销售指标未完成原因

销售指标未完成原因（精选8篇）

销售指标未完成原因 第1篇

三月份未完成指标的原因及改进措施

三月份目标产值为120万，实际完成109万，差值11万。目标分解到六月份，四月份原目标产值为230万，现调整为241万。安全目标90分，月安全联检得分83分，差值7分。材料目标90分，月材料联检得分81分，差值9分。降本目标为6000元，实际完成为0元，差值6000。

一、产值

1、未完成原因分析：

因设备到位情况不确定，图纸变更较多，很多地方无法正常施工。

2、改进措施： 1）增加施工人数

2）增加午班夜班个数，减少无用功，提高工作效率。

二、安全

1、未完成原因分析：

因工程属于结尾阶段，很多东西处于拆除外运阶段，拆除后摆放不规整，致使现场显得杂乱。

2、改进措施：

把现场各类物品进行规整，同一类物品放到同一地点统一管理，树立标识牌。

三、材料

1.、未完成原因分析：

2、因公司同意用商品混凝土，但使用量没有审批下来。

改进措施：

和相关人员协调商品混凝土使用量的问题。一旦使用量审批下来，立马上报经理管理部门。

四、降本

1、未完成原因分析：

因出现材料亏损，造成成本增加。

2、改进措施：

减少材料浪费，合理利用施工材料。在不损害公司利益的前提下，尽量压低进料价格。

广玉葡萄糖车间马杰辉项目部

2011年3月24日

销售指标未完成原因 第2篇

您好！

这个月我们的销售目标没有达到预期，销售的结果也非常的不理想，可以说我们这个月的成绩非常不好。我认真分析我没有完成目标的原因。

其中之一就是我给自己定的目标太高，过于浮夸，我的能力和一个月的时间是有限的，我个人的目标太高让我仰望，让我感到了深深的无力，对自己完全没有信心，看到时间一点点过去离目标还是那么遥不可及，我最终放弃了，正是因为我的目标太高自己的能力，不够，这只是让我给自己竖起了一道不可逾越的大山，无处着手，没有信心没有勇气。完全是被打击到了，

其二就是对待有意向的客户不够主动，在这个月中我也遇到了很多有需要的客户，在面对这些客户时，我采取的方法，除了微信沟通就没有其他形式的沟通了，很多的客户对微信上面的聊天并不是很清楚，需要进一步的去沟通，怎么去沟通这是关键，我应该每天晚上时间给客户打一个电话好好的和客户聊天把客户的诉求弄明白，弄清楚，这才行不然永远都不肯达成合作，还应该主动出击和他们去面谈，通过面对面的形式把问题弄清楚，弄明白，也让客户心理有底，不寄希望于等待。

其三就是把这些意向客户记下来，自己解决不了的可以向经理他们求助，因为经理他们是非常有经验的面对这些客户说不定有解决的办法，我应该尝试着去主动出击，主动的去改变现状，而不是在那里等待叹气，这样只会让我们感到后悔。

在工作的时候不行该只顾着自己的一亩三分地，封闭是做销售的最大忌讳，我应该向我的同事，我的师傅，我的经理学习，向他们学习更多的销售技巧销售方式，通过学习来反战壮大自己，让自己的销售水平提升。

其四就是我的工作心态问题，我在工作的时候没有紧迫感，给自己定的目标不但没有任何感觉，反而认命了认为自己一定完不成，不知道去博一次，去拼一把，只有爱拼才会赢，时间也就被我这样给浪费了，我在工作的态度是消极的，不思进取只会让目标离自己越来越远，因为我总是认为这是一个完不成的任务，这是一个不可逾越的高山，让我不战先怯，勇气信心都没有，虽然目标有些大但是不试一试又怎么知道呢？消极的态度是无法做好事情的，我应该积极面对，勇敢的去拼搏才是正道，我被自己吓到了，这也是我没有完成目标的原因。

以后我会吸取教训，会勇敢的去面对一切挑战，做销售的又怎么能够怕挑战呢？

此致

敬礼！

检讨人：xxx

销售指标未完成原因 第3篇

我是一家公司的农民工, 按照双方所签订的劳动合同, 我的职务为机台操作工。由于公司经营不善, 产品积压日益严重。为扭转这一局面, 公司单方决定, 从车间抽调一半员工从事市场销售, 并明确每人每月必须完成2万元的销售额, 否则, 按未完成额的10%扣付工资。恰在其中的我虽极不情愿, 但担心因不服从而丢了工作又不得不照办。可3个月来, 我虽每天加班加点、不遗余力, 却也未能完成公司所摊派的销售额。公司为此每月都毫不留情地克扣了我的工资。请问:公司的做法对吗?

读者杨某

杨某读者:

公司的做法是错误的。

一方面, 公司无权单方改变你的工作岗位。根据《劳动合法》第17条规定, 工作内容和劳动报酬是劳动合同的必备条款, 只要用人单位与劳动者之间一经确定, 彼此都必须无条件执行, 非遇企业改制、破产等法定事由和非经双方一致同意, 都不得单独变更。即使双方一致同意, 也必须按照该法第35条履行相关变更手续——“采用书面形式”且“变更后的劳动合同文本由用人单位和劳动者各执一份”。公司将你从车间机台操作工变成市场销售员, 明显属于对原有劳动合同必备条款的变更, 可其根本没有与你协商, 也正因为如此, 决定了公司无权将其单方意志强加于你。

仲星火：电影指标未完成 第4篇

仲星火于1924年2月出生在安徽一个大地主家，“那时候听家里人说大概有一千亩地，算大的地主。我小时候没为吃饭愁过，饭来张口。但是也不是像现在的有钱人家，因为是在一个小城市里面，很土的一个环境”。家境殷实的仲星火从小就接受良好的教育，几家凑一凑，请一个老师来，就在这样的私塾中上起了课，“让我们唱《三字经》《千字文》，从这儿开始，《百家姓》开始，然后就学《论语》《孟子》”。小小年纪的仲星火对文学产生了浓厚的兴趣，喜欢看小说。21岁，因为想当作家，他报考了解放区的山东大学中国文学系。结果刚进去没几天，校领导就说：“仲同学，根据我们对你的了解，觉得你到文艺系去比较好。”他不懂，就问：“文艺系是干什么的？”领导笑了：“文艺系，就是演戏唱歌的。”仲星火一想，演戏唱歌也挺好的。这一句话定了终身，就干上了演戏。

战争岁月的乐天派

当时“山大”是一所革命干部学校，仲星火因此经常到前线和农村进行红色宣传演出。虽然是学生，但也要随部队一起在炮火连天的战场上行进。“有一次就是走着走着，哗，国民党的飞机来了，大白天啊就往旁边，机关炮哒哒哒，我们那个搞音乐的团长，背包上棉花出来了，刚才趴在地上一个机关炮从这头打过去，再往里一点就完啦”。虽然随时有生命危险，但仲星火和他的同学们始终乐观，说起前线的种种“乐子”，故事是一个接一个。

“联合国救济总署通过解放军，来了一批美国的猪油罐头。我们一看猪油罐头可来劲了，在山东我们都吃窝窝头，就把一个罐头的猪油全倒在刚出炉的窝窝头里，然后唏里呼噜喝，真香啊！可是晚上就不行了，晚上就放屁，走着走着就嗙嗙，吃太多了。平常咱们在中国哪有猪油罐头啊，吃多了于是屁止不住，大家走路没事就数‘21、22、23’，一路上都放了七八十个。”说起这段窘迫往事，仲星火在我们面前依然咯咯笑得“根本停不下来”，他说，很多早年的事儿都彻底忘记了，但惟有战争年代的记忆深深刻在脑海里。

上影岁月从闹笑话开始

在解放战争胜利炮火声中，年轻的仲星火随华东军区政治部文工团南下，于1949年进驻上海并随文工团一队分配到了上海电影制片厂。从文艺兵到电影演员，这个巨变让淳朴的仲星火一下子有点懵，上影厂最初拍戏的那些日子，都是从闹笑话开始的。

“根本不懂啊！一些老同志就告诉我，到了现场你要听导演的。现场同期录音，不许任何声响。不过还是出了一点事儿，导演说‘开麦拉你就开始演’。导演一说‘cut’，就是‘切’，就停下。我第一部戏《农家乐》第一次试镜头，我跟秦怡合演，秦怡人家是大明星，演的角色在那儿哭，我去给她做工作，我脚抬在一个凳子上，她坐在前面的石凳子上，我得说台词‘腊英啊，你要想通……’，就这一段，反来复去就背词。我那天化好妆，一进去，好家伙，这个灯啊，那么亮！一两千只光的温度，我心里边就跳，砰砰砰跳，我说没见过！原来在农村里边演戏都是土台子，心里边就紧张，导演说：‘开始！’我就‘腊英啊……’导演说：‘cut’。秦怡站起来走了，我还在那儿僵着。导演问：‘仲星火，在那儿干什么？’我说你不是cut，cut你告诉我就是停，我就停在那儿了。‘停就是没有了，你走吧走吧！’出这洋相，呵呵。”

《今天我休息》一亿票房和求爱信

仲星火在《今天我休息》之前，拍过不少戏，但都是“戏不多”。对此他有自己的明确想法：“我到了新的岗位上要把这戏搞好，平常就看人家老前辈怎么演，为什么我上去像个木头，人家怎么那么生龙活虎。”所以他甘心做绿叶去磨练演技，直到他遇到《今天我休息》。

《今天我休息》筹备的时候不叫这个名字，而是《老马的星期天》。仲星火一到剧组报到才知道，原来自己竟然是主演。“我一看，我主演男一号，我干了十年，第一次主演了，心里面高兴啊。但是我也是积累了十年了，拍了将近十部戏了，可得好好干。”

以现在标准看《今天我休息》在当时的轰动，一个数字就可以证明一切：这部影片在公映之后，总共取得了一个亿的票房。这在60年代初的中国，当时的票价三毛五分钱，估计有接近三亿人观看了电影，而当时中国人口6.5亿，一半人中国人看了《今天我休息》。

《今天我休息》让仲星火一举成名，连带收到了的还有求爱信。“当时我就接到一封信，女孩子写的，觉得我好。其实我已经36岁了，我家里边三个孩子都挺大了。”而比求爱信更多的，是来自观众的亲切问候。很多人在信封上写“马天民收”，要比写“仲星火收”的更多。

《李双双》怕老婆的喜旺受到总理接见

《李双双》造就了张瑞芳，不过一开始也没人想到，她那个有着不少缺点的丈夫孙喜旺也会连带着被大家认可。甚至有阿尔及利亚的观众见到仲星火都拉着他说：“刚刚看了《李双双》，你怎么怕老婆啊？”他只能回答：“真理在她手里边。”

尽管孙喜旺的角色设定一度受到了社会的质疑，但得到了周恩来总理的力挺，还接见了全组演职员。“那真是我一生中最高兴的时刻，很大的荣幸，他跟陈毅副总理那天接见我们，我们就请总理一起拍照，总理怎么也不坐中间，总理说，你们今天是主角，你们坐中间。结果我们上影厂的老导演坐在中间。新华社第二天发了照片，大家就议论，这中间的首长究竟是谁啊，怎么周总理坐在旁边呢？”

看淡生死 感恩生命

晚年的仲星火，有戏就拍，依然无论角色大小，只要在片场就很开心。拍戏之余的时间，如同时光倒流回他小时候一般，他的最大乐趣，就是看书，放不下的文学爱好。他说年轻时候、中年阶段，都没有钱买书，也没有时间看书，都在忙着拍戏。现在有时间坐下来，“人民给我时间，养着我，那我就看书。最主要的，心情很重要，把什么事儿都想通了，包括生死问题都想通了”。

销售部未完成任务总结 第5篇

2012年来二月、三月、四月连续三个月未完成酒店销售任务，作为酒店龙头部门的销售部我们应该深刻的反思以及总结。

上表为2012年与2011年同期相比的销售金额对比，从上表看出与去年同期相比，二月至四月部门销售业绩下降了44.89万

上表为2012年与2011年同期相比的会议团队接待及旅行团队接待的对比。从上表看出会议团队相比去年少了1次，旅行团对接待少了6次。

而日常工作中，我们着重跟办及收集各单位的会议信息。但是因为多数政府单位会议时间不确定，及预订的太晚，一些大型会议人数过多我们接待不下，今年政府会议的缩减，会议集中在一起开了，给我们带来了很多的影响，结合去年的情况，今年有很大的改变，使得整个酒店行业都有一定的冲击，以及我们自身也没有合理安排好会议的接待，导致一些大型会议没有接进来。会议接待作为酒店日常收入的一个重要组成部分而流失会议接待就是流失掉很多消费。而从酒店流失了很多会议接待，会议的冲突，酒店接待量的限制，领导的要求及我们自身没有综合考虑会议的接待都是导致会议流失的因素。在以后的工作中，不仅要维护好各个协议单位、公司，更要第一时间收集到各协议单位、公司的会议消费信息，可以更准确的综合考虑到会议的接待，更好的保证到会议的正常预订，尽量少让会议及各种消费流失。

在今年年初旅游局举办了免费旅游周在那一周吸引来近90万游客，而就在旅游周多数外地游客积聚，导致近几个月来旅游的团队骤减。给旅行社和酒店带来了很大的影响，面对这样的现状让旅行社及酒店措手不及，因为按照往年的经验春暖花开的季节应该是旅游旺季，而却没有任何方案来针对旅游周的旅游淡季。我们也要从中吸取经验，比如如何应对市场的变化，我们不能按照老路一成不变，要迎合市场，也要有自己可持续发展的好方案。

时令产品的销售也是日常工作的一部分，如果做好了也是可以为酒店营业额提升的一部分，都是时令产品的销售一直有所停滞不前，没有打开好的销售道路。也没有对时令产品的销售群体做到市场分析，在目前为止购买过时令产品的客户基本上属于关系较好，日常来酒店消费较多的客户单位群体，我们应该做好对不同时令产品有需求及有购买意向的客户资料收集，不同产品针对不同的人，知道客人的所需所求。有针对性的推销产品，能让工作事半功倍。

我们要在失败中寻找经验，找出自身的不足，在以后的工作中吸

取经验努力更好的完成工作任务

不足之处：

1.对外销售需加强，现在我们散客相对比较少；

2.对会议信息得不到及时的了解

3.在接待工作中有时不够仔细，在一些细节上不太注意，考虑的问题也不够全面。

4.有时由于沟通的不及时信息掌握的不够准确；影响了酒店整体的销售与接待，在今后的工作要认真细致，尽量避免，能够做到及时的沟通，从而减少工作失误。

未完成原因 第6篇

一、原因

1、统计方法调整的不利因素。一是控制限下企业增幅比例在10%以下，加大了完成任务难度。我区是一个传统商业集聚区，中小型企业众多，统计资料显示全区有6000多户商业企业，达到限上标准纳入网上直报的企业仅有23户，控制限下增幅比例加重了限上企业负担。二是前三季度我区社会消费品零售总额完成17.35亿，同比增长17.3%，完成全年目标任务的68.8%，第四季度需完成7.85亿元才能完成全年25.2亿的总目标。受今年国家控制限额以下批发和零售业企业零售额增速不得超过10%的影响，预计全年全社会消费品零售总额将完成23.2亿元，任务缺口约2亿元。

2、任务分解完成难度大。任务目标是按照去年计划增加了19.6%，没有按全年实际完成数量做相应的计划。去年全市社会消费品零售总额总任务是47亿元，实际完成45.5亿元，缺口1.5亿元，王益区在全市的比重为45%，今年制定的计划指标是在去年总任务47亿元的基础上制定的，任务总量增量过大，完成难度大。我区社会消费品零售总额在全市排名情况,全年完成数为20.48亿元，完成率98.4%，全市第一，累计增幅18.7%，全市第二,列在新区之后。

3、石油公司销售批发、零售比例的调整影响。去年任务

20.48亿元，今年任务25.2亿元，任务增加额4.7亿元。去年20.48亿中，含石油公司1-5月份全部销售金额（没有实行比例划转），按今年45%计入零售的划转比例，去年石油公司销售额10.6亿元，月均9000万元，1-5月份计入批发额为2.4亿元，因此今年净增加额实际为7亿元，增幅为35%，限下增加了3亿元，今年完成11亿，限上需增加4.1亿元，全年完成11.2亿，增长60%，按目前进度预测，下半年限上必须完成6.6亿元，平均每月1.1亿元，上半年月进度为7700万元，下半年每月需增加3300万元。

4、在地购买力减少。市政府出台的关于加快新区商贸服务业发展的意见，从土地、财政支持、税收优惠、配套服务等方面给予了极大的优惠，将推动新区消费市场迅速崛起，外出务工和异地居住人口逐年增多，新区消费市场崛起，周末、节假日消费转移，在地消费人群逐年减少，引起消费下降，进而造成我区传统消费购买力的下降。

5、服务业增加值任务完成难度大。服务业增加值涉及15个行业，商务局掌握仅是批发零售、住宿餐饮两个行业的销售数字，其余13个行业销售额系从市上返还得来，加之该指标采用收入法进行核算，涉及多项财务指标，不可预计因素太多。

6、现代流通业发展缓慢。现代物流配送、仓储建设、电子商务处于起步阶段，物流业整体实力较弱，专业市场发展不足，农村市场体系建设滞后。朝阳行业发展较为薄弱，传统的支柱零售业在扩大现有规模的基础上显得后劲不足。今年新增固定资产投资、社会消费品零售总额及工业产值等几项考核指标，有的指标受地域限制，要完成有一定困难。由于几项指标均是今年新增的考核指标，在工作中还有待摸索，我们将加强与有关业务部门对接，确保各项指标逐步落实。个别经济指标，如工业总产值受地域条件限制影响，暂时无法有新的企业，经济指标未完成计划。

二、下一步的工作计划

1、大干70天，力争全年完成社会消费品零售总额25.2亿元，实现服务业增加值27亿元，全面完成市上下达的目标任务。督促关联企业合并上报。暂时将吉富大酒店并入铜川饭店，正大国际新城并入正大商贸有限公司上报报表，待新开业企业纳入限上企业后再单独报送。

2、加大培育限上商贸流通企业的力度，增加限上企业的数量。2011年是“十二.五”发展和新一轮西部的开发的开局之年，我们要紧紧围绕中央经济工作会议精神，抓住国家实施“万村千乡”市场工程、“家电下乡”、“农超对接”、“家电以旧换新”等相关扶持政策，重点培育农村市场和高成长性企业，对符合条件的20家企业力争在年内纳入限上企业统计范畴，通过增加限上企业数量带动全区社会消费品零售总额快速增长，大力支持我市重点商贸流通企业做大做强。

3、扎实工作，摸清家底，认真清查全市限额以上批发零售、住宿和餐饮业经营单位。虽然2010年的清理工作取

得了较大的成效，但从实际的成效看，部分地区限额以上定期报表单位家数与当地经济发展水平不相适应，与市场规模不相匹配，不能充分反映市场发展的实际状况，因此，王益区商务局积极配合统计部门，进一步清理2010年已经达到限额以上标准还未纳入限额以上统计和2011年新开业年内达到限额以上标准的单位，按名录管理办法逐步纳入限额以上单位培育库，加强辅导和培育，按照相关规定有序纳入正式报表名录，为下一步社消零快速增长做好准备工作。同时商务局积极加强同各部门协调配合，全力做好报表报送及服务业增加值核算工作。

4、加快对传统商贸业的改造，加快现代流通业发展步伐。积极发展开放型经济，通过引进国内外知名品牌，带动我区传统商贸业的改造升级，大力发展现代物流业，进一步鼓励和支持企业做大做强，扩大优势企业群体，不断增强商贸企业的核心竞争力。

销售业绩未完成的自我检讨书 第7篇

尊敬的销售部经理：

非常抱歉!让您在百忙之中抽出时间批评教育我。此刻，我已深深认识到自己错误的严重，我错了!

我在近一个月的销售产品的工作期间存在工作懈耽疏忽大意、工作积极性不高等问题。这些问题直接导致了我没有完成销售业绩，而且我没有完成的`不是一点两点，而是很多额度没有完成。公司下发我这个月完成两万元的销售额，我仅仅完成一万一千多元，还有很大一部分额度没有到限。

面对错误，我感到深深的自责、懊悔，我真的觉得很惭愧，对不起经理日常对我的关心和照顾。经过面壁思过，我已经深刻地决定了，我不能够忍受其他同事对我‘吃闲饭、吃底薪’的诋毁，我一定要有所行动：

首先，我要痛下决心，时刻提高自己的销售工作积极性，从内心迸发强大的工作热情，全心全意地投入产品销售工作当中。其次，我要向经理表示一下道歉，就前一阶段拖累大家后退的事情向部门同事道个歉。再有，我要吸取教训，总结经验，吃一切长一智，端正工作态度，改进工作方法，争取创造优良的产品销售工作业绩。

以上就是我的产品销售业绩未完成的检讨书，欢迎批评指正!

此致：

非常抱歉!

销售指标未完成原因 第8篇

关键词：地产开发,地产销售,增长速度

房地产行业一直是人们和国家较为担心的行业, 2015年以来, 我国出台一系列政策来刺激房地产行业, 但是房地产行业并不乐观。2015年3月5日上午, 十二届全国人大三次会议上, 李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划。通俗来说, “互联网+”就是“互联网+各个传统行业”, 但这并不是简单的两者相加, 而是利用信息通信技术以及互联网平台, 让互联网与传统行业进行深度融合, 创造新的发展生态。2015年下半年, 随之而起的是实体房屋中介链家所经营的链家网, 链家网将传统的商品房销售与互联网相结合, 并且迅速发展和传播起来。

2015年8月25日, 央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点, 成为2015年的第四次降息, 至此, 商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例, 北京5年期 (含) 以下公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。刷新了近20年历史最低纪录。点评降息的同时还有降准, 这意味着银行将释放更大规模贷款, 房贷将更好申请, 购房者利息支出也更少。8月31日, 住建部、财政部、央行下发通知, 下调公积金二套房的首付比例。此次下调, 很大程度上也会刺激二套房的购买欲, 从而活跃房地产市场。

一、影响我国地产开发和销售的宏观因素

国家出台一系列政策, 旨在刺激我国的房地产行业能够蓬勃发展。从宏观来看, 影响我国地产市场的因素一是作用在房地产开发的过程中, 二是贯穿于房屋销售的过程中。

1. 影响我国地产开发指标的宏观因素

⑴资金的流动性。资金是房地产开发与投资过程中的决定性因素, 资金的来源与数量、资金量的保证等对项目开发至关重要。一般来说, 资金的来源途径主要有:自有资金、银行贷款、预收房款等。在开发的过程中, 大多数建筑商是先垫付资金, 而后通过垫资所取得的凭证与开发商进行结算。垫付的资金除了自有资金, 剩余的就是从银行或者其他机构借款而来, 由于很多规模较小的建筑商无力承担巨大的开发费用, 也没有办法承担垫资的风险, 只能被迫放弃开发, 进而就会影响房地产的开发。而开发商的资金想要完全地收回直至实现利润, 必须是完成所有的房屋销售, 这并非一件简单的事情, 所以, 他们的资金流动性往往也很弱。资金回流受到阻碍, 地产的开发就会受到影响, 由此可见, 资金的流动性是影响我国地产开发的决定性因素。

⑵土地使用权的获取。根据我国土地所有权和使用权分离的理论, 土地的所有权归属于国家, 而土地的使用权可以通过市场进行有价转让。根据土地分布的区域不同, 可以把土地大体分为新城区土地和旧城区改造土地。

地产开发项目一般有:住宅、商业地产、办公楼和其他等。一般来说, 新城区土地地处偏远, 在郊区或者城市边缘部分, 进行房地产开发时, 需要考虑所开发土地的位置, 分析决策所要开发的项目。新城区一般设施不是很齐全, 需要开发者自行开发建造, 会给开发增添很多阻碍, 所以, 开发商在选择新城区土地时考虑的因素就会多一些, 某种程度上也影响了房地产的开发。

随着社会的不断发展, 人口的不断增加, 很多城区内的房屋变成了老旧危房, 配套设施需要改进, 便需要进行旧城区改造。一般进行旧城区改造的土地价格都比较高, 但改造过后的利润也很大, 变成房地产开发商眼中的“大蛋糕”。因此, 旧城区改造土地的获取, 也变得尤为困难。

⑶市场的需求。商品经济条件下, 需考虑生产和销售之间的关系, 也就是市场的供求关系。地产业也是如此, 房地产开发取决于市场的需求, 如果市场的需求很大, 供应不足, 开发自然就会增多。反之, 房地产开发就会减少。

2. 影响我国地产销售指标的宏观因素

⑴经济因素。影响我国地产销售的主要因素就是经济因素。主要有国民的收入、房产的价格和房产的效应等。其中房价和国民收入分配中的资本收入之间存在着相互作用的关系。房价上涨1%会使资本收入份额提升0.16%~0.43%, 资本收入份额上升1%则会推动房价上涨0.39%~0.54%。当然这种相互的关系也不是绝对的, 也存在地域上的差异。[1]在分析经济因素对房地产销售指标的影响时, 不能绝对地说收入增加就会促进房产的销售, 或者房价升高会阻碍销售。收入与房价的影响是相互的, 在经济因素中也是最主要的。

⑵法律政策因素。近期房地产政策利好频频出台, “330房贷新政”, “二套房首付降至4成”, “营业税免征期限5年改2年”, “公积金新政”等, 一个接着一个。这些新政都明确显示房地产的小阳春到来了。房地产政策的不断出台刺激, 显示中国政府对楼市调控由限购从严到政策支持的转变。2015年, 国家四次降低贷款利息, 也可以看做从侧面刺激了我国地产的销售。2015年前5个月, 18家典型房企的销售金额为5655亿元, 同比增长2%;销售面积为5418万平方米, 同比增长6%。国家统计局数据显示, 2015年10月, 我国商品住宅销售面积同比增长7.9%, 商品房销售面积同比增长7.2%。自2015年不断出台相关利好的房地产政策以后, 我国房地产销售呈现了稳步提升的状态, 由此可以得出结论, 法律政策也是影响我国房地产销售的一个重要因素。

二、我国地产开发和销售主要指标完成情况及增长速度分析

1. 房地产开发和销售指标及增长速度

国家统计局的数据显示, 2012-2014年, 我国地产的投资总额仍处于逐年上涨趋势, 但增长速度变慢。其中住宅投资额占总投资的份额明显减少, 可以看出, 我国地产开发和投资的方向逐渐转向商业地产和其他地产。2012-2013年, 房屋施工面积增长16.1%, 到2014年末, 房屋施工面积仅增长9.2%。然后, 房屋新开工土地, 2014年较2013年减少10.7%, 我国房地产开发从2014年起, 开始走下坡路。

2012-2014年, 虽然新开工面积不增反降, 但是由于地产业经营周期的特殊性, 我国地产的竣工面积逐年上涨。2014年, 商品住宅房的竣工面积较去年同期增长2.6%, 但是, 商品房的销售面积却出现了负增长。自2009年房价迅猛增长以来, 对于商品房销售的影响并不大, 反而, 因为国民需求、人口增长、国民恐慌心理等因素, 使商品房的销售面积不断增加。直至2014年, 商品房销售出现了负增长, 我国地产业的发展开始回落。 (见表1)

2014年, 我国地产的资金来源中, 国内贷款和个人按揭贷款所占份额约为28.6%, 只比2013年增长一个百分点, 而资金总额2014年和2013年几乎持平, 由此可见, 由于商品房的销售处于萎靡状态, 地产业的资金回笼就受到阻碍, 资金量得不到保证, 也影响了房地产业总体的开发与投资。

数据来源:中华人民共和国统计局

2. 房地产开发和销售指标评价及增长速度分析

2012-2014年国内生产总值逐年上涨, 但总体增长速度开始放缓。全社会固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、国有单位其他固定资产投资、房地产开发投资、城镇集体固定资产投资、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济及其他经济类型的固定资产投资, 农村集体5万元以上固定资产投资, 城镇工矿区私人建房投资和国防、人防基本建设投资。根据国家统计局数据显示, 2012-2014年, 全国固定资产投资总额明显增高。从经济统计层面上看, 把全社会固定资产投资按照三大产业分类, 其中第三产业, 即交通运输、仓储和邮政业, 信息传输、计算机服务和软件业, 批发和零售业, 住宿和餐饮业, 金融业, 房地产业等所占比重最大。房地产业作为第三大产业, 对国内生产总值的影响不容忽视。 (见表2)

数据来源:中华人民共和国统计局

通过表1和表2中的数据, 可以计算我国房地产市场的几个主要的指标评价。包括三大类:国民经济协调关系指标, 市场协调指标和内部协调指标。 (见表3)

数据来源:中华人民共和国统计局

(1) 国民经济协调关系指标。从2012年起, 连续3年, 我国房地产开发投资额占全社会固定资产投资的份额都低于正常范围。说明我国全社会固定资产投资虽然青睐第三产业的投资, 但是不再偏向于房地产行业。商品房囤积, 销售受阻, 使开发商对房地产开发望而却步, 投资者选择投资的时候, 也开始寻找其他热门产业, 冷落了地产业, 促使2013年下半年以来, 房地产行业逐渐萎靡下来。房地产投资增速回落, “房地产投资增长速度/GDP增长速度”所反映的指标基本与市场情况相一致。通过对国民经济协调关系指标进行评价, 可以初步得出结论:我国地产业发展速度变缓, 对房地产的投资份额在减少。

(2) 市场协调指标。在市场协调评价指标评价中, “销售面积/竣工面积”指标偏离正常范围, 近几年, 商品房的销售面积与竣工面积的比值大于正常范围, 说明这段时间对于商品房的需求比较旺盛。结合表1, 2013年我国商品房的竣工面积较前一年有所缩小, 但是对商品房的需求很大, 商品房的销售面积增长很快, 导致市场协调指标很大程度偏高正常范围。2014年, 市场做出了调节, 加大投资的同时, 竣工面积也有所增长。然后, 商品房逐渐趋向于饱和状态, 销售跟不上, 指标也逐渐回落。

(3) 内部协调指标。内部协调指标中的两项主要比值基本都在正常的范围里。我国房地产业新开工面积和施工面积相对比较协调, 符合市场的基本需求。目前, 我国整体的经济仍处于经济发展的初期, 住宅的竣工面积应当占所有商品房竣工面积的80%~90%。最近3年, 住宅的完工面积占所有商品房竣工面积的比重略低于正常范围的下限, 由此可见, 我国房地产业仍应专注于住宅的开发与建造。

三、未来我国地产业可能的发展趋势

1. 房地产行业告别高速增长, 行业改革需求加大

就目前的数据来看, 我国房地产行业将告别高速增长模式, 逐渐趋于平缓。近年来, 国家不断地出台一些政策, 刺激房地产业的发展。2015年, 央行五次降准降息, 大大减少了购房者的购房利息支出, 刺激了购房欲望, 逐渐稳定了房价。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。未来, 我国房地产行业很可能趋于稳定的状态, 发展缓慢。除了稳定市场以外, 行业内部也需不断完善并且做出改革。

2. 老龄化进程加快, 影响房地产需求释放

目前, 我国人口的出生率逐渐下降, 预期寿命稳步提升, 逐渐步入老龄化社会。据数据统计计算而知, 到2015年年末, 我国人均拥有住宅可能达到1.08套。老龄化进程加快, 间接影响到对住房的需求。对住房的基本需求已经基本满足, 未来, 应当注重提升住房条件。开发商投资开发的过程中, 应更多地关注商品房周边的环境以及配套设施的建设, 逐步转型扩大需求, 才可以更好地发展房地产行业。

3. 城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱

2013年我国的城镇化率为53.73%, 比照发达国家平均80%的城镇化率及发展趋势, 理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。2013年, 我国第三产业占GDP比重为46.8%;主要发达国家第三产业占比在50%附近时, 城镇化率基本都在70%以上。长期以来, 城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇, 并且统计方式可能存在一定的误差, 造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别, 使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看, 城镇化率将会保持快速增长, 但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。

四、结论

我国房地产开发和投资份额的增长速度逐年减少, 由此可知, 房地产业的发展受到了阻碍。随着社会的发展, 因为土地价格、人口老龄化、资金缺失等因素, 地产开发和投资遇到了挑战。我国地产业对国内生产总值有很大影响, 跟房地产相关的产业也很大程度影响到我国的GDP增长, 因此, 国家不断出台新政回暖房地产市场。未来, 我国地产业或许不会疯狂发展, 但仍旧是支撑我国GDP不断增长的龙头产业。

参考文献

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[2]岳小乔.2015年我国房地产行业发展现状分析[N].人民日报, 2015-03-15 (6) .