房地产经纪人协理考试

2024-06-29

房地产经纪人协理考试（精选6篇）

房地产经纪人协理考试第1篇

福建省房地产经纪人协理

从业资格

考试大纲

福建省住房和城乡建设厅编制

福建省公务员局审定

前言

根据中华人民共和国人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部颁发的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，福建省住房和城乡建设厅组织专家编制了《福建省房地产经纪人协理从业资格考试大纲（2010年）》（简称考试大纲），福建省公务员局和省人力资源开发办公室组织专家审定通过。

考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我省房地产经纪人协理的基本要求出发，主要考核房地产经纪人协理从业资格应考人员应具备的知识结构、素质和能力。

考试大纲规定了考试的性质和标准，是福建省房地产经纪人协理从业资格考试的指导性文件和命题的依据，是应考人员必备的指南。其范围和内容是根据房地产经纪人协理实际工作所需要的基本知识和技能确定的。考试大纲分为《房地产基础知识》、《房地产经纪实务》两个部分（上篇与下篇），是2010年福建省房地产经纪人协理从业资格考试命题的依据。

考试大纲明确了考试的目的、范围。应考人员可按照考试大纲要求的“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次，结合自己的实际情况做好复习准备。要求“掌握”的是重点内容，要求“熟悉”的是重要内容，要求“了解”的是相关内容。这些内容体现了一个房地产经纪人协理人员必备的理论知识与专业技能。

考试说明

上编房地产基础知识

第一章房地产与房地产业第二章房地产基本制度第三章房地产交易

第四章建筑和城乡规划基本知识第五章法律基本知识下编房地产经纪实务

第一章房地产经纪概述

第二章房地产市场调查基本知识第三章房地产经纪业务

第四章房地产经纪业务促成的因素

第五章房地产经纪业务促成的若干技巧

考试说明

为了帮助应考人员进一步熟悉福建省房地产经纪人协理从业资格考试的内容和要求，并为命题提供更具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：

一、考试目的

为了适应社会主义市场经济的需要，规范房地产经纪市场，提高房地产经纪人协理的素质，充分发挥房地产经纪人协理在房地产市场中的作用，为房地产经纪从业人员取得房地产经纪人资格的必备前提和工作经历准备。

二、考试性质

房地产经纪人协理从业资格考试制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度，纳入职业资格考试序列。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。凡考试成绩合格者，颁发福建省公务员局及省住房与城乡建设厅统一格式的《房地产经纪人协理从业资格证书》；经注册取得《房地产经纪人协理注册证》后，方可以房地产经纪人协理的名义协助房地产经纪人开展房地产经纪活动。获得房地产经纪人协理从业资格，表明已具备承担经纪专业初级技术职务的水平和能力。

三、考试方式

房地产经纪人协理从业资格实行全省统一大纲，统一组织命题，并统一组织考试的制度。考试采用闭卷、笔试。

四、考试内容

福建省房地产经纪人协理从业资格考试分为《房地产基础知识》和《房地产经纪实务》两个科目。

《房地产基础知识》的内容包括：房地产与房地产业、房地产基本制度、房地产交易、建筑和城乡规划基本知识、房地产相关法律知识。

《房地产经纪实务》的内容包括：房地产经纪概述、房地产市场调查基本知识、房地产经纪业务、房地产经纪业务的促成、房地产经纪业务促成的若干技巧。

各科目考试大纲的内容，分为“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次。在考试内容中，“掌握”的部分约占60%，“熟悉”的部分约占30%，“了解”的部分约占10%。

五、试卷题型题量

《房地产基础知识》总分100分，考试时间120分钟。题量分配是：单项选择题60题（60分），多项选择题10题（20分），综合分析题若干题（20分），均为客观题。

《房地产经纪实务》总分120分，考试时间150分钟。题量分配是：单项选择题70题（70分），多项选择题15题（30分）、综合分析题若干题（20分）、均为客观题。

六、考试时间

福建省房地产经纪人协理从业资格考试分为两个半天进行。具体时间以文件通知为准。

七、附件

除考试大纲、考试用书之外，以下相关的法律法规、规范性文件为考试复习的参考资料。

1、《中华人民共和国合同法》

2、《中华人民共和国物权法》

3、《中华人民共和国房地产管理法》

4、《房屋登记办法》

5、关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定（建设部令97号）

6、《城市房屋租赁管理办法》（建设部令42号）

7、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第97号令）

8、人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发[2001]128号）

9、《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）

10、《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房[2007]274号）

11、《房地产经纪执业规则》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会2006年10月31日印发）

12、《福建省房屋消费者权益保护条例》（2000年11月18日）

13、《福建省建设厅转发建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（闽建房[2007]5号）

14、福建省建设厅关于转发建设部《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》的通知（闽建房[2008]2号）

15、《福建省建设厅关于印发福建省房地产中介组织专项治理实施方案的通知》（闽建房[2008]12号）

16、《福建省建设厅关于印发房地产经纪合同示范文本的通知》（闽建房[2008]35号）

17、《福建省房地产经纪人协理从业资格制度试行办法》（闽建房[2009]15号）

18、《福建省房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》（闽建房[2009]41号）

上编房地产基础知识

第一章房地产与房地产业

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的概念、特性、分类，房地产实物、权益、区位的含义，房地产业的概念、行业特性和作用的掌握程度。

【考试内容】

第一节房地产的相关概念

一、房地产的概念

二、土地的概念

三、建筑物的概念

四、其他土地定着物的概念

五、物业的概念

第二节房地产的实物、权益和区位

一、房地产实物

二、房地产权益

三、房地产区位

第三节房地产的特性

一、不可移动

二、独一无二

三、寿命长久

四、价值量大

五、流动性差

六、供给有限

七、相互影响

八、易受限制

九、保值增值

第四节房地产的分类

一、按用途的分类

二、按开发程度的分类

三、按是否产生收益的分类

四、按经营使用方式的分类第五节房地产的供求与均衡

一、房地产的需求

（一）生产性需求。

（二）消费性需求。

（三）投资性需求。

二、房地产的供给

（一）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。

（二）房地产供给的层次性。

（三）房地产供给的滞后性。

（四）房地产供给的时期性。

三、房地产市场供求的均衡和非均衡

房地产市场供求和需求之间存在均衡与非均衡两种状态，目标是实现二者的基本均衡。

（一）房地产市场供求均衡，即供给和需求状态的状态。

（二）房地产市场供求的非均衡，即供给和需求的失衡状态。

（三）房地产市场供求均衡的实现条件。第六节房地产业

一、房地产业的有关概念

二、房地产业的分类

（一）房地产开发行业

（二）房地产中介服务行业

（三）物业管理行业

三、房地产业的作用【考试要求】

掌握：房地产的概念，房地产实物、权益、区位的含义，房地产的特性，房地产按用途的分类，房地产供求的含义，房地产业的概念，房地产行业特性，房地产中介服务行业的概念。

熟悉：土地、房屋的概念，房地产按经营使用方式的分类，房地产按开发程度的分类。

了解：建筑物、其他土地定着物、构筑物、物业的概念，房地产均衡、房地产开发行业、物业管理行业的概念。

第二章房地产基本制度

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对我国现行土地所有制的特点、国有土地有偿使用的概念和形式，房地产权属登记制度、土地和房屋登记办法的掌握程度。

【考试内容】

第一节我国现行土地制度

一、土地所有制

（一）土地所有制的特点

（二）国有土地的范围

（三）集体土地的范围

（四）土地使用制度

二、国有土地使用权的取得途径

（一）国有土地使用权划拨

（二）国有土地使用权出让

1、国有土地使用权出让特点

2、国有土地使用权出让方式（1）协议（2）招标（3）拍卖（4）挂牌

3、国有土地使用权出让期限

国有土地使用权出让的最高年限分别如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。第二节现行城镇住房制度

一、城镇住房制度改革历程

二、城镇住房供应体系

三、廉租住房保障制度

四、经济适用住房制度

五、住房公积金制度

（一）住房公积金的性质和特点

1、住房公积金的性质

2、住房公积金的特点

（二）住房公积金归集和提取

1、住房公积金归集

2、住房公积金的提取（1）职工住房消费提取

（2）职工丧失缴存条件的提取。

六、公有住房出售和再转让政策

1、公有住房出售的政策规定

2、已购公有住房上市交易的条件及政策规定第三节房地产权属登记制度

一、房地产产权

（一）房地产产权的概念

（二）房地产产权的种类

1、房地产所有权

2、房地产占有权

3、房地产用益权

4、房地产处分权

二、房地产权属登记制度

（一）房地产权属登记概念

（二）房地产权属登记管理的原则

（三）我国房地产权属登记制度特点

（四）我国房地产权属登记模式

（五）房地产登记的种类

第四节土地登记和房屋登记

一、土地登记

（一）土地登记原则

（二）土地登记一般规定

（三）土地登记程序

（四）土地登记类型

二、房屋登记

（一）房屋登记原则

（二）房屋登记一般规定

（三）房屋登记程序

（四）国有土地范围内房屋登记

1、所有权登记

2、抵押权登记

3、地役权登记

4、预告登记

5、其他登记

（五）集体土地范围内房屋登记【考试要求】

掌握：现行土地所有制的特点、国有土地使用权出让的概念和形式，廉租住房保障制度、经济适用住房制度等现行保障房制度，房地产权属登记制度。

熟悉：国有土地和集体土地范围，土地使用制度，公积金的性质和特点，房屋登记原则、一般规定和主要类型。

了解：国有土地使用权划拨概念，城镇住房供应体系，房地产产权的概念和种类，土地登记原则、一般规定和主要类型。

第三章房地产交易

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特点和房地产交易的概念，房地产转让的概念、房地产买卖和租赁的基本流程，房地产价格、租金和税费的主要种类，房地产销售、预售的法律文件的掌握程度。

【考试内容】

第一节房地产市场

一、房地产市场的概念

二、房地产市场的特点

（一）房地产市场是房地产权益交易市场

（二）房地产市场是区域性市场

（三）房地产市场是不完全竞争市场

（四）房地产市场信息不充分

（五）房地产市场的变化具有周期性

（六）国家适度干预

三、房地产市场的分类

（一）按房地产市场运行层次划分

（二）按房地产市场结构划分

（三）按房地产市场标的物用途划分

（四）按房地产市场交易方式划分

（五）按房地产经济运行时序结构划分

（六）按国家对房地产市场干预程度划分第二节房地产交易的有关概念

一、房地产交易

二、房地产转让

（一）房地产买卖

（二）房地产互换

（三）房地产赠与

（四）其他合法转让方式（见本章第五节《城市房地产转让管理规定》）

三、房地产租赁

四、房地产抵押

第三节房地产交易的基本流程

一、房地产买卖的基本流程

（一）商品房现售的基本流程

（二）商品房预售的基本流程

（三）二手房买卖的基本流程

二、房地产租赁的基本流程

三、房地产抵押的基本流程

第四节房地产价格、租金和税费

一、房地产价格

（一）房地产价格特性

（二）房地产价格的主要种类

（三）影响房地产价格的主要因素

（四）房地产价格的构成

（五）房地产价格评估的基本方法

二、房地产租金

（一）房屋租金

（二）土地租金

三、房地产税

（一）营业税、城市维护建设税和教育费附加

（二）契税

（三）印花税

（四）个人所得税

（五）土地增值税

（六）房产税

（七）城镇土地使用税

四、房地产费

（一）房地产权属管理收费

（二）房地产交易管理收费

（三）物业服务收费

第五节房地产交易中涉及的法律文件

一、房地产销售、预售的法律文件

（一）《商品房销售管理办法》

（二）《城市商品房预售管理办法》

（三）《城市房地产转让管理规定》

（四）《城市房地产抵押管理办法》

（五）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释

1、关于商品房买卖合同

2、关于建筑面积缩水

3、关于恶意欺诈

4、关于房屋质量问题

5、关于包销商

6、关于拆迁补偿

7、关于合同无效可解除“按揭”贷款问题

二、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》【考试要求】

掌握：房地产市场的概念，房地产交易的概念，房地产转让的概念，房地产买卖、租赁、抵押的概念，房地产价格和房地产税的主要种类，房地产销售、预售的法律文件。

熟悉：房地产市场的特点，房地产市场的分类，房地产租金和房地产费，房地产价格和租金的构成，房地产交易中其他法律文件。

了解：房地产买卖和租赁的基本流程，房地产抵押的基本流程，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第四章建筑和城乡规划基本知识

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对建筑物的主要种类，建筑物的组成与构造，各种房地产面积的概念，城乡规划的内容、制定和实施，环境和景观的概念等的掌握程度。

【考试内容】

第一节建筑基本知识

一、建筑物的主要种类

（一）按建筑物使用性质分类

（二）按建筑物层数或总高度分类

（三）按建筑结构和材料分类

（四）按建筑物耐久等级分类

二、建筑物的组成与构造

（一）建筑物的组成

（二）建筑物的构造

三、建筑设备的种类

（一）给水系统的种类

（二）排水系统的种类

（三）采暖系统的类型

（四）建筑通风和空调系统

（五）建筑电气

（六）燃气供应系统

（七）电梯

（八）综合布线系统

（九）楼宇智能化

四、常用建筑材料

（一）按来源不同分类

（二）按化学成分分类

（三）按用途分类

五、建筑识图

（一）建筑施工图中常见的表格和符号

（二）建筑总平面图

（三）建筑平面图

（四）建筑立面图

（五）建筑剖面图

第二节房地产面积基本知识

一、土地面积的概念和种类

二、房屋面积的概念和组成

三、房屋建筑面积

（一）套内使用面积

（二）套内墙体面积

（三）阳台建筑面积

四、房屋使用面积

五、公用建筑面积

（一）公用建筑面积的组成

（二）公用建筑面积的计算原则

（三）公用建筑面积分摊系数

六、房屋销售面积与产权登记面积第三节城乡规划基本知识

一、城乡规划和规划区

二、城乡规划的制定

三、城市、镇的总体规划

四、乡规划、村庄规划

五、城乡规划的实施

六、建设用地规划许可证第四节环境基本知识

一、环境的有关概念

（一）环境的概念

（二）景观的概念

二、几种类型的环境污染

（一）大气污染

（二）噪声污染

（三）固体废物污染

（四）辐射污染

三、室内环境质量

（一）室内环境质量的概念

（二）室内环境质量评价【考试要求】

掌握：建筑物的主要种类，建筑物的组成与构造，土地面积、建筑面积、套内建筑面积、使用面积、公用建筑面积的组成，套内建筑面积的组成，城乡规划和规划区的概念。

熟悉：常用建筑材料，建筑识图，房屋销售面积与产权登记面积的概念和关系，公用建筑面积的计算规则和分摊系数，城乡规划的制定、实施，城市、镇的总体规划，大气污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染的概念。了解：建筑设备的主要种类，乡规划、村庄规划，室内环境质量的概念和评价。

第五章法律基本知识

【考试目的】

本部分考试目的是测试应考人员对法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法等房地产法律，民法、合同法的基本知识，房地产登记、交易的地方性法规和政府规章的掌握程度。

【考试内容】

第一节法律概述

一、法律的概念

二、法律的作用

（一）指引作用

（二）评价作用

（三）教育作用

（四）强制作用

三、法律的分类

（一）按适用的范围划分

（二）按规定的内容划分

四、中国现行法律的效力

（一）宪法的效力

（二）法律的效力

（三）行政法规的效力

（四）地方性法规的效力

（五）自治条例和单行条例的效力

（六）部门规章和地方规章的效力

（七）法律的效力层次

第二节房地产主要法律法规

一、物权法

（一）基本原则

（二）有关概念

二、城市房地产管理法

（一）立法依据与目的

（二）适用范围

（三）主要内容

三、土地管理法

（一）立法依据、目的与适用范围

（二）基本原则

（三）主要内容

四、城乡规划法

（一）立法依据与目的

（二）适用范围

（三）主要内容

五、房地产开发经营管理条例

（一）立法依据、目的与适用范围

（二）基本原则

（三）主要内容

六、物业管理条例

（一）立法依据、目的与适用范围

（二）基本原则

（三）主要内容

七、城市房地产中介服务管理规定

（一）立法依据、目的与适用范围

（二）基本原则

（三）主要内容

八、房地产广告发布暂行规定

（一）房地产广告的内涵

（二）不得发布广告的房地产

第三节民法、合同法、物权法和消费者权益保护法

一、民法

（一）民法的调整范围

（二）民事法律关系的要素

（三）民法的基本原则

1、平等公平原则；

2、自愿原则；

3、等价有偿原则；

4、诚实信用原则；

5、保护合法的民事权益不受侵犯原则；

6、维护国家和社会利益原则。

（四）民事权利和民事义务

（五）代理的概念和分类

二、合同法

（一）合同法的调整范围

（二）合同的效力

（三）合同的履行

（四）合同的变更、转让和终止

（五）违约责任

三、消费者权益保护法

（一）消费者权益的概念

（二）消费者的权利

（三）消费争议的解决【考试要求】

掌握：法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法、房地产交易、城市房地产中介服务管理规定的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，民法、合同法的基本知识，地方性法规和政府规章。

熟悉：中国现行法律（宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章和地方政府规章）的效力，房地产开发经营管理条例、物业管理条例的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，消费者权益保护法，房地产开发经营管理、物业管理的地方性法规和政府规章。了解：土地管理法、城乡规划法的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，关于房地产广告等法规和政府规章。

下编房地产经纪实务

第一章房地产经纪概述

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产经纪、房地产居间、房地产代理、佣金的概念，房地产经纪人员职业资格的种类，房地产经纪人协理的权利和义务，房地产经纪人员的职业道德、职业技能等的掌握程度。.【考试内容】

第一节房地产经纪的概念和作用

一、房地产经纪的概念

（一）房地产居间

（二）房地产代理

（三）房地产居间与代理的区别

（四）佣金

二、房地产经纪的特点

（一）服务性

（二）专业性

（三）地域性

三、房地产经纪的作用

（一）传播经济信息

（二）加速商品流通

（三）优化资源配置

（四）规范和完善房地产市场

（五）促进社会经济发展

四、房地产经纪的产生和发展

第二节房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格的种类

（一）房地产经纪人执业资格

（二）房地产经纪人协理从业资格

二、房地产经纪人员职业资格考试

（一）房地产经纪人执业资格考试

（二）房地产经纪人协理从业资格考试

三、房地产经纪人员职业资格注册

（一）房地产经纪人执业资格注册

（三）房地产经纪人协理从业资格注册第三节房地产经纪人员的权利和义务

一、房地产经纪人的权利

二、房地产经纪人协理的权利

三、房地产经纪人和房地产经纪人协理的义务第四节房地产经纪人员的基本要求

一、房地产经纪人员的职业道德

二、房地产经纪人员的知识结构

三、房地产经纪人员的职业技能

（一）收集信息的技能

（二）市场分析的技能

（三）人际沟通的技能

（四）供求搭配的技能

（五）协调成交的技能

四、房地产经纪人员的心理素质和礼仪修养第五节房地产经纪机构的基本类型与经营模式

一、房地产经纪机构的基本类型

（一）房地产经纪公司

（二）合伙制房地产经纪机构

（三）个人独资房地产经纪机构

（四）房地产经纪机构设立的分支机构

二、房地产经纪机构的经营模式

（一）无店铺模式与有店铺模式

（二）直营连锁与特许加盟连锁【考试要求】

掌握：房地产经纪、房地产居间、房地产代理、佣金的概念，以及居间与代理概念的区别，房地产经纪人员职业资格的种类，房地产经纪人协理的权利和义务，房地产经纪人员的职业道德、职业技能。

熟悉：房地产经纪的特点、作用，房地产经纪人协理从业资格考试和房地产经纪人协理从业资格注册，房地产经纪人员的知识结构、心理素质和礼仪修养。

了解：房地产经纪的产生与发展，房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人执业资格注册，房地产经纪人的权利和义务、房地产经纪机构的基本类型与经营模式。

第二章房地产市场调查基本知识

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查的概念和作用，房地产市场调查的内容，房地产市场调查的方式方法等掌握程度。

【考试内容】

第一节房地产市场调查概述

一、房地产市场调查的概念和作用

（一）房地产市场调查的概念

（二）房地产市场调查的作用

1、有利于企业正确的市场定位

2、有利于企业制定正确的营销战略

3、有利于企业开展有效的促销活动

二、房地产市场调查的基本原则

（一）客观性原则

（二）科学性原则

三、房地产市场调查的一般程序

（一）确定调查目的

1、探测性调查

2、描述性调查

3、因果性调查

4、预测性调查

（二）搜集信息资料

（三）初步调查

1、研究企业外部信息

2、与市场调查的委托方进行非正式沟通

3、了解市场情况

（四）调研设计

1、当地房地产资源统计表

2、房地产出租市场统计表

3、房地产出售统计表

4、房地产产品个案市场调查分析表

（五）现场调研

（六）撰写和提交调查报告第二节房地产市场调查的内容

一、房地产市场调查的基本内容

（一）房地产市场环境调查

1、政治法律环境调查

2、经济环境调查

3、社会文化环境调查

4、社区环境调查

（二）房地产市场需求调查

1、房地产消费者调查

2、房地产消费动机调查

3、房地产消费行为调查

（三）房地产市场供给调查

1、行情调查

2、消费者对现有产品接受程度调查

3、新技术、新工艺、新材料应用情况调查

（四）房地产市场营销活动调查

二、房地产市场竞争情况调查内容

三、房地产价格调查内容

四、房地产促销调查内容

五、房地产营销渠道调查内容

第三节房地产市场调查的方式方法

一、房地产市场调查的方式

（一）普查

（二）重点调查

（三）抽样调查

（四）典型调查

二、房地产市场调查的方法

（一）访谈调查

1、座谈会

2、个别深度访问

（二）书面调查

（三）电话调查

（四）网络调查

（五）其他调查

1、观察法

2、实验

【考试要求】

掌握：房地产市场调查的概念和作用，房地产市场需求和供给调查的内容，抽样调查、访谈调查、书面调查的概念和内容。

熟悉：房地产市场调查的基本原则，房地产市场调查的基本内容，普查、重点调查、抽样调查、典型调查的概念和区别。

了解：房地产市场调查的一般程序，房地产价格和促销调查的内容，电话调查、网络调查的概念和内容，观察法、实验法等其他房地产市场调查的方法。

第三章房地产经纪业务

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产经纪业务的内容和基本流程、房地产经纪业务常用合同、房地产经纪服务费和房地产经纪诚信管理的掌握程度。

【考试内容】

第一节房地产经纪业务的内容

一、房地产居间业务

（一）房地产转让居间

（二）房地产租赁居间

二、房地产代理业务

（一）房地产卖方代理

1、按委托对象的不同划分

2、按委托形式的不同划分

（二）房地产买方代理

三、房地产经纪业务的房源

（一）房源概述

1、房源的概念和构成要素

2、房源的分类

3、房源的特征

（二）房源的开拓

1、房源开拓的渠道

2、房源开拓的原则

（三）房源的管理与利用

1、房源信息的基本要素

2、房源信息的处理

3、房源信息的使用管理

四、房地产经纪业务的客源

（一）客源概述

1、客源的概念和构成要素

2、客源的分类

3、客源的特征

（二）客源的开拓与获取

1、客源开拓方法

2、客源开拓策略

（三）客源的管理与利用

1、客源管理的内容

2、客源管理的原则

3、客源的分析和利用

五、客源与房源的关系

（一）房源和客源在交易中互为条件，缺一不可

（二）房源和客源在市场营销活动中，两者相得益彰

（三）房源和客源在房地产经纪活动中互为目标，不断循环第二节房地产经纪业务的基本流程

一、房地产居间业务的基本流程

（一）房地产居间业务开拓

（二）房地产居间业务洽谈

（三）房地产查验

1、房地产实物与区位状况

2、房地产权属状况

3、房地产价格状况

（四）签订房地产居间合同

（五）信息的搜集与传播

（六）买方或承租方看房

（七）撮合成交

（八）协助办理房地产权属登记(合同备案)

（九）房地产交验

（十）佣金结算与提取

（十一）售后服务

二、房地产代理业务基本流程

（一）房地产代理业务拓展

（二）房地产代理业务洽谈

（三）房地产代理业务查询

（四）签订房地产代理合同

（五）信息搜集与传播

（六）方案设计与推广

（七）买方或承租方看房

（八）房地产交易谈判及合同签订

（九）房地产交易价格收取与管理

（十）房地产权属登记（备案）

（十一）房地产交验

（十二）佣金结算

（十三）售后服务

三、个人住房贷款、担保及保险

（一）个人住房贷款的种类

1、按资金来源划分

2、按住房交易形态划分

3、按贷款用途划分

4、按购房类型划分

5、按借款人的类型划分

（二）个人住房贷款中的几个主要术语

1、首期付款

2、首付比例

3、贷款金额

4、贷款成数

5、贷款期限

6、贷款利率

7、分期偿还额

8、偿还比例

9、贷款额度

10、贷款余额

（三）个人住房贷款的偿还方式

1、等额本息还款法

2、等额本金还款法

3、等比累进还款法

4、等额累进还款法

（四）个人住房贷款的程序

1、借款申请

2、受理申请

3、签订合同

4、办理相关手续

5、发放贷款

6、归还贷款

7、合同变更

8、结清贷款

（五）申请个人住房贷款的条件和需要提供的资料

1、申请个人住房贷款的条件

2、申请个人住房贷款需要提供的资料

（六）个人住房贷款担保及保险

1、个人住房贷款担保

2、个人住房贷款保险

第三节房地产经纪业务常用合同

一、房地产居间合同

（一）房地产居间合同主要内容

1、委托人

2、居间房产的坐落与具体情况。

3、委托事项，如居间合同的类型，服务要求等内容。

4、佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款。

5、合同履行的地点、期限和终止。

6、合同在履行中的变更及方式。

7、违约责任。

8、发生争议的处理办法。

9、其他补充条款。

（二）房地产居间合同注意事项

1、房地产转让居间合同注意事项

2、房地产租赁居间合同注意事项

二、房地产代理合同

（一）房地产代理合同主要内容

1、当事人的名称（或者姓名）和住所

2、代理房地产标的基本状况

3、服务事项与服务标准

4、劳务报酬或酬金

5、合同的履行期限、地点和方式

6、违约责任

7、解决争议的方式

（二）房地产代理合同注意事项

1、商品房销售代理合同注意事项

2、二手房买卖代理合同注意事项

三、商品房买卖合同

（一）商品房买卖合同主要内容

1、当事人名称或者姓名和住所；

2、商品房基本状况；

3、商品房的销售方式；

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5、交付使用条件及日期；

6、装饰、设备标准承诺；

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8、公共配套建筑的产权归属；

9、面积差异的处理方式；

10、办理产权登记有关事宜；

11、解决争议的方法；

12、违约责任；

13、双方约定的其他事项。

（二）商品房买卖合同注意事项

1、共有人的权利

2、权益转移

3、房屋质量

4、承租人优先购买权

5、集体所有土地上房屋的买卖对象

6、住房户口迁移

7、维修基金交割

8、物业管理、公用事业费具结

四、房屋租赁合同

（一）房屋租赁合同主要内容

1、当事人姓名或者名称及住所。

2、房屋的坐落、面积、结构、附属设计及设备状况。

3、租赁用途

4、房屋交付日期

5、租赁期限

6、租金及支付方式

7、房屋的使用要求和修缮责任

8、房屋返还时的状态

9、违约责任

10、当事人约定的其他条款。

（二）房屋租赁合同注意事项

五、房地产抵押合同

（一）房地产抵押合同主要内容

1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

2、主债权的种类、数额；

3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

4、抵押房地产的价值；

5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

6、抵押期限；

7、抵押权灭失的条件；

8、违约责任；

9、争议解决方式；

10、抵押合同订立的时间与地点；

11、双方约定的其他事项。

（二）房地产抵押合同注意事项

六、借款合同

七、福建省房地产经纪合同示范文本第四节房地产经纪服务费

一、房地产经纪服务费的概念

二、房地产经纪服务费的标准

（一）存量商品房（二手房）买卖代理服务费

（二）房屋租赁代理服务费

（三）商品房销售代理服务费

三、房地产经纪服务费用收取的原则

四、房地产经纪服务收费的管理

（一）公开收费标准

（二）在委托合同中签订完备的收费条款

（三）依靠法律保护房地产经纪机构的合法收入

（四）严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准第五节房地产经纪诚信管理现状

一、房地产经纪诚信存在的问题

1、经营服务不规范

2、虚假行骗，诚信缺失

3、赚取差价，获取佣金以外的报酬

4、房地产经纪市场主体良莠不齐

5、行业监管力度不够

二、房地产经纪诚信管理现状

1、制定了房地产经纪执业规则

2、建立房地产经纪信用档案

3、开展房地产经纪资信评价活动

三、房地产经纪诚信体系建设

1、房地产经纪诚信信用制度建设

2、房地产经纪诚信管理制度建设

3、房地产经纪诚信信息建设

4、房地产经纪诚信信用环境建设

5、房地产经纪诚信信用教育建设

第六节我省房地产经纪行业目前存在的主要问题

1、行业准入门槛低

2、人力资源不稳定

3、经纪机构良莠不齐

4、人员专业素质差

5、信息化手段落后

6、行业诚信度缺失

7、行业地位未被认可

8、管理有待继续规范【考试要求】

掌握：房地产居间业务和代理业务的主要类型，房地产经纪业务的房源和客源，个人住房贷款常用术语、房地产经纪服务费收取的原则，福建省房地产经纪合同示范文本。

熟悉：房源与客源的关系，房地产居间业务和代理业务的基本流程，房地产居间合同、租赁合同，房地产经纪服务费的概念和收取标准，福建省房地产经纪行业目前存在的主要问题。

了解：房地产代理合同、买卖合同、抵押合同，个人住房贷款担保和保险，房地产经纪服务费收费的管理，房地产经纪诚信的管理。

第四章影响房地产经纪业务促成的因素

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对影响房地产经纪业务促成因素的掌握程度。【考试内容】

第一节房屋本身及周围配套

一、房屋本身

（一）目的

（二）做法：

1、建议修复缺陷（提升房屋观感、格调）

2、预先通风采光（避免客户看房时空气不好、第一印象不好）

3、清理家具和破旧杂物（体现温馨和整洁）

4、预备赠送的家具、电器清单（包括品牌、价格），体现附加值

5、通知业主准备好产权证、物业管理公约及其他文件（使用说明书、质量保证书等）

二、周边配套

1、引领客户看房时的介绍

2、针对不同动机客户要有侧重介绍第二节房屋权属与房主

一、房屋权属

1、有房屋未必有产权

2、有房地产证未必有产权

3、产权是否登记

4、产权是否完整

5、产权有无纠纷

二、卖主与房主

1、资格甄别

2、真实意愿

3、需求内涵

4、判断决策人

5、尊重和利用顾问

三、买主与租客

1、需求引导，让客户说出心中想表达的；

2、能力判断，买主或租客愿意付多少，能付多少；

3、了解出资人；

4、了解受益人；

5、与律师友好沟通。

第三节房地产经纪企业与经纪人员

一、房地产经纪企业

（一）规范管理

（二）形象管理

（三）协作精神

（四）自我防范

二、房地产经纪人员

第四节区位状况实物状况对房地产价值的影响

一、影响房地产价值的因素

二、房地产经纪人对房屋价值的把握

三、影响居住房地产价值的因素

（一）主要区位因素

1、交通便捷条件

2、公共服务配套设施

3、环境质量

（二）主要实物因素

1、小区配套与品牌

2、结构质式

3、楼宇档次

4、房屋权利性质；

5、平面布局

6、所在楼层

7、朝向

8、成新程度

9、环境景观

10、物业服务

11、温泉

12、名校

四、影响商业房地产价值的因素

（一）主要区位因素

1、地段繁华程度

2、交通条件

3、临街状况

4、街道性质

（二）主要实物因素

1、结构质式及楼宇档次

2、街道性质

3、临街状况

4、成新程度

5、面积大小

6、宽深比

7、层高

8、拐角

9、店面配套设施

10、共有面积比率

五、影响商务办公房地产价值的因素

（一）主要区位因素

1、集聚程度

2、交通条件

3、周边环境

（二）主要实物因素

1、写字楼类型

2、楼宇样式及外观

3、门前广场

4、出入口及大堂

5、内装饰

6、电梯数量及品牌

7、层高

8、智能化办公

9、所在楼层

10、成新程度

六、影响别墅房地产价值的因素

（一）主要区位因素

1、交通便捷程度

2、环境景观

3、基础设施

4、公共服务配套

（二）主要实物因素

1、房屋

2、土地

3、档次

4、小区

5、其他

七、影响车库（车位）房地产价值的因素

1、供需状况

2、小区档次

3、所处层数；

4、车位的位置及出入便捷度

5、物业管理

6、建筑面积

7、新旧程度

8、结构质式【考试要求】掌握：房屋本身及周围配套因素对经纪业务促成的影响、影响房地产价值的因素。熟悉：房屋权属对经纪业务促成的影响，房地产经纪企业和经纪人员对经纪业务促成的影响。房地产经纪人对房屋价值把握的关键、影响居住房地产价值的因素。

了解：卖主与房主、买主与租客对经纪业务促成的影响，区位状况实物状况对商业、办公、别墅、车位（车库）等房地产价值的影响。

第五章房地产经纪业务促成的若干技巧

【考试目的】

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产经纪业务中的接待客户技巧，经纪业务促成的一般技巧，说服客户技巧和处理客户异议技巧的掌握程度。

【考试内容】

第一节房地产经纪业务中的客户接待技巧

一、房地产居间服务的5S 1.速度 2.微笑 3.真诚 4.机敏 5.研究

二、顾问式服务法

（一）符合客户心理的应对法

（二）实际性的商品知识掌握

（三）信心十足地推荐

（四）以体验性的知识来说服客户

第二节房地产经纪业务促成的一般技巧

一、房地产经纪业务促成

（一）经纪业务受理

1、了解客户的愿望

2、了解委托代理的标的物

3、商洽佣金

（二）宣传推广

1、选好诉求点

2、选好媒体

3、语言精炼且具煽动性

（三）引导看房和商洽

1、迅速了解客户消费偏好

2、引导踏勘感兴趣的房源

3、捕捉客户有意成交信号

4、切忌制造交易差价

（四）签订合同

（五）定金和付款

（六）产权转移登记

（七）收取佣金

二、“说服销售”环节

1、把握客户心理的动态历程，因势利导

2、正确的迎客、待客

3、推荐房屋应从低档的开始

4、掌握客户需求

5、对房屋使用或装修进行专业性的推荐

6、及时说出合适的参考意见

7、把握成交的时机

三、客户落定的注意事项

1、时时警觉，准备落订

2、建立客户对你的信心

3、对客户所好、需求、弱点成竹在胸，寻机进攻

4、强调房屋优点，抓住客户的心

5、遇有迟迟下不了决定的客户，可慎重使用“压迫”措施

6、议价有节，谨慎从事

7、把握机会，及时成交

8、签约时务必明确

第三节说服客户与处理客户异议的技巧

一、说服客户的技巧

（一）了解客户的需求

（二）说服的模式与步骤

1、陈述情况

2、陈述主意

3、解析交易如何运作及相关税费

4、强调重点利益

5、建议下一步做法

（三）说服的一般技巧要点

1、断言的方式

2、反复强调

3、真诚感染

4、学会当一位好听众

5、提问巧妙

6、正确对应

7、利用刚好在场的其他人

8、利用资料或其他类实例

9、心理暗示的方法

二．处理客户异议的技巧

（一）客户异议的概念

（二）处理异议的原则

1、事前准备

2.选择恰当的时机答复异议

（三）处理客户异议的技巧

1、分担技巧，体现坦诚

2、态度真诚，注意倾听

3、重复问题，恰当反问

4、谨慎回答，适度沉着

5、尊重客户，巧妙应对

6、准备撤退，保留后路

（四）处理客户异议的方法

1、直接驳正法（正面进攻）

2、间接否认法

3、转化法

4、取长补短法

5、反对巧答法【考试要求】

掌握：房地产居间服务的5S，房地产经纪业务的促成。

熟悉：顾问式服务法，说服销售环节，客户落订的注意事项，说服客户的技巧，客户异议的概念。

了解：处理客户异议的原则、技巧和方法。

房地产经纪人协理考试第2篇

满分10O分时间 150 分钟

共10页

本试卷全部为客观题，包括判断题、单项选择题、多项选择题和综合分析题，共计100道题，在答题卡上作答。

请在答题卡、试卷上严格按照要求填写自己的姓名，涂写准考证号。

请仔细阅读下面的注意事项：

1、监考入员宣布考试开始时，方可开始答题。

2、监考入员宣布考试结束时，应立即止答题，将试卷、答题卡留在桌上，等待监考

人员的指示。

3、所有题目均应在答题卡上作答，将相应的字母涂黑。

4、特别提隧诼注意：涂写答案时一定要认准题号!严禁折叠答题卡！

一、判断题(共40题，每小题0.5分。判断下列各题观点的正误，正确的在答题卡上将字母A涂黑，错误的将字母B涂黑。)l、房地产经纪业务中的代理属于指定代理。

2、合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。

3、当事人订立合同，采用要约和承诺的程序进行。

4、经营者应当向消费者提供商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传，否则即构成侵犯消费者权益的行为和不正当竞争的行为。

5、不正当竞争是指经营者违反《反不正当竞争法》规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。

6、土地的全民所有制具体采取的是围家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有±地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。

7、宅基地的所有权不得出卖、转让或抵押，但使用权可以。

8、城市郊区的土地属于国家所有。

9、划拨土地使用权可以转让、出租、抵押。

10、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地所有权证书。ll、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

12、主地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

13、在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年来动工开发的，应当征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。

14、地方政府每年中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70％。

15、房地产行政主管部门对物业服务企业实行资质管理，未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业服务业务。

16、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价

17、《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产抵押和房屋租赁。

18、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

19、如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原主地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。

20、商品房预购人再行转让已购的未竣工预售商品房不受任何限制。

21、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

22、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。

23、房屋登记包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、地役权登记、房屋预告登记、房屋其他登记等。

24、直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。

25、建筑区划内依法属于全体业主公有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿生予以记载，并颁发房屋权属证书。

26、境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

27、房屋属于构筑物。

28、基础和地基都是建筑物的组成部分。

29、高度在30米以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。

30、按用途分类，泡沫混凝土属于结构材料。31、2020年，北京市总人口规模规划控制在在800万人左右，其中城镇入口规模规划控制在1600万人左右。

32、北京位于华北地震活动区，历史生有多次地震记载。

33、容积率是控削地块容量和环境质量的一项重要指标。

34、分区、分压供水方式适用于在多层和高层建筑

35、居住区的组成要素主要有往宅、公共服务设施、道路和绿地。

36、投如果利率相同，则通常情况下单利计息的利息少，复利计息的利息多。

37、申请住房公积金贷款，借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，足额正常缴存住房公积金12个月(含》以上，且申请贷款时处于缴存状态。

38、税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减成、违规处理等。

39、外商投资企业和外籍人员需要缴纳房产税。40、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房

二、单项选择题(共40题，每题1分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母在答题卡上涂黑。

41、下列不属于民法基本原则的是 A、平等原则 B、诚实信用原则 C、公序良俗原则 D、客观公正原则

42、房屋出售委托合同的标的是 A、有形财产 B、无形财产

C、劳务 D、客观公正原则

43、不动产物权的变动需要经过 A、交付 B、公示

C、提存 D、登记

44、下列属于完全民事行为能为人的是

A、十八周岁以上的不能完全辨认自己行为的精神病人

B、以自己的劳动收入为主要生活来源，十六周岁以上不满十八周岁的公民 C、服刑的罪犯

D、在刑期未满期间，保外就医人员

45、房屋租赁合同都应当采用形式。A、书面 B、口头

c、电子 D、当事人约定的形式

46、收受定金的一方不履行约定的债务的，应当 A、三倍返还定金 B 双倍返还定金 C、返还定金 D、返还一半定金

47、中华入民共和国实行±地的社会主义公有制，即全民所有制和 A 人民集体所有制 B社会主义集体所有制 C 农树集体所有制 D劳动群众集体所有制

48、下列国有土地使用权出让最高年限为 40年的是。A、居住用地 B，、工业用地

C、教育、科技、文化卫生、体育用地

D、商业、旅游、娱乐用地

49、土地使用权出让后，地下埋藏物和矿藏物归所有。A 集体 B 国家

C、土地使用权占有人 D、原土地使用权出让人 50、划拨土地没有限制。A 使用期限 B、使用方式

C、用途 D 规划

5l、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。A 60％ B、70％

C、80％ D、90％

52、下列资金全部用于廉租住房建设的是

A、住房公积金增值收益 B．±地出让收益

C、在提取贷款风险准备金和管理费之后的住房公积金增值收益

D、在提取贷款风险准备金和管理费用的社保基金增值收益

53、北京市新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在平方米以内。A、30 B、40 C、50 D、60

54、选聘物业服务企业是在

A、物业管理的策划阶段 B、物业管理的前期准备阶段 C、物业管理的启动阶段 D、物业管理的日常运作阶段

55.北京市规定，自2008年2月l日起签订商品往宅买卖合同(包括其他转让协议)的，首期住宅专项维修资金的交存标淮为

A、多层、高层均为100元／建筑平方米 B、多层、高层均为200元／建筑平方米

C、多层(六层及六层以下》为200元／建筑平方米；高层<六层以上)为100 元／建筑平方米

D、多层(六层及底层以下)为100元／建筑平方米；高层(六层以上)为200元/建筑平方

米

56、下列可以转让的房地产是 A、司法机关的房地产

B、依法收回土地使用权的房地产

C、未依法登记领取权属证书的房地产 D、共有人书面同意转让的共有房地产

57、下列关于商品房预售条件的表述中，错误的是 A、已交付全部土地使用权出让金，取得主地使用权证书 B、持有建设工程规划许可证

C、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的75％以生。并且主体建筑已经封顼 D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

58、根据北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住(2008)225号)的规定，购买经济适用房的产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的补交土地收益后取得商品房产权。A、60％ B、70% C、80％ D、90％

59、下列关于房屋转租的表述，错误的是 A、房屋转租必须征得房屋出租人的同意 B、房屋转租应当订立书面转租合同

C、转租会同必须按照有关部门规定办理登记备案手续

D、转租合同生效后，出租人享有并承担新的合同规定的承租人的权利与义务，转租人应不再履行原租赁合同规定的承租人的义务 60、下列财产可以抵押的是 A、土地所有权

B、耕地、宅基地、自留地。自留山等集体所有的土地使用权

C、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施医疗卫生设施和其他公益设施

D、以出让方式取得的土地使用权

6l、下列关于房地产登记母的和意义的表述中，错误的是 A、房地产登记有利于维护房地产交易安全 B、房地产登记有利于资源配置

C、房地产登记有利于加强房地产管理 D、房地产登记有利于保护权利人的合法权益 62、房地产登记遵循的原则

A、权利主体一致的原则 B、自愿平等 C、诚实、信用 D、客观、公正 63、下列房屋登记分类中，属于其他登记的是 A、房屋抵押登记 B、地役权登记 C、房屋预告登记 D、异议登记

64、根据《房屋登记办法》规定，下列登记应当由当事人双方申请申请的是 A、因合法建造房屋取得权利

B、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C、因继承、受遗赠取得房屋权利 D、房屋所有权转移登记

65、国有土地范围内成套住房，以为基本单位进行登记。A、幢 B、层 C、套 D、间 66、下列属于建筑物的是

A、烟囱 B、水塔 C、烂尾楼 D、大坝

67、多层公共建筑、离层建筑为了消防和紧急疏散的需要，必须设置 A、电梯 B、自动扶梯

C、坡道 D、楼梯

68、按照规定，层以上的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

A、7 B、10 C、12 D、15 69、房屋继承权利人应该到登记机关办理（）A、转移登记 B、变更登记

C、初始登记 D、总登记

70、能够反映出建筑物的平面形状、大小和布置，墙、柱的位置。尺寸和材料，门窗的类型和位置等内容的是

A、建筑总平面图 B、建筑平面图 C、建筑立面图 D、建筑剖面图

7l、根据2004年土地利用变更调查结果，北京市土地利用类型按总面积由大到小排序是 A、建设用地、农用地、未利用地 B、农用地、建设用地、未利用地 C、未利用地、建设用地、农用地 D、农用地、未利用地、建设用地 72、按照地形条件，下列用地要求最高的是 A、机场用地 B、商业用地 C、工业用地 D、居住用地

73、建筑限高是指地块内允许的建筑限制 A、高度中位数 B、平均高度

C、最大高度 D、最小高度

74、经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线是 A、用地红线 B、城市绿线

C、城市紫线 D、城市黄线

75、上接小区路、下连宅间小路的道路是 A居住区（级）道路 B、小区（级）路

C、组团（级）路 D、宅间小路

76、个人和单位在金融机构存款所获得的利息与其存款本金的比率是： A、贷款利率 B、存款利率 C、单利利率 D 复利利率 77、个人住房贷款期限最长为年。

A、20 B、25 C、30 D 35 78、如果借款人在未来整个贷款期间预期收入比较稳定，适合——还款方式。A、等额奉息 C、等额本金 B、固定利率 D、浮动利率。79、普通建筑和构筑物的设计使用年限是（）

A、5 B、25 C、50 D、100 80、自2009年1月1日起，在北京首次购房且所购为90平方米及以下普通往房的，契税为 A、0.5％ B、1％ C、1.5％ D、2％

三、多项选择题?(共10题，每小题2分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0.5分）

81、用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有的权利。A、占有 B、使用 C、收益 D、处分 82、下列属于经营者义务的是

A 听取消费者意见，接受消费者监督的义务 B、维护消赞者权益最大化的义务

C、不做广告宣传的义务

D、向消费者出具购货凭证或者服务单据的义务

83、商业、旅游、娱乐和商品往宅用地，必须采取方式出让。

A、拍卖 B、招标 C、挂牌 D、协议 84、下列建设用地可由有批准权的入民政府依法批准划拨的是 A、国家机关用地和军事用地

B、城市基础设施和公益事业用地

C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 D、招商引资用地

85、北京市经济适用住房开发建设享受等优惠政策。A、建设用地以行政划拨方式供应

B、免收建设和经营中的行政事业性收费

C、小区外基础设施建设费用由政府负担 D、无息贷款 86、3口之家在北京市城八区申请购买限价商品住房须符合以下标准 A、家庭收入8.8万元及以下 B、家庭收入11.6万元及以下

C、人均住房使用面积15平方米及以下 D、家庭总资产净值57万元及以下

87、按照《房屋登记办法》规定，房屋登记机构应当对拟登记的房屋进行实地查看的是 A、异议登记 B、房屋所有权初始登记

C、在建工程抵押投登记

D、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记

88、下列属于共有建筑面积的是

A、公共使用的电梯井、管道井 B、公共使用的地面车位 C、独立使用的地下室 D、外墙水平投影面积的一半 89、北京市构建的多中心包括

A、中关村高科技园区核心区 B、西区中央政务区

C、中央商务区(CBD)D、亦庄高新技术产业发展中心 90、下述房产免征房产税的有

A、国家机关、人民团体、军队自用的房产

B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 C、已查封的房产

D、已抵押的房产

四、综合分析题(共10题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多

个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0.5分)(一)张某和甲房地产经纪公司的经纪入员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万。通过搜寻，李某找到了有意购买该房产的王某，王某对张某的房子很满意并还价180万，经过李某的几番撮合，该房产最终以190万成交并签订了房屋买卖合同。李某协助当事人办理了抵押贷款、税费缴纳及产权转移登记等手续。91、张某和王某签订的房屋买卖合同同有效的前提为 A、张某和王某都具有相应的民事行为能力 B、张某和王某买卖的意思表示真实

C、该买卖行为不违反法律和社会公共利益 D、张某和李某没有大学同学这层关系

92、如果该房产所在的±地性质属于划拨，那么张某可以

A、向有批准权的入民政府审批准予转让，办理生地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B、不办理出让手续，但将所获得的收益中的土地收益上缴国家 C、向李某披露真实情况，无需办理任何手续

D、向王某、李某披露真实情况，在买卖合同里予以说明

93、如果张某的房产属予高档商品房，按照我国城镇住房制度框架，这类房产将 A、增加供应 B、控制建设 C、逐渐取消 D、不作任何限制 94、150平方米的建筑面积由组成。A、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积 B、使用面积和公摊面积 C、套型面积和户型面积

D、套内使用面积和墙体面积

95、王某为了防止张某一房多卖，可以在签订买卖合同后申请 A、更正登记 B、异议登记 C、预告登记 D、地役权登记(二)北京市市民赵某一家三口，家庭年收入2万元，家庭资产净值10万元，一直居住在15平方米的平房里。为改善居住条件，赵某向北京市住房和城乡建设部门申请廉租住房，并透过了资格审查。经过轮候，赵某终于等到了一套廉租住房的房源。98、赵某的家庭属于

A、高收入家庭 B、中高收入家庭 C、中低收入家庭 D、低收入家庭 97、赵某轮候到的房源来源于

A、政府出资建设的廉租住房 B、政府出资收购的住房

C、社会捐赠的住房 D、农民的小产权房 98、下列关于赵某申请廉租住房的表述中，正确的为

A、赵某应当向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请

B、赵某所在的街道办事处或乡镇政府对其家庭的收入、住房、资产等情况进行初审 C、区县住房保障管理部门对赵某的家庭状况进行复审 D、市住房和城乡建设委员会对审核结果进行公布 99、赵某在使用廉租住房过程中，下列做法错误的是 A、委托经纪公司将廉租房的一间出租

B、将一间房屋借给亲戚并收取部分租金，补贴家用 C、将一间房屋改造为小卖部 D、对房屋进行适当装修

100、如果赵某租住的廉租住房被收回，可能的情况有

A、赵某没如实审报家庭住房、收入、人口及资产状况，骗取廉租住房 B、赵某家庭收入连续1年超出规定标准

C、赵某家庭连续6个月以上不在廉租住房内居住 D、赵某的父母搬来居住

房地产基础知识答案

一、判断题

1、B

2、A

3、A

4、A

5、A

6、A

7、A

8、B

9、B

10、A

11、A

12、A

13、A

14、A

15、A

16、A

17、A

18、A

19、B 20、B

21、B

22、A

23、A

24、A

25、B

26、A

27、B

28、B

29、B 30、B

31、B

32、B

33、A

34、A

35、A

36、A

37、A

38、A

39、B 40、A

二、单项选择题

41、D

42、A

43、D

44、B

45、A

46、B

47、D

48、D

49、B 50、A

51、B

52、B

53、A

54、B

55、C

56、D

57、B

58、B

59、D 60、D 61、B 62、A 63、D 64、D 65、C 66、C 67、D 68、C 69、A 70、B 71、B 72、A 73、C 74、A 75、B 76、B 77、C 78、A 79、C 80、B

三、多项选择题

81、ABC 82、AD 83、AC 84、ABC 85、AB 86、AC 87、AD 88、AD 89、ACD 90、AB

四、综合分析题

近距离观察美国房地产经纪人第3篇

因为要自己在麻省理工学院所在的剑桥市(和波士顿一河之隔，实际上可以说是连为一体的)租房住，所以我到美国之前联系了公寓出租公司，还托朋友找到了一位在波士顿地区从事房地产经纪的华人Ken为我提供一些帮助。

到剑桥住下以后，我前去拜访了Ken，在此前后我们还多次在电话中交谈，从他那里了解或者是核实了一些有关美国房地产经纪人的工作情况。

首先，美国的房地产经纪人基本上是独立工作的。Ken目前在一家Century 21品牌旗下的经纪公司执业。大家知道，Century21的经营是采取加盟方式，也就是说其旗下的每一家中介公司都是独立的，归不同的人拥有，只是共用Century 21品牌，并且共享其管理和培训体系等。Ken所在的这一家Century 21品牌公司是当地最大的房地产经纪公司，有两个老板(公司出资人)，他的业务收入要和公司分成，相应地，公司会帮他处理各种法律事务和纠纷，提供各种后勤支援。Ken并不需要经常去公司上班，因为他的经营要么是利用自己的熟人网络，而更多地则是利用MLS系统。

所谓MLS系统, 即共享放盘系统, 在本专栏2010年9月的文章里面已经介绍过。这次我专门请Ken给我演示了一下他作为经纪人是如何管理和查询MLS系统的，因为作为一般的客户，只能看到MLS系统上的一些基本信息，比如说是看不到有关业主的信息的，而作为经纪人，他是可以查看到更多信息的，比如某个经纪人放在系统上的某个盘源的业主信息。

当然，作为业主委托的经纪人(卖方经纪人)一方是不担心Ken知道了业主信息以后会把他的生意抢走的，而只会乐意见到Ken帮他一起把这单生意做成。因为之前我们也介绍过，在美国实行的基本上是独权委托，即业主在委托经纪人出售房屋的时候承诺，在委托期限内，只要房屋成交，就要向经纪人支付佣金。另一方面，美国的行规是房屋买方不需支付佣金，那么Ken如果帮这个房屋找到买家，他是不是会担心自己拿不到佣金呢?也不会，在这个盘源信息里面，已经清楚地写了作为买方经纪人可以获得多少比例的佣金。我吃惊地发现，这个盘源给出的买方经纪人佣金竟然达到4%。我知道美国的惯例一般是由卖方支付6%或者更少一些的佣金，然后由卖方经纪人和买方经纪人分享。现在买方经纪人竟然能够获得4%，原因何在?Ken解释说，这个盘是Fannie Mae(美国最大的抵押证券公司，是由政府担保但非政府拥有的上市公司，但由于此轮金融危机造成的影响已经退市，目前由政府托管)这样的债主放出来的，为了尽快成交，给的佣金比例高于6%，可能达到8%(在美国，佣金多少完全是由委托代理双方协商，只是规定经纪人之间不能串通垄断市场和统一佣金比例);而另一方面，卖方经纪人为了促使尽快成交，也愿意分较多的佣金给买方经纪人。因为独权委托的期限通常是1个月，所以经纪人要用最快的速度撮合成交。

由于买方不用支付佣金，所以买方会很乐意让经纪人帮助寻找合适的房源，经纪人甚至还很愿意给介绍买家找自己的人分一些佣金，以找到更多的买家。因为在这样的行业规则下，谁能够尽快找到买家，谁就能作为成功的买方经纪人分取到佣金。

作为经纪人，Ken还能看到这个盘源的价格变动情况———在盘放出来一段时间以后，卖方经纪人会根据市场情况建议业主适当调整售价。如果业主接受，放盘价就会更改，一般人看不到价格变动的历史，而作为MLS成员的经纪人就可以看到。

为了帮助经纪人在网上快速搜索到合适的买卖信息，MLS系统设置了方便快捷的各种查询模式。

作为一般客户，虽然不能看到那么多信息，但关于盘源的基本信息也是应有尽有、图文并茂，而且MLS系统的界面非常友好，客户只需点击一个按钮，就可以立即把自己希望看房的需求通知到经纪人——因为客户也是需要注册的，客户在注册的时候已经提供了自己的详细联系方式，所以当客户以已经注册的用户名登录系统的时候，系统已经知道了该客户的资料。很快，经纪人就会通过电话、电子邮件等方式联系到客户。

由此可以知道，MLS系统对客户也是进行了管理的，这样可以有效地防止客户飞单的现象———不仅客户需要实名登记，而且预约等也在系统上进行，系统会记录客户的预约信息，这样客户就很难飞单赖账了。

而且，客户可以免费使用7天，7天之后就要收费了，当然收费额很低，不过却要提供信用卡来支付费用，这等于又掌握了客户的信用卡信息。当然，按照美国严格的信息管理法律，MLS系统运营商绝对不敢滥用这些信用卡信息，可是反过来，客户也不敢有不诚信的行为了。

说回经纪人的佣金等问题。前面说了，卖方经纪人一般会要求业主签订独权委托合同，但我看到在MLS系统上提供了几种不同的合同，既有独权委托，也有独家委托(独家委托的区别在于，这时业主可以同时自行寻找买家，如果业主自己成交，则不用支付佣金给经纪人)，不过没有多家委托的合同。但Ken告诉我，多年来形成的惯例使得经纪人都不会同意非独权委托，这样一来，几乎所有的委托出售合同就都是独权委托合同了。

在房屋成交的时候，房款是暂存在经纪人这里的，虽然业主和买方都会委托律师办理交割手续，但律师并不保管和监管房款。由于经纪人都是通过考试具有执业资格的，加上有包括MLS系统在内的完善的管理制度，所以不用担心经纪人会卷款潜逃。由于房款由经纪人暂管，所以最后实际上是卖方经纪人直接从房款中留下事先商定的佣金，才把房款交付给业主。在最后办理房款交割过户手续的同时，卖方经纪人也会把相应比例的佣金支付给买方经纪人。

美国房地产经纪人的政治参与第4篇

随后在参观OAR的宣传图片时，才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站（www.oklahomarealtors.com），发现网站的一个主要栏目（仅次于Member Tools即会员服务栏目）就是Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个RPAC子项，原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。

说起NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有100多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站（www.realtors.org），其中的一个栏目叫做Political Advocacy，这比Government Affairs说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时，笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔，因为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC，这个委员会向NAR会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为investment即投资，并且明确告诉会员：给RPAC的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同），同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。

当然，RPAC还会告诉会员，投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续），这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后，RPAC告诉会员：你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300多万持牌经纪人，但加入NAR的只有100万，这100万会员有专门的名称Realtor，这个名称是经过注册的，只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则，也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。

在三年来为《中国房地产》杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。

房地产经纪人协理考试第5篇

一、判断题

1、诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。

2、房地产经纪人与其客户之间发生的代理关系属于法定代理。

3、房屋使用权属于用益物权。

4、十六岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事行为能力人。

5、只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。

6、如果当事人约定的定金比例超过主合同标的额的 20%，整个定金条款无效。

7、用于商品房开发建设的土地可以采取协议方式出让。

8、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

9、在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满 2 年未动开发时，可以无偿收回土地使用权。

10、廉租住房的房源包括政府新建、收购、改建等方式获得，不包括社会捐赠的方式。

11、国有土地短期租赁一般不超过 5 年，对需要实行长期租赁的，其最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。12、2008 年 2 月 1 日期签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修资金的缴存标准是：多层（六层及六层以下）为 100 元/建筑平方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。

13、业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意。

14、商品房预售的，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

15、房地产买卖属于单务行为，即受让人只享受权利，不需承担任何义务。

16、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），买受人可以请求解除合同。

17、已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。

18、北京市申请购买限价商品住房的单身家庭提出申请，申请人须年满 30 周岁。

19、关于租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，合同无效。

20、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。

21、《城市房无租赁管理办法》规定：房屋租赁实行登记备案制度。

22、抵押人死亡，其房地产合法继承人或者代管人不必继续履行原抵押合同。

23、国有建设用地使用权转让应当进行土地更正登记。

24、房地产登记的原则是权利主体一致原则和属地管理原则。

25、已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记。

26、对不予登记，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。

27、房屋属于构筑物。

28、住宅按照层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中 1－3 层的住宅为低层住宅，4－6 层的住宅为多层住宅，7－9 层的住宅为中高层住宅，10 层及以上的住宅为高层住宅。

29、一般损坏房屋是指年久失修，破坏严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。30、建筑物基本要求中经济的基本要求主要是指一次性的购建价格不高。

31、楼梯一般由楼梯段、楼梯间、休息平台和栏杆组成。

32、楼板是人们直接接触的表面，要求坚固耐磨、平整、光洁、防滑、易清洁、不起尘。

33、建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积

34、景观设计的原则包括自然生态原则，“以人为本”原则，地域性原则和经济性原则。

35、根据北京市城市功能分区，在北京市域范围内构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。

36、绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%）。

37、一般来说，装有空调系统的建筑物，室内环境污染物更易得到及时清除。

38、单利只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。用单利计算利息，有利于加强资金使用的时间观念，促使加速资金周转。

39、住房公积金贷款可以用于翻建、大修自住住房。

40、等额本息还款方式适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。

二、单项选择题

41、无效的民事行为，从（）就没有法律约束力。A．被撤销时

B．行为发现时 C．行为开始时

D．行为造成损害时

42、《民法通则》规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为（）。A．6 个月

B．1 年

C．2 年

D．3 年

43、代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，（）。A．由代理人承担责任

B．由被代理人承担责任

C．代理人和被代理人均不承担责任

D．由被代理人和代理人负连带责任

44、《物权法》规定，不动产以（）为公示办法。

A．登记

B．占有

C．签订合同

D．发布公告

45、下列关于合同履行的说法正确的是（）。

A．履行地点不明确，给付货币的，在给付货币一方所在地履行 B．履行地点不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行

C．履行期限不明确，债权人不必事先通知债务人，可随时要求履行

D．价款或者报酬不明确的，必须依法执行政府定价或者政府指导价，按照规定履行

46、房屋租赁合同的标的是（）。

A．劳务

B．有形财产

C．无形财产

D．工作成果

47、下列土地中属于集体土地的范围是（）。A．国家依法征收的土地

B．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 C．城市市区土地

D．城市郊区土地

48、居住用地的国有土地使用权出让最高年限是（）年。A．40

B．50

C．60

D．70

49、国务院规定，自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开发的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的（）以上。A．50%

B．60%

C．70%

D．80% 50、北京市政府的住房供应体系中规定，对于（），购买经济适用住房、限价房或中低价位、中小套型普通商品房。

A．高收入家庭

B．中低收入家庭 C．年轻家庭

D．最低收入家庭

51、（）是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。A．针对性的专项服务

B．委托性的特约服务 C．常规性的公共服务

D．专业性的金融服务

52、选聘物业服务企业属于物业管理的（）。

A．策划阶段

B．前期准备阶段 C．启动阶段

D．日常运作阶段

53、（）是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A．业主委员会

B．物业服务企业 C．房屋行政主管部门

D．业主大会

54、业主委员会是（）的执行机构。

A．物业服务企业

B．社区居委会

C．业主大会

D．业主或物业住用人

55、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，属于房屋建设工程的，应当（），房地产可以转让。A．形成工业用地或者其他建设用地条件

B．完成开发投资总额的 25%以上 C．完成开发投资总额的 30%以上

D．完成开发投资总额的 50%以上

56、某商业大楼于 1999 年取得土地使用权，按照国有土地使用权最高年限使用土地，2009 年原土地使用者将该商业大楼转让，受让人获得的使用年限是（）。

A．30 年

B．40 年

C．50 年

D．60 年

57、《商品房预售合同》应向县级以上（）办理登记备案手续。

A．房地产管理部门

B．房地产管理部门和土地管理部门 C．土地管理部门

D．房地产滚管理门或土地管理部门

58、下列关于房地产开发企业销（预）售商品住房的表述中，正确的是（）。A．房地产开发企业可以采取返本销售的方式销售商品房

B．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

C．没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取预定款性质的费用。D．房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割销售

59、符合北京市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值标准的是（）。A．3 人以下家庭，家庭年收入 11．6 万元及以下，家庭总资产净值 57 万元及以下 B．3 人以下家庭，家庭年收入 8．8 万元及以下，家庭总资产净值 76 万元及以下 C．4 人及以上家庭，家庭年收入 8．8 万元及以下，家庭总资产净值 57 万元及以下 D．4 人级以上家庭，家庭收入 11．6 万元及以下，家庭总资产净值 76 万元及以下 60、以下情形中不会导致租赁合同终止的是（）。

A．租赁合同到期

B．将承租的房屋擅自转租的

C．承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的 D．无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的 61、私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（）。A．土地所有权证

B．土地使用权证

C．房屋所有权证

D．建设工程规划许可证

62、在房屋租赁合同中，以下属于《城市房地产管理法》规定的必备条款的是（）。

A．租赁期限

B．转租的约定

C．变更和解除合同的条件

D．违约责任 63、同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（）。A．要求债权的先后顺序

B．抵押合同签订的顺序清偿 C．债权人的比例清偿

D．抵押权登记的先后顺序清偿

64、对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后（）。A．缴纳一半的土地使用权出让金后再对抵押权人优先清偿

B．应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿 C．不必缴纳土地使用权出让金

D．抵押权人可优先受偿后再缴纳土地使用权出让金 65、（）是房地产登记的根本目的和出发点。

A．保护房地产权利人的合法权益

B．保证交易安全，减少交易成本

C．为房地产管理奠定基础

D．为城市规划、建设、管理提供科学依据 66、核发房屋所有权证书的部门是（）。

A．县级以上人民政府

B．市级以上人民政府

C．县级以上人民政府房产管理部门

D．市级以上人民政府房产管理部门 67、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请（）。

A．异议登记

B．变更登记

C．预告登记

D．更正登记 68、房屋继承权利人应该到登记机关办理（）。

A．转移登记

B．变更登记

C．初始登记

D．总登记 69、依据《房屋登记办法》，属于不予登记的情形的是（）。A．申请人与依法提交的材料记载的主体一致 B．申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的

C．申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致 D．申请登记的内容与有关材料证明事实一致

70、我国 1949 年以前建造的城镇居民住宅，20 世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为（）。A．砖混结构

B．砖木结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构 71、普通建筑和构筑物的设计使用年限是（）年。

A．5

B．25

C．50

D．100 72、在非承重墙中，仅承受自重并将其传给基础的墙，称为（）。

A．隔墙

B．山墙

C．填充墙

D．承自重强 73、影剧院适合的采暖系统类型是（）。A．蒸汽采暖系统

B．煤气采暖系统 C．电力采暖系统

D．热水采暖系统 74、（）具有吸水率低、强度高、耐磨性好、装饰效果逼真等特点，但给人以硬、脆的感觉，保温性能差，不适用于卧室。

A．实木地板

B．复合地板

C．陶瓷地砖

D．塑料地板 75、下列属于建筑平面图内容的是（）。

A．建筑物的平面形状

B．该建筑场地的位置、大小及形状 C．建筑立面所选用的材料

D．垂直方向的尺寸及标高 76、（）是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。A．城市绿线

B．城市紫线

C．城市蓝线

D．城市黄线 77、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。

A．建筑密度

B．建筑限高

C．容积率

D．用地面积 78、室内来源的污染物主要来自（）。

A．房屋地基污染

B．建筑材料

C．地层固有

D．电器设备 79、个人住房贷款期限最长为（）。

A．20 年

B．30 年

C．40 年

D．50 年

80、张某于 2008 年购买了一套普通商品住宅，2010 年因工作调动将其转让，根据现行税收规定（）。A．全额征收营业税

B．减半征收营业税

C．按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税

D．免征营业税

三、多项选择题（共 10 题，每小题 2 分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得 0 ．5 分。）81、承担民事责任的方式有（）。A．停止侵害

B．赔偿损失

C．没收财产 D．支付违约金

E．返还财产 82、以下属于经营者的义务的是（）。

A．听取意见和接受监督的义务

B．保障人身和财产安全的义务 C．提供符合要求的商品或服务的义务

D．不做虚假宣传的义务 E．不得侵犯消费者的人身权利

83、关于土地使用权划拨错误的是（）。

A．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式 B．划拨土地转让必须办理出让手续

C．划拨土地使用权可以转让、出租、抵押 D．划拨土地存在使用期限的限制

E．对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处理。84、物业管理经费的来源主要有（）。

A．定期收取物业服务费

B．住宅共用部位、共用设施专项维修资金

C．物业服务企业的酬金

D．政府多方面的扶持

E．开发建设单位给予的支持 85、划拨土地使用权转让管理规定，以下几种情况中可以不办理出让手续的是（）。A．城市基础设施用地和公益事业用地

B．私有住宅转让后用于商用的 C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．国家机关用地

E．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 86、《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按（）计价。

A 使用面积

B．套

C．建筑面积

D．套内建筑面积

E．单元 87、应当申请房地产所有权变更登记的情形有（）。

A．房地产权利人因法定名称改变

B．房屋或土地灭失

C．房屋门牌号码发生改变 D．继承房屋

E．房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除 88、楼宇智能化系统主要组成部分包括（）。

A．设备自动化

B．计算机系统管理自动化

C．通信自动化 D．办公自动化

E．楼宇自动化 89、衡量居住区内绿地状况的指标主要是（）。

A．人均公共绿地面积

B．地面停车率

C．人均公建用地面积 D．人均公建面积

E．绿地率 90、属于土地增值税扣除项目的是（）。

A．建筑安装工程费

B．取得土地使用权时所支付的金额

C．土地开发成本、费用 D．因转让房地产缴纳的契税

E．转让房地产相关的经济利益

四、综合分析题（共 10 题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得 0 ．5 分。）

（一）李先生（境内人）于 2008 年 9 月以 150 万元总价在北京亚运村购买了一套二手商品房，建筑面积为 128平米。2010 年 1 月李先生决定以 200 万元的总价出售予高女士，高女士是首次购房，在首付部分房款后，尾款以银行贷款方式支付给李先生。

91．按照北京税费新政，李先生需要缴纳的营业税额为（）

A．11000 元

B．82500 元

C．27500 元

D．60000 元 92．高女士在此交易中需要缴纳哪些税费（）A．契税

B．个人所得税

C．印花税

D．营业税 93．高女士需要缴纳的契税金额是（）

A．60000 元

B．30000 元

C．20000 元

D．10000 元 94．高女士及配偶名下无贷款记录，申请银行贷款额度最高（）成。

A．成交价 7 成 B．评估价 7 成 C．成交价 8 成 D．评估价 8 成 95．为享受税费优惠政策，李先生需要提供哪些资料（）

A．公共维修基金

B．房价款发票

C．契税票

D．网签买卖合同

（二）王小姐委托甲经纪公司为其购买一套中关村附近的二手房，王小姐预算 300 万总价，建筑面积 110平米左右的两居两厅两卫，甲经纪公司根据王小姐的需求信息，为其推荐了一套位于 6 层的 3 层砖混结构，产权登记面积 108平米的二手房，非常适合王小姐的需求，甲公司在对房屋进行查勘后，约王小姐看房。96．建筑面积 110平米，包含（）

A．使用面积

B．墙体面积

C．阳台建筑面积

D．公摊面积 97．甲经纪公司对房屋查勘，需要查勘房屋的哪些信息（）

A．房屋的面积

B．房屋的空间布局

C．房屋产权人的身世

D．房屋的小区景观 98．甲经纪公司为王小姐推荐的房屋，属于（）住宅。

A．低层住宅

B．多层住宅

C．中高层住宅

D．高层住宅 99．甲经纪公司在约王小姐看房时应该注意（）

A．让王小姐先签《看房确认书》

B．看房达半个小时

C．看房时不知道房屋的格局朝向

D．看房离开后检查房屋门窗是否关好 100．按照国家规定，砖混结构住宅建筑层数参数为（）

A．2．2m

B．2．6m

C．2．7m

房地产经纪人协理考试第6篇

总分 100分

时间 150分钟共 9 页

本试卷包括单项选择题、多项选择题和综合分析题，共计100道题，在机读答题卡上作答。请在机读答题卡、试卷上严格按照要求填写自己的姓名,涂写准考证号。

请仔细阅读下面的注意事项：

1、监考人员宣布考试开始时,方可开始答题。

2、监考人员宣布考试结束时，应立即停止答题，将试卷、机读答题卡留在桌上，等待监考人员的指示。

3、所有题目均应在机读答题卡上作答，将相应的字母涂黑。

4、特别提醒你注意：涂写答案时一定要认准题号！严禁折叠机读答题卡！

一、单项选择题（共40题，每题1分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母在答题卡上涂黑。）

41.以下关于房地产居间的有关说法中，错误的是（）A.房地产居间应努力促成交易双方希望目标达成 B.房地产居间常是代理卖方售楼或代理业主招租 C.房地产居间能够节省交易费用 D.房地产居间是交易双方的桥梁

42.大业主通常是相对于小业主而言的，它通常是指（）A.拥有批量房屋的单位 B.拥有许多房屋的个人 C.拥有大房子的个人 D.物业管理企业

43.从业务类型来看，以租售代理、居间业务为重点的房地产经纪机构是（）A.实业型房地产经纪机构 B.顾问型房地产经纪机构 C.管理型房地产经纪机构 D.综合性房地产经纪机构

44.房地产经纪机构至少含有（）A.5名以上房地产经纪人员

B.2名房地产经纪人和2名房地产经纪人协理 C.1名房地产经纪人和2名房地产经纪人协理 D.1名房地产经纪人和3名房地产经纪人协理

45.房地产经纪协会章程对（）具有强制约束能力 A.取得房地产经纪人职业资格证书的人员 B.参加房地产经纪人协会的人员

C.参加房地产经纪人职业资格考试的人员

D.通过房地产经纪人职业资格证书并注册的人员

46.下列关于房地产经纪人员应当履行的业务的说法中，错误的是（）A.为委托人保守商业机密

B.接受职业继续教育，不断提高业务水平C.执行房地产经纪业务并获得合理佣金 D.向委托人披露交易方的相关信息 47.下列说法中，正确的是（）

A.经纪服务完成后，对客户的商业秘密仍有保密义务 B.房地产经纪机构歇业可不到原登记机关办理手续 C.房地产经纪人协理可独立开展经纪活动

D.房地产经纪人员可以同时在2个以上的房地产经纪机构任职 48.房地产经纪人从事居间经纪活动，下列选项正确的是（）A.不能同时接受相对两方委托人的委托 B.只能接受一方当事人的委托

C.可以同时接受一方或相对两方委托人的委托 D.如果同时接受相对两方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少 49.房地产经纪人协理享有的权利包括（）A.有权不注册备案

B.有权签订经纪合同

C.有权独立开展经纪业务 D有权进入房地产经济机构

50.某房地产经纪机构接受房屋产权人的委托转让房屋，确定了房屋价格为50万元，委托人授予该机构可以自行确定最终售价以经纪机构的名义签订转让合同，该行为属于（）A.代销

B.代理

C.行纪

D.居间

51.房地产经纪合同的特征不包括（）A.劳务合同

B.双务合同

C.有偿合同

D.主合同

52.房地产经纪合同不能在合同条款中明示的项目是（）。A.佣金标准

B.服务事项和服务标准

C.委托人的收入状况

D.合同的履行地点

53.《北京市房屋出租委托代理合同》中租赁代理机构需要写明（）A.备案证明编号

B.房地产经纪人的身份证号

C.房地产经纪人协理的身份证号 D.房地产经纪机构法人的身份证号

54.房地产居间合同中房地产经纪机构的义务不包括（）A.如实报告的义务

B.尽力提供居间服务的义务

C.保守秘密的义务

D.支付必要费用的义务

55.下列关于房地产居间合同的特征正确的是（）A.居间合同代替委托人与第三人订立合同

B.房地产经纪人提供的报告订约是为委托人寻找及指示可以与其订立合同的相对人 C.房地产经纪人提供订约媒介是代替委托人与第三人订立合同

D.房地产经纪人可以以一方的名义充当与第三人订立合同的当事人 56.项目楼书包括形象楼书和（）A.价格楼书

B.功能楼书

C.环境楼书

D.升值潜力分析楼书

57.商品房代理销售中，房地产经纪人员需要准备的代理项目的销售资料中，不属于销售文件的是（）

A.价目表

B.销控表

C.置业计划

D.户型手册

58．客户关系维护的核心在于（）

A.积极寻找客源

B.充分了解客户

C.长期维护与客户的良好关系

D.最大限度满足客户要求

59.借贷期限是指按揭分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。A.25

B.30

C.35

D.40 60.不属于客户维护的方法是（）A.经常约见客户

B.节假日、客户生日等时间点与客户联系感情 C.做好售后服务

D.持之以恒提供有效专业的信息

61.一般来说，通过维护老客户得来的客户在时间和资金成本方面的投入是新开发客户的（）

A.1/3

B.1/4

C.1/5

D.1/6 62.大业主的类型不包括（）A.房地产开发商

B.房地产相关企业

C.银行

D.政府

63.搜集房源信息时，直接接触的优点是（）

A.给客户印象深刻

B.花费时间少

C.成本低

D.目标性强

64.存量房经纪业务中接待顾客的行为分为到店接待和（）A.上门接待

B.电话接待

C.信函接待

D.网上接待

65.存量房经纪业务中接待顾客要注意重要信息审核。不属于委托人身份的审核是（）A.共有房屋出售必须有共有人的书面同意或委托书 B.到房地产权属登记部门查询是否拿到房地产证

C.委托代理出售的应当有房屋所有权人委托代理出售的合法书面证明 D.抵押的房屋必须解除抵押后方可出售 66.房地产经纪人在进行房源和客源配对时，应注意的三个问题是房源信息、客户信息和（）

.A盈利空间

B.升值空间

C.工作效率

D.委托人满意度

67．房地产经纪人带客户看房时，以下说法错误的是（）A.事先对房屋、小区的状况做了解

B.提前到达约定地点，确定最佳看房路线 C.让交易双方单独交谈

D.看房时间控制在10-15分钟内，不宜过长 68.下列说法正确的是（）A.有房屋就有产权 B.有房地产证就有产权 C.产权清晰指所有权的清晰 D.有房地产证未必有产权

69.预售商品房、抵押商品房凭（）界定产权状态。A.登记

B.购买合同

C.抵押合同

D.书面字据

70.以下情况中可以上市交易的房屋是（）A.仅有使用权的房屋

B.以标准价购买，已经按成本价补足剩余价款的房屋 C.已经被列入拆迁公告范围的房屋 D.产权有纠纷的房屋

71.订立房屋买卖合同时，要注明签约日期和（）A.付款日期

B.到帐日期

C.生效日期

D.失效日期

72.存量房网上交易信息通过北京房地产中介行业协会网，并链接至北京市房地产交易管理网和（）

A.北京存量房网

B.北京建设网

C.北京二手房网

D.北京房地产管理网

73.北京市房地产经纪人协助办理二手房买卖产权过户的第一步是（）A.去北京市建委登记过户

B.去国税局缴税 C.去地税局缴税

D.去房屋管理局备案

74.房地产经纪人在协助办理税费代缴时的税费不包括（）A.营业税

B.物业费

C.契税

D.印花税 75.接待客户时的名片礼仪叙述错误的是（）

A.尽早递名片

B.忌将过脏、过时或有缺点的名片给人 C.应双手接过对方的名片

D.递名片时应双手至少是右手 76.房屋建筑中,房屋层高在（）米(含)以上的计算层数.A.2.2

B.2.5 C.2.6

D.2.7 77.在看房顺序上，可以按照（）的顺序。A.差——较好——好

B.差——好—— 较好

C.较好——好——差

D.好——较好——差

78.能够缩短进程，让客户成为真正的买房或租客的手段不包括（）A.判断决策人

B.需求引导

C.购买力判断

D.了解出资人

79.发起设立北京经纪人协会的单位不包括（）A北京市工商行政管理局

B北京市文化局

C北京市体育局

D北京市国土资源局

80.区县房屋行政管理部门对于直接投诉、信访投诉在录入系统的同时做出是否受理的决定，对于网上投诉、电话投诉在（）个工作日内作出是否受理的决定，并将是否受理的结果通知投诉人。

A．3

B.5

C.7

D.10

三、多项选择题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分,少选但选择正确的每个选项得0.5分。）

81.如果某经纪机构主要面对零散的房地产业主和消费者，则适宜的经营模式为（）A.无店铺模式

B.单店铺模式

C多店铺模式

D连锁店模式

E网上联营经营模式

82.下列中属于房地产经纪人员执业技能的有（）A恪守信用

B尽职守责

C市场分析

D人际沟通

E把握成交时机

83.房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示的事项包括（）A营业执照

B房地产管理部门备案证明

C房地产经纪机构品牌标识

D服务内容

E服务流程

84.接受以下委托人的委托的房地产代理中，属于买方代理的有（）A房地产开发商

B存量房的所有者

C出租房屋的业主

D房屋承租人

E购买房屋者 85.下列关于房屋租赁合同内容的表述中，正确的有（）。A．房屋租赁合同载明的用途一般按房地产权证上载明的用途 B．房屋租赁合同要详细载明房屋结构、附属设施和设备状况

C．房屋租金支付方式一般按月、季或年支付，一般不需要由双方协商订立 D．房屋修缮责任一般由出租人承担，合同不需要对房屋修缮事项进行约定 E．双方在任何情况下均不可单方面终止合同

86.下列选项中属于按揭贷款风险中房屋贬值风险的是（）A利率变化风险

B自然灾害

C政治动荡

D经济危机

E无力继续偿还贷款本息风险

87.搜集房源和客源的共同方法为（）A门店接待法

B互联网开发法

C客户介绍法

D电话访问

E驻守和挂红幅揽客法

88.协助交易双方商议买卖价格时，房地产经纪人可以在以下几个方面寻找撮合理由（）A房源紧缺

B位置与交通情况

C配套设施情况

D 卖方的居住时间

E居住人口素质

89.下列选项属于客户购买动机的是（）A因结婚而需要购房

B 购买一套200万左右的房产

C因投资出租或投资保值二买房

D希望在一月以内购买到合适的房 E为老人或子女购置住房

90.下列选项中属于北京房地产中介行业协会自律规则的有（）A在营业场所公示服务程序或业务流程

B按合同约定收取中介服务费，开具规定的有效发票并依法纳税 C将从业人员的姓名、职务、职称及照片在营业场所公示 D从业人员上门服务的要出示相关证件

E房地产中介结构的从业人员不得在本机构以外的机构兼职

四、综合分析题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分,少选但选择正确的每个选项得0.5分。）(一)

张先生委托甲经纪公司购买一套二手房，并与甲经纪公司签署了房屋承购委托合同，两天后，甲经纪公司带张先生看了一套二手房，业主王先生报价200万，张先生看后很满意并向业主王先生支付了10万定金，由于房价快速上涨，业主王先生反悔将总价涨至220万，张先生不同意，交易进入僵持阶段。91.甲经纪公司提供给张先生的专业服务有（）A.提供市场行情咨询 B.房屋产权调查 C.实地查验房屋

D.代办房地产估价及公证手续

92.甲经纪公司在带张先生看房时应注意（）A.选择好看房的时机和路线 B.提前达到约定地点 C.在屋子里面谈论价格

D.看房时时征求业主的意见进入隐私区域

93.为了促成成交，甲经纪公司做法正确的有（）A.站在委托人张先生立场，想办法与王先生谈低价格 B.从房源紧缺、位置交通等优势说服张先生提高价格 C.让双方自行谈判解决 D.将双方进行分开调解

94.业主王先生不同意出售，违约责任有（）A.退还定金10万元 B.双倍退还定金20万元

C.支付张先生委托合同中产生的必要费用 D.支付张先生的误工等损失费用

95.为防止房价上涨造成的业主违约事件发生，甲经纪公司应（）A.与业主签署房屋出售委托协议，将房屋出售价格进行约定 B.支付业主押金签署独家委托出售协议 C.尽快促成签约，缩短交易时间

D.塑造专业形象，维护好与业主的关系(二)李某为甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）新聘用的房地产经纪人，客户丁某委托甲公司为其出售一套二手房。甲公司指定李某代理该业务。李某在核实该房屋产权时，发现房屋产权证的产权人为共有人丁某和谢某。李某询问丁某此情况时，丁某称谢某是其妻子，完全同意出售该房屋，出示了谢某的私章和身份证，并说谢某因生孩子回娘家，长时间不能回来。新到公司的李某为表现自己的工作能力并提升业绩,迅速完成了交易配对，将该房屋出售给了一家网络公司用作员工宿舍。此时，谢某闻讯赶来，称丁某正在与其闹离婚，擅自卖房侵害了自己的利益，并与甲公司引起了争执。

96、丁某与网络公司签订的二手房买卖合同（）。A、有效

B、无效

C、当事人可以自行主张撤销

D、当事人不可自行主张撤销

97、甲公司能够完成该二手房交易的条件是（）。A、丁某将售房款分一半给谢某

B、谢某与网络公司签订二手房买卖合同 C、谢某与甲公司签订委托出售合同

D、谢某与丁某离婚

98、下列说法正确的是（）。A、网络公司不可以取得该房屋的产权

B、网络公司可以取得该房屋的产权，条件是谢某同意出售

C、网络公司可以取得该房屋的产权，因为网络公司是善意受让人

D、网络公司可以取得该房屋的产权，因为丁某出示谢某的私章和身份证 99、此交易对谢某造成的损失应当由（）来承担。A、丁某

B、李某 C、网络公司

D、甲公司 100、对于丁某的行为，下列说法错误的为（）。A、李某应赔偿谢某全部的损失

B、由于缺乏谢某的书面同意，此代理业务不能成立

C、李某没有尽到房地产经纪人员职业道德中尽职守则的要求 D、对于甲公司的损失，可以向李某追加部分或全部责任 2010年北京市房地产经纪人协理从业资格模拟考试房地产经纪基础答案

B 56 B 71 C 86 BCD

A 57 D 72 B 87 ABC

A 58 C 73 C 88 ABCE

D 59 B 74 B 89 ACE

D 60 A 75 A 90 ABCDE

D 61 C 76 A 91 ABCD 47 A 62 D 77 C 92 ABD 48 C 63 A 78 A 93 ABD 49 D 64 B 79 D 94 BC 50 C 65 B 80 A 95 ACD 51 D 66 C 81 BCDE 96 BD 52 C 67 C 82 CDE 97 BC 53 A 68 D 83 ABCDE 98 AB 54 D 69 A 84 DE 99 BD 55 B 70 B 85 AB 100 A

姓名：______________

准考证号：________________ 2010年北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷房地产基础知识

总分 100分

时间 150分钟共 10 页

请仔细阅读下面的注意事项：

1、监考人员宣布考试开始时,方可开始答题。

2、监考人员宣布考试结束时，应立即停止答题，将试卷、机读答题卡留在桌上，等待监考人员的指示。

3、所有题目均应在机读答题卡上作答，将相应的字母涂黑。

4、特别提醒你注意：涂写答案时一定要认准题号！严禁折叠机读答题卡！

一、单项选择题（共40题，每题1分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母在答题卡上涂黑。）

41、无效的民事行为，从（）就没有法律约束力。A.被撤销时

B.行为发现时 C.行为开始时

D.行为造成损害时

42、《民法通则》规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为（）。A．6个月

B.1年 C．2年

D.3年

43、代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，（）A．由代理人承担责任 B．由被代理人承担责任

C．代理人和被代理人均不承担责任 D．由被代理人和代理人负连带责任

44、《物权法》规定，不动产以（）为公示办法。A.登记

B.占有 C.签订合同

D.发布公告

45、下列关于合同履行的说法正确的是（）

A.履行地点不明确，给付货币的，在给付货币一方所在地履行 B.履行地点不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行

C.履行期限不明确，债权人不必事先通知债务人，可随时要求履行

D.价款或者报酬不明确的，必须依法执行政府定价或者政府指导价，按照规定履行

46、房屋租赁合同的标的是（）A.劳务

B.有形财产 C.无形财产

D.工作成果

47、下列土地中属于集体土地的范围是（）A．国家依法征收的土地

B.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 C.城市市区土地 D.城市郊区土地

48、居住用地的国有土地使用权出让最高年限是（）年。A.40

B.50

C.60

D.70

49、国务院规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开发的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的（）以上。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80% 50、北京市政府的住房供应体系中规定，对于（），购买经济适用住房、限价房或中低价位、中小套型普通商品房。

A.高收入家庭 B.中低收入家庭

C.年轻家庭

D.最低收入家庭

51、（）是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。A.针对性的专项服务 B.委托性的特约服务 C.常规性的公共服务 D.专业性的金融服务

52、选聘物业服务企业属于物业管理的（）。

A.策划阶段

B.前期准备阶段

C.启动阶段

D.日常运作阶段

53、（）是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

A.业主委员会

B.物业服务企业

C.房屋行政主管部门

D.业主大会

54、业主委员会是（）的执行机构。

A．物业服务企业

B．社区居委会

C．业主大会

D．业主或物业住用人

55、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，属于房屋建设工程的，应当（），房地产可以转让。

A.形成工业用地或者其他建设用地条件

B.完成开发投资总额的25%以上 C.完成开发投资总额的30%以上

D.完成开发投资总额的50%以上

56、某商业大楼于1999年取得土地使用权，按照国有土地使用权最高年限使用土地，2009年原土地使用者将该商业大楼转让，受让人获得的使用年限是（）。A.30年

B.40年

C.50年

D.60年

57、《商品房预售合同》应向县级以上（）办理登记备案手续。A.房地产管理部门

B.房地产管理部门和土地管理部门

C.土地管理部门

D.房地产滚管理门或土地管理部门

58、下列关于房地产开发企业销（预）售商品住房的表述中，正确的是（）A.房地产开发企业可以采取返本销售的方式销售商品房 B.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

C.没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取预定款性质的费用。

D.房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割销售

59、符合北京市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值标准的是（）.A.3人以下家庭，家庭年收入11.6万元及以下，家庭总资产净值57万元及以下 B.3人以下家庭，家庭年收入8.8万元及以下，家庭总资产净值76万元及以下 C.4人及以上家庭，家庭年收入8.8万元及以下，家庭总资产净值57万元及以下 D.4人级以上家庭，家庭收入11.6万元及以下，家庭总资产净值76万元及以下 60、以下情形中不会导致租赁合同终止的是（）A.租赁合同到期

B.将承租的房屋擅自转租的

C.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的 D.无正当理由，拖欠房租6个月以上的

61、私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（）。A.土地所有权证

B.土地使用权证

C.房屋所有权证

D.建设工程规划许可证

62、在房屋租赁合同中，以下属于《城市房地产管理法》规定的必备条款的是（）。A.租赁期限

B.转租的约定 C.变更和解除合同的条件

D.违约责任

63、同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（）A.要求债权的先后顺序 B.抵押合同签订的顺序清偿 C.债权人的比例清偿

D.抵押权登记的先后顺序清偿 64、对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后（）。A.缴纳一半的土地使用权出让金后再对抵押权人优先清偿

B.应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

C.不必缴纳土地使用权出让金

D.抵押权人可优先受偿后再缴纳土地使用权出让金 65、（）是房地产登记的根本目的和出发点。A.保护房地产权利人的合法权益 B.保证交易安全，减少交易成本 C.为房地产管理奠定基础

D.为城市规划、建设、管理提供科学依据 66、核发房屋所有权证书的部门是（）。A.县级以上人民政府 B.市级以上人民政府

C.县级以上人民政府房产管理部门 D.市级以上人民政府房产管理部门

67、权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请（）。

A.异议登记

B.变更登记 C.预告登记

D.更正登记 68、房屋继承权利人应该到登记机关办理（）。

A.转移登记

B.变更登记

C.初始登记

D.总登记 69、依据《房屋登记办法》，属于不予登记的情形的是（）。A.申请人与依法提交的材料记载的主体一致 B.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的

C.申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致 D.申请登记的内容与有关材料证明事实一致 70、我国1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为（）。

A.砖混结构

B.砖木结构 C.钢筋混凝土结构

D.钢结构 71、普通建筑和构筑物的设计使用年限是（）年。A.5

B.25

C.50

D.100 72、在非承重墙中，仅承受自重并将其传给基础的墙，称为（）。A.隔墙

B.山墙

C.填充墙

D.承自重强 73、影剧院适合的采暖系统类型是（）。

A.蒸汽采暖系统

B.煤气采暖系统 C.电力采暖系统

D.热水采暖系统 74、（）具有吸水率低、强度高、耐磨性好、装饰效果逼真等特点，但给人以硬、脆的感觉，保温性能差，不适用于卧室。

A.实木地板

B.复合地板 C.陶瓷地砖

D.塑料地板 75、下列属于建筑平面图内容的是（）。

A.建筑物的平面形状

B.该建筑场地的位置、大小及形状 C.建筑立面所选用的材料

D.垂直方向的尺寸及标高 76、（）是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。

A.城市绿线

B.城市紫线 C.城市蓝线

D.城市黄线 77、（）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。A.建筑密度

B.建筑限高 C.容积率

D.用地面积 78、室内来源的污染物主要来自（）。A.房屋地基污染

B.建筑材料 C.地层固有

D.电器设备 79、个人住房贷款期限最长为（）。

A.20年

B.30年

C.40年

D.50年

80、张某于2008年购买了一套普通商品住宅，2010年因工作调动将其转让，根据现行税收规定（）。

A.全额征收营业税

B.减半征收营业税

C.按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税 D.免征营业税

81、承担民事责任的方式有（）

A.停止侵害

B.赔偿损失 C.没收财产

D.支付违约金 E.返还财产

82、以下属于经营者的义务的是（）A.听取意见和接受监督的义务 B.保障人身和财产安全的义务

C.提供符合要求的商品或服务的义务 D.不做虚假宣传的义务

E.不得侵犯消费者的人身权利

83、关于土地使用权划拨错误的是（）

A.划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式 B.划拨土地转让必须办理出让手续

C.划拨土地使用权可以转让、出租、抵押 D.划拨土地存在使用期限的限制 E.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处理。84、物业管理经费的来源主要有（）。A．定期收取物业服务费

B．住宅共用部位、共用设施专项维修资金 C．物业服务企业的酬金 D．政府多方面的扶持

E．开发建设单位给予的支持

85、划拨土地使用权转让管理规定，以下几种情况中可以不办理出让手续的是（）。A.城市基础设施用地和公益事业用地 B.私有住宅转让后用于商用的

C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D.国家机关用地

E.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 86、《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按（）计价。A使用面积

B.套

C.建筑面积

D.套内建筑面积 E.单元

87、应当申请房地产所有权变更登记的情形有（）。A.房地产权利人因法定名称改变 B.房屋或土地灭失

C.房屋门牌号码发生改变 D.继承房屋

E.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除 88、楼宇智能化系统主要组成部分包括（）

A.设备自动化

B.计算机系统管理自动化 C.通信自动化

D.办公自动化 E.楼宇自动化

89、衡量居住区内绿地状况的指标主要是（）。A.人均公共绿地面积

B.地面停车率 C.人均公建用地面积

D.人均公建面积 E.绿地率

90、属于土地增值税扣除项目的是（）。

A.建筑安装工程费

B.取得土地使用权时所支付的金额 C.土地开发成本、费用

D.因转让房地产缴纳的契税 E.转让房地产相关的经济利益

四、综合分析题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母在答题卡上涂黑。错选、多选均不得分,少选但选择正确的每个选项得0.5分。）

（一）李先生（境内人）于2008年9月以150万元总价在北京亚运村购买了一套二手商品房，建筑面积为128平米。2010年1月李先生决定以200万元的总价出售予高女士，高女士是首次购房，在首付部分房款后，尾款以银行贷款方式支付给李先生。91.按照北京税费新政，李先生需要缴纳的营业税额为（）A.11000元

B.82500元

C.27500元

D.60000元

92．高女士在此交易中需要缴纳哪些税费（）A.契税

B.个人所得税 C.印花税 D.营业税

93．高女士需要缴纳的契税金额是（）A.60000元

B.30000元 C.20000元

D.10000元

94．高女士及配偶名下无贷款记录，申请银行贷款额度最高（）成。A.成交价7成B.评估价7成C.成交价8成D.评估价8成

95．为享受税费优惠政策，李先生需要提供哪些资料（）A.公共维修基金 B.房价款发票 C.契税票

D.网签买卖合同

（二）王小姐委托甲经纪公司为其购买一套中关村附近的二手房，王小姐预算300万总价，建筑面积110平米左右的两居两厅两卫，甲经纪公司根据王小姐的需求信息，为其推荐了一套位于6层的3层砖混结构，产权登记面积108平米的二手房，非常适合王小姐的需求，甲公司在对房屋进行查勘后，约王小姐看房。96.建筑面积110平米，包含（）A.使用面积 B.墙体面积 C.阳台建筑面积 D.公摊面积

97.甲经纪公司对房屋查勘，需要查勘房屋的哪些信息（）A.房屋的面积 B.房屋的空间布局 C.房屋产权人的身世 D.房屋的小区景观

98.甲经纪公司为王小姐推荐的房屋，属于（）住宅。A.低层住宅

B.多层住宅 C.中高层住宅 D.高层住宅

99.甲经纪公司在约王小姐看房时应该注意（）A.让王小姐先签《看房确认书》 B.看房达半个小时

C.看房时不知道房屋的格局朝向 D.看房离开后检查房屋门窗是否关好

100.按照国家规定，砖混结构住宅建筑层数参数为（）A.2.2m B.2.6m C.2.7m D.2.8m

2010年北京市房地产经纪人协理从业资格模拟考试房地产基础知识答案

C 56 A 71 C 86 BCDE

B 57 B 72 D 87 ACE

D 58 B 73 A 88 CDE

A 59 D 74 C 89 AE

B 60 C 75 A 90 ABCD