物业公司管理制度及流程

物业公司管理制度及流程（精选6篇）

物业公司管理制度及流程 第1篇

经理岗位职责一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、负责组织项目及月度工作计划、人事编订计划、培训计划的制定。负责编制项目工作总结。负责组织安全预案审核和实施。

负责提出培训要求，并按照培训计划负责组织实施。负责消防系统设备运行管理的监管、统筹工作。负责消防演习计划和方案的审核及消防演习效果的评估。负责项目员工和部门部长工作的检查指导。

负责策划和落实便民服务项目，制定相关收费标准及跟进进度。负责处理业主重要投诉和回访工作。负责工程验收结果审批。

十一、负责项目对外委托服务的审核、组织工作。

十二、负责管理文件的审核。

十三、负责物品、应急物品采购的审批。

十四、负责与业主委员会的沟通和协调。

十五、负责审核社区活动计划并组织、监控和实施。

十六、负责审核每月的收支费用。

十七、负责员工绩效考核的监控与结果的审批。

客服中心经理岗位职责

一、负责对各种费用的催缴，收缴工作。

二、负责受理业主投诉及信息反馈，并协调相关部门及人员对投诉问题进行调查了解，并在项目规定的时限内解决或答复。

三、负责协调地产、施工单位及维保单位解决现存问题，如处理未果上报项目经理。

四、负责社区文化，协调督导工作各种（项）经营与服务项目的策划、管理，开展便民服务。

五、负责处理重大的投诉及突发事件的前提处理工作。

六、完成上级领导安排的其他工作

客服中心主任岗位职责

一、掌握管理范围内业户基本情况（如业户构成、产权归属、入住情况、业户家庭或公司情况、租赁情况等）。

二、负责管理区域业户接待工作，包括业户入住、接待与联络、报修、业户回访与走访、投诉、业户意见征询等事宜的接待处理。

三、建立、健全业户档案，实施动态管理。

四、负责客服中心对地产公司各部门、本公司各部门就业户服务相关事宜的联络与协调工作。

五、负责客服内业及大堂接待员的日常管理，查阅所属员工工作记录，指导、督促员工严格按照工作规程及质量要求实施规范服务，检查员工日常工作情况。

六、对所属员工进行业务知识及技能培训。

七、负责本专业值岗班次设置、所属员工值班安排和考勤管理。

八、负责物业费、有偿费用及其他代收代缴费用的监督管理。

九、负责对本项目录音服务电话的监听工作。

十、完成上级领导交付的其他工作任务。

客服管家岗位职责

一、牢固树立全心全意为住户服务的思想，只要住户合理需要的，都要尽量予以满足。

二、负责住户日常投诉的接待工作。

三、负责住户日常报修的记录登记、传达和维修后的回访。

四、负责整理住户资料的收集、汇总、归档及变更的修改。

五、负责外来访客人员的登记和住户确认工作。

六、负责物业管理费及各项费用的代收工作。

七、负责物业管理费及其他费用的催讨工作。

八、接待住户来信来访工作，认真处理住户投诉。

九、负责每日分发报纸和信件。

十、与住户建立和保持良好的关系。

十一、负责每月的统计和整理日常维修情况及与施工单位联系维修情况。

十二、负责向住户通知电梯停用、停水、停电、停气的情况并及时公布相关信息。

十三、负责向求助住户提供具体帮助。

十四、完成上级指派的其他工作。

客服内业岗位职责

一、牢固树立全心全意为住户服务的思想，只要住户合理需要的，都要尽量予以满足。

二、钥匙借用有往来登记及核对数目。

三、接听电话三声之内必须接听，话术：“您好，善上居物业”。

四、负责住户日常报修的记录登记、长达和维修后的回访，及时与施工单位联系维修。

五、及时整理住户资料的收集、汇总、整理电子档案及变更修改。

六、每月将各部门运行表格进行存档、封存。

七、负责收缴服务中心管理费及各项费用的代收工作。

八、认真处理住户投诉及处理工作。

九、接到报修每月统计和整理日常报修及维修情况。

十、负责向住户通知电梯停用、停水、停电、停气的情况并及时公布相关信息。

十一、负责向求助住户提供具体帮助。

十二、完成上级交办的其他任务。

维护部长岗位职责

一、电梯、给排水设备设施、供配电设备设施、采暖设备设施和消防设备设施的维护保养计划的制定、实施和控制。

二、负责编制本部门培训工作总结。

三、负责提出本部门培训要求，并实施组织本部门的培训。

四、负责电梯故障维修的组织监控和被困人员的救援工作。

五、负责检查维修工具集管理，掌握工作实施进展情况，并负责工具和设备零件的申购。

六、负责检查住户部分家庭设施、公共设施的安装、维护等实施情况。

七、负责检查弱电系统维护工作的实施情况。

八、负责维修工作的组织及制定维修项目收费标准的评审。

九、负责前期接管验收的各项工作。

十、负责制定本部门各项工作每月的作息时间表。

十一、负责住户装修图纸的审核和施工现场的巡检。

十二、完成上级指派的其他工作。

维护部班长岗位职责

一、在维护部长的领导下，负责安排维修班的日常工作，配合客服中心即时派专员保质保量按时完成所保修的维修任务。

二、根据本班任务、工作、人员、设备完好率等情况协同部门负责人适时修订部门的各类规章制度，以便所指定的各类制度更符合实际，便于操作。

三、监督检查辖区所有公共设施的运营状况，检查维修人员工作情况，交接班记录及各责任区的设备运行情况，发现问题，组织人员及时处理。

四、认真准确填写考勤及维护维修情况统计表，做到公正、公平、准确、真实、不徇私情。

五、汇报每天工作情况，积极协助部门领导处理重大或突发事件，做到请示汇报相结合。

六、以身作则，给员工做好榜样，做好员工思想工作，带头执行《员工守则》和中心部门的各项制度，做到上传下达、令行禁止。

七、配合部门领导及相关部门做好其他临时性工作。

秩序部长岗位职责

一、秩序部长在项目经理的领导下，接受项目经理对秩序部门的业务指导与检查。

二、定期检查各队工作，各项管理制度的落实情况，治安规范及消防情况，发现为题及时处理和报告，每天在小区内巡视时间不得少于4小时，做好秩序员的考核工作，使考核结果与员工奖励相结合。

三、熟悉掌握小区内的整体情况，能果断处理一般应急事件，遇到紧急事件及时通知项目管理中心，并迅速调集人员前往事发地点进行处理。

四、定期检查器械、用具等的使用及养护情况

五、组织每周开一次保安情况分析会，总结一周秩序工作。

六、负责小区内各种车辆的管理及外来车辆泊车的管理。

七、监管小区内设置的各类消防、安全、交通等标识齐全、醒目工作。

八、负责秩序员各岗位交接班工作及记录质量的完整性，及时送项目存档。

九、带领全体秩序员完成项目交办的其他任务。

十、负责秩序人员的出勤考核，坚持白天和夜间的定期查岗制度，定期将执勤情况及秩序业务状况向部长领导汇报，并提出整改意见。

十一、组织部们员工协助做好小区内义务劳动和便民服务工作。

十二、做好物品进入的核查。

十三、完成上级领导交办的其他工作。

洁化主管岗位职责

一、负责安排、调整及指导员工工作。

二、负责制定本部门工作计划，上报项目，并分解落实所属员工。

三、负责制定所属员工岗位的工作程序，工作范围和工作标准。

四、定期对所属员工进行业务技术培训及考核。

五、每日对分管工作进行巡检，纠正不合格操作和不标准服务情况。

六、每月负责向项目社保保洁工具，日常消耗品等的使用情况，并建立材料使用明细账。

七、节约开支，严格控制消耗材料的使用，降低成本。

八、负责维护、保管本部门的设备、设施。

九、负责组织会务工作，针对业主要求提供相应服务。

十、每月上报当月工作总结及下月工作计划。

十一、负责协调与业主之间的关系。

十二、完成项目领导安排的其它工作。

值班制度

一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。入有特殊情况，必须向部门部长请假，经准许后方可离开。

二、值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。

三、每班必须按规定时间及范围巡检所管辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。

四、必须按计划及部门之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级或部长。

五、值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。

六、值班人员必须每班打扫值班范围内的卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

七、任何易燃、易爆物品、不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。

消防监控中心管理制度

一、消防、闭路中心不准打与业务无关的电话，非保卫、消防人员不得进入，任何人不准在消防监控中心、闭路电视房会客和聊天。

二、消防监控中心、闭路电视房，遇到报警时应沉着冷静，准确地向有关部门或值班领导报告，不准错报。消防笔录中心值班人员不准离开控制室。

三、值班人员必须经常打扫卫生，值班室保持干净、整齐，各类控制台保持无灰尘。

四、值班时间不准喝酒、吸烟、睡觉、下象棋、打扑克、吃东西、看小说、摆弄手机等，如发现一次，根据情节轻重给予处理或除名。

五、交接班要交接清楚各种设备情况，交接要详细填写值班记录，领班每天必须进行详细检查记录情况，发现问题及时汇报。

六、各部门播放音乐时间要按时播放，切记音量适中，切勿声音过大骚扰业主。消防中心各种设施要爱惜使用。

物业公司管理制度及流程 第2篇

（附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度）

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

一、管理方案

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

二、管理原则

严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。

三、财务会计制度

总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。

四、财产管理制度

(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。

(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。

(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。

(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。

(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。

(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。

(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。

(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。

(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。

(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。

(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。

(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。

(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。

(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。

(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。

(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。

(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。

五、物资管理制度

(1)物资分类:

i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。

ii)低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。

iii)办公用品:办公用消耗性物品。

iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2)物资采购(工程)申请审批程序

A 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:

a)总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

b)总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

c)总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

d)总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;

e)总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。

B.“采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为:-

第一联(白色)---承包商/供应商留存

第二联(红色)---所在物业管理处经理留存

第三联(绿色)---物业管理部会计处留存

第四联(黄色)---采购人员在申请付款时作附件给会计部

第五联(蓝色)------存档于物业管理公司

C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;

D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。

E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。

(3)物资的领用、使用、保管制度

a)专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。

b)日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。

c)各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。

d)各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。

e)仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。

六、成本控制

(1)严格按预算对各单元进行控制;

(2)严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;

(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。

(4)有关部门费用报销规定

a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写“采购/工程承包确认单”,由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。

b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);

-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)。

-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。

-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。

-通讯费用:

① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。

② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)。

③ 其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。

④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:

●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;

●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;

⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。

(5)报销程序:

●经办人员在报销单据背后签名后,填写“费用报销单”并在“报销人”处签名,并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后;出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;

●管理处主任签名。

●出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;

●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序,收款人签名,出

纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章;

七、会计报表规定

(1)每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:

a)资产负债表;

b)收支表;

c)固定资产明细表;

d)各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);

e)应收、已收、实收管理费明细表

f)库存现金盘点表;

g)银行存款余额调剂表;

h)银行存款余额调剂表;

i)财务报告说明

(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。

(3)所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员。

附件一：大型物业公司财务内控制度

公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案，财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。

一、财务支出管理

(一)费用的请领

1、现金的领用:现金借款人需填写借款单、付款申请单或业务招待费申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人和执行总经理审核、签字后,到出纳处领款。现金借款人在借款前必须结清以前的借款,否则不准续借。

2、支票的领用:领用支票时需填写借款单或付款申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人及执行总经理审核、签字后,到出纳处办理支票领用登记手续,手续齐备才能开具支票。

领用支票后要及时凭有效凭证报销,每月二十日前领用的支票,必须在月底前报销;每月二十日以后领用的支票必须在次月十日前报销。

(二)费用的报销

1、公司的所有开支必须事前征得执行总经理的同意,并严格按照指定的标准进行开支。

2、报销程序:填写费用报销单--部门经理审批--财务经理审核--执行总经理审批--总经理审批--返回财务部--结帐。

3、擅自开支和超越领导批示限额的开支不得报销。

4、费用开支后,当事人必须在票据上注明开支明细或事由。

5、每周二、三、四为日常费用报销日,财务部在周二前做好现金准备。

6、领导审批报销的时间为每周四、五下午工作时间的最后一个小时。

(三)有关费用的说明

1、费用在1000元以上者,原则上使用支票支付。

2、所有职员的出租车票原则上不准报销(经执行总经理批准除外),因公外出可以报销公交车票。

3、公司的以下物品由办公室统一购买,所发生的费用由办公室统一报销:

(1)书;

(2)办公用品;

(3)日用品、百货、饮料、食品;

(4)固定资产、低值易耗品;

(5)药品;

(6)礼品,由于工作需要所需礼品一律由行政部统一购买,需要礼品的人员,事前把手续齐备的申请单交行政部负责人,领用时填写领用登记表。

4、公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案,财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更,应提前通知财务部。

5、财务部审查费用开支的真实性,对于虚报假报的行为公司将视情节轻重进行处分或处罚。

二、差旅费用报销管理

(一)原则

1、出差之前必须填写《出差申请表》,交部门经理或主管副总批准,交行政部备案,《出差申请表》作为差旅费报销的必须文件。

2、每一位员工均须填写差旅费报销单,详细说明每一项开支。

3、只有与公司公务有关的费用发生,公司才予以报销。用于个人的娱乐消费、体育活动、美容美发、酒店客房的酒吧、酒水的消费等不在报销之列。

4、私人旅行不能与公务出差混在一起。如果私人旅行发生在公务出差之前或之后,则私人旅行的费用必须与公务出差的费用分离。

(二)差旅标准和出差补助

1、员工在市内出差,市内交通费经行政部审查后按实报销(不含出租车费)。

2、长途出差按以下标准报销:(略)

● A类城市指直辖市、沿海城市,其他城市为B类城市。

● 出差补助包含了临时延长工作时间的加班补助费用以及日常的交通费用,所以该等费用不再报销。

● 次阶人员陪同高阶人员或客人出差的,其住宿标准可以按高阶人员或客人标准报销。

● 若一人以上出差到同一地方,同性别员工应同住一室。为了便于工作,公司领导不适用此款规定。

(三)餐费

●出差用餐补助为每天40元,分为:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;

●报销餐补时,应根据出发及返回时间合理地申请;

●若项目公司提供用餐,则不得申请用餐补助;

●若有交际应酬餐则不得报销当日的中餐或晚餐。

(四)差旅费报销审批程序

1、预借款:出差人员如果需要,可按出差地点和出差时间填写“借款单”,经所在部门经理签署意见后,按公司借款审批权限报批。

2、报销:每一位出差员工须填写《差旅费报销单》,并详细说明每一项目的费用开支。所有开支都必须提供原始发票及酒店明细账单以证明此项开支已经发生,特殊情况可酌情处理。

出差人员回公司三日之内应将需报销单据按规定填好交到相应的部门经理处待审批、报账、按公司规定的审批权限报批。

违反以上规定,财会人员有权拒绝报销或要求重新办理报批手续。

(五)票据及预领款丢失

1、所有预领款一经预领,应有专人负责保管,发生丢失由保管人负责。

如发生任何票据遗失,员工应提供适当的说明报告(如警方的证明、酒店或旅行社证明本人票据被盗的信件等)、或其他足够的证明文件(如遗失票据的复印件),公司可给予认可和报销。

三、通讯费用管理

公司要求所有员工自备通讯工具。对给予通讯补贴的员工必须确保手机每天8:00-24:00间处于开机状态,司机、(来自:)部门经理和重要岗位人员工作日24小时开机,周六、周日不关机。

1、总经理、执行总经理每月实报实销,总经理助理每人每月最高限额600元,限额以内实报实销,超出部分自理。

2、部门经理、部门副经理每人每月最高限额200元、限额以内实报实销,超出部分自理。开发部经理、推广部经理、综合管理部经理、采购部经理每人每月最高限额300元,由外省市股东或总部派来人员每人每月增加100元。

3、部门主管、从事特殊岗位员工、外联工作繁忙人员和司机,经执行总经理批准,每人每月最高限额150元,限额以内实报实销,超出部分自理。

4、所有员工的通讯工具必须在综合管理部登记在册作为报销依据,无登记在册者均不予报销。

附件二：物业公司合同管理条例

凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。

1、经济合同法是调整平等主体之间经济关系的法律规范。公司的经济合同是公司业务经营的凭证。加强合同的管理,对于维护公司的合同利益,确保公司的经济效益,具有重大的意义。

2、综合管理部负责处理公司的法律事务,以及合同的管理检查,监督合同的执行。拟定合同要严格依照国家的法律、法令、法规和政策,认真了解对方的各项基本情况,并且注意结合公司具体情况,做到文字清楚、定义准确、逻辑严谨、叙述规范、结构完整、内容详尽,权利、义务关系和违约责任明确,日期、期限和数字准确无误;

3、公司对外签订经济合同,应以公司的名义进行,一律使用公司合同专用章。合同由业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,由总经理或执行总经理签字(或盖章),公司其他人代表公司签订合同,应有总经理授权才能办理;

4、对外签订经济合同程序为:先由经办部门经理同意,业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,报总经理或执行总经理审批后盖合同章。合同原件由综合管理部存档备案,经办部门留存复印件。未经上述审批程序的,合同管理人员不予盖章,财务不予付款;

5、在合同执和过程中,如需中途变更或解除,由原经办业务部门提出意见,报总经理或执行总经理决定;

6、经济合同履行过程中,如发现隐患或出现纠纷,经办人或经办部门应立即向主管领导反映,并及时采取对策,避免或减少公司的经济损失,维护公司合法权益;

7、凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。综合管理部立卷保存的经济合同,应把每个项目或每笔资金的合同和全部附件原件装订一起存档长期保存;

8、发生法律效力的合同(含重要的附件)从签订之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)从失效之日继续封存十年;

9、合同(含重要的附件)的复印和散发:公司的经济合同除原经办部门业务需要可复印外,其他部门、人员未经执行总经理同意,一律不得复印和散发;

10、合同的借用:合同正本、副本的原件原则上不准外借。

如有关人员确实因特殊原因需要借合同文本,须填写“合同复印人借单”,经执行总经理签字批准,方可复印或定期借用,用后按期交回保管;

11、合同封存、销毁:失效的合同由主管财务的副总经理主持封存。封存期满的合同,造册登记后销毁;

12、合同遗失,特别是正本和附件原件遗失,遗失人要及时上报,并有责任继续查找,查明原因和情况后,根据情况及时进行处理;

物业公司财务及风险管理探究 第3篇

(一) 物业公司财务管理的内容

物业公司财务管理就是物业管理公司资金运行的管理, 在资金运行过程中.包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。物业公司财务管理的主要内容是:对资金筹集运用的管理、固定资产和出租房产租金的管理、租金收支管理、商品房资金的管理、物业有偿服务管理费的管理、流动资金和专用资金的管理、资金分配的管理、财务收支汇总平衡等。

(二) 物业公司财务管理的任务

1、筹集和合理分配、运用资金。

这就是要根据物业管理的需要, 做好各项经济来源的收费工作, 如租金收入和有偿服务管理费的收费工作。不断提高资金运用的效能, 保证物业公司的正常运营。另外, 在资金使用上, 对各项支出要妥善安排, 严格控制, 充分发挥资金的效果。

2、积极组织资金, 开避物业经营市场, “一业为主, 多元

经营”, 不断寻求物业管理的新生长点, 拓展物业管理的新领域, 形成新优势。

3、加强财务分析和经济核算工作。

这就是要做好各项控制工作, 节约费用, 降低成本;考核各项经济指标的执行情况, 反映经营管理状况, 促进企业改善经营管理。

4、加强计划 (预算) 管理, 认真编制财务计划 (预算) 。

5、实行财务监督, 维护财经纪律。

物业管理公司的经营、管理、服务, 必须依据相关法律、法规、以及财务计划, 对公司预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配进行监督, 使资金的筹集合理合法, 资金运用的效果不断提高, 最大限度地调动多方面的积极性, 保证坚持正确的经营方向, 保护物业公司财产不受侵犯, 并同贪污等违法乱纪行为作斗争。

二、物业公司中的财务、风险管理所存在的主要问题

(一) 物业公司的会计基础工作有待完善、风险意识有待加强

由于物业管理的特殊性, 其管理的对象比较多样, 会计科目设置相对灵活, 会计基础工作不易做得扎实。风险意识也有待加强, 很多物业公司没有商业保险。

(二) 部分物业公司的内部控制制度不健全

通常物业公司的经营规模相对较小, 相关的业务活动所涉及的金额也不算大, 但是相关的业务量却非常的大, 例如收取采暖费、水电费、物业服务费等等工作。加上有的业主有时候还不配合, 重复工作的现象普遍存在。同时, 相当一部分物业公司的领导也轻视了这些业务活动的复杂性, 所以对实际工作人员的工作也不够重视, 没有设置专业的内部控制部门和机构。另外, 物业公司的费用管理不严、成本管理不到位。

(三) 物业管理公司的营运资金管理水平低

物业管理公司的营运资金管理水平低的主要原因是物业管理公司自身管理不善, 在项目前期的资金投入前没有做好充分的调查研究, 缺乏事前、事中、事后控制, 导致项目的资金收回周期加长, 甚至不能收回, 造成资金大量积压, 影响了资金的使用效率, 降低了资金的盈利能力。

三、提高物业公司财务管理水平的相应对策

(一) 通过风险识别建立健全物业公司内部财务管理制度

物业管理行业特有的服务范围广、牵扯因素多、法规不健全、收费难、利润微薄等特点, 以及在管理服务过程中不确定因素和不可预见因素众多等等问题, 使物业管理企业不可避免地面临着各种风险, 如不加以防范, 很可能会影响物业管理服务的顺利进行, 甚至酿成严重后果。因此, 实施风险管理就显得尤为重要。

物业公司面临的风险一般可以分为:自然风险、社会风险、政治或政策风险、经济风险、市场风险、经营风险、人事风险、组织风险、法律风险等等。在风险识别过程中可以使用很多方法, 包括识别问讯法、财务报表法、流程图法、现场勘测法、相关部门配合法、索赔统计记录法、环境分析法等等。识别了风险, 则可以有的放矢地加强公司的财务管理中的薄弱之处, 防患于未然。制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理企业的健康有序发展。

(二) 加强资金管理

资金是企业的“血液”, 是企业赖以生存的根本。要落实物业管理企业管理以财务管理为中心, 就要将资金管理作为财务管理的突破口, 围绕资金运动这根主动脉, 加大财务管理对企业生产经营各个环节的控制力度。

(三) 积极有效的控制成本费用

提高企业成本意识, 使每个员工充分认识到降低成本的作用。其次, 要实现全员全过程的成本控制, 并大力推行责任成本制度, 客观评价成本中的业绩, 实行成本否决。掌握成本控制关键点, 物业管理企业是劳动密集型企业, 保安、保洁、机电人员的人工成本占到了企业成本的60%, 通过人力资源优化提高岗位编制的科学性, 降低无效或低效劳动。同时开展服务增值活动, 把服务质量的提升、成本控制和经济效益有机结合起来, 实现事前参与和超前控制。

(四) 提高领导及财务人员的自身业务水平

物业管理公司要想提高自身的服务, 打出好的品牌旗号, 首先应提高自身的管理素质, 特别是公司的领导更应提高这种管理意识, 通过不断学习, 定期参加专业的培训班, 来提高自己专业素质。另外, 要重视财务人员的专业素质, 应从社会上招聘一些有经验的财务专业人才, 以提高物业公司财务管理水平, 使物业公司得以健康稳定的发展。

(五) 物业管理企业的风险控制方法

在物业管理服务的全过程中, 物业管理企业应加强风险意识, 建立科学的风险控制体系。在企业内做好风险管理知识的宣传普及和员工的培训工作, 建立起一套标准的风险管理程序, 将风险管理的目标及具体措施落实到实际的操作流程中, 定期检查并根据实际情况进行必要的调整, 以达到持续改进的目的。针对不同阶段和不同类别的风险源和风险, 必须采取相应的风险控制措施。在物业管理方案编制阶段, 应进行客观的可行性研究, 针对不同的物业项目, 充分考虑客户的实际能力和消费水平, 制定合理的服务标准和服务价格, 以避免决策错误带来的风险。在接管验收阶段, 应进行详尽的检查, 获得可靠的物业项目第一手资料, 提前发现可能发生的问题;在管理实施阶段, 应严格按照国家标准和有关规定进行管理, 建立完善的管理、监控制度、规范的工作流程, 严格控制服务的质量, 以避免服务的不完善引起的客户不满及投诉或索赔。

企业自己承担可能发生的风险称为自我保险。采取这种措施可以节约开支, 物业管理企业通过积极主动地对可能发生的风险进行控制。但自我保险实际上也是一种风险, 一旦发生就会造成巨大的损失。因此物业管理企业必须具备全面素质, 养成遵纪守法、严格遵守各项规程的良好习惯。

根据接管物业项目的实际情况, 购买相应的商业保险, 如常常碰到的财产险、公共责任险、物业管理责任险、停车场责任险等等。

所有风险归根结底都是财务的风险与危机, 所以在物业管理的实施过程中, 对各种可能的突发事件, 应编制相应的针对性预案, 进行模拟训练, 做好危机处理准备, 尽可能减少损失, 降低风险。

参考文献

[1]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨.城市开发, 2008;第11期

[2]周霞.对我国物业企业财务管理问题的思考.会计之友, 2007;第1期

[3]李之千.广州物业管理模式[J].城市开发, 1995;8

[4]刘雪斌.物业管理:让你欢喜让你忧[J].社会, 1996;8

[5]徐金水.物业管理收费若干问题探讨[J].价格月刊, 2001;5

[6]深化改革, 探索房管所转制物业公司民营化改制的新路[J];中国建设信息;2001;6

浅议物业公司的成本管理 第4篇

关键词：成本控制 问题 措施 物业公司

80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。

物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。

一、物业管理企业的成本特征

（一）成本形成点多

物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。

（二）成本发生面广

由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。

（三）监管成本难

不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。

二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析

虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的主要表现及成因分析如下：

（一）降低成本思路比较片面

在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。

（二）物业管理成本持续提升

国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。

三、完善物业管理企业成本管理采取的措施

（一）加强人力资源成本的控制

物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。

（二）加强维修费用控制

物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰當的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。

（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准

由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。

（四）降低物料消耗

为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。

（五）加强预算考核

加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。

综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。

参考文献：

[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，1997

[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，2005年12月

[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，2006年8月第1版

物业公司财务核算及流程规范 第5篇

第一章 经营收入核算管理规定 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。第四章 维修基金的核算 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。第六章 现金流量分类根据

****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下： 1 现金流量的具体分类：序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称 具 体 归 集 范 围

一、经营活动现金流量1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金2、112 202 收到的税费返还 收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121 204 购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资）

5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项6、123 206 支付的各种税费 企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等

二、投资活动现金流量1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金2、212 302 取得投资收益所收到的现金 企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金3、213 303 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。（支出数以负数反映）

4、214 304 收到的其他与投资活动有关的现金 反映企业除上述项目以外的与投资活动有关的现金收入5、221 305 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金企业购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，不包括资本化利息及融资租赁费6、222 306 投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金（含投资支付的手续费），包括委托银行贷款、暂列入往来科目的投资。

7、223 307 支付的其他与投资活动有关的现金 反映企业除上述项目外与投资活动有关的现金支出

三、筹资活动现金流量1、311 401 吸收投资所收到的现金企业收到的投资者投入的现金，包括发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项净额（发行收入减支付的佣金等发行费用的净额）

2、313 402 借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金，包括银行贷款（含委托贷款）、向集团外单位借款所收到的现金3、314 403 收到的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业收到的除上述项目外与筹资活动有关的现金，包括接受现金捐赠、集团内拨款、押金、代收款项、代收维修资金等4、321 404 偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金，包括银行还贷（含委托贷款还贷）、偿还向外单位所借款项等5、322 405 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金企业支付的股利、利息等现金支出，包括计入固定资产价值、财务费用和项目开发成本的各种借款利息、票据贴息及融资租赁费6、324 406 支付的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出，包括捐赠支出、集团内拨款归还代收款项、划转维修资金等现金支出

四、汇率变动对现金的影响

1.现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币现金净增加额期末汇率之间的折算差额 “将净利润调节为经营活动现金流量”补充资料的填列序号 小博科代码 大博科代码 项 目 名 称 具 体 归 集 范 围 701 701 净利润 反映企业当期实现的净利润，按利润表中“净利润”填列 702 702 计提的资产减值准备 反映企业计入当期损益的八大资产减值准备计提数，按八大资产减值准备科目分析填列 703 703 固定资产折旧 反映企业计提的计入当期损益的累计折旧，按“累计折旧”明细科目分析填列 704 704 无形资产摊销 计入当期损益的无形资产摊销数，按“无形资产”明细科目分析填列 5 705 705 长期待摊费用摊销 反映计入当期损益的长期待摊费用摊销数。具体按“长期待摊费用”明细科目分析填列 706 706 少数股东损益 编制合并报表的企业，在合并利润表中反映少数股东的损益按合并利润表“少数股东损益”数填列 707 707 未确认的投资损失编制合并报表的企业，在合并资产负债表中反映的子公司超过母公司投资账面价值的那部分亏损，按合并资产负债表“未确认投资损失”填列 708 708 待摊费用的减少（减：增加）反映企业当期待摊费用的增减数，按“待摊费用”科目期初期末差额填列 709 709 预提费用的增加（减：减少）反映企业当期预提费用的增减数，按“预提费用”科目期初期末差额填列。项目开发预提成本不在此列 710 710 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 11 711 711 固定资产报废损失反映企业固定资产盘亏（或盘盈）的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 12 712 712 财务费用反映企业本期发生的属于投资活动和筹资活动并计入当期损益的利息支出等财务费用(含项目开发利息支出)。利息收入不在此列。按“财务费用”、“开发成本”明细科目分析填列 13 713 713 投资损失（减：收益）反映企业投资所发生的净损益，按“投资收益”科目填列 714 714 递延税款贷项（减借项）反映企业本期递延税款的净增加或净减少，按“递延税款”科目分析填列 715 715 存货的减少（减：增加）反映企业存货的减少或增加，按存货下属科目期初期末差额填列 716 716 经营性应收项目的减少（减：增加）只反映企业与经营活动有关的应收明细科目的减少或增加，应扣除计入“其他应收款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应收票据”、“应收账款”、“其他应收款”、“预付账款”、“应收补贴款”及其他流动资产科目期初期末差额填列 717 717 经营性应付项目的增加（减：减少）只反映企业与经营活动有关的应付明细科目的增加或减少，应扣除计入“其他应付款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“其他应交款”、“其他应付款”、“预计负债”、“长期应付款”、“专项应付款”等科目期初期末差额填列 18 799 799 其他 其他需调整和反映的项目 第六章 附则

成立物业管理公司的流程 第6篇

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的.物业管理公司的组建和其他企业一样,必须符合工商行政管理等部门的有关规定,获得批准才能成立.（一）物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件,主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况,是企业的实力、规模的标志.由于各地区物业管理的发展程度不同,具体的资质条件也各不相同.一般的资质条件主要包括:

（1）物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业,如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上.（2）一定数量的注册资金,如广州市规定注册资金须在10万元以上.（3）有符合规定的公司名称和公司章程.（4）有固定的办公场地和设施.（5）有必要的管理机构和人员.（6）有符合国家法规政策的经营范围.（7）能够独立承担民事责任.（二）物业管理公司的申报资料

内资企业（含国有、集体、股份合作）一般应提供下列资质资料:

（1）主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告.（2）设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件.（3）管理章程.（4）公司法人代表任命书或聘任书.（5）验资证明.（6）注册及经营地点证明.（7）拥有或受托管理物业的证明材料.（8）具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件.（9）其他有关资料.外商投资企业（含中外合资、中外合作及外商独资）,除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项.私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外,其余资质资料大体相同.（三）物业管理公司申请成立的程序

一般情况下,物业管理公司领到资质审批文件后,按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业.具体程序包括: