上海住房公积金贷款流程

上海住房公积金贷款流程（精选14篇）

上海住房公积金贷款流程 第1篇





 浏览： 11604  | 更新： 2011-03-07 17:57  | 标签： 公积金

分步阅读

个人住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。那么申请上海住房公积金贷款流程是怎样的呢？借款客户需要提交哪些申请资料呢？

步骤/方法

1.贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供

下列资料：

1.申请人及配偶住房公积金缴存证明；

2.申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件；

3.家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明；

4.购买住房的合同、协议等有效证明文件；

5.用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明；

6.公积金中心要求提供的其他资料。

2.对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送上海公积金中心；

3.上海公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行；

4.银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款

合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5.以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手

续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

上海住房公积金贷款流程 第2篇

1、借款人持本人及配偶的身份证到公积金贷款部或公积金缴存专柜打印公积金查询单或查询折；贷款部受理人员审核借款人贷款资格，计算可贷额度；符合借款条件，发给借款人《青岛市住房公积金贷款申请审批表》一张；

2、借款人根据要求填写《青岛市住房公积金贷款申请审批表》，根据所购房屋类型及区域提供所需材料；

3、市住房公积金管理中心根据借款人提供的材料进行一周的审批，贷款批准后借款人前来签订《借款合同》、《抵押合同》并办理抵押住房的保险手续，合同各方签字盖章后，借款人到房产管理部门办理抵押登记手续；

4、抵押登记手续办结，贷款部工作人员负责办理划款（贷款部收妥《房屋他项权证》后三个工作日划结，每月23-28日不划款）

5、划款完毕，借款人到公积金贷款部领取进帐单和还款卡。

6、借款人自划完毕当月开始还款，采取“先息后本，按月均还”的方法，具体还款方式为： a、划款后当月的27日（如贷款划款日在当月27日之后，则于下一个月27日）支付自贷款划款之日起至该日的贷款利息（按日计算）；b、自第一次偿还贷款利息的次月起，借款人于每月27日支付合同规定的等额还款本息。

7、按合同约定还清贷款后，借款人可到公积金贷款部领取撤押证明和《房屋他项权证》然后到房产部门输撤销抵押登记的手续。

备注：

a、住房公积金二手房贷款程序及所需材料另见宣传材料。

b、如申请人在拉到通知后，一月内未到指定工作地点签订《借款合同》、《抵押合同》，合同签定一周内未办理抵押登记申请手续，本次贷款申请自动撤销。如申请人继续输需重新申请。

个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。

贷款范围：、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的；、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。

贷款额度与期限：

按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50%，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。

贷款利率：

（1）.从2007年9月15日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，5年（含）以下贷款由现行年利率4.59％调整为4.77％；5年以上贷款由现行年利率5.04％调整为5.22％。2008年12月个人住房公积金贷款利率5年（含）以下由3.51%调整为3.33%。5年以上由4.05%调整为3.87。

（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并签订合同的按调整前利率执行，2007年9月14日以后受理并签订合同的贷款，按照调整后利率执行。2007年9月15日前发放的未到期贷款，从2008年1月1日起按上述通知的规定执行。

还款方式

住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。

每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。

每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。

上海住房公积金贷款流程 第3篇

一、我国现行住房公积金贷款流程问题

我国现行的公积金贷款的办理流程存在着诸多的问题, 很多地方的住房公积金中心并未设专门贷款网点, 致使公积金贷款流程漏洞百出, 其中涉及到多方面的关系:审批环节多、审批手续复杂、审批时间过长、贷款办理周期长等因素;都导致我国现行住房公积金贷款程序不能很好的服务于大众。我们从近几年的国内调查中可以看出, 部分公积金使用率较低, 其结果最终导致沉淀资金数量增加;还有我国的住房公积金贷款管理运作系统单一, 导致公积金审批流程简单, 缺乏专业统一的运营管理, 这些都是我国住房公积金贷款业务所面临的重大问题。

二、住房公积金贷款流程优化措施

(一) 加强住房公积金贷款的宣传与支持力度

为实现住房公积金的现实意义, 我国近些年来在住房公积金管理方式上需要采取一系列措施来满足我国多数人的住房消费需求, 政府通过降低审核的标准, 加大公积金对职工购房的支持力度, 大力宣传住房公积金贷款业务, 方便了更多的群众了解和选择。还有很多地方政府增加更多银行业来承办公积金贷款;并由各地方住房公积金管理中心增设预约服务, 对受工作时间限制不能办理公积金有关手续的职工推出电话预约服务, 通过采取“住房公积金部分冲减贷款本金”、“住房公积金冲减商业性住房贷款本金”和“贷款合同到期日延长至借款人的法定退休年龄5年”等措施, 减轻职工还贷压力。并允许低保户、患重病造成家庭生活严重困难户享有住房公积金。解决部分家庭的购房困难, 在贷款资金有限的情况下, 优先向购买经济适用房的个人发放贷款等。

(二) 整合住房公积金贷款业务流程

针对我国公积金贷款办理中所存在的审批环节多、使用率低等突出问题, 我国很多地方政府都做出相应对策与改革, 在现行住房公积金贷款机制不作大规模变动的情况下, 很多地方政府将贷款流程改为由中心直接受理贷款审批材料, 并委托中机构办理贷款业务的双向模式。根据我国实际情况, 我们认为由中心直接受理审批公积金贷款可以减并现有审批环节, 优化办事程序, 提高贷款效率。这样就形成了公积金办理“双向制”程序, 两套程序同时存在的情况下, 大家可以有多种流程选择, 同时两套程序形成对比竞争, 推动银行提高效率。住房公积金贷款流程实行“双向制”后, 购房人在办理公积金贷款时可自主选择通过中介机构向公积金管理中心直接申请贷款或是到银行申请贷款, 这样也会使得很多银行对公积金贷款制度的牵制能力大大降低。

三、住房公积金贷款风险控制办法

(一) 核算住房公积金贷款风险

要想控制我国住房公积金贷款中所承受的信贷风险, 首先要明确住房公积金的信贷风险, 按规定提取住房公积金贷款风险的准备, 并采取相应对策。制度设置上要符合会计的谨慎性原则, 住房公积金财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。住房公积金中心对外提供的住房公积金财务会计报告的内容、会计报表种类和格式等, 由本办法规定;住房公积金中心对住房公积金进行内部管理需要的会计报表由住房公积金中心自行规定。在资产负债表中属于净资产项目、对于委托贷款, 应于年度终了按规定提取住房公积金贷款时做好风险准备, 对于不能收回的逾期贷款, 应查明原因, 追究责任, 我国住房公积金存在的风险是不可避免的, 所以要针对具体风险做出相应准备预案, 了解有关贷款的详细信息对于贷款的使用者的决策是极其重要的。

(二) 控制个贷资金与个贷比率

个贷比率的计算与个贷资金的控制是住房公积金贷款业务的重要环节, 公积金信贷比率就是委托贷款、住房贷款、账户余额和公积金余额的比率, 是有效的财务管理指标, 同时能反应出公积金资金的运行情况, 我国建设部规定了信贷比率为我国当年公积金余额的30%, 但是随着我国不断扩大住房公积金资金规模, 导致个贷比率近些年来不断提高, 我国现行制度中个人的薪资收入中并不包括国家的住房公积金和信贷等, 并且免于征收个人所得税。公积金存款在管理中心和银行中的利率按协议利率一般都不超过1.17%, 充分体现了政府管理部门对公积金资产质量的高标准要求, 对住房公积金的个人信贷的逾期率控制, 可以进行信贷的管理和资产质量的提高, 随着管理水平的提高和防范风险意识的加强, 个贷逾期率的标准还会进一步压低, 由此可见, 控制个贷资金和个贷比率对于调控我国住房公积金贷款和完善我国公积金贷款流程和制度会起到关键作用。

参考文献

[1]汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施[J].中国房地产金融, 2009 (2) :112-115.

[2]谢家瑾.房地产市场发展状况、发展前景和当前工作[J].房地产世界, 2010 (10) :1.

上海住房公积金贷款流程 第4篇

关键词：天津；上海；住房公积金；缴存；比较分析

近日，一则“住房公积金最高9000元最低240元‘隐性福利凸显行业差距”的新闻报道引起公众关注。该报道称，我国各行业职工住房公积金的缴存数额存在很大差别，最高与最低之间的比例超过30倍，银行、电力、烟草等垄断行业缴存数额最高。有银行职员称，在一些银行，住房公积金缴存数额超过万元。下面对2012年天津与上海公积金缴存进行比较分析，以期使区域、行业之间正常工资水平基础上的住房公积金的缴存和贷款额度差距处于合理范畴。

一、天津与上海住房公积金缴存标准

2012年7月1日，天津市住房公积金调整，单位和职工住房公积金缴存比例保持不变，仍为各11%，单位可根据自身经济状况，申请提高住房公积金缴存比例，最高为单位和职工各15%，2012年7月1日起住房公积金缴存额例行调整，缴存比例仍为11%，缴存基数例行调整。缴存基数不得低于本市现行最低月工资标准（1310元），不得超过本市上一年度在岗职工月平均工资的3倍（14508元）。缴存比例继续保持11%不变。单位和职工住房公积金缴存比例保持不变，仍为各11%。单位可根据自身经济状况，申请提高住房公积金缴存比例，最高为单位和职工各15%。或申请降低缴存比例，单位和职工最低不得低于各5%。

2012年上海市住房公积金管理委员会调整了住房公积金缴存比例。职工本人和单位住房公积金缴存比例为各7%；补充住房公积金缴存比例仍为各1%至8%，具体比例由各单位根据实际情况确定。住房公积金月缴存额=职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例+职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。补充住房公积金月缴存额计算方法同上。2012年度住房公积金月缴存额上限为1820元，城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为3118元。2012年度住房公积金月缴存额下限为180元。城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额下限参照此标准。

二、天津与上海住房公积金缴存及贷款比较分析

从两城市看，天津与上海公积金缴存月存额相差不大，尤其是对于单位效益不好的按月缴存（按照下限）的低收入家庭来说，天津市缴纳的公积金缴存月存额高于上海公积金缴存月存额，但是天津贷款额度为公积金账户余额的10至20倍，最高贷款额度70万，上海贷款额度为住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额，20倍，最高贷款额度80万，天津明显低于上海，最大相差40倍-10倍=30倍。最高贷款额度最大相差80万-70万=10万。

为了便于直观对比，请参看《2012年天津与上海公积金缴存及贷款比较分析表》

2012年天津与上海公积金缴存及贷款比较分析表

贷款最大相差额度，直接影响着职工的购买力，同时也影响着职工购房支出。从对比情况看，同样使用公积金缴存和贷款，在公积金缴存相等的情况下，在上海购房要比在天津购房更合算。同时，也可以看出，上海公积金缴存基础个人、基础单位7%+补充（1%至8%）及基础上（下）限+补充（1%至8%）更富有弹性，更趋于合理。

中国社科院经济所研究员汪丽娜表示，为强化公积金的住房保障功能，应实行差别化贷款利率，缩小收入较低与较富裕者之间的收入分配不公。适当提高公积金存款利率，公积金增值收益归缴存人所有。中原地产市场研究部总监张大伟张大伟也认为，公积金一定程度上应照顾到低收入者的贷款需求，不应单纯按照缴纳额考虑贷款额。可动态调整贷款额度，对中低收入人群提高缴存住房公积金的比例或贷款额度，让他们有能力用公积金买房。

当然，事情总是有两个方面的，有利就有弊，如何使区域、行业之间正常工资水平基础上的住房公积金的缴存和贷款额度差距处于更加科学、合理的范畴，是值得我们今后长期认真思考和研究的重要课题。

参考文献：

[1]段红彪：各地住房公积金政策调整方向[N]，人民日报，2012年12月03日.

住房公积金贷款申请流程 第5篇

文章摘自：金融一号店

[摘要]住房公积金贷款是指个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。

是指个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。

办理个人住房公积金贷款的流程

1、申请人携资料到管理中心咨询、申请、填写申请表；

2、中心审批后向申请人发放委托通知书；

3、申请人领取通知书后携带所有原件到银行签订合同等、同时在公证处办理公证手续；

4、申请人持签定好的合同资料等到房屋出卖人处盖章；

5、申请人持保证后的借款合同（抵押合同）等到宿迁市房地产管理处（建

设大厦西裙楼房地产交易大厅）办理抵押登记；

6、申请人持登记后的借款合同（抵押合同）和公证书到住房公积金服务大厅领取划款通知书，最后持划款通知书到银行办理划款手续。

二、申请个人住房公积金贷款的条件

1、需正常缴纳住房公积金一年以上，且在申请贷款前一年内未提取住房公积金；

2、购买本市城镇自住住房，并有符合法律规定的购房合同；

3、职工申请住房贷款时，需已缴纳房价30％以上的预付款；

4、借款人同意以所购房屋作为贷款抵押，并办理借款公证等手续；

5、借款人有稳定的职业、经济收入和偿还贷款本息的能力；

6、管理中心规定的其他条件。

三、申请个人住房公积金贷款需提供的资料

1、购买住房的合同原件4份；

2、首期付款收据原件及复印件3份，银行缴款凭证原件及复印件2份；

3、借款人及配偶的户口簿、身份证的原件和复印件各4份，以及婚姻证明原件和复印件4份；

4、申请人在贷款承办银行开立的可用于银行代扣还贷的储蓄存折及复印件1份；

5、保证函1份（根据要求提供）；

6、房屋抵押登记和公证等手续；

7、住房公积金管理中心需要的其它资料。

四、还款时间及方式

1、还款时间：贷款承办银行为工行的，借款人应在办妥贷款后次月对日还款，比如在本月6日办好贷款，借款人就应在次月6日还款；贷款承办银行为其他银行的，借款人应在次月15日还款。

2、还款方式：借款人在贷款承办银行开设储蓄存折，通过银行代扣方式还款，借款人应保证储蓄存折账户在每月应还款日之前有足额款项。

五、办理贷款过程中应注意的几个问题

1、请按规定将申请贷款所需的资料准备齐全；

2、申请人提供的银行储蓄存折一定要可以用于银行代扣还贷（开立存折时要向银行柜面工作人员提出）；

天津住房公积金贷款流程和资料 第6篇

当天完成当天完成——————————

1个工作日完成——————————

1个工作日完成 ——————————

1个工作日内完成2个工作日内完成商品住房

一、个人资料

借款人在申请贷款时应提供个人资料，有配偶、未成年子女或其他共同购房人的也应提供相关资料。

1.借款人及配偶

（1）借款人及配偶身份证（身份证丢失或过期的，提供临时身份证或户籍所在地户籍管理部门开具的贴有照片的身份证明）及复印件4份。配偶为军官或士兵的，提供军官证或士兵证及复印件3份；配偶为非中国籍公民或港澳台侨胞的，提供护照及复印件3份。

（2）结婚证或同户籍户口簿或民政部门出具的婚姻证明及复印件3份。

（3）借款人及配偶住房公积金龙卡。

（4）借款人及配偶正楷人名章。

（5）借款人本市户口簿或蓝印户口簿或暂住证及复印件2份。

（6）借款人年龄已满法定退休年龄但国家另有规定的，提供相关证件及复印件3份。

（7）借款人无配偶的，应在贷款承办银行签订《个人住房公积金（组合）贷款申请情况声明》（以下简称《贷款申请情况声明》）3份，声明无配偶。

2.未成年子女

借款人与未成年子女共同购房的，提供同户籍户口簿及复印件3份；不在同一户籍的，提供未成年子女出生证或户籍管理部门出具的证明文件或公证书及复印件3份。

3.其他共同购房人

①其他共同购房人身份证及复印件4份。

②其他共同购房人有配偶的，提供配偶身份证及复印件3份，结婚证或与配偶同户籍户口簿或民政部门婚姻证明及复印件3份；无配偶的应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份。

二、信用资料

借款人及配偶应在贷款银行签订《贷款申请情况声明》2份，声明同意贷款银行和市公积金管理中心查询个人信用报告及公积金情况。

三、购房资料

1.《天津市商品房买卖合同》4份及复印件1份。

2.《销售不动产统一发票》或《新建商品房预售资金缴款凭证》及复印件4份。

四、担保资料

1.保证担保

采用保证担保方式的，应提供：

《天津市房屋登记证明》（登记类别为所有权预告登记）及复印件2份。

借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。

2.抵押担保

采用抵押担保方式的，应提供：

《天津市新建住宅商品房准许使用证》（或质量证书、开发商房地产权证）复印件2份。借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。

3.质押担保

采用质押担保方式的，应提供：

（1）中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份。

（2）借款人有配偶的，配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》

2份，声明同意以共有财产质押。

五、中心和贷款承办银行要求提供的其他材料。

私产住房

一、个人资料

借款人在申请贷款时应提供个人资料，有配偶、未成年子女或其他共同购房人的也应提供相关资料。

1.借款人及配偶

（1）借款人及配偶身份证（身份证丢失或过期的，提供临时身份证或户籍所在地户籍管理部门开具的贴有照片的身份证明）及复印件4份。配偶为军官或士兵的，提供军官证或士兵证及复印件3份；配偶为非中国籍公民或港澳台侨胞的，提供护照及复印件3份。

（2）结婚证或同户籍户口簿或民政部门出具的婚姻证明及复印件3份。

（3）借款人及配偶住房公积金龙卡。

（4）借款人及配偶正楷人名章。

（5）借款人本市户口簿或蓝印户口簿或暂住证及复印件2份。

（6）借款人年龄已满法定退休年龄但国家另有规定的，提供相关证件及复印件3份。

（7）借款人无配偶的，应在贷款承办银行签订《个人住房公积金（组合）贷款申请情况声明》（以下简称《贷款申请情况声明》）3份，声明无配偶。

2.未成年子女

借款人与未成年子女共同购房的，提供同户籍户口簿及复印件3份；不在同一户籍的，提供未成年子女出生证或户籍管理部门出具的证明文件或公证书及复印件3份。

3.其他共同购房人

①其他共同购房人身份证及复印件4份。

②其他共同购房人有配偶的，提供配偶身份证及复印件3份，结婚证或与配偶同户籍户口簿或民政部门婚姻证明及复印件3份；无配偶的应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份。

二、信用资料

借款人及配偶应在贷款银行签订《贷款申请情况声明》2份，声明同意贷款银行和市公积金管理中心查询个人信用报告及公积金情况。

三、购房资料

1.《天津市房产买卖协议（资金监管贷款）》4份及复印件1份。

2.《天津市私有房屋交易监管资金收款凭证》及复印件4份。

3.房地产评估机构对交易住房的评估报告3份。

四、担保资料

1.保证担保

购房采用保证担保方式的，应提供：

所购住房《房地产权证》及复印件3份。

借款人有配偶或有共同购房人的，借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份，声明同意以共有房产抵押。

2.质押担保

采用质押担保方式的，应提供：

（1）中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份。

（2）借款人有配偶的，配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份，声明同意以共有财产质押。

省直住房公积金贷款自己办理流程 第7篇

1、拿着贷款要求的资料到省直住房公积金管理中心（经三路 纬二路交叉口东北角、经三路上）提交资料，除了合同、户口本复印件、身份证复印件，公司开具的收入证明，如果工资不够可以另外加奖金证明，另外还要复印房管局信息备案表复印两份、住房公积金龙卡卡片复印（正反），买房合同第2、7页复印两份；（在那里复印总有一中被宰的感觉，看个人爱好）

2、提交资料经过审核会通知你去签贷款合同，一式五份，只有签名和按手印的权力，仔细看看自己的贷款信息（如果想提前还款最好选择等额本金的还款方式，选择一个合适自己的还款方式），这时会缴费（80＋贷款额×1/1000），然后拿走合同去售楼盖章：公章、法人章；然后去拿回来交还给省直住房公积金管理中心，回去等通知；

3、过了一周左右会通知你去建行办理抵押，位置金水路与防疫路交叉口东北角，门在防疫路上(有时候需要看开发商的五证，有时候不需要，一般开发商会派人和你一起去)；最好8点多点去排号啊，虽然9点才开始办理，一个人也就几分钟，如果资料都齐全的话；然后建行基本上就可以放款，你就准备还款吧。两周后会有人和你联系去拿资料，包括贷款合同、信息备案表等等。（注：今天去办理的时候那个房管局的男的真恶心，请大家到时候做好心里准备，绝对不是人身攻击）！

支取住房公积金方法：

1、一年取一次

2、直接办理一个按月抵扣

第一种方法可以一次取出来现金，但是不能超过你本年的还款额；

第二种方法你就不用管了，每个月会自动把钱给你转到你的还款卡上去，如果多的话就转你当月的还款额，如果少的话就凑整百，剩下的你要记得去存钱，不要被催，有违约金还影响信誉；

上海住房公积金贷款流程 第8篇

进入2013年以来, 购房需求释放较为集中, 导致全国各大城市楼市成交量不断攀升, 住房贷款也呈快速增长状态, 杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难, 多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称, 今年上半年, 上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元, 但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元, 支出合计几乎是收入的一倍。在温州, 2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元, 已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州, 上半年发放个人住房贷款24.97亿元, 同比上升238%, 完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象, 及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物, 在执行的过程中可能会遇到一定的问题。

一、“公转商”可能存在的问题分析

(一) “公转商”可能会增加购房者的负担

通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较, “公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢?有地方明确规定在职工偿还贷款期间, 因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差, 由公积金中心逐月给借款人补贴, 但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差, 业内人士也有担心:公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱, 最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局:个人可以从商业银行办贴息贷款, 贴息由开发商承担, 但开发商不可能自己倒贴, 于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来, 购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房, 从而增加了整体购房成本。这个价格调整, 是开发商根据贴息成本核算好的, 购房者根本无法知晓。

(二) 存在陷入多角纠纷的隐患

在房地产价格高涨的情况下, 债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家, 购房人能够按期归还贷款, 无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降, 购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况;借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形;借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度, 不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。

(三) 如何保障公积金缴存人的利益

有的地方在“公转商”办法中规定, 在“公转商”过程中, 由公积金中心给予商业银行贴息, 一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益, 值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后, 可以将商业贷款转换为公积金贷款 (即“商转公”) 。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请, 管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批;贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法, 并遵循了个人意愿, 但实际上推出此项业务后, 房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款, 购房人实际选择是有限的。此外, 当“商转公”的条件达到时, 由于信息不对称, 借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务, 保留权利寻租空间。最后, “商转公”必须有银行配合, 但银行也有为了自身利益, 推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。

二、做好“公转商”工作的若干建议

第一, 在房地产价格方面, 房地产行政管理部门要严把市场准入关;核准预售证时把好价格关, 在商品房销售过程中, 联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度, 广泛接受群众关于房地产市场的投诉, 严肃查处各类价格欺诈行为。

第二, 关于多角纠纷, 个人以为要加大信息公开的力度, 实现阳光操作。首先, 要定期公布公积金缴存比例, 当“商转公”条件具备时, 应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会, 向借款人定向发送短信, 做到公开、透明。签立多方协议, 把风险和问题摆上台面, 把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据, 有助于快速解决出现的问题。

上海住房公积金贷款流程 第9篇

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，购房的人越来越多，购房贷款成为市民热议的话题。通过对住房公积金贷款和商业性住房贷款的比较，找出他们的区别与联系，帮助购房者选择一种适合自身的贷款方式。

关键词：

住房公积金；商业性贷款；区别与联系；组合贷；商转公；公转商贴息

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：16723198（2016）04014403

0 引言

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的发展，大量人口进入城市，购置房屋成为新进人口面临的重要问题，购房贷款成为市民热议的话题，许多购房者咨询住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别，以期寻找到一套适合自身的个人贷款方式。

住房公积金贷款与商业性住房贷款是购房贷款的两种基本融资方式，他们有各自的优缺点，下面就两种贷款方式进行比较，找出他们的区别与联系。

1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别

住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金贷款是职工使用住房公积金的重要方式。

住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用职工及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。目前，住房公积金贷款主要类型有：新建商品房贷款、二手房贷款、自建房贷款、大修自住住房贷款。

住房公积金贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）申请贷款时正常缴存住房公积金一年以上；（3）具有稳定的职业收入，信用良好，有按期足额偿还贷款本息的能力；（4）实际发生购买、建造、翻建、大修自住住房的行为，已支付规定比例的首付款或首期资金；（5）本人及其配偶均无尚未结清的公积金贷款；（6）同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；同意按照管理中心的规定提供担保。

商业性住房贷款是银行用其信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，也称为自营性个人住房贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的商业性住房贷款。

商业性住房贷款条件：（1）具有合法有效的身份证明；（2）必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明；（3）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录；（4）与卖方签定有效的购房合同或购房协议；（5）支付了规定比例的首付款（一般是不低于所购房屋总价的30%）或在贷款银行存入了不低于首付款的存款；（6）贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。

目前，住房公积金贷款与商业性住房贷款区别主要有以下几方面：

（1）贷款主体与风险承担主体不同。住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心，贷款风险是由住房公积金管理中心承担；商业性住房贷款主体是商业银行，贷款风险是由发放款的商业银行承担。

（2）贷款性质不同。住房公积金贷款是不以盈利为目的政策性贷款，而商业性住房贷款是以盈利为目的商业性贷款。

（3）贷款對象不同。住房公积金贷款是正常缴存公积金1年以上，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的职工；而商业性住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力且经资信考查合格、具有还款能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人。

（4）贷款资金来源不同。住房公积金贷款的资金来源是职工及所在单位缴存的住房公积金；而商业性住房贷款的资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款）。

（5）贷款利率不同。利率低是住房公积金贷款的主要优点，例如：5年以内，住房公积金贷款利率为275%，而商业性住房贷款利率为4.75%；5年以上的，住房公积金贷款利率为3.25%，而商业性住房贷款利率为4.90%。例：某借款人贷款35万元，贷款期限为20年，等额本息，公积金贷款月还款为198519元，利息合计126444.44元；商业性住房贷款月还款为229055元，利息合计199733.00元，比住房公积金贷款利息多73288.56元。随着期限延长、额度增加，差距更明显。

（6）所需要费用不同。住房公积金贷款一般不需要评估费、保险费、律师费等，而商业性住房贷款需要评估费、保险费、律师费等。

（7）贷款额度不同。住房公积金贷款额度由房价成数、公积金缴存情况、贷款最高限额、还贷能力四个条件中最小值来确定。计算方法如下：

①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；

②按公积金缴存情况计算，最高可贷款额度=（借款人公积金月缴存额×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3+（配偶公积金月缴存×12×到离退休年数+公积金账户余额）×3；

③单笔最高贷款额度，南平市延平区、建阳区最高贷款额度为40万元，其他市县最高贷款额度为35万元；

④按还贷能力计算，月供+其他负债+1230×2<双方收入。

商业性住房贷款额度由房价成数、还贷能力两个条件中较小值来确定，计算如下：

①按房价成数计算，最高可贷款额度=房屋价格×贷款成数；

②按还贷能力计算，（月供+其他负债+物业费）×2<双方收入。

（8）贷款流程不同。住房公积金贷款在借款人在签订购房合同后，先到住房公积金管理中心申请，待管理中心审批后再到受托银行去办理贷款相关手续。商业性住房贷款在借款人签订购房合同后，直接到银行办理贷款相关手续。所以，住房公积金贷款较商业性住房贷款环节多，手续复杂。

2 住房公积金贷款与商业性住房贷款的联系

2.1 住房公积金贷款与商业性住房贷款的组合贷款

住房组合贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人、用同一抵押物发放的住房贷款，是政策性贷款和商业性贷款的总称。

当借款人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受托银行申请配套的商业性住房贷款。商业性住房贷款的额度由受托银行确定，但贷款期限、担保方式和还贷方式等均应与住房公积金贷款一致，利息与收益分别计算。住房组合贷款一般是在住房贷款超过当地规定的住房公积金贷款的最高上限才使用的。例如，武夷山某楼盘商品房，规划用途为住房，总价70万元，贷款比例70%，期限20年，等额本息，双方正常缴存公积金1年以上。现需贷款49万元，住房公积金贷款35万元，商业性住房贷款14万元，35万按公积金利率3.25%计算，月还款2102.53元；14万按商业性贷款利率4.9%计算，月还款993.34元，住房组合贷款月供3095.87元。

组合贷款的流程 借款人提供相关证明材料先向管理中心申请，管理中心审批后书面通知借款人住房公积金贷款额度、期限等；借款人再向受托银行申请配套商业性住房贷款，受托银行审核后书面通知商业性住房贷款额度、期限等；借款人与受托银行签订住房组合贷款合同及其他相关手续；受托银行到房产部门办理抵押登记手续；受托银行将贷款金额划转到售房单位在银行开立的账户。

2.2 商业性住房贷款可转化为住房公积金贷款

商业性住房贷款转住房公积金贷款，是指已办理商业性住房贷款且具备住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性住房贷款余额转成住房公积金贷款。

为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，支持广大职工充分运用住房公积金改善住房条件，减轻公积金缴存职工购买住房的商业住房贷款利息支出和还贷压力，住房公积金管理机构制定商业性住房贷款转住房公积金贷款管理办法，让购房时没有缴存住房公积金或贷款额度不够而选择了商业性住房贷款的职工享受住房公积金贷款的。

（1）商转公贷款基本要求 商转公贷款的职工必须符住房公积金贷款条件；有尚未结清且银行同意可提前结清的商业性住房贷款；原商业性住房贷款还款1年以上，无逾期，已办妥得房产证、土地证；贷款金额不得高于原商业性住房贷款余额和住房公积金最高贷款限额，期限不超过原商业住房贷款的剩余年限，利率按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率。

（2）商转公贷款流程 借款人提供夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、征信报告及原商业性住房贷款的借款合同、贷款余额证明、银行同意提前结清的证明等材料向公积金管理中心提出申请；管理中心对贷款申请材料进行审核，符合条件的通知申请人结清原商业性住房贷款；职工以自有资金结清原商业性住房贷款，原贷款银行注销商业性住房贷款抵押登记；借款人携管理中心批准后的材料，与受托银行签订住房公积金借款合同，受托银行办好相关贷款手续，并重新办理抵押登记手续；最后由受托银行发放贷款。

2.3 住房公积金贷款转商业性贴息贷款

住房公积金转商业贴息贷款，是指公积金中心因阶段性资金紧张，由银行按照公积金中心审批的贷款额度，先向公积金贷款借款人发放商业性住房贷款，由公积金中心按月给予借款人利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将商业性住房贷款置换转回为公积金贷款。

2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、南京、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷的现象。为化解资金流动性风险，满足住房公积金缴存职工购房贷款需求，充分发挥住房公积金制度的作用，各地住房公积金中心制定了住房公积金贷款转商业性贴息贷款办法。

当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心开始启动公转商贴息贷款业务，并根据银行资金规模、利率优惠条件、业务系统支持度、服务质量等情况选择合作银行，签订《住房公积金贷款转商业性贴息贷款金融合作协议》，委托银行办理公转商贴息贷款业务。同时符合公积金贷款和商业性住房贷款条件的职工，可在自愿的情况下申请办理公转商贴息贷款并享有公积金贷款的权利和义务，管理中心按公积金贷款原则进行管理，作为一次公积金贷款，贴息资金在住房公积金业务支出中列支。

（1）商转公贴息贷款基本要求 贴息贷款实行按人、按户限额制度，具体可贷额度根据公积金缴存额和公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定；贷款首付比例不低于30%；贷款期限最长为30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；贴息金额按照借款人贴息贷款协议约定的公积金借款金额、商业性住房借款合同约定的贷款利率与公积金贷款利率计算的利息差额确定；还贷方式为等额本金，月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。

（2）商转公贴息贷款流程 借款人提供贷款相关材料向公积金中心和银行提出贴息贷款申请；管理中心和贷款银行按各自贷款要求进行审批；借款人按规定与银行签订《商业性住房借款合同》，同时与公积金中心、银行签订《住房公积金转商业性贴息贷款协议》，并按规定办理房产抵押预告登记或抵押登记手续；银行在收妥抵押预告登记或抵押权登記证书后发放贷款；借款人在贷款发放的次月起按月归还借款本息，银行按商业性住房借款合同的约定，在借款人扣款账户中扣收应还本息。贴息支付实行“先付后贴”原则，即在每一个还款日，借款人按约定的商业性住房贷款利率标准偿还当期还款本息，每期还款后的次月，公积金中心将贴息款项划入合同约定的还款账户；住房公积金中心在资金宽裕时，可根据资金供应实际情况和协议约定，将公转商贴息贷款置换为公积金贷款，借款人按公积金借款合同的约定偿还置换后的公积金贷款本息。

3 结束语

公积金贷款、商业贷款、住房组合贷款三种贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式贷款时，应充分考虑到各种方式的特点，依照自身实际情况选择适合贷款方式。对公积金缴存者首选住房公积金贷款；未缴纳公积金或公积金额度不够，银行又不做组合贷款，只能选择商业性住房贷款；借款额度相对较大，公积金额度不够，银行又可做组合贷款，就选择住房组合贷款。对于已办理商业性住房贷款的职工，如满足公积金贷款条件时，可将商业性住房贷款转化为住房公积金贷款；另外，在住房公积金资金紧张的情况下，可将住房公积金贷款转化为商业性贴息贷款。通过对本文的阐述，希望能为现阶段的购房者提供有益的参考。

参考文献

[1]住房公积金管理条例[Z].20020324.

[2]南平市个人住房公积金贷款管理暂行规定[Z].20130605.

[3]南平市个人住房商业性贷款转公积金贷款管理办法[Z].20110712.

[4]南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法，20150824.

个人住房公积金贷款业务流程 第10篇

------------------

一、贷款咨询

市住房公积金管理中心、受委托银行通过服务前台、现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式负责向拟申请住房公积金贷款的个人提供有关信息咨询服务。

贷款咨询的主要内容包括：

1、申请住房公积金贷款应具备的条件。

2、申请住房公积金贷款需提供的资料。

3、办理公积金贷款的程序。

4、公积金贷款的额度、期限、利率、还款方式等情况。

5、公积金贷款经办机构的地址及联系电话。

6、提供《邯郸市职工个人住房公积金委托贷款申请表》一式两份。

二、受理申请

市住房公积金中心专人或受委托银行专人负责对借款申请人所递交的申请资料的完整性进行审查。

审查合格的资料传递给中心信贷员进行初审。

申请资料审查不合格的，经办人员提出明确意见并退还申请资料，待符合贷款条件或资料完善后，借款申请人可重新提出申请。

完整的贷款资料应包括：申请表2份、购房合同复印件3份、预付款发票复印件3份、借款人夫妻双方身份证复印件3份、户口复印件3份、结婚证复印件2份。

三、审查、审批

1、初审

初审内容主要包括：

（1）审查借款人提供资料的真实性、合法性。

（2）审查借款人是否符合贷款条件，是否有还贷能力。

（3）抵押物的真实性。

（4）申请人缴交公积金情况。

2、复审

信贷处审查复核资料的完整性和初审意见的合理性，签署审查意见。

3、审批

中心主任、主管主任分别根据信贷处报送资料，对借款申请进行终审。

三、签订合同

委办银行通知借款人到银行签订《职工个人住房公积金委托借款合同》一式四份。所购住房能够抵押或用他处现房抵押的签订《抵押合同》一式四份。

所购住房不能抵押又找不到他处现房做抵押的此时可向公积金管理中心申请“公积金质押”或担保公司做阶段性担保。

四、办理抵押

借款人本人持《借款合同》、《抵押合同》、《购房合同》、预付款发票、借款人身份证复印件到“房产交易中心抵押登记窗口”办理抵押登记手续。

抵押登记落实后，借款人持《放款通知书》、《房屋他项权证》原件、复印件1份到银行放款。

五、银行放款

新乡市住房公积金贷款办理流程 第11篇

1、查看公积金账户个数、缴纳月数和工资基数 到新乡市住房公积金管理中心大厅查看自己的公积金账户是否只有一个，如果有多个要尽快转移到最新的账户上去，否则无法办理公积金贷款业务。

同时查看自己公积金是否连续足额缴存住房公积金12个月以上，如果不够12个月则无法办理公积金贷款。并查看自己的缴纳公积金的工资基数。

2、计算公积金贷款额度

让开发商/公积金中心工作人员计算自己最多能贷多少钱，如果能够满足自己除去首付的房款数，则可考虑办理公积金贷款。否则只能增加首付额度或办理商业贷款。

3、签订商品房买卖合同、索要首付收据

仔细阅读商品房买卖合同，特别是面积、总价、付款方式、交房日期等项目。签过合同之后到开发商财务缴纳首付并索要首付收据。

4、开具无房证明、工资证明 签订商品房买卖合同的同时，携带户口本到户口所在地县房管局，开具购房人、配偶、子女的无房证明。注意无房证明开2份，有效期为10天。到新乡市住房公积金管理中心官网下载工资证明并打印，由部门内务员填写应发工资、实发工资、缴纳个税。总公司先后到人力资源部、总经办分别盖章；复合肥到办公室盖章。注意：工资证明必须为当月和上月的工资证明；如果需要用配偶的公积金贷款，还需开配偶的工资证明。

5、缴纳契税 携带户口本、身份证、住房合同到购房所在地房管分局缴纳契税。需要的材料有：

①房管分局无房证明原件（直接拿户口本原件、夫妻双方身份证原件在交契税的地方开）

②户口所在地无房证明原件及复印件1份

③户口本原件及首页、户主页、配偶页、子女页复印件1份

④夫妻双方身份证原件及购房人复印件1份 ⑤购房合同原件及4张复印件（复印页数听契税人员的）⑥现金（缴纳契税不能刷卡）

6、缴纳公积金贷款材料

携带所需材料到新乡市住房公积金管理中心审查材料。所需材料有： ①《新乡市个人住房公积金贷款申请表》3份

如果是开发商担保直接填写开发商的名称，其他的由开发商办理

②借款人及配偶身份证原件及复印件2份

③借款人及配偶户口本原件及首页、户主页、配偶页复印件2份

★户口本上不显示夫妻关系的要提供结婚证原件及复印件2份

★借款人未婚的，要提供未婚声明2份及借款人户口所在地婚姻登记处出具的婚姻状况证明原件及复印件1份

★借款人离异未再婚的，提供：

1、未再婚声明2份；

2、借款人户口所在地婚姻登记处出具的婚姻状况证明原件及复印件1份；

3、离婚证及离婚协议书或离婚判决书原件及复印件2份；

4、人行出具的个人征信报告原件及复印件1份

★借款人丧偶未再婚的，提供：

1、未再婚声明2份；

2、借款人户口所在地婚姻登记处出具的婚姻状况证明原件及复印件1份；

3、死亡证明原件及2份复印件。

④借款人当月或上月工资证明原件（盖单位公章）及复印件1份

⑤不低于规定的所购住房首付款收据原件及复印件2份

⑥《商品房买卖合同》原件及复印件2份

⑦所购住房《中华人民共和国契税完税证》原件及复印件2份

⑧家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女）户口所在地无房证明原件及复印件1份

⑨购房所在地县（市）级以上房管部门出具的无房证明及复印件2份，这个直接在住房公积金同楼层的房管局开具

说明：如果是自然人担保，还需提供自然保证人的身份证、户口本原件及复印件2份。

证明材料中婚姻状况证明、个人征信报告、家庭成员房屋查询结果证明的有效期原则上为10个工作日，自证明出具之日算起。

新乡市住房公积金管理中心地址：新乡市人民东路与新二街交叉口西如意楼三楼电话：0373-2087609

1办理住房公积金贷款业务流程 第12篇

委托贷款业务分工：借款人单位负责贷款咨询、申请受理、初审、提前还款受理、资料录入。委托人负责贷款咨询、合同签订（自然人公积金担保）、审核、审批、放款、档案归档、回收、催收、逾期业务处理，提前还款办理。受托人负责贷款咨询、贷前调查、合同会签、贷款的划拨、回收、催收、逾期业务处理、办理抵押、归档资料分送整理。

贷款操作流程

受理申请→单位初审→中心受理→中心初审→贷前调查→中心稽核→处长复审→主任审批→签订合同→购买保险→办理抵押手续（非抵押担保方式不用办理）→发放贷款

1、受理申请及单位初审

借款人所在单位应对借款人的申请资料、信誉及还贷能力进行初审，确认其真实性。（借款人选择自然人公积金担保时，专责人应见证保证人面签保证书后在保证书“见证栏”中签字并加盖单位公积金业务所在部门公章。）初审通过后，在贷款申请书“单位意见”栏内签字盖章。并将借款人基础资料录入贷款管理程序后将贷款申请书及有关资料统一上报委托人。

2、中心受理及初审

中心受理借款人申请时应与资料报送人签字确定《贷款审批流转单》。

中心初审内容：

①、查验借款人所提交的贷款资料是否齐全；

②、借款人（及借款人单位）住房公积金是否正常足额缴纳；

③、借款人的经济收入的真实性及还贷能力；

④、借款人出具的购房合同或协议是否符合规定； ⑤、核对开发商或建房单位的“五证一照”是否符合规定及在批准期限内；

⑥、借款人是否付清不低于30％的首付款；

⑦、借款人选择自然人公积金担保的，核对担保人是否足额缴纳了公积金、核对公积金担保额度后，在贷款管理系统内录入；

⑧、核对贷款系统内所录入信息是否正确。

3、贷前调查

贷前调查内容：受托人对借款人及其配偶在金融机构的借贷及还款等信用情况进行调查，并出具《个人信用报告》。

4、中心稽核

中心稽核内容：

①、对中心初审提交的贷款资料进行复核；

②、核准发放贷款的额度及期限；

③、对有争议的贷款提交贷审会；

④、对复核合格的贷款出具《委托贷款通知书》。

5、处长复审及主任审批

处长根据稽核意见和贷款管理系统内信息，对贷款进行复审，并确定《委托贷款通知书》，对有争议的贷款提交贷

审会。分管主任根据前两级审核情况，对贷款做出审批，并签署《委托贷款通知书》。

6、签订合同及办理抵押手续

借款人持委托人出具的《委托贷款通知书》到受托人处签订《借款合同》及办理抵押手续。

7、购买房屋保险

受托人协助借款人购买房屋保险业务，保险费用按保险公司规定支付。

8、贷款发放

上海住房公积金贷款流程 第13篇

然而,这一金融制度创新是一项复杂的系统工程,它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善,而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面,为此,本文从住房公积金制度创新角度,对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。

1 国内外住房信贷资产证券化现状

就国外而言,一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家,而且是这方面最发达的国家,它在70 年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司,这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构,将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池,以资产池所产生的稳定现金流作为担保,以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者,从而开创了住房信贷资产证券化。

美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点:一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景;二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高,总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997 年的亚洲金融危机之后,为解决资金短缺困境,政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》,并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司(K0MOCO),在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下,成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进,但在规模和制度建设上走在我国前面。

我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段,2005年12月15日,中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行,从这三家分行选出了15000 余笔、金额总计约30 亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产,并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券(包括A、B、C档)和次级资产支持证券。2007 年4 月又推出第二单RMBS,资产池总金额40.2亿元,根据信托安排,A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让,C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让,而次级证券由建设银行自行持有,不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验,推动了房贷二级市场发展。

2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性

2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要

我国目前各住房公积金管理中心(以下简称管理中心)发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长,最长可达30年,试点项目贷款期限一般也在5年,而资产的收益是抵押贷款本息,但这种现金流要在较长的时间内才能实现,加之考虑增值收益因素,定期存款和国债又不能随意流动使用。

同时,新条例即将出台,住房公积金提取政策放宽,这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险,为避免这种风险发生,全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款,或贴息借款补充流动性,或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式,以减少流动性风险。种种应急方式使用,一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具,迅速回笼资金,不仅大大提高了资产的流动性,而且将有效解决管理中心资金流动性风险。

2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模

目前,全国各管理中心为扩大资金规模,想尽办法进行归集扩面,但是,在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下,要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。

为此,合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具,从资金使用效率出发,另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模,做大做强住房公积金事业,将是今后发展趋势使然,也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。

2.3 住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段

由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道,而且还可以增强住房抵押贷款流动性,分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化,管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少,政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显,住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。

3 我国住房公积金信贷资产证券化的可行性

我国住房公积金制度实行20 年来,其个人住房抵押贷款余额已超过3万亿元,况且我国资本市场也有了很大的发展,目前呈加速之势,相关法律法规配套正逐步完善。因此,笔者认为我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化已具备一定的可行性。

第一,我国住房公积金个人住房抵押贷款抵押房屋产权清晰,在法理上为住房抵押贷款证券化提供了风险管理保证。

第二,资本市场的逐步成熟和证券交易市场的逐渐规范,为住房抵押贷款证券化提供了场所和技术手段。

第三,住房公积金个人住房抵押贷款完全满足证券化资产的基本条件:即可接受的信用特征(保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等),未来产生可预测的稳定现金流量,现金流量的期限结构清晰,本息完全分期摊还,借款者有广泛的地域和人口等统计分布,资产有较高的变现价值,资产具有标准化、高质量的合同条款。

第四,住房公积金个人住房抵押贷款一级市场规模大(截至2014 年底余额已超过3 万亿元),一般省会城市住房公积金个人住房抵押贷款余额基本上超过250亿元以上,已具备住房抵押贷款证券化局部试点的条件。通常情况下,抵押贷款一级市场的规模越大,基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛,以此为担保的证券所对应的风险就越小。

第五,住房公积金个人住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者,包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等,同时也不乏分散的个人投资者。在中国随着基本养老保险金覆盖面的扩大,养老保险基金收缴率越来越高,滚存结余会越来越多,资金的再投资问题将越来越突出,收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一;另外,中国的保险业在开展住房抵押贷款证券业务后,参与住房抵押贷款证券投资将成为其新的投资领域;同时,伴随居民可支配收入的提高,近年居民储蓄高速增长,住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间,个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。

第六,住房公积金住房抵押贷款证券化运作的资本市场中介服务已有一定基础,并有银行类似成功经验可借鉴,同时,资本市场在住房抵押贷款证券化方面已具备一定法律基础。国家完全可以考虑将住房公积金住房抵押贷款证券化作为一种政策性支持品种,在政策、税收、服务费用等方面给予大力扶持。

4 住房公积金住房抵押贷款资产证券化相关原理

传统的融资方式是以借款人的整体信用水平为基础,而住房公积金个人住房抵押贷款证券化是以出让金融资产的要求权为信用基础,住房公积金个人住房抵押贷款通常是期限长、流动性差的资产,通过证券化,可以极大提高这些资产流动性。住房公积金抵押贷款证券化之所以可以让住房贷款变为在市场上流通的证券,主要基于三个基本原理:资产重组、风险隔离和信用增级。

4.1 资产重组原理

资产重组是管理中心为实现发行证券目的,通过相关机构运用一定的技术与手段对公积金住房贷款进行重新组合,实现风险与收益分离,使其风险得到有效释放,资源得到有效运作。住房公积金抵押贷款重组一般应遵循三个原则:贷款组合的分散性、规模性和同质性。所谓分散性是要求贷款不能全部集中在某一地域,以防因这一地域的经济在未来某个时间出现困难发生风险集中问题,从而损害投资者利益;规模性是因贷款证券化过程中许多费用是固定的,若贷款规模过小导致成本率过高;同质性是指构建资产池的贷款具有基本相同的特质,以便能较准确预测未来风险和收益。

4.2 风险隔离原理

管理中心将个人住房抵押贷款“真实出售”给特设机构,这部分信贷资产与住房公积金管理中心的破产隔离(正常情况下国家不会允许公积金中心出现破产情况),使得出售贷款资产的价值不因发起人的破产而受影响,使投资者的风险只限于证券化组合中,从而保护投资者利益。

4.3 信用增级原理

信用增级是指将资产池中的资产通过一种或多种信用的支持确保发起人按时支付投资者收益。通过信用增级可以使风险层层分解,让风险分解给所有愿意承担的参与者,从而降低整个交易系统风险,使收益与定价更趋合理。使资源得以最有效配置。

5 住房公积金抵押贷款证券化交易流程结构

住房公积金个人住房抵押贷款的基本交易流程结构主要包含三个主体:发起人(一般为住房公积金管理中心)、特设机构(special purpose vehicle SPV)和投资者;两个抵押市场:一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场是住房公积金个人住房抵押贷款发放市场,它的主要参与者是借款人、管理中心、委托银行(具有放贷资质商业银行);二级抵押贷款市场是特设机构对住房公积金个人住房抵押贷款进行信用增级和发行证券的市场,其主要参与者有SPV、投资者、信用增级和评级机构、投资银行、证监局等。一般说来,一个完整的资产证券化基本运作流程:首先是由管理中心作为发起人确定可以进行资产证券化的信贷资产;然后再构建一个特殊目的SPV ;发起人将证券化的资产真实出售给SPV,或者SPV主动购买发起人可证券化的资产,并将这些资产汇集成资产池,再通过对资产池的资产进行信用增级和信用评级后,以该资产所产生的稳定的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券,最后用资产池产生的现金流清偿所发行的有价证券。其证券化交易结构流程(见图1)。

6 住房公积金个人抵押贷款证券化过程

6.1 构建资产池

具有法人资格的管理中心申请,经相关部门审批同意后,根据自身对信贷资产证券化融资的需要,确定用于证券化的贷款,然后对证券化贷款资产进行分析,根据证券化的目标确定,汇集成资产池。目前,我国住房公积金管理机构是按市设置,一般都具有独立的法人资格,独立核算自负盈亏,如果单以一个中心做发起人,用于证券化贷款资产可能过小,不具备证券化规模。由于住房公积金个人住房抵押贷款风险极小,远低于商业住房贷款,违约率不足0.2%,同时全国各中心的住房贷款一般具有同质性,若以省一级为主体作为发起人,同证监会、人民银行等部门制定配套制度,汇集全省各地级市住房公积金管理中心的住房抵押贷款资产,适合购建用于证券化的资产池。

注:虚线表示证券化后资金流向。

6.2 建立特设机构

特设机构是专门为完成资产证券化交易而设立的一个特殊机构,它是资产证券化运作的名义主体。其主要有三个基本功能:一是代表所有投资者拥有资产,并成为证券或受益凭证的发行主体;二是隔断资产与资产出售人之间的关系,保障投资者权益;三是争取合理的会计与税收政策。MBS发行主体有两个选择:作为其他金融机构的附属机构,或者新设立特别机构(Special Purpose Vehicle,SPV)。从信用增级的角度看,SPV发行MBS有优势,从效率的角度看,SPV发行MBS也具有优势,成立专业化的住房公积金个人抵押贷款证券发行机构适应了社会化大分工的发展趋势,有利于提高市场运作效率。

6.3 信用增级

住房公积金个人住房抵押贷款汇集到资产池后,必须需要信用支持后才可以在市场上流通发行。信用增级是信贷资产证券化技术过程中的关键,可以避免投资者的损失,减少系统风险,并且可以以较低的成本在金融市场上进行融资。许多管理中心在发放个人住房贷款时,在办理住房抵押的基础上,同时另要求了担保公司担保,虽然,2014年下半年建设部发文取消收取个人担保费,但有些管理中心为保证资金安全,将原来个人承担的担保费改从管理中心营运成本中列支。因此,从信用风险方面考虑,住房公积金个人住房抵押贷款基本是无风险信贷资产。

6.4 信用评级与发行

住房公积金个人抵押贷款证券公开发行时,必须有专业的信用评级机构对证券进行信用评级。评级机构对资产池里的资产未来产生的现金流量的能力进行评估,并据此预测投资者的风险,便于投资者的投资决策。经评级后,由评级机构向社会公布评级结果,并由承销机构在市场销售。

6.5 支付购买价格

特设机构在证券承销商那里获得住房公积金个人抵押贷款证券发行收入后,按事先约定的合同,把大部分发行收入转交给发起人,作为发起人管理中心在市场融资的目的就达到了。

6.6 资产管理和资产收益回收

住房公积金个人抵押贷款证券化服务机构主要负责对资产池的资产进行管理,主要业务是:收取、记录资产池产生的现金流收入,并把全部收入存入特设机构事先指定的受托银行,受托银行专门建立积累资金帐户,便于按时向投资者支付本金和利息。

7 住房公积金个人抵押贷款证券化过程中相关问题的解决

7.1 基础资产的现金流重组处理

在住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化过程中,还需要对基础资产的现金流进行重组,基础资产的现金流重组,可以分为过手型重组和支付型重组两种。两者的区别在于:支付型重组对基础资产产生的现金流进行重新安排和分配以设计出风险、收益和期限等不同的证券,而过手型重组则没有进行这种处理。

7.2 会计处理

会计处理问题,即住房公积金个人抵押贷款证券化是表外融资还是表内融资的问题。在管理中心信贷资产证券化过程中,发起人出售或转移资产而取得的现金收入,列入资产负债表的左边——“资产”栏目中,同时,由于资产转移实现了真实出售,相应地基础资产从发起人的资产负债表的左边——“资产”栏目中剔除。这既不同于向银行贷款、发行债券等债权性融资,相应增加资产负债表的右上角——“负债”栏目;也不同于通过发行股票等股权性融资,相应增加资产负债表的右下角——“所有者权益”栏目。

7.3 投资者收益低的问题处理

管理中心因不是以盈利为目的的事业单位,个人住房贷款利率低,如果将住房公积金个人住房抵押贷款证券化,不进行贴息,势必证券票面利率比银行业固定类理财产品利率低,这将很难吸引投资者兴趣。如今,新《住房公积金管理条例》将出台,增值收益在提取管理费用、风险准备金等成本后,剩余部分将不再作廉租住房建设资金上交当地财政,建议管理中心对个人住房抵押贷款证券化采取贴息方式,即适当提高风险准备金率,划出一部分风险准备资金作贴息以提高投资者证券收益,由于住房公积金个人住房贷款属于政策性贷款,国家可从政策层面考虑减免税收、交易、抵押权证变更手续费等相关费用,提高投资者收益,以促进住房公积金个人住房贷款证券在市场的吸引力。

7.4 风险管理

住房公积金个人住房抵押贷款在证券化过程中主要面临如下几种风险,根据国内外经验,早偿风险与操作风险防范是管理中心特别需要重视的风险。

7.4.1 信用风险

就住房公积金个人住房抵押贷款证券化而言,借款人不能按时偿付按揭贷款的本息将导致个人住房抵押贷款支持证券面临不能及时偿付的风险,同时,房地产市场风险(包括房地产价格的波动)、借款人收入水平的变化以及借款人的道德风险等因素都会影响到借款人的还款行为,从而导致贷款的信用风险,进而引发资产支持证券的信用风险。目前,有相当一部分管理中心对个人住房抵押贷款采取了担保公司全程担保,同时又增加了借款人个人缴存的住房公积金保证,且其绝大部分人工作相对稳定,信用风险影响很少。

7.4.2 早偿风险

即基础资产项下的债务人提前偿还个人借款将直接导致资产支持证券本金的提前偿付,从而影响投资者的收益。早偿风险是住房公积金个人住房抵押贷款的一种主要风险,因对证券收益有直接影响,对证券成功发行不利。在证券化前建立早偿风险分析预测机制很重要。

7.4.3 流动性风险

资产支持证券投资者可能会面临证券无法在合理时间内以公允价格出售而遭受损失的风险。

7.4.4 混合风险

资产支持证券的服务机构将其自身的资金与受托资产池的现金流混合的风险。

7.4.5 利率风险

资产支持证券的票面利率与市场利率走势产生较大的偏离可能对证券投资者的预期收益产生影响的风险。

7.4.6 操作风险

住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品,涉及众多参与主体,各交易参与方是否严格履行各自的职责,以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点,证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。

7.5 其他需要注意的问题

7.5.1 历史数据的收集及技术支持

住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务,整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节,同时,在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理,深入分析各项明细数据,研究基础资产现金流变化的趋势特征,特别是当基础资产数量众多时,必须依赖信息系统的支持,因此,有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。

7.5.2 信息披露

参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体,必须根据法律、法规的规定,披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》,受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。

8 结束语

住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段,技术上主要还存在以下几个方面的问题:(1)如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题;(2)根据标准化的抵押贷款,如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券;(3)住房公积金抵押贷款证券管理问题;(4)证券发行风险管理防范问题;(5)相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国,住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高,住房公积金的保值增值、风险防范与化解,做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。

参考文献

[1].沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008

[2] .王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报(人文社会科学版)2005

浅谈住房公积金贷款风险 第14篇

关键词：住房公积金贷款；风险；防范对策

国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。凡事预则立，不预则废。因此，有必要对住房公积金贷款风险进行分析，寻求防范化解措施。

一、住房公积金贷款存在的主要风险

1.住房公积金贷款的责任风险

现行的住房公积金管理，实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担，央行的《贷款通则》也明确表明，银行作为受托人只收取手续费，不承担住房公积金贷款风险。所以说住房公积金贷款风险完全由住房公积金管理中心承担。责任风险就是管理中心内部制度不健全或制度不落实，为违规贷款留下漏洞和机会，导致中心蒙受损失，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。

2.公积金贷款的信用风险

主观原因包括借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人借各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款。其次,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于银行出具的信用报告，借款人是否在银行及中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位的交缴金额是否足额来判断其信用状况,没有考虑到职工的流动性及只交缴一定时期后停缴来套取公积金贷款的现象，存在严重的信息不属实的实际情况。

3.自然风险

主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目原因是由于贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物等状况发生改变，有的借款人由于失业，伤残，离异或借款人丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。

4.流动风险

它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上要求有健全的风险转换机制作保障，例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。

二、住房公积金贷款风险防范对策

1.完善住房公积金贷款风险准备金制度

国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》（财综字［1999］149号）规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。由此可见，在贷款风险准备提取方面，住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。因此完善住房公积金贷款风险准备金制度是我们工作的重点。(1)采用账龄分析法提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，对贷款未到期账龄进行分析，如可考虑将未到期账龄划分为5年以内、5－10年、10－20年、20－30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。(2)参考金融企业将贷款划分为五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。建议成立住房公积金贷款风险评估委员会，由住房公积金管理中心牵头，人民银行、房管等部门组成，年末根据管理中心逾期贷款记录和不良贷款明细台账、贷后检查资料所反映的情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值及变现能力变化等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，专项贷款风险准备则根据评估风险程度确定合适的提取比例。(3)按贷款风险准备金的一定比例提取建立周转房建设资金，用于购买、建造一些小面积、功能全的普通住房，作为法院强制执行时为债务人提供临时周转房。

2.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险

(1)将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的50%以内。(2)改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。

3.加强个人住房贷款信用风险管理

目前，我国消费者个人信用资料很不完备，专门的信用调查机构还尚未建立起来，而且没有一套科学的评估体系，个别单位的信用评估权威差，手续复杂，信用风险就相对显得较大。因此，公积金管理机构可采取以下措施防范风险：首先建立个人信用制度，为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次，建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次，建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统，这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。

4.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险

(1)认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款；用期房设置抵押的,严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，信贷人员要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人方能贷款。(2)要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。(3)抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。

5.建立健全贷款风险管理制度

因贷款业务数额大，期限长，为了有效地防止风险，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点，制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；其次加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三是实行风险清收责任制，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人，加大清收力度。

6.推行住房公积金贷款的证券化

住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。我国住房公积金发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。