药物的学习, 减少错误用药

在临床用药中, 医生要随时学习、掌握并了解中西药药性及联合应用产生的效果。例如一些药物虽属西药范畴, 但仍有中药成分, 因此不应再给予相同成分、相同功效的中药或西药。如维C银翘片中含有金银花、连翘、芦根、淡竹叶、甘草等中药成分, 同时还含有马来酸氯苯那敏、对乙酰氨基酚、硬脂酸镁等西药成分。

3.2 学会如何使用中西药联合治疗

(1) 用药时间:在临床中西药联合应用时, 一定要注意用药时间, 虽然是联合用药, 但大部分药物不适合同时服用。 (2) 用药剂量:联合用药时, 不可与单一用药时服用同样剂量, 以防止出现功效叠加或相互抵消情况。 (3) 用药方法:一般情况下, 中药采用口服, 而西药采用注射;中药注重内治, 西药注重外治等。

3.3 加强中西药联合应用的推广和监督

对于如何正确使用中西药联合治疗, 医院应积极地进行指导教育, 加强患者对中西药联合治疗的自觉性。设立规范的药物使用监督管理准则, 规划中西药合理使用的范围、规则和管理制度。从基本的指导教育工作着手, 从规定程序上做起, 做到合理、合法的进行中西药联合应用, 从而可以最大限度地提高疗效、减少不良反应, 保障广大患者的临床安全及有效用药。

4 总结

从当今医学发展水平来看, 中西药联合应用是必然的结果, 但要注意中西药之间相互作用的机理, 若使用不当易导致治疗无效, 甚至出现毒副作用。医生一定要了解中药和西药的作用机理及每种药物的成分, 从而合理有效地发挥其应有的作用, 避免不良反应发生, 保障患者用药的安全性和有效性。

参考文献

[1]温玉芝.浅析中西药临床合理联用[J].中国实用医药, 2007, 2 (11) :71-73.

[2]朱晓芳.中西药联合应用的配伍禁忌[J].陕西中医, 2002, 23 (3) :271-272.

试论房地产租赁代理的利与弊 第4篇

【关键词】房地产；租赁代理；市场

在房地产市场中，房屋租赁是一项重要的工作，这项工作运行的好环，对整个房地产市场都有较大的影响，也关系到房地产市场能不能健康发展和有序的发展的。尤其是房地产租赁代理工作，其工作本身就有一定好处，也有一定的坏处，但是这两者并不能相互抵消，但是相关部门却可以对其进行控制，以防止房地产租赁代理对整个房地产业都带来较大的影响，让房屋租赁市场出现价格混乱的情况，或者直接让房地产的整体价格都被太高，形成了一个恶性的房地产发展前景。

一、房地产租赁经营内涵

房产的所有者将自己的房产使用权出租给房屋的承租者供其使用，然后承租者和房屋的所有者要共同签订一个租赁合同，承租者还要向房屋所有者定期支付一定的租金，这就是房屋租赁。通俗地说，就是房屋的承租者是利用分期付款的形式对房产实际的使用价值进行获取，将房屋进行零星出售，而租金就是房屋的价格，这也是房地产经营中最重要的一种方式的，通过这一形式双方都能获得所需。人们在住房需求上是呈现上升趋势的，而这种需求和人们的工作条件以及收入的水平变化有着直接的关系，房屋租赁有一个优点就是可以随意调换，还不会有过大损失，有很多低收入阶层的人们，并没有足够的资金去购买房屋的，更愿意选择房屋租赁这种方式。我国城市化进程发展速度较快，有很多房屋改造工程都在大面积进行，这也发挥出了房屋租赁的作用。

二、房地产租聘代理的利弊分析

在房地产的租赁市场中，房屋产权的所有者和房地产代理人根据事先约定的条件，将房屋的租赁价格和相关条件都寄托给房地产代理商那，由房屋租赁代理人向需要房屋的承租者提供房屋使用服务，这个过程是要有一定法律保护的，对于这一房屋中介服务来说就是房地产租赁代理。这种代理活动是一种房地产流通交换的方式，在房屋交换过程中通常都是和房地产消费的杂糅在一起，所以说房屋租赁代理活动在进行的时候和物业管理活动也有一定的联系，也就是说物业管理代理人也是由房屋租赁代理人所担任。

1、房地产租赁代理给物业流通带来便利。从业务内容需求程度上来看，房地产租赁代理涉及的通常都是房地产流通领域，再有就是涉及到了房地产消费和房地产流通这两个领域。从物业租赁代理人来看，其本身就有一定的行业优势，有很多的具有管理经验的人才都在其麾下，还能对专业知识有足够的了解，对多种物业用途管理的方法都比较熟悉，并对行业中的相关法律和规章政策有所熟悉，在从事房地产全方面管理以及综合管理上有着更好的基础。而且这个代理人能同时担任物业管理和房屋租赁管理的，对房地产业的知识都是熟练掌握，并进行专业的技术管理，让房地产能被有效利用，还能对其进行维护，让房屋产权的所有者不会在房屋租赁上再浪费时间的，不用忙于管理工作，这样也给物业流通带来较大的便利，让多方都能有满意的答案。

2、房地产租聘代理给租赁方和租赁方都提供了信息交流渠道。房地产租赁代理人员在房地产市场中主要的工作就是房屋租赁经营，在取得行业主管部门的综合审查过后，代理人员才具有经营资格，还可以去办理经营执照。在长期经营中，房地产租赁经营人员要在经营工作中不断提高自身信誉等级的，还有租赁的形象。通常情况下，房屋的所有者和承租者都会在房屋用途和房屋位置，还有房屋价格上有较大的浮动和波动性，而这些工作正式房屋租赁代理员正好是这方面的专业人士，能全权代理房屋所有人的一些房屋租赁要求。这样来看，租赁代理人就成为了房地产市场信息的传达者，连接了房地产开发商、物业使用人员以及物业产权人的所有沟通的，代理人出现处理房屋租赁事件，能将成交的几率提高上来，减少了很多麻烦的程序，让房屋成交速度有所提高。

3、房地产租赁代理让租赁活动更加社会化和专业化。现在的房地产租赁代理业日趋完善，经营规模也更加规范化，这让租赁代理业的发展更加有保障的，房地产业也受到了租赁代理组多的实际好处，可见租赁代理作用是非常大的。通常情况下，那些有实力的租赁代理人都是在各个地区都开设了连锁租赁经营方式，并不需要过多的人员，采用代理连锁的方式就能实现代理信息共享，各个地区的连锁店都可以对这些信息进行利用，提供的服务也都是一样的。租赁代理人之间也能实现横向联系，对房地产市场的情况进行沟通的，能够实现信息的共享的，这样能让租赁代理成交率提高上来。同时，代理人可以在各个经营点开展自己的专门业务活动，让代理服务水平能有效的提高上来的，让代理服务的质量也得以完善，让所有的租赁代理都能公平的竞争，这样房地产租赁代理业也能在健康的环境中发展，并有较好的发展前景。

4、房地产租赁代理使房屋承租价格被提高。我国房地产租赁代理业发展的比较迅速，尤其是大城市的房地产中介公司更是常见，他们在租赁代理业务中起到了一定作用，但是也将房屋的租金给间接的提高了上来。我国政府已经针对房地产业的市场价格进行了调控，也出台了相关的政策，降低了房地产的交易量的，让租赁代理业务碰到了发展的瓶颈期，行业内部的竞争更加激烈。一些代理机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式来吸引业主。在租赁代理市场，部分房产租赁代理机构主动劝说业主提价的行为十分普遍。还有一些代理机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房产租赁代理机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租、推高租金等的不规范行为。这种形式的租赁代理业务很容易推高房价。中介公司掌握熟悉房屋交易信息，会将热点租赁地区的房屋进行大量收租，造成本地区房源紧张的假象，然后抬高价格出售，由此推高地区的房屋租金。一个热点地区租金上涨同时也会推高周边房屋租金上涨。中介公司会想出很多变通的手法去做全程代理租赁业务，如果要想改变这种现状，就必须政府明令禁止，而且处以高额罚款。

三、结束语

房地产业的发展受到了国家调控的影响，所有地区的房屋成交量都在下滑，房地产中介都将苗头放在了房屋租赁上，但是这也影响了低收入人群的切身利益，让房屋租赁市场处于相对混乱的环境中，这是房地产租赁代理带来的间接影响。但是在一定程度上房地产租赁代理也发挥出了实际的作用，既有好的一面，又有不利的一面。所以在房地产租赁代理业中应该有一定的法律规范，以保证租赁市场的健康发展。

参考文献

房地产联合代理利与弊 第5篇

一、营改增对房产开发销售企业的有利影响

营改增的实施, 将给房产开发销售企业带来一定的有利影响。首先, 营改增的实施, 能够一定程度上缓解企业的税务负担, 为企业经营发展提供更为有利的资金支持。在传统的税收制度之下, 房地产开发企业税收名目繁多, 需要缴纳的税收费用也相对较高。如教育配置、供电配套、政府规费、营业税等, 都是开发企业必须支付的费用。从长远角度来看, 较高的税收负担势必会增加企业的经营压力, 造成较为恶劣的影响和后果。通过营改增, 削减税收名目, 抵扣部分税收费用, 对于国内房产开发销售企业的发展极为有利。

其次, 营改增的实施, 将加快房产开发销售企业的资金流动。企业资金流动性, 决定了企业的整体经营水平。营改增实施之后, 房产开发项目中的土地购置、前期工程等业务将产生较多的进项税, 而在商品房预售期则不用缴纳或仅缴纳很少的增值税, 从而节省企业税务支出, 激发企业的销售积极性, 显著提升房地产市场的活跃度。

二、营改增对房产开发销售企业的不利影响

尽管营改增的实施对于房产开发销售企业起到了有效的推动和促进作用, 但同样也会产生一定的不利影响, 甚至会加重房产开发销售企业的负担, 对整个行业的发展造成一定阻碍。比如, 营改增虽然减少了税收名目, 但是由于房产开发销售企业融资渠道所限, 企业所背负的利息成本非常高。贷款利息部分还不允许抵扣, 土地成本也要看实际购买情况, 决定能否抵扣进项税额, 因此从这两方面来看反而会增加房地产企业的税收成本。2016年, 我国财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》, 并与2016年5月1日起正式实施, 建筑业、房地产业纳入试点范围。对此, 房产开发销售企业必须要加强对政策规定的解读和研究, 明确税收范围、税收方法和相关事项, 科学合理控制企业税率, 缓解企业税收负担。此外, 营改增政策实施的业务抵扣问题, 对于房产开发销售企业而言也将造成一定的不利影响。与其他生产销售型企业相比, 房产开发销售企业的项目开发周期更长, 项目未完工时开发企业被征收增值税的现象非常普遍, 给企业经营发展埋下重大隐患。

三、营改增背景下房产开发销售企业的应对策略

1. 重新确定财务、税务管理重点

房地产行业实施营改增, 需要确定全新的财务、税务管理重点, 进一步加强税收管理。企业财务管理部门首先要加强对营改增相关政策的研究和解读, 增强自身的税收意识。特别是在采购环节, 一定要取得对应的增值税专用发票, 确保进项税的抵扣。其次, 企业必须加强会计核算工作, 认真评估企业账目, 保证原始依据的合法合规。合理的会计核算, 能够为房产开发销售企业争取一定的税收减免, 这将为房地产价格的下调提供有利支持, 从而增强企业市场竞争力。

2. 妥善处理期初税款抵扣问题

目前, 国内房产开发企业为加快商品销售, 推出了大量优惠政策, 如买房送精装等促销措施, 以提升市场竞争力, 提升商品销量。在营改增政策实施后, 企业应该充分利用这些营销策略, 合理控制企业税负, 充分利用营改增缓解企业经营压力。在实际的经营过程中, 企业必须加强对增值税进项税抵扣和土地增值税的关注, 做好增值税发票的收集和整理工作, 使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣, 减少企业不必要的资金支出。在全新的营改增政策之下, 企业要积极更新原有的税收观念和意识, 并加强对税收管理模式的调整, 利用营改增增强企业整体收益, 为企业的经营发展提供更为可靠的支持。

3. 加强财务、税务内部管控

财务、税务管理工作水平, 直接影响企业的经营效益, 加强财务、税务的内部管控, 一方面有利于企业更好地适应营改增政策, 另一方面也有助于优化企业资金管理水平, 提升企业整体经营效益。要想加强企业财务、税务内部管控, 首先需要优化企业的部门设置, 进一步完善岗位管理制度, 明确岗位职责, 真正做到责任到人。其次, 必须加强财务、税务管理团队建设, 积极引入经验丰富、财务能力出众的财务管理人才, 提升企业财务、税务管理整体水平。第三, 优化财务报价策略和会计处理流程, 加强对企业财务、税务数据的统计和管理。

4. 积极做好财务核算准备

为降低营改增政策所造成的不良影响, 房产开发销售企业必须提前做好财务核算准备, 提高财务核算水平和管理质量, 通过全面的财务核算统计来加强税收会计处理能力, 以准确的财务数据信息为基础强化税收管控。在营改增政策下, 企业财务核算内容要予以适当的丰富和完善, 使各税收款项能够更加清晰和一目了然。除此之外, 房产开发销售企业必须进一步加强增值税专用发票的管理水平, 加强对发票的认证和收集, 避免发票超过有效期、流失等问题的发生, 防止由于进项税无法抵扣所造成的不必要损失。

四、结语

房地产行业营改增政策的实施, 对于房产开发销售企业既是机遇, 也是挑战。在新的政策形势下, 房产开发销售企业必须提前做好准备, 认真研究和分析营改增政策内涵, 加强财务、税务内控, 通过财务核算优化更好地应对营改增政策, 以降低企业税收负担, 促进企业稳步发展。

摘要：营改增是我国税制改革的重要内容, 营改增自实施以来, 已经取得了较为显著的改革成效, 有效地降低了企业税收负担, 同时为国家税收收入提供了可靠保障。本文就营改增对房产开发销售企业的利与弊予以分析和探讨, 总结营改增对房产开发销售企业的影响, 并提出了个人的建议和看法, 以期对房产开发销售企业有所借鉴和参考。

关键词：营改增,房地产,税收

参考文献

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计, 2014, (12) :60-61.

[2]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究, 2014, (7) :20-23.

[3]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息, 2015, (2) :18-19.

浅谈名人代理广告效应的利与弊 第6篇

关键词 名人 广告 代理

一、名人代理广告的背景

随着数字电视和网络电子商务等的快速发展，现在的市场营销学中广告成为了主要的营销手段之一，不同国家，不同学者对广告内涵的认识并不完全相同。 而名人广告的自古有之，早在战国时期有一个人到市场卖马，卖了三天也没卖出去，但是伯乐来看了看马，然后转了几圈那匹马就翻了10倍的价格，最后被买走，同样一匹马，伯乐来看之前，在市场拴了三天卖不出去，而伯乐看了之后，不仅马卖出去了，而且价格上涨了十倍。看来广告的名人效应早已有之，如今众多企业不惜重金聘请名人，实施名人广告战略更是比比皆是、喧嚣尘上。现在名人代理广告的情况越来越多，名人广告是以影视、歌星体坛名将、社会名人等作为品牌代言人的一种广告表现形式，是一种借势营销策略，利用名人所具有的优势来推介产品，快速提升产品的知名度，促进产品的销售，实现快速营销的目的。

名人广告归根结底是一个“公众人物”话题和“可信度”结合的话题，他依赖的基本原理是一种“心理暗示”的现象。他能够产生了社会影响。名人广告所利用的正是这样一种对社会的感召力和可信赖度对受众施加劝说，从而产生效果，也就是说“暗示之法”潜移默化地传递了可信赖的公众人物的意见，这就是名人广告的根本原理，由于中西文化的差异，在国外名人广告起作用的主要因素有三个：专业性、可信性、吸引力；而在国内，名人形象与产品一致性也是一个值得考虑的因素。不同的消费群体对同样的广告反应可能不一样。

二、名人广告效应

广告效应的内在意义：

所谓名人效应，就是指让一些知名人物做一些宣传，名人效应有利有弊，应看到它的优点，又得关注它的缺点，不要让一些有心人趁机钻了空子，利用名人效应来赚取暴利，反而害了普通人。

名人广告的正面效应：

从心理学的角度出发人们很容易被自己所熟知的事物吸引。同样也更加容易接受自己所熟悉的人和事。广告学原理中一个较基本的问题是消费者在对一个产品的购买一般要经过引起注意、产生兴趣、培养欲望和促进行为几个阶段，让消费者注意并产生兴趣是一个广告首先应解决的问题。而名人的有较高的知名度也就是说有更多的人关注它，他的形象本身就有一定的品牌效应，很容易使消费者借名人来认识广告中的产品。如果一个广告只在屏幕上显示产品的形象，然后再简单的出现一两句广告词，这显然不易引起消费者的注意，更不容易让消费者铭记该产品，但如果我们让某一影视巨星出现在屏幕中，手中握着该产品，配上音乐，潇洒的将广告语念出来，那么不言而喻，效果必然优于前一种，这时候的名人不仅仅是作为一个广告代言人出现在产品广告中，更重要的是他同时也是以一种观众所熟悉的其在许多影视节目中所担当的角色的身份被人们所观看。快速提升产品的知名度和销售量。

明星做什么消费者就无意识的跟着去做，促进产品的销售是名人广告的一个有利效应。消费者对于自己喜欢的名人所推荐的产品。会更加信任，容易产生档次高、质量好、实力雄厚等好的印象。消费者对名人的信任提高了的品牌的偏爱值，能为品牌或产品带来肯定的态度转变，产生积极的情感。

树立产品良好形象。广告是企业树立形象的重要手段，广告中的明星代表着企业，代表着产品，人们很容易在产品和明星之间产生联想。现实生活中明星的身份地位以及明星在广告中所表现出来的个性与品位很容易被消费者转嫁到对产品的认识上来，无形之中，广告中的明星就成为企业、产品形象的组成部分。

名人广告效用的负面作用：

名人个性、气质、与产品不符，造成负面影响。消费者对产品的认可很大程度取决于名人与这个产品的关系，如果名人自身也使用这个产品并有一定成效，加之消费者本事有模仿偶像的特点，这项产品肯定会受到消费者的欢迎。但是如果名人的气质、年龄、职业、性别与这项产品产生严重错位，消费者就会对产品产生不信任，既而对名人产生不信任，给产品和名人都带来负面影响。

名人代言虚假广告，损害消费者利益。近几年虚假广告层出不穷屡禁不止，其中一些不乏名人广告，尤其是涉及医药用品与医疗服务方面，造成的危害及影响不容小觑。由于名人的知名度较高，号召力、影响力大。所以他们代言的广告更容易受到大众的信任，而一些明人为了利益，不惜为商家做一些虚假的广告，导致粉丝对名人的信任缺失。

三、名人代理广告的现状及解决方法

目前，越来越多的广告宣传形式趋向于名人的代理，因为悯人的曝光率高，所以一些商家争先恐后的让一些明星为其商品做代理，我国名人广告的应用范围非常广泛，涉及到了各个行业领域。名人广告代理以各种形态存在于我们的生活中，可以说已经渗透在我们的生活之中。名人广告代理是一种有效的广告策略，可以迅速提升品牌的知名度，传播的企业的形象。因而名人广告运用到了一个空前的局面。但现在越来越多的问题出现在了名人代理问题上。广告内容虚假不够创新。在名人广告的内容上，很多名人广告缺乏创意甚至出现广告内容虚假等问题。虚假广告问题的出现也使名人广告成为社会上存在争议的一个话题。当然原因是多方面的，有法律体制及广告管理方面的原因。一方面，很多广告主和广告经营者意识到名人广告所带来的经济效益，纷纷采用名人广告去推广自己的产品，另一方面，他们在操作名人广告時过于感性而缺乏理性，从而使得一些名人广告并没有发挥出它应有的传播价值。名人广告作为时下最时髦的营销行为，虽然看上去很美，但究竟其实际的效果如何，恐怕不是单纯的请一个名人就能完事的。作为企业，要想使名人为我所用，帮助品牌发展壮大，必须在一开始的时候，就对名人代言的细节进行着手，合理规范，使名人代言在自己划定的区间范围内活动，而不能信马由缰，否则只会赔了夫人又折兵，于品牌发展百害而无一益。

参考文献：

[1] 严学军，王涛.广告策划与管理[M].北京：高等教育出版社，2006.

[2] 蒋嘉柠、王嵛，名人虚假广告的寻租经济学分析[J]，特区经济，2006，（2）