碧桂园项目开发协议

2024-06-20

碧桂园项目开发协议（精选6篇）

碧桂园项目开发协议第1篇

碧桂园凤凰城铺位租赁协议书

出租方（简称甲方）：增城市碧桂园物业发展有限公司

承租方（简称乙方）：姓名：____________________

身份证号码：_______________

联系地址：_________________

联系电话：_________________

有关位于增城市新塘镇碧桂园凤凰城交通中心的铺位的租赁事宜，甲乙双方在公平合理、充分协商的基础上，自愿达成如下条款：

一、乙方在充分了解上述铺位的具体情况下，愿意承租属甲方所有的位于增城市新塘镇碧桂园凤凰城交通中心的第______号铺位（以下简称该铺位）作经营使用，该铺位的首层建筑面积为___________平方米，二层面积为____________平方米。

该铺位的周边环境，甲方有权依法变更现状的使用用途。

二、该铺位已可交付使用，室内装修包括地面铺贴，墙身、天花粉刷等。

三、该铺位租赁期限自签订合同之日起至________年______月______日止。租赁期满，乙方若要续租，需提前三个月书面通知甲方，甲方如继续出租该铺位的，在同等条件下，且乙方在租赁期限内没有任何违法违约行为的，乙方有优先承租权。若乙方不续租或甲方不继续出租，该铺位的固定装修无条件无偿归甲方所有。

四、在乙方的租赁期限内，乙方不得将该铺位转租或以任何变相转租形式转租给他人。

五、在租赁期限内，乙方只拥有该铺位的使用权。

六、租金

１、该铺位每月的租金从_________年_______月_______日起开始计收，并按下列不同期限由乙方支付给甲方。

（1）自二零零四年_______月_______日起至二零零五年________月________日

止期限内，该铺位每月租金为_____仟____佰____拾____元；

(￥___________元)

（2）自二零零五年_______月_______日起至二零零六年_______月_______日止

期限内，该铺位每月租金为_______仟______佰______拾______元；

（￥____________元）

(3)自二零零六年_______月_______日起至二零零七年________月_______日

止期限内，该铺位每月租金为______仟______佰______拾______元；

（￥____________元）

2、乙方需于每月公历5日前到增城市碧桂园物业发展有限公司财务部向甲方缴纳每月的租金。乙方若逾期向甲方缴纳每月租金的，每逾期一天乙方应向甲方支付该月

租金的3‰违约金。

七、保证金

乙方在本协议签订当日向甲方交纳_____万_____仟_____佰_____拾_____元

（￥___________元）作为其保证履行本协议约定乙方义务的保证金。该保证金在租赁期限内不计利息，在本协议租赁期限满后_____天内，在乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息退还给乙方。

八、乙方应向甲方缴纳该铺位的管理费，该铺位管理费每月_______佰_______拾______元(￥____________元)，由乙方在每月的公历5日前到增城市碧桂圆物业发展公司财务部

向甲方缴交。乙方若逾期交纳每月管理费的，每逾期一天乙方应向甲方支付该月管理费的3‰违约金。甲方有权委托或指定的管理公司负责该铺位公共场地的卫生、绿化等管理工作，以维护碧桂圆的形象。

九、在签订本协议书当天，乙方应向甲方支付区内高低压线路建设费__________元，该费

用不管本协议书中途解除与否或租赁期满，甲方均不退回给乙方。

十、乙方承租该铺位进行经营活动，应本着为碧桂圆业主提供服务和甲乙双方共同发展的宗旨，应符合下列的条件：

1、乙方承租该铺位进行经营活动，其经营范围只限于经营______________________

项目。乙方如需增加或变更经营项目的，必须经甲方的书面同意。

2、乙方必须每天经营，包括法定假期。每天的营业时间由甲方指定的物业管理公司

统一规定，并以书面形式通知乙方。

3、乙方自愿保证于_______年______月______日之前办妥经营的工商税务登记且在_______年______月______日开始营业。乙方若逾期营业的，乙方应向甲方支付

违约金，每逾期一天的违约金为________元.若逾期________天仍不能营业的，甲方有权解除本协议书，收回该铺位。乙方除应向甲方支付每天逾期的违约金外，甲方所收取乙方当月租金、管理费和本协议书的保证金不予返还；若乙方对该铺

位已装修的，装修损失由乙方自行承担，该铺位的装修属于甲方所有，乙方不得

异议。

4、乙方应合法经营，依法纳税。在经营活动中，乙方应礼貌待客，提供优质服务，商品品质必须保持中高档位，不准出售假冒伪劣商品。

5、乙方在经营活动中，应遵守碧桂圆屋村的有关管理规定，并接受甲方指定的物业

管理公司管理。

十一、乙方在租赁期限内，对该商铺应妥善保护并自行做好维护、维修和保养工作，费用由

乙方负责承担。对铺位的财产乙方自行做好保安工作。

十二、乙方必须按照国家有关部门的规定和标准自行配备消防设备及制定一定的消防措施，否则，因消防不合格造成无法经营的全部责任由乙方承担。若因乙方原因造成火灾，乙方需承担赔偿等一切法律责任并甲方有权解除本租赁协议。租赁期间，乙方必须做好安全防火工作并妥善保管使用该铺位，如因人为使用不当或保管不善造成该铺位损失的，由乙方负责维修及赔偿责任。

十三、乙方必须以其自己的名义办理工商营业执照，否则，视乙方为违约转租。

十四、保证：本协议书签订后乙方将以承租的铺位成立新公司。新公司成立后，该新公司保

证严格按协议履行本协议书约定的义务，并为乙方承担连带保证责任。

该保证函乙方在二ΟΟ四年________月_______日前由新公司出具体给乙方。

十五、违约责任：

1、若甲方逾期两个月将铺位交付乙方使用的，除甲方应退还乙方该两个月租金及计

付违约金后，乙方有权解除本协议书，甲方应双倍返还乙方的保证金。

2、凡符合下列条件之一的，甲方有权解除合同，收回该铺位。乙方除仍应向甲方缴

纳所欠租金和违约金外，甲方所收取乙方的保证金不予退还，乙方不得异议。

（1）乙方连续两个月不向甲方缴纳租金或管理费的；

（2）乙方累计六个月逾期向甲方缴纳租金或管理费的；

（3）乙方不按本协议书约定进行营业，经甲方连续两次书面通知仍不按约定营

业的；

（4）乙方擅自转租的；

（5）乙方严重违反消防规定，经管理公司或政府部门发出整改通知书后仍未改

正的或因乙方原因酿成严重消防事故；

（6）乙方成立的新公司在约定期限内未出具保证函给甲方的。

十六、乙方在租赁期内自行承担经营过程中所产生的水、电等费用，并应严按有关部门的要

求支付使用。

十七、因本协议的履行过程中，甲乙双方发生纠纷的，甲乙双方应本着公平合理态度协商解

决，若协商不成，任何一方均可向有管辖权的法院提出诉讼。

十八、甲乙双方签订本协议书如需由工商行政机关鉴证的，有关鉴证的费用由乙方承担。

十九、本协议书经甲乙双方签订（盖章）后即生效。本协议正本一式肆份，甲方执叁份，乙

方执壹份。

二十、其他约定事宜：

甲方：

签定代表：

盖章：

乙方：签定代表：盖章：签约时间：年月日

碧桂园项目开发协议第2篇

碧桂园与恒大地产虽同处广东省，但因一位于顺德，一位于广州，所以当时交集并不明显。碧桂园在上市后曾震撼过地产界，尤其是粤商地产界。但此后曾沉寂过一段时间，既无显著地特大新闻也无重大的负面新闻。（如恒大10年末被央视曝光，物业出现武装化，持警用装备与业主抗衡，随后造成恒大物业体系全国去军事装备化。12年万科被媒体大肆报道纸皮装修。这期间碧桂园一直处于低调状态，无明显发力。）随后在12年末至13年初阶段，碧桂园推出了“全民营销”的整合营销方案，方才又一次震撼业界，掀起了学习碧桂园营销模式的高潮，恒大在13年初，春节期间，紧急推出应对方案，发动全公司所有系统及业主、业务关系网实行营销推广，利用微营销与自媒体平台全面促销。与碧桂园一样采用，销售系统与非销售系统的不同提点激励方式。

迁安碧桂园选址紧邻燕山大桥、九江酒店、奥体中心等地标建筑，项目东侧紧邻燕山南路，以其独特的园林景观和建筑风格，将来直接成为迁安新城区的地标区域，具有得天独厚的地域优势。目前开放的园林景观区域与U型布局的商业街区，直接采用目前主流的欧式小镇风格。碧桂园、恒大等南方系开放商十分注重园林景观的布局与投资，甚至使用国家保护级品种，提升其项目定位。且摒弃北方系绿色主色调和郁郁葱葱的布局结构，结合欧式园林庄重不是色彩的风格，各分区景观引入南方园林布局理念，做到步步皆成一景，从你第一感官给人以舒适体验。

碧桂园与恒大的拿地理念与建筑速度相近。都选定二线城市的边缘区域或三线、准三线城市的新城区域，尤其是在旧城改造的地区，先洽谈政府的行政规划，然后在未来可预见的核心地段快速拿地。从奠基到开盘一般6—8个月，认筹期2个月以上。在开盘当天除摇号外，都会打出优于本地市场价的名义上的最高价。简装与精装中间对外宣传一般相差2000元/㎡，同一采用甲供材料，极力的压缩采购与配送成本。恒大是由专门的采购集团进行全国的供需审批和招投标，并且及时配送到位，有长期合作的供应商（对于不同定位的楼盘选用不同的品牌等级），对外宣传是“满屋名牌、9A精装”，目前总部负责人恒大创业元老徐文，对于此领域堪称专家。对于碧桂园的配送体系我并不了解，也没有了解这方面的朋友，暂且不计。

参观碧桂园当日目测有100名以上置业顾问，大部分从邻近的沈阳、天津公司调配。对于大盘甚至会从南方调配，公司全部安排吃穿住行及项目资料，上手速度极快。属于“全民营销”模式的一个环节，其高销售提点，挖掘了大批非房地产行业的销售精英。如接待我们的原来就是从事高端汽车销售。

在销售模式上恒大采用外包，长期合作的有易居中国、合富辉煌，为防止他们垄断某区域销售资源，对于外判公司也采用全国对调的模式。近期合作的有世联地产等南方系优秀策划机构。除少数精品盘及问题盘恒大自销，其余全部外包，有恒大地产的营销部进行策划及案场管理。

碧桂园与恒大都采用自有物业公司管理，不过恒大的保洁大部分

为外包，且大部分盘保安部成员以退伍军人为主，在拆迁等方面战斗力强，恒大极为重视保安队伍，每年专门过八一节庆祝，提供具有竞争力的薪资，采用全军事化管理。

恒大的商业集团组建计划从09年就已开始，10年后的规划全部配套社区商业及恒大影院，且为业主的子女提供恒大皇马足球学校的优先选拔权，延迟交楼项目一般以赠送物业费方式解决，因开发速度快、、周期短，十分重视资金回流，临水临电情况下交楼也常有。工程款也是能拖就拖，但因与建筑及承包单位合作体量巨大，所以关系仍然融洽。

碧桂园与恒大都采用成功模式复制，节省设计研发费用，气势恢宏的大门及主体结构全国统一标准。样板间装修与软装公司合作，装修风格主打奢华古典风，很少有简约及现代风格。之后卖或赠与业务单位及关系客户。

社区商业恒大是采用自有品牌入驻的带动效应，碧桂园则以招商为主，未形成固定的合作企业。推广方面恒大口号是“开盘必特价，特价必升值”甚至出现过开盘两个月价格就成千上涨的情况，主推中、低端住宅，高端住宅一般只在一线城市及经济发达城市推出。碧桂园主打老百姓买的起的舒适洋房，主打民生地产概念，营造了一定的亲切感，与业主形成了良好关系，这也他推出“全民营销”的资本。

海外地产方面，碧桂园领先于恒大，但是恒大在目前的扩展阶段极具侵略性，更是定下了几个三年计划，管理风格如同政府管理一般。

人员培训方面恒大一般是新员工入职培训后立即进入一线，在实

际工作中直接老带新和自主学习，通过部门轮岗或全国轮训，迅速熟悉公司的工作作风及管理体系。

会所管理方面，碧桂园与恒大都是先建中端会所作为售楼处，交楼后在进行盈利性运营。一般规划有室内恒温游泳池、桌球室、健身房、瑜伽室、棋牌室等。对业主采用一定的优惠价格。北方区域，尤其是丰南地区，我未见一家棋牌室，不知是否政策限定所致。如在政策允许的情况下，做一间棋牌室与茶楼结合的中端会所，由我们公司自营，将具有极大的市场。

销售说辞及服务标准：两家全部做到统一说辞、统一服务标准，让客户及业主第一印象就有宾至如归的感觉，有极大的满足感与舒适感。不放弃任何一个潜在客户，眼明手快的自觉意识，这不仅是培训的效果，更多是企业认同感与自豪感。

恒大根据项目体量及区域位置会配备电瓶车，全国统一采购、统一标准。此次去碧桂园未见电瓶车。看楼巴士根据地区情况规划路线与班次。

恒大的会议及培训频率十分高，人员能够快速进入岗位，适应工作。对于碧桂园体系虽不了解，但从置业顾问与物业人员的专业素质观察应该比较健全。

制度健全、人员素质到位、体系完整、分工明确、优胜劣汰这是此两家企业的共同优点。先从制度着手，事无巨细，也是我们将来的一个突破口。

碧桂园项目开发协议第3篇

一、碧桂园与美林的“对赌协议”

碧桂园擅长开发住宅、酒店、商业, 大规模屋村式的生成, 主要集中于一线城市近郊, 2007年4月成功登陆香港联交所, 在当年10月份其股价最高升至14港元左右。由于不断四处征地、非理性投资失败, 资金链出现困难, 2007年10月, 碧桂园宣布将向海外发行一次性还款的优先票据, 以用于开发新专案和偿还中国银行借款, 后受次贷危机爆发影响, 最终搁浅。2008年2月15日, 碧桂园宣布在新加坡发行可转债融资, 集资38.99亿元, 可转股价格约为每股9.05港元, 票面利率2.5%, 实际年利率6.2%。碧桂园不甘心以低价配股给机构投资者, 将融资的一半金额19.5亿港元作为抵押品与美林签订一份以现金结算的公司股份掉期协议, 对冲未来股价, 减少股份摊薄的损失, 令公司锁定未来的回购成本, 锁定价约在6.76元至6.82元水平, 该项合约的年期为2013年。根据协议, 若最终价格高于初步价格, 则公司将向美林收取款项;若最终价格低于初步价格, 则美林会收取款项。初步价格将按股份掉期公式厘定, 而最终价格将参考指定平均日期有关股份价格的算术平均数。简而言之, 碧桂园赌的是股价涨, 美林赌的是股价跌。在碧桂园发布的公告中并未明确披露其股份掉期的初始价格。在2008年8月份碧桂园宣布其半年业绩的时候, 有关其股价对赌协议将出现巨额亏损的情况就已经显露头角, 加上有关碧桂园的负面消息, 以2008年6月30日的收盘价计算, 该股份掉期的公允值损失约为4.428亿元人民币。而随着2008年第四季度香港恒生指数大跌, 到12月31日, 其股价已跌至1.9港元, 令碧桂园不得不承受上述股价对赌协议的亏损。2008年报显示, 以12月31日碧桂园的收市价计算, 上述股份掉期合约的公允值损失扩大至约为12.415亿元人民币。

二、碧桂园“对赌协议”交易亏损的主要原因

1. 客观原因压迫

次贷危机的爆发, 首当其冲是房地产、金融、证券等行业, 国外企业处于水深火热之下, 国外的投行还有其他金融机构纷纷想尽办法转嫁自己的风险。而此时国家制定了限制房地产行业过热发展的政策, 并且提高了房地产企业贷款的门槛, 信贷紧缩, 同时国人的购房欲大幅下降, 成交量逐渐减少, 房地产业不被看好, 房地产企业的整体股价都呈现下降的趋势。碧桂园不可避免遭受这种情况, 资金链出现了绷紧的状态, 后来发行优先票据失败后, 碧桂园公司被迫只能进行金融衍生产品的交易来融资。国际投行美林看到了碧桂园的困窘, 为碧桂园设立了这一份少有的期权, 面对这种情况, 碧桂园选择了这份“对赌协议”。由于是场外进行衍生品交易, 国家金融监管涉足的范围少, 对相关的规定没有成文, 许多协议都是由国际金融机构制定的, 因而在双方的交易地位上难以公平。由于各方面负面的信息影响, 股价不断地下跌, “对赌协议”亏损逐渐扩大。

2. 企业发展模式成为桎梏

碧桂园的核心竞争力依靠低成本、大规模的土地储备, 然而这种发展模式令企业在这个寒冬中遭受了重重困难。“圈地”令碧桂园耗费了大量的真金白银。碧桂园用上市募集到的资金四处拿地, 楼盘规划一个比一个大, 但银行对其贷款却大幅度减少。

碧桂园的战略目标是由一体化的开发战略开始向多元化发展转变, 其从主业抽取资金投资数百亿的煤化工, 欲接手债务达16亿元的荷兰村, 想收购TVB, 新的行业也没有相应的利润回报, 导致资金链越绷越紧。因此, 公司开始慢慢地走进了“对赌协议”的陷阱。很明显, 其所选定的战略目标偏离了实体的使命, 影响公司战略目标制定的潜在事项并没有在其风险偏好范围内管理风险, 显然未能对企业目标的实现提供合理的保证。

3. 内部控制存在漏洞

内部控制活动密切关注业务管理相关各项规章制度的制定和执行的监督, 而企业要求其内控系统不间断进行监控和测试, 以确保其对风险控制的能力, 并控制在可接受的水平。对于“对赌协议”事件, 中期亏损时, 碧桂园公司并没有通过信息披露控制报告来进行详细地说明, 对其定价方式还有初始价格也没有明确说明, 显示出碧桂园信息披露控制体系的漏洞。内部审计部门没有对现金流出进行严格控制, 对风险限额进行控制, 其中存在现金流出违规操作的行为, 也没有及时制止, 并且举报。在“对赌协议”之前, 碧桂园一直从事房地产实业工作, 缺乏对金融衍生产品的调查、研究、管理意识, 因而对于这一新兴的产品, 公司也没有组建项目队伍和制定项目计划, 内部控制与全面风险管理缺乏统一, 碧桂园公司从融资和对冲的目标逐渐陷入盈利的目标, 偏离了内部控制目标以及组织目标。内部控制逐渐转化成以杨国强为核心的控制, 内部控制存在漏洞, 比较混乱。因此, 内部控制系统没有确保企业能够实现目标和符合各方面的法律、法规。

4. 公司治理结构不合理

一个良好的风险管理和内部控制体系是建立在良好的公司治理基础之上, 公司治理结构合不合理, 关键是看公司董事会的结构及其运作情况。有效的公司治理要求董事会专注于对公司的总体监管, 而避免牵涉到公司的日常运作。从碧桂园公司看, 公司的董事会主要是由公司的股东组成的, 大部分执行董事是股东, 只存在很少的独立非执行董事, 因而对董事会做出的决定难以监督和制止。其中杨国强是主席兼董事长, 虽然不是股东, 但是他同时也是首席执行官, 职责不分明, 董事会明显缺乏独立性, 在做决策时出现利益冲突。表现在公司签订了“对赌协议”之后, 出现了大亏损, 许多元老无法承受风险压力, 减持了股份。碧桂园公司高层难以职责分明, 难以确保权利和权威得到制衡。公司的治理结构存在很大漏洞, 因而权益方无法获取公司治理成效的真实信息。公司治理的缺陷导致内部控制和全面风险管理的根本失效。

5. 未能建立完善的企业全面风险管理体系

以下从碧桂园的风险管理与COSO内部控制—整合框架的ERM (全面风险管理) 进行对比分析。

由表1可以知道, 在COSO框架下的ERM与碧桂园公司比较, 碧桂园的董事层、管理层还有监事人员, 没有按照ERM框架下进行风险的防范和管理, 缺乏一套企业风险管理体系, 甚至有些重要的管理制度都没有制定, 公司上下明显缺乏风险管理的意识和能力, 内部控制缺少专门的风险管理部门, 难以认识风险的真实性, 对可能造成的损失并没有制定有效的政策, 中期报告亏损时, 公司未能及时实施风险防范。对赌协议由最初的对冲目的逐步演变成为投机的行为。公司财务信息、风险信息不畅通、不透明, 公司各方面的权益方无法及时收到信息, 管理层对内部控制的认识比较薄弱, 大股东控制着权利, 对于其中的制度只是流于形式, 公司的全面风险管理如此薄弱直接影响了对“对赌协议”的风险管理与控制。

6. 股东利益存在矛盾

关联方特别是股东间关系管理是全面风险管理的一个重要组成部分。碧桂园内部的股东结构属典型的家族企业, 不少大股东跟杨国强有血缘或姻亲关系, 其中大股东杨慧妍是杨国强的女儿, 已占公司的股份59.12%, 杨国强是主席兼执行董事, 同时也是首席执行官, 尽管不是公司的股东, 但是他拥有公司的实质权利, 对于公司的日常运作都事必躬亲。杨国强把股权转给了杨慧妍, 表面上减少了股东在公司利益之间的矛盾, 实质上是加强了杨国强对公司的控制, 因为其他股东跟杨国强有姻亲等关系, 并且杨国强是碧桂园的创始人, 碧桂园的人员难免对他敬让三分, 所以小股东只能通过委托杨国强对公司进行治理。杨国强决定由一体化的开发战略开始向多元化发展, 从主业抽取资金投资数百亿的煤化工, 欲接手债务达16亿元的荷兰村和收购TVB。他大额投资累计股票期权, 并且亏损不少。虽然公司发出通告澄清这些是杨国强自己的行为, 但试想一下, 如此庞大的现金流出, 难免有个人私用资金的嫌疑。大股东与小股东的利益摩擦逐渐加深, 在股价狂跌的时候, 不少元老纷纷减持股份, 大股东杨慧妍接单全收, 这种想象导致了股价进一步下跌, 对赌协议的亏损逐渐增大。不同层次或者部门之间内部控制的不一致, 将使得执行者的行动陷入困境, 不相容的职务的恰当分离可以避免单独人员从事和隐瞒不合规行为提供一定的保证, 共谋的存在可能使内部控制的执行偏移原有的制度设计。股东之间不一致、容忍度、共谋等能够解释内部控制固有缺陷问题。

7. 交易缺乏缓冲机制

从技术上说, 我国企业对金融衍生产品的估值, 对如何计算与控制风险, 所知不多, 因此很容易在赌博心态和前期利益的诱惑下, 低估了其潜在风险, 轻视数据和技术管理, 往往在风险与收益之间无法平衡。碧桂园被迫利用“对赌协议”融资失败的原因之一是“协议”缺乏弹性, 公司没有制定缓冲机制来应对风险。美林为碧桂园公司设定这份不公平的“对赌协议”时, 美林处于优势地位, 它清楚碧桂园的现状, 了解可以影响碧桂园股价变动的因素。碧桂园的眼光只看到了这份协议为自身带来的短期利益, 对冲逐渐转化成了投机盈利的行为, 忽视了金融危机的冲击力量, 忽视了市场的变动, 忽视了国际市场的力量。当损失逐渐浮现时, 碧桂园没有及时跟美林协商, 没有对其中很不利的条件作及时修改, 内部没有制定可以控制风险的政策, 只是一味地期盼股市可以回高, 一味地等待, 一味地沿着这份协议对赌。其实, 在接受这份“协议”时候, 碧桂园应与美林提出对这份“协议”在出现持续股价下跌时进行部分修改的条件, 碧桂园也可以在发行可转股债券的条款中, 增加设有转股价格时点向下修正条款, 甚至出现亏损时, 也没有制定行之有效的方法, 直到公允值损失约为12.42亿元, 公司才提出于股份掉期有效期内已提供2.5亿美元抵押品, 并于股份掉期终止日期, 即2013年2月或选择性提早终止事件日。碧桂园对金融衍生品交易缺乏系统的认识, 从交易条款、产品定价、运行模式、风险对冲等控制和管理方面没有深入研究, 交易赔付的限额高出了企业实际的承受能力。企业家急于获得高估值融资, 又对自己的企业发展充满信心, 而忽略了详细衡量和投资人要求的差距, 以及内部或者外部当经济大环境的不可控变数带来的负面影响。“对赌协议”的失败归根到底是公司的全面风险管理缺乏有效缓冲机制。

三、构建金融衍生产品交易的全面风险管理对策

碧桂园“对赌协议”亏损事件的深刻教训, 暴露出了我国企业风险管理普遍存在的问题。全球金融危机下, 完善全面风险管理体系成为我国企业的急迫的课题。从以下几个方面提出具体对策。

1. 改善企业全面风险管理环境

从风险管理文化来看, 要营造全员风险管理文化, 使风险管理目标、理念和习惯渗透于每个业务环节, 内化为每位员工的自觉行为。从风险管理组织结构来看, 应构建业务部门、风险管理部门和内部审计机构三道防线, 即风险管理部门应实现从单纯后台监管的角色转换, 风险管理的触角应全面延伸到各项业务经营部门和过程控制。完善的法人治理是风险管理重要的内部环境, 也是风险管理体系建设的起点和保障, 而董事会建设则是法人治理的核心。完善董事会试点的过程中优化董事会成员结构, 建立外部董事制度, 不断完善董事会运作机制, 初步形成了出资人、决策机构、监督机构和经营层之间各负其责、协调运转、有效制衡的治理机制。应强化公司治理的内部控制, 对于没有履行好自己职责的董事会或者是管理层进行惩罚。

2. 设定全面风险管理目标和政策

将公司战略与全面风险管理系统相整合, 有利于低成本顺利实现企业的战略目标。公司治理确定企业风险管理的范围和边界, 并为风险管理提供政策;而战略管理则为风险管理提供资源与支持。根据战略目标设置最高层面风险管理目标, 将明确的风险偏好和容忍度贯彻到中间层面和微观层面的目标设定过程中。诸如在金融衍生产品交易中, 确定产品交易的风险控制目标和综合赢利目标, 可根据明确的风险偏好和容忍度, 确定企业风险底线。以各项经营目标为标尺, 以风险报告目标为手段, 建立对责任人的激励约束机制。

3. 建立风险识别和预警机制

根据风险偏好、容忍度和设定的风险管理政策, 制定风险识别管理要求和风险识别的工作流程, 确定风险识别的精度、频度、深度和广度, 设计风险识别、风险评估和风险应对管理办法, 在风险识别上全面覆盖金融衍生产品交易事件的有效识别和职责分工, 并明确差别化的风险识别模式和反应机制。确定重大风险的应对策略、完善重大风险预警和报告机制、强化风险管理的检查监督机制。对重大风险进行识别和评估, 形成重大风险清单, 确定风险管理的重点领域;在应急预案方面, 在总部和子公司层面编制了一系列应急预案, 提高公司处置突发事件、保障公共安全的能力, 最大程度地预防和减少突发事件及其造成的损害。设置以公司价值最大化为核心的风险预警体系, 把公司面临的诸如投资、负债、利率、金融衍生产品以及所有其他风险作为一个有机整体加以评估, 不断改进和优化各项评级技术和方法, 在此基础上实施管理, 实现总体风险/收益最优化。

4. 优化风险应对决策

根据风险偏好和各类风险的特点, 明晰不同风险的应对政策, 明确各风险应对措施的适用范围。引入风险应对管理机制和决策流程。要补充细化、提炼和归纳风险应对策略的具体措施, 收集公司内部甚至其他公司风险应对方案, 对既往经验进行提炼和归类, 形成对管理具有指导作用的不同应对策略下的具体应对措施方法体系, 建立并逐步优化风险应对决策程序, 提高风险应对过程的科学性。

5. 完善内部控制体系

加强对各部门业务层面的关键风险点实施有效过程控制。全面梳理公司所有业务和管理活动的过程网络, 解决过去规章制度中矛盾、重复、交叉的内容, 建立一整套系统的、透明的, 包括操作要求与控制要求在内的体系化文件;逐步改变以公文为载体发布各种程序化业务和管理活动的模式, 把所有的经营管理活动都纳入这种体系化、文件化内控管理。有必要通过非正式规则的作用和权力重心下移提示内部控制的执行效果, 通过其反馈机制持续优化内部控制。

6. 构建科学的战略财务系统

全面风险管理规范的建立与实施必须要借助有效的财务战略体系。构建以公司价值为导向、以“制度管人、流程管事”理念、紧扣战略目标、循环有效的战略财务系统。战略财务系统以清晰的远景目标及战略为“屋脊”;以合理的财务组织结构、财务总监的素质和权利定位以及子公司财务委派为“栋梁”;以科学管理工具的应用和有效管理程序的实施为“支柱”;以价值链为主线的业务经济循环流程和严格的内控制度为“根基”。

7. 建立风险信息披露机制

整合不同部门的数据, 实施集中化数据库;建立风险事件案例库和数据库;改进完善风险报告制度, 明确规定风险报告的频度、深度和职责, 针对不同类型的风险特点差异, 制定差别化的风险信息传导机制, 建立纵向报送与横向报送相结合的矩阵式风险信息交流线路;出台对外信息披露管理办法, 规范信息披露的内容、格式、频度, 建立系统化、透明度高、及时性强的信息披露机制。

8. 建立风险管理后评价和持续改进机制

完善不同风险管理模块管理后评价和持续改进机制, 建立相应的问责机制, 形成风险管理的“激励相容约束”和执行驱动力, 保障各个风险管理模块达到预期的效果, 同时保障风险管理模块的优化走向规范化、定期化、制度化, 逐步完善风险管理目标的差距分析和反应机制。

参考文献

[1].李连华.公司治理结构与内部控制的链接与互动.会计研究.2005.2

[2].秦晓.组织控制、市场控制:公司治理结构的模式选择和制度安排.管理世界.2003.4

[3].史蒂芬·J·鲁特 (Steven.J.Robert) :超越COSO——强化公司治理的内部控制.中信出版社.2004.8

碧桂园不看好“碧桂园” 第4篇

年报显示，截至2011年12月31日，碧桂园全年共实现合同销售金额约432亿元人民币，全年总收入约为347亿元，同比增长了34.7%。而其中毛利达120亿元，净利润58亿元，涨幅为35.5%。

尽管如此，它们还是在一场对赌协议中认输了。

2月29日碧桂园进行了一次增发配售，由高盛和摩根大通代理，采取了先旧后新的形式。路径是先由大股东杨惠妍持有的必胜公司以每股3.23港元的价格出售其约6.772亿股旧股，之后大股东再以同等作价认购相同数量的新股，这有点类似于定向增发的操作套路。杨惠妍在碧桂园的股份由原来的59.83%减至57.5%。而配股为碧桂园所带来的资金，在扣除有关开支与佣金后约为21.4亿港元。

作为2011年少数几家能超额完成全年任务的房地产公司，尽管业绩均创集团新高，但碧桂园在今年的市场环境中所要面对的现金流和利润率的考验将更为严峻。它至去年底净负债率为63.3%，是2008年以来的最高水平。就在业绩发布的第二天，碧桂园随即宣布配售新股，同时提早解除与美林进行的19.5亿港元的股份掉期回购合约。根据协议内容看，这也意味着在这场掉期赌局里，碧桂园选择了提前认输。

碧桂园在2008年与美林签订了一份股份掉期回购合约。碧桂园在当时发行总额39亿港元期限为5年，且是以人民币计值而以美元付款的点心债券，并由美林国际包销。而且在同一天还拿出债券总值的一半即19.5亿港元与美林签订了这份股份掉期。

简单来说，碧桂园将这19.5亿港元的现金作为抵押品给美林，5年之后，如果碧桂园的股价高于初步价格，那么多出部分由美林补偿支付，若股价低于初步价格，碧桂园则需将回购时所节省的金额反向补偿给美林。

但现在还不到5年，碧桂园则选择解除合约。这背后仿佛在说，呃……我对自己的股价也没有多大的信心，一年后可能还没有现在的价格更好。

碧桂园管理层对此配售以及现在解除合约背后的真实意图没有正面回应。其在对《第一财经周刊》的书面回复中称，这次配售获得超额认购，对集团而言提供了一个合适机会去降低其净负债比率、扩大股本基础及投资者结构、提供公司股份流通量，同时不会对公司盈利基础及现有股东持股比例构成重大摊薄。公司认为解除股份掉期有助消除其到期时对股份流通及交易的潜在影响。

不过包括瑞银在内的不少分析机构都认为，此次融资其中一部分就是为了补偿掉期协议带来的损失。协议的初步价格在6.71至6.85港元的区间，参照碧桂园当天股价3.51港元，此次碧桂园将亏损近10亿港元。

配股后第二天碧桂园股价报收于3.2港元，跌幅8.83%。尽管碧桂园的业绩创下集团经营业绩的新高，但它的股价却没有气贯长虹的表现。

碧桂园的业绩在宏观调控更为严谨的2011年，也依然表现甚可的原因在于它长久以来的拿地策略。这家公司拿地基本上只集中于城乡结合部，并且也很少开售非常高端的楼盘项目。这有点类似于一种薄利多销的行事方式，连万科的王石也曾感叹过它们“快建，快卖”的策略，碧桂园的资金回笼因此会更为迅速。此外，碧桂园2011年的销售均价同比上升了12.6%至6289元，提高售价又能顺利销售这些都提升了业绩。

根据业绩报告，广东惠州的十里银滩和江苏句容的碧桂园凤凰城两个项目，两天内达到70%的销售率。

不过这种方式其实也存在风险。比如2011年9月开始的乌坎事件，起因正是地方政府没有处理好村民搬迁的工作所至—而这正是碧桂园的项目用地。这些事件会给碧桂园敲响警钟，今后的拿地成本可能会上升。乌坎事件导致碧桂园的股价在两天内暴跌了17%左右。

此外，另一种潜台词则是他们对宏观政策可能依然不看好，这让碧桂园认为它的股票价格也不会在接下来的一年里表现得更好。两会已经在北京召开，这次会议的主题并没有流露出让房地产市场松动的任何迹象。

虽然从2011年年末开始，地方政府包括广东佛山、中山在内试图为调控松绑，但均未真正实现。到2012年先是有安徽芜湖对商品房购买者进行税收和财政补贴，但新政仅仅存活了3天。

随后上海传出“持居住证满3年居民可购二套房”的消息，一度使得A股房地产板块出现反弹让沪指冲破2400点，但旋即被官方否定。2012年之后，包括国务院、国土资源部以及住建部在内已经多次强调“坚持房地产调控政策不动摇”，这无论对A股还是H股上市的房地产企业来说，都是个坏消息。

据中国《金融时报》3月2日的报道称，中国四大国有银行近日承诺向资质良好的房地产开发商提供贷款。这些银行称，要积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给；并将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，提高贷款审批效率。

尽管没有解释“资质良好”的细节，但投资者都愿意将其认为是房地产政策是真的要松绑的官方信号。

但一名中信信托的项目主管则对《第一财经周刊》表示，这个信号背后的真实意图很可能是为了给房地产商资金偿还它们即将到期的债务。在银行对房地产商谨慎贷款后，房地产商主要转向了以信托的形式获得变相贷款。尽管这种方式后来也被叫停，但实际上很多房地产商在此之前已经与信托公司签订了协议，并拿到了开展项目所需的资金。

但到了二三月份会有一笔信托到期，实际上现在有很多房地产商贷款拿地后根本没有开工或者没有把房子顺利卖出去，获得资金回笼。为了防止这些房地产商无法还钱，四大行才决定开始对它们贷款。

该名人士猜测碧桂园则完全知道房地产商面临的政策上的曲折处境，并认为实质上并不会改变才做出上述的认输举动。但碧桂园依然没有对此给予置评。

碧桂园项目工地大学生实习报告第5篇

根据学校课程的安排，我们专业定于第一周到第四周进行大四毕业设计前的实习，这是我将理论转换为实践的机会，是我锻炼我们实践能力，进行更直观学习的机会。在进行了三年半的理论知识积累之后,我深知自己要踏入社会，必须要进行学习实践,建筑是一种应用性与实践性非常强的一门学科，学习建筑的学生实际操作技能十分重要。而实习是大学生活的第二课堂,是知识发展的源泉,是检验真理的试金石,也是锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实习中才能发挥作用,才能得到丰富、完善和发展。在我们踏入社会之后，我们会发现课本中的理论知识与实际的情况会有些许的不同，这就是我们一直强调的实践经验。

一、工程概况

工程名称：东莞市企石鼎峰碧桂园工程

投资单位：东莞市鼎峰碧桂园房地产开发有限公司设计单位：广东博意建筑设计院有限公司勘察单位：建材广州地质工程勘察院监理单位：东莞市大业建筑技术咨询有限公司施工单位：广东腾越建筑工程有限公司工程地点：东莞市企石镇铁炉坑村

建筑规模：8栋18层,1栋16层的商住楼，一栋3层幼儿园，10#、11#、U形商业服务楼二层，商业裙楼一层，2个地下室（-1层，1号车库，2号车库）组成，规划用地面积56800.0m2，总建筑面积138872.49m2；其中住宅楼的建筑面积为101440.46 m2，幼儿园的建筑面积为4778.0 m2，商业楼的建筑面积为4741.0 m2,地下建筑面积17744.46 m2。本工程采用钢筋混凝土框剪结构，框架抗震等级为四级，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。本工程采用预制桩基础与天然基础。

二、工程设计依据

1、建设单位提供的与本工程有关的资料和设计任务书。

2、建筑和有关工种提供的作业图和有关资料。

3、国家现行有关规范、规程

4、已批的扩建审批意见；

5、建设单位提供的建筑周围市政条件资料。

三、实习目的与概况

在大学学习了三年半，老师讲授了许多专业知识，自己也阅读了许多专业书籍，但是这一切仅仅只是停留在理论上，理论结合实际才能发挥它的最大作用，而且实践是检验真理的唯一标准，所以我们需要通过实践来更直观、更具体的理解我们之前所学的理论知识，也是通过实践来巩固我们所学的理论。通过实践也可以是我们各个方面的能力得到提到，个人素养得到升华的一次机会，我们应当牢牢专注这次宝贵的机会。

在这次实习的时间内，我严格按照工地上的作息时间，不迟到不早退，认真完成工地上分配的任务，抓住一切可以抓住的机会去学习新的知识，敢于提出问题，善于发现问题，并且能够利用自己所学的理论知识去处理问题，得到了工地师父和领导的一致认可。

四、实习过程所得

1、工地现场工作的安全意识

来到工地的第一天我听得最多的就是有关安全意识的问题。施工员教导我必须贯彻“学习为主、安全第一”的安全原则。教导我进入工地要注意的一些问题，尤其是要注意头顶有没有可能掉下东西、脚下有没有钉子、电线等。他还给我讲了一些工地的事故，让我有所警醒，使我明白到，在工地什么才是最重要的，那就是安全问题！

企业的安全工作来不得半点侥幸心理，安全生产是企业最大的效益，是企业生存的保障。加大对安全的投入，也许有人会认为增加了企业的成本，减少了收入和利润。这一种极不负责任的观点，安全投入不应是企业的负担，它所产生的也绝不是一种负效益。我承认，安全生产的投入最直接的表现就是成本的增加。但是，究其本质，安全投入应算是一种特殊的投资，对安全生产的投入所产生的效益并不像其它投入那样直接反映在产品的数量和质量的改进上，而是体现在生产过程中，保证生产的正常和持续地进行。这种投入的直接结果是企业不发生或减少发生事故和职业病，而这个结果是企业持续生产、保证正常效益的必要条件。简言之，安全效益之间是一种相互依存、相互促进的关系。我认为工地上的每一位负责人都应该在其位，司其职，真正将自己肩上的责任担起来，绝不应该玩忽职守。当然，我知道，课本与现实是有差距的，课本中所写的各种规范，规则在实际操作中有很多都被埋没了，可是我总觉得我们不仅要对一项工程负责，更要对正在施工的人员和将来使用的业主的生命财产负责。这应该是我们建筑业最基本的职业道德。暂且不说我们的前辈们是如何工作的，至少我们新一代的大学生应该努力缩小这个差距，秉承严谨的工作作风，做出优良的工程。我，就是这么想的。

2、到社会工作所需要的心态

下工地的第一天，我还不太不习惯，甚至有时候会觉得自己成了这个领地的入侵者。可以说是过的很郁闷的，因为了到了工地才发现自己是多么的无知，什么都不明白，尤其是在现场看图纸，在学校学了老长时间就是什么也不懂，想想都很自卑。到处都是乱哄哄的。一片繁忙的样子，就自己是个闲人。从学校的理论性学习一下子走到社会中进行实践，实在是有点措手不及，一天大部分时间都在紧绷的状态中度过。想想先是从点滴做起吧，先跟着施工员到处看看，看见不懂的就要问，而且我尝试慢慢跟其他施工员交谈，后来情况就好一些了。在跟别人相处的过程中我懂得了要谦虚礼貌，不懂就要请教别人，别人不回答你也不要生气，因为别人没这个义务，别人肯回答你也要懂得感谢。工程的顺利进行少不得施工人员的和谐相处，所以工作之前的第一件事便是调整好自己的心态，跟同事打好关系。

3、测量放线知识

先说放线，专职测量员把主轴线定好、标高控制点做好后，技术员要掌握吊线坠的基本功，不能老依靠经纬仪，不可能也不现实。放线量尺寸时一定要杜绝用小尺一尺一尺（工地上常用3米尺、5米尺）的量下去，免得误差累积。另外，两点高差较大时，一般量斜距、测两点高差用勾股弦定理计算求的通常误差小的多。记住学测量时老师讲的几个要点：先整体、后碎部；常复核，前一步工作没做复查下一步工作不能进行；测量步步要经过检核。

测量放线在施工时尤其重要，你的一点疏忽可能造成非常大的经济损失。现在在施工现场的测量放线，并不象在学校测量实习时量距有前尺、有后尺、有读数、有记录那么正规，往往是工长和技术员两人就去放线，再就是现场随手喊个工人来帮忙，这实在是不合适，你不能要求项目经理配备足够的专业人员陪你定位，但你必须做到慎之又慎，尺前尺后来回跑。

工地上给标高一般也是技术员的事，你看水准仪，扶尺可就不一定是谁了，要注意塔尺前后俯仰对观测结果影响很大，再一个就是塔尺下对点时非专业人也是不好掌握的，如果你不反复叮咛，差个3~5毫米一点也不奇怪。

施工员说:虽然说定位放线和标高控制只是土木工程庞大的建筑施工中的一个很小的很微不足道的部分，但是作用确实十分的重大，它关系到建筑的方位的规格是否能够按照图纸进行。线工是个综合性很强的工种，不仅要掌握各种仪器的操作，而且得能识图，并且能快速地记忆数值，要求精确的操作等等。首先学会水准仪、经纬仪的操作，然后学习识图，最好是能画图，接着熟悉图纸，从放大线开始，确定轴线位置，最后放局部轴线，弹出墙体留置洞口等等，只有多练习，勤问人，多实践才会慢慢熟练的。而作为工地技术员，水准仪、经纬仪、墨斗、线坠的使用操作是一定要熟练的。

4、钢筋知识

钢筋的种类繁多，型号，尺寸不一，而且由于构造的需要，工人们经常要对钢筋进行加工，如构造筋，箍筋等。我们需要根据规定和设计要求对钢筋进行加工。其中钢筋的焊接方法，搭接长度，保护层的厚度等，都是施工过程中需要注意的问题。

(1）钢筋的种类及外形特征；(2）钢筋的焊接方法及质量要求；(3）钢筋冷加工的方法及工艺；(4）钢筋的绑扎的方法及质量要求；(5）钢筋绑扎的搭接长度要求；(6）各种构件保护层厚度的控制方法；(7）掌握隐蔽工程记录方法及主要内容；

5、浇筑混凝土

泵送混凝土的一些原理和泵送时要注意的问题：

1、泵送混凝土前，先把储料斗内清水从管道泵出，达到湿润和清洁管道的目的，然后向料斗内加入与混凝土配合比相同的水泥砂浆(或1：2水泥砂浆)，润滑管道后即可开始泵送混凝土。

2、开始泵送时，泵送速度宜放慢，油压变化应在允许值范围内，待泵送顺利时，才用正常速度进行泵送。

4、混凝土泵送宜连续作业，当混凝土供应不及时，需降低泵送速度，泵送暂时中断时，搅拌不应停止。当叶片被卡死时，需反转排队，再正转、反转一定时间，待正转顺利后方可继续泵送。

6、泵送先远后近，在浇筑中逐渐拆管。

7、在高温季节泵送，宜用湿草袋覆盖管道进行降温，以降低入模温度。

6、施工方案的拟定

施工方案的拟定是单位工程施工组织设计的核心内容，这是梁工在工地上一再给我说的话。选择施工方案必须从单位工程的全局出发，慎重研究决定，做到技术可行、工艺先进、经济合理、措施得力、操作方便。方案的合理与否，直接关系到单位工程施工的质量、进度和成本。