郑州房地产市场研究

郑州房地产市场研究（精选6篇）

郑州房地产市场研究 第1篇

附

件

郑州市整顿和规范房地产中介市场秩序

实施方案

为认真做好整顿和规范房地产中介市场秩序工作，维护良好的房地产中介市场环境和房地产中介各方主体的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）、《郑州市城市房地产市场管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第97号）、《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第100号）等法律、法规和规章，结合我市的实际情况，特制定本实施方案。

一、指导思想和工作目标

以 “三个代表”重要思想为指导，以法律、法规为依据，按照边检查、边整改、边处理、边完善、边提高的原则，在全市范围内开展整顿和规范房地产中介市场秩序工作，通过清理和整顿，使房地产中介市场各种不良行为得到有效遏制，房地产中介市场秩序明显改善，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，全面提高房地产中介机构的整体素质和从业人员的执业水平，促进我市房地产中介市场和房地产业持续、快速、健康发展。

二、整顿和规范的主要内容

针对我市房地产中介市场存在的主要问题，重点清理整顿以下违法、违规行为：

（一）房地产中介服务机构无相应资质证书（备案证书）和相关人员没有房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书，违规提供房地产中介服务或超越经营范围从事房地产中介服务的；

（二）转让、出租、伪造、涂改房地产估价机构、经纪机构资质证书（备案证书）或房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书的；

（三）房地产估价师、房地产经纪人同时在两个（含两个）以上房地产估价机构、房地产经纪机构执业或未经注册擅自以房地产估价师、房地产经纪人名义从事房地产中介业务的；

（四）资质证书（备案证书）、营业执照、税务登记证等证照及执业房地产估价师、房地产经纪人等相关人员的姓名、照片未在办公场所醒目位臵公示的；

（五）不按时报送主管部门要求上报的报表及相关资料或报送的报表及相关资料内容不真实的；

（六）外地房地产中介机构来郑开展房地产中介业务未到主管部门备案的；

（七）迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告的；

（八）房地产中介机构不履行合同约定义务，不按约定时限 为委托方提供有效房源，或不与委托方协调进行房产交易的；

（九）利用格式合同对委托方作出不合理、不公正约定的；

（十）因中介方的原因造成合同无法履行，不退还委托方定金、产权证和其它有效证件的；

（十一）房地产中介机构违规开展吞吐或变相吞吐房产业务，偷逃国家税费，牟取不当利益的；

（十二）以包销或以出卖人全权委托的名义，隐瞒出卖人的实际价格和第三方进行交易，获取差价，违规收取佣金以外的报酬的；

（十三）利用虚假信息、过时信息进行宣传，骗取客户信任；或互相串通以假出租、假出售等方式骗取中介费的；

（十四）将不具备交易、抵押、登记等条件的房产进行公开挂牌或通过新闻媒体刊登广告、承接业务的；

（十五）采取回扣、提成、削价等不正当竞争方式招揽业务的；（十六）利用工作之便出卖、泄露委托人商业秘密的；（十七）伪造或暗示委托方伪造身份证、公证书、离婚证等假证件或冒充交易一方当事人违规进行房产交易、抵押、登记的；

（十八）房地产中介机构与没有合法委托手续的代理人签订合同的，或中介机构与委托人签订的合同中对房源描述与产权证不一致的；

（十九）与房地产开发公司串通违规销售不具备销售条件的 楼盘或不按正常销售方式操控热销楼盘或炒卖经济适用房的；

（二十）以委托方房产不具备交易、抵押、登记等条件为借口，需要疏通关系或承诺为其办理相关手续，向委托方索取委托合同之外的财物、费用的；

（二十一）没有合理证据或不按法定程序而擅自认定委托方违约的；

（二十二）买卖双方在合同履行过程中出现纠纷，中介方推脱责任，不进行调解，不提供有关证据的；

（二十三）加盟店证照不全擅自开展业务的；连锁店、分支机构未到主管部门备案擅自开张营业的。

三、整顿和规范的方法、步骤

整顿和规范房地产中介市场秩序工作分四个阶段进行：

（一）宣传发动阶段（2005年9月29日至10月10日）通过新闻媒介等舆论手段宣传整顿和规范房地产中介市场秩序工作的重要性和紧迫性，宣传有关法律、法规、规章和政策，为整顿和规范工作顺利进行做好舆论准备。

（二）自查自纠阶段（2005年10月11日至11月30日）房地产中介服务机构按照整顿和规范房地产中介市场秩序的要求，针对整顿规范的内容逐条进行自查。

（三）检查落实阶段（2005年12月1日至2006年3月31日）在企业自查自纠的基础上，由市房管局、工商局、物价局等部门联合成立若干检查组，对全市的房地产中介市场各方主体进行全面检查。

（四）整改提高阶段（2006年4月1日至10月31日）各有关单位对在检查过程中发现的中介机构所存在的突出问题，要认真进行剖析，查找原因，并依法做出处理。同时，对整顿、规范工作进行全面总结，在此基础上进一步完善各项规章制度，建立长效监督制约机制，从根本上改变房地产中介市场秩序。

四、有关措施

目前，国家相继出台了一系列有关房地产方面的政策，其目的之一就是整顿规范房地产开发、中介、物业等房地产企业的行为，保护房地产市场各方主体的权益。整顿和规范房地产中介市场秩序是一项长期的工作，只靠集中整顿和治理还远远不够，在目前国家有关房地产中介方面法律、法规还不健全的情况下，必须建立长效管理机制，长抓不懈，不断完善有关制度和措施，应着重从以下几个方面开展工作：

（一）建立房地产中介机构信誉档案系统。根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）和《关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知》（建住房综函[2003]002号）的要求，对全市房地产中介机构及执（从）业人员实行信誉档案管理，建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。利用网络信息手段，将各类房地产中介机构及相关人员的基本情况、业绩良好行为、违法违规行为、服务质量问题及其它不良行为记录和公众投诉及处理情况等向社会公示，接受社会监督，为政府部门和社会公众监督房地产中介机构及执（从）业人员的市场行为提供依据，为社会公众查询房地产中介机构及执（从）业人员的信誉信息提供服务，为社会公众对房地产中介领域违法违规行为的投诉提供有效途径。信誉档案系统的建立，将进一步增强房地产中介机构及执（从）业人员的信誉意识，提高诚信度和服务水平，维持房地产中介行业的良好秩序。

（二）建立郑州市房地产中介行业微机管理系统。为进一步加强房地产中介行业的管理，建立郑州市房地产中介行业微机管理系统，对房地产中介服务机构、执（从）业人员、投诉情况、培训记录、经营业绩、考核情况等内容进行微机化动态管理，大幅度提高管理的效率和力度，减少房地产中介服务机构和执（从）业人员违规、违纪行为，适时掌握我市房地产中介行业的动态情况，为政府宏观决策提供依据。

（三）督促行业协会出台行业自律准则。结合我市房地产中介行业的实际情况，通过行业协会制定行业标准和准则，规范房地产中介市场中的各种行为，争取做到事事有标准，处处有约定，大幅度提高我市房地产中介机构和执（从）业人员的信誉以及服 务水平、服务质量，全面提升房地产中介在全社会和房地产界的地位，全力维护房地产中介机构在经营活动、对外交往以及与金融、保险、政府等部门来往中的合法权益，减少同行中的无序竞争，增强行业的凝聚力，提高行业资源的利用效率，提升行业的整体竞争力。

（四）制定和出台有关房地产中介活动一系列示范文本。由于房地产中介市场起步较晚、相关法律法规不完善等原因，目前大部分房地产中介机构还是各自为政，在广告宣传、看房标准、信息登记、业务台账、档案管理、居间合同文本、售后服务等方面还没有统一的标准、统一的操作方式，特别是居间合同文本，更是五花八门，霸王合同、故意回避责任合同、陷阱合同等还屡见不鲜，有些房地产中介机构由于常识性法律法规的缺乏，甚至制订出连自己的权益都无法保护的合同。因此，制定统一的、规范的、易于操作的、既能保护买卖双方又能保护中介机构的合同示范文本势在必行，这是市场的要求，更是广大中介机构的呼声。制订统一的示范合同文本，既可避免合同履行过程中纠纷的发生，又可提高合同签约的准确和高效，更能提升房地产中介机构的信誉度和知名度，便于房地产中介机构更好的开展业务，促进房地产中介市场健康、有序、快速的发展。

（五）加大房地产中介行业执（从）业人员的培训力度。我市有相当数量的房地产中介机构存在自身要求不高、经营场所简 陋、内部管理混乱、从业人员素质低下、规章制度缺乏、法律意识淡薄、经营理念无序、诚信度不高等现象，严重影响了整个行业的形象。房地产中介执（从）业人员应该是集房地产、金融、法律、保险、市场营销等知识和经验于一身的专业技术人员，房地产中介执（从）业人员应该是房地产界的精英和骨干力量，因此，加大对房地产中介现有执（从）业人员的培训力度，特别是加强对经理、财务、估价、纪纪、咨询等骨干人员的培训显得尤为迫切。另外，还要对房地产经纪人实行登记注册制，对已取得房地产经纪人资格达到一定年限的人员进行继续教育，以便更新知识，跟上行业的发展。

（六）主管部门要加强管理，禁止个别公务人员利用职务之便为房地产中介机构提供任何便利。决不允许主管部门工作人员与房地产中介机构互相串通，内外勾结，违反规定和程序办理房地产有关手续。凡发现主管部门工作人员利用职务之便为房地产中介机构违规办理房地产有关手续的，对工作人员和房地产中介机构一并进行严肃处理，决不姑息。

（七）进一步加强执法力度，对房地产中介市场的各种不规范行为依法进行查处。在房地产中介机构自查自纠的基础上，采取明查暗访的形式，定期不定期地对房地产中介机构的经营行为进行检查。在检查中，对仍存在问题的房地产中介机构和执（从）业人员坚决予以处理，该停业整顿的坚决停业整顿，该罚款的坚 决予以罚款，该吊销资格证书的坚决予以吊销，该清除出行业队伍的坚决予以清除，净化房地产中介市场的不规范因素。

（八）推行房地产中介标准化服务。制定出台房地产中介机构档案管理、经纪人（估价师）挂牌上岗、售后服务、规范用语等方面的标准，统一房地产中介经营场所标志，全面推行房地产中介标准化服务。

（九）维护房地产中介机构正常的经营秩序。今后，凡是资质证书（备案证书）、营业执照、税务登记证、机构代码证等不齐全的“房地产中介机构”，主管部门不得为其办理房地产交易、抵押、登记等有关手续，房地产开发公司等有关单位也不得与其签订相关合同，营造公平竞争的市场环境。

（十）通过新闻媒体对清理整顿结果予以公布，接受社会和群众的监督。在清理整顿中，对不合格以及需要整改的房地产中介机构在有关媒体上予以曝光，对经营行为规范、服务水平高、社会评价良好、在行业中具有带头作用的房地产中介机构进行表彰，进一步促进整个行业的发展。

五、具体要求

（一）提高认识，狠抓落实

整顿和规范房地产中介市场秩序工作涉及范围广，政策性强，各有关部门和单位要把这项工作作为整顿和规范市场经济秩序、优化经济发展环境、拉动经济增长的重要工作来抓，要从实践江 泽民同志“三个代表”重要思想的高度，充分认识这次整顿和规范房地产中介市场秩序的重要意义，切实增强责任感和紧迫感。

（二）明确分工，密切合作

市房地产管理部门要加强房地产中介服务机构的资质管理、经营全过程的动态管理以及从业人员特别是房地产估价师、房地产经纪人的管理，规范房地产中介服务市场；

市工商管理部门要对没有取得房地产中介服务资质证书或未按规定备案的房地产中介服务机构进行依法查处，并加强房地产中介广告管理，严肃查处虚假、误导等违法房地产广告；

市物价管理部门要规范房地产中介服务收费标准，依法查处房地产中介服务中不合理的收费项目和内容。

（三）各县（市）房产管理部门要抽出专门人员，加强对本地区房地产中介机构的清理整顿工作，确保实效。

（四）各房地产中介机构必须高度重视此项工作，要指定一名经理专门负责，认真开展自查自纠，深刻检查自身存在的问题，高标准，严要求，按时制定整改方案和措施，在2005年11月30日之前将整改方案和措施上报郑州市房地产管理局（709房间，联系电话：67182709

67182712）。

郑州房地产市场研究 第2篇

——郑州楼市小户型房价调查

经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。

小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。

经查资料，2006年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引，2007年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。

此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑·中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。

一、精装小户型价格走势分析

2006年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达·数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左右，如今，思达数码又涨了700元/平方米，而其它的项目则疯涨上千元。精装小户型均价已高达5862.5元/平方米。

二、普通小户型房价走势分析

在2006年小户型扎堆之后，2007年楼市依然出现小户型群雄并起的局面。2007年以来市场上在售的小户型项目有五六十家，据

不完全统计，2007年中小户型投放量约在320万平方米。据目前市场上产品设计的普遍情况，90平方米以下的楼盘又分成两居室或者一居室两种。如果按照面积来划分的话，60平方米又成了二者之间一个分水岭。来自郑州楼市2007年上半年市场的最新动态显示，60平方米以下一居室小户型今年以来异常活跃。它们的售价也往往以高于周边多层每平方米500元到1000元左右的水平引领市场价格前行。从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价最高，均价高达5333元/平方米，金水区销售均价4760元/平方米，排第二。而金水区小户型项目占了郑州小户型市场大半壁江山，其它区域小户型项目相对较少。

可以想见，在建筑面积30平方米到60平方米之间的空间里，小户型的户型设计很难有什么“花样”。而一居室的使用定位也让这些小户型难以摆脱“酒店标准间”式的设计窠臼。许多项目户型设计都差不多，一般就是一个开放式厨房、一个小卫生间和一间卧室，它们的户型设计大同小异，感觉比较生硬。由于小户型集中供应，出现了一些区域内的同质化竞争，产品相似、户型相似，不少项目打出了精装修、小豪宅的概念。小户型同质化背后另一个深层次隐患是，有些开发商仅仅盯着面积和销售额而忽视了小户型的功能，小户型是能卖掉，但卖掉之后往往给消费者带来了麻烦。市场上存在不少像这样有着迷人包装，入住后却让消费者感到不舒服的小户型项目。

根据郑州市房管局公布的数字，2009年8月份郑州市商品住宅的销售均价为3636元／平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考

均价为8．8—8.9元／平方米，租售比为1∶413—1∶404。（“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。）

如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。据了解，在中部城市里面，郑州的租售比最低。郑州房产市场是否真的已经到了警戒线的边缘了呢？

租售比的合理范围是根据资金的长期收益率来确定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成长期的投资年收益率是4％—6％。而商业银行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，则意味着收益率低于银行存款收益。租售比过低，一套房屋收回成本的时间拖得就长。

根据郑州市房管局房产租赁市场管理处统计，郑州市房屋租赁的价格虽然一直在上涨，但是涨幅不大，每年的上涨幅度能达到10％就已经很不错了。而从去年到今年，郑州市商品住宅的价格涨幅则为21％。

另外，在调查过程中我们对一些居住者做了一些走访，发现有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有极少部分的被访者认为满意。建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。

郑州房地产市场研究 第3篇

在房地产的发展过程中, 随着住宅房地产的饱和与走低, 更多有实力的开发商进入商业房地产领域。随着中国对外资零售业限制的取消, 大量的零售商进入中国市场, 空前活跃繁荣的局面为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。

(一) 商业房地产投资的基本含义

商业房地产主要是指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括超市、商铺、购物中心、社区商业、商业广场、Shopping Mall等。

商业房地产投资是指商业房地产开发企业的投资活动, 即通过各种渠道集中资金, 开发建成商业房地产项目, 并通过项目运营或者租售以获取收益。

(二) 郑州市商业房地产发展状况

2007年公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出, 把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市, 这给郑州商业房地产带来了新的发展机遇。

1、老商圈商业房地产发展状况。

二七商圈历来是郑州商业与房地产开发的中心。目前, 除了北京华联、百货大楼等传统商业项目外, 其周边商业房地产项目不但种类众多, 而且体量庞大。如宇通不动产有限公司开发的百年德化·风情购物公园, 该项目作为中原首座“CEPA港澳城”, 集购物、休闲、餐饮等多种功能为一体;美国西蒙地产、深圳格瑞企业管理咨询有限公司等新近联合开发的印象城购物中心已于2009年9月份盛大开业;附近丹尼斯正在筹建20万平方米的摩尔, 是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等为一体的综合性商业房地产项目。

2、新商圈商业房地产发展状况。

随着城中村的改造及郑州同周边城市的一体化发展, 北区、东区作为未来发展的重点, 开发商正在争相开发投资这些新地段的商业房地产项目。

宝龙·城市广场项目位于郑东新区龙湖南区, 总建筑面积25万平方米。以中国商业房地产专家著称的宝龙集团发展有限公司投资20亿元, 欲将其建成郑州首家真正的“Shoppingmall”项目。它将彻底打破传统的商业模式, 成为集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业广场。

由河南升龙置业有限公司开发的曼哈顿商业广场于2009年5月闪亮登场, 它拥有22万平方米的超大商业体量, 又具备商业繁荣的地段优势, 该项目在开发初期就取得了巨大的成功。

二、商业房地产风险分析

住宅房地产在出售后, 开发商就可以获得价值补偿和收益, 而商业房地产的回收期更长, 甚至延续到整个项目的存续期, 并且其收益状况受更多因素的影响。例如, 在商业房地产很长的投资回收期内, 周边经济环境、交通状况、人流状况乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。因此, 其开发投资的风险比较大。

(一) 商业房地产的风险因素

商业房地产风险具有客观性、不确定性、损益双重性等特征, 正确认识其特征及具体因素, 对于建立和完善风险管理机制, 减少损失, 降低风险发生的可能性, 实现较高的投资收益等具有重要的意义。

从风险识别的不同角度看, 商业房地产存在的风险因素如下表所示:

(二) 郑州商业房地产存在的问题

郑州市商业房地产投资的影响因素众多, 不仅受宏观经济环境、本市土地政策和人口状况等环境的影响, 而且还受到来自本市商业市场情况的影响。巨大的利润使众多开发商争相进入商业房地产投资领域, 郑州的商业地产市场进入空前繁荣期。但在追求利益的同时, 其发展过程中也存在着很大的问题。

1、重开发轻策划。

商业房地产项目不但要符合市场定位, 还要有符合经营业态的合理规划。郑州市商业房地产近几年得到了迅速发展, 但其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤, 而往往忽略最重要的一个环节即商业策划。如大型商场对层高、布局等要求很高, 如果不考虑今后入驻商家的需求, 很可能会导致项目失败。

2、重人流量轻地段。

某些商业房地产项目扎堆在老中心商圈开发投资, 尽管整体人流量大, 但由于商业市场饱和, 停车场预留不足等问题, 个别商场或商铺内部人气并不是很旺。

3、重销售与轻经营。

商业房地产的开发, 应是始于“建”而终于“管”。但是为缓解资金紧张, 郑州市商业房地产项目大多是分割式产权, 尽快销售, 甚至承诺一定比率的投资回报, 将项目作为一种金融工具来对待, 而对后期如何经营的问题, 考虑的很少。虽然有的商业项目初期租售情况良好, 但几年过后, 产生很多的后期纠纷, 开发商很有可能受到巨大的打击。

4、重个体与轻整体。

商业房地产项目需要考虑商业的整体氛围, 进行统一规划, 统一定位。郑州市在城市规划条例中, 虽然出台了商圈规划, 商业房地产开发仍然各自为阵, 多数的项目在规划时只考虑项目本身状况, 缺乏对商业大环境的调研分析, 可能会导致项目失败。

三、商业房地产的风险防范

商业房地产投资的优势之一是可以获得较高的收益。但往往是投资收益越丰厚, 投资风险越大。完全避免风险的发生是难以做到的, 成功的投资者在于正确地估计可能发生的情况及存在的风险, 并将风险损失降到最低限度。

(一) 风险防范措施

1、通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。

投资者应对项目周围的政治环境和经济环境有个清楚的认识, 同时还要考虑到市场竞争程度、消费者需求结构变化等》因素对项目的影响。只有通过市场调查分析, 才能做出正确的决策, 以控制项目风险。

2、通过分离的方法规避风险。

对于商业房地产投资, 分离的方式有两种:一是种类分离, 即同时进行多种类型的商业房地产投资, 由于不同种类商业房地产风险不同, 收益水平也有差别, 投资者最终获得的是一种平均的收益水平;二是地区分离, 即将投资分散在几个不同地区进行, 投资者可以避免某一地区经济不景气给整个投资造成的影响, 从而达到降低或规避风险的目的。

3、采取回避的方法规避风险。

由于形势变化, 投资可能无利可图, 或者未来商业经营不确定性增强, 可以考虑放弃原投资的打算或者中途停止正在进行的投资, 这样就能大大减少因市场风险而造成更大的损失。

4、通过转移的方法来控制风险。

即通过把风险转移到其他投资者身上来达到控制风险的目的, 如自然风险的投保, 预租预售期房等转移风险。

(二) 郑州商业房地产风险防范策略

就存在的风险因素以及出现的问题, 郑州市应该根据自身已有的条件、存在的局限性、未来的发展机会点, 以及城市的整体规划等方面, 总结国内外成熟商业房地产开发投资的经验, 了解投资环境, 找到一条适合郑州实情的商业房地产发展之路, 以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。

1、做好市场调查, 准确进行市场定位。

市场调研是房地产开发投资成功的关键。在有效评估政府规划的前提下, 深入市场调查, 准确定位项目, 注重产品创新, 做特色化、个性化和本地化的商业房地产项目。

对郑州市来说, 商业房地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上, 因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。面对复杂的商业房地产市场, 只有通过深入的市场调研, 才能证明定位的可能性与风险性;只有通过与目标经营者沟通, 才能保证招商的成功机率, 并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议, 形成龙头效应。这样, 房地产开发商在项目启动之前, 就能做到游刃有余。

2、不仅重视前期开发, 更要重视后期经营管理。

商业房地产项目的成功涉及到房地产开发商、投资者以及运营商。开发、盈利、经营、管理兼顾, 每一个环节都处理好了, 才能做出成功项目。因此, 在开发商业项目时, 开发商应更多地关注招商和商业管理方面, 如请专业管理机构前期介入, 这样商家才能获得最理想的物业, 后期商业经营才有可能达到一个最佳效果。

3、商业房地产专业化操作。

商业房地产作为郑州市项目开发建设的高潮与机会, 它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。商业房地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、运营、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功;商业项目需要明确消费群体、未来客户群体, 这将影响到开发过程中的各项目组合及后期的商业经营。专业化的商业房地产才能更好地适应未来房地产市场的发展。

4、建立房地产风险预警体系。

房地产风险预警体系是在开发投资时进行调查研究的专门体系。对商业房地产开发企业来说, 建立房地产预警体系办公室, 依托房地产管理的各个业务系统, 将分散的房地产开发、交易、租赁登记备案等有机整合起来, 同时纳入土地、金融等其它信息, 形成全面客观地反映住商业房地产市场运行状况的市场信息能力, 从而有效地防范风险。

四、结论

2009年金融危机继续蔓延, 已经对全球的金融业、房地产业产生了非常大的影响。但郑州商业地产开发商正变得越来越理性, 决策科学性大大提高, 许多代表新兴势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎, 能采取有效的措施进行风险防范, 郑州商业房地产市场正在不断走向成熟。

参考文献

[1]、郑州商业房地产市场分析[E B/OL].郑州房地产网, 2009-02-05

[2]、李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息, 2008 (11) :72-75

郑州房地产的新机遇 第4篇

从郑州市目前房地产业的发展状况来看，与全国其他省会城市，包括和沿海发达地区的地级市相比，无论是开发的品位，还是品牌和规模，郑州房地产企业都有相当大的差距。现在郑州市真正的高端的房地产，或者说高端社区偏少。

从发展的走势看，房地产业是支撑着郑州建设的半壁江山，并且在今后一个时期将仍然是郑州市经济社会发展的支柱产业。从2010年郑州市财政收入的结构来看，房地产贡献的税收几乎占到了50％以上。

从发展的空间上看，郑州都市区建设的发展战略，打破了规划的界限，打破了行政区划的界限，提出了合村并城、合村并镇等工作思路，使整个郑州，甚至是周边地区进入城市建设史上少有的高速发展期，为房地产业发展带来了历史性机遇、提供了更为广阔的空间。

楼市面临机遇期和转型期

今年对房地产行业来说是不同寻常的一年，楼市调控进一步升温。楼市调控对房地产业是挑战，也是机遇，调控之下，房地产业面临关键的机遇期和转型期。

郑州都市区建设为房地产行业带来新的机遇，提供更广阔的发展平台，它在人才、资金、项目引进等方面，为房地产业的发展提供更好的空间。

郑州市委市政府提出了组团发展、产业融合的郑州都市区发展战略，明确提出要谋划新的城市组团，建设宜居教育城、宜居健康城等。宜居健康城、宜居教育城的谋划和建设给房地产行业带来前所未有的发展契机。

建业住宅集团(中国)有限公司总裁陈建业先生对楼市非常乐观。他认为，未来5年，所有的地级城市都将进入城市化快速发展的阶段。按照省委省政府的要求，城镇化率每年1.7个百分点，相当于每年1700万人要进城，每个人最少20平方米，每年要新增3400万平方米，加上改善性需求和投资投机需求，保守估计，应该不低于6000万平方米，如果按4000元／平方米的均价，销售额就应该达到2400亿元，未来房地产的空间将十分巨大。

发展方式亟待转变

郑州市提出都市区建设是城市管理理念的一次重大跃升，对于郑州未来长远发展将产生重要的影响。房地产业的发展要适应都市区建设的新需要，突破过去的规划理念。

河南省科学院研究员张占仓认为，在都市区建设过程中，郑州市房地产发展空间巨大，也亟待转变发展方式，房地产市场急需立体化，房地产市场要有多种供应方式。未来房地产业要更加贴近民生，要有科技含量、文化含量、人文含量和绿色含量，突出地域文化特色，提升品位，创造自己的特色，树立自己的风格，逐步打造“厚重、大气、典雅”的中原风范。

未来房地产的发展思路可以借鉴中国科学院方创琳教授提出的四个方向，一是依托郑州良好的生态环境，发展生态；二是营造郑州浓厚的文化底蕴，发展文化之本，在房地产开发过程中，注重华夏文化的元素和现代城市建设的元素；三是加大郑州的科技发展力度，发展高科技。如果能在区域内引进高校，比如北大、清华或者中科院这样的单位的话，周边房地产的价位各个方面都会提高；四是郑州未来发展的优势，可以发展旅游地产，尤其是自驾游。

郑州房地产企业诚信经营承诺书 第5篇

（此承诺书为参考模板，请企业根据经营范围选择相应条款承诺）

为维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，我们向社会郑重承诺：

一、严格遵守国家、省、市有关法律、法规和房地产行业行规、行约；服从行业管理，接受社会监督。

二、不通过报纸、广播、电视、网络、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，或者曲解有关房地产政策等方式，欺骗、误导购房人的市场预期。

三、不发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告，不发布不具备上市交易的房屋信息。

四、不在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项，以及承诺房产升值或者投资回报等内容。

五、不捂盘惜售或者变相囤积、垄断房源，操纵房价、租金，以及雇佣人员制造抢房假象、与投机炒房团伙串通等方式，恶意炒作，哄抬房价，谋取不正当利益。

六、不以更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。

七、不通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

八、不为不符合交易条件的房屋提供服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

九、不采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，不擅自提高租金或强制终止租赁合同，或恶意克扣保证金和预定金，以及非法侵占或者挪用客户交易资金。

十、不为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。

十一、不强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费。

十二、不在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

十三、严格执行明码标价制度，严格按照政府备案价格要求销售商品房，不以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价。

十四、不一房多卖，损害购房人合法权益。

十五、不限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

十六、严格遵守房地产交易资金监管政策，保障房地产交易资金安全。

十七、积极处理客户投诉，妥善解决客户间的纠纷。

十八、不高评低估套取资金或偷逃国家税费；不出具不真实的评估报告或者有重大瑕疵、遗漏的评估报告。

十九、不从事非法集资或变相非法集资活动。

二十、不泄漏消费者商业秘密，不以电话、短信等任何形式骚扰客户。

二十一、不改变房屋内部结构分割出租。

二十二、不协助当事人伪造相关证明材料，破坏市场秩序。

企业名称：（盖章）

郑州房地产市场研究 第6篇

(试行)

1.总则

1.1 目的

为加强郑州市房地产抵押登记的规范化、程序化管理，制定本规程。

1.2 依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《郑州市房地产抵押管理办法》、《郑州市城市房屋权属登记管理条例》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定。

1.3 适用范围

1.3.1 郑州市城市规划区范围内进行房地产抵押登记的，适用本规程。

1.3.2 地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，由郑州市人民政府另行规定。

1.4 登记原则

1.4.1 房地产抵押实行登记制度。

房地产抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

1.4.2 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。

1.5 房地产抵押登记管理机关

1.5.1 郑州市房地产管理局是本市房地产抵押登记的主管机关

(以下简称抵押主管机关)。

1.5.2 郑州市房地产抵押管理办公室(以下简称抵押登记机关)具体负责房地产抵押登记管理工作。

1.6 房地产抵押登记管理信息系统

抵押登记机关应当统一使用郑州市房地产管理信息系统办理房地产抵押登记业务。

1.7 房地产抵押登记管理信息系统记载内容

房地产抵押登记管理信息系统应当记载以下内容：

(一)房地产状况，包括坐落、建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(二)房地产抵押当事人姓名或名称;

(三)房地产设定抵押状况，包括建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(四)抵押设定状况，包括抵押物价值、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限;

(五)房地产权利限制状况;

(六)房地产抵押登记日、登记受理日;

(七)房屋权属证书或者登记证明编号。

2.一般规定

2.1 可以设定抵押的房地产范围

(一)取得房屋所有权证的房屋;

(二)承购人对已经预购的商品房;

(三)符合条件的在建工程。

2.2 不得设定抵押的房地产范围

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;

(五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;

(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)占有或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;

2.3 抵押登记类别

2.3.1 对已取得房屋所有权证的房地产设定抵押的，办理房地产抵押(他项权利)登记。

2.3.2 对已经预购的商品房、符合条件的在建工程设定抵押的，办理房地产抵押登记。

2.3.3 对抵押关系终止的，办理注销抵押登记。

2.4 登记的相关称谓

2.4.1 本规程所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2.4.2 本规程所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

2.4.3 本规程所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2.4.4 本规程所称预购商品房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.4.5 本规程所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.5 登记的一般程序

(一)受理;

(二)初审;

(三)核准;

(四)缮证;

(五)收费;

(六)发证;

(七)立卷归档。

2.6 登记的法定名称

2.6.1 抵押当事人登记时使用的名称应当是法定名称或依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。

2.6.2 抵押当事人登记的名称应当与其交验的合法身份证明上记载的姓名或者名称相一致。抵押当事人为境外自然人的，则以其护照上的姓名进行登记。

2.7 登记申请

2.7.1 申请抵押登记的申请人为抵押合同的当事人。

2.7.2 申请抵押登记的，抵押当事人应当向抵押登记机关申请登记;抵押当事人可以委托代理人向抵押登记机关申请登记;无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人申请登记。

2.7.3 抵押当事人委托代理人申请抵押登记的，应当向抵押登记机关交验抵押当事人的委托书和委托代理人的身份证明文件。抵押当事人为法人或者其他组织的，应当交验法定代表人签署的委托书。

2.7.4 抵押当事人申请抵押登记，应当按规定内容填写郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表、郑州市预购商品房抵押登记申请表、郑州市在建工程抵押登记申请表、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表、郑州市在建工程抵押注销登记申请表。

2.7.5 经登记的共有房地产的抵押登记，应当由共有人共同申请。

2.8 身份证明

2.8.1 抵押当事人为个人

(一)年满18周岁的中国公民交验身份证，身份证无法交验的，应当交验公安机关出具的身份证明文件;未满18周岁的未成年人，交验户籍证明或身份证，以及监护人的身份证。

(二)军人交验兵役证等有效身份证明。

(三)香港特别行政区、澳门特别行政区居民交验身份证或者来往内地通行证，台湾地区的居民交验身份证或者来往大陆通行证。

(四)国外自然人交验护照。

2.8.2 抵押当事人为单位

(一)境内法人，交验营业执照及法定代表人身份证明或者机关、事业单位法人登记证书或组织机构代码证。

(二)境内其他组织，交验营业执照或者组织机构代码证。

(三)国外企业驻国内机构应当交验代表机构登记证及法定代表人身份证明。

2.9 公证

2.9.1 抵押当事人签订的合同需经公证的，应当向抵押登记机关交验有关合同的公证文书。

2.9.2 因下列情形抵押当事人委托代理人代为申请登记的，委托书应当经公证。

(一)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和国外自然人、法人、其他组织的房地产抵押委托代理的;

(二)个人所有的房地产抵押委托代理的;

2.9.3 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区由司法机构委托的律师出具见证文书予以认定。国外公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。

2.10 申请登记文件

2.10.1 抵押登记申请表应当由抵押当事人签字并按指印或者盖章;代理人申请登记的，由代理人签名并按指印或者盖章;由代理人申请登记的，代理人除交验本人身份证明外，还应当交验被代理人的身份证明。

2.10.2 申请人应当按本规程向抵押登记机关交验申请登记文件。按规定提交复印件的均须交验原件。

2.11 房地产抵押合同

2.11.1 抵押当事人应当签订房地产抵押合同，由抵押当事人签字并按指印或者盖章。房地产抵押合同应使用统一格式文本。

2.11.2 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到抵押登记机关申请房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

2.11.3 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

(一)抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所;

(二)主债权的种类、数额;

(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

(四)抵押房地产的价值;

(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

(六)债务人履行债务的期限;

(七)抵押权灭失的条件;

(八)违约责任;

(九)争议解决方式;

(十)抵押合同订立的时间与地点;

(十一)双方约定的其他事项。

2.11.4 以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当补充载明以下内容：

(一)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

(二)已投入在建工程的工程款;

(三)施工进度及工程竣工日期;

(四)已完成的工作量和工程量。

2.12 登记受理

2.12.1 申请房地产抵押登记的，申请人应当交验规定的申请登记文件。申请人交验的申请登记文件齐全的，抵押登记机关应当予以受理，并出具郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证(以下简称受理凭证)。

2.12.2 受理凭证应当注明申请人姓名或者名称、登记类别、房屋座落、受理人员及时间，申请人应当在受理凭证上签名确认。

2.12.3 不予受理的，抵押登记机关应当书面告知申请人。

2.13 登记申请撤回

2.13.1 抵押登记申请撤回的，应由抵押当事人共同申请。

2.13.2 申请房地产抵押登记事项在核准登记前撤回登记申请的，应当由原申请人向抵押登记机关提出申请并交验下列文件：

(一)申请撤回的证明文件;

(二)身份证明;

(三)原登记申请的受理凭证。

2.13.3 抵押登记机关应当在收到撤回申请时核查房地产抵押登记信息系统，申请人申请撤回的登记事项未核准登记的，应当予以撤回，所收申请登记文件在三个工作日内退还申请人。

2.13.4 申请撤回的登记事项已经核准登记的，不予受理撤回申请，可以由申请人申请抵押注销登记。

2.14 核准登记

抵押登记机关应当自受理房地产抵押登记之日起七个工作日内完成抵押登记的核准。符合规定条件的，应当核准登记并颁发房屋他项权证或者房地产抵押登记证明，并记载于登记信息系统;不符合规定条件的，不予核准登记。

2.15 有关申请文件的要求

2.15.1 申请人交验的各种申请登记文件不得涂改。

2.15.2 申请人交验的申请登记文件有涂改的，应当按下列要求办理：

(一)对房屋所有权证、国有土地使用证有涂改的，应由原发证机关换发新证;

(二)对交验的其他证件有涂改的，应由原发证机关换发新证或者在修改处注记并盖章。

2.16 登记的法定文字

房地产抵押登记申请表、房地产抵押合同、各种证明文件、房地产抵押登记管理信息系统、房地产抵押登记所颁发证书或证明等的书写、记载应当使用中华

人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。外文译成中文的，以经过涉外公证的译文为准。

3.房地产抵押登记

3.1 房屋所有权的抵押登记

3.1.1 抵押权人为金融机构的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)借款合同(原件)。

3.1.2 抵押权人为非金融机构的，申请人应当向抵押登记机构提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)抵押担保的主债权合同(原件)。

3.1.3 个人之间借贷的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)经公证的主债权合同(原件)。

3.2 预购商品房的抵押登记

申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押合同(原件);

(三)商品房预售许可证或者商品房屋产权登记备案证(原件/复印件);

(四)已备案的商品房买卖合同(原件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)借款合同(原件);

(七)首付款交款凭证(原件/复印件)。

3.3 在建工程的抵押登记

3.3.1 申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押合同(原件);

(三)国有土地使用证(原件);

(四)建筑工程规划许可证及红线图(原件);

(五)建设用地规划许可证(原件);

(六)已投入的工程款额及已完成工程量的证明(原件);

(七)施工进度及工程竣工日期证明(原件);

(八)身份证明(原件/复印件);

(九)房地产抵押估价报告(原件);

(十)借款合同(原件)。

3.3.2 在建工程为商品房屋的，还应当提交商品房楼盘定位表、商品房预售许可证。

3.4 房地产抵押的注销登记

3.4.1 经抵押登记的房地产抵押关系终止时，申请人应当自终止之日起15日内，向抵押登记机关申请注销登记。

3.4.2 经抵押登记的房地产抵押(他项权利)申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证(原件);

(三)房屋所有权证(原件)。

3.4.3 经抵押登记的预购商品房申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押登记证明(原件)。

3.4.4 经抵押登记的在建工程申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押登记证明(原件)。

3.4.5 经人民法院行政判决撤消房地产抵押登记的，凭生效的法律文书办理撤消手续。

3.5 房地产抵押的遗失补证

3.5.1 经登记的房地产抵押申请遗失补证的，申请人为抵押权人。

3.5.2 申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失声明。自登报之日起30日后，向抵押登记机关申请遗失补证。

3.5.3 经登记的房地产抵押(他项权利)申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证原始存根(复印件);

(三)刊登遗失声明的当日报纸(原件);

(四)遗失证明(原件);

3.5.4 经登记的预购商品房抵押、在建工程抵押申请遗失补证的，申请人持遗失补证申请证明，查阅预购商品房抵押、在建工程抵押档案并复印登记证明原始存根，由抵押登记机关审核后，在原始存根复印件上注记“代原件”，并加盖抵押登记机关抵押登记专用章，不再补发新证。

3.6 其他

3.6.1 国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产设定抵押的，应当提交经主管部门或者国家授权的投资机构批准的证明文件。

3.6.2 集体所有制企业的房地产设定抵押的，应当提交经本企业职工代表大会通过的证明文件。

3.6.3 中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押的，应当提交经董事会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.6.4 有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押的，应当提交经董事会或者股东大会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.7 换发房屋他项权证

3.7.1 经登记的预购商品房在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市预购商品房抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.7.2 经登记的在建工程在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市在建工程抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.8 房地产抵押登记的注记

3.8.1 对已取得房屋所有权证的房地产抵押的，核发房屋他项权证。在房屋所有权证上注记设定他项权利摘要。缮写房屋他项权证并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室”钢印。

3.8.2 对预购商品房抵押的，核发郑州市预购商品房抵押登记证明。在郑州市预购商品房抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。缮写郑州市预购商品房抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.8.3 对在建工程抵押的，核发郑州市在建工程抵押登记证明。在郑州市在建工程抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。留存主要原件。缮写郑州市在建工程抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.9 房地产抵押登记的证书的领取

房地产抵押证书领取，申请人应当提交下列文件：

(一)身份证明及委托书;

(二)应当交纳的各项费用凭证;

(三)受理凭证。

4.房地产抵押登记工作基本要求

房地产抵押登记机关及其工作人员应当按照法律、法规和本规程的要求从事房地产抵押登记工作。

4.1 受理人员职责

(一)审查所有合同、表格等填写是否漏项、填写是否符合规定要求。

(二)调阅微机档案信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(三)校验申请人提交的登记文件。留存复印件的，应当在复印件上加盖专用印章。

(四)审查申请人交验的登记文件是否齐全。对资料齐全的予以受理，录入资料信息，打印受理凭证，并将微机编号标注在档案袋上，注明登记类别;对资料不齐的不予受理，出具一次性告知单。

4.2 初审人员职责

(一)对提交的申请登记文件进行全面审查，调阅微机信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(二)核对抵押档案资料与微机登录的信息是否一致。

(三)经初审符合条件的，签署意见，签名并注明日期。

(四)不符合条件的，应当及时提出处理意见返回受理人员，并及时通知申请人。将审核后的抵押档案和微机信息，按规定程序传递给核准人员。

4.3 核准人员职责

(一)对申请人提交的申请登记文件进行全面审查。经审核无误后，签署意见，对不符合条件的，应当及时提出处理意见返回初审人员。

(二)将已核准的抵押档案、微机信息，按规定程序传递给缮证人员。

4.4 缮证人员职责

(一)缮证前应当对所接收的抵押档案进行清点，做好接收记录。

(二)统一使用微机进行缮证，核对登记编号，避免调出信息与抵押档案不符。

(三)校核所缮写证书或证明内容是否完整、清晰、无误。所缮写证书或证明的存根由校对人员签章。

(四)整理已缮写的证书或证明，核对证书或证明与抵押档案一致，打印汇总表一式两份，将汇总表与缮写的证书或证明转发证人员;将汇总表、抵押档案资料转交档案人员，签字并注明日期。

4.5 收费人员职责

(一)根据受理凭证向申请人收取房地产抵押登记相关费用，出具发票。

(二)将已收费微机信息传递给发证人员。

4.6 发证人员职责

(一)接收缮写的证书或证明，核对证书或证明与汇总表内容、数量是否一致。

(二)查验申请人提交的身份证明或委托书是否齐全、有效。

(三)发证人员凭申请人的受理凭证和交款发票办理领证手续，并在受理凭证及发票上加盖“权证已发”印章。

(四)将发证后收回的受理凭证信息录入微机系统，并打印传递表。核对已发证存根，无误后将传递表、微机信息和证书或证明存根移交档案人员。

4.7 档案人员职责

(一)档案人员对接收的档案进行核对，验收资料是否齐全，档案资料与存根内容是否一致，发现有误的及时返还上一环节。

(二)对验收无误的抵押档案，进行分类、归档。

5.附件

1、郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表

2、郑州市预购商品房抵押登记申请表

3、郑州市在建工程抵押登记申请表

4、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表

5、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表

6、郑州市在建工程抵押注销登记申请表

7、郑州市房地产抵押合同

8、郑州市预购商品房抵押合同

9、郑州市在建工程抵押合同

10、房屋他项权证

11、郑州市预购商品房抵押登记证明

12、郑州市在建工程抵押登记证明