商业地产融资方案

商业地产融资方案（精选8篇）

商业地产融资方案 第1篇

园林集团地产业务融资方案一、二、三、四、五、六、融资金额：3500万元； 融资期限：三至六个月； 融资利率：60%（年利率）； 用途：潍坊中林公司用于缴交地价款（含保证金）到款时间：2011年11月1日 保证：

1、以钰涵(福建)为借款主体：钰涵（福建）40%的股权质押，潍坊中林置业公司为借款提供担保

2、以潍坊中林为借款主体：潍坊中林20%的股权质押，加钰涵福建20%的股权质押（或钰涵福建为借款提供担保）

七、还款来源

1、钰涵（福建）：

A、已有银行授信800万，预计2012年1月放款；

B、未来三个月预计经营产生净现金流1700万；

C、林权证抵押融资：3000亩预计评估值1亿，可抵押融资

2、潍坊中林：

A、返还的地价款（根据与政府的协议，支付的地价款将于20天内返还至我司帐户）

B、股权合作资金（有多家金额不等的股权合作资金在谈，已基本确定一家5000万占25%的股份）

C、取得土地后可收取预售款（目前教育系统已有团购意向600套，每套定金10万，可收取6000万）

D、土地抵押融资，取得土地预计的评估值约2.4亿，按7折可融资

1.7亿

中国园林集团二0一一年十月二十五日

商业地产融资方案 第2篇

 资金性质（来源）：企业资金

 融资方式：银行委托贷款

 用款期限：最长3年

 资金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均数）

1、正常银行贷款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基准贷款利率调整为：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、资金方一次性好处费：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性佣金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他佣金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的资金使用成本为11.15%

 抵押借款比例：50--60%

 资金到位前，没有任何费用。

 资产评估、律师尽职调查全部由资金方自己负责，不需要企业承担费用。

 操作时间：双方密切配合，10天左右，资金就可以到帐。 注意：一家房开公司最多不超过3亿，不少于1亿。 每半年副一次利息。（注：企业需要准备的资料见附件，并把整理好的资料盖上骑缝章）

附件：

房地产项目融资所需资料

 营业执照副本复印件（加盖公章）；

 组织机构代码证复印件（加盖公章）；

 税务登记证（国、地税）副本复印件（加盖公章）；  国有土地使用证；

 建设用地规划许可证；

 建设工程规划许可证；

 建设工程施工许可证；

 商品房销售（或预售）许可证；

 贷款卡电脑查询结果复印件（加盖公章）；

 注册验资报告复印件（加盖公章）；

 法人代表资格证明及身份证复印件；

 具体经办人员授权书及身份证复印件；

 公司章程、主要负责人简历（董事长、总经理、主管财务人员）；  董事会或股东会对外贷款决议；

 企业委托贷款申请书；

 商业计划书或项目可行性研究报告（很重要）；  公司最近3年及最近3个月财务报表；

 法律意见书及尽职调查；

 评估报告；

 公司最近2年审计报告；

 公司情况及其业务内容介绍，企业主要产品技术专利证书，获奖证书等；

商业地产融资方案 第3篇

关键词：夹层融资,房地产,创新融资

一、夹层融资的界定

(一)夹层融资的定义

夹层融资主要是指存在于股本和优先债务之间的融资模式,相关企业利用夹层资本能够使获取到资金最大化。从融资成本的角度分析,由于夹层融资对于股权来说,具备较小的稀释程度,因此股权融资的成本会体现出较低的一面。但是从债务清偿顺序的角度分析,股权融资与优先债权相似,由此可见,优先债权人拥有一定程度的优势。

(二)夹层融资风险特征

(1)协议风险。想要有效地保护投资者的合法权益,对融资协议的签订过程中,会为投资者创设相应的约束性条件。例如:限制资金需求方的二次融资和财务比率状况。

(2)行业风险。夹层债务往往能够根据一定程度的行业风险和融资要求开展适当的拟定。例如:在房地产行业中,夹层资本一般会重视收益率。反之,大部分的发达国家所具备的成熟产业,在很小的汇率风险下,能够以高利率次级贷款的形式进行夹层债务的设计。

(3)退出风险。在我国宏观调控政策不断深入的形势下,房地产企业在融资方面十分困难,对民营企业和中小企业而言,极度缺乏公开融资的机会。加之,回购方式与股权转让需投融资的双方细致协商回购的价格及时间,这种情况下必然会造成退出风险的加剧。

(4)汇率风险。不同国家的货币遭到贬值之后,都会直接影响到股权投资者的私人收益,如果是境外的投资者提供了夹层资本,就会在还本付息的过程中,将股权权益作为载体,一般情况下必须要在上市后进行适当的套现,当出现这种情况时,汇率风险就会相应产生。

(三)夹层融资与房地产融资的联系

市场、土地和资金向来都是在房地产行业中的基本组成要素,可是在深入开展国家宏观调控的过程中,资金成为了较为重要的组成部分。然而,夹层融资作为局限于债权和股权之间的融资模式,存在较为复杂的开发贷款审批流程,使得在上市融资不易时,夹层融资推动了资金的最优化获取,防止了在宏观调控的执行下所产生的资金链断裂情况。房地产企业作为一种资金密集性行业,在开发项目周期方面往往保持在4 年左右的时间,然而对夹层融资的利用恰恰能够为房地产企业提供长期性的贷款模式,可以实现房地产的经营需求。并且,夹层融资在时间进入上具备多样性,不单能够进入到拿地阶段,还能够合法的在房地产企业中介入银行贷款等融资形式。此外,夹层融资中涵盖的还款期能够融合借款企业的现金流状况和投资者需求开展多元化设计,可以在一定程度上加大公司股权。由此可见,夹层融资的这一系列优势推动了房地产企业的创新融资。

二、夹层融资在房地产企业创新融资中存在的问题

(一)成本与定价不够明确

就金融创新而言,较为核心的因素则为产品的定价,因为在创新金融模式的过程中会同时兼备债券和股票的特征,加之较为复杂的夹层融资定价,导致金融创新时需要面临较难解决的问题。现阶段,一些发达国家基本上是借助债券和期权的定价模式,并在此基础上进行夹层融资定价的统筹,到最后会拟定出对于投融资双方来说都较为认可的价格。然而,当前我国资本市场呈现出极为落后的局面,能够参考的模型数据较少,若套用其他国家的价格计算模式,几乎难以适应我国的实际状况,即使在我国套用其他国家的价格计算模式,也要在试验过程中不停地纠正,才会使定价模式趋向于完善。因此,在以后的夹层融资定价上,有必要结合我国实际情况,在不断的试验和探索中提高定价准确度,从而促进我国房地产市场夹层融资定价模式的进行。

(二)投资主体单一

夹层融资在国外开展时,基本上会优先创设夹层投资基金,同时选取较为明确的投资项目,在融资的成功案例中,夹层基金一般会将筹款放在首位,然后再以资金的多少寻求与风险、收入相符的投资项目。例如:美国市场往往会针对基金公司或者保险公司,以产业基金、保险资金等模式开展投资流程,这些公司的相关投资人不单具备丰富的经验,还能够掌握完善的风险投资控制体系。可是,现阶段我国还未出台产业基金法,呈现出不够完善的股票市场和基金市场,在法律调整范畴中甚至还未纳入私募股权投资,因此,我国无法对房地产投资直接创设夹层投资基金,导致我国投资公司在选择项目等方面与发达国家相比还存在较大的差距。

(三)房地产项目监控能力薄弱

虽然我国大部分商业银行开展了多年的信贷工作,并建立了信贷风险考评体系,在风险控制方面有丰富经验,可是在我国类似于信托公司的大部分非银行金融机构,在将夹层融资介入到房地产项目中时,都会因为存在很少的可供参考案例、尚浅的夹层融资经验以及贫乏的专家队伍等因素,在执行夹层融资模式的过程中欠缺一定程度的监控能力,这种现象导致较多的投资者存在长时间面对风险隐患的困扰。

(四)政策法律环境不健全

当前,我国还未建立与夹层融资相关的法律政策,在实施夹层融资的过程中借助的是我国的《公司法》、《担保法》、《物权法》等相关法律。由于在我国并未出台产业基金法,一些信托公司进行设计时如果融资和投资双方无法建立全面的交易细则,便极易产生投融资风险,从而造成利益的不合理分配。从当前我国房地产市场状态来看,房地产企业早已在试验夹层融资模式,个别的信托机构也纷纷创建了具备创新型的夹层融资产品,可是在具体实践过程中却产生不健全的政策制度,以致于产生较大的融资风险,风险隐患较为突出。

(五)缺乏风险控制体系

从投资者的角度分析,夹层融资势必会存在一定程度的投资风险,例如:退出风险。夹层融资的退出风险具体包含:项目上市、股权转让及关联方回购等模式。在现阶段的宏观调控下,我国房地产公司想要顺利上市较为困难。并且,若利用股权转让来退出也相对困难,由于股权转让必须投融资双方进行转让条款和价格的谈判,可是房地产信托机构不管是在投资项目的现金流情况上,还是在经营收益方面,在信托计划到期之时,信托机构必须要对付投资人。此外,夹层融资交易结构往往都会进行繁琐的设计,投资人要拥有一定程度的专业知识才能理清主体之间的关系,同时在实施该项目阶段也会显现出不正当的进度追踪和监控等问题。因此,风险控制体系的完善至关重要。

(六)缺乏信用评级机构与信用评级制度

从夹层融资的角度上进行分析,评级具体评估的是借款企业能否在一定期限内对本息进行偿还,进而以风险提示的方式使投资者规避融资风险,以此来保护投资者的权益。最近几年,我国的金融市场一直处于快速发展时期,有关的信用评级制度并非趋于完善的状况,缺乏一些具备较高公信力和较强核心竞争力的评级机构。

三、基于夹层融资的房地产企业创新融资方案

(一)明确定价模式

夹层融资产品拥有两种特征,分别为债权和股票,夹层融资定价方面具备较大的复杂性和灵活性,一般难以应用相同的公式进行定价。然而,尽管发达国家并未进行直接意义的夹层融资计算,可是早已依靠相关金融工具进行定价,分析了灵活多变的夹层融资模型,构成了较为完善的夹层融资定价体系。相比之下,我国在夹层融资的定价体系方面起步较晚,导致我国房地产行业市场情况和国外发达国家有明显的差距,因此我国的夹层融资需要不断地消化、参考和吸收国外丰富的经验,力求在强化实践探索和金融理论研究上,解析出一整套与我国实际情况相符的夹层融资定价体系,从而为夹层融资的房地产企业创新融资方案奠定坚实的基础。

(二)创建多样化的夹层投资主体

在我国深入实施《合伙企业法》的过程中,夹层融资的主体基本上是以有限合伙制私募基金为主。例如:上海在2011 年创设的中心夹层投资基金,即有限合伙,具体想要实现的目标就是房地产领域、矿产能源的投资及股权抵押、投资并购融资,规模构成达到了50 亿元。此外,国开金融的业务领域在拥有银行背景的基础上也涵盖了夹层投资模式。因此,我国保险公司和投资银行在风险控制、资金实力等方面,还无法成为夹层投资主体。融合我国商业银行的特点和发达国家的丰富经验,我国政府有必要积极鼓励大部分的商业银行开展创新融资方案,以此来充分减轻政策限制,与此同时将信托投资公司发展壮大,主动分析创新型的夹层融资模式。

(三)加强房地产企业自身建设

(1)强化建设企业自身素质。从当前我国存在的融资问题来看,房地产企业不单要关注资金预算和监控等方面的管理,还需贯彻落实对自身综合素质的提升。此外,要强化房地产企业的综合管理,创建起具备现代化的企业管理体系,逐渐提高房地产企业的综合素质和信用等级,从而为房地产企业的创新融资方案建立优质的条件。

(2)强化建设资金监控体系。由于周转资金的管理与企业发展和内部控制息息相关,因此房地产企业管理者应强化财务控制,适当转变融资和财务观念,力求在现代化的企业理财体系中介入资金管理。对财务控制的加强可以从两个方面来实现,其一为对资金使用效率的提升,其二为对营运资金管理的加强,进而改善经营资金周转和流动的速度,解决资金紧张这一不足,使房地产企业融资走可持续发展道路。

(3)强化建设财务预算管理体系。房地产企业在金融机构贷款难以顺畅开展的根本原因,就是房地产企业存在不规范的资金使用模式,因此,房地产企业需要进行财务预算的编制,衡量不同财务的目标,同时把不同的财务目标落实到相应的责任人和部门内部,以此来达到有效控制和约束企业财务行为的目的。

(四)健全政策法律体系

夹层融资最早应用在欧美国家,在应用的过程中获得了不断的完善和快速的发展。从欧美国家的金融市场环境和经济发展轨迹的角度上进行分析,凡是所涉及到的市场形式、系统工具和市场机制,均是在经济快速发展阶段依次产生,并互相促进、互相作用,从而到最后构成了较为健全的政策法律体系和市场体系。可是,我国处于社会主义的初级阶段,无法在短时间内达到欧美国家几百年时间而拥有的成绩。因此,我国房地产企业必须要以长远的眼光强化法律的建设,同时以最快的速度拟定与夹层融资健康发展相关的制度、政策和法规。为健全政策法律体系可从两方面着手:一是大力实行《产业投资基金法》,加快拓展与夹层融资相关的资金来源;二是细化和健全夹层融资在交易阶段有所关联的法律法规,如《物权法》、《担保法》、《公司法》等。

(五)健全风险控制体系

具体包括:细致掌握夹层融资项目的担保抵押情况、质押情况、资金使用和操作机制等,以此来保证项目具备真实性;分析房地产商的实际状况,尤其是要了解抵押物的实际状况;有效拟定投资比例,严谨地把控房地产企业总体的投资风险;大力引进第三方中介机构,以此来合理减少夹层融资风险率。由此可知,若想要充分提高项目科学化,减低风险,势必要具备专门的审计师团队、法律顾问,提出专业的建议和意见,才能够达到预期的目的。

(六)强化信用评级机构与信用评级制度的建设

当前,我国在信用评级制度方面的建立较为缺乏,几乎没有具备公信力的担保机构,仅拥有规模较小的抵押保险业务,还无法达到风险共担的目的,这种形势下对于保险公司来说逐渐加大了经营风险。由此可知,在我国还未建立规范化的评级机构,不能完善地体现透明度、规范化、中立性等方面的优势。因此,政府部门需要颁布明确的政策措施,以最快的速度引导政府创建能够为夹层融资提供鉴定、评估、评级等服务的中介机构,从而将项目的运作成本有所降低,并提供较为良好的服务,凸显高效的夹层资本,保证安全运行夹层融资模式。此外,还需要重视培养夹层融资人才,创建有助于引进国内、国际夹层融资人才的体系,并主要强化激励机制和流动性的人才引进模式,主动鼓励房地产企业大力培育、招聘不同等级的人员,从而建立起复合型的夹层融资人才团队。

参考文献

[1]孙军:《拓宽融资渠道,创新融资方式,促进我国中小房地产企业可持续发展》,《中国高新技术企业》2012年第9期。

[2]翟家誉:《夹层融资——创新房地产开发企业金融信托融资的有效途径》,《会计师》2013年第2期。

[3]李杜莎:《资产证券化在我国房地产企业融资中的研究及应用》,西南财经大学2012年硕士学位论文。

商业地产融资方案 第4篇

关键词：国际贸易融资 商业银行 风险管理 问题及对策

1 我国商业银行国际贸易融资业务现状及所遇到的瓶颈

1.1 国际贸易融资方式单一，新产品开发力度不够

目前我国国际贸易融资业务以传统融资方式为主，业务操作模式基本维持原样，即以信用证结算与融资相结合的方式，业务也多集中在进口开征、打包贷款、进出口押回等基本形式。而国际保付代理和福费廷等新型复合市场需求的方式使用较少。我国目前的金融管制很大程度上限制了商业银行的创新，在经济环境和商业银行管理机制等方面，也受到了不同程度的阻碍。商业银行的创新动力不足，创新机制不合理。

1.2办理融资的手续繁琐，融资条件苛刻，营销手段落后

企业在申请贸易融资的过程中，申请程序复杂，手续繁琐，条件限制苛刻，且办理周期冗长，效率普遍较低，因而提高了企业的经营成本，错失商机，降低了其积极性，转而寻求其他的方式筹集资金。各商业银行在选择贸易融资对象的时候，也存在着目标过于单一集中的问题。国有企业一般资金充足，信誉良好，投资风险小，是商业银行融资业务的主要对象。而非国有企业偿还能力有限，资金需求量大，难以寻找到第三方担保，缺乏银行认可的固定资产，加重了中小企业的经营负担，加速了中小企业倒闭形势。使资金无法得到有效的利用，导致我国金融危机难以走出恶性循环。

1.3 国际贸易融资业务缺乏统一规范的标准，法律制度缺失

我国缺少统一、规范、集中的融资市场。各家银行在核定国际贸易融资授信规模标准上又加大区别，有的银行将国际贸易融资视为流动资金贷款处理，有的银行则根据融资品种的不同放大一定的倍数，融资政策的制定多是根据自身对国际贸易融资的理解，缺乏深入、科学的研究。

由于我国在国际贸易融资也的相关法律尚不完善，加大了融资业务操作的法律风险。国际贸易融资业务要求对涉及金融和商业票据、货权、货物、担保、信托等行为规定明确的法律条款，这比传统的信贷法律关系复杂，致使当银行遇到法律盲区时，无法通过法律程序维护自己的合法权益。

1.4商业银行缺乏有效的风险防范措施

由于各商业银行对贸易融资的专业知识掌握不够深入，误认为贸易融资不需要实际资金，仅凭借出借单据或信用证就可以赚取融资利息，导致大量信用证垫款而形成的银行不良资产。因此风险小只是相对而言，尤其是在当前金融危机的大背景下，手进出口贸易相对萎缩、通货膨胀预期等因素的影响，国际贸易融资的风险也逐渐暴露出来。国际贸易融资业务实际的风险主要集中在客户和其贸易对手的信用风险、国家风险及市场风险、经营风险等方面。我国商业银行普遍存在缺乏规范的风险控制机制、完善的客户信息评价档案和适合国际贸易融资特点的信用评价体系，这很大程度上提高了融资风险。

2 解决贸易融资困境的政策建议

2.1积极创新国际贸易融资产品

在产品创新和扩展中，国际贸易融资的产品升级要与贸易链有机结合，从贸易环节出发设计产品，才能有效的解决企业在采购和销售中的融资需求。银行可通过对企业上下游贸易链所产生的资金流、物流的跟踪，设计符合客户需求的融资产品。也可以根据客户的需求量身定做国际贸易融资产品，将传统方式与新的国际贸易融资方式结合起来，使国际贸易融资服务‘增值’。根据部分大客户的出口项目需要，银行为企业提供集预付款保函、信用证保兑、打包贷款、出口押汇、福费廷于一体的综合性服务。

2.2加强政企银通力的合作

政府在融资中起着举足轻重的作用，可使银行和企业的融资更加高效和成本最低。政府的这种公共服务意识不能用经济的行为反应的实际的操作中，这样就会扭曲政府的形象，也就不利于融资形式的多样化的发展。贸易融资其他形式可以在三方通力合作的背景下顺利展开，先通过信贷部门对客户进行全面考察，总体上把握经济实力和短期偿债能力，确定其可以承受的授信总额；再通过国际结算人员对该客户的业务跟踪，把握客户的业务能力和业务特点，制定使用的融资方式及配套额度，在总额内充分开展相关业务。

2.3加强法律和制度建设，规范国际贸易融资市场秩序

政府方面，应尽快建立完善的法律保障机制，严格依法行事。对世纪国际贸易融资的轨迹金融票据、物权抵押、担保、信托票据等事项作出明确规定，落实交易各方责任。加强与国外法律主体的联系，在现有的法律环境上，制定一套切实可行的业务操作方案。

银行方面，应收集分析近年来我国关于贸易融资业务的法律案例和资料，分析国际惯例与我国现行的法律环境，据此不断改进完善自身的产品设计，并制定切实可行的操作方案，在银行内部建立规范化的业务操作程序，以经过仔细研究的合同文本凭证格式等规避可能出现的法律风险。。

2.4完善信用风险管理体系和操作风险管理体系

风险分类法应用于国际贸易融资业务，有助于克服因信息不对称对贸易融资管理造成的影响，突出了第一还款来源的作用，覆盖了贸易融资发生到归还的整个生命周期，使得贸易融资始终处于连续的监控之下，有效的降低了贸易融资风险形成损失的几率。改进目前商业银行贸易融资操作风险管理，应提升贸易融资操作风险管理层次，加强操作风险管理的教育、培训，提高商业银行贸易融资相关人员素质；完善管理制度，整合贸易融资业务操作流程，提高政策、制度的执行力，同时要按照科学流程管理的原则和方法，优化或再造现行流程，使贸易融资各个业务操作环节之间、岗位之间实现无缝衔接，尽可能减少操作风险。

房地产项目融资方案 第5篇

准备融资资料、融资计划书――根据情况寻找相应的资金渠道――递交资料申请――机构受理调查――项目评估――双方面谈核实、协商方案――补充资料――核查审批――办理手续(签署合同、办理抵押)――资金接收――按时归还本息――还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款――

是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

2、在建工程融资

在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的.加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。

3、网签

这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况;同时较少资金方愿意冒险。

网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款―――由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同―――双方当事人签字(盖章)―――在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

网签所需资料与在建工程差不多，要提供预售证资料。

4、房地产红本抵押

房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。

5、二次抵押

资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。

其他形式：有限合伙、股权债权、众筹、P2P……在人人玩金融的，几乎每天都有新的金融服务形式诞生，如有未提及的房地产融资方式，属于笔者的漏闻，敬请谅解。

商业地产融资方案 第6篇

一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

联系方式QQ：45885787电子邮箱：xj138@sina.com

欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资

项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段

一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费

二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费

三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费

四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费

五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税

六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费

七 不可预见费

八 营业税及附加

这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表

单位:万元

费用项目 计费标准与依据 总价 单价

一．土地费用

１．土地出让地价款

２．征地费

３．拆迁安置补偿费

４．土地转让费

５．土地投资折价

６．土地租用费

二．前期工程费

１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右

３．可行性研究费 占总投资的１％－３％

４．道路费

５．供水费

６．供电费

７．土地平整费

三．基础设施建设费

１．供电工程

２．供水工程

３．供气工程

４．排污工程

５．小区道路工程

６．路灯工程

７．小区绿化工程

８．环卫设施

四．建安工程费

１．单项工程 多层800

２．单项工程 小高层1300

３．单项工程 高层1800

五．公共配套设施建设费

１．居委会

２．派出所

３．托儿所

４．幼儿园

５．公共厕所

６．停车场

六．开发间接费

七．管理费用 约为前五项的３％左右

八．销售费用 销售收入的４％－６％

九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%

十．开发期间税费

１．固定资产投资方向调节税

２．土地使用税

３．市政支管线分摊费

４．供电贴费

５．用电权费

６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费

８．电话初装费

十一．其他费用

１．临时用地

２．临建图

３．施工图预算或标底编制费

４．工程合同预算或标底审查费

５．招标管理费

６．总承包管理费

７．合同公证费

８．施工执照费

９．工程质量监督费

１０．工程监理费

１１．竣工图编制费

１２．工程保险费

商业地产融资渠道 第7篇

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

我国商业地产融资渠道探析 第8篇

随着我国经济发展脚步的不断加快, 进一步促进了商业地产数量的急剧增多,相较于住宅地产,商业地产可以说是一种新型产品,它与住宅地产不可混为一谈,是一个相对独立的项目,并且受到了社会的极大关注。 商业地产在我国兴起于2002 年,至今为止已经走过十几年的风雨, 俨然已经成为一个炙手可热的行业,但是就现状而言,商业地产发展基本上处于饱和状态。商业地产主要是将以下两种元素融合到一体, 分别是土地与商业,两者实现了有效融合,带动商业经济以及地产经济的双向发展。 我国商业地产数量正在不断剧增,例如:万达广场商业地产,它属于全国性的连锁商场, 并且其数量在全国范围内已经达到68 个,规模居全球第二。

2商业地产融资模式存在的问题

2.1 融资困难,渠道单一

商业地产开发离不开资金链的支持, 可谓是商业地产的生命线,在以往的商业地产开发中,银行贷款几乎是其全部资金来源,基本上涵盖了商业地产的整个过程,包括从前期的发货,中期建筑施工所需费用,最后进行物业抵押,银行有一部分是直接参与,还有一部分属于间接参与,总的来说,银行在商业地产开发过程中起到了关键性的作用。 商业地产开发过程中,银行都会成为他们的首选目标,导致其过多依赖银行贷款,商业地产开发所需金额巨大,而且回收期较长,而我国在这一方面的开发还处于起步阶段,无论是在前期开发,还是在后期经营,都将存在一定的隐患。 如果业绩一旦出现问题,利润就会直线下降,无法维持正常盈亏, 对于自身开发而言也是非常不利的, 增加经营风险,同时也使银行面临同样的风险,商业地产开发过程渠道过于单一将会成为制约其发展的关键性因素。

2.2 资金规模大,融资周期长

针对商业地产而言,实际上是商业运营载体,并且对于以下方面的建设都有极高的要求,比如建筑施工、装饰装潢、配套设施等, 这就意味着商业地产在建设之初就承担着极大的投资风险,其产业价值也在直线上升。 因此对于商业地产开发而言,其需要的资金量可谓是巨大。 商业地产运行模式存在一定的弊端,只租不售不利于商业地产发挥自身的价值, 同时也限制了地产开发投资的回报效益, 以租金形式进行资金回收虽然是一个有效的措施,但是存在回收期较长的弊端。 总的来说,在商业地产开发中,资金规模大、融资时间长是两个亟需解决的问题,否则将会影响商业地产真正的价值。

2.3 融资风险大,筹资成本高

所谓有投资必然就会有风险,商业地产开发也不例外。 相较于住宅房产开发,商业地产开发风险性更高,由于其具有投资回收期较长的弊端,在此过程中将会出现很多无法预料到的问题,这其中有很多因素是无法控制的,比如商业区位、交通状况、地区商业氛围,还有最为重要的居民消费水平等。 因此商业地产运营过程中可谓是风险重重, 融资风险加剧将会导致出现极为严重的问题,难以获得融资金额,并在某种程度上增加融资成本。

3商业地产融资渠道分析

我国商业地产开发融资渠道的选择显得尤为关键, 开展多元化的融资形式,促使风险转移,这样做的目的在于将银行金融风险压缩至最低,在某种程度上可以分散商业金融风险。

3.1 扩大上市融资,发行公司债券

就现状而言,商业地产开发资金筹集方法过于单一,上市融资虽然是一种相对不错的融资形式, 但是在我国实现率还是相对较低的,究其原因在于监管部门,他们对于商业地产公司有着严格的要求,针对我国商业地产发展现状,相关部门可以适当放宽相关政策,让一些实力较强的公司实现海外上市,这在某种程度上可以获得相应的融资。 例如:中国有很多地产企业通过上市获得融资,如SOHO中国、北辰实业等等,这些房产企业近年来发展较为迅速,归根结底在于上市融资,这种形式使商业地产开发获得数额巨大的现金流。 商业地产开发过程中除了可以以上述形式进行融资之外,还可以发行公司债券,但就我国目前现状而言,发行公司债券成为商业地产融资的主要形式,这种债券融资时限较长,利率低于银行贷款,发行形式可以是直接融资,也可以委托其他机构进行融资,这样可以将分散的资金进行集中,促使商业地产开发资金链的顺畅。

3.2 实现不动产证券化,面向大众筹措资金

资产证券化是一种切实可行的融资渠道, 它具有一定的优点,比如融资成本较低、风险小、高回报等,因此资产证券化在全球范围内得到了认可。 商业地产虽然是新型产业模式,但其是具有产权的经营资产,因而在经营阶段会形成稳定资金链,这对于商业地产融资而言是非常有利的。 目前,我国资产证券化融资还处于起步阶段,因此其在我国商业地产融资中运用率还比较低。

为了解决我国商业地产融资困难的现状, 进一步扩大其融资渠道,我们可以借鉴美国相关经验,实现不动产证券化,通过吸收闲散资金充实商业地产资金量。 产业证券化可以在某种程度上促使商业地产投资渠道不断拓宽,形成多元化投资模式,让民营企业参与投资,同时社会个人也可以投入资金,形成规模经济,最大限度地降低商业地产开发风险,例如:美国商业地产公司融资模式多元化,如地产投资信托(REITs)、商铺抵押贷款以及土地证券化等等。

所谓地产投资信托(REITs),其实质上就是发行收益凭证,进而进行资金的汇集,而投资者不会直接参与经营管理,而是交由专门的投资机构,一旦获得收益,投资机构就将综合收益按一定的比例划分,然后分发给投资者,其属于信托基金。 投资者资金投入之后,资金可以商业地产开发的有几个方面:如发放抵押贷款或是持有物业, 这样商业地产开发可以具有极其稳定的租金收益。 从实际角度分析,通常REITs属于公司上市基金,它通过长期资金积累获取租金,并且具有极强的稳定性,因此REITs形式受到了越来越多的商业地产开发商青睐, 其不仅投资风险较低,而且收益相对适中,所以特别适合商业地产开发融资。 相较于其他金融产品,REITs具有强大的优势, 任何金融产品都无法取代,比如REITs股本金低、持股灵活、投资形式多元化、风险较低、具有极高的市场回报率,除此之外,REITs还具有极强的流动性,并能在某种程度上提升股东收益。 正是由于REITs的强大优势,因此其应用范围不断拓宽,如美国、欧洲以及澳大利亚地区发展态势良好。 在2014 年6 月全球REITs规模已经突破1.4万亿美元,我国近些年才开始关注REITs,但是在大陆基本上很少有商业地产REITs,几乎是全部在香港完成,例如:商业地产—东方广场,它在实施REITs基金是在香港募集的。

引入投资信托基金对于商业地产开发而言是一项极为有利的举措,可以在某种程度上完善商业地产金融结构,促进商业地产开发融资渠道不断拓宽,不仅能够起到降低风险作用,而且还实现了风险分散,从根本上保障了商业地产开发融资的安全性,促使其资金链始终处于循环状态, 推动我国商业地产开发持续发展。

3.3 融入保险投资

随着社会经济的快速发展, 一种新的融资渠道进入商业地产开发,即保险投资,这种投资模式具有以下特点,比如稳定性极好、数额巨大以及运用周期长等,保险投资的这些特点正是商业地产开发融资所需要的, 是一种全新的渠道融资方式。 近年来,我国保险业收益率较好,速度发展较快,据相关专家预测,中国保险行业发展前景非常好,有可能成为亚洲的佼佼者,因此,我国保险投资具有庞大的市场, 而且其资金容量也是非常庞大的,将其投入商业地产开发可谓是一项新的尝试,经过相关实践证明具有极强的可行性。 国外很多国家都实现了商业地产与保险投资相融合,并且后者对于前者的投资金额巨大,对于我国而言,保险投资于商业地产才刚刚起步,还存在经验相对不足的现象,仍需借鉴与参考国外成功案例,促进我国商业地产与保险行业实现双赢。 例如:在2006 年,泰康保险涉足商业地产投资,其购买了两个极具商业价值的商业地产,一个是金融街的F2B,占地面积达到了3 7913 平方米, 另一个则是位于北京国际中心1号楼,两者累积资金投入14 亿元。 由此可以看出,我国保险业涉足商业地产投资具有极大的可行性。

3.4 积极引进外资,以此推动国内商业地产开发

我国商业地产开发资金积极引进外资是一个良好的解决策略。 这不仅能够解决商业地产开发所需资金,同时也将在以下几个方面推动我国商业地产开发运作,比如先进运作模式、完善管理方法,对于我国金融体系建设具有巨大的推动作用,也在某种程度上促进我国商业地产开发更具规范化。

随着社会发展脚步的不断加快, 我国商业地产开发已经趋向合理化,而相关的融资渠道也在不断拓宽,多元化是其未来发展的主要方向,但是针对商业地产而言,其在进行渠道选择时应综合考虑其他因素:第一,资金来源,必须确保资金来源具有一定的可靠性,在进行项目分析时,要考虑各方面因素;第二,充分了解到融资渠道特点,例如:融资成本、融资风险等,然后进行优劣比较,进而选择较为合适的融资渠道,融资渠道的选择至关重要,它与融资成本直接挂钩,也在某种程度上影响开发效益,不同的融资渠道,它们有各自的利弊,真正的决策权在企业身上,他们需要进行综合分析,并结合自身的实际情况,如资金状况、经营状况以及资金需求等,最终确定融资渠道。

4结语

综上所述,我国商业地产融资渠道正在不断发生转变,进一步推动了我国商业地产开发的有序进行。

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