浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨（精选6篇）

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第1篇

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨

实例：3.宝山石头城控制性详细规划

3.1.宝山石头城旅游区概况

宝山石头城旅游区距丽江市区132km，交通极不发达。整个旅游区以宝山石头城为核心景点，集自然和人文旅游资源为一体，旅游价值极高的综合旅游区。

宝山石头城包括内城和外城，内城建于金沙江边一块独立的蘑菇状岩石，三面均是悬崖绝壁，一面紧临金沙江，整个石头城只有南门和东门可供出入。宝山石头城是纳西族发展的重要节点，现为国家级重点文物保护单位。

3.2.旅游区土地利用规划

宝山石头城旅游区用地分类主要从旅游资源保护、旅游开发建设、旅游活动开展和旅游环境保护四方面进行思考，以河流、山谷、山脊线、陡坎等自然特征为地块分隔线对旅游区的全部土地进行划分。共分为四大类、九中类用地，详见图1：

3.1.1.旅游资源保护用地

宝山石头城是国家重点文物保护单位，同时也是整个旅游区的核心景点。为切实保护石头城及控制其旅游开发建设，划定石头城为核心保护区，其中又分为一级保护区和二级保护区。

①一级保护用地：包括石头城内城及其城墙外延50m范围内环境协调用地。

②二级保护用地：包括石头城外城及其外延50m的环境协调用地。

3.1.2.旅游设施建设用地

根据未来旅游发展的需求，旅游设施建设用地除了现状村落外，还包括新建用地和道路广场用地。

①旅游村落用地：包括现状村落用地和现状村落周围的非耕地、坡度在25%以下，与现状村落呈自然生长的合理规模用地。

②旅游新建用地：根据旅游开发需求而修建的旅游开发建设用地。

③道路广场用地：为满足旅游开发需要的停车场、广场、码头等用地。

3.1.3.旅游活动开展用地

旅游活动开展用地是游客开展旅游活动的场所，包括一些供游客参观体验的旅游景点及游线周围的用地。

①旅游景点用地：包括古岩画、元革囊渡江遗址、旅游参观体验用地。

②旅游观光体验用地：包括旅游线路及旅游活动周围50m的区域，同时根据具体的地形地貌特征，灵活调整旅游活动开展用地的边界。

③梯田观光体验用地：包括千亩峡谷梯田和梯田周围50m的环境协调用地。

3.3.控制内容和指标体系

旅游区控规的控制内容和指标体系的确定是以旅游区土地利用规划为平台，针对各类用地各自的特点，确定各类用地相应的控制内容和指标体系。

3.1.1.石头城保护用地

石头城保护区是基于国家重点文物保护单位这现状，以保护为第一目标，在保护的基础上对旅游开发进行合理的引导，对旅游建设进行有效地控制。

①一级保护用地。严格按照文物保护法的要求，以保护和原址、原貌的修缮为主，当地居民维持原有的生产生活方式，禁止一切旅游商业活动。旅游开发建设主要确定特征性旅游景点；对区域内旅游主题和旅游线路进行组织控制；同时完善区域内相应的旅游配套设施。-②二级保护用地。保护村落现有的格局和特色，保证一半以上居民维持原有的生产生活方式，挖掘和确定旅游景点，对区域进行游线组织，完善区域内相应的旅游配套设施。

石头城保护用地刚性控制指标包括旅游容量、用地面积、用地性质、修缮改造措施、街巷空间尺度、建筑密度、建筑高度、容积率、建筑体型体量和建筑色彩等；弹性控制指标为旅游产品类型、旅游主题形象和旅游服务设施类型等。

3.1.2.旅游设施建设用地

旅游设施建设用地是接待游客的主要场所。以旅游接待服务为首要目标，对旅游开发建设进行合理的引导，同时要延续地方特色和文化，与旅游区整体环境相协调。

①旅游村落用地。在维持原有村落格局、建筑特色，不影响旅游区旅游形象的基础上，合理引导当地居民对建筑进行改造和功能置换。根据未来旅游规模的预测，在村落外围选定适宜规模的用地进行村落自然生长。

②旅游新建用地。根据未来旅游发展需求而新建的旅游接待和旅游配套设施用地，主要为金沙江旁的游艇俱乐部。对旅游新建区的规划控制主要是防止被大量商业化、程式化甚至庸俗化，其形态和风格与旅游区特色相吻合。

③道路广场用地。根据未来旅游发展需求而新建的停车场及广场用地。

旅游设施建设用地刚性控制指标包括旅游接待规模、用地面积、用地性质、旅游服务设施、街巷空间尺度、建筑密度、建筑高度、容积率、建筑体型体量和建筑色彩等；弹性控制指标为旅游产品开发、旅游主题形象和改造新建原则等。

3.1.3.旅游活动开展用地

以旅游的可持续发展为目标，对区域内旅游资源的进行有效保护，对旅游开发进行合理引导和对游客的行为进行控制。

①旅游景点用地。根据旅游景点的特点，制定相应的保护原则和措施，对旅游活动进行控制和引导，同时对游客的游览类型和活动范围进行控制。

②旅游观光体验用地。对区域内旅游产品进行合理引导，规定游览道路，旅游配套服务建设规模和要求。

③梯田观光体验用地。完善梯田灌溉系统，清除梯田间的杂草，合理引导当地居民的梯田种植物种，注重梯田种植的整体景观效果和季节变化。修建专门的生态游览道路和相关服务设施，严控控制梯田保护的旅游环境容量和游览区域。

旅游活动开展用地刚性控制指标包括旅游容量、用地面积、用地性质、保护级别、保护边界、游览道路、旅游服务设施和可游览边界等；弹性控制指标为旅游产品开发类型和旅游主题形象和旅游服务设施类型等。

控制性详细规划的控制指标

控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。

1、控制指标的内容构成（1）地块划分

控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。

一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点：

① 旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；

② 至少与一条道路相邻；

③ 用地性质尽量单纯；

④ 同类用地控制要求大致相同；

⑤ 保护地段单独划出。

（2）土地使用性质及兼容范围把城市规划师站点加入收藏夹

确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》（GBJ137-90）将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少；老城区分类多、新开发区分类少；中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。

土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地（R）中，可兼容小型的办公用地（C）。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。

（3）土地使用强度

① 容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率（Floor Area Ratio，缩写FAR），即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。

② 建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。

③ 人口密度：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。

④ 建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物；二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试大－全国最大教育类网站()来源：

⑤ 建筑后退：包括后退红线和后退建筑基地界限。建筑后退红线即建筑最外边线后退道路红线的距离，应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定。当建设用地划分较小，其间又没有道路分隔时，应根据具体情况，提出后退建设用地边界的要求，一般至少应满足消防通道的要求。

（4）道路及其设施

此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置、断面、坡度、重要控制点坐标和标高等的确定；对社会停车场（库）、配建停车场（库）进行定位、定量和定界的控制；允许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市环境景观

这方面控制较多地运用绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等指标。绿地率指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。此项控制的目的是为了保证集中绿地面积，推动多种形式的绿化。

此外，还可以对其它设施提出控制要求。其它设施包括:居住区服务设施(中小学、托幼、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(配电站，配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调压站)等。对一些特殊的地区，还可增加一些控制指标。如工业区的烟雾、噪声、粉尘、异味等控制要求。

2、控制指标的确定来源：考试大来源：

（1）确定的原则

控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件，注重提高土地使用的效率，综合平衡经济、社会和环境效益，具体应遵循以下原则：

① 符合国家、省、市各级规划与建设相关法规的要求。符合总体规划、分区规划的控制要求。

② 综合考虑城市整体或地区全局的情况，力求总体平衡。

③ 力求优化城市用地结构

④ 控制要求要体现不同对象的特点。来源：考试大

⑤ 充分考虑土地价值及开发的经济效益。

（2）控制指标的确定

确定控制指标通常有以下几种方法：

① 环境容量推算法：根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测规划期末的容量，据此确定各项指标。该方法比较严谨，但涉及面广、参数众多，资料的收集和整理也相当复杂。

② 人口推算法：根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求，以规划期限内的人均居住用地与建筑面积来计算。考试大论坛来源：考试大的美女编辑们来源：考试大

③ 典型实验法：选择有代表性的地块，甚至是全部规划地区，进行实验性的形态空间规划，由此反算出各项指标。这种方法简单易行，是目前采用较多的方法。

④ 经验推算法：根据以往旧城和新区开发的经验，归纳出所需指标的数值。来源:考试大-城市规划师考试

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第2篇

1、用地性质

2、用地地块划分

3、适建性、兼容性确定

4、各级道路红线位臵、控制点、标高

5、市政设施配套情况，定位

6、与图则配套的地方规定。

7、每个地块内的建筑控制，包含一般经济指标、出入口位臵、建筑限高（城市天际线）、建筑色彩规定等。

估计还有更多，随着逐步深入学习，将持续更新。

总之，我们应该明确根据城市总体规划的强制内容、分区规划的内容、以及各个专项规划的编制情况，针对各自所在地的实际情况来分析控制性详细规划必须包含的内容，确保编制的控规能适用于规划局日常的规划管理工作。

另外，我们必须研究的就是控规的编制单元确定，如何能在能在管理中进行弹性调整。因为我国没有类似美国的开发权转让制度，而国土管理部门片面强调土地节约原则及鼓励向空中要地的做法加剧了对控规的侵害，因此如何科学地公平公正的做好弹性管理变得尤为重要，如何才能对编制单元内的建筑容量、环境容量、人口容量、公建设施配套等做好平衡，是我们必须认真对待的问题。

控制性详细规划（以下简称“控规”）是以总体规划（或分区规划）为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。控规成果包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。

2008年《城乡规划法》实施，将控规纳入法定规划，城市和镇都必须编制控规，经依法批准的控规具有法定效力，国有土地使用权的划拨和出让均应该符合控规要求；未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。依法批准的控规既是城乡规划主管部门作出规划许可、实施规划管理的依据，也是修建性详细规划编制的依据。控规既能控制市场开发行为，避免市场失效，也能控制行政行为，规范自由裁量权的行使。但是，控规理论自身还不够完善，编制水平各地差距较大，编制方式也不尽相同。《城乡规划法》要求控规全覆盖，实际操作中有一次全覆盖、分区分期编制、根据出让情况临时编制小地块控规等多种。一次性全覆盖统观全局、整体性好，各项配套设施能够全盘考虑，但也有研究不足、针对性不强、编制粗疏、科学性和可操作性不强等缺点。根据项目情况编制小地块控规优缺点正好相反，针对性强但缺乏全局观念，三大设施难以配套到位。以上两种方法对大城市弊端尤为突出。分区分期编制控规综合了上述方法的优点，既能纵观全局，也加强了各区域的针对性研究，采取自上而下和自下而上相结合的方法，理论联系实际，既考虑控规的普适性，也考虑针对性，强调科学性和可操作性。全国编制控规较好的城市均采用分区分期编制方法，如北京市中心城共1088平方公里，划分成33个片区（平均约30平方公里）、300个街区（平均约3平方公里）、3万多个地块（3公顷左右）。各分区一次编制，逐步深化，分期审批，定期评估并进行动态维护，不断将新技术、新成果应用到城市规划及建设上来。就合肥市而言，控规编制大概经历了三个阶段：

第一阶段（1990-2004年）以《城市规划法》实施为标志。《城市规划法》自1990年实施后，合肥市即启动了控规的编制工作。初期，主要结合道路改造和建设，编制道路两侧地区的控规，如马鞍山路地区控规等。中期，结合城市改造成片地区编制控规，如南七地区控规等。后期，即2000年以后，主要针对新区建设编制控规，如政务文化新区控规、望湖城地区控规等。第二阶段（2005-2007年）以安徽省颁布的《城市控制性详细规划编制规范》为标志。2004年底，安徽省颁布了《城市控制性详细规划编制规范》，更加规范了控规的组织编制、审批和实施。这个阶段合肥市控规编制的主要特点是：对编制区域进行层次划分和分层控制；根据编制区域特征及分区特征确定控制要素和分区施控；进一步强调了强制性内容的刚性，加强了城市规划的引导性，实施强制和引导两性并举。

第三阶段（2008年至今）以《城乡规划法》实施为标志。《城乡规划法》实施后，合肥市的控规编制又出台了新规定：依据《城乡规划法》，2009年5月12日经市政府常务会审议通过了《合肥市控制性详细规划管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。《暂行办法》结合合肥建设发展的实际情况，并借鉴了当时北京、上海等城市的经验，成为合肥市阶段性规划管理的依据。其主要内容包括：一是从完善规划管理体系出发，提出了单元规划概念，明确了单元规划和控制性详细规划的编制、审批要求；二是明确了单元规划和控制性详细规划的编制组织、编制经费；三是提出了规划的公众参与和规划的修改、维护；四是规定了相关法律责任。2009年以来，合肥市编制完成的控规成果规模共计230多平方公里，有效地指导了城市建设与管理。

自《城乡规划法》实施后，对控规赋予了更严格的法律意义；尤其是自 2011年1月1日实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对控规的地位、作用、编制、审批以及批后的维护、管理和修改等，从控规的基本技术理论出发，提出了具有普遍适用性的规定。反观我市过去的控规编制，虽然在城市的建设管理中发生过重要作用，但仍存在一定的局限性。

首先是缺乏系统性。控规成果的系统性研究不足。合肥市为确保上市土地规划的合法性，编制了大量小地块控规，确实解决了现阶段的规划管理问题。但由于规划不是成系统的编制，规划的范围有大有小，控制的要素有多有少，控制的区域与城市的行政管理区域相差较大，缺乏系统性，造成规划实施难度较大；规划在区域范围内的系统性研究不能及时跟进，而是就事论事，哪里要改造开发了，急急忙忙的编制控规，缺乏区域统筹，从城市的长远发展考虑，不利于今后城市的管理和可持续发展。

其次是没有分区规划。合肥作为特大城市，由于没有分区规划，总规直接指导控规编制造成控规的编制难度大，不可避免存在配套设施漏项问题。因此，从健全城乡规划管理体系的角度出发，分区控规的编制就显得非常重要和急迫。

第三是缺乏动态性。控规的调整必须经过合法的程序重新审批，这往往影响规划的实施进度。控规编制没有期限，一旦审批，长期有效，而城市的快速发展，往往引起其它相关方面的变化。随着城市的扩张，土地使用指标越来越紧张，节约集约用地已是规划编制的重要内容，这显然就要提高容积率，提高土地使用强度。过去拆迁安臵一般都是多层建筑，容积率控制在1.5以下，而合肥市大建设拉开序幕后，拆迁安臵量大，如按原先编制控规的容积率建设，用地将大大增加。为了节约用地必须提高容积率。如原先的控规对居住用地的容积率控制在2.0以下，建成的小区都是多层建筑。而现在的小区开发，要求以高层建筑为主，容积率达到3.5。显然原规划控制指标缺乏弹性，体现不了规划的动态性。

第四是趋向功利性。如控制指标一再突破、公共利益难以得到有效保障、利益的天平总是向市场倾斜等；可以说，控制性详细规划面临应对市场方面的迷失，在一定程度上受市场所牵制。

第五是控规编制经费不足，编制周期较长。目前合肥市没有控制编制的专项资金，一个普通小控规项目的编制工作从规划部门申请→政府立项→财政经费审核→招投标→开始编制成果，时间较长，不能适应高速发展的城市建设。

综上所述，特提出如下建议：

一、尽快开展分区控规的研究编制工作。合肥未来作为千万人口的区域性特大城市，编制控规必须统观全局，系统研究，分区编制，分期审批。建议按三年全覆盖的原则，由市政府考虑按安排专项资金，作为指令性任务，委托市规划设计研究院系统性的完成全市四个行政区的分区控规的研究和编制工作。

二、修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。依据国家《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，结合我市实际，在原《暂行办法》的基础上，修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。其重点内容包括：

1、控规的编制主体和经费要求。

2、控规的审批和审定要求。

3、控规的编制内容。

三、科学规范控规的动态维护、审批及修改的程序要求。依据国家相关法规、规定要求，科学规范我市控规的动态维护、审批及修改的程序要求；提高控规的科学性，维护控规的权威性，确保控规的可实施性，让控规为今后的城市建设和可持续发展起到真正的指导作用。

南京市控制性详细规划的实践与探索

近年来南京城市发展的内外部条件都发生了巨大变迁，为了更好地应对城市发展条件的一系列变迁，引导城市有序建设发展，自 2004年开始，在国家有关规定和规范基础上，南京进行了大胆的改革和创新，探索建立了具有地方特色的控制性详细规划(以下简称“控规”)组织、编制、执行的制度框架，有效指导了随后的控规编制和审批管理。在不到五年的时间内，南京完成了

“总体规划的战略——次区域规划的分解和专项规划的深化——控制性详细规划的全覆盖”的一轮循环，为城市建设提供了强有力的技术支撑。

2008年开始实施的《城乡规划法)对控规工作提出了新的工作要求，在新的发展条件下，南京控规工作仍然存在着一些有待解决的问题，也面临着新的挑战。为此，南京对既有的控规工作进行了系统的回顾和检讨，在对宏观政策形势及行业发展动态进行全面分析的基础上，明确了“在既有控规制度框架下推进控规法定化、建立动态维护机制”的新一轮控规工作思路。

2004年以来南京控规工作的改革与创新 自2004年以来南京探索建立的控规工作方法，较好地适应了城市“快+变”的发展特征，较好地引导了南京城市经济社会的快速发展。概括而言，南京控规改革的创新举措主要体现于工作组织、工作制度和技术方法三个方面(周岚等，2007)。

1.1工作组织的创新

1.1.1将控规编制组织的责任部门由划处”调整为“分局”。改变以往由规划处组织编制控规的做法，明确以分局为主来组织编制控规。这一转变，从责任、人员、工作制度上保证规划管理人员能够较为深入地参与规划编制，不仅加快了规划编制进度，提高了规划的可操作性，而且也提升了规划管理人员的规划意识、理解水平和执行力度。

1.1.2充分利用规划设计力量

采取市场化的办法组织编制规划项目，全面开放规划设计市场，在全国范围内引入十余家编制单位参与南京控规编制工作。这一做法解决了时间紧张、南京地方规划设计力量不足的限制，有效推动了控规编制工作，同时促进了控规编制质量的提高。

1.1.3采取开门规划的工作方法

在南京控规制定过程中，贯彻落实“开门规划”的工作方法，一方面向专家敞开规划大门，另一方面向社会敞开规划大门，建立了”专业单位编制、部门参与、专家评审、市民公示、集体决策”的控规制定程序，在很大程度上增强了规划的科学性和实用性。

1.2工作制度的创新 自2004年以来，南京从工作规定、技术规定、技术标准三个方面先后出台了一系列工作守则，建立了指导控规从“编制组织”到”执行维护”的一整套工作制度框架。

1.2.1规范了控规工作流程

为了规范控规工作层面的相关事项，南京先后出台了《规划编制项目设计单位征集操作规程》、〈控制性详细规划编制工作规定》、《规划编制成果验收归档操作规程)、《控制性详细规划执行和调整规定》，明确了控规编制组织的责任部门、编制组织的方式与方法、控规编制各阶段的工作要求及相应的职责分工、控规成果验收入库的工作流程、控规修改的类别及相应的审批主体与审批程序。

1.2.2明确了编制技术要求

在《江苏省控制性详细规划编制导则》的框架下，南京制定了<南京市控制性详细规划编制技术规定)，对现状调查、编制内容、编制方法、技术深度、成果表达，以及公示材料制作等多方面都提出了较为明确的要求。从总体上来看，较好地规范了南京控规编制的技术工作。

1.2.3优化了相关技术标准

在国家相关技术标准的基础上，根据实际需要，南京就相关内容进行优化调整，形成了一套指导控规编制的地方技术标准。

《南京市城市规划地域划分及编码规则》确立了

“综合分区——分区——规划编制单元——图则单元——地块”的五级地域划分体系，为控规全覆盖、控规成果的智能化、信息化管理和使用奠定了基础。《南京市城市用地分类和代码标准》在国标基础上对用地分类进行了优化和完善，一是增加和细化了部分类别，二是对需要在规划中详细落实边界的用地进行了明确界定。

《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》对公共设施的分级，各级公共设施的设臵标准、空间布局、建设方式等方面都进行了明确规定，要求社区层面的公共设施，除个别需要独立布臵的设施外，采取集中布臵的方式，综合布臵文体、商业、公共绿地等设施，保证了公共设施的空间预留和用地控制。

1．3技术方法的创新

1．3．1确立了以“6211”为核心的强制性内容

城市规划是城市政府的重要职能。在市场经济条件下，控规强制性内容的确定应从政府职能定位的角度来考虑，要有利于加强政府对城市空间的有效调控，着重控制能够保障城市健康发展的核心空间要素和必需的公共设施，从而规范市场、健全市场，引导城市建设的有序进行。基于此，南京在借鉴各地控规实践经验的基础上，提炼确立了以“6211”为核心的控规强制性内容。

”6”是指道路红线、绿地绿线、文物保护紫线和城市紫线、河道保护蓝线、高压走廊黑线和轨道交通橙线。

“2”是指公益性公共设施用地和市政设施用地两种用地的控制。

“11”分别指高度分区及控制、特色意图区划定和主要控制要素确定。

1．3．2分类表达规划成果 在合理界定规划内容刚性和弹性的基础上，将控规成果分为总则、执行细则和附件三部分。总则从总体调控的角度主要对保证城市基本功能、健康持续发展的相关内容(主要是“6211”)进行规定，是南京市城市规划实施管理的法定性文件；执行细则从具体管理需求的角度制定详细技术图则，是规划行政主管部门指导经办人员具体项目审批管理的技术依据；附件包括现状基础资料汇编，规划说明及交通影响评价技术资料，是对总则和执行细则的技术支撑。

1．3．3建立分类分级的控规调整制度

控制性详细规划报南京市政府审批。其中，总则对社会公布，并严格执行，不得随意调整。确需调整的，需在研究论证的基础上，报原审批部门批准后方可实施。执行细则作为规划行政主管部门的内部管理图则，同样严格执行，不得随意调整。确需调整的，一般调整在专业规划编制单位研究论证后，由规划行政主管部门通过集体讨论审批；重要调整在专业规划编制单位研究论证、规划行政主管部门集体讨论后，报市政府审批。新的工作背景

2．1《城乡规划法》对控规工作提出了新的要求

《城乡规划法》明确了控规的核心作用和重要地位，赋予控规前所未有的法定权威(张泉，2008)，规定控规是规划管理不可动摇的最直接许可依据，将控规从政府内部的”技术参考文件”转变为“法定羁束依据”(赵民等，2009)，这必将从根本上改变控规运行的制度基础。综合而言，《城乡规划法》对控规工作提出的新要求主要体现于以下三个方面：(1)要求市县规划部门和镇人民政府依法组织编制控规，对未依法编制的，要给予处分(第十九、二十、五十八条)。

(2)要求规划许可要以控规为直接依据(第三十七、三十八条)。(3)对控规的制定与修改进行了严格规定。

①控规报批前：需要公告规划草案，征求专家、公众意见，并将意见采纳情况及理由附具在报批材料中(第二十六条)。

②控规的审批：

由市、县人民政府批准，县人民政府所在地镇以外的镇的控规报上一级人民政府批准(第十九、二十条)。

③控规批；隹后：城市控规和县人民政府所在地镇的控规报本级人大常委会和上一级人民政府备案(第十九、二十条)，且应及时对外公布(第八条)。

④控规的修改：在修改前要进行论证，征求相关利害人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案；修改后的控规按原程序报批；修改涉及总体规划强制性内容的，先行修改总体规划：第四十八条)。

2.2．建设部正着手研究制定《控制性详细规划编制审批办法》，为了更好地落实《城乡规划法》，较好地指

导各地控制性详细规划的编制与审批工作，建设部于2009年开始着手研究制定《控制性详细规划编制审批办法》，对<城乡规划法》关于控规的相关要求进行细化和具体化，对2005年颁布的《城市规划编制办法》中的相关内容加以调整优化，目前已形成《控制性详细规划编制审批办法(征求意见稿)》。相对于《城乡规划法》和《城市规划编制办法》，“征求意见稿”关于控规工作的完善，主要有如下几个方面：

(1)界定了控规的涵义，阐述了

“控规是什么”的问题。明确控规是指“以经批准的城市、镇总体规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划”。(第二条)(2)在编制要求中，明确控规的编制依据不仅只有总体规划，而且还有近期建设规划。这在一定程度上缓解了因城市总体规划编制周期过长而可能导致控规缺乏有效的上位规划依据的尴尬(尤其是大城市和特大城市)。(第九条)(3)明确大城市和特大城市，可以组织编制“单元规划”，具体指导控规的编制工作。这在某种程度上解决了大城市或特大城市的总体规划难以直接指导控规编制的问题。(第十一条)(4)明确控规组织编制机关应当建立严格的控规档案管理制度，而且公民、法人和其他组织可以查阅档案。档案制度将大大增强规划部门应对相关民事纠纷案件的能力，做到“有章可查”，同时对规划部门的行政行为也将起到较强的羁束作用。(第十九条)(5)明确控规组织编制机关应当建立控规评估与维护制度。这将有力地推动“蓝图式规划”向“动态规划”、“过程规划”转变。(第二十条)(6)为各地控规实践预留了一定的创新空间，明确各地可据此制定实施细则；对于控规编制内容，各地可根据实际需要加以补充完善。(第十、二十二条)“征求意见稿”在完善控规工作的同时，也还存在着一些需要进一步明确或需要在地方层面加以细化的内容：(1)控规的强制性内容；(2)单元规划的编制方法、技术深度以及审批制度；(3)控规报批材料及最终审批的内容；(4)控规成果需要公示与公告的范围及内容；(5)控规评估的涵义、范围、内容、操作方式及目的；(6)控规动态维护的涵义、原则、程序及相关要求。

2．3《南京市城市总体规划2010—2020)已完成

按照各地的经验，在总体规划完成后会进行一轮控制性详细规划的修编工作，以期更好的落实分解总体规划的要求。目前《南京市城市总体规划2010—2020》已完成，需在此基础上按照新的功能定位、发展要求对既有控详进行修编，以更好的指导地区的发展。南京控规工作面临的挑战 3．1关于控规编制在(南京市控制性详细规划编制工作规定》等制度文件的引导下，南京控规编制工作得到了较好的规范，编制质量有所提升，但仍然存在着以下问题：

在控规编制组织方面：组织主体较多，除市规划局外，还有区级政府、开发区管委会等单位和部门，导致控规编制的任务书要求不一，规划扎口部门管理难度较大。

在编制单位方面：不同的规划编制单位对南京控规相关工作制度的认识存在一定差距，导致控规成果质量和水平参差不齐，而且在控规编制过程中，前期调研不深入，指标确定缺乏充分的分析，导致规划成果不够科学。

3．2关于技术审查

目前南京控规成果在报批前，共设臵了专家评审会审查、市规划局局内规划例会初审、市规划局项目审批会审查三个环节。就目前的审查效果而言，还没有达到真正的技术审查深度。受限于对当地发展情况的认识程度，专家只能根据自身经验对规划的功能定位、空间结构、交通组织等宏观层面的内容作评判，而难以对地块层面的相关规划内容进行合理性审查。限于时间和精力，局内规划例会、项目审批会只能对相关规划衔接以及与在手项目的关系等方面进行审查，也难以对规划成果作较为全面的评析。

3．3关于成果报批

截至目前，南京市区共编制控规100余项，经市政府批复的仅有9项，占编制总数的比例不到10％，这不利于增强控规的法定性和严肃性，在某种程度上导致规划管理工作较为被动。

3．4关于控规执行

2007年市政府颁布的<南京市控制性详细规划执行与调整暂行规定)，将控规修改分为“控规修编”与“控规局部修改”两类，将“控规局部修改”进一步细分为“控规修订”与“控规调整”两类，并对相应的审批程序进行了明确规定。但由于对”控规修订”与”控规调整”的界定不是十分清晰，导致在实际工作中难以把握，而且(规定》在<城乡规划法)之前颁布，客观上造成执行<规定》存在一定难度。

3．5关于控规数据库

目前南京已基本建立起控规成果数据库，数据库包括总图和分图则，均有CAD、GIS两种格式。但由于控规成果数据库的更新与维护，缺乏统一的扎口管理，没有进行及时的动态更新，导致数据库在实际工作中的使用效果不好，控规成果的数据难以保证统一版本。南京新一轮控规工作思路

综合考虑<城乡规划法》的要求、建设部和有关城市在控规方面的探索和研究，以及南京既有工作基础等因素，初步判断，南京自 2004年以来建立的一套控规工作制度仍然行之有效。为此，针对当前控规工作面临的问题，南京明确了原则上在既有控规制度框架下，以“优化与提升”为总体思路，开展新一轮控规编制、报批与执行工作，工作重点从“编制全覆盖”转向”执行法定化”。

近期以”推进控规法定化及动态维护”为核心，进一步完善制度建设，加强执行力度。具体工作分以下五个方面展开。

4．1加强管理和培训学习，提高控规编制质量

4．1．1进一步加强规划编制管理

为进一步规范控规编制工作，提高控规编制质量，2009年初南京召开全市第一次规划编制管理工作会议，出台《关于全面加强我市城乡规划编制管理工作的若干意见》，对控规编制要求、编制方法，以及编制单位的职责等方面作了进一步明确。

4．1．2开展培训学习活动，重新明确相关要求

为了更好地了解和认识南京控规工作的相关规定和规范要求，推进南京控规工作的法定化，南京市规划局于2009年10月组织在宁主要规划编制单位，以及局内各处室、分局、编研中心，就2004年以来南京出台的控规相关规定，进行了一次全面的培训学习活动。对相关规定的主要内容，以及工作中可能遇到的问题和难题，以及新的工作要求，进行了介绍和重申。

4．2完善审查与报批制度，规范控规审查审批

4．2．1完善规划成果初审制度

为了加强对规划方案的把关，以及与规划管理的衔接，南京新出台了《关于规范规划编制成果初审程序的暂行规定》。明确：控规成果的初审形式为市规划局规划例会，规划例会由分管局长主持，规划编制处牵头，相关处室和分局参加。

4．2．2完善专家审查制度

针对目前专家审查多流于形式、作用不明显的现实问题，南京正着手进一步完善控规编制过程中的专家审查制度，切实促进规划质量的提升。首先，明确专家审查组的职责侧重于技术审查，即承担规划审批前的“审议”。其次，合理选定专家组的成员，以设计院、科研院校中资历深、专业精、责任心强的规划专家为主体，同时强调经济、地理、交通、规划、环保等多专业人员的融合。4．2．3规范成果报批管理

2009年南京出台的<关于规范我市城乡规划成果报批管理的规定》对控规报批的相关工作予以了进一步明确：控规及控规的修订报市政府审批，控规调整报市规划局审批；控规报审材料包括规划成果、规划编制技术要点，以及相关意见落实情况的说明、初审意见；经批复的控制性详细规划应按《城乡规划法》要求报同级人大常委会和上级政府备案。此外，对控规报批成果的署名也进行了较为详细的规定。

4．3加快推进控规法定化，提供法定许可依据

4．3．?拟定控规法定化目标

在城市快速发展阶段，面对市场经济条件下不确定因素的；中击，规划确定的公益性设施存在着经常被侵蚀的现象。为了增强规划的严肃性与权威性，对保障城市健康运行的六线规划、公共设施用地等内容加以更为严格的控

制，南京计划用3年时间，即在2072年前完成“既有控规”的批复工作，实现控规成果的法定化目标。

4．3．2完善控规成果，为法定化奠定工作基础

目前已明确以分局为主，推进已有控规成果的深化完善工作和新编控规成果的优化提升工作。要求新一轮控规成果的完善或编制，重点关注：城市总体规划修编有关要求的落实；新编制专项规划的落实；地铁、中小学用地的落实；

已深化六线的落实；

已调整内容的落实。

4．4完善相关规范和标准，增强规则的可行性 政策制度必须根据时代发展的步伐和新的发展形势不断加以调整和优化，才能较好地适应外部环境，才能真正发挥作用。对于与城市发展条件息息相关的城市规划行业而言，则更是如此。为此，南京正着手对既有的部分地方规划规范或标；隹进行一轮优化和完善，包括：对《南京市控制性详细规划执行与调整暂行规定》进行深化，形成简便可行的工作规则；完善《南京市控制性详细规划编制技术规定》，进一步增强控规成果的适应性；完善<南京新建地区公共设施配套标准规划指引》，进一步增强标准的实用性。

4．5动态维护控规数据库，建构日常管理“一张图”

4．5．1建立控规动态维护的协作机制

为进一步规范南京控规数据库的动态维护工作，实现控规成果的标准化、程序化、常态化更新，基于局各处室职责分工，建立分局、规划处、编研中心相互协作的控规动态维护机制。

4．5．2建构面向日常管理的控规“一张图”

为了确保控规版本的唯一性和控规数据库的现势性，使控规数据库更好地服务于规划管理，南京计划在已有控规数据库的基础上加以完善，建构真正面向日常管理的控规“一张图”。为了保障控规成果的一致性，执行细则与编制单元土地利用规划图原则上同步更新。结语

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第3篇

历史文化城镇是城市历史文化传统的载体, 反映着城市历史文化传统的延续和发展, 是历史遗留给当代的重要文化资源。而旅游作为当今时代的朝阳产业, 也是活化历史文化城镇、使其融入当今社会生活并不断创造社会、经济价值的重要手段。

历史文化城镇旅游已经成为当今旅游业发展的一个重要方向。这种以历史文化城镇为旅游活动载体的旅游形式最重要的吸引力便是在于历史文化城镇的整体风貌、特色的地域文化和旅游者与当地居民及经营者的互动行为。

2 历史文化城镇旅游规划的现状反思

历史文化城镇作为一种特殊的旅游资源, 尚未有特定的规范指导其规划编制。现状历史文化城镇的旅游规划内容大多借鉴城市规划、历史文化名城保护规划以及城市历史文化街区保护规划的研究成果进行编制。

然而, 在规划的实施过程中, 不难得出以上规划在历史文化城镇旅游中难以面面俱到之处:城市规划的研究内容以土地的利用为重点, 历史文化名城保护规划以历史遗迹的保护为主, 而城市历史文化街区的保护以特定场地空间的保护更新为主。三者俱聚焦于场地空间及建筑的静态控制与保护, 忽略了旅游规划中最重要的行为、动态影响, 而其后果直接体现在了现状历史文化城镇旅游的普遍问题中。

(1) 管理不当, 风貌难以维持。

旅游管理者是指旅游组织 (包括政府组织和企业组织) 中, 从事管理工作、负有领导和指挥下级去完成任务职责的组织成员。他们是旅游管理中最活跃、最积极的因素, 是旅游组织的支柱和决定旅游管理水平的关键力量。他们为区域旅游提供决策方案、合理调配资源和处理协调各方面关系。

现在国内大多数进行旅游开发的历史文化城镇旅游区都存在管理粗放、发展目标雷同、分工不明、缺少管理力度等通病。这些管理上的不当在很大程度上制约了历史文化城镇的旅游发展, 更有甚者威胁到其旅游风貌及品质。国内的历史城镇旅游地区的管理主体基本分为政府主导和企业主导两大类, 其中前者为主者居多。在管理开发的初步, 受各种建设条件、政策及城市发展的影响使得大部分历史城镇的旅游发展缺失个性, 地域文化的多样性少有得到体现;其次在开发过程中, 管理权力下放使得旅游区域内的发展各自为政, 难以进行可持续开发;同时在进一步开发中, 由于管理力度不足的问题着重体现在 (人文以及自然) 环境保护不利、周边地块控制不足、服务基础设施匮乏等方面, 整体降低了历史文化城镇旅游开发的氛围和品质, 使其历史风貌难以维持。

(2) 经营不当, 氛围难以营造。

旅游经营者是指以经营为目的, 从事旅游经营活动的公民、法人和其他经营组织。他们为旅游消费者提供旅游商品和交通、游览、住宿、餐饮、娱乐等旅游服务, 因此, 他们所提供的商品及服务项目的类型、种类及品质很大程度上决定了地区旅游的氛围和旅游体验的质量。

现在国内的旅游经营存在相当多的诟病, 其中以不法经营和不适宜经营尤为严重。细说来, 前者主要为无证经营的个人或组织在历史文化城镇中进行的经营活动, 由于缺乏管制, 他们所提供的商品质量和服务质量难以得到保障, 甚至有强买强卖、以次充好、恶性欺诈等行为, 严重影响当地旅游氛围;同时此类不法经营者的经营活动很可能加重原本就不轻松的交通、游览压力, 破坏游览性质。而后者所提到的不适宜经营主要指那些经营项目类型、氛围与历史文化城镇不相宜的经营活动, 如寺庙前大肆叫卖甚至开设荤腥餐饮、古街上门店装饰“特立独行”等, 它们的存在无一不对原本的历史文化城镇的整体风貌和历史氛围产生不良影响, 拉低整体氛围, 降低旅游品质。

(3) 游客行为引导不当, 体验品质难以保证。

游客是历史文化城镇的旅游消费主体, 是旅游管理者和经营者的服务对象, 他们在历史文化城镇内的旅游行为可谓是对历史文化城镇原本旅游资源和旅游开发中管理经营成果的反映。他们的旅游行为不仅对历史文化城镇本身产生影响, 他们的行为体验也将影响到历史文化城镇的旅游质量和品质。

在现今国内大多数历史文化旅游城镇中游客不和谐行为随处可见:自辟路线、无视禁行告示、随意攀爬、乱丢垃圾、践踏草坪、违规停车等。一般来说, 历史文化城镇对此采取的是设施引导、语言引导及事前引导的行为来引导游客的旅游行为, 即设立旅游警示标志、利用导游的示范教导作用以及团队间的提醒教育等, 但此类行为对游客的行为引导作用微乎其微。如若此类不和谐旅游行为继续存在甚至恶化, 将严重影响历史文化城镇旅游的运营成本及旅游品牌的塑造。

3 历史文化城镇旅游控规中控制要素及体系构建理念

3.1 历史文化城镇旅游控制要素选取思考

《旅游规划通则》 (GB/T 18971-2003) 中提出旅游区的控制性详细规划的任务是:“以总体规划为依据, 详细规定区内建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求, 为区内一切开发建设活动提供指导。”

在此规范中不难看出“建设用地的各项控制指标”依然是旅游规划的规划重点, 然则仅有土地类要素的控制是不够的。针对历史文化城镇旅游中更加关注“整体风貌、特色的地域文化和旅游者与当地居民及经营者的互动行为”的特点及现实历史文化城镇旅游中的种种问题, 本文欲将对旅游区域内的行为控制作为其历史文化城镇旅游控规的另一规划重点。

3.2 历史文化城镇旅游控制要素选取理念

历史文化城镇旅游控规应是在旅游总体规划的基础上, 通过各个地块中的土地利用性质调整、建筑建设的限定等土地类控制要素及地块管理经营的行为控制、游客行为引导等行为类控制要素一道对历史文化城镇中用于旅游的地块加以控制, 使之既能符合城镇控制规划和文物保护的要求, 又可体现旅游发展特色、满足游客需求、提升旅游品质。

3.2.1 历史文化城镇旅游控规中的土地控制

历史文化城镇的特定文化和艺术价值在空间物质上可分为建筑特色、场地风貌、空间格局与环境氛围等4个层次, 故旅游控规在对其整体风貌和特色的地域文化的打造中, 亦应从此4个方面对土地建设进行控制, 以达成总体规划的目标与内容 (图1) 。

3.2.2 历史文化城镇旅游控规中的行为控制

在历史文化城镇的旅游活动中, 三类主要直接相关群体 (旅游管理者、旅游经营者、游客) 同当地居民一道成为历史文化城镇的主要使用者, 他们的行为不仅反映了历史文化城镇旅游的状态同时也对其产生着巨大的影响。故在旅游控规中的行为控制中亦应对此四类古城使用人群加以控制和引导, 以助于进一步提示历史文化城镇旅游的氛围和品质 (图2) 。

4 历史文化城镇旅游控规编制的方法与体系探索

在河南新密古城的旅游控规中, 笔者针对古城现状保存状况和旅游发展总规在其控规的编制方法和控制引导体系上进行了探索创新, 其中包括了地块的划分、旅游控规指标体系的构建等方面。

新密市位于中国河南省中部, 地处五岳之一的嵩山东麓, 其历史记载可追溯至上古时期。新密古城位于老城中心区南部, 处于旧时商业区和官宦人家的住宅区。现存的历史建筑群主要集中在老城的中心城区, 共有文保单位9处, 古民居300余处。整个古城街道格局犹在, 民居建筑多为低矮的旧式民房和部分后期新建的2～3层房屋, 旧房均具有典型的中原传统建筑风格, 多为清代及民国初年所建, 保存基本完整。

4.1 地块划分:以资源为本, 划分不同类型地块

新密古城内的现状利用旅游资源大致可分为四类:文物遗存、湮灭古迹、历史建筑和传统民居建筑, 根据资源存在状态及其周边环境, 规划首先为这些资源所在区块进行区块性质划分 (表 1、图3) 。

在此地块性质划分的基础上, 依托古城内现状道路街巷格局和规划开发要求, 将整个古城的场地整理后统一地块划分为历史核心区、风貌控制区、环境引导区三个主要类别, 确立不同的保护开发理念 (表2、图4) 。

4.2 旅游控规指标体系:土地控制与行为控制并重

基于旅游规划的特殊性, 规划在常规性的控规体系中对土地和建筑建设的控制体系基础上, 研究加入规范约束引导旅游区域内活动的行为控制体系, 同时针对历史文化城镇的特殊资源特征, 亦应加入一系列满足古城保护和氛围营造的特殊指标。由此形成在历史文化城镇旅游控规中“土地—行为—特别要素”的控制措施 (表3) 。

5 历史文化城镇旅游控规编制刍议

旅游控规的编制目的在于将规划设计与管理开发相衔接, 作为旅游开发管理的依据并指导下一步的修建性详细规划。而历史文化城镇旅游控规究其资源的特殊性, 应在统筹满足其城镇发展与文物保护的基础上开展旅游, 这就要求历史文化城镇的旅游控规建立更加详细和明确的规划过程和体系。

5.1 历史文化城镇旅游控规编制过程

就前文提到的历史文化城镇旅游控规中所言及的统筹城乡规划、文物保护、旅游发展等多个方面, 这要求我们在做其旅游控规时需要以包括历史文化城镇的城乡规划、保护规划、旅游总体规划等上位规划为规划依据。故将历史文化城镇旅游控规的编制流程按先后顺序回顾如下 (图5) 。

5.2 历史文化城镇旅游控规指标体系概念框架

历史文化城镇的控规指标体系包括历史文化城镇土地要素控制指标、历史文化城镇行为要素控制指标和历史文化城镇其他特殊要素控制指标三部分 (图 6) 。

6 结语

本文结合新密古城旅游控规的编制实践和研究, 尝试提出了历史文化城镇旅游控规的“土地—行为—特别要素”三层面的控制措施, 并建立了历史文化城镇旅游控规的编制指标体系概念框架, 试图引起对确立旅游中的行为控制在旅游控规中的地位这一议题的关注和讨论, 以期促进我国历史文化城镇旅游控规的发展。

摘要：指出了目前旅游控制性详细规划 (简称“旅游控规”) 的编制主要参考城市控规, 着眼于对土地使用的控制指标, 历史文化城镇的旅游控规也概莫能外。然而, 与城市规划相比, 旅游规划的目的在于营造良好的旅游氛围和体验效果, 其规划不应仅限于对旅游区域内的土地要素控制, 更应对区域内活动行为要素加以约束。在借鉴国内外对旅游控规及历史文化城镇旅游规划的研究基础上, 结合河南新密古城旅游控规实践, 提出了“土地控制与行为控制并重”的历史文化城镇旅游要素控制框架, 并初步尝试构建了相应的控规技术规范指标体系。

关键词：旅游规划,历史文化城镇,控制性规划

参考文献

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浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第4篇

摘要：在旅游业大规模开发的同时，风景名胜区内外的资源保护与旅游开发两者的不协调问题日益严重。大方向的规划难以满足每个风景区的自身情况，直接使用城市的编制办法来制定风景区控规，这样必定会产生许多的问题。本文阐述了目前风景区详细规划编制存在的问题，从这些问题出发对风景区控制性规划编制方法进行了详细的探讨。

关键词：风景园林；控制性详细规划；规划编制

引言

随着我国旅游业的发展，风景名胜区的建设项目落实越来越多。对这些风景名胜区进行规划一项重要的工作，但是总体规划无法顾及每个风景名胜区的特殊情况，如果想要指导实际建设，就必须进行详细的规划编制，控制性的规划编制显得十分的重要。下面就此进行讨论分析。

1 目前风景区详细规划编制存在的问题

1.1 控规编制严重滞后于景区发展

国内很多国家级风景名胜区，因其风景名胜资源丰富，特点鲜明，景区旅游业发展迅速，导致很多景区总规编制（修订）完毕后，来不及等分区层级的控规的编制，已经进行了诸如景区的修建性详细规划和景点设计、景中村的改造设计等专项规划设计。

1.2 背离景区发展模式

因为风景区控规编制的滞后，许多城市型风景区在与城市功能区域结合处的用地往往被诸多单位企业用地所提前占据，景区内部甚至还分布着企事业机关附属用地，并编制相关规划，取得土地使用权，造成既成事实，使得景区城市化、景区交通城市功能化，成为解决城市功能不足的一种手段，这样会给控规的编制带来诸多用地权属方面的纠葛，更不利于景区风景资源的统一管理和保护利用。

2 风景区控规编制方法探讨

2.1 编制依据

风景名胜区是《城乡规划法》中规定的4个建设法定区域——城市、村、镇和风景名胜区之一，因此，作为城乡规划法规体系的组成部分，风景名胜区的详细规划应该与城乡规划法的核心精神相一致。

2.2 编制范围

对于风景区而言，由于风景区往往占地面积较大，且多以山岳岩洞、江河湖泊、海滨海岛、生态林地或特殊地貌等非建设用地为主，从风景区控规编制的时效性和经济性角度看，简单地对风景区进行全覆盖式的控规编制工作容易产生事倍功半的结果，但如果不进行区域全覆盖，又容易为今后的景区管理带来隐患。

2.3 编制方法探讨

2.3.1 控制方式分析

城市控规以容积率、建筑高度、绿地率等数字式控制指标结合文字式的引导性控制要求如建筑形式、体量和公共空间要求等来指引城市建设，综合控制各项建设内容；对于风景区控规，由于风景区往往以非建设用地为主体，除旅游村镇、旅游接待点、重点景区入口处等建筑设施集中，可以通过数字指标来控制其建设规模外；其他地域往往都需要通过引导性的、文字式的控制方式来进行表述，这中间就存在着文字表述的主观性和理解的多重性，容易造成多种实施结果。

因此，如何科学合理地进行指标的设置、精当的规定性和引导性控制表达，将刚性和弹性充分结合，将直接决定着风景区控规编制的成果。

2.3.2 控制层级

鉴于国内大多数风景区以非建设用地为主的地理环境条件，控规中刚性的控制与弹性的引导性控制必须合理的融合到风景区控规的各个内容体系中去。为使控制性条文叙述的有序不紊，可借鉴总规中从规划总则——专类规划——专项规划这样由总体到局部表述顺序，使控规中通用强制性的控制要求反映在总体控制这一环中，不同保护等级、典型景观或文物保护单位的控制性内容以分区为依托，反映在分级保护中；而诸如风景游赏、游览设施、土地利用等将放在专项规划控制这一环节中。

土地利用规划控制是重点之一，是在控制单元划定基础上，确定控制单元内地塊的划分、地块的用地属性。可参照城市控规图则编制的形式，对每一个地块中的控制内容如容积率、绿地率、建筑高度等做出强制性数字指标上限控制，对用地性质与兼容性、林相结构、绿化覆盖率等提出引导性控制要求，从而明确每一个地块的用地面积大小、土地使用性质和建筑管理控制规定，并提出弹性引导控制要求。

2.3.3 总体控制

在总体控规中，（1）要精确规划控制区的范围，并对总规中所涉及到的如景源分析与评价等进行深化、细化，为控规深度的编制提供科学合理的依据；（2）适用于整个控制区中的规划控制目标、原则、分区分级以及范围界定等，在总体控制章节中予以明确。

2.3.4 分级控制

在分区基础上，细化分级控制的内容，强化分级保护要求，分别以强制性、规定性或引导性的方式予以表述，明确各控制要素的控制要求和建设管理规定，下一步专项规划控制都需以此作为依托。

2.3.5 专项规划控制

在上面两个层级的规划控制要求总揽下，将风景区控规中的主要控制内容体系予以深化落实。

（1）保护培育规划控制：根据总规中保护培育规划采用的保护方式，分别进行分级控制、分类保护控制或两者结合。其中包括：确定各类保护区的范围边界，落实各保护区的保护级别、保护内容；深化、细化对各专类保护区的保护措施。比如生态保护区的保护控制措施要从植被、地形地貌完整度、大气、水质、噪声等多方面提出强制性要求，以及进一步保护、优化、提升区域生态环境的引导性要求。史迹保护区需要结合国家文物保护法，对史迹区中的建筑、环境、道路等附属设施根据其保护级别分别作出强制性、规定性或引导性的控制规划。发展控制区则可以借用城市控规，提出“五线”控制的强制性要求，对开发建设强度、公共配套设施、建筑空间形态和环境景观等方面作出规定性或引导性的控制要求。

（2）风景游赏规划控制：在总规的基础上，明确景区的特色主题、风景游赏单元的空间布局、旅游线路及交通附属设施分布等，应对游赏项目的类型、游赏方式、时间和空间安排、场地等结合景区的特征进行规定性或引导性的控制。对构成风景游赏单元的景物、景点、景群以及景区要从范围、容量、环境保护等多方面提出控制引导；在综合分析景区的风景游赏单元分布特点及游客量的分布后，对游程作出合理的引导控制。

（3）典型景观规划控制：典型景观控制是针对典型景观的脆弱性和不可再生性等特征，避免景观建设和旅游开发过度对典型景观产生破坏，对典型景观本体及其环境提出保护控制要求，并对典型景观游赏、周边地形竖向等活动提出建设控制要求。比如植物景观规划控制要从覆盖率、郁闭度、植物群落结构、林相结构、地域树种与植物群落等多方面予以控制；建筑景观规划控制则需要对建筑体量、色彩、风格形式等方向进行控制引导；溶洞、洞穴等特殊地貌景观控制应根据游客量的分布特点以及溶洞本身的保护级别、结构、规模大小分别从游客量、植被、照明工程、防洪与安全等进行控制，要最大限度的保护好这类特殊地貌的原始性，而严禁滥施人工，确保典型景观的永续利用。

（4）游览服务设施规划控制：游览设施的分布在风景区规划中是以风景区人口分布为主要依据，但风景区的人口分布具有流动性和不确定性。除常住居民外，大部分由外来游人和服务职工组成，需要科学合理预测景区的人口规模和游客分布，结合人口容量，来对游览设施进行规划控制。

在控规层面，首先应从生态容量、游人规模入手，结合景区历年游客量的统计数据、以生态容量为最大限制性数据，根据风景区结构和景点分布特点，结合分区分级控制要求，科学确定景区的合理游人容量和居民容量以及各景区的游客量分布。在此基础上对各区相应的旅游接待设施进行规模计算和控制，如最大建筑面积、绿地率等。对旅游服务设施包括的旅行、游览、饮食、住宿、购物等8类相关设施，按《风景名胜区规划规范》“游览设施与旅游基地分级配置表”的规定进行强制性、规定性或引导性的控制，最终在控规图则中进行综合表述。

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第5篇

所需各项经费详细报告1、2009年2月中国旅游报公告费：小计 8700元 2、2009年6月组织芬兰贝利、神州土洋、达沃斯巅峰三家旅游规划机构对木兰围场作策划考察。参加考察人员18人，陪同考擦人员11（含三名外国专家）人，租用中巴车一辆、越野车6辆，时间7天。食宿费29*7*180=36540元，租车费中巴车1200*7=8400元，越野车6*7*600=25200元。小计70140元 3、2009年7月24日，在原市政府三楼会议室召开木兰围场规划策划评审会，参会市领导有宋立民、贾玉英、于列等7位，吴会等评委9位，三家规划机构的汇报人员14位其他例会人员13位。会务费8200元，专家评审费5000元。小计13200元 4、2009年12月8日至12日，确定正式规划机构（芬兰贝利）后组织第一次规划考察。参加考察人员7（含两名外国专家）名，食宿费5*7*180=6300元，中巴车租车费5*800=4000元，越野车两辆租车费2*5*600=6000元。

小计16300元5、2010年5月24日至27日的补充考察，考察人员4（含两名外国专家）人，租轿车4*500=2000元，食宿费

4*4*180=2880元。小计4880元 6、2010年10月12日至17日重点考察滑雪小镇建设，考察

人员5（含两名外国专家）人，租轿车6*500=3000元，食宿费5*6*180=5400元。小计8400元

7、三个小镇（草原风情、山地休闲、滑雪度假）1比2000

地形图的勘测费分别5万。小计150000元 8、2010年11月18日《规划》在行政中心东楼318会议室

中期评审，参加评审的市领导有贾玉英等三位、专家7位。会务费1200元，专家评审费2100元。小计3300元 9、2011年1月21日至22日在行政中心南二楼会议室召开

《规划》终期评审会，参加评审的市领导有韩福才、贾玉英等五位，邀请国家级评审专家7位，各有关单位人员19位。会务费5200元，专家食宿费11400元，专家评审费21000元。小计37600元

浅谈旅游区控制性详细规划控制内容及指标体系探讨 第6篇

在2006版总体规划调整时，此前作为旅游发展备用地的海棠湾、红塘湾以及亚龙湾二线的储备地提前启用。从海南省委、省政府到三亚市委、市政府，都对海棠湾、红塘湾的建设大力支持，并提出了严格要求和美好愿景。

而红塘湾原有控规囿于权属原因，两块用地分别编制，且完成于国际旅游岛战略生效前夕，编制时未能有效衔接二三线腹地开发，两块用地的衔接也不充分，急待整合与优化。

因此，三亚规划委员会于09年11月正式决定重新编定该控规，将红塘湾旅游度假区置于国际旅游岛的大背景前，置于大三亚发展蓝图里，联系天涯镇地区的广大腹地开发，重新确立发展定位和路径，充分体现红塘湾旅游度假区作为三亚西部重心的重要价值和地位，确定最优化的综合开发模式。

二、规划范围

规划范围：规划区用地呈东西长而南北短的狭长带状，北至225国道，南至红塘湾海岸最高潮位线，东至天涯镇，西至高尔夫球场西侧边缘，总占地面积390.7公顷。东西向长约6公里，南北向纵深300-500米，最宽处为800米。

三、现状分析

1、区位条件。红塘湾地处三亚近郊，毗邻三亚西部两大著名景点，东邻天涯海角景区，西接南山佛文化旅游区，三面环山（东为马岭、西为红塘岭），南部面向广阔南海，更有通达的各类交通设施，区位优势十分明显。距离三亚市中心区15公里。距离天涯海角国家重点风景旅游区1.5公里。距离国家4A级南山佛文化旅游区约10公里。

目前通过该地区的外部公路交通干道有225国道和西线高速公路。建设中的环岛铁路也经过此地。距离凤凰国际机场约8公里。此外，在东西两侧的天涯海角风景区和南山旅游区，都设有旅游码头，沟通水上航线十分便捷（见区位分析图）。

2、社会经济条件

规划区内目前没有城市建设用地，主要集中分布有隶属天涯镇的几个自然村，经济形态来源单

一、与旅游发展隔绝、财政收入及人均收入偏低。

四、定位和规模

1、规划定位

红塘湾旅游度假区是大三亚湾西部旅游组团的核心片区，以个性化、主题化、人文化为特色，依托天涯文化发展衍生主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能，是面向国际国内高端市场的综合性高端旅游度假区。

2、规划目标

总目标：成为大三亚湾西部旅游组团的核心区，大三亚湾西部代表性的国际游艇港湾旅游商业综合体，以及天涯文化交流与创意休闲基地。

3、规模

用地规模：红塘湾度假区用地规模为390.7公顷，建设用地规模约256.59公顷。总建筑面积约为154.8万平方米。

人口规模：规划度假区总人口容量为13500人。

五、用地布局规划

1、用地功能结构

因为用地狭长，区内适宜采用带状组团结构形式进行用地组织，沿平行海滨方向布置度假社区组团，在组团间设置间隔绿带，并在东西分设置公共中心。最终形成“双核三带，五区六轴”的整体结构。（见用地功能结构分析图）

“双核”：即分布在度假区东西两部的两个公共中心，分别位于西部担油河河口一带的内港

中心区和东部组团中心。

“三带”： 包括公共海岸游憩带、酒店带和度假社区带。

“五区”：包括体育公园运动休闲区、水城主题度假区、国际游艇港湾中心区、“六轴”：即垂直海滨向纵深腹地延伸发展的六条景观轴带，由分布在组团之间的间隔生态廊道（四条）和从两个核心延伸出的纵轴组成。

2、用地布局

规划居住用地及商住混合用地主要集中于滨海二线用地，呈带状分布。

规划居住及商住混合用地合计约89.65公顷，占总建设用地的34.94%。其中：

规划居住用地为旅游度假社区，布局在国道以南、酒店带以北，面积约57.25公顷，占总建设用地的22.31%。

结合度假区公共设施布局商住混合用地，规划商住混合用地面积约32.40公顷，占总建设用地的12.63%。规划确定混合用地内居住用地所占比例在50％－70％范围之间。

现状保留村庄作为度假区后续发展使用。其他区域更新改造总体采用“区外安置，区内就业”原则，在225国道北侧及天涯镇内进行居民安置。表

六、权属用地开发建设控制

红塘湾旅游度假区的用地权属主要分为三部分，大部分用地分属两家开发公司，另有一小部分用地为现状村镇建设用地。

三亚规委会对两家公司的开发强度限定为总容积率0.58。这一指标也成为以前各版控规的核心依据之一。现将给控制指标的核算方法说明如下：

红塘湾投资公司主要持有东侧214公顷的土地一级开发权，其权属用地清晰完整。按照三亚规委会相关决议，该公司用地以总面积214公顷核算，总容积率控制为0.58。并保证各类用地的构成比例基本接近上版控规的规定。

红棠湾高尔夫公司主要持有西侧用地的使用权，其权属用地包括酒店建设用地56公顷，以及体育公园用地99公顷。按照三亚规委会相关决议，该公司用地的总容积率核算面积不含体育公园用地，及拟建标志性酒店的5公顷酒店建设用地，因此，该公司用地以总面积51公顷核算，总容积率同样控制为0.58。

表4红塘湾旅游度假区权属建设用地统计表

为了与土地开发出让以及红塘湾旅游度假区重点地区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将红塘湾旅游度假区中的河湖水系以及凭借水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府或委托开发商做—级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。细分地块可向社会转让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。

一般商业地块细分至0.4～2公顷左右，居住地块细分至2～14公顷，酒店用地分至2～10公顷。细分后的地块为最小地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。

兼容使用

允许以满足规划用途为原则，在某种性质用地上进行设施的兼容使用。适建范围按《表5土地使用兼容性表》执行。规划对不同类型的用地采取不同的兼容度。其中R2兼容度为35％，C21兼容度为30％，C25兼容度为25％。

七、公共服务设施规划控制

1、规划原则

1.公共服务设施的类型、级别、档次、数量、布局要和红塘湾度假区的定位相适应，应布局合理、结构清晰、交通便捷，有利于游客和当地居民使用。

2.充分尊重滨海自然环境，以人为本，以旅游度假为中心，充分考虑到热带气候对游客和当地居民的影响，充分考虑游客和当地居民的使用需求，提供高质量的公共活动空间，给人以明确的场所感和认同感。

3.适应场地特征，设施分散和集中相结合，有利于土地的综合利用，创造繁荣、富有人气的公共中心。

4.公共设施的配建应充分考虑度假区居住人口特性，在城市居住区标准的基础上适当调整；既要满足基本的使用要求，又要防止多度配置，浪费资源，对配建设施分类对待。

2、公共设施布局

红塘湾着力打造综合性高端旅游度假区，其公共设施配置要为未来整个三亚西部观光旅游区服务，成为区域性服务中心。其公共服务设施将担负着两方面的功能，不但要满足区内居民的生活需要，同时更重要的是充分适应游客的各方面需求。主要包括两类公共设施，一类为度假区级公共设施、另一类为社区级公共设施。

社区级公共设施，主要指位于度假区北部度假社区内的公共服务设施，包括幼儿园、小学、文化活动中心（站）、体育活动中心（站）、社区卫生服务中心（站）、社区服务中心、社区菜市场等设施。由于红塘湾的居住功能以度假为主，包括临时散客度假、第二居所等居住状态，同时兼顾度假区的季节性度假特征，各类设施的配置数量与规模将比普通城市居住区酌减。

八、建设开发控制

1、地块编号

为有效引导，适应片区建设管理及应对市场需求，规划地块编号分为两级：片区及开发单元用“大写英文字母”表示；开发地块“阿拉伯数字”表示。如A-01地块表示:A片区01号地块。

2、开发强度

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的度假区空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的度假区结构起到积极的作用。土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。

红塘湾旅游度假区是未来三亚城市面向世界的窗口之一，代表着现代中国热带海滨度假区的形象，因此其环境要求和景观要求均很高。规划对这一地区的控制要求是以中低强度开发为主。规划采取集中开发和整体保护的策略，度假区整体采取中低强度为主的开发模式，根据整体空间节奏和功能布局的要求局部地段以中高强度为主。这样的开发模式既集中紧凑，可以避免摊子过大而导致浪费，同时还使度假区形象与用地布局、滚动开发等紧密结合，最大限度地提升环境品质。

标志性酒店：按照三亚规委会相关决议，作为整个旅游度假区的标志性景观，该酒店肩负着度假区形象塑造的使命，因此其开发建设可给予一定的弹性控制要求，其地块容积率可根据单独立项审批通过的建筑设计方案进行单独核算。

假日酒店：假日酒店是旅游度假区的窗口，应按照高标准和高品质进行建设，体现热带滨海酒店特色。由于是人流集中汇聚活动的地方，建筑规模也较大，可以灵活组织室内外空间。开发强度为中低强度，容积率控制在0.8以内，建筑密度可控制在30％以内。假日酒店至沙

滩之间的公共绿化带可进行适当的园林景观建设，保证假日酒店与海滨沙滩的联系。

度假社区建筑：本度假社区建筑包括联排式住宅、多层住宅和高层住宅３种模式，度假社区的各种住宅产品依据总体规划的布局合理的分布。联排式住宅采取低强度的开发模式，容积率控制在1.0，建筑密度可控制在30%以内；多层式住宅采取中强度的开发模式，容积率控制在1.2以内，建筑密度可控制在30％以内；高层式住宅采取中高强度的开发模式，容积率控制在1.5以内，建筑密度可控制在30％以内。

商业服务建筑：度假社区的商业服务建筑主要分布在度假区人流较为密集的区域，沿主要道路两侧分布。商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在1.5以下，建筑密度控制在40％以内。本着适当增加建设密度、增加土地集聚效应，增加红塘湾旅游度假区初期开发的人气汇集的规划理念，对于某些地块给予一定的调节度，即对于能同时进行周边公共开敞空间建设的开发，可考虑其建筑密度指标适当上调5—10%，具体由当地规划管理部门根据实际建设的需要适当调节和管理。

商混建筑：主要分布在度假区内人流活动密集的公共中心区域，使用强度较高。其中规划商业建筑比例控制在30%，容积率控制在1.5以下，建筑密度控制在35％以内。

其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。

3、建筑高度控制

根据度假区空间设计，结合度假区功能布局和开发强度确定度假区中建筑的限制高度。红塘湾旅游度假区的总体开发强度不大，以中低强度为主，但考虑到整体天际线的丰富和海滨建筑眺望海景的需要，根据景观要求和度假区地域识别的要求允许布置少量高层，主要集中在靠近国道的区域，但考虑到高层对滨海腹地的影响，应相对集中布置高层建筑，预留出开敞空间和观景视廊，其余地段均应严格限制高度。同时考虑到度假区内部建筑空间层次的丰富，规划地块内建筑由国道至海滨依次降低分布。

全区最高建筑为标志性酒店B-07地块，主楼控制高度应根据度假区整体风貌要求控制，与周边自然和建筑环境相融合。河口西侧组团高度整体控制在45米以下；河口东侧组团高度整体控制在55米以下，由中心高层建筑向南，地块内建筑成梯度依次降低。

度假酒店建筑为高端假日酒店建筑类型，适宜采用多层散布式布局方式，高度控制在45米以下。

度假社区高度整体控制在30-55米之间。