关于印发《前期物业管理服务协议》

关于印发《前期物业管理服务协议》（精选6篇）

关于印发《前期物业管理服务协议》 第1篇

关于印发《前期物业管理服务协议》（示范文本）的通知 建住房[1999]246号

各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）：

为了规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，我部制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），现印发给你们。

此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。中华人民共和国建设部 一九九九年十月十四日

前期物业管理服务协议（示范文本）

本协议当事人

甲方：________________________

乙方：_____________________

甲方是指：

1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；

2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人（业主）。

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：__________________

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：_________________

乙方所购房屋基本情况：

类型__________________

座落位置_______________

建筑面积_______________平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、每______________个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

13、_________________________________

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；

4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、________________________________

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、_______________等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、_______________等。

三、环境卫生

1、__________________

2、________________________

四、保安

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

（2）__________________________

2、责任

（1）________________________

（2）_____________________________

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）_____________________________

（2）____________________________

2、责任

（1）_____________________________

（2）_________________________________

六、房屋装饰装修管理

见附件：《房屋装饰装修管理协议》。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观：

1、________________________

2、__________________________

二、设备运行：

1、__________________________

2、__________________________

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、___________________________

2、________________________

四、环境卫生：______________________

1、_____________________________

2、____________________________

五、绿化：________________________

1、__________________________

2、____________________________

六、交通秩序与车辆停放：__________________

1、____________________________

2、__________________________

七、保安；

1、____________________________

2、_____________________________

八、消防：______________________

1、___________________________

2、__________________________

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

小修

1、_____________________

2、_______________________

急修

1、__________________

2、_____________________

十、__________________________

第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、乙方交纳费用时间：___________________________；

二、住宅按建筑面积每月每平方米__________________元；

三、非住宅按建筑面积每月每平方米_____________元；

四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米_______________元；

五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

七、物业管理服务费用标准按________________调整；

八、每次交纳费用时间：__________________。

第五条其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：

机 动 车 l、_____________________

2、____________________

非机动车

1、_______________________

2、__________________

二、有线电视：

1、_______________

2、____________________

三、____________________________

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。

第七条维修基金的管理与使用

一、根据__________规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向________________交纳维修基金______________元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

五、________________________________

第八条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；

三、___________________________________

第九条广告牌设置及权益

一、____________________________________

第十条其它约定事项

一、__________________________________

第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天_________交纳违约金，或_______________________；

五、_________________________________。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向_______________仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十六条本协议正本连同附件共___________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送____________________（物业管理行政主管部门）备案。

第十八条本协议自签字之日起生效。

甲方签章：__________________

乙方签章：________________________

代表人：____________________

代表人：__________________________

****年**月**日

附件：

1、《物业使用守则》（略）

2、《房屋装饰装修管理协议》（略）

关于印发《前期物业管理服务协议》 第2篇

建省物业服务合同》示范文本的通知

闽建房[2011]10号

福州住房保障和房产管理局，厦门市建设与管理局，漳州市住房保障和房产管理局，泉州市住房和城乡建设局，莆田、三明、南平、宁德市建设局，龙岩市房地产管理局，平潭综合实验区环境与国土资源局：为规范本省的物业管理服务行为，维护物业管理服务活动中各方当事人的合法权益，省厅根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，制定了《福建省前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》示范文本，经征求省工商行政管理局意见，现予印发，并就有关事项通知如下：

一、《福建省前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》示范文本分别供本省行政区域内开发建设单位和业主大会（或业主委员会、业主）选聘物业服务企业时推广使用。

二、商品房销售前，开发建设单位应当通过招投标或协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）房地产主管部门备案。

三、开发建设单位应当在物业项目的销售场所公示前期物业服务合同。

四、成立业主大会后，经业主大会决议，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会应当在物业管理区域内的醒目位置予以公示。

五、各市、县、区房地产主管部门要高度重视、积极做好示范文本的宣传和推广使用工作。

六、各地要及时收集示范文本推行使用过程中存在的问题，并及时反馈省厅。

福建省住房和城乡建设厅

对前期物业服务合同的研判与规制 第3篇

一、现实生活中前期物业管理的乱象

案例1 N年前的前期物管合同已难满足业主要求

北京顺义区某别墅区1994 年预售, 1996 年进入现房期, 之后3 年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工, 但业主是分批入住。所以从1996 年到现在, 小区一直没有成立业主委员会, 现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10 年中, 开发商更换了三任物业管理企业, 但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

由于是10 年前约定的合同, 一些标准, 如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题, 如社区维修资金没在前期物业合同体现出来等问题, 现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降, 物管公司利用和会所开展经营活动创收益时, 也直接影响到了社区服务质量, 故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主, 因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为, 依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款

北京朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住, 在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字, 并交纳1 年的物业服务费后, 才能拿到钥匙。张某因急于收房, 没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少, 空地都是黄土, 没有草坪, 绿化率极低, 门口很少见到保安, 外人可以随意出入, 装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理, 要求物业公司改进。物业公司经理称, 小区属分期开发, 要等后期工程全部建成后, 才能整体绿化, 目前出入小区人员较多, 不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费, 但物业公司不答应。

回家后, 张先生仔细查看前期物业服务协议, 发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第二年物业费时, 张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

以上只是本文写作时使用的两个案例。现实中发生的乱象五花八门, 难以尽数。例如, 偶尔可见的前期的物业企业的财务报告一律亏损, 当业主让它亏损就别干了时, 它却赖在你的小区“学雷锋”;小区的车库收入与业主无关;小区的公共设施是哪些业主都不知道, 它的收益更与业主无关;开发商、物管企业将架空层占用或出租;小区的人防工程连必要的防卫大门都不合格, 业主不知道;小区的物业管理用房在哪儿, 业主不知道 (因为多数时候, 开发商的前期物业服务企业都是将架空层改建为房屋做管理用房) 。物业服务企业利用掌控小区的便利, 总是在阻挠召开业主大会和业主委员会的成立。小区的业主甚至受到黑衣人的直接砍杀。甚至发生了已经成立的业委会、业主大会找所谓的前期物管企业签合同但人家就是不和你签合同, 继续、永远实施所谓的前期物管服务合同的事情。

为什么会这样?

因为这是我国前期物业管理服务合同的法律性质不明且又缺乏必要的强力规制造成的必然结果。

二、我国现行法律对前期物业管理服务合同的规范

我国对前期物业管理服务合同的规范主要在《条例》的第三章 (共11 个条款) 中。总结这11 个条款, 我国对前期物业管理服务合同的规范是通过如下方式实现的。首先, 由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同, 并由建设单位起草制订临时管理规约;其次, 要求购房人在与建设单位的物业买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容, 同时书面承诺遵守临时管理规约。当然, 《条例》也规定了临时管理规约不得侵害买受人合法权益、前期物业服务合同在业主委员会签订的物业服务合同生效之后失效, 实为不定期合同。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》也对前期物业服务合同做出了规定, 其中第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。”司法解释明确, 业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者, 但其是合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者, 物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。因此, 只要前期物业服务合同合法有效, 其对业主即应具有约束力。

三、对前期物业管理服务合同法律性质的研判

(一) 物业服务合同的内容

为研判该合同的法律性质, 有必要明确该合同的主要内容。要明确物业服务合同的内容, 就必然涉及建筑物区分所有权的内容。应该说, 物业管理的出现是随着建筑物区分所有的出现而出现的。由《物权法》第七十条至第七十二条的规定可知, 我国将建筑物区分所有权规定为:专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权 (或叫成员权) , 最重要的是, 共同管理权既是权利也是义务, “不得以放弃权利不履行义务”。而物业管理实际上正是对共同共有的部分的管理、维护, 它既是全体业主对共有部分行使管理权的行为, 也是履行管理维护义务的行为。

在一般性 (即业主委员会签订的) 的物业服务合同中涉及的主体有三:单个业主、业委会合法代表的全体业主团体、物管企业。由于物业管理实际涉及的是业主团体共有物的管理, 单个业主不能成为物管服务合同的主体, 只能以团体集体的意志为意志。这也是我们通常见到的在物管企业向单个业主追讨物业管理费时, 业主以自己非合同当事人、合同内容非自己平等协商之结果而抗辩的原因。在一般物业服务合同中, 平等的当事人双方主体分别是业主团体、物管企业。

(二) 前期合同不是委托合同、不是涉它性合同也不是权利义务概括承受的合同

前期物业管理服务合同 (以下简称前期合同) 从签订到履行, 涉及的主体有四:建设单位、单个业主、全体业主团体、物管企业, 而且是由建设单位与物管企业签订、由单个业主分别履行合同最主要的缴费义务。《物权法》第八十一条有业主可委托他人管理的字样, 有人提出包括前期合同也是属于委托合同性质。物管服务合同不属于《合同法》规定的15种有名合同的任何一种, 基本是业内共识。所谓委托合同说的根本疏漏在于, 委托合同的最大法律特点在于委托人有权随时撤销委托而不存在违约责任之说。事实上, 法律是不允许建设单位随时撤销对物管企业的委托的。

我国关于涉他性合同实际只有两种:为第三人利益合同、由第三人负担合同。为第三人利益合同是不能为第三人设定义务的, 然而前期合同为单个业主设定了缴费的义务。由第三人负担合同在未得第三人的同意、履行时, 是由合同当事人中的债务人向合同中的债权人承担违约责任的。在业主不履行缴费义务时, 我们没有看到物管企业向建设单位追讨的案例, 法律也不支持。因此说, 前期合同也不是涉他性合同。

有人认为前期合同是权利义务概括承受的合同, 即是业主在入伙后将合同中的权利义务从建设单位概括承受的合同。该说法的重大疏漏在于, 忽视了业主团体意志。物管服务合同主要内容是针对业主团体共有物的保养维护等, 其相对人是业主团体而非单个业主, 作为共有人的单个业主是无权也不能就共有物的管理事项单独做出意思表示的, 能且只能做出此项意思表示的是业主团体。单个业主的单独意思表示的集合不等于业主团体的意思表示, 单个业主的单独行为的集合不等于业主团体的行为。这是共有法律关系的基本特征。概括承受说将物管企业的意思表示推定为默认同意建设单位的权利义务转由业主承受时, 根本忽视了业主团体意志的缺席。单个业主不能成为物管服务合同的相对方主体, 作为物管企业相对方的能且只能是业主团体, 然而在概括承受说中, 我们没有见到业主团体的意思表示。一个当然主体没有做出任何意思表示, 就认为权利义务由其概括承受了, 这种观点显然是不妥当的。

(三) 前期合同是法律强制规定的“拟制代表”合同

基于物管服务主要针对业主共有物的认识, 我们认为, 前期合同是在单个共有人还没有出现、共有人团体还没有形成时, 法律为将来必然出现的共有人的必要利益, 授权建设单位强制代表共有人团体与物管企业签订的合同。它是将来的共有人团体 (当然及于各单个共有人) 被强制代表了的合同, 在此作者将之命名为“拟制代表”合同。此种法律安排, 其性质类同于法律规定父母亲是未成年子女的法定监护人的安排一样。法律做出此种安排的本意是从为维护将来业主的合法权益目的出发, 就建设单位本身天然的方便地位而做出。从我国法律中关于前期合同的安排中可以看到, 无论是什么样的单个房屋买受人、单个业主对建设单位代表自己及将来自己的团体签订的前期合同, 在自己的团体未合法成立前, 是没有任何意思表示的资格的, 就更谈不上意志自由、参与协商讨价还价了。简单地说, 就是业主们被强制代表了。如果不做此种理解, 就像作者当年所困惑的那样:业主在物管服务合同中的平等民事主体地位去哪里了, 莫非民法的基本法律原则在此被颠覆了不成?理解了被强制代表的法律安排才能理顺这其中的法律关系。

这是我国大陆对前期物业服务的法律安排。在我国台湾, 其《公寓大厦管理条例》不是因为建设单位的方便地位而给予其代表资格, 相反, 而是直接将前期物管的义务、责任配置给了它。《公寓大厦管理条例》中称建设单位为“起造人”, 其第二十八条第三项规定:“起造人于召集区分所有权人召开区分所有权会议成立管理委员会或推选管理负责人前, 为公寓大厦之管理负责人。”第三条第十项规定:“管理负责人:指未成立管理委员会, 由区分所有权人会议推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。”

而在大陆法系的源头——德国的法律安排中, 则将管理人 (一般为物业管理服务企业) 赋予了双重机构地位。即一方面, 在一定范围 (即业主共有人团体具有权利能力的领域, 例如采取正常维护和修缮共有物等) 内, 它是业主共有人团体的执行机构和代表机构;在另一方面 (即业主共有人团体不具有权利能力的领域) , 其直接作为业主共有人团体的机构和代理人。也就是说, 在一定程度、一定方面上, 业主共有人团体也是被直接代表了的。

无名合同的有名化是合同法律发展的必然。根据法律直接赋予某一特定主体当然代表另一主体, 这一最主要特征, 可以将前期物业管理服务合同命名为“拟制 (强制) 代表合同”。

四、“强制代表”的可能结果

众所周知, 建设单位、物业服务企业都是以追求利润为最终目的的企业。在业主及其团体被建设单位强制代表的情况下, 建设单位有动力与物业服务企业“合谋”向业主及其团体赚取正常利润之外的收入, 就是不难想像的。尤其在现实中, 物业服务企业是建设单位的子公司、关联企业的情况下, 这样的“合谋”就是不可避免的。因为在这样的强制代表关系中, 几乎所有的费用都从业主这里支出, 而作为合同一方的建设单位几乎没有义务, 其制定的前期合同的义务基本都是由业主来承担。不仅如此, 为了保证这种“合谋”利益的最大化, 巩固这种“合谋”并使之一直继续下去, 也就必然成为双方的选择。“合谋”可以有花样非常多的“创造性”的举措, 业主们可能难以预料和想像。例如:服务费的定价很高, 而服务质量低劣;法律规定建设单位在移交小区时应当移交的资料就是不移交, 但物业服务企业却也能去建设单位进行一定的查询;双方都不愿看到业主团体的成立 (因为业主大会一旦成立, 就有权签订新的服务合同, 也就标志着建设单位“强制代表”权的终止, “合谋”的利益也将终止) , 并极大可能去阻止业主团体的成立;入伙时预售1 年甚或几年的物业服务费;小区的各种公用设施都被用来创造利润等等。

现实中, 我们看到了本文开头列举的种种乱象, 正是这种可能性变为现实性的表现。

五、对前期物业管理服务合同规制的建议

前期物业管理服务领域出现了如此多的乱象, 其根源实际就是一个, 即由于前期物业管理服务合同的法律特性——拟制 (强制) 代表性而又缺乏对它的严格规制所决定了的。

作为建设单位的开发商可以合法地直接代表了自己开发小区将来入住的全体小业主选择物管服务企业、决定物业费的价格, 实际上也决定了业主们享受物业服务的质量。如此方便、实用的权力, 对于以追逐利润为目的的开发商来说, 不把它用好、用足, 那就真对不住自己了。于是我们就见到了开发商对小区业主权益的侵害行为, 总是被它聘请的所谓前期物业管理服务企业遮掩、协助甚至是自己亲自实施。我们也就不难见到开发商聘请的所谓前期物业管理服务企业根本就是自己的子公司。正是基于前期物业管理服务合同的性质及现实中的种种乱象的理由, 必须对前期物业管理合同及相关事项进行严格的规制, 否则愈演愈烈的乱象将没有停止的一天。

对前期物业管理合同及相关事项进行规制, 可以考虑从选择物管企业、前期合同内容及文本、进驻小区交接事项的明确、协助业主团体成立之义务等方面进行。

(一) 限制选择前期物业管理服务企业

由于开发商实际是在代表别人 (业主) 选择“管家” (前期物业管理服务企业) , 必须要进行限制。国家《条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”该条的前半段虽然规定了住宅物业的招标要求, 但是后半段的规定在实践中基本消解了前半段的规定, “屈理申恩, 吞舟是漏”也。记得在国家《条例》起草制定时期, 就有“前期物管服务合同必须全部招标”的观点, 但是被修正成如今的样子。要限制开发商选择前期物业管理企业, 有两个原则必不能被突破。其一, 开发商不得选择自己的子公司、关联企业 (我们称之为“非关联原则”) ;其二, 必须进行招投标 (即“招标原则”) 。 “非关联原则”旨在杜绝实际为一个利益主体利用分身法, 行侵害业主权益之实。上述国家《条例》后半段的规定正是在所谓的“不现实”的理由 (即一些地区甚至找不出三家物业管理服务企业, 不可能实施非关联原则) 的劝诱之下规定的。而这实际上仅仅是方便了开发商。因一步法规而发展壮大一个行业的事情比比皆是, 怎么就不现实了呢?远的不说, 开发商这一行业不就是在国家房地产政策的影响之下产生和发展的吗?为什么不可以因此发展更公平、更透明、更规范的物业管理服务行业呢?招标原则, 是对替别人 (业主) 选择时必要的程序性限制, 甚至可以考虑将招标事务专项由某个政府部门或某类专门性商业服务机构实施, 规定开发商必要的提交材料、委托招标的时限等等, 对开发商的此项选择权进行明确具体的限制。总之, 不能让开发商在自家后院就替未来的几百、几千乃至几万业主选择了“管家”。类似深圳等地明确了包括前期物业合同在内的主要物管合同的招标原则, 但是缺乏明细的限制, 招标变成“围标”等等, 还是流于形式。此种限制若不细化, 反而给“拟制代表”穿上似乎更“合法”的外衣。

(二) 对前期物业管理服务合同内容及文本的规制

合同是规制当事人之间的权利义务最广泛、最详细的文本。基于合同内容及其文本的重要性, 必须对合同内容及其文本进行限制。在这之前, 曾经有部分地区搞过前期物管服务合同的示范文本, 但既没有坚决实施, 也因其规范的效力层级较低, 实际上也就似乎不了了之。必须由一定的政府主管机关主持制定前期物管服务合同示范文本, 并强制要求所有开发商必须使用该文本。而负责主持制定示范文本的政府部门在起草文本时必须听取一般业主的意见, 进行听证, 甚至可以将文本的起草工作委托给某些专业机构都是可行的路径。示范文本中必不可少的内容应包括:服务的具体内容与标准、价格与服务质量的对应原则与比例、物管服务企业财务账册公布之义务与责任。总之, 必须尽量详细、周密、具体, 并对应可为一般业主方便实施的手段。例如, “管家”有哪些没有做到, 一般单独业主有哪些制约手段、物业费相应可以如何折扣, 直至可以拒交物业费等。文本中必须明确, 拒交物业费是业主合法的抗辩权, 否则等于“管家”没有违约责任。这些具体内容, 只要认真起草制定、发挥社会积极性、创造性都是不难有极好的示范文本的推出的。重要的是, 文本的内容中必须要有开发商、“管家”明确具体的“前、后合同期义务”, 下节详叙之。

(三) 开发商、前期物业管理服务企业的前期合同义务及后期合同义务的特别规制

前已提到, 前期物业管理服务合同的示范文本中一个重要的内容是需要明确开发商、物管服务企业在合同前期、后期的义务。这里所谓的合同前期义务, 主要是指这二者对小区基础资料的点验与交接义务及其责任。小区基础资料是对小区进行管理服务的物质性的前提与基础, 然而国家《条例》第二十九条虽然规定了资料的交验义务, 但却不具体, 无责任后果条款。这也是我们所见到的, 开发商在将小区交由自己的关联公司管理时, 基本不履行该条款规定的义务, “管家”甚至在维修需要时才找开发商“借用”一下资料。更有甚者, 在小区业主团体合法成立后, 对该资料的讨要即使形成诉讼后的有效判决都得不到, 必须要对此现实作出适当的反映。比如可以规定, “管家”未收齐规定、约定的全部小区基础资料有权拒绝接收、进驻小区, 没有“管家”的小区, 入伙后的业主有权不交物业费, 物业服务职责全部由开发商负责。甚至可以规定, 没有“管家”同意或确认已经交接入驻小区的书面文件, 楼盘不得开售。而“管家”一旦实际入驻或书面确认完成了交接验收, 则其对该小区基础资料的保管、转交负完全的责任。该责任既包括行政处罚上, 还应包括对一般单独业主、业主团体的民事责任上, 例如业主重新获取资料的费用的负担等等。不如此规制, 源于前期合同的乱象同样不能平息。

这里所谓的合同后期义务, 主要是指这二者对小区业主成立业主团体的通知、协助义务。我国法律规定前期物业管理服务合同是一个不定期的合同, 其效力自业主团体自行与某主体签定的新合同生效日而失效。而只要业主团体不能成立, 则前期合同永远有效, 所谓“万年前期物管”“永久牌”物业管理是也。它已经像李敖曾经讽刺的台湾政党轮替前国民党时期的“万年国大代表”一样存在着。深圳的有关条例也规定了开发商、“管家”在业主团体的成立上的通知、协助义务, 但是极不详细具体, 也没有责任后果条款。示范文本中必须对此进行明确, 开发商、“管家”在何 (情况下) 时、何种期限内、向何主体履行通知可以成立业主团体的义务、以何种方式通知, 如何具体协助业主团体的成立, 通知义务在何种情况下 (一定期限内依法依约完全履行了若干次) 而得免除, 未履行的责任、后果, 都是应当考虑与规制的内容。如果从事前期物管服务是有利可图的, “管家”们就没有动力使其作为获利依据的合同失效。这样的常识可以让我们无需重复规制前期合同的理由。至于具体的规制内容, 还是以发挥社会整体的积极性、创造性的方法妥当。作者可提供的具体思考有, 例如, 开发商或“管家”未在一定条件下、一定期限内按一定顺序履行通知义务, 一般单独业主在取得何种事实证据的情况下可以何种方式方便地督促其履行该义务;而开发商或“管家”履行了义务, 而负责成立业主团体的主体就是不采取行动时, 该通知义务的完成、后果的承担、义务的转移等等。具体地说, 比如在类似深圳将成立业主团体的职责直接给了政府部门的地区, 可以考虑, 在开发商或“管家”履行了通知义务, 而政府部门就是不去成立业主团体时, 应当明确该政府部门行政不作为的行政法律责任甚或民事法律责任 (例如单独业主因此拒交物业费时, 由该政府部门承担, 否则就别把这样的权利揽过去) 以及开发商或“管家”通知义务的完成。当然, 在示范文本中只能规定开发商、“管家”及业主的权利与义务, 但类似深圳这样的情况也是需要在不同的层级的规范上予以考虑的。

有一点必须特别强调, 示范文本中必须要有明确具体的责任、后果条款, 不能像部门立法那样只见权利没有责任后果。尤其要注重的是, 责任后果条款必须要为作为普通消费者的单独业主可以方便、有效实施与使用, 否则一切归零, 全无意义。所谓前期合同, 就是在业主团体未成立时使用的合同, 如果不能让一般单独的业主方便有效地行使对相关主体责任后果的制约行为, 则对其任何规制都是虚妄的。这一点即足可以成为上述特别强调的理由。

六、对前期物业管理服务合同规制的实施路径

关于印发《前期物业管理服务协议》 第4篇

根据党的十八届三中全会有关精神和《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）部署，为加快推进政府购买服务改革，我们制定了《政府购买服务管理办法（暂行）》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：政府购买服务管理办法（暂行）

财政部 民政部 工商总局

2014年12月15日

附件

政府购买服务管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条 为了进一步转变政府职能，推广和规范政府购买服务，更好发挥市场在资源配置中的决定性作用，根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国办发〔2013〕96号）等有关要求和规定，制定本办法。

第二条 本办法所称政府购买服务，是指通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。

政府购买服务范围应当根据政府职能性质确定，并与经济社会发展水平相适应。属于事务性管理服务的，应当引入竞争机制，通过政府购买服务方式提供。

第三条 政府购买服务遵循以下基本原则：

（一）积极稳妥，有序实施。从实际出发，准确把握社会公共服务需求，充分发挥政府主导作用，探索多种有效方式，加大社会组织承接政府购买服务支持力度，增强社会组织平等参与承接政府购买公共服务的能力，有序引导社会力量参与服务供给，形成改善公共服务的合力。

（二）科学安排，注重实效。突出公共性和公益性，重点考虑、优先安排与改善民生密切相关、有利于转变政府职能的领域和项目，明确权利义务，切实提高财政资金使用效率。

（三）公开择优，以事定费。按照公开、公平、公正原则，坚持费随事转，通过公平竞争择优选择方式确定政府购买服务的承接主体，建立优胜劣汰的动态调整机制。

（四）改革创新，完善机制。坚持与事业单位改革、社会组织改革相衔接，推进政事分开、政社分开，放宽市场准入，凡是社会能办好的，都交给社会力量承担，不断完善体制机制。

第二章 购买主体和承接主体

第四条 政府购买服务的主体（以下简称购买主体）是各级行政机关和具有行政管理职能的事业单位。

第五条 党的机关、纳入行政编制管理且经费由财政负担的群团组织向社会提供的公共服务以及履职服务，可以根据实际需要，按照本办法规定实施购买服务。

第六条 承接政府购买服务的主体（以下简称承接主体），包括在登记管理部门登记或经国务院批准免予登记的社会组织、按事业单位分类改革应划入公益二类或转为企业的事业单位，依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等社会力量。

第七条 承接主体应当具备以下条件：

（一）依法设立，具有独立承担民事责任的能力；

（二）治理结构健全，内部管理和监督制度完善；

（三）具有独立、健全的财务管理、会计核算和资产管理制度；

（四）具备提供服务所必需的设施、人员和专业技术能力；

（五）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（六）前三年内无重大违法记录，通过年检或按要求履行年度报告公示义务，信用状况良好，未被列入经营异常名录或者严重违法企业名单；

（七）符合国家有关政事分开、政社分开、政企分开的要求；

（八）法律、法规规定以及购买服务项目要求的其他条件。

第八条 承接主体的资质及具体条件，由购买主体根据第六条、第七条规定，结合购买服务内容具体需求确定。

第九条 政府购买服务应当与事业单位改革相结合，推动事业单位与主管部门理顺关系和去行政化，推进有条件的事业单位转为企业或社会组织。

事业单位承接政府购买服务的，应按照“费随事转”原则，相应调整财政预算保障方式，防止出现既通过财政拨款养人办事，同时又花钱购买服务的行为。

第十条 购买主体应当在公平竞争的原则下鼓励行业协会商会参与承接政府购买服务，培育发展社会组织，提升社会组织承担公共服务能力，推动行业协会商会与行政机构脱钩。

第十一条 购买主体应当保障各类承接主体平等竞争，不得以不合理的条件对承接主体实行差别化歧视。

第三章 购买内容及指导目录

第十二条 政府购买服务的内容为适合采取市场化方式提供、社会力量能够承担的服务事项。政府新增或临时性、阶段性的服务事项，适合社会力量承担的，应当按照政府购买服务的方式进行。不属于政府职能范围，以及应当由政府直接提供、不适合社会力量承担的服务事项，不得向社会力量购买。

第十三条 各级财政部门负责制定本级政府购买服务指导性目录，确定政府购买服务的种类、性质和内容。

财政部门制定政府购买服务指导性目录，应当充分征求相关部门意见，并根据经济社会发展变化、政府职能转变及公众需求等情况及时进行动态调整。

第十四条 除法律法规另有规定外，下列服务应当纳入政府购买服务指导性目录：

（一）基本公共服务。公共教育、劳动就业、人才服务、社会保险、社会救助、养老服务、儿童福利服务、残疾人服务、优抚安置、医疗卫生、人口和计划生育、住房保障、公共文化、公共体育、公共安全、公共交通运输、三农服务、环境治理、城市维护等领域适宜由社会力量承担的服务事项。

nlc202309031857

（二）社会管理性服务。社区建设、社会组织建设与管理、社会工作服务、法律援助、扶贫济困、防灾救灾、人民调解、社区矫正、流动人口管理、安置帮教、志愿服务运营管理、公共公益宣传等领域适宜由社会力量承担的服务事项。

（三）行业管理与协调性服务。行业职业资格和水平测试管理、行业规范、行业投诉等领域适宜由社会力量承担的服务事项。

（四）技术性服务。科研和技术推广、行业规划、行业调查、行业统计分析、检验检疫检测、监测服务、会计审计服务等领域适宜由社会力量承担的服务事项。

（五）政府履职所需辅助性事项。法律服务、课题研究、政策（立法）调研草拟论证、战略和政策研究、综合性规划编制、标准评价指标制定、社会调查、会议经贸活动和展览服务、监督检查、评估、绩效评价、工程服务、项目评审、财务审计、咨询、技术业务培训、信息化建设与管理、后勤管理等领域中适宜由社会力量承担的服务事项。

（六）其他适宜由社会力量承担的服务事项。

第十五条 纳入指导性目录的服务事项，应当实施购买服务。

第四章 购买方式及程序

第十六条 购买主体应当根据购买内容的供求特点、市场发育程度等因素，按照方式灵活、程序简便、公开透明、竞争有序、结果评价的原则组织实施政府购买服务。

第十七条 购买主体应当按照政府采购法的有关规定，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式确定承接主体。

与政府购买服务相关的采购限额标准、公开招标数额标准、采购方式审核、信息公开、质疑投诉等按照政府采购相关法律制度规定执行。

第十八条 购买主体应当在购买预算下达后，根据政府采购管理要求编制政府采购实施计划，报同级政府采购监管部门备案后开展采购活动。

购买主体应当及时向社会公告购买内容、规模、对承接主体的资质要求和应提交的相关材料等相关信息。

第十九条 按规定程序确定承接主体后，购买主体应当与承接主体签订合同，并可根据服务项目的需求特点，采取购买、委托、租赁、特许经营、战略合作等形式。

合同应当明确购买服务的内容、期限、数量、质量、价格等要求，以及资金结算方式、双方的权利义务事项和违约责任等内容。

第二十条 购买主体应当加强购买合同管理，督促承接主体严格履行合同，及时了解掌握购买项目实施进度，严格按照国库集中支付管理有关规定和合同执行进度支付款项，并根据实际需求和合同规定积极帮助承接主体做好与相关政府部门、服务对象的沟通、协调。

第二十一条 承接主体应当按合同履行提供服务的义务，认真组织实施服务项目，按时完成服务项目任务，保证服务数量、质量和效果，主动接受有关部门、服务对象及社会监督，严禁转包行为。

第二十二条 承接主体完成合同约定的服务事项后，购买主体应当及时组织对履约情况进行检查验收，并依据现行财政财务管理制度加强管理。

第五章 预算及财务管理

第二十三条 政府购买服务所需资金，应当在既有财政预算中统筹安排。购买主体应当在现有财政资金安排的基础上，按规定逐步增加政府购买服务资金比例。对预算已安排资金且明确通过购买方式提供的服务项目，按相关规定执行；对预算已安排资金但尚未明确通过购买方式提供的服务项目，可以根据实际情况转为通过政府购买服务方式实施。

第二十四条 购买主体应当充分发挥行业主管部门、行业组织和专业咨询评估机构、专家等专业优势，结合项目特点和相关经费预算，综合物价、工资、税费等因素，合理测算安排政府购买服务所需支出。

第二十五条 财政部门在布置年度预算编制工作时，应当对购买服务相关预算安排提出明确要求，在预算报表中制定专门的购买服务项目表。

购买主体应当按要求填报购买服务项目表，并将列入集中采购目录或采购限额标准以上的政府购买服务项目同时反映在政府采购预算中，与部门预算一并报送财政部门审核。

第二十六条 财政部门负责政府购买服务管理的机构对购买主体填报的政府购买服务项目表进行审核。

第二十七条 财政部门审核后的购买服务项目表，随部门预算批复一并下达给相关购买主体。购买主体应当按照财政部门下达的购买服务项目表，组织实施购买服务工作。

第二十八条 承接主体应当建立政府购买服务台账，记录相关文件、工作计划方案、项目和资金批复、项目进展和资金支付、工作汇报总结、重大活动和其他有关资料信息，接受和配合相关部门对资金使用情况进行监督检查及绩效评价。

第二十九条 承接主体应当建立健全财务制度，严格遵守相关财政财务规定，对购买服务的项目资金进行规范的财务管理和会计核算，加强自身监督，确保资金规范管理和使用。

第三十条 承接主体应当建立健全财务报告制度，按要求向购买主体提供资金的使用情况、项目执行情况、成果总结等材料。

第六章 绩效和监督管理

第三十一条 财政部门应当按照建立全过程预算绩效管理机制的要求，加强成本效益分析，推进政府购买服务绩效评价工作。

财政部门应当推动建立由购买主体、服务对象及专业机构组成的综合性评价机制，推进第三方评价，按照过程评价与结果评价、短期效果评价与长远效果评价、社会效益评价与经济效益评价相结合的原则，对购买服务项目数量、质量和资金使用绩效等进行考核评价。评价结果作为选择承接主体的重要参考依据。

第三十二条 财政、审计等有关部门应当加强对政府购买服务的监督、审计，确保政府购买服务资金规范管理和合理使用。对截留、挪用和滞留资金以及其他违反本办法规定的行为，依照《中华人民共和国政府采购法》、《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

第三十三条 民政、工商管理及行业主管等部门应当按照职责分工将承接主体承接政府购买服务行为信用记录纳入年检（报）、评估、执法等监管体系，不断健全守信激励和失信惩戒机制。

第三十四条 购买主体应当加强服务项目标准体系建设，科学设定服务需求和目标要求，建立服务项目定价体系和质量标准体系，合理编制规范性服务标准文本。

第三十五条 购买主体应当建立监督检查机制，加强对政府购买服务的全过程监督，积极配合有关部门将承接主体的承接政府购买服务行为纳入年检（报）、评估、执法等监管体系。

第三十六条 财政部门和购买主体应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》、《政府采购信息公告管理办法》以及预算公开的相关规定，公开财政预算及部门和单位的政府购买服务活动的相关信息，涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的信息除外。

第三十七条 财政部门应当会同相关部门、购买主体建立承接主体承接政府购买服务行为信用记录，对弄虚作假、冒领财政资金以及有其他违法违规行为的承接主体，依法给予行政处罚，并列入政府购买服务黑名单。

第七章 附 则

第三十八条 本办法由财政部会同有关部门负责解释。

第三十九条 本办法自2015年1月1日起施行。

前期物业管理服务协议 第5篇

甲方 ：长葛市滨海物业管理有限公司

乙方 ：

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务。

本物业名称：长葛市滨海物业管理有限公司

地址：长葛市颍川大道与劳动路交汇处。

类型：高层住宅、多层住宅、商铺。

座落位置：长葛市颍川大道与劳动路交汇处。

建筑面积 ：

根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反本物业管理制度的行为。

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用。

7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理办法》。

8、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

10、对违反本协议所约定的行为有权以批评、规劝、公示、诉讼等必要措施予以制止；

二、乙方的权利义务

1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

2、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》。

3、依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用及其他费用。

4、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理办法》。

5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应当先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

6、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。

7、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》等造成的损失、损害承担民事责任。

8、乙方不得在窗户外围私自搭建防护网承载物等；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、房屋出租时需到物业服务中心备案，不得作为集体宿舍使用； 第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位维护管理

共用部位是指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面、烟道、单元等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是：指共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

1、负责小区内道路、绿化区域内的卫生。

2、小区楼宇内公共楼道、公共区域门窗、各种标识牌的清洁。

3、小区内垃圾清运及时。

4、制止乱丢、乱倒、乱堆垃圾废物；

5、制止乱张贴广告；

6、制止饲养家畜家禽、宠物；

四、安全防护

1、内容

①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

②为小区业主（使用人）营造安全、有序的工作环境。

③确保小区24小时内处于受控状态。

④突发事件的应急预案处理。

2、责任

①负责小区内公共秩序的维护。

②按规定时间、路线进行安全巡逻。

③ 负责制止小区内的违规违章行为。

3、交通秩序与车辆停放

1、内容

①各种交通标示牌完好。

②维护车辆进出秩序、保证消防通道畅通。

③对出入的机动车进行登记，维护车辆的停放秩序。

2、责任

①维护车辆进出有序；

②禁止乱停乱放；

五、房屋装饰装修管理

按照建设部110号令规定执行，附件：《房屋装饰装修管理办法》 第三条 物业服务质量

一、房屋外观：

1、房屋外观完好、整洁、无私搭、乱建、无妨碍市容和观瞻；

2、经甲方同意允许加装的防盗设施安装统一有序，无安全隐患；

3、室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患或破损；

4、外墙装饰无明显破损或污迹。

二、设施设备运行：

1、确保由开发商移交给物业公司的设备安全、正常运行；

2、对公共机电、供水、供暖设备进行不定期维护检查；

3、建立报修、回访制度、特殊情况的公告应急处理；

三、共用部位、共用设备的维护和管理：

1、公用设施设备完好无损，如有损坏及时维修；

2、共用设施设备运行良好，建立巡查、保养、运行记录制度；

3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损；

四、环境卫生：

1、建立保洁清扫制度；

2、公共道路及小区范围内的道路整洁；

3、地面五明显杂物；

4、定期进行消杀；

五、绿化：

1、按时对花草进行修剪、除杂草、浇灌、施肥；

2、及时对枯死花草的清理与虫害消杀；

六、交通秩序与车辆停放：

1、保持良好交通秩序、无堵塞，无占用消防通道现象；

2、机动车和非机动车辆分类停放、无乱停放现象。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

小修：

1、建立和落实周巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；

2、接到报修电话后，维修人员半小时内到现场。

急修：

1、急修时间不过夜，随报随修。

2、接到故障急修电话后，维修人员30分钟内赶到现场。

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备在大中修、更新、改造的费用，物业区域内业主使用的高能耗设施设备费用，按实际使用的业主分摊，具体分摊办法标准按当地县、市、地区政府部门或物业协会出具相应的书面通知；）

一、乙方缴纳费用的起始日期：按通知书约定日期开始缴纳；

二、乙方交纳物业服务费用的时间物业费到期前15日内缴纳下年度物业服务费用。，其他费用按相关部门的要求时间按时交纳；

三、住宅按建筑面积每月每平方米：1.27元.四、商业按建筑面积每月每平方

元；

五、乙方出租物业时，物业管理服务费用按双方合同约定执行，乙方付连带责任，租户未交的费用全部由乙方交纳；

五、生活垃圾处置费每户每月7.0元（政府部门收取）；

六、公摊中高能耗共用设施设备按每月每户30元收取（暂定）。（注：电梯运行维护、消防监控、小区楼道公共照明用电、公共绿化、门禁楼宇对讲等）

七、因乙方原因空置住宅房屋或商业用房按面积足额缴纳服务费用；

八、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他应交费用；

九、乙方出租物业的物业服务费由乙方或承租人缴纳；

十、本小区居民用电部采取阶梯性电价，收费标准：每度0.7元；商业用电每度1元；受自来水公司委托1-6层水费每吨3元，商业用水每吨5元，7层以上2次加压水费每吨5.5元（暂定）。

十一、管理费将因为物价工资上涨或当地县、市、地区政府部门或物业协会出具相应的书面通知，而做出适当调整。

十二、于本协议签订之日起支付年度物业服务费用，以后每年应提前15日一次性支付下一年度物业服务费。

第五条

车位及其使用管理服务费用

一、车位使用服务费

1、机动车

地下停车场单车位

元/月/个；子母车位 元/月/个（根据市场行情可做适当调整，包括公共照明跟服务费）。

2、非机动车；集中停放，电动车及电动三轮车等提供充电服务，收费按市场行情作适当调整。

二、房租的代收代缴，收费标准按双方约定执行。

三、其他特约服务，收费标准按双方约定执行。第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条 维修资金的管理与使用

一、根据《长葛市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》相关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。乙方在购房时向商丘市房管部门交纳维修资金；

二、维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后报市物业管理行政主管部门审核后划拨；

三、维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹；

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。第八条 保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第九条 广告牌设置及权益

不得在楼宇外立面（含阳台、窗户）设置粘贴任何广告及标示 第十条 其他约定事项

一、禁止室外（含阳台）搭建鸟舍，不得饲养家禽家畜和无证宠物。

二、为保持楼宇外立面整齐统一，禁止使用窗式空调，空调外机及冷凝管热水器和抽油烟机的排放等必须按预留位置或指定位置安装。

三、防盗网安装要求内置式，统一材质、标准、样式、颜色、保持小区风格一致。

四、不得在顶层及露台搭建任何建筑物、构筑物、不得改装为封闭的阳台，不得改变露台墙面及护栏颜色，露台摆放物品以不影响小区整体美观和不超过楼面荷载为准。

五、不得利用外立面放置可能会照成不良后果的物品，如花盘和晾晒拖把等物品，否则因此给他人生命财产造成侵害的应承担赔偿责任。

六、业主或使用人不得利用住宅从事商业活动，若发现按商业性质收取服务费用。

七、商铺不得从事带有噪音、污染等经营活动；如商户因自身的经营活动对相关业 主造成影响，必须采取措施消除影响取得相关业主的谅解和书面同意。第十一条 违约责任

甲方违反协议未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改更正。乙方违反协议，使甲方为达到服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期整改。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴金额的3%缴纳违约金。

必要时双方均可向长葛市人民法院提起民事诉讼，或向当地人民法院提起民事诉讼。

第十二条

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十三条

在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，可向房地产所在地人民法院提起诉讼。第十六条

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十七条

本协议自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

代表人：

代表人 ：

日期：

前期物业管理服务协议 第6篇

甲方：珠海市丹田物业管理股份有限公司 乙方：—————————————— 幢号:____幢____单元 房号：____ 预售合同号：____ 建筑面积：____ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《珠海市商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务协议达成如下协议：

第一条：双方的权利、义务

一、甲方的权利、义务

1、对房屋公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《用户手册》并书面告知乙方；3、4、5、建立健全本物业的物业管理档案资料;制止违反本物业物业管理制度和《用户手册》的行为；

物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;6、7、8、9、依据本协议向乙方收取物业管理费用;编制物业管理服务及财务计划；

每6个月向乙方公布物业管理费用收支项目；

提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；

10、不得占用本物业的公共部位，公用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、有权依照乙方委托和业主公约的规定对违反业主公约和小区管理法规的行为进行处理。

二、乙方的权利、义务1、2、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权； 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、4、5、6、遵守本物业的物业管理制度和《用户手册》； 依据本协议向甲方交纳物业管理费用； 装饰装修房屋时，遵守《装修管理规定》；

不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位。公用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给于补偿；

7、8、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议； 对承租人、使用人及访客等违反小区物业管理制度和《用户手册》等造成损失、损害承担连带民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、法律政策规定由乙方承担的其他的义务和责任。

第二条：物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理（房屋共用部位的大、中修、更新、改造的费用，由该共用部位的业主按建筑面积分摊）。

公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋使用设施设备及其运行的维护和管理（房屋共用设施、设备的大、中修、更新、改造的费用，由该共用设施、设备的业主按建筑面积分摊）。

共用设施设备是指共用的上下水管道、水箱、水泵、电梯、发电机、供电线路、通讯线路、供气线路、照明、消防系统、防盗系统、可视对讲系统、电视监控系统、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

三、环境卫生1、2、3、建筑物内的共用部位;本物业区域的公共设施； 生活垃圾的清运；

四、保安1、2、协助公安部门维护本物业区域内公共秩序； 制定并完善各项保安岗位职责。

五、交通秩序与车辆停放1、2、加强区域内的车辆管理，禁止乱放； 摩托车、自行车按指定位置停放。

六、房屋装饰装修管理 详见：《装修管理规定》 第三条：物业管理服务质量

一、房屋外观1、2、房屋外墙、外门窗、阳台等部位形式、规格统一； 无不规范标牌，及时清楚乱张贴现象。

二、设备运行

1、运行正常，保养保修制度规范；

2、定期检查，并有记录。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、2、3、共用部位、设施设备定期检查，日常保养； 制定维修制度及质量标准；

建立设备台账及设备卡，做好设备标识。

四、环境卫生1、2、建筑物共用部位、物业公共场地保持清洁； 垃圾日产日清；

五、绿化1、2、日常修剪、支护、除杂草、施肥、淋水、杀虫； 绿化带的清洁保洁工作；

六、交通秩序与车辆停放

1、小区的道路畅通，车辆停放有序；不承担车辆保管责任。

七、保安1、2、建立规范的小区安全防范制度、措施；

配合协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作将治安、刑事案件发生率降到最低。但不承担乙方人身及财产安全责任。

八、消防1、2、做好消防宣传，组建义务消防队； 预防为主，建立健全消防制度。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修1、2、小修24小时之内完成； 紧急维修不间断进行。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备中的大、中修、更新、改造费用）

一、乙方交纳费用时间：从开发商通知入伙之日起；

二、物业管理费在确权前按购房合同建筑面积计算收取，确权后按确权后建筑面积计算按月收取。乙方交纳费用具体时间为每个月5号前，采取由银行账号代扣的方法；

三、高层按建筑面积每月每平方米2元计收；

四、因乙方原因空置房按建筑面积收取100%管理费及公摊费用；

五、乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳；

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。第五条、其他有偿服务费用

车位及其使用管理服务费用：按市政府有关规定收取。第六条、代收代缴收费服务：

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关规定。第七条、保险

一、房屋占用部位、公共设施设备的保险可由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占的房屋建筑面积比例分摊；

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第八条、违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。乙方拖延缴费超过三个月，甲方有权向法院提出诉讼追讨乙方欠费和违约金，因此产生的一切诉讼费用（含律师费）由乙方承担。

第九条、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方将全力协助解决并代理追究肇事人责任，所需费用由责任人承担。甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十条、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关规定处理。

第十一条、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十二条、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

第十三条、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。第十四条、在签订本协议前，甲方已将协议样本送珠海市物业管理处备案。第十五条、本协议自签字之日起生效。

甲方签章： 乙方(签章)：

代表人：

签约日期： 年 月 日

代表人：