项目投融资管理与决策

项目投融资管理与决策（精选6篇）

项目投融资管理与决策 第1篇

“世纪星”项目融资决策报告

“世纪星”项目概况

总投资8.99亿元，项目前期己经投入2.8亿，项目2003年竣工，建设期一年，预计总投资8.99亿元，己取得一期土地建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证;同时，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金。所以资金缺口比较大。这个项目是天鸿地产公司的第四个项目，项目建设上存在的问题不大，融资便成了重中之重。

投资所面临的环境

项目区域房地产市场分析：随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。房地产业在90年代中期之后开始成为中国经济的支柱产业，房地产业的发展将成为中国今后20年持续经济成长的重要推动力量。而且其发展势头正盛，是投资的黄金时期。

世纪星项目位于城市繁华商业地段，商业建筑较多，如果继续开发商业建筑则会造成资源的浪费，反观由于居民住房相对较少，所以该项目建成后对于促进当地商业进一步繁荣有着积极意义。通过调查比较我们发现世纪星项目最合适的用途即为高档民用建筑，可以突显该建筑的气质特色和该地区能够很好的融为一体。

地区房地产各类市场在国家大的宏观环境下发展前景十分良好，中国社会财富的积累，首先表现为居民拥有金融货币数量的迅速增长，作为社会公众而言，房地产既是一种消费品，也是一种资本品。世纪星项目所在的建设项目专业市场就处在这正高速发展的经济大潮中。2003年，我国人口达到一个新的小高峰，居民对居住环境的要求随着解决温饱提升到了一定的高度，人们对居房有了更高的要求。

从政策的角度来看，中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对于房地产开发项目，121号文件的核心内容是: 1.房地产开发项目申请银行贷款，其企业自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用;2.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交房地产开发项目土地出让金的贷款，开发企业申请开发贷款必须具有“四证”;

3.房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上;买地的钱也不能靠银行贷款来交;4.禁止施工企业贷款垫资开发;另外，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款。央行的这些具体规定无疑拗断了绝大多数房地产商过去赖以生存的自有资金+银行贷款的传统融资的资金链，这无疑也是对自有资金+银行贷款的传统融资模式的一种极大限制。如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约50%房地产企业陷入困境，70%以上的项目无法继续。‘

在这种情况下，2003年天鸿房地产开发有限公司开发的房地产项目“世纪星”和“鸿盛大厦”项目也面对这种艰难的处境。其中“世纪星”项目2003年竣工，预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并己取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证。央行121号文的执行，没有四证无法向银行申请贷款，同时项目开发商天鸿房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，无法满足自有资金不能低于项目开发的30%的最低限。而且，天鸿房地产开发有限公司依靠自有资金建设并封顶的“鸿盛大厦”项目同样也急需下一步外部工程和装修工程的资金以及及时变现，将资金用于下一步的土地储备。按照121号文的规定，房地产开发项目企业自有资金必须达到30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30%的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金达到30%就可以开工，现在则必须是房地产开发项目企业的所有者权益，这些无疑增加了项目的政策风险。

专业项目市场分析：天鸿房地产开发有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地产开发一级资质的房地产开发企业，注册资金15000万元，截止2000年底，公司资产总额53，742，01万元，净资产22，071.45万元，累计开复工面积57.95万平方米，竣工面积42.6万平方米。公司主营房地产开发、商品房销售等业务，主要产品为商品住宅、普通办公楼及商业设施。土地与资金是房地产开发的两大要素，土地是房地产产品的基础资源，在总量控制趋减的情况下，土地市场上价格竞争激烈。当土地以公开竞争的方式供给，而土地供给量减少的情况下，房地产开发公司必然要在土地的投入上增加资金。在开发企业自有资金普遍不足、以传统自有资金+银行贷款的融资方式，用拍卖和招投标的方式受让土地，必然使房地产开发公司很难有更多的资金用于开发建设。

项目房地产市场分析：2003年整个房地产市场延续2002年的高速发展的态势，国家统计局当时的统计数据显示，2003年一至五月份，全国累计完成房地产开发投资两千八百多亿元人民币，比去年同期增长百分之三十三;在这种情况下，世纪星项目和众多的项目没有什么太大的差别，随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业己不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。天鸿房地产公司逐步认识到不能仅依靠自有资金+银行贷款这种传统融资方式来开发项目，这就使得该项目拥有其他项目所无法比拟的优势，即资金的来源比其他项目要更为可靠。同时，由于该项目位于商业繁荣区，市场售价能够有一定的保证，资金的回收比其他项目要好，这一点对于一个大型的建设项目是极为难得的，也是该项目的一大竞争优势。在同类项目中，只有前年完工的鑫苑国际项目能够与之形成一定的竞争态势。鑫苑国际项目于2001年完工，项目总投资4.3亿元，该项目规划占地面积3.9万平方米、建筑面积16万平方米，实际建筑面积17.66万平方米（含地下商业用房）。其中，住宅6.77万平方米，商住、商业用房9.23万平方米。但其无论在投资规模还是在设计造型上都无法与世纪星相媲美，且世纪星所处地区较之更为繁荣，故竞争力较世纪星稍弱。

方案一

项目模式：直接融资

投资结构：由浙商联盟和天鸿地产组成非公司型合资结构。其中浙商联盟直接向国内银行进行融资负责项目款项的40%，天鸿地产向国内银行和欧洲银行分别融资项目资金的60%，两家公司通过合资协议确定合作关系，通过各自自有资金+银行贷款，天鸿公司在过去开发的许多房地产项目其自有资金只达到了总投资的10%，然后就去银行贷款进行房地产开发。公司项目投入资金中主要是银行贷款(约30%至40%);自有资金中又有30%~40%来自于开发商流动贷款;施工企业往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的客户资金，即预售回款，这部分资金也多是客户向银行申请了个人住房抵押贷款，同样也是向银行贷款。

资金结构：世纪星项目的资金结构包括项目贷款，股本资金和发行债券3种 其中资本金成本率为15%，债券发行成本为10%，银行贷款利率为6%，同时，按照规定，在进行项目融资时，资本金所占比率不能低于30%，债券所占份额不能高于银行贷款。如果在本次融资中，自有资金为X，发行债券Y，银行贷款为Z，发行债券成本率为： 债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 综合上述所有的约束条件可得出如下约束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 总成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上条件可得出，当自有资金投入量为26，970万元，发行债券31，465万元，银行贷款31，465万元时，融资成本最低。此时M=7，424.84万元。

根据合资协议，由浙商联盟向中国建设银行通过融资协议贷款人民币1.456亿元，天鸿地产向中国银行通过融资协议贷款2.1亿元，同时发行债券31.465万元。利用项目本身的经济强度和项目外的各种信用担保，实现项目的有限追索形式。融资模式中的信用保证结构：

（1）天鸿地产公司作为项目发起人，根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交钥匙”工程建设合约，以及为其提供担保的银行所安排的履约担保，构成了项目的完工担保，排除了项目融资贷款银团对项目完工风险的顾虑。

（3）太平洋保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（4）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向合资机构提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在合资机构遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（5）项目发起人天鸿地产抵押他们在项目公司中的30%股份，以此作为贷款担保的一部分，使得贷款银行可以在出现违约时控制公司并采取必要的措施来保护项目贷款。融资结构简评：（1）由项目发起方天鸿地产和浙商联盟直接安排融资，并且直接承担安排中相应的责任和义务，是结构上最简单的一种项目融资模式，符合本身公司财务结构不很复杂的情况。简化了融资的相关步骤，对于企业来说具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鸿地产税务方面的安排，对于天鸿地产来说，开发成立9年来，房地产开发经营稳步发展，在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得良好的业绩。公司在开发、规划设计、建筑施工、经营销售和物业管理等方面具有一整套成熟有效的经营管理方法。年开工面积、竣工面积逐年递增，主营业务利润大幅度增长。同时，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟并不断扩大市场份额，天鸿公司十分重视企业品牌的建设，视品牌为生命。公司重合同、守信誉，自成立以来合同履约率为100%，从未发生违约及合同纠纷现象，公司产品优良，赢得了广大客户的认同，公司品牌和所开发的项目品牌在房地产市场上都取得了较高的知名度。故其资信状况良好，采用直接融资可以获得相对成本较低的贷款。充分发挥了项目发起人在商业社会中的信誉。

（3）在融资结构和融资方式上的选择比较灵活，发起人可以根据其投资战略需要，灵活安排。

（4）另一方面，由于该项目为发起人直接拥有项目资产并控制项目现金流量的投资结构，可以比较充分的利用项目的税务亏损或优惠，进一步降低融资成本。

（5）但这一项目融资方式同样存在这不足之处。由于参与合资的天鸿地产和浙商联盟在信誉，财务状况，市场销售和生产管理能力等方面不一致，其中天鸿地产的资信较好，在融资贷款方面比较有优势，但浙商联盟在项目之前并无相应的项目经历，故其在专业领域的信誉度较低，各方面的经验都难以达到天鸿地产的状态，这就增加了以项目资产及现金流量作为融资担保抵押的难度，从而在融资追索的程度和范围上显得比较复杂。

（6）在安排融资时，需要注意划清天鸿地产和浙商联盟在项目中所承担的融资责任和其他业务之间的界限，这一点在操作上更为复杂。故其实现有限追索的结构时比较复杂

方案二

项目模式：合资项目公司融资模式

投资结构：公司型合资结构：由项目发起人天鸿地产和浙商联盟根据股东协议组建一个单一目的的项目公司——荣兴公司。由天鸿地产认购该控股公司的100股股票。使其成为控股公司法律上的拥有者，因为天鸿地产经营业绩良好，通过对项目企业的完全控股，可以使该控股公司得资产负债和经营损益并入到天鸿地产的财务报表之中，同时控股公司的税收也可以与天鸿地产的税收合并，统一纳税。然后以项目公司作为独立的法人实体，签署与项目建设，生产和市场有关的合同，并安排相应融资，建设经营并拥有项目。由于该项目公司除了正在安排融资的项目之外没有其他的任何资产和业务，也没有任何经营历史，所以项目发起人天鸿地产和浙商联盟向其提供一定的信用担保以承担一定程度的债务责任。同时，两家公司通过合资协议认购控股公司即项目公司发行的可转换债券的方式对控股公司进行股本资金投入（在合资协议中规定出可转换债券持有人的权益及转换条件），从而组成真正的投资财团，根据各自参与项目的不同目的，天鸿地产和浙商联盟各自认购债券的比例为60%，40%。以可转换债券方式作为初始资本投资，对投资者天鸿地产和浙商联盟来说，既可以定期取得利息收入，又可以在项目成功时转换股票取得很大的好处。根据合资协议，投资者组成董事会负责公司的重大决策事项，并任命天鸿地产公司的下属公司担任项目管理者，负责项目的日常生产经营已充分利用天鸿地产在项目建设管理方面的经验和技术。通过债券融资

资金结构：股本资金，准股本资金和债务资金三种

X万元，发行债券Y万元，从银行贷款Z万元，贷款期限为1年。公司章程规定在投资项目时自有资本金的投入不得少于30%，资金成本为15%，同时公司的资产负债率不得高于60%。据得知，发行债券的成本率10%，银行贷款利率为6%。根据融资最优化原则可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融资成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出资26，976万元，发行债券8，990万元，向银行贷款53，940万元时，融资成本最小，此时融资成本M=8,180.9万元。

根据项目合资协议，天鸿地产和浙商联盟各自向项目公司注资，然后以项目公司名义向中国人民银行贷款建设资金5.394亿元人民币，贷款期为1年，银行利率为6%。同时发行债券，总面值为8，990万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（2）由天鸿地产提供意向性担保，出具安慰信，向其担保，公司同意向项目公司提供一切必要手段使其履行经济责任，并愿意在项目公司遇到财务困难时提供一定的资金帮助。

（3）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。

（4）天鸿地产和浙商联盟分别将其拥有的30%和40%的项目公司股份做为担保资产抵押给中国银行，取得剩余贷款。使得项目的可预期风险得到降低。

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

融资结构简评：

（1）通过项目公司进行项目融资，可以将项目的融资风险和经营风险大部分限制在项目公司内部，项目公司对偿还贷款承担直接责任，实现对天鸿地产的优先债务追索。天鸿地产和浙商联盟并不直接进行融资，而是通过间接的信用保证形式支持项目公司的融资。

（2）容易将融资安排成非公司负债型融资，有利于改善项目的资产负债状况。（3）便于把项目资产的所有权集中在项目公司，而不是分散在各个发起人所拥有的公司，便于管理。项目公司统一负责项目的建设，生产和销售，并且可以整体地使用项目资产和现金流量作为融资的抵押和信用保证，在概念上和融资结构上较易为贷款银行接受，法律结构也相对简单。

（4）可以充分利用大股东在管理，技术，市场和资信等方面的优势，为项目获得优惠贷款条件，如上面的无担保贷款，而这些优惠担保条件是条件相对较弱的浙商联盟所根本无法得到的

（5）但其在税务结构安排和债务形式选择上缺乏灵活性，很难满足天鸿地产和浙商联盟对融资的各种要求，在这种融资结构中，项目的税务优惠或亏损只能保留在项目公司中应用，容易形成税务优惠的浪费，同时，在债务形式上缺乏灵活性，虽然项目发起人对项目的资本投入形式可以选择，但由于投资者缺乏对项目现金流量的直接控制。

方案三

融资模式：设施使用协议融资模式 投资结构：合伙制结构：天鸿地产和浙商联盟以合伙制投资结构的形式兴建世纪星项目，与设备供应商签订项目建设机械设备使用协议，天鸿地产和浙商联盟派代表和供应商达成协议，由其提供一个无论使用与否都需付款性质的设备使用协议，在能顺利项目建成的前提下定期向设备供应商支付规定数额的设备使用费作为项目融资的信用担保，同时向国内贷款银行进行贷款融资。天鸿地产和浙商联盟所成立的合伙制投资结构根据提供的设备使用协议，由天鸿地产负责建设，经营整个项目系统，并承担对该合伙制项目债务的无限责任；浙商联盟作为有限合伙人，其对合伙制结构的债务责任被限制在其已经投入和承诺投入到项目合伙制项目中的资本数量。

资金结构：银行贷款和债务资金两种

按照合伙制规定资本金不得低于15%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=

年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。

根据融资要求成本最优化的原则，设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z：得下列结论：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上条件可计算得出，当发行债券为44，950万元，银行贷款为44，950万元时，项目公司融资成本最低。由上述求得，融资成本M=4，827.63万元。

根据合伙协议，天鸿地产和浙商联盟各自分别向银行贷款总数为44，950万，发行债券44，950万元，同时和设备供应商签订设备使用协议，定期向其支付一定的使用费用，以此来减轻融资压力。同时向银行贷款进行项目建设 融资模式中的信用保证结构：

（1）建筑产品供应商为推销自己的接卸设备和建筑材料，愿意为项目公司提供担保，向中国银行取得一定贷款。（2）通过公开招标选择设备供应商，签订郊游时工程建设合同，同时可以提供贷款银行所认可的银行出具的履约担保。

（3）项目公司根据项目本身的经济强度提供一个完工协议担保，排除了银行对项目本身无法完工的担忧，可以使其资金尽快回收。

（4）天鸿地产向银行签发以产品销售协议提供的间接担保

（5）项目公司将在建的项目产品一部分作为项目担保，使得贷款方能够更好的进行资金回收估算。

（6）保险公司经过对项目考察，为项目安排项目保险，主要包括建设期间机械设备使用过程中的各类损害和丢失，及施工过程中人身安全保险，保证了项目的建设风险的可控性。

（7）利用这种协议安排项目融资，要求项目设施的使用者无论是否真正利用了项目设施所提供的服务，都要无条件地在融资期间定期向设施的提供者支付一定数量的预先确定下来的项目设备的使用费。此承诺合约与完工担保一起构成项目信用保证结构的主要组成部分。

融资模式简评：

（1）项目设施的使用费在融资期间应能够足以支付项目的生产经营成本和项目债务还本负息

（2）投资结构的选择比较灵活

（3）项目的投资者可以利用与项目利益有关的第三方（即设施使用者）的信用来安排融资，分散风险，节约资金投入

（4）具有“无论提货与否均需付款”性质的设施使用协议是项目融资不可缺少的组成部分。（5）避免了一定的投资风险，使得建设项目能够有长期稳定的市场，对市场安排在其中起到至关重要的作用。

方案四

融资模式：生产支付融资模式 投资结构：信托基金结构。

房地产信托贷款融资是指房地产公司以具体项目收益做保证，信托公司以信托方式吸收资金用来发放房地产贷款，房地产公司获得借款的融资方式。

有贷款银行建立一个以信托基金结构组成特别的金融公司，专门负责从项目公司购买一定比例的项目产品作为融资的基础。然后贷款银行把自己贷给该金融公司，金融公司再根据产品支付协议将资金注入的项目公司，以表示从项目公司那里购买一定数量的项目产品，项目公司同意把产品卖给金融公司，产品的定价要在产品本身价格的基础上考虑利息因素。金融公司以对产品的所有权及其有关购买合同作为对贷款银行的还款保证，项目公司从金融公司那里得到购货款作为项目的建设和资本投资资金，开发建设项目，但项目投产以后，项目公司以金融公司代理人的身份吧产品卖给用户，然后把收入付给金融公司，金融公司再以这笔钱来偿还银行贷款。天鸿公司通过贷款信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，天鸿公司利用这段“时间差”偿还信托贷款，而改用银行贷款进行项目的建设。天鸿公司先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高;天鸿公司在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动;此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设;天鸿公司获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给天鸿公司;天鸿公司用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。有三个关键的环节，决定了天鸿公司项目运做资金链条是否能正常运转:A点完成的土地的质押和解套过程，天鸿公司通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，房地产信托贷款融资计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。另外，天鸿公司开发的经济适用房项目，由于不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，不存在开发土地购买成本。所以，也采用这种方式获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金。贷款期为2年，宽限期为1年。资金结构：股本资金，银行贷款和发行债券3种 股本资金：由于资本金不得低于25%，债券发行总额不得高于银行贷款，同时直接投资的成本率为15%，发行债券的成本为：

债券筹资成本率=年利息×（1-所得税税率）/（1-债券筹资费率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，银行贷款利率为6%。设直接投资X，发行债券Y，银行贷款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根据以上约束条件，可得出，当自有资金为22，475万元，发行债券33,712万元，银行贷款33,712万元时，融资成本最低，为M=6,991.97万元。融资模式中的信用保证结构：

（1）建立在由贷款银行购买项目产品的全部或部分未来销售收入的权益基础上，这部分生产量的收益也就是项目融资的主要偿债资金来源，因此产品支付是通过直接拥有项目的产品，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）商业银行即中国银行要求以所有借款人的权益做担保，包括天鸿地产的经营权益。

（3）天鸿地产保证以合理的成本和技术进行项目建设。（4）银行要求将项目的使用权作为抵押转让给银行。

融资模式简评：

（1）生产支付是通过直接拥有项目的产品和销售收入，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。

（2）信用保证结构较其他融资方式独特

（3）融资容易被安排成为无追索或有限追索的形式，由于所购买的产品及其销售收益被用作产品支付融资的主要偿债资金来源，而产品支付融资的资金数量决定于产品支付所购买的那一部分产品的预期收益在一定利率条件下贴现出来的资产现值。所以，贷款的偿还十分可靠，从一开始贷款就可以被安排成无追索或有限追索形式。

（4）融资期限将短于项目的经济生命期

（5）贷款银行只为项目的建设和资本费用提供融资，而不承担项目生产费用的贷款（6）这种融资模式中一般要求成立一个“融资中介机构”，即所谓的专设公司，专门负责从项目公司中购买一定比例的产品，在市场上直接销售或委托项目公司作为代理人销售产品，并负责归集产品的销售收入和偿还贷款。

（7）为了加快融资的顺利进行，规避集合资金信托合同不能超过200份的限制，尽管规避了这一限制，但同时不得不面临另外一个问题，以这些房地产设置信托，意味着房产所有权的更改，按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，意味着信托公司和房地产公司将为此支付高达3%的契税。总之，房地产财产信托融资方式相对于其他信托融资方式更具有房地产证券化的内涵，综上可知第三种融资方式的融资成本最低，如果仅仅从融资成本角度考虑的话，应该考虑第三种融资方案

项目投融资管理与决策 第2篇

项目融资作为金融市场的一个创新，早在20世纪50年代就已出现，60年代至今，项目融资已发展成为大型工程项目筹措资金的一种新的方式。其不以项目业主的信用或者项目有形资产的价值作为担保来获得贷款，而是依赖项目本身良好的经营状况以及项目建成投入使用后的现金流量作为偿还债务的资金来源，如具有良好收益前景的大规模投资项目——能源开发项目，石油管道、炼油厂项目，矿藏资源开采项目，收费公路项目，污水处理项目，通讯设施项目等。

项目融资跨度长、涉及面广，其潜在的风险也是巨大的。因此，研究项目融资中存在的风险并加以识别，以对其进行有效管理是项目融资过程中最重要的环节。

项目融资中的风险可分为两类，非系统风险与系统风险。非系统风险又称不可控制风险，一般是指与国家宏观经济环境有关的、超出发起人和项目公司控制范围的风险，其内容包括国家风险和金融风险。系统风险又称可控风险，是项目融资中的参与各方可以自行控制和处理的风险，其内容包括信用风险、完工风险、生产风险、经营风险、市场风险、环保风险。一般地，项目的系统风险总是被尽可能地以各种合同契约的形式转让给项目投资者或者其他项目参与者。

对项目融资项目风险的分类识别，目的是按照不同的风险性质对其加以控制与管理。大型基础设施项目的以上风险种类并不是并行存在的，它呈现出明显的阶段性特征。在项目建设阶段，风险相对较高，在项目经营阶段，风险相对较低。总的来说风险分配原则为：确定项目的关键风险；评价项目每一种风险的可接受程度；确定最适合承担某种风险的各当事人。

以下具体介绍几种风险的管理方法。

1.国家风险的管理。

国家风险指由国家的政治条件发生变化而导致项目失败、项目信用结构改变、项目债务偿还能力改变，政府由于某种政治原因或外交政策上的原因，对项目实行征用、没收，或者对项目产品实行禁运、联合抵制，中止债务偿还的潜在可能性等风险。

降低政治风险的办法：（1）贷款银行与世界银行等多边金融机构和地区开发银行共同对项目发放贷款。（2）形成一个国际投资和贷款者的集团共同投资该项目。（3）向某些私人保险机构和政府保险机构投保政治风险。（4）从项目主管政府部门取得允许项目在固定期限内自由利用特定部分资产的许可。（5）把各种担保合同置于东道国管辖之外，尽量避免东道国政府可能采取的干预行动。（6）在借贷法律文件中选择以外国法为准据法，并选择外国法院为管辖法院，以便不受东道国法律变动的影响和不受东道国法院的管辖。（7）和政府部门谈判，以确定当发生某些政治波动、法律变更等事件时，由政府给予适当的补贴。

2.金融风险的管理

（1）非借助金融市场交易的金融风险管理。如选择有利的借款货币，使项目的收入与债务支出货币相匹配；增加在当地筹集债务的比例；选择有利的贷款品种：如双货币贷款，即贷款利息的计算和支付采用的是一种货币，本金的计算和支付采用的是另一种货币。一般情况下，使用低利率货币作为计算利息的货币，使用相对高利率货币作为计算本金的货币。

（2）金融市场交易管理金融风险。借助金融市场交易管理金融风险，实际上就是利用衍生金融工具来转移和规避金融风险。如利用套期保值技术来应付汇率和利率风险、利用平行贷款避免外汇管制风险、利用远期销售、期货和期权合同应对产品价格下跌风险等。

3.生产风险的管理：项目的生产风险是在项目试生产和生产运行阶段存在的技术、资源储量、能源和原材料供应、生产经营、劳动力状况等风

险因素的总称，是项目融资的另一个主要的核心风险。主要表现形式包括：技术风险、资源风险、能源和原材料供应风险。对技术风险，项目应选择经市场检验成熟的生产技术项目。对资源风险，对于依赖某种自然资源的生产项目，一个先决条件是要求项目的可供可采的已证实资源总储量与项目融资期间内所计划采取或消耗的资源量之比要保持在风险警戒线之下。对能源和原材料供应风险，保证长期的能源和原材料供应将是减少项目能源和原材料供应风险的一种有效办法。由于能源和原材料供应价格指数化对各方面都有一定好处，因此特别受到项目融资者的欢迎。

4.经营风险的管理。

经营风险主要是来评价项目投资者对于所开发项目的经营管理能力，而这种能力是决定项目的质量控制、成本控制和生产效率的一个重要因素。其中包括三方面：项目经理是否在同一领域的工作经验和资信、项目经理是否为项目投资者之

一、除项目经理的直接投资外，项目经理是否具有利润成本或成本控制奖励等鼓励机制。

5.市场风险的管理。

市场风险包含价格和市场销售量两个要素。大多数产品具备这两种风险。降低风险从两方面入手。（1）要求项目有长期产品销售协议（2）长期销售协议期限要求与融资期限一致。一般采取浮动定价（公式定价）和固定定价方式。

项目投融资管理与决策 第3篇

一、BOT融资模式应用于城市基础设施项目的适用性分析

BOT (Build-Operate-Transfer) , 即建设-运营-移交, 它是在发达国家发展起来的一种利用外资或国内私人资本从事基础设施建设的投融资模式。

目前我国城市基础设施建设的投融资体制存在着投资总量不足、融资渠道相对狭窄、缺乏约束机制、市场化程度低和政府承担风险过大等问题, 而BOT融资模式应用于城市基础设施建设领域在国家政策支持、私人投资者投资意愿和实际操作经验等方面具备特定的优势, 因此BOT融资模式应用于城市基础设施建设领域具有一定适用性。

二、BOT模式下城市基础设施项目综合评价指标体系的构建

由于BOT融资项目具有持续时间长、涉及面广、投入资金量大、权利与义务关系复杂等特点, 应准确辨析项目的关键利益相关者及其主要利益要求, 如此才能更好地在项目的实施过程中予以相应的考虑, 以使利益相关者获得公平满意的感觉, 从而使得项目取得更大的成功。同时由于城市基础设施项目的公共性、效益外部性特点, 在利益相关者的选择过程中特别突出环保部门和项目所在社区的地位和作用, 实现利益相关者的公共利益均衡。基于以上两点考虑, 本文站在利益相关者的视角, 将利益相关者的利益要求与项目评价指标进行一一对应, 构建城市基础设施项目评价指标体系, 如表1所示。

三、基于加权灰靶决策法的城市基础设施项目评价模型的建立

运用表1构建的指标体系进行项目评价时, 需要考虑的关键问题是:权重的设置和决策模型的构建。解决这两个问题的思路:一是指标权重设置要综合考虑定量与定性评价指标, 定量指标隶属度的确定采用隶属函数法, 定性指标隶属度的确定采用模糊统计法, 评价过程中分别确定定量和定性指标的权重;二是综合考虑城市基础设施项目的全过程管理, 利用灰靶决策模型与模糊综合评价法建立项目综合评价模型, 使得定性描述和定量计算有效结合, 将人为的主观性判断降到最低, 提高评价结果的信度和效度。项目综合评价流程, 如图1所示。

灰靶 (GreyTarget) 理论由灰色系统理论创始人邓聚龙教授提出, 主要处理模式序列灰关联问题, 这一理论对于处理小样本、贫信息和不确定环境下的模式识别问题具有独到性。由于BOT融资项目富有不确定性及信息单一性的特征, 灰靶决策理论是帮助其正确评价的有效方法。

由灰靶决策理论, 在一组模式序列中, 根据各个指标的不同极性, 找出最靠近目标值的数据构造标准模式, 确定评价指标矩阵的最优效果向量, 即靶心;然后将各方案指标向量与最优效果向量进行比较, 计算每一个灰关联差异信息空间中的方案与靶心的灰关联度, 即靶心度。简而言之, 灰靶决策理论的基本步骤为:矩阵规范化变换;确定靶心;计算靶心度;进行对象的判别。靶心度越大, 方案越优;反之, 两者靶心度越小, 方案欠佳。

四、算例分析

(一) 项目基本信息

1、工程名称:某省会城市绕城高速公路建设工程项目。

2、工程概况:本项目全长39.5KM, 包括三个标段, 标段桩号依次为A:K75+250-K84+100;B:K84+100-K98+045;C:K98+045-K114+750, 技术标准为双向四车道高速公路, 路面为半刚性基层沥青路面, 主要工程有大型立交桥五座, 计长968.62M, 路基挖土方2014756M', 挖石方572438M3, 路基借土填方384672M3, 填石方204570M3。

本文收集整理了该项目三个标段近三次评价周期的指标数据 (略) , 运用上节建立的模型对第一次评价周期的指标数据进行绩效评价分析, 同理可得剩余二次的评价结果。对各标段在不同评价周期内的绩效评分值进行比较分析, 能够准确掌握项目绩效水平变化走势, 便于对现有项目管理措施进行及时调整。

(二) 定性指标模糊综合运算

本部分共邀请到二十位专家对该项目的各定性指标进行评分, 根据评分结果和各指标权重模糊运算, 可得定性指标的模糊综合评价集。根据最大隶属度原则, 选取最大的评判指标bj, 即为对该评价指标的评判结果。

定性指标最终计算结果为:该项目三个标段在第一年定性指标综合评价向量为{0.0835, 0.1114, 0.1211}, 评价结论分别为及格、良、良, 即为定性指标的效果样本值。

(三) 加权灰靶评价及靶心度运算

将各标段定量指标的统计数据进行规范化处理, 得到规范化样本值及基准靶心, 在此基础上, 考虑不同指标权重, 综合定性指标和定量指标, 对该项目三个标段的绩效水平进行综合评价和靶心度计算, 结果如表2所示。

按靶心度的大小可得, 该项目三个标段在第一年的综合排序为:ξA>ξC>ξB。根据灰靶决策模型的基本思路, 靶心度越大, 项目越优, 所以标段A最优, 标段C次之, 标段B最差。根据计算结果和靶心度均衡分级可知, 标段A属第6级, B、C均属第7级。因此, 该项目A、B、C三标段在第一个评价周期内成绩并不突出, 表现差强人意。

同理, 根据其他两年的数据, 可分别计算出三个标段绩效强弱排序, 第二年为ξA (0.515) >ξB (0.506) >ξC (0.452) , 第三年为ξA (0.524) >ξB (0.501) >ξC (0.98) , 将三年绩效评价的横截面的数据综合后用曲线表示, 可以得出三标段绩效评价变化趋势过程图, 如图2所示。

由图2可知, 项目三个标段绩效评价结果基本呈上升的趋势。标段A绩效成果一直处于领先地位, 并顺利从第6级上升到第5级靶心度上;标段B虽然一开始处在最差的位置, 但能迅速调整项目管理方式, 短时间内绩效成果便得到提升, 随后两年保持在第二名的位置上, 虽然在最后一年绩效成果稍有下降, 但仍维持在第5级靶心度上;标段C从第一年到第三年的绩效成果呈稳步上升趋势, 相对而言, 其在建设单位、承包商及投资人三方面的综合评价中占优, 而且三年来一直保持良好的发展态势, 为绩效成果的稳步发展提供了基础, 但由于其环保措施投入欠缺, 与环保相关部门的关系一直无法转变, 因此限制了其绩效成果靶心度的跃迁。

该评价结果与实际情况完全吻合, 说明使用灰靶决策理论-模糊综合评价模型对城市基础设施项目进行综合评价具有其实际意义, 能够为城市基础设施项目的管理实施和可持续发展提供理论依据和方法论支撑。

五、结论

BOT融资模式下城市基础设施建设项目被赋予了更多的社会意义, 如何对其进行准确的评价, 保证公众利益在项目实施中得到充分体现, 是政府有关职能部门应该深入研究和探讨的问题。本文运用加权灰靶-模糊综合评价模型对城市基础设施项目的绩效水平进行分析和比较, 得到以下结论:

第一, 由于城市基础设施项目的公共性、效益外部性等特点, 在项目评价和决策过程中充分考虑公众群体的价值取向。因此, 对城市基础设施项目的综合评价应当以实现利益相关者利益最优化为目标, 从建设单位、承包商、政府部门、运营方、环保部门和项目所在社区六个方面出发, 构建多层次、条理清晰、定性和定量指标相结合的指标体系, 这是保证评价结果准确、可靠的关键。

第二, 灰靶决策理论-模糊综合评价模型采用“先分后合”的方式, 使得定性指标和定量指标沿不同路径实现规范化, 在一定程度上克服了传统单一指标决策的片面性, 保证决策结果的信度和效度。

综上所述, 基于利益相关者视角建立完善的城市基础设施项目综合评价体系, 并采用适合的决策方法进行评价, 能够有效提升工程项目利益相关方的整体绩效水平, 实现资源合理配置和各利益相关者的利益均衡, 保证我国城市基础设施项目的可持续发展。

参考文献

[1]、Harvey Brooks, Lance Liebman, Corinne S.Schelling.Public-private part-nership:new opportunities for meeting so-cial needs[M].Ballinger Publishing Compa-ny, 1996.

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[3]、Aminah Fayek.Competitive Bid-ding Strategy Model and Software System for Bid Preparation[J].Journal of Con-struction Engineering and Management, 1998 (l) .

[4]、宋业新, 陈绵云, 吴晓平.模糊多目标有约束投资项目选择建模[J].系统工程理论与实践, 2002 (5) .

[5]、贺仲雄.模糊数学及其应用[M].天津科学技术出版社, 2004.

项目投融资管理与决策 第4篇

【摘要】 随着社会主义市场经济体制的逐步建立,我国投融资政策开始向多元化、多层次、多渠道的投融资政策靠近,投融资方式的选择就越来越多。因此正确选择投融资模式愈加重要,用系统动力学来研究项目的投融资决策。

【关键词】 系统动力学;项目;投融资

项目投融资是决定项目经济效益的重要因素。不同的投资行动方案,不同的融资方案,可能会给企业生产量、区域竞争地位,带来一定的影响,其产生的经济效益也不同。企业为追求最大的投资效益,就需要对各个不同的投

融资备选方案进行比较选优,以找出最佳的投资方案。

一、项目投融资分析及评价内容

在项目建设中,如何利用有限资源,关键在于决策,决策成功项目才可能成功。港口投融资决策主要包括投资环境的分析、投资主体的确定、投资对象的选择、融资方案的选择、分析及确定、投资方案选择、确定及效果的分析评价。

企业投资决策分析一般包括三个部分:财务评价、经济评价和综合评价。财务评价主要是在国家现行基建投资、财税制度和价格条件下考察项目的企业财务效益;经济评价是从国民经济角度考察项目对国民经济的贡献;综合评价则是从社会、经济和企业角度对项目产生的影响进行综合分析和全面评价,以确定项目的可行性。

项目的投融资决策分析和评价就是在投资新建或改扩建项目时,如何选取最优的投融资方案,以期在投资建成后能够获得最大的经济效益和社会效益。随着我国融资渠道的扩宽,在投资建设时,可能会面临着多种不同的融资方案,采取不同的融资方案时,在醒目投资建成投产后,会给企业带来不同的经济效益,有时甚至会影响到港口在区域中的竞争地位。因此,在我国当前港口管理体制改革和投融资体制改革深化的过程中,港口成为投融资主体,正确的投融资决策是港口将面对的一个重要问题。

1.项目融资

项目融资有广义与狭义之分。广义的项目融资泛指各种不同资金量项目的筹资活动,具体可以分为两类:一类是凭借企业有形资产的价值作为担保取得筹资信用,即“为项目融资”,主要适用于中小型项目和多数大型工业项目,这类项目的融资主要涉及传统的融资方式,如银行贷款、债券融资与股票融资等等,以及许多创新的融资方式,如可转换债券、资产证券化等。另一类是根据项目建成后的收益作为偿债的资金来源的筹资活动,换句话说,它是以项目的资产作为抵押来取得筹资的信用,即通过项目融资,主要适用于少数超大型的基础设施项目,如电厂项目、交通项目、污水处理项目等。

2.项目投融资

投资决定了融资,项目投资者背景、财务状况,投资项目的预期经济效益和风险水平等情况,决定了融资的结构、条件等。同时融资又制约着投资,如果没有顺利的融资相结合,投资者有再好的设想,也无法实施项目的投资活动。项目的投资和项目的融资是整体的过程,项目的投资离不开资金的融资,融资的目的是为了进行项目投资。在我国习惯上将以项目投资的方式和项目融资结合起来的投融资方式,称为“项目投融资”,即通过对拟建项目建设的必要性、可能性和可行性研究,以及项目的风险分析和评价与项目的融资可行性分析和论证,项目投资者将决定是否投资、何时投资、投资架构以及选择何种项目融资方式为项目的顺利开发与建设筹集资金。在现代市场经济环境中,投融资是企业经营活动中最重要的工作之一,它的成败对企业的生存与发展有着比其它活动更为重要的意义。正确地进行投融资决策,有助于企业生产经营和长期规划的实现。

二、系统动力学概述

系统动力学SD(System Dynamics)也称为系统动态学,是由美国麻省理工学院的福雷斯特教授于20世纪50年代中期创立的。它在社会经济系统中的第一个实践领域是工业企业的经营管理,主要分析生产管理及库存管理等企业问题而提出的系统仿真方法。从动态观点系统的研究管理问题是对传统管理科学的一个突破,目前系统动力学广泛运用于研究城市经济发展企业经营管理,宏观经济规划区域经济等许多领域。

系统动力学是用定性与定量的方法来研究问题的。它用系统整体方法进行分析、推理和综合,这种定性——定量——定性、螺旋上升、逐渐深化推进的方法,去认识、解决问题。用系统动力学理论与方法建立的是结构——功能模拟模型,它最适用于研究复杂系统的结构、功能和行为之间的动态关系。系统动力学的研究对象主要是非线性、高阶、时变的动态系统,如社会、经济和生物系统。这些系统是复杂的,因而描述它的方程往往是高阶、非线性、时变的,利用常规的数学手段很难求解方程从中获得完整的信息。因此,像系统动力学这样的以数字计算机仿真为技术手段的方法对于以高阶、非线性、时变为特征的复杂系统的处理就非常重要。系统动力学擅长处理长期性问题,系统动力学模型是因果机理性模型。他强调系统行为主要是由系统内部机制决定的因此它的仿真时间可以比较长。系统动力学在数据缺乏的条件下仍可进行研究。

三、项目投融资决策的模型构建

根据系统动力学解决问题的几个步骤建立项目投融资系统动力学模型流程(如图1所示)。

因为是投融资决策的分析。所以这里是系统动力学模型不止一个,要看具体的项目有几种投融资方案来比较。

四、系统动力学在项目投融资决策中的应用

通过对项目的投融资决策的影响因素进行分析,可以得出投融资决策的因果关系图(图略)。

通过详细分析,也可以画出相应的流图(如图2)。

当然这里的流图是没有将模型分解的流图,再通过详细的分析可以将收入模块、成本模块、需求模块和投融资方案模块再进行分解,那样就可以画出更详细清晰的流图。

可以看出,不同的投资方式对整个项目的影响是不一样的,因此通过具体的的融资方案可以画出不同的流图。建立以上的模型后,通过vensim软件进行运算,可以得出各种数据。通过这些数据,我们可以计算出相对应的一些经济指标如内部收益率、投资利润率和贷款偿还期。比较这些指标,从而可以选出有利于项目的投融资方式。

将系统动力学方法引入投融资决策中,目的是用系统的观点来分析、思考投融资系统中的各环节的行为方式及其结果,为项目决策人提供科学的决策依据。

参考文献

[1]王其藩.系统动力学[M].北京:清华大学出版社,1995

项目投融资管理与决策 第5篇

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正文目录

第一章2014年台湾婚纱摄影行业运行态势分析1

第一节2014年台湾婚纱摄影行业发展综述1

一、世界婚纱摄影行业发源地区1

二、行业产值分析3

三、台湾当地消费状况分析4

四、台湾外来消费状况分析6

第二节2014年台湾著名婚纱摄影公司运行状况分析

一、台北经典婚纱摄影集团10

二、老麦摄影文化事业有限公司13

三、罗门婚纱摄影集团15

第二章2014年中国婚纱摄影行业发展环境分析18

第一节2014年中国宏观经济环境分析18

一、中国GDP分析18

二、城乡居民家庭人均可支配收入21

三、恩格尔系数23

四、工业发展形势分析24

五、存贷款利率变化26

六、财政收入29

第二节2014年中国婚纱摄影行业运行的政治环境分析

一、婚纱产业政策分析32

二、相关产业政策影响分析34

第三节2014年中国婚纱摄影行业运行的社会环境分析

第三章2014年中国婚纱摄影行业发展状况综述40

第一节2014年中国婚纱摄影行业发展概述40

一、中国婚纱摄影行业的发展壮大40

二、婚纱摄影市场的变迁透析42

三、当前婚纱摄影行业发展的特征45

第二节2014年中国主题婚纱摄影市场分析48

一、殴债危机下沈阳主题婚纱摄影趋冷48

二、婚纱MV电影在中国的扩张进程50

三、MV主题婚纱摄影成行业新宠53

四、剧情式婚纱照成为婚纱摄影流行新趋向55

第三节2014年中国婚纱摄影行业存在问题分析57

一、品牌繁杂57

二、服务参差59

三、营销保守60

第四章2014年中国婚纱摄影市场运行态势分析64 32 38 10

一、行业规模6

4二、中国年结婚人数统计分析66

三、中国婚纱摄影价格分析69 第二节2014年中国婚纱摄影行业主要经营模式及运行状况分析7

2一、小作坊式的经营模式7

2二、传统影楼的经营模式7

4三、自助式婚纱摄影77 第三节2014年中国婚纱摄影行业市场概况分析80

一、婚纱摄影市场服务成为制胜法宝80

二、台商盯上中国大陆婚纱摄影市场8

2三、北京婚纱摄影市场状况分析8

5四、重庆婚纱摄影市场分析87

五、丽水婚纱摄影市场状况88 第五章2014年中国婚纱摄影行业消费市场调查分析92第一节2014年中国婚纱摄影行业消费者心理分析9

2一、适婚年龄消费者心理分析9

2二、中、老年消费者心理分析94第二节2014年中国婚纱摄影行业婚纱摄影发展动向调查98

一、大型喷绘婚纱照受青睐98

二、另类婚纱摄影打破传统演绎个性101 第三节2014年中国婚纱摄影行业地区婚纱摄影动向调查10

4一、新派婚纱摄影亮相济南10

4二、上海旅游婚纱摄影突起106

三、厦门主题婚纱摄影看好109 第六章2014年中国婚纱摄影行业营销策略分析113第一节2014年中国婚纱摄影行业发展策略分析113第二节2014年中国婚纱摄影市场的经营战略探究11

4一、婚纱摄影市场的竞争形态剖析11

4二、思想超前和观念更新是制胜法宝117

三、要根据市场变化不断转变思维方式119

四、在市场变化中要随时转换思维角度120

五、以不变求万变把握好思维方向12

2六、经营者的思维作风对优化企业效率至关重要125 第七章2014年中国婚纱摄影行业竞争格局分析129第一节2014年中国婚纱摄影行业竞争态势分析129

一、品牌竞争状况分析129

二、价格竞争状况分析1

31三、服务竞争状况分析1

32四、营销策略竞争状况分析134第二节2014年中国部分地区婚纱摄影市场的发展138

一、天津市婚纱摄影行业发展格局剖析138

二、石狮婚纱摄影业发展情况1

41四、2014年北京婚纱摄影市场生存状态分析14

4五、深圳婚纱摄影市场的现状透析146 第八章2014年中国婚纱摄影行业重点企业竞争力分析151第一节安徽台北莎罗1

51一、企业基本公司1

51二、企业运行状况分析152 第二节三亚金公主婚纱摄影15

5一、企业基本公司15

5二、企业运行状况分析156第三节成都V159

一、企业基本公司159

二、企业运行状况分析160第四节北京第五季摄影工作室16

3一、企业基本公司16

3二、企业运行状况分析164第五节北京大爱婚纱摄影工作室167 第九章2014年中国婚纱礼服市场运行态势分析169第一节2014年中国婚纱礼服市场发展概况169

一、国内婚纱礼服市场的基本状况169

二、中国婚纱市场发展趋向透析17

1三、婚纱礼服市场的消费特征透析17

2四、2014年婚纱礼服市场迈向标准化时代174 第二节2014年中国部分地区婚纱市场的发展178

一、青岛婚纱市场发展状况分析178

二、高价位阻碍苏州婚纱市场发展18

1三、经济危机催促苏州婚纱寻求新出路18

3四、苏州婚纱行业的成长困扰与反思18

4五、济南婚纱礼服市场发展迅猛186 第三节2014年中国婚纱行业存在的问题与对策190

一、中国婚纱行业面临品牌缺失难题190

二、我国婚纱行业的出路探讨19

3三、中国婚纱市场的开发思路探析195 第四节2012-2014年中国婚纱礼服市场的发展展望197

一、我国婚纱礼服市场发展空间广阔197

二、未来婚纱市场的发展趋势199 第十章2014年中国摄影器材行业运行态势分析202第一节2014年中国摄影器材行业运行态势分析20

2一、摄影器材的种类分析20

2二、摄影器材主要产品产量统计分析20

5三、摄影器材行业产品价格分析207第二节2005-2014年中国摄影器材主要产品进出口分析209

一、电影摄影机、放映机209

第三节2012-2014年中国摄影器材产业发展趋势预测分析213 第十一章2014-2018年中国婚纱摄影行业发展趋势预测分析215第一节2014-2018年中国婚纱摄影行业发展前景预测分析21

5一、婚纱摄影市场发展的趋向透析21

5二、艺术V影取代婚纱照将是大势所趋216

三、未来婚纱摄影业的发展出路分析218 第二节2014-2018年中国婚纱摄影行业发展状况预测分析22

2一、婚纱摄影行业供给状况预测分析22

2二、婚纱摄影行业需求预测分析22

5三、婚纱摄影行业竞争格局预测分析227第三节2014-2018年中国婚纱摄影行业市场盈利预测分析229 第十二章2014-2018年中国婚纱摄影行业投资前景预测分析231第一节2014-2018年中国婚纱摄影行业风险分析2

31一、竞争风险2

31二、经营风险2

32三、市场风险23

4四、防范措施237第二节2014-2018年中国婚纱摄影行业投资环境分析240

一、中国人口增长状况240

二、适婚年龄人口状况242 第三节2014-2018年中国婚纱摄影行业投资机会分析246 图表目录（部分）图表1 2014年台湾婚纱摄影产值情况图表2 2014年台湾当地消费状况图表3 2014年台湾外来消费状况图表4 2003-2014年中国GDP总量及增长趋势图图表5 2006-2014年中国季度GDP增长率走势图图表6 2006-2014年中国季度GDP增长速度表图表7 2003-2014年我国农村人均纯收入增长趋势图图表8 2003-2014年我国城镇居民可支配收入增长趋势图图表9 1978-2014年中国城乡居民人均收入增长对比图图表10 中国城乡居民恩格尔系数统计图表11 中国城乡居民恩格尔系数分析图图表12 2003-2014年中国工业增加值增长趋势图 图表13 2014年中国人民币利率调整表 图表14 2012-2014年央行历次调整利率时间及幅度表 图表15 银行新增人民币贷款走势 图表16 中国新增贷款及贷款走势 图表17 中国财政收入及增长统计 图表18 2012-2014年中国财政收入对比图 图表19 2012-2014年中国财政月度收入及增长率 图表20 2013年中国财政收入变化分析

项目投融资管理与决策 第6篇

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前言

一、中国保健品零售连锁产业概况-

2二、报告主要研究内容-

1三、报告研究成果及意义0正文目录第一章研究概述6第一节研究背景6第二节研究内容7第三节研究方法8第四节研究结论9 第二章全球保健品零售连锁行业发展现状及趋势研究11第一节全球保健品零售连锁行业发展环境PEST分析1

1一、2010-2013年全球经济发展概述1

1二、2010-2013年主要经济体经济发展概述1

2三、美国次贷危机对保健品零售连锁行业的影响1

4四、经济全球化进程加快17

五、经济全球化背景下的城市化19

六、连锁运营模式发展成熟20第二节全球保健品零售市场现状及发展趋势分析2

3一、2011－2013年全球保健品零售市场规模分析2

3二、全球保健品零售市场发展特征2

4三、全球保健品零售市场发展趋势26

四、连锁模式在保健品零售行业发展中的地位29第三节全球保健品零售连锁行业发展现状分析

32一、2011-2013年全球保健品零售连锁行业规模分析

32二、全球保健品零售连锁行业集中度分析3

4三、全球保健品零售连锁行业盈利模式分析37

四、全球保健品零售连锁行业盈利能力分析39第四节全球保健品零售连锁行业竞争格局分析

41一、保健品零售连锁行业的国际竞争格局

41二、保健品零售连锁公司的规模扩张动态

43三、保健品零售连锁的竞争格局变化趋势44第五节全球保健品零售连锁行业发展趋势分析47

一、跨国公司向全球扩张47

二、保健品零售连锁行业规模优势将凸显48

三、国际整合趋势将愈加显著50

四、电子商务和Catalogshop逐渐盛行53

五、运营模式日渐细分55 第三章主要国家保健品零售连锁行业投融资与并购现状及趋势研究58

第一节美国保健品零售连锁行业投融资与并购分析58

一、美国保健品零售连锁行业发展环境PEST分析581、2011－2013年美国经济增长分析2、2011－2013年美国居民收支增长分析3、2011－2013年美国人口人文统计

4、美国电子商务2011-2013年发展趋势

5、美国保健品零售相关行业政策

6、美国连锁经营模式发展状况

二、美国保健品零售连锁行业现状及特征分析67

三、美国保健品零售连锁行业竞争格局分析68

四、美国保健品零售连锁行业进军海外投融资与并购现状及趋势

第二节加拿大保健品零售连锁行业投融资与并购分析74

第三节英国保健品零售连锁行业投融资与并购分析75

第四节澳大利亚保健品零售连锁行业投融资与并购分析76

第五节日本保健品零售连锁行业投融资与并购分析77

第四章中国保健品零售连锁行业发展环境研究79

第一节中国保健品零售连锁行业经济环境分析79

一、2010-2013年中国经济增长宏观环境79

二、2010-2013年中国社会零售品总额统计80

三、2010-2013年中国城镇居民收支增长82

四、2011-2013年中国物价水平持续上涨85

五、观点：经济环境对保健品零售连锁企业的影响87

第二节中国保健品零售连锁行业政策环境分析89

一、中国特许经营连锁行业发展政策89

二、新劳动法出台实施91

三、商业特许经营管理条例92

四、保健品22条军规94

五、保健食品广告审查暂行规定97

六、观点：政策环境对保健品零售连锁企业的影响99

第三节中国保健品零售连锁行业社会环境分析101

一、2011－2013年中国人口人文统计101

二、影响保健品营销的有四大中医观念1031、通瘀堵观念

2、排毒素观念

3、调气血观念

4、补元气观念

三、中国居民保健品消费倾向108

四、观点：社会环境对保健品零售连锁企业的影响110

第四节中国保健品零售连锁相关产业环境分析114

一、2012-2013年中国保健品制造业发展概况114

二、中国医药行业发展概况及趋势117 70

三、观点：产业环境对保健品零售连锁企业的影响119

第五章中国保健品零售连锁行业现状及发展趋势研究122

第一节中国保健品零售行业投融资与并购发展概况分析122

一、2011-2013年中国保健品零售投融资与并购规模122

二、中国保健品投融资与并购营销现状1251、药店或超市、卖场建立专柜1272、传销网络销售

3、连锁专卖店销售

三、中国保健品零售投融资与并购消费趋势及应对策略130

第二节中国保健品零售连锁行业发展现状分析134

一、2011-2013年中国保健品零售连锁投融资与并购规模增长情况

二、中国保健品零售连锁行业热点137

三、中国保健品连锁专卖的投融资与并购缺陷1391、产品相对单一，保健概念不充足

2、服务简单不专业

3、营销方式单一

4、专卖的经营模式和体制不统一

5、营销环境不理想

四、中国保健品零售连锁投融资与并购发展趋势145

第三节中国保健品零售连锁行业存在的问题分析148

一、朝阳产业变问题产业148

二、没有正视产业问题导致弊病缠身150

三、虚假广告为虎作伥153

第四节中国保健品零售连锁行业发展趋势分析156

第六章中国保健品零售连锁行业投融资与并购现状与趋势研究158

第一节中国保健品零售连锁行业投融资与并购背景分析158

一、保健品零售市场发展程度区域差异大158二、二三线城市和经济发达城镇的保健品零售需求强劲161

三、保健品零售连锁网点选址日益困难163

第二节中国保健品零售连锁行业投融资与并购动因分析165

一、提高市场占有率165

二、抢占优质商业区域167

三、外资进入竞争加剧168

四、进入区域市场170

第三节中国保健品零售连锁市场投资优劣势SWOT分析174

第七章各区域保健品零售连锁投融资与并购现状与发展趋势研究176

第一节华东地区176

一、投融资与并购宏观环境PEST分析176

二、区域保健品零售连锁行业发展现状178

三、区域投融资与并购特征分析181

四、研究成果及战略建议183

第二节华南地区185

第三节西南地区186-3-13

4第五节东北地区188第六节西北地区189 第八章重点城市保健品零售连锁投融资与并购现状与发展趋势研究191第一节北京19

1一、投融资与并购宏观环境PEST分析19

1二、2011-2013年地区投融资与并购规模192

三、保健品零售连锁行业发展现状194

四、投融资与并购发展特征分析197

五、2013年主要保健品零售连锁企业竞争格局199

六、研究成果及战略建议200第二节上海203第三节重庆204第四节深圳205第五节成都206第六节广州207第七节武汉208 第九章保健品零售连锁行业投融资与并购案例研究210第一节保健品零售连锁行业投融资与并购概述210 第二节保健品零售连锁行业投融资与并购典型案例分析21

1一、辉瑞以680亿美元巨资并购惠氏2111、案例背景介绍

2、融资方市场竞争力SWOT分析

3、投融资于并购动因与过程

4、案例意义及启示

二、赛诺菲-安万特将百时美施贵宝定为收购目标216

三、默克出价411亿美元收购先灵葆雅218

四、慧远药业收购新中医药保健品有限公司221 第十章国际保健品零售连锁行业主体企业竞争力研究225第一节安利22

5一、企业概况22

5二、营业规模227

三、企业运营现状228

四、企业核心竞争力SWOT分析230

五、企业发展战略分析23

3六、研究成果及战略建议235第二节惠氏237第三节如新238第四节养乐多239第五节外资保健品零售连锁企业竞争力SWOT分析240 第十一章国内保健品零售连锁行业主体企业竞争力研究242第一节健康元2

42一、企业概况2

42三、企业运营现状247

四、企业核心竞争力SWOT分析248

五、企业发展战略分析250

六、研究成果及战略建议253 第二节交大昂立256第三节太太药业257第四节养生堂258第五节国内保健品零售连锁企业竞争力SWOT分析259 第十二章中国保健品零售连锁投融资与并购风险研究261第一节投融资与并购风险261第二节政策风险262第三节管理风险263第四节区域经济风险264第五节物流配送风险265 第十三章中国保健品零售连锁投融资与并购研究成果及战略建议267第一节中国保健品零售连锁投融资与并购研究成果267第二节中国保健品零售连锁投融资与并购战略建议268 第十四章专家观点与研究结论第一节报告主要研究结论第二节博研咨询行业专家建议 更多图表：见报告正文 详细图表略…….如需了解欢迎来电010-62665210索要。本报告实时免费更新数据（季度更新）根据客户要求选择目标企业及调查内容。------------------------------【报告价格】[纸质版]:6300.00元 [电子版]:6500.00元 [纸质+电子]:6800.00元（部分用户可以享受折扣）