经典的私人土地转让合同

经典的私人土地转让合同（精选10篇）

经典的私人土地转让合同 第1篇

甲方： 身份证号码：

乙方： 身份证号码：

经甲、乙双方在平等、自愿水库管理房以的情况下，双方共同商定，甲方愿将位于上袁官庄村、村前的个人所有地转让给乙方。由乙方永久性使用，便于今后共同遵守，双方达成以下协议：

一、土地四至：东至黄岭南头水库管理房以东至沟边为东界，西至水库管理房以北、西侧硬化路，南至水库管理房北墙、以及水库管理房东侧南墙南边缘，北至上袁官庄村现有土地(10KV高压线杆以北)。东西宽 ，南北长

二、乙方愿意将甲方现在所种植玉米，以每亩1000市斤的产量，付给乙方当前市值1.2元/市斤，1200元人民币的包产补偿， 乙方并且以自己的壹市亩个人口粮田作为交换。

三、乙方在此修建房屋，或转让该土地，甲方有义务积极配合，不得干涉乙方。甲、乙双方若因集体土地，或村委会争议等原因，甲方立场不坚定，承认该地块为非甲方所有，则甲方退还乙方所交换的个人口粮田。

四、合同签订后，如若因政府或政策性，对土地进行调控及管理(大动地)等方面所涉及的政策性问题，都由乙方负责，甲方概不担任何责任。

五、甲、乙双方不得违约，要共同遵守以上条款。如有一方违约，将承担赔偿给另一方相关的违约金。

六、本合同至签字之日起生效。合同一式三份，甲、乙、中证人各执一份。

以下三方共同签字、签章：

甲 方：

乙 方：

中证人：

年 月 日

经典的私人土地转让合同 第2篇

合同

书

私人地皮买卖转让合同书

甲方：_______________

乙方：_______________

丙方：_______________

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

1、该地块位于

__________，土地面积为__________平方米(折__________亩)。

2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。

4、为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用（）字第__________号和成国用（）字第__________号)，抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得________亩土地的国有土地使用证之日止。

5、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方xx分成。

三、违约责任

1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺

创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

3、甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

6、本协议一式六份，三方各执两份。

甲方(盖章)：_____________

代表：_____________

乙方(盖章)：_____________

代表：_____________

丙方(盖章)：_____________

代表：_____________

____年____月____

经典的私人土地转让合同 第3篇

【案情简介】

2007年1月17日,空后广州办与秦龙公司签订《军用土地使用权转让合同》约定:空后广州办将其总面积为122111.9平方米土地A、B、C、D四地块转让给秦龙公司并提供四宗土地的房地产权证、用地红线图、建设用地规划许可证等土地原始资料,办理书面交接手续,并积极协助秦龙公司办理产权过户手续。同日双方签订的补充合同约定,空后广州办负责办理军队内部土地转让的报批手续,秦龙公司负责办理四宗土地的产权变更登记手续,空后广州办积极协助、配合。

2007年3月30日,嘉德利公司与秦龙公司签订协议约定:秦龙公司同意将《军用土地使用权转让合同》中的宗地B、宗地C转给嘉德利公司,并出函通知空后广州办直接过户到嘉德利公司名下;本协议项下的土地使用权性质为出让;如空后广州办不能将该两宗地过户到嘉德利公司名下,秦龙公司应继续办理过户手续直至过户手续完成,且赔偿嘉德利公司;如因秦龙公司主观故意而不将该两宗地过户到嘉德利公司名下,则秦龙公司向嘉德利公司支付违约金人民币1000万元。

2007年1月22日,中国人民解放军空军后勤部明确同意空后广州办将《军用土地使用权转让合同》约定的土地有偿转让给秦龙公司。

2008年3月21日,珠海市国土资源局与空后广州办签订协议约定案涉两块土地性质由划拨改为出让,有关税费按规定交纳;同年4月1日,珠海市国土资源局出具《国有土地使用权转让核准通知书》,准予案涉土地使用权转让。

2009年3月3日,空后广州办向珠海市金湾区房地产交易中心发函:“我处于2009年2月3日交件到贵中心的三灶金海岸两宗土地转让至北京秦龙万通股份有限公司的有关材料,现因受让方原因,申请暂缓办理土地转让手续。”

2009年3月25日,秦龙公司函告知嘉德利公司双方间《土地使用权转让协议》已于2007年11月5日终止,因为协议签订时,该司未取得该块土地使用权证书。由于客观原因,该司至今还未取得该块土地使用权证书,依据国家相关法律的规定,双方签订的《土地使用权转让协议》应为无效合同。涉案两宗地块于2008年10月办理房地产用途变更登记,现土地性质为国有出让商住用地。本案审理中空后广州办曾向法院函复称:A地块已过户给秦龙公司,B、C、D地块尚未过户,B、C地块在空后广州办名下,性质为商住用地,未能办理过户原因是秦龙公司不予配合;空后广州办已经全额收取了合同标的款;空后广州办依合同约定办理B、C地块使用权属过户手续无任何法律上障碍。

【裁判要旨】

最高人民法院在本案驳回裁定中认为:城市房地产管理法未明确未取得土地使用权证书的转让合同无效,该法关于出让土地使用权的转让应当同时具备取得土地使用权证书、达到法定的投资开发条件的规定,属于强制性规定,但不是效力性强制性规定。对于起诉前未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同的效力,应当根据具体案件情况,结合物权法、合同法的相关规定予以认定。

1.土地使用权属于物权的一种,依据土地管理法第二条、物权法第一百四十三条、城市房地产管理法等法律、行政法规之规定,土地使用权的转让在性质上属物权变动的范畴,物权法确立的不动产物权变动的原因与结果相区分原则的,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。物权法第十五条规定了物权变动的区分原则,即将不动产物权变动的原因与结果予以区分。我国现行法律采取了债权形式主义模式下的物权变动原则。即物权因法律行为发生变动时,当事人之间除有债权合同外,尚需履行登记或者交付的法定方式。这就是说,一方面,基于法律行为移转物权,事先需要达成合意,此种合意是一种债权合同;另一方面,必须通过一定的公示方法来完成物权的设立或者移转。因此以发生物权变动为目的的债权合同,属于债权法律关系的范畴,其成立及生效当然应当依据合同法的规定,标的物是否成就、能否交付及债权是否发生变动,只是合同履行的结果问题,并非当然是合同的生效要件,不能以合同不能履行或者物权没有发生变动反推合同无效。

2.土地使用权转让通常通过签订土地使用权转让合同进行,依照合同法第79条的规定,土地使用权转让合同的受让人在订立土地使用权出让合同或者土地使用权转让合同后,享有将合同权利全部或者部分转让给第三人的权利,故土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同。合同法有关合同权利转让的规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条所确立的特殊买卖的效力规则适用于土地使用权转让合同效力的判断。转让方未取得土地使用权证书转让土地使用权可以认定为对将来财产进行买卖或者处分的一种情形,不宜仅以转让方未取得土地使用权证书为由,认定合同无效。

3.城市房地产管理法第38条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第39条规定,出让土地使用权的转让应当同时具备两个条件,一是取得土地使用权证书,二是达到法定的投资开发条件。上述规定不属于效力性强制性规定。该法第39条关于土地未达到法定投资开发条件不得转让的规定,应在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下对转让合同的效力予以认定。在债权合同加交付或登记的物权变动模式下,债权合同与处分行为相统一,交付或者登记并不是对标的物的处分行为,只是完成物权变动必须履行的法定方式,即如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记,不发生物权变动的效力。债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为标的物所有权移转的表征,其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物的交付或者登记之时,属于债权合同的履行问题,不是债权合同的生效要件。城市房地产管理法作为行政性法律,其规范调整的主要是房地产开发经营行为,第39条规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制,属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施,而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此,城市房地产管理法第39条规定的第二个条件,即转让的土地没有达到法定的投资开发条件不得转让,应仅是从行政管理的角度,规定转让的土地不符合法定投资开发条件的,不得办理土地使用权权属变更登记手续。土地使用权转让合同所转让的标的物即土地没有达到法定的投资开发条件,导致无法办理土地使用权权属变更登记的属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行的问题,可通过瑕疵担保制度和违约责任制度对受让方进行救济,作为民事合同法律关系,不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效,标的物能否转移直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务,不能因为其不能依约履行转让义务,就否认合同的效力。

城市房地产管理法第39条有关转让土地使用权第一个条件的规定,其立法目的与第二个条件应当没有本质差别,至少这一条件对土地使用权转让合同效力的影响应当与第二个条件对土地使用权转让合同效力的影响相同。前面有关房地产未达到法定投资开发条件的转让应为有效的理由同样适用于未取得土地使用权证书对外转让土地使用权的情形。然而“土地使用权转让合同解释”却以专条就未取得土地使用权证书所订立的土地使用权转让合同效力问题作了规定。实际上,未取得证书的土地使用权的转让合同被认定无效,不仅不利于解决当事人之间的争议,维持交易安全,而且还可能助长不诚信行为。

经典的私人土地转让合同 第4篇

一、土地承包经营权转让合同的主体限制

土地承包经营权系用益物权之一种，用益物权本身并不具有身份性，但是法律肯能基于特定目的赋予其一定的身份性。长期以来，农村土地是农民耐以生存的最基本保障，在我国各项社会保障制度不健全的时代，发挥了重要的作用，加之农业生产也关系我国的粮食安全，对于国家安全有总要意义，我国法律对土地承包经营权转让的主体设有了几点限制，转让双方需为有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的转让方和有农业经营能力农户的受让方。②

对于这一条款的，在实践中有着不同的认定。有法院以转让方在签订土地承包经营权转让合同的时候没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源为由，认定转让合同无效。③这实际上就将《土地承包法》对转让主体方面的限制解释为了效力性规范，因违反该条，进而认定合同无效。亦有法院采此观点，但是以转让方外出打工系具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源为由，肯定了转让合同的效力。④这实际上通过对“具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源”的宽泛解释肯定了合同的效力。

实际上，上述理解值得商榷，本文认为《土地管理法》中对农村土地承包经营权转让主体方面的限制应当被解释为管理型规定，并不能因此而认定合同无效。现代私法的三大原则之一即为私法自治，在涉及公共利益时法律才加以干涉。对于效力性规范而言，需法律明确规定其违反效果导致合同无效，或其违反损害国家或者社会公共利益。而主体方面的限制，其目的在于防止农民失去生活保障和影响农业生产，在社会高速发展的今天，这种限制的意义实际上已经大大的削弱了。首先，随着工业的发展，大量农民进城打工，产生了大量转让的需求，而同时从事农业生产的收入并不理想，土地作为农民生存保障的属性已经大大的降低了。其次，现代农业的发展必将走向专业化和集中化，这其中就会有土地走向相对集中耕作的一个过程，土地流转符合这个趋势。第三，农业生产的主体并非只有农户，也并非只有农户才可以很好的从事农业生产。现代农业的发展，使得很多现代农业公司成为农业生产的主体之一，其专业性和集约性的特点，更加有利于农业的发展。

二、发包方同意土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》规定了需要经过发包方同意，最高院的司法解释则明确规定，除例外情形，一般情况下未经发包方同意的转让合同无效。这实际上就是将该条的限制理解为了效力性规范，拟无解释的余地了。在实践中，如果出现了未经发包人同意的情形，法院往往会依据上述司法解释，直接认定转让合同的无效。但这一条的严格适用，可能会造成不公的后果，“发包人同意”在解释上亦有不明确的地方。“经发包人同意”是否包括发包人的时候同意？在实践中常见的就是，在法院判决之前取得了发包人的同一，是否满足经发包人同意的条件？同时，民法上的意思表示有明示的，即积极明确的做出意思表示，有默示的意思表示，及通过其行为可推定其有此意思表示，实践中“发包人同意”如何认定？这些都是需要明确的问题。

在法律可能的文艺范围内，为了实现特定的目的，实现实体的公正，可以对法律加以解释。从对于“发包人同意”宜采取扩大解释的方法，以避免严格适用带来的不公后果。对于虽然转让前未经发包人同意，但是法院裁判钱取得了同意的，或者虽然发包人没有明确的表示同意，但是有其他行为可以认定发包人同意的，都都应当认定满足了“经发包人同意”，肯定合同的效力。在实践中，也存在着这种做法，例如有法院认为诉讼过程中，发包人对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。⑤也有法院认为认为土地承包经营权转让后受让人多年耕种的事实是发包人明知的，但发包人并没有明确表示反对，因此应当确认合同合法有效。

上述做法值得肯定。法律之所以设此限制，系为了维护集体利益，因为我国农村实行的是集体土地所有制，并且也如之前所述，土地事关农民的生存，失去土地可能导致农民失去赖以生存的根本。然而，随着社会的发展变迁，我国已经由一个农业化的国家转变为一个工业化的国家，大量的农民并没有那么依附土地了，甚至在很多地区出现了农民进城打工，农村土地抛荒现象。这种情况下，这种严格限制的必要性是值得探讨的。适当的扩大解释，以肯定合同的效力，对于土地资源的最大化的利用也有有益的。效力性强制规定的核心系对于国家利益或者集体利益的损害，随着社会的发展，国家利益或者集体利益的内涵也是出于一个变迁的过程，从当前来看，扩大的解释，并不会损害国家利益或集体利益，相反，在一些情形下对集体或者土地利用是有利的。

三、土地承包经营权转让合同的书面形式

《土地承包法》规定土地承包经营权的转让需要转让方与受让方之间签订书面的合同。但这种关于法律行为方式的限制不应当影响合同的效力，该限制应当认定为管理型规范。如前所述，效力性规范的核心在于国家与社会公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是为了提醒当事人行为的重要性、作为书面的证据等，与国家和社会公共利益无关，其未采用这种方式仅与双方当事人的利息相关，故其不应影响合同的效力。实践中既存在法院基于此否定合同效力的情形，也有法院将该条解释为管理型规范而肯定合同效力的，无疑后一做法更加妥当。在合同法上，应当采用书面合同而未采用书面合同的，如果双方实际履行了权利义务，这种效力上的缺陷也是可以获得不足的。总之，我国合同法以形式自由为原则，以特定形式为例外，形式缺陷亦可以通过履行而补足，并且这种特定形式的要求与国家和社会公共利益无涉，其违反自然不当影响合同的效力。

四、用途的改变对土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》禁止改变土地所有权性质和土地的农业用途，实践中土地承包经营权转让难以改变土地所有权性质，但存在着一些改变农业用途的行为。对于这种情形，实践中的认定比较统一，往往将这一规定认定为效力性规定，从而否定转让的效力。我国是人口大国，虽然幅员辽阔，但是耕地面积并不多，因此长期以来我国面临着人多地少的矛盾，粮食安全对我国而言是一个想当重要的问题。《土地承包法》作此规定，就是为了保证粮食生产，保障我国的粮食安全。可以说这种认定是符合效力性规范保护国家及社会公共利益的目的。

但是实践中，还存在着大量的土地承包经营权转让合同并未约定土地用途的改变，但是在受让人取了了土地之后，擅自改变了土地用途的情形。这种情形应当排除在认定无效的范围之外。因为认定合同效力，应当从合同本身的意思表示、目的等来认定，受让人的单方行为作为认定的依据。如果据此否定合同的效力，无疑对转让方十分不同，并且受让方的这种行为也可以通过其他途径加以纠正，无需否定合同的效力。（作者单位：南京理工大学）

注解：

①王利明：论无效合同的判断标准，载《法律适用》2012年第7期。

②参见刘保玉、李运杨：农村土地承包经营权的继承问题探析，载《北方法学》2014第2期。

③（2014）银民终字第360号

④（2012渝四中法民终字第00748号

私人土地承包合同 第5篇

11.甲方应积极配合乙方收获承包成果，配合乙方向政府相关部门办理有关林木采伐、运输、加工、销售等手续。

12.除林木外，法律法规规定应办理其他有关农业资源登记手续或者收获手续的，甲方亦应积极配合乙方办理。办理有关登记造册、行政许可等事宜时，甲方不得自行收取费用。

13. 承包期满，承包土地上附着的建筑物、设施、设备等财产，乙方有权拆除。甲方拟接受该财产的，应当给予乙方相应补偿，补偿标准为当年重置成本价值。

14. 承包期满，承包土地上附着的农作物为当年生草本农作物的，乙方有权要求承包期延长至农作物成熟收获之时。

15. 承包期满，承包土地上附着的农作物为未成熟或未收获的林木、多年生农作物的，甲方应当接受该财产，并应给予乙方相应补偿，补偿标准为当年市场价值。

16. 乙方有权在其建筑物、设施、设备等财产上，以及林木、其他农作物或其他经营成果上设定抵押、质押以及其他担保权益。

17. 乙方在承包经营过程中取得的商标、专利、技术秘密等知识产权及无形资产，其所有权由乙方所有。乙方拥有排他的申请、占有、使用、收益、处分的权利。

第五条 甲方的权利义务

1.甲方有收取承包费的权利：

2.甲方有代收乙方应当上交有关税费的权利义务：

3.甲方有权监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地;

4.甲方有权制止承包方损害承包地和农业资源的行为;

5.甲方应维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

6.甲方应尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;

7.甲方应提供有关生产、技术、信息等服务;

8.甲方应当为乙方全力争取国家给予当地的各项优惠政策：

9.如发生一切阻碍、危害乙方承包经营事项时，甲方应及时通知乙方采取措施，因故意或者疏忽甲方怠于通知乙方，由此造成乙方损失的，甲方应当承担责任：

10.甲方应当积极提供水利、电力等设施便利给以方使用，有关费用由乙方承担。

第六条 违约责任

1.本协议签署后，任何一方不得违约。否则违约一方应当向他方承担违约责任。违约责任不仅包括直接损失，还包括间接损失以及守约方依本协议应当取得的预期收益。

2. 甲方拒绝交付本协议指明的土地的，应当赔偿乙方的一切损失，该损失计算标准为1000元/亩年。甲方逾期交付本协议指明的土地的，应支付乙方违约金，计算标准为中华人民共和国最高人民法院确定的违约金标准。

3. 乙方逾期交付承包费的，应支付甲方违约金，计算标准为中华人民共和国最高人民法院确定的违约金标准。

4. 分批分期履行交付土地及承包费过程中，如甲方逾期交付或拒绝交付某具体土地地块时，乙方可以行使同时履行抗辩权或者不安抗辩权，拒绝交付此前设定的承包费。如乙方逾期交付或拒绝交付某具体土地地块承包费时，甲方可以行使同时履行抗辩权或者不安抗辩权，拒绝交付此后设定的具体土地地块。

5. 任何一方的重大违约行为完全破坏双方合作基础的，致使本协议的履行成为不可能或不必要时，他方可以单方终止本协议，并要求违约方赔偿全部损失和承担全部违约责任。

第七条 不可抗力

乙方如因不可抗力的自然灾害，造成承包土地内农作物的减产或绝产，经调查核实后，可根据实际情况减少或免除乙方对国家或集体的义务。

第八条 其它

本合同从承包期开始之日起生效。合同执行期间，任何一方不得擅自变更或解除合同;合同如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商，作出补充规定。

补充规定与本合同具有同等效力。

本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份;合同副本一式 份，送村委员、(如经公证或鉴证，还应送公证或鉴证机关)……各留存一份。

甲方：________县________乡________村________组(公章)

代表人：________(盖章)

乙方户主：________(盖章)

________年 ________月 ________日订

私人土地承包合同范文三

甲方： (以下简称甲方)

身份证号码：

乙方： (以下简称乙方)

身份证号码：

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿、有偿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方承包甲方土地事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、甲方将位于 的土地 亩，每亩承包费 元，共计人币 元，承包给乙方。土地四至：

二、合同期限 年 月 日到 年 月 日止。

三、承包价格：本合同期限内按每亩 元，每三年结清一次，在每隔三年 月 日前结清。结不清收回土地， 本合同有效期 年。

四、地上物的处置;乙方可对承包的土地进行平整或其它治理，对原土地上的荒草杂树可以清除，但不对予进行赔偿。承包期满后，原地是平地的，按原有面积归还，原地是坡地的，平整后按实际平整后的亩数进行归还甲方。

五、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

六、甲方对所承包出的土地不能有任何争议、纠纷和债务。

七、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权，乙方可对承包到的土地进行转租，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营方式、乙方要认真管理好甲方的土地，在不违反法律法规的条件下合理使用该土地。

八、违约责任：上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

九、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，留土地备案登记一份(暂由甲方保管),三份具有同等法律效力.

甲方：(签字) 乙方：(签字) 年 月 日

购买私人土地合同 第6篇

出让方(甲方)：受让方(乙方)：身份证：身份证：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，签订本合同，以示共同遵守。

第一条：甲方将位于的平方米的土地转让给乙方，甲方不干预乙方对该土地的使用权。实际方位以面向凤小公路为准，左致建住房滴水外 40公分，右致小公路，前致地堪脚，后致地堪头。

第二条：归属问题

该土地转让成立后，甲方必须将拥有该土地的所有权益移交给乙方，其中包括：

1，2，3，永久使用权； 在该土地范围内建筑房屋； 国家或集体征用土地后的赔偿款（限于政策因素，甲方应无条件协

助乙方获取该权益）；

4，继承、再次转让及与它人置换的权利。

第三条：转让费及付款方式

1、该土地转让费共计180000元（大写：拾捌万元）人名币。乙方在双方签订合同之日先付 80000元（大写：捌万元）人民币。

2、其余款项在2014 年 12月30日前交清。

第四条、双方权益、义务

1、甲方一次性收取人民币180000元转让费后，不再收取任何费用。甲方应确保拥有该土地的所有权、使用权为其所有，如果甲方再向第三方转让土地所有

人并索要该土地所有权、使用权时，乙方有权向甲方追索本合同所产生转让费本金、利息及由此造成的所有损失。

2、本土地所有权、使用权为家庭单位所有，转让成立后甲方任何家庭成员不再享有该土地权益的所有权、使用权、继承权。甲方子女应该在本合同书签字并接受本合同条款。

3、甲方有义务在本办事处内协助乙方完善本土地使用时的配套设施，如水、电供应等，费用无需甲方支付。

4、若甲方出售本土地外的土地，甲方有责任协调好道路问题，不得收取任何费用，以保证乙方道路通畅。道路要保持现有的宽度，保证大车能同行。

第五条、违约责任

甲、乙双方必须遵守合同条款，任何一方不得单方面无故解除合同。如有违约行为，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失。

第六条、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决。本合同具有法律效力，执行中，如发生纠纷，经甲、乙双方协商不成，可通过当地人民法院诉讼解决。

第七条，本合同一式贰份，甲、乙双方各持壹份，本合同经双方签字盖章后生效。

甲方：

甲方家庭成员签字：乙方签字：

公证人签字：

经典的私人土地转让合同 第7篇

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定“:三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。

一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理

中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①

但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。

第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。

第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定?

在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下,财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)规定,“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”

然而,该文件只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说,48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下,为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢?下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析,认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。

二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析

(一)土地增值税随“流转”而生,适用四级超率累进税率

土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4 条、第6 条的规定,土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节,其承担的税负可以转嫁,亦即在房地产交易中如果上个环节(因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件)免征,在下个环节必须补上或者有收益时再收。

土地增值税的计税公式可以简单地表示为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其中,土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除项目金额,土地增值税税额的扣除项目,主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金,其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中,取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下,如果取得土地使用权所应支付的成本高,则扣除的金额增多,则土地增值额较低,反之土地增值额较高。

同时,土地增值税实行四级累进税率,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。

因此,土地增值额越高,则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下,如果取得土地使用权所支付的成本越高,则扣除的金额越多,由此土地增值额越低,导致适用的税率就可能越低。反之,如果取得土地使用权所支付的成本低,则土地增值额高,故可能导致适用较高税率而多纳税款。

(二)48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”

“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称,是政府通过税收制度,按照预定目的,减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的,根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免,以体现量能课税原则,并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定,但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言,税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠,在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。

48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”首先,这种暂免征收不等于免税,即对于该部分的土地增值税不是被直接免除,免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。”其次,这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间,根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质,我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节,由于下一次的土地流转环节发生时间不确定,因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然,也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度,如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定:“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者,其所得税得选择缓课五年。”

通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收,不等于该部分税收被直接免除。同时,暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。

三、常见的以股权转让房地产案例分析

A公司是房地产开发公司,实收资本5 000 万元。2012年A公司通过拍卖取得一宗土地使用权,支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000 万元开发非普通住宅项目。2013年A公司投入该项目开发成本1 500 万元,发生期间费用200万元。后因资金原因无力开发,欲将该在建项目以8 500 万元转让给B公司。公司无其他经营业务。A公司为减少税费,要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算(两家企业所得税税率均为25%,单位:万元)。

(一)交易环节税赋测算

1.以股权转让方式应纳税金额

2.以房地产直接转让方式应纳税金额

从两张计算表可看出,以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。

(二)后续开发销售应纳税额

房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B公司受让后投入7 500万元继续修建,发生期间费用800万元。销售收入26 000万元,均为非普通住宅项目收入。

1.当上个环节以股权转让方式进行时本环节主要应纳税额

2.当上个环节以转让房地产方式转让时本环节主要应纳税额

(三)两开发环节税赋分析

结合受让后继续开发销售环节来看,以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196 万元,而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817 万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节,采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929 万元税额。由此可以看出,以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税,得到的结果是整个环节缴纳的税金最多。

结论

48 号文规定企业兼并过程中的土地增值税暂免征收,而以股权转让的方式转让房地产并不能依据该条文达到节约税收成本的目的。因为土地增值税随土地的流转环节而生,交易环节的免征部分会在下一环节进行递延征税,且由于土地增值税适用四级超率累进税率,上一环节暂免征税部分可能导致可扣减税额的减少,进而导致适用更高的税率,导致最终纳税数额的增加。

经典的私人土地转让合同 第8篇

2008年10月29日，韩某与詹某就韩某为户代表承包的3亩菜地签订土地承包经营权转让协议。协议约定，韩某将土地承包经营权转让给詹某，转让期限为10年，詹某一次性交付转让费人民币12万元。双方当事人以及证人陈某在协议书上签字按印。协议签订当日，詹某交付转让费用人民币12万元，韩某将土地交付詹某使用。2010年4月，韩某以该合同没有经过发包方同意为由提出解除合同，并在詹某已经耕种的土地上种植其他作物。詹某多次要求停止侵害无果，遂诉至法院，请求法院判决韩某停止侵害并继续履行合同。

法院判决

一审法院认为双方当事人签订的协议系农村土地承包经营权转让性质，合法有效，具有法律效力，双方在协议签订后均已履行主要义务。被告要求解除合同没有法律根据，双方应当按照原合同履行。遂根据《合同法》第一百零七条，《农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、五十六条规定，认定双方签订的协议有效。

韩某不服，提起上诉。二审法院认为本案双方当事人之间签订的是家庭土地承包经营权转让合同，上诉方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。因此认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹某提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。故二审法院根据《农村土地承包法》以及《民事诉讼法》 判决撤销原判，确认韩某与詹某签订的协议无效。

观点评析

本案中两审法院作出了完全不同的判决，其原因在于两审法院对于本案的土地承包经营权转让合同的效力的认定不同，即本案争议的核心问题是韩某与詹某签订的土地承包经营权转让合同是否合法有效。一审法院是从合同的构成要素来进行判定的，认为其符合合同法对于合同的有效构成要件的相关规定，因此判定该合同是合法有效的。二审法院认为该合同没有获得发包方的同意，而发包方又具有不同意的合法理由，因此该合同是不具有法律效力的。笔者赞同二审判决的认定意见，其理由如下：

1.土地承包经营权转让的条件

在认定土地承包经营权转让合同的效力之前，我们需要先了解土地承包经营权的概念和性质。土地承包经营权，就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。笔者认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权.根据《农村土地承包法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，笔者认为，判定一份土地承包经营权转让合同的效力至少应从以下几个方面考虑：

第一，转让方是否具备法定的转让条件。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的，经发包方同意，而已将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系。根据这一条我们可以看出，转让方需要有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。土地是民生之本，保障农民对土地的拥有以及转让权利才能更好di 保障土地的合理使用。

第二，受让方是否具备相应的主体资格。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，受让方应当是从事农业生产的农户。

第三，须经发包方同意。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

第四，入股从事农业合作生产。《农村土地承包法》第四十二条规定，承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。对农户之间自愿合作，将土地承包经营权入股，共同发展农业生产，法律是支持的.但是我们需要把握入股的界限，入股应当是发生在承包人之间的，不能将土地承包经营权量化成股份来投资到经营性的公司当中。

认定一份土地承包经营权转让合同的效力应从以上四个方面来综合考量，四项要素都具备.一般情况下土地承包经营权转让合同有效，欠缺其中任何一项，都会造成效力上面的瑕疵。

2.本案转让协议的效力分析

从上面的分析可见，我国法律法规对农村土地的转让规定了严格的条件。虽然合同法对合同的规定更多的是强调意识自治原则，但是由于土地是民生之本，法律需要通过对土地的流转进行特别规定才能更好地保障土地的合理利用来保障农民对土地的享有。

在本案中双方通过转让协议的形式来进行土地承包经营权的转让，本案的焦点就是此转让协议的效力问题。判断效力问题，我们应当从上文中提到的转让的四个条件入手。首先是转让主体是否具有转让的法定条件。根据案例分析来看，虽然韩某并不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，但是由于这点更多地是从学术上面的分析，无法找到法律依据直接判定协议的无效，因此司法实践中无法直接判定其协议是无效的。其次，本案中的詹某是从事农业生产的农民，具有受让人资格，詹某受让此土地是用于农业生产，因此也是符合法律规定的。最后一点也是本案需要讨论的就是此协议是否受到发包人同意以及是否存在合理的法定理由来对抗发包人的未表态。

根据《土地承包经营权》的规定，采取转让方式来流转土地承包经营权的需要发包方的同意。发包方是否同意，我们应当通过双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让来进行判定。本案中只有双方当事人以及证人签字，并没有发包方签字，因此此案中并没有得到发包人同意。

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针对是否需要发包人同意这一点，最高人民法院还作出了专门的司法解释。最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，发包方无法定理由不同意或拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。此案中是否能够以发包方无法定理由拖延表态作为依据来认定转让协议有效呢？关于这一点，根据我国的《农村土地承包法》的规定可以总结如下几点法定理由：1、承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。关于这一点，由于合同签订时可能出现转让方是出于生活所迫或者偿还债务的情况，因此更多地需要发包方来把握这个情况，从而来保证农民的切实利益以及生活保障。2、转让不符合平等、自愿、有偿原则，农村土地承包法规定的平等自愿有偿原则通过发包人的法定理由来得到实行。3、土地承包经营权的受让人需要是从事农业生产经营的农户。关于这一点与承包经营权的转让条件相吻合。4、土地承包经营权的受让方受让土地承包经营权之后应当用来从事农业生产，不能改变土地的农业用途。5、同等条件下，本集体经济组织成员具有优先权。当出现其他集体经济组织成员与本集体经济组织成员竞争转让权，在转让时间、转让费和内容等方面条件相同的情况下，如果转让方转让给其他集体经济组织成员，那么发包人就可以以此作为法定理由不同意或者延迟表态。

在本案中虽然发包人并没有明确提出承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源这个法定理由来不同意双方的转让协议，但是这个理由是事实上存在的，而且发包人并没有签字，可以默认为发包人以此为法定理由不同意此转让协议。转让协议是没有经过发包人的同意的，因此本案中的承包经营权转让协议是无效的。

本案中一审与二审的判决之所以不同的原因是，一审更多地是从《合同法》的角度来考虑本案协议的合法有效问题，却并没有意识到土地承包经营权的特殊性。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。“土地承包经营权转让经发包方同意其实就是一种审批权，因此转让协议除了需要符合合同法的一般规定以外，还需要按土地承包法的特别规定，得到审批才能够生效。因此本案中虽然存在主体不适格的情况，但是更好地是从审批方面来进行判定，从而得出其无效的结论。

这里还应指出的是，虽然本案根据《土地承包法》的相关规定，可以得出其无效的结论，但是实际生活中，由于农村是个熟人社会，土地承包权的转让一般也为同村村民和村组干部所知，作为发包人的村委会也大都通过默示同意的方式不加干预。因此，本案可否认为村委会默示同意，值得进一步思考。

（作者单位：中南大学法学院）

经典的私人土地转让合同 第9篇

某市A房地产公司于2013年1月与M房地产开发公司签订房地产项目合作开发协议, 合同约定:A公司以所持有的甲地块投资, 并负责前期规划设计费用、报规报建费用、管理及营销费用, (经查, 该地块是A公司于2005年通过兼并一家工业企业取得, 该工业企业在2002年取得土地时政府予以免征土地出让金及相关土地费用。A公司于2008年申请土地变性, 补缴土地出让金400万元, 契税12万元。A公司在该项目的前期规划设计费用、报规报建费用、管理及营销费用为200万元) 。M公司投入货币资金建设该项目。双方约定:M公司在项目销售完成后支付A公司项目回报收益2500万元, M公司获取扣除A公司投资回报2500万元后的余额。

2014年1月房地产项目建设完成, 在正式销售前, A公司因与其他合作方发生债务纠纷, 所持有土地被有关部门依法冻结, 项目陷入停顿, 无法继续与M公司合作, M公司完成项目建设后由于销售手续尚未办理, 无法对已建成房屋进行销售, M公司为了能完成该项目经营, 向人民法院提起诉讼, 请求法院排除因A公司土地违约造成项目无法销售的因素, 法院于2014年9月开庭, 10月依法对A公司该宗土地进行司法拍卖, 最终由M公司拍得, 成交价为1300万元, 法院判决土地过户的相关费用由M公司缴纳。在法院判决下达后, M公司向法院缴纳了法院判决的1300万元, 法院在收到款项后于11月把该款项转至与A公司有债权债务纠纷的B公司。

2014年12月, 双方企业在以上判决和支付款项后, 报地税机关办理转让土地使用权手续, A公司称此次拍卖价格远比当初合作协议里A公司应分得的回报金额小, 同时以法院判决书中明确过户的相关费用由M公司缴纳为由, 拒绝缴纳土地转让相关过户税费。M公司认为该次转让应为在建工程转让, 其土地增值税应扣除相应的前期费用及建设成本, 且土地成本应按法院判决的成交价格作为扣除金额, 同时认为M公司仅负担过户过程中的相关手续、工本费, 按照税法规定只应缴纳契税, 其转让过程中产生的营业税、土地增值税、企业所得税应由税法规定的纳税义务人A公司承担。

二、案情分析

(一) 税收分析

此案中双方虽说签订的是合作开发协议, 但约定中A公司只负责提供土地及前期规划设计费用、报规报建费用、管理及营销费用, 由M公司负责实际开发, A公司获取2500万元固定收益, 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 (财税[2003]16号) :第二条关于适用税目问题第七款规定“ (七) 单位和个人转让在建项目时, 不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续, 其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税。

1. 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发, 但尚未进入施工阶段的在建项目, 按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征收营业税。

2. 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目, 按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。由上述规定可知, A公司所持土地被拍卖, 该行为应属于转让土地使用权行为。税务机关应以拍卖成交价格作为转让该宗土地的计税依据。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (国务院令第138号) “第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 (以下简称转让房地产) 并取得收入的单位和个人, 为土地增值税的纳税义务人 (以下简称纳税人) , 应当依照本条例缴纳土地增值税。”同时根据《中华人民共和国契税暂行条例》 (国务院令1997年第224号) “第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属, 承受的单位和个人为契税的纳税人, 应当依照本条例的法规缴纳契税。”

综上税法相关规定, 在该宗土地交易中A公司应为营业税及附加、土地增值税、印花税等税费的纳税义务人, M公司为契税及印花税纳税义务人。

(二) 相关法律分析

经查该地块实际市场价值大于实际拍卖价格, 且A公司由于陷入连环债务纠纷, 实际已丧失支付能力, 在该项拍卖交易中, 法院判决土地过户的相关费用由M公司缴纳, 那么到底纳税人是谁呢?

根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》 (国税函[2005]869号) 第二条规定:“二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为, 还是人民法院实施的强制执行活动, 对拍卖、变卖财产的全部收入, 纳税人均应依法申报缴纳税款。”案件判决书中涉及相关费用由M公司负责, 其相关税收责任并未发生变化, 即A公司应当为转让方的纳税义务人。

(三) 土地登记程序分析

我国相关法规规定“先税后证”的税收和土地管理基本政策, 也即是如果交易双方有一方没有足额缴纳税收 (买方缴纳契税, 卖方缴纳土地增值税) , 国土部门是不能为其办理相关土地登记的。而本案中就出现了, M公司将土地执行款交给法院后, 法院将拍卖收入直接用于M公司抵欠债务, 但待执行款执行完毕后, 其本应缴纳的税收却无法承担了, 而A公司自身经营方面的问题, 已实际处于停顿状态。

(四) 启示

司法实践中被执行人往往因拖欠债务无力偿还, 其抵押或抵债的不动产、土地使用权等资产在被法院判决后办理产权过户或强制拍卖后, 往往将执行款直接支付给了原告, 而作为败诉方应当缴纳的税收往往没有代为扣缴, 普遍存在着税收滞纳或流失现象。

征管法和相关法规确定的纳税人是明确的, 在强制拍卖行为中, 由于被执行人不参与法院强制拍卖过程, 或者是一进入到强制执行阶段已经没有能力履行纳税义务, 甚至查无下落无法联系, 导致纳税主体的缺失, 税务机关对其监控的难度也就大大增加。

对此, 笔者认为, 司法判决和强制执行不动产案件产生如此复杂的税收问题, 主要是部门沟通缺失, 政出多门造成的。司法判决只是明确目的物 (不动产) 的产权归属, 不能代替行政执法权的程序;强制执行也不能改变平等民事主体之间的买卖关系。根据《税收征收管理法》第五条、第四十五条来看, 税收具有优先权, 有关部门具有依法协助税务部门依法征税的义务。

三、结语

经典的私人土地转让合同 第10篇

被告（上诉人 反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辯人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

上诉法院经过审理后认为：本院查明的事实除杨某所举五张照片外，其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，双方争议的土地属农村集体所有，且未被国家征收转为建设用地，在此情况下，杨某在该宗土地上建设油库，违反上述法律规定，且双方在签订“地皮转让合同”时，对该宗土地的用途应当是明知的，据此，一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效，符合法律规定，本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效，不存在承担违约责任问题，承担责任的基本原则是该合同取得的财产，应予以返还，造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错，原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确，本院予以维持。

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综上原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，维持原审法院的判决。二审诉讼费1050元，由王某负担。

本案中，争议的焦点在：两份合同的性质是属于土地承包经营权的流转还是土地使用权的转让。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

本案中“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权而非取得土地承包经营权，因为承包经营只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而不能从事改变集体土地原本农业用途的建设施工。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同”的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，因此王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。

我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同” 违反上述法律强制性规定，属无效合同。无效的合同无须履行，不存在违约的问题。

《合同法》规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，杨某要求王某返还已付款10万元理由正当。杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，應当按照各自的过错赔偿对方50%的损失。

综上所述，在我国由于实行土地用途管制制度，为保证农村集体所有土地农用的土地用途不被随意改变，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。否则即使签订了书面合同，也有可能被法院认定为无效，由此给合同双方都造成利益损失。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）