办公大楼物业服务标准

办公大楼物业服务标准（精选6篇）

办公大楼物业服务标准 第1篇

办公大楼物业管理委托合同 第一章 总则

一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。

二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。

三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二章 物业管理委托合同书

甲方：_____________________

乙方：_______物业管理有限公司

根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将____________________办公大楼（电力大厦）及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

一、委托管理的范围及事项

（一）管理范围：

甲方将位于_______号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。

物业类型：写字楼

建筑占地：_______平方米建筑面积：_______平方米

（二）管理事项：

1．房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。

2．区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。

3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。

4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。

5．公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。

6．交通与车辆停放秩序的管理。

7．安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

8．管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

二、委托管理期限：一年。即_______年______月______日始至_______年______月______日止。

三、双方的责任、权利、义务

（一）甲方：

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2．制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。

3．审定乙方拟定的物业管理制度、计划、财政预决算。

4．检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。

5．向乙方提供商业用房和管理用房。

6．向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。

7．负责保证按规定、按时交纳物业管理费。

8．协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

10．不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。

11．参与确定管理服务费收费标准。

12．对违反合同规定的乙方和乙方人员，有权终止或要求调换人员。

13．政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方

1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理制度，自主开展各项管理经营活动。

2．遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权对物业实施综合管理，确保实现各项管理目标和经济指标，并承担相应责任，自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。

3．根据需要制定维修方案，报甲方审议通过后组织实施。

4．向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定，并负责监督。

5．接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督，并定期报告工作。

6．对物业的设施、设备不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

7．建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

8．负责测算管理区域服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按标准收取费用。

9．依照甲方委托和业主公约的规定，有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为进行处理。根据实际情况采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。

10．管理期满向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。

11．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

12．负责编制物业管理计划、资金使用计划及决算报告。

四、物业管理服务费

根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。

总计：_______元。?

物业管理服务费标准

根据国家有关规定并参照相关标准，制定本合同物业服务费收取标准。

一、清洁卫生费及绿化管理费

1．保洁费：_______x_______x_______=_______元/年

2．绿化费：_______x_______x_______=_______元/年

3．化粪池清理费：_______x_______x_______=_______元/年

二、保安费：_______x_______x_______=_______元/年

三、小修费：每年_______元

四、电梯、高压水泵运行保养费：_______x_______x_______=_______元/年

五、供电、供水、供暖运行费：_______x_______x_______=_______元/年

六、收发：_______x_______x_______=_______元/年

七、特约服务费：_______x_______x_______=_______元/年

八、管理费及其他：

1．管理费：_______x_______x_______=_______元/年

2．办公费：_______x_______x_______=_______元/年

3．其他应急费：每年_______元

4．法定税费：_______x_______x_______=_______元/年

九、中修以上和设备、设施更新费用，由物业公司提出项目并套用相关定额，履行各种手续并由业主审核批准后施行。

第三章 物业管理服务内容及标准

一、保洁：

内容：区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。标准：

1．庭院、门厅、走廊

每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次，垃圾及时清运。业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅?道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

2．电梯

每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间，每天负责更换地毯，以保持电梯清洁无杂物、污渍。

3．卫生间

每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。

4．绿化

及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪，及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。

5．地下停车场?

每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，保持四壁无灰尘。

6．化粪池

定时清理、保证正常使用。

二、保安

内容：设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。

标准：

1．值勤

保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

2．来访登记

对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督

促持证进入办公楼。

3．监控室

监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

4．消防设备

定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。

5．停车场

停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。

6．其它突发事件

严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

三、小修

内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。

标准：

1．电气

随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。

2．水暖

上下水和暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。

3．土建

房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

4．设备

各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。

5．其他维修项目

业主要求其他需要维修的项目。如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。

6．维修率

维修及时率达到100%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

四、电梯及高压水泵

内容：对电梯、高压水泵进行日常维护，保养、检修、处理随机问题。

标准：

1．维护

按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。

2．保养

乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。如：管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。

3．检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类事故隐患。

4．应急情况处理

设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及收教育情况。

5．各项记录

值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养记录等。

6．费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

五、供电、供水、供暖

内容：设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行，并做到“业主叫，人员到”，及时为业主服好务。

标准：

1．运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。

2．检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

3．日常保养

定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4．事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，向业主说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。

5．应急情况处理

接到用户报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向业主说明原因。

6．费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

六、收发

内容：负责公司内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。对职工个人的报刊、信件、包裹等及时通知领醛?标准：

1．登记

对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。

2．投递

对要发出的办公信函、公司各种文件、通知、报表、包裹、汇款等要及时投递，不得延误。因投递原因而发生的不良后果，要追究责任。

3．收取

对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。

4．分发

分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。

5．服务

及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到，达到业主满意。

6．保密

对公司的机密、重要文件、信函负有保密责任

七、特约服务

内容：为领导办公室、会议室提供清扫、保洁服务。确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。标准：

1．清扫

每天清扫一次，定期进行彻底保洁。

2．擦洗

随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、会后要及时倾到垃圾、矿泉水瓶等。

3．门窗

门窗和玻璃要随时擦拭，会前要打开门，会后要关闭好门窗，百叶帘要完好无灰尘，做到窗明几净。

4．物品摆放

室内物品要摆放整齐。

5．室内环境

定期喷洒空气清新剂，保持室内环境整洁、空气清晰。

6．服务

会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会畅?达到随时具备使用条件。

八、管理

内容：对乙方的人员、制度、工程、财务、资金等方面的综合考察，宏观控制。

标准：

1．管理人员的素质

管理人员要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对业主交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作。

2．制度健全情况

各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。

3．人员分管情况

人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

4．工程施工情况

施工前有报告与立项，履行各种相关审批手续，施工中保证安全和质量，竣工后要验收，合格率在95%以上，并提交验收报告。

5．资金使用情况

甲方缴交的物业管理费要专项利用，不得挤占，保证物业的维修标准。

6．双方结算情况

乙方按规定时间向甲方提交财务决算和财务预算报告，按规定时间结算物业管理费和工程量，由乙方代收的物业管理费和水电费按时、足额上交甲方，不得截留。

未列标准参照国家及有关省市标准执行。

资金结算

一、乙方应于每年初向甲方提交上一财务决算报告及下一财务预算报告。

二、甲方有权审计和清查乙方帐目及资金使用情况。

三、甲乙双方每季度结算一次物业管理费。

四、乙方负责收缴外租单位的物业管理费每季度与甲方结算一次。

五、乙方负责收缴外租单位的电、水费每月与甲方结算一次。

六、除小修以外的其他维修工程量每季度与甲方结算一次。?

第四章 监督管理与检查考核

为使物业管理达到合同规定的要求，给业主创造一个优雅、舒适的学习和工作环境，规范乙方的物业管理行为，制定本办法。

一、监督管理

1．严格执行合同中规定的《物业管理服务内容及标准》。

2．乙方应根据合同规定的内容及人员分管情况，制定出内部相应的考核办法。

3．中修以上和设备、设施的更新项目要立项，履行审批手续，竣工后要提交验收报告单。

4．经行政事务部考核不合格项并限期下达整改的措施必须按时完成。

5．及时收缴出租单位的水电费及物业管理费工作。

6．做好各方面的记录工作。

二、检查与考核

检查时间：

每月_______日、_______日为定期检查日，遇到节假日或公休日，检查时间顺延。

考核形式：

1．采取定期检查并实行打分制；

2．机关或外租单位问卷形式；

3．主管部门及公司领导综合评定。

考核标准：

1．以《物业管理服务内容及标准》中所列标准项进行考核，并辅以打分形式；

2．按考核标准，_______分应为物业管理达标标准分；?

考核方法：

1．每月_______日由行政事务管理部人员负责检查并负责打分，占总积分的_______%；

2．每月_______日由行政事务管理部检查和机关或外租单位双打分，双方各占_______%，合计占总积分的_______%；

3．每季度由主管部门及公司领导综合评定一次，占总积分的_______%。

三、奖惩

1．由于乙方原因影响甲方工作秩序、工作环境，每发生一次罚款_______～_______元。

2．乙方工作质量达不到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后低于_______分的，物业管理费按同比例削减。

3．乙方工作质量基本达到《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后为_______分的，物业管理费全额缴交。

4．乙方工作质量超过《物业管理服务内容及标准》所规定，经考核后高于_______分的，物业管理费按同比例奖励。

第五章 附则

一、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改或补充，以书面合同为准。

二、因合同原因造成乙方执行错误，可对甲方提出复议意见，以书面形式为准，并由甲方负责解释及处理。

三、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理产生质量事故的直接原因。以政府主管部门的鉴定为准。

四、本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协调处理。

五、本合同自签字之日起生效。

六、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。

甲方（章）：________________________

乙方（章）：________________________

办公大楼物业服务标准 第2篇

乙方：

为公司的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据枣庄市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条物业管理内容

1、甲方将位于高新区复原五路西侧范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2、管理事项包括：

（1）房屋的使用、维修、养护；

（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；

（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娱活动场所；

（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

（7）车辆行使及停泊；

（8）物业档案管理；

（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条物业管理期限

管理期限为1年，自20xx年12月31日起到20xx年12月30日止。

第四条双方权利、义务

1、甲方权利、义务：

（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；

（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

（3）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

（4）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（5）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

（6）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

（7）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；

（8）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

（9）政策规定由甲方承担的其他责任。

2、乙方责任、权利、义务：

（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；

（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；

（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条风险抵押

1、乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币10万元，作为风险抵押金。

2、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4、如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第六条合同更改、补充与终止

1、经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。

3、合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条其他事项

1、本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

2、本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

3、双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

办公大楼物业管理委托合同范本2

甲方：

乙方：

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）

单位名称：

法定代表人：

住所地：

邮编：

受委托方（以下简称乙方）

企业名称：

法定代表人：

住所地：

资质等级：

证书编号：

邮编：

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（以下简称本物业）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第二条物业基本情况

1、物业名称：

物业类型：办公楼

2、座落位置：。总建筑面积约㎡。

第二章委托管理事项

第三条物业服务区域

1、乙方所提供物业服务的区域为本物业办公楼一层至六层。

2、以下除特别注明外，均指本物业管理区域内事项。

第四条物业管理服务委托事项包括：

1、办公楼的清洁卫生。包括：办公楼内一层至六层公共区域走廊、楼道、卫生间的清洁、办公楼垃圾的收集、行长办公室的清洁、会议室及活动室的定期清洁。

2、办公楼内公共秩序的维护。包括：办公楼内一层大厅值班岗、二层服务区巡逻岗、停车场的车辆疏导岗、夜间安全巡逻岗、五层值班岗。

3、办公楼内花卉摆放和养护管理。包括：办公楼内公共区域、行长办公室及会议室。

4、办公楼内三层及六层客户接待服务。

5、办公楼内的工程维修服务。

6、院落停车场公共秩序维护。

第三章委托管理期限

第五条本合同期限自年月日起至年月日止。本合同期满前XX个月，甲乙双方应就是否终止本合同期限达成协议；否则本合同自动延续。

第四章

第六条甲方权利和义务

双方权利和义务

（一）甲方权利

1、审定乙方起草的物业管理方案等规章制度；

2、检查、监督乙方物业管理服务的实施情况及有关制度的落实情况，提出整改意见。

3、监督乙方物业管理办公用房使用情况。

4、授权乙方对违反国家和地方政府物业管理法规政策的行为进行处理。

5、建议乙方对思想素质低，道德修养差，服务质量差，工作态度恶劣的管理人员予以调离。

6、根据本合同第八条对乙方的服务质量进行监督检查。

（二）甲方义务

1、按有关规定，向乙方无偿提供满足物业管理服务需求的物业办公用房。

2、协助乙方妥善处理与业主或物业使用人间的纠纷，为乙方管理工作提供便利。

3、协助乙方做好物业管理的宣传，协助乙方开展文化活动。

4、根据甲方及物业管理法规政策要求，对不完善的设备设施及安全隐患给予解决。

5、承担本物业日常维修及设施设备保养除人工费外所产生的一切费用。

第七条乙方的权利和义务

（一）乙方权利

1、根据甲方委托和有关法律法规，制定物业管理实施办法、方案和规章制度，依法实施管理。

2、依据本合同委托管理的事项，在向甲方及有关单位提出整改意见和建议的同时，采取积极措施予以解决。

3、规劝、制止业主或物业使用人违反《物业服务合同》及物业管理有关规章制度的行为。有权依照法规政策、本合同的约定对违反物业管理规章制度的行为进行规劝或者建议甲方予以处理。

4、按本合同约定使用物业管理用房。

5、依据约定向甲方收取物业管理费及其他有关费用。

6、选聘专业公司承担专项物业服务业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。

7、积极开展各种多种经营服务活动，所得收入由本物业处使用。

（二）乙方义务

1、履行本合同并依法经营管理，制止各种破坏、侵占共用部位、公共设施的行为，切实维护甲方及业主、物业使用人的权益。

2、接受甲方监督，实行重大事项报告制度。

3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。

4、加强公共秩序维护队伍建设和安全保卫工作，建立健全各项规章制度，严格值班纪律和安全责任制，维护物业管理区域内的安全稳定。

第五章物业管理服务标准

第八条在乙方全面接管后，严格按照“全国物业管理优秀大厦”服务标准及一级物业服务标准提供服务。接管后，一年争创“济南市金融业物业管理优秀大厦”称号，达到如下服务质量标准：

1、本物业外观保持完好、整洁，地面光洁无杂物、卫生间干净无异味、垃圾清倒及时、墙面干净无蛛网。

2、严格监控、门岗、巡逻岗值班制度，认真执行大观园支行办公楼综合管理规定。接到报警及时到达，发生刑事案件依照法律规定及时报公安部门处理。严格遵守考勤制度，不空岗、缺岗、睡岗。

3、办公楼内摆放的花卉，要加强管理，经常修剪更换确保绿植无干枯、病虫，更换及时。

4、设立服务接待中心，对欲进入办公区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入；来访人员须登记进入；对服务需求和投诉、实行跟踪管理，定期进行满意度调查，有满意度调查反馈、纠正预防、完善提高措施。

5、工程技术人员对办公区域内一层至四层水、电、暖设施及各种管道、门窗、门锁、办公家具等设备定期巡检，发现问题及时处理。接到报修迅速到场，维修及时，并进行维修登记。

第六章物业服务费用

第九条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费

合同总金额：人民币

2、本物业的管理服务费支付方式采用按月支付方式，具体支付方式如下：

合同生效后，由甲方按本合同总金额每月10日前向支付乙方本月物业管理服务费共计：人民币。

3、根据国家及地方政策变动双方在协商基础上需对物业服务费标准调整时，按双方协议调整。

4、乙方接管后，甲方即按合同规定支付物业服务费用，甲方逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0、2%按日交纳违约金。

第七章违约责任及有关责任的界定

第十条甲方违反本合同第六条第（二）项有关约定，使乙方无法开展物业管理工作的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，造成经济损失由甲方承担。

第十一条乙方违反本合同第七条第（二）项有关约定及本合同第二章和第五章的约定，未达到本合同约定的物业服务质量规范标准，甲方有权要求乙方改善和解决，逾期未解决，给甲方造成的经济损失，乙方应予赔偿。

第十二条甲乙双方任何一方除因本合同约定的原因外，无法律依据和正当理由，提前终止合同的，违约方应赔偿对方1万元的违约金，造成对方经济损失的，应给予赔偿。

第十三条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致合同无法履行的。

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

3、乙方为维护甲方或者业主、使用人的切身利益，在不可预见的突发情况下（如救助人命，协助公安机关执行紧急任务，发生火灾，发生严重漏电、水管破裂事故等），因采取有关法律认可的紧急合理措施而造成甲方或业主、物业使用人财产损失的。

第八章附则

第十四条甲、乙双方经协商可对本合同的条款进行修订更改或补充，并签订书面补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

第十五条本合同无论因何种原因终止后，双方须按有关约定办理物业交接手续。在本合同终止之日起7日内，乙方须向甲方移交全部物业管理档案资料、物业办公用房。

第十六条在本合同有效期内，乙方物业管理达到本合同第五章所约定的服务标准，实现物业服务管理目标，甲方评价优良，甲方在续签物业服务合同时给予乙方优先待遇。

第十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。本合同及补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十八条本合同在履行中如双方发生争议，应协商解决，协商不成时，可提请物业管理主管部门调解。协商或调解不成的，可向济南市仲裁委员会申请仲裁或提起诉讼。

第十九条本合同内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十条本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，每一份具有同等法律效力。

第二十一条本合同自签订之日起生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

办公大楼物业管理委托合同范本3

委托方（以下简称甲方）：

受托方（以下简称乙方）

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将物业项目委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第一条物业基本情况

物业类型：综合办公楼

座落位置：

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三条甲方委托给乙方管理的项目包括：

1、房屋日常维修、养护和管理。包括：综合办公楼房屋的房顶、地面、墙台面、吊顶、门窗、楼梯、灯具、通风道等的日常养护和维修。

2、供电系统高、低压电器设备、电线、电缆、电器照明装置等的管理维护；

3、中央空调机组、高压水泵房、给排水设备等的管理维护；

4、楼内消防设施设备、电梯等的管理维护；

5、有线电视、电话、网络等的管理维护；

6、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

7、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

8、公共环境卫生，包括楼内共用部位的清洁卫生、楼层及院内垃圾的收集、清倒，楼内公共区域的卫生保洁；

9、部分室内的卫生保洁，包括局长办公室、会议室、接待室等；

10、会议、接待、传达服务；

11、安全保卫管理，维持公共秩序，包括来访人员登记通报、安全监控、巡视、门岗执勤、防火防盗报警、突发事件处理等；

12、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收等档案资料。

第四条乙方负责向甲方收取物业管理服务费：元/年。甲方于每季度终了后十日内，支付给乙方上季度的物业管理费用（元/季）。

第五条除人工及必备的工具以外，零配件、材料等维修费用，由双方协商解决。

第六条对业主和物业使用人违反物业管理公约的行为，乙方应针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第七条委托管理期限为年。自___年____月____日______时起至______年____月____日______时止。

第八条甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、审定乙方拟定的物业管理制度和服务计划；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4、在合同生效之日起______日内向乙方提供__________平方米建筑面积物业管理用房（产权属甲方），无偿使用；

5、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起______日内向乙方移交；

6、负责按时交纳乙方物业管理服务费用；

7、协调、处理本合同履行过程中的相关问题。

8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

第九条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定；

3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

4、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

5、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；

第十条物业管理服务质量

1、乙方须按甲方的标准要求，实现目标管理。

2、甲方定期对乙方的服务质量进行检查评定，并将评定结果及时通知乙方，需要整改的乙方应积极采取措施整改。

第十一条房屋共用部位和共用设施设备的维修费用由甲方承担，乙方负责施工。

第十二条公用绿地的养护费用由乙方承担，更新、改造费用由甲方承担。

第十三条物业管理服务费

1、管理服务项目变动时，由双方协商服务费的具体调整办法。

2、甲方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按物业服务费的千分之一向乙方交纳滞纳金；

第十四条违约责任

1、甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

2、乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第十五条甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付____________的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第十六条乙方自本合同生效之日起________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第十七条双方可对本合同的条款进行补充，经协商以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第十八条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的方字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第十九条本合同连同附件共______页，一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

第二十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第二十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由____________仲裁委员会仲裁。

第二十三条合同期满本合同自然终止，乙方优先续订合同，双方应在该合同期满______天前向对方提出书面意见。

第二十四条本合同自签字之日起生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

某超限办公大楼计算分析 第3篇

某超限高层[1]办公大楼项目位于福州市, 由主楼 (31层, 钢管混凝土-钢框架-核心筒, 建筑高度149.9m) 、东楼 (7层, 框架-剪力墙, 建筑高度36.45m, ) 、西楼 (4层, 框架, 建筑高度23.05m) 及若干钢结构连廊组成。主楼在地上3层 (13.750m标高) 及5层 (22.350m标高) 设有3道伸臂钢结构连廊与东、西楼连接 (远端采用隔震支座) , 连廊跨度28m、36m, 形成建筑立面上的“门”式构造。

主楼建筑设防类别为丙类, 安全等级二级, 设计使用年限50年, 所在地区抗震设防烈度为7度, 设计基本加速度0.1g, 设计地震分组为第二组, 场地类别为Ⅲ类, 场地特征周期0.65s (安评) , 结构阻尼比0.04, 地面粗糙度为B类。

参照建设部2010《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》[1]本工程存在的主要超限情况为:

(1) 楼板不连续 (JGJ3-2010[2]) :本工程主楼南向入口大堂上空开洞面积大于30%, 造成楼板不连续。

(2) 刚度突变:本工程主楼一层层高9500, 二层层高4500, 层高高差较大, 根据计算结果, 一层塔侧移刚度与上一层相应塔侧移刚度70%的比值或上三层平均侧移刚度80%的比值中之较小者X向为0.9533, Y向为0.8918, 不满足要求。

(3) 复杂连接 (大悬挑及连体结构) :主楼5层由于建筑立面造型需要, 平面南北向均向外悬挑8米, 并与东西楼采用钢连廊相连接, 连廊跨度28~36米, 连廊另一端与附楼相连接, 结构较为复杂。

2 主楼整体计算

鉴于模型的复杂性, 高层通用结构软件SATWE无法模拟大连廊和支座条件, 故作者用其他软件做了补充分析, 补充分析模型均为附带连廊的整体模型, 而SATWE模型中连廊仅作为荷载进行考虑。作者采用的补充软件共五种, 即PM-SAP、Midas Building、Midas Gen、ETABS、SAP2000, 其中Midas Building、ETABS及PMSAP侧重于整体指标计算, Midas Gen及SAP2000侧重弹塑性分析及屈曲模态分析。

2.1 整体指标计算 (Midas Building、ETABS、PMSAP)

几种软件计算结果基本吻合, 各项指标满足规范要求。其中PMSAP周期最短, ETABS周期最长, 基底剪力三个软件基本接近。主楼计入钢连廊后, 并未对结构周期产生明显影响, 可知连廊的低位连接及远端隔震支座的处理对结构整体特性影响不大, 后续施工图设计时可采用只计入连廊荷载的SATWE模型进行设计, 但相关连接区域的构件仍需比对Midas building、ETABS及PMSAP的计算结果进行设计。连廊的振动特性及分析设计也需在连廊专项设计中考虑与主楼的协同工作, 这里不再展开。

2.2 弹性时程计算 (Midas Building)

选取TH1TG065 (天然波) 、TH2TG065 (天然波) 、US-ER632 (人工波) 三条波对结构进行时程分析, 弹性时程分析所取地面运动最大加速度为35gal。结果见上图, 地震波选取满足规范要求。

3 主楼抗震性能分析

3.1 静力弹塑性计算 (Midas Gen)

中、大震作用下采用MIDAS进行结构静力弹塑性分析 (Push over分析) , 在MIDAS/Gen中使用ATC-40 (1996) 和FEMA-273 (1997) 中提供的能力谱法 (Capacity Spectrum Method, CSM) 评价结构的抗震性能。水平推覆力分布采用模态分布形式, 通过Push over法建立结构的能力谱, 由规范反应谱变换为结构中、大震作用下的需求谱, 找出结构性能点。

根据国内抗震性能要求, 两者关系大致如下:

A~B段:完好状态, 构件承载力按设计值控制。

B~IO段:基本完好状态, 承载力按不考虑调整系数的设计值控制。

IO~LS段:轻微破坏, 承载力按标准值控制。

LS~CP段:中等破坏, 承载力按极限值控制。

CP~C段:接近破坏严重, 承载力仍按极限值控制。

在大震作用下, 根据性能点时的结构变形, 对以下两个方面进行评价:

a) 层间位移角:是否满足抗震规范规定的弹塑性层间位移角限值;

b) 结构变形:由结构塑性铰的分布, 判定结构薄弱位置。根据塑性铰所处的状态, 检验结构构件是否满足大震作用性能水准的要求。

大震下对应性能点的层间位移角为1/138 (X向) , 1/136 (Y向) , 均满足规范1/100要求。

3.2 主楼抗震性能评价

从Push-over结构曲线可以看出结构竖向存在薄弱层 (对应7层为局部跃层) , 薄弱层及相邻层位移角出现峰值, 其余楼层刚度均匀变化。RC核心筒为主要抗侧力构件, 变形和出铰集中在核心筒, 钢框架未现出铰。同时钢连廊在中震及大震下均为弹性状态, 塑性变形主要集中在主楼薄弱层附近及耗能构件上。

结合塑性铰的分布及特性值大小, 可了解结构的塑性发展变化 (此处略, 仅给出结论) :即中震下结构整体基本保持弹性, 只有少量构件进入塑性 (主要集中在底部筒芯连梁和墙肢部位及中上部筒芯连梁处) , 且处于B~IO阶段, 即基本完好阶段;大震下结构塑性有所发展, 位移及整体刚度可控, 承载力仍具有延性富余。筒芯塑性区域从底部向顶部延伸, 底部及中部部分构件进入IO~LS阶段, 即轻微破坏阶段, 底部 (约总高的1/3高度范围) 少量墙肢进入LS~CP即中等破坏阶段, 个别墙肢进入CP~C阶段, 即接近破坏严重阶段, 但未出现剪切破坏。

结构抗震性能介于B~C等级, 略高于C级 (根据高规JGJ3-2010 3.11节) , 性能水准为小震下基本完好 (性能水准一) , 中震基本完好、轻微损坏 (性能水准二) , 大震轻度损坏、部分构件中度损坏, 个别构件接近严重损坏 (性能水准位于三~四之间, 更接近于水准三) , 满足抗震设防性能目标要求。

4 屈曲分析及动力弹塑性补充验算

4.1 屈曲分析 (SAP2000)

本工程主楼, 底层层高9.5m, 南侧入口位置处有两层局部大开洞, 致使南侧边柱净高14m。此排柱长细比较长, 其上楼层数及荷重较大, 且局部柱节点处有大悬臂钢梁外挑, 受力较为不利;另外主楼7层会议室处, 亦有局部两层局部跃层, 柱净高8.6m。为安全起见, 正常使用的重力荷载及侧向风荷载和地震荷载下结构均不能发生失稳, 同时设计时还须预留足够的安全系数。为此我们需要了解结构的稳定承载力及屈曲模态。

结构失稳 (屈曲) 是指在外力作用下结构的平衡状态开始丧失, 稍有扰动变形便迅速增大, 最后使结构破坏。稳定问题一般分为两类, 第一类是理想化的情况, 即达到某种荷载时, 除结构原来的平衡状态存在外, 还可能出现第二个平衡状态, 所以又称平衡分岔失稳或分支失稳, 在数学处理上是求解特征值问题, 故又称特征值屈曲[3]。此类结构失稳时相应的荷载称为屈曲荷载。第二类是结构失稳时, 变形迅速增大, 而不会出现新的变形形式, 即平衡状态不发生质变, 也称极值点失稳。结构失稳时相应的荷载称为极限荷载。

SAP2000的屈曲分析工况 (Buckling) 在于解决线性屈曲问题, 属于第一类失稳, 在分析过程中不考虑结构的非线性属性。为快速判断结构的稳定安全系数, 作者对主楼进行了重力荷载工况和侧向地震力工况下的屈曲分析。

由表三各屈曲模态可以看出, 屈曲主要发生于中下部位 (底部1/4~1/3范围) 的框架柱上, 失稳位置均为外榀及边榀, 与核心筒直接连接的框架柱未见明显失稳。第一阶屈服因子18.21, 有足够的安全系数。

同理, 我们进行侧向地震力工况的屈曲分析, 经分析可知侧向地震工况的屈曲模态类似于重力工况下屈曲模态, 只是屈曲因子不同, 其中X向地震下的第一阶屈曲模态同表三中的第1阶模态, 屈曲因子为110, Y向地震下的第一阶屈曲模态同表三中的第5阶模态, 屈曲因子为210。

如要准确考虑结构失稳则较为复杂, 需考虑材料非线性。但当屈曲因子远大于1时, 我们可以通过线性屈曲分析快速判断结构较易失稳的位置, 对工程判断上有较高参考价值。由上述分析可知, 本结构具有可靠的稳定系数。

4.2 动力弹塑性补充验算 (Midas Building)

因主楼附带大跨度钢连廊, 钢连廊的动力特性, 支座位移以及对主楼的连带影响也是应计入分析之中的。尤其是远端支座位移的计算对于支座的可靠性来说是十分重要的, 支座位移的计算可近似采用静力弹塑性的分析结果 (3.1节中已经介绍) , 也可以采用更精确的动力弹塑性分析结果。本节仅给出动力弹塑性分析的相关结论, 具体不再展开, 会将在连廊的专篇中予以阐述。

构件本构关系如下:

4R632 (人工波) 与设计反应谱最接近, 动力弹塑性计算时, 我们选择4R632 (人工波) 作为地震动输入, 并调整峰值加速度至220gal。由动力计算得知, 大震下顶点Y向最大位移为630mm, 层间位移角约1/200 (22F) 。由分析可知动力分析

5 结论

超限工程的分析计算中, 一个分析软件是不够的, 结构通用的分析设计软件SATWE对于复杂结构来说往往力不从心。本工程即属于超限复杂高层建筑, 钢管混凝土-钢梁-混凝土核心筒混合结构体系。鉴于模型的复杂性SATWE无法模拟大连廊和支座条件, 作者采用其他软件做了补充分析, 共采用PMSAP、Midas Building、Midas Gen、ETABS、SAP2000共五种软件建模计算。其中Midas Building、ETABS及PMSAP侧重于整体指标计算, Midas Gen及SAP2000侧重弹塑性分析及屈曲模态分析。通过分析可知, 本工程大楼各项指标满足规范要求, 具有较好的抗震性能。

本文介绍了此类超限结构分析的一般计算步骤, 及相关软件在分析手段上的侧重点, 希望能作为类似超限工程软件选取和计算分析方面提供参考。

参考文献

[1]超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点, 2010.

[2]高规规范编制组.JGJ3-2010高层建筑混凝土结构技术规程[S].北京:中国建筑工业出版社, 2011.

办公大楼物业服务标准 第4篇

摘 要：物业管理行业对企业品牌的需求以及企业对自身品牌的追求，使得越来越多的企业注重品牌的培育和建设。本文结合长庆油田办公楼宇物业服务的特点和实际，就创建“环境整洁优美、秩序井然有序、服务保障到位、运行组织高效、安全稳定和谐”的办公楼宇物业服务品牌，从品牌定位、服务理念、管理运行、服务机制、团队建设等方面的实践中做了一些探索和研究。

关键词：办公楼宇;物业管理服务;品牌化建设

物业管理主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。兴隆园物业服务处根据长庆矿区“保稳定、保发展、保安全，服务群众、服务一线、服务生产经营”的宗旨，按照“服务内容多元化、服务模式特色化、服务方式数字化、服务资源社会化、优质服务常态化”要求，从准确品牌定位、创新服务理念、强化管理运行、优化个性服务、建设优秀团队等方面，探索实践油田办公楼宇服务品牌化建设工作。

1 准确定位是品牌化建设的前提

办公楼宇物业服务对象具有特指性，即为办公楼宇入驻单位办公人员提供公共性和个性化服务。根据管理和服务对象的特征，准确定位服务品牌化建设的目标和内容，具有十分重要的意义。油田办公楼宇物业管理服务具有特殊性，既要发挥市场化和社会化的优势，又要考虑油田矿区物业管理服务的现实情况。因此，油田办公楼宇把创建“环境整洁优美、秩序井然有序、服务保障到位、运行组织高效、安全稳定和谐”，确定为物业服务品牌化目标，既符合实际又具有特色。

2 创新理念是品牌化建设的关键

要把物业管理工作做好，首先要树立先进的服务理念。创新树立“四大理念”，引领管理服务工作优质高效推进。

树立星级管理、星级服务理念。树立与油田办公区发展相适应、形象相匹配的星级管理和服务理念，推行严谨、规范、高效、文明的管理模式，倡导人文、开放、优质、周到的服务方式，不断提高管理服务的档次和质量。

树立市场化、社会化服务理念。坚持走市场化、社会化发展之路，将水电空调供应、设备设施维护、环卫保洁绿化、电梯运行维保、公共秩序维护等业务，选择社会服务专业公司进行业务外包服务，降低服务成本，提高服务质量。

树立专业化、标准化服务理念。倡导专业化、标准化服务，推行服务工作机构、管理、人员、器材专业化，推进服务过程、操作、质量标准化，能有效推动服务工作精细化、专业化，提高管理服务水平。

树立延伸服务、人本服务理念。随着办公楼宇先进设备、办公用具不断增加，对管理服务的要求不断提高，必须延伸服务范围、改进服务方式。通过树立延伸服务、人本服务理念，实现服务触角全覆盖。

3 强化管理是品牌化建设的根本

水电空调供应、设备设施维护、环卫保洁绿化、电梯运行维保、公共秩序维护是办公楼宇物业管理服务的重点，也是创建服务品牌的根本所在。通过强化基础管理和HSE管理，实现安全平稳运行。

强化基础管理，确保平稳运行。坚持制度化、规范化和标准化运行，严格业务外包单位监督考核管理，持续开展宣标、贯标、对标、达标活动，通过落实设备设施维护、施工组织监管、保洁绿化养护、依法合规管理、三位一体管理“五个到位”，确保办公区各项工作平稳运行。加强设备设施运行管理，强化维修改造项目的组织实施和监管，落实“三六、五净、十洁”保洁工作标准和“栽、管、护”绿化工作规范，严格执行各项规章制度，经营管理做到依法合规，完善办公区域联动管理责任，形成管理、沟通、协作、配合运行机制，实现“零距离沟通、零缺陷服务”。

强化HSE管理，确保本质安全。打造油田办公楼宇物业服务品牌，安全是关键。通过“四个强化”，实现办公区域安全平稳运行。强化安全责任，落实有感领导、直线责任和属地管理责任，持续开展安全隐患排查治理;强化制度落实，健全完善安全管理制度，突出消防安全管理，做好信访稳定和突发事件处置，与入驻单位签订安全管理协议，实现“共谋共建、共管共享”;强化安全教育，开展专题安全教育培训，举办消防、突发事件应急演练，提高自防自救能力;强化节能降耗，利用科学的管理手段推进办公楼宇节能降耗，营造节能减排绿色环保氛围。

4 优质服务是品牌化建设的保证

为业主提供优质、延伸、个性化服务是提高服务质量水平、创立服务品牌的活力保证。扩大服务的内涵和外延，以优质服务为品牌化建设注入鲜活的生命力。

提高特需服务能力。全面做好重大节日、重要会议、重大活动期间物业服务、安全保卫、场地场务、运行保障、维护稳定等工作，合理调整小区供电负荷，确保夏季高温季节办公区域供电不间断。

提高专项服务能力。坚持“问题导向、全面提升、重点突破”的思路，着力解决治安和停车管理、食堂管理及环境建设方面存在的问题。定期召开入驻单位座谈会，征集落实意见建议，建立沟通协调机制，抓好服务提升工作。

提高餐饮服务能力。狠抓饭菜质量，补充厨师服务人员，增加饭菜品种和售饭窗口，调整自助餐供应方式，缩短售饭窗口排队时间，保障上班人员因加班或外出办事时有饭吃、吃热饭。

提高教育服务能力。实施幼儿园改扩建，适时延长幼儿接送时间和寒暑假期开园时段，建立中小学生暑期校外辅导站，解决了办公区幼儿和学生家长工作和生活中遇到的实际困难。

5 优秀团队是品牌化建设的基础

办公大楼物业服务标准 第5篇

甲方(委托方)：

乙方(受托方)：

根据合同双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。

第一章

委托服务的物业基本情况

名称：**市行政服务中心-阳光大厦

地址：

建筑面积：***平方米

行政服务中心地上*层、地下*层。

1至3层为行政服务窗口，4至5层为办公区域。大厦配套设施功能有：中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，乘客电梯，大小会议室，技防监控系统及建行服务区等。

第二章

委托服务范围与内容

一、大厦的公共设施设备的日常管理。

二、大厦的公共环境卫生保洁。

三、大厦的公共秩序维护。

四、负责大厦的导办、解说。

五、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。

六、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项。

第三章

管理运作方式

一、双方约定本委托合同签订的有效期为壹年，即自2012年8月1日至2013年7月31日。

乙方对大厦每年服务费用为人民币**万元(大写：***整)，合同签订之日起十日内结算**万元，合同到期之日起十日内结算**万元。

以上费用含员工工资、社会保险、工装费用、器材费用、办公费、福利津贴、税金和利润。明细如下：

(一)人员工资**万元。

其中：保洁员8名，解说、导办员5名，水电维修工2名，弱电系统维护工1名，秩序维护人员11名。

以上合计27人，月工资**元，全年共**万元。

(二)其它费用**万元

1、社会保险：**万元×32.5%=**万元

2、福利费：**万元×2.5%=**万元

3、保安着装费：**人×500元/人=**万元

4、保安器材及保洁工具费：**万元

5、物业公司利润：**万元×4%=**万元

6、税金：(**+**+**+**+*8+**)×5.6%=**万元

二、乙方接受甲方监督，在甲方指导下开展工作。

三、甲方负责大厦设备设施日常维修换件费用和涉及外委专业保养和维修费用的支付(外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的计划性保养。

外委专业维修：是指物业公司服务范围之外的需要委托外部专业公司进行维修的内容)。

第四章

甲方权利和义务一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。

二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。

四、按合同约定向乙方结算物业服务费用。

五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。

六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购、大厦外墙清洁等业务，以同质同价为前提，乙方为优先选择方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。

八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。

九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。

十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。

第五章

乙方权利和义务

一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。

二、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。

三、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦的有关规定，对违章违规行为进行协调和处理。

四、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。

五、对本大厦的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。

六、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。

七、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。

八、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。

九、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。

十、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数据。

十一、不承担对大厦工作人员和使用人的财产保管、人身保险义务。

第六章

违约责任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。

二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方服务费用中罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任(以政府有关部门鉴定为准)。

三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。

第七章

其它事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素(如台风、地震等突发事件)造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。

二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。

第八章

合同更改

补充与终止

一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。

二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。

三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。

如须续订，应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。

四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交**仲裁委员会裁决。

五、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方：盖章：

乙方：盖章：

甲方代表人盖章：

乙方代表人盖章：

签订日期：

****年**月**日签订日期：

农行大楼物业服务方案 第6篇

首先，十分荣幸能参与中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理 投标工作。我公司将依托自身的专业管理能力，结合大楼的实际，对 大楼的物业管理组织机构、服务配套等作出统筹策划。

我公司将以崭新的物业管理服务理念，在按照国家政策、法律法 规和贵方的实际需要的前提下，凭借公司的管理经验以及规模效益，合理调配内部资源，为中国农业银行 XX 分行办公大楼提供优质的 物业服务。

本投标书根据中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理招标文件 要求和对物业现场考察研究之后，结合我公司的企业服务理念以国内 标准编制。

我方承诺一旦中标，将按甲方的要求和投标书中的主要内容写入 物业管理委托合同。否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中 标单位。

感谢中国农业银行 XX 分行领导给予我们这次参与的机会。

二 OO 八年一月十一日

公 司 简 介

我公司为三级物业管理资质，物业管理二级资质已经申报待批，是我市唯一的全国物业管理协会理事单位。

公司下设物业管理部、工程部、督查部、财务部办公室等职能部 门和 4 个管理处。有员工 180 余人，其中大专 15 人、中专 24 人、中 级以上职称 7 人、初级职称 5 人，公司管理人员 100％持有建设部颁 发的物业管理企业经理岗位证书。主要从事住宅、楼宇的物业管理、绿化种植和养护、物业咨询、房屋修缮、市政道路清扫等业务，并根 据客户需要不断推出各项便民的有偿服务项目。

目前公司管理了六个住宅小区和两个企业事业单位： 管理规模近百万平方米。

我公司对所托管的物业实施综合一体化管理服务，24 小时安保 执勤，全方位保洁作业，对辖区内公共设施进行常规维护保养，由专 业人员对小区绿化进行专业养护。

公司坚持“追求卓越，真诚服务”的宗旨，坚持“科学管理、竭 诚

高效、安全文明、开拓创新”的质量方针

企业文化

（一）我们的质量方针是：以市场为导向，以顾客为中心，注重 管理服务的效果，持续提升管理服务质量和顾客满意率；

（二）我们的服务理念是：业主至上，服务第一；

（三）我们的员工：团结拼搏，互助向上；

（四）我们的宗旨是：追求卓越，真诚服务；

（五）我们的使命是：推动城市文明化进程、努力改善居民的生 活环境；

（六）我们的企业精神是：严于律己，无私奉献；

（七）我们的企业道德是：守法、诚信、无私、博爱；

（八）我们的企业作风是：团结、自强、严谨、高效；

（九）我们的企业目标是：使社会效益、环境效益和经济效益和谐 的统一。

公司机构设置及当前管理项目 我公司是按现代企业制度建立并取得物业管理资质的独立法 人企业。公司总部设有总经理办公室、物业管理部、工程维修部、财务部、督查部等四部一室。

本公司的架构设置发挥了职能机构的作用，既保证了公司领导 层对各部门的直接领导指挥，以充分掌握全局情况、作出正确决策，又能够放手授权给职能部门进行具体工作的操作。

总经理室 物业管理部（当前所 管理的项目如下）办公室 工程维修部 财务部 督查部 行政、文档、人 力 资源、公司网站 工程维修（启动 房屋维修基金）、配电房管理、水 电维修服务 会计、出 纳、核算 及票据 管理 全球眼 远程监 控中心

保洁方案

一、保洁工作标准和规范

1、保洁范围：院围墙以内（含绿化带、办公楼、消防通道）；

2、时间：上午 7—11 点；下午：2—6 点；

3、每一小时巡逻清扫一次；

4、地面指示牌、广告牌、公共设备每天擦抹一次；

5、每周对外墙三米以下的玻璃清刮一次；

6、视情况每半月冲刷一次院内地坪。

二、楼层保洁

1、保持楼内走廊地面干净无污迹，有光泽；

2、每天下班后用拖把将走廊、楼梯拖一遍；

3、用湿毛巾清洁被污染的墙根。

三、楼梯台阶清洁

1、所有楼梯每天从顶层清扫一遍；

2、清扫之后用清水拖布轻拖一遍；

3、夏天每周对楼梯间的蚊、蝇喷药消杀一遍。

四、洗手间的清洁工作

1、上午上班前、下午上班前对洗手间全面清洁一遍；

2、用洁厕灵对便池、便槽进行清洗；

3、用消毒水将洗手间地面进行消毒杀菌，保持地面无水渍、黄 斑、水锈；、洗手盆干净无污渍、水锈；

5、男厕小便挂斗内放置卫生球；

6、白天厕所点卫生香。

五、果壳箱清洁保养

1、每天将所有果壳箱掏清无积存；

2、每天把果壳箱擦一遍，无灰尘、无污渍，烟灰缸不超过五个 烟头。

六、化粪池

1、化粪池每半年用吸粪车吸抽一次；

2、保持化粪池井盖完整、清洁，无粪便漫溢。

七、电梯保洁

1、电梯轿厢每天保洁两次；

2、每月清扫电梯门槽；

3、电梯毯每天更换一次。

大楼安全防范

一、管理内容： 管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护大 楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响安全的行为。（1）门岗的任务： ? 礼仪服务；

? 维护出入口的交通秩序；

? 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

? 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大楼； ?对外来人员进行询问和登记； ? 严禁携带危险物品进入大楼；

? 遇到外来人员将大件物品带出大楼，即与物主核实，并作登记； ? 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：

? 按规定巡视检查，不留死角；

? 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范 工作；

? 对大楼内的嫌疑人员进行检查防范； ? 对大楼及楼宇安全、防火检查。

二、管理措施：

1、制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员 的工作责任心。

2、强化保安人员的管理，开展素质培训，提高保安人员的思想 素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》。

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言明，举止得当。

4、严格执行保安巡查制度，确保巡逻质量。

5、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

文

院内绿化养护和楼内绿摆方案

一、院内绿化养护

1、保持院内绿化、草坪养护完好。

2、及时清除草坪杂草、枯枝，定期修剪，对受损花木及时扶正、补植。

3、根据花木长势适当施肥、松土。

4、夏日干旱季节及时保绿，定时浇水，确保院内绿化的成活率。

二、大楼内绿化摆置方案

1、迎宾大门（主门）： 两侧各摆大型盆栽花卉 2 盆，共计 4 盆。

2、迎宾西门： 摆放中型盆栽花卉 2 盆，大型 2 盆。

3、一层大厅：

（1）玻璃墙每边各摆中型盆栽花卉 7 盆，共计 14 盆。（2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。（3）内楼梯拐角摆入大型盆栽花卉 1 盆。（4）1-2 层内楼梯拐弯处摆放大型盆栽花卉 1 盆。

4、二层大厅：

（1）每沙发两侧各摆花卉 1 盆，共计 6 盆。（2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。（3）小会议室摆放盆栽花卉 5 盆。5、1-6 层主楼梯拐弯处每处各摆中型花卉 1 盆，共计 12 盆。6、1-6 层电梯等候间各摆中型盆栽花卉 2 盆，卫生间 1 间，共计

盆。7、3-6 层走廊东西两头各摆大型盆栽花卉 1 盆，计 7 盆。8、6 层大会议室摆放大型盆栽花卉 10 盆。

9、一层、二层大厅柜台上摆放小型盆栽花卉或盆景 8 盆，共计 16 盆。

10、主要领导办公室摆放盆栽观叶及盆景 10 盆。

11、四季摆放花卉品种及规格。

（1）特大型品种： 苏铁、棕竹、大散尾、五针松、榕树等，规格 2-2.5 米以上。

（2）大型品种 苏铁、风尾、发财树、鹅掌柴、大水竹、罗汉松、棕竹、滴水观音、金山棕、散尾葵、国王椰子、千年木、朱焦、夏威夷椰子等，规 格在 1.8-2 米以上。

（3）小型品种： 袖珍椰子、水竹、文竹、虎皮兰、暑榕、一叶兰、鹅掌柴、巴西 铁、红朱焦、杜鹃、米兰等，规格在 0.5-0.7 米。以上品种根据摆放各季节不同进行调整。

12、按季更换，运输包送，专人养护管理，保持布局合理，长年 新

鲜健壮美观。

大楼水电设施维护及保障措施

一、制定设备的维修养护制度，按时进行维护保养，填写保养记 录。

二、建立设施设备台账，合理制定维修计划。

三、建立巡视检查制度，加强日常维护工作，发现问题，立即维 修解决。

四、发现设备损坏和故障，立即汇报。

五、保障措施：发生停电、停水、停梯的故障，立即向华侨物业 公司汇报，启动应急处理程序，公司专业队伍在十分钟内赶到现场，华侨物业公司的水电工程维修科就设在珍珠园小区，距大楼仅 500 米 距离。

六、消防安全“三级”检查： 一级检查由大楼水电维护人员负责，每天一次； 二级检查由大楼管理处负责，每月一次； 三级检查由华侨物业公司负责，每季度一次。

注：水、电设施损坏，配件由甲方提供或由乙方按甲方指定商场 购

买，据实报销。

应急预案

一、消防管理预案

（一）火警

1、对有可能发生火灾的征兆，如焦味、浓烟、阴燃等，但尚未 造成损失，需要采取紧急措施，防止朝火灾方向发展的火警，发现人 应立即向当班工作人员和管理处报告。

2、管理处负责人应在第一时间赶到现场，查看了解情况后，能 处理的应立即采取措施进行处理，并在处理和警戒现场的同时，立即 按程序向公司和专业消防部门报告。

（二）火灾

1、火灾由一般火灾和重大火灾之分。凡发生火灾，首发者第一 时间必须拨打“119”报火警，其次要及时向当班工作人员和管理处 报告，管理处要立即向公司和消防部门报告。

2、管理处负责人在第一时间到达现场后，立即组织人员开展初 期火灾的扑救或控制，并对现场周边进行警戒和人员的疏散，使损失 降低到最低程度。

3、大楼火灾，在按上述程序报告的同时，应组织配合消防部门 的扑救工作，服从消防部门的统一指挥。

二、供配电系统故障处理预案

1、因供电线路故障，需检（抢）修的，管理处应立即通知大楼 的各部门和科室。、检（抢）修期间，应随时与供电部门保持联系。若在规定的 时间内仍不能恢复供电，应问明原因，立即通知告示。

3、恢复供电后，维修人员应立即先行检查有关设备，设施运转 情况（尤其是电梯的运行，必须先行试车），待检查运行正常后，方 可启动使用。

三、电梯系统故障处理预案

（一）若发生电梯关人故障

1、当班工作人员在立即向管理处和公司主管报告的同时，及时 与维修人员取得联系。

2、管理处负责人和维修人员必须在每一时间到达现场。首先采 取应急保护措施后，分析判断故障的原因，尽快检查排除，尽快恢复 正常（属商、产家责任的，与商、厂家联系共同处理）。

（二）若因为临时停电造成电梯关人，按

（一）处理，发生上述 电梯关人事故，在按

（一）处理的同时。工作人员应采取措施与电梯 被困人员取得联系，向他们解释原因及正采取解困措施的情况，并提 醒被困人同注意事项等。

（三）若发生危及电梯安全的渗水事故

1、管理处和当班工作人员应及时采取措施与电梯内被困人员取 得联系，要他们按下最近楼层的铵钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯。

2、维修人员应迅速赶到电梯机房，待被困人员全部撤离后立即 切断所有电梯电源。、立即停止水泵供水，需要供水部门解决的，及时与供水部门

联系处置。

（四）若发生危及电梯安全的火灾

1、管理处和当班人员应立即采取措施通知电梯内的被困人员，按下最近楼层的按钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯，从紧急疏散通 道撤出。

2、有消防电梯的，立即采取措施将消防电梯开关合上，使之处 于消防功能服务状态，同时打开消防通道。凡电梯发生危及人身安全的故障，在采取应急处理措施的同时，都要及时与市 110

电梯事故应急求援联动取得联系，求得救援。

管理所需主要装备

一、用房： 办公室一间，仓库一间。

二、主要办公用品：

办公桌椅 文件柜 电 脑 电 话 地面抛光机 2套 1个 1台 1部 1台 其它保洁用工具及需用品 元包干给乙方配置。注：所需设备由甲方提供，也可以 8000 元包干给乙方配置。所需

设备由甲方提供

束 语

感谢农行领导对我公司的信任，为我公司参与大楼的物业管理提供机遇，我公司将依据自身的专业管理能力，合理调配整合内部资源，对农行大楼的物业服务作出统筹安排，同时也为贵行节约物业服务的支出。

我们认为，我公司在与同行相比有自己的优势所在：

一、公司内部管理已经通过 ISO9001 服务质量体系认证，公司有

完整规范的物业管理服务流程，保证大楼的服务正常运作。

二、我公司管理着珍珠园小区和师苑新村的五个配电房，具有一 定高低压配电管理能力，而且公司总部与农行大楼为近邻，能及时为 农行大楼的水电管理提供支撑。

三、我公司有自己的绿化专业队伍，而且与秀新苗圃又是合作单 位，能为大楼的常年绿化摆设提供保障，花木损坏随时都可更换，楼 内四季见绿成本低。