我国房地产发展历程

我国房地产发展历程（精选6篇）

我国房地产发展历程 第1篇

我国房地产金融发展历程

第一阶段：改革开放前的停滞阶段

这一阶段的吋间是新中国成立至1978年。在计划经济体制和住房供给体制下，城市住房建设投资是由国家财政预算统一承担的，建成的住房在全部城镇中作为福利品无偿分配给每家每户使用，而且基本上分配依据家庭人口数量。在这种投资体制和分配体制下共同作用下，房地产资金的循环被人为切断，资金周转无法顺利进行下去，呈现出有投入、无回收的特点。土地归属于国家，由政府审批划拨，不允许转让。住房则由国家分配，不允许买卖、出租、抵押，这样整个房地产交易活动基本处于停滞，房地产市场也不复存在。因此房地产金融活动也无从谈起。

第二阶段：探索住房制度改革，房地产金融的复苏

这一阶段的时间是1979年至1984年上半年。从1978年十一届三中全会以后，政府出台了一系列改革开放的方针政策。1978年，国务院批准了《加快城市住房建设的报告》。1979年7月，“土地使用费”的概念是全国人大五届二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出的。1980年4月，邓小平同志发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，系统地阐述了有关建筑住宅、公房出售、提租、补贴等系列改革措施，明确提出了城镇改革住房投资、建设以及分配制度的总体设想。同年7月，国务院颁布了《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，由深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。随着中国住房制度改革的开始，住宅商品化工作开始步入轨道。由1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始的全价向个人出售住宅的试点。到1982年，试点城市已经扩大到了50个，共售出住宅4000多套。住房改革的开始为房地产金融业务的出现营造了氛围，创造了需求者。部分银行为了适应此变化，开始支持住房制度改革，开展住房信贷业务。由于处在初级阶段，业务范围小，仅仅是建设银行系统在一些实行房改试点城市和部分大中城市开展业务，业务内容较单一。开办信贷业务，主要是向统建部门及其他综合开发企业发放流动资金贷款，规模并不大，到1984年底，累计发放的贷款共计17.63亿元，这其中的一部分资金用在了土地的开发和运作上。

我国房地产发展历程 第2篇

地

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班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

我国房地产发展历程 第3篇

关键词：房地产行业,发展历程,管控政策,规律和特征

一、我国房地产行业的发展历程

我国房地产行业发展经历以下四个阶段。

1. 房地产行业萌芽阶段 (1979-1991年)

1979年经济体制转变以及1980年邓小平提出“出售公房、调整租金、提倡个人建房买房”设想为房地产行业发展创造了契机, 1981年起深圳和广州进行试点。1986年1月, 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会;1988年4月, 《中华人民共和国宪法》规定, 土地使用权可以依法转让, 拉开了住房制度改革序幕。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志中国房地产严冬如期而至。这一时期是我国房地产行业萌芽时期, 主要成效是构建了房地产行业法律、政治、经济上的制度基础。

2. 房地产行业探索阶段 (1992年-1997年)

1992年邓小平同志南巡后, 房地产市场在有利的政治、经济环境下得到迅猛发展。但过大开发量, 加上有效需求相对减弱, 造成空置商品房大量增加。为抑制房地产开发过热, 国家积极引导房地产开发重心由投资转向满足住房性需求, 陆续颁布了《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》等, 这些政策实施使得海南等地区房地产市场逐步由热转冷, 商品住宅和商业用房的价格迅速受挫回落到理性水平。这一时期我国房地产市场可以分为过热发展、受挫发展、平稳发展三个阶段, 完成了第一个运行周期, 这在我国房地产业发展进程中具有里程碑意义。期间国家首先建立起了由政府垄断土地一级市场, 市场主导房地产二、三级市场的交易体系, 房地产交易市场得到规范化管理;其次, 国务院大幅度完善了房地产行业监管法律法规, 房地产市场秩序得到有效控制和整顿, 房地产市场运行走上法制化轨道;至此我国房地产业己初步形成。

3. 房地产行业快速发展阶段 (1998年-2007年)

在经历了几年宏观调控后, 宏观经济稳定发展, 房地产泡沫已得到控制, 房地产市场有所恢复, 但房地产市场并不规范, 投资投机狂潮开始出现, 温州人开始在上海、杭州、苏州、等地炒房, 其后大规模向外扩张。这一时期我国房地产市场主要问题是住房结构性矛盾突出。一方面城市及周边房价非理性上涨, 加剧了居民购房难度;另一方面以廉租房、公租房和经济适用住房为主的多层次住房保障体系的缺失也使得居民住房保障需求无法得到满足。与前两个时期相比, 这段时期是一个探索调整时期, 主要解决房地产市场如何发展好的问题, 以解决前期遗留的问题。

4. 房地产行业全面调整阶段 (2008年-至今)

2008年年中, 国际金融危机寒流袭击房地产, 国际热钱纷纷撤出, 房地产投资迅速减少, 成交量日减, 房地产市场进入观望状态。为刺激经济, 国家从2008年下半年起采用了刺激房地产市场发展的政策, 促使房地产行业又一次高速发展。2009年短短一年间房地产迅速地由低迷转变为亢奋;2010年第6月, 房价持续攀高, 前期房价调控的努力最终前功尽弃。2011年以来, 以稳定房价为诉求的房地产调控政策全面铺开, 但碍于各地方政府保护本地楼市的心态和房地产市场纷繁复杂的利益链条, 政策效果未能得到充分释放, 2012年全国范围内房价依旧稳中有升。这一时期, 政府试图从市场供应和价格调控双管齐下解决房地产业面临的困境:一方面进一步调整住房供应结构, 加大推出保障性住房的力度;另一方面, 继续对房地产市场实行从严的宏观调控政策。

二、我国房地产宏观调控政策回顾

下表中列示从1993年以来我国房地产宏观调控主要政策。

三、我国房地产宏观调控政策特征及演变规律

住房制度改革以来, 我国房地产行业发展经历了跌宕起伏的过程, 为了使房价保持在合理的水平上, 政府展开了一轮又一轮的房地产市场调控, 虽然每一轮调控所处时代背景不同、针对问题不同、调控效果也迥异, 但这些房地产调控政策以及其中蕴含的调控思路具有一定特征和规律, 具体表现在以下几个方面:

第一, 明显的“反经济周期”特征。作为国民经济支柱性产业, 房地产业兴衰一直与我国经济发展息息相关, 纵观近年来房地产调控政策演变, 结合我国经济发展情况, 我国政府倾向于反经济周期的调控思路。在内需不足、投资乏力、经济增长无力时期, 房地产业作为刺激经济增长的“助推器”受到政府政策的照顾与优待。例如, 在1997年亚洲金融危机以及2008年全球“金融海啸”中, 政府均推出了较为宽松货币政策和信贷政策等, 鼓励房地产行业加快发展步伐, 试图为萎靡不振的国内经济注入一剂“强心针”, 并取得了调控预期效果;相反, 在内需旺盛、投资充足、经济平稳增长时期, 过快、过热发展的房地产业容易受到宏观政策的打压、调控, 因为过高上行的房价容易引发群众不安、激化社会矛盾。以2003-2012房价飞涨的这10年为例, 我国政府相继提出“国八条” (2005) 、“国六条” (2006) 、“国十条” (2010) 、“新国八条” (2011) 、“国五条” (2012) 等等一系列调控文件, 借助货币、信贷、税收、产业政策限制房地产业过度投资、平抑房价过快增长, 努力实现房地产业的理性发展。

第二, 市场机制逐步取代政府直接干预。从历年房地产调控政策演变当中不难看出, 政府直接干预市场发展的情况日益减少, 房地产行业调控思路正在日益走向成熟。为规范房地产投资行为, 防止1993年海南房产泡沫再次出现, 1997年亚洲金融危机之前我国一直对房地产市场实施直接调控, 这个时期的政策主要通过控制土地供给总量、提高开发项目自有资本金要求、提高房地产行业准入条件对房地产行业的发展实施直接影响, 这一时期政府对房地产市场的调控带有严重的行政性色彩;亚洲金融危机过去后, 政府对房地产市场的调控有了新的认识, 调控主要依赖信贷利率、税率等间接性手段, 例如调整住房贷款优惠利率和二手房买卖利率, 这一轮调控的特点主要表现为调控手段由政府直接行政调节转向依赖市场手段, 调控的思路由政府直接干预市场价格的形成过程转变为信贷、税收调节为主, 行政性限制和价格监管为辅;2006年国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (国十五条) 标志着房地产调控思路又有了新的发展, 后续房地产行业调控逐渐按照以“保障住房供给 (尤其是中低端住房) 、调节开发结构为主线, 辅以信贷、税收、限购等措施”的调控思路开展。随着调控经验的积累, 一些非市场化和行政直接干预房地产市场发展的因素正在慢慢退出的舞台, 目前在对房地产市场的调控上, 我国政府更多的是从金融、财税等宏观领域着手对房地产业发展给予调节、监督和指导, 弱化楼市调控行政色彩, 规范房地产市场的交易行为, 间接地影响房地产市场。

我国扶贫攻坚发展历程 第4篇

扶贫攻坚路，悠悠中国梦。自新中国成立以来特别是改革开放以来，党中央高度重视扶贫开发工作，全国人民矢志不渝、接力奋斗，开创出具有中国特色的扶贫模式，创造了人类减贫史上的中国奇迹，为加速世界减贫进程贡献中国力量。

扶贫开发工作的三个阶段

第一阶段：体制改革推动扶贫阶段（1978～1985年）

1978年，按我国政府确定的贫困标准统计，贫困人口为2.5亿人，占农村总人口的30.7%。导致这一时期大面积贫困的原因是多方面的，主要是农业经营体制不适应生产力发展需要，造成农民生产积极性低下，因此制度的变革就成为缓解贫困的主要途径。土地经营制度的变革，即以家庭承包经营制度取代人民公社的集体经营制度，极大地激发了农民的劳动热情，从而极大地解放了生产力，提高了土地产出率。

从1978年到1985年，农村人均粮食产量增长14%，棉花增长73.9%，油料增长176.4%，肉类增长87.8%，农民人均纯收入增长了2.6倍，没有解决温饱的贫困人口从2.5亿减少到1.25亿，占农村人口的比例下降到14.8%，贫困人口平均每年减少1786万。

第二阶段：大规模开发式扶贫阶段（1986～1993年）

在改革开放政策的推动下，我国农村绝大多数地区凭借自身的发展优势得到快速增长，但少数地区由于经济、社会、历史、自然、地理等方面的制约，发展相对滞后。

贫困地区与其他地区，特别是与东部沿海发达地区在经济、社会、文化等方面的差距逐步扩大，我国农村发展不平衡问题凸现出来，低收入人口中有相当一部分人经济收入不能维持其生存的基本需要。

自1986年起，中央采取了一系列重大措施：成立专门扶贫工作机构，安排专项资金，制定专门的优惠政策，对传统的救济式扶贫进行彻底改革，确定了开发式扶贫方针，在全国范围内开展了有计划、有组织和大规模的开发式扶贫。

经过8年不懈努力，国家重点扶持贫困县农民人均纯收入从1986年的206元增加到1993年的483.7元；农村贫困人口由1.25亿减少到8000万，平均每年减少640万；贫困人口占农村总人口的比重从14.8%下降到8.7%。

第三阶段：“八七”扶贫攻坚阶段（1994～2000年）

随着农村改革的深入发展和扶贫开发力度的不断加大，我国贫困人口逐年减少，贫困特征也随之发生较大变化，贫困人口分布呈现明显的地缘性特征。

这一时期，贫困发生率向中西部倾斜，贫困人口集中分布在西南大石山区（缺土）、西北黄土高原区（严重缺水）、秦巴贫困山区（土地落差大、耕地少、交通状况恶劣、水土流失严重）以及青藏高寒区（积温严重不足）等几类地区，导致贫困的主要因素是自然条件恶劣、基础设施薄弱和社会发育落后等。

扶贫开发的政策保障

以1994年3月《国家八七扶贫攻坚计划》为标志，扶贫开发进入了攻坚阶段。国家明确提出，集中人力、物力、财力，动员社会各界力量，力争用7年左右的时间，到2000年年底基本解决农村8000万贫困人口的温饱问题。这是新中国历史上第一个有明确目标、明确对象、明确措施和明确期限的扶贫开发行动纲领。

在1997年至1999年这3年中，我国每年有800万贫困人口解决了温饱问题，是进入20世纪90年代以来我国解决农村贫困人口年度数量的最高水平。到2000年年底，“八七”扶贫攻坚目标基本实现，农村尚未解决温饱问题的贫困人口减少到2000年的3000万，农村贫困发生率从30.7%下降到3%左右。

制定符合国情的贫困标准

我国贫困人口的标准，最初是1986年由我国政府有关部门在对6.7万户农村居民家庭消费支出调查的基础上计算得出的，即1985年农村人均纯收入206元。到1990年这一标准相当于300元，2000年为625元，2010年为2000元。

我国的贫困标准是一个能够维持基本生存的最低费用标准，可以确保农村贫困人口最基本的生存需要，是客观、符合我国实际的。

确定国家重点扶持贫困县

为了集中使用扶贫资金，有效地扶持贫困人口，我国政府制定了国家重点扶持贫困县的标准，确定了一批国家级和省级重点扶持贫困县。

1986年第一次确定了国家重点扶持贫困县标准：以县为单位，1985年农民年人均纯收入低于150元的县。1994年，重新调整了国家重点扶持贫困县的标准：以县为单位，凡是1992年农民人均纯收入低于400元的县全部纳入国家重点贫困县扶持范围；凡是1992年人均纯收入高于700元的原国家重点扶持贫困县，一律退出国家扶持范围。

依据这个标准，列入《国家八七扶贫攻坚计划》的国家重点扶持的贫困县共有592个，分布在27个省、自治区、直辖市，涵盖了全国72%以上的农村贫困人口。

迄今，中央政府采取的一系列扶贫开发政策措施，主要是围绕解决重点扶持县贫困群众温饱而制定的，并通过集中有效扶持带动全国农村贫困问题的解决。

在扶贫资金方面，国家明确要求，中央的各项扶贫资金都用于这些贫困县，并对各省、自治区、直辖市提出了最低配套资金比例（30%～50%）。

扶贫重点向中西部贫困地区倾斜

向中西部地区重点倾斜是我国扶贫开发的一项重要战略举措。

我国农村贫困人口的绝大多数集中在中西部，尤其是西部，并呈块状、片状分布在高原、山地、丘陵、沙漠等地区，1994年政府确定的592个国家重点扶持贫困县中，中西部地区占82%。

从1994年起，我国政府开始调整国家扶贫资金投放的地区结构：把用于沿海经济比较发达省的中央扶贫信贷资金调整出来，集中用于中西部贫困状况严重的省、自治区；中央新增的财政扶贫资金只支持中西部贫困地区。

为缩小地区间发展差距实施西部大开发战略，国家在西部地区优先安排基础设施、生态环境和资源开发等建设项目，并不断加大对西部地区的投入和财政转移支付力度。

从全局着眼，制定优惠政策，积极推动东部地区与西部地区的横向联合和对口扶贫协作。

加大扶贫开发投入力度

政府专项扶贫资金主要包括两大类：财政扶贫资金和信贷扶贫资金。财政扶贫资金又包括支援不发达地区发展资金、新增财政扶贫资金、以工代赈资金等。

随着国家财力的增强，我国政府安排的专项扶贫投入不断增加。2000年中央各项扶贫专项资金达到了248亿元，与1980年相比，增加了30倍。

财政扶贫资金主要用于建设基本农田、兴修小型水利工程、解决人畜饮水困难、修建乡村道路、科技培训和推广农业实用技术等；扶贫信贷资金主要用于增加贫困户当年收入的种养业项目。

制定支持贫困地区、贫困农户发展的优惠政策

扶贫开发优惠政策包括帮助贫困户解决温饱和支持贫困地区经济开发两个方面。

帮助贫困农户发展的优惠政策有：对尚未解决温饱问题的贫困户，免除粮食定购任务；根据实际情况，适当延长扶贫贷款的使用期限，放宽抵押和担保条件；按照农业税条例的有关规定，减免农业税和农业特产税。

支持贫困地区经济开发的优惠政策有：中央政府逐步加大对贫困地区的财政转移支付力度，各有关省、自治区、直辖市建立二级转移支付制度，为贫困地区提供财力支持；对贫困县新办企业和发达地区到贫困地区兴办的企业，在3年内免征所得税；根据谁受益、谁负担的原则，适当提高库区建设基金和库区维护基金标准，专项用于解决水库移民的温饱问题。

全面建成小康社会背景下脱贫攻坚目标任务

党的十八大以来，以习近平同志为总书记的党中央，站在实现中国梦的战略高度，把握全局、运筹帷幄，对扶贫开发事业做出了新的战略部署，不断推动扶贫事业向前发展。

六盘水市房地产业发展历程 第5篇

霍仲英朱 江

〔内容摘要〕 房地产业作为国民经济的重要产业组织形式，在实现自身发展的同时，也为国民经济的总体发展作出了应有的贡献。本文旨在通过对我市建市以来房地产业发展历程进行分析，为社会了解我市房地产业发展实际和积极为我市房地产业建言献策提供可借鉴之处。

〔关 键 词〕 房地产 发展 回顾

〔作者简介〕 霍仲英 六盘水电视台朱江 六盘水市房产管理局

六盘水市的房地产业是与经济、政治和文化体制发展历程相适应的重要产业组织形式，经历了由计划经济的实物分房向市场经济货币化分房转变的过程。近年来，随着经济的发展和人民收入水平的不断提高，住房需求日益的增强，房地产业作为满足群众住房需求的新兴产业，已逐步发展成为国民经济的重要支柱产业和主导产业，为促进全市经济又好又快发展作出了应有贡献。

一、循序渐进的住房分配货币化改革制度

以不同时期的发展特征为标准，我市住房分配制度改革工作共经历了三个阶段，即1978年至1992年的实物分配阶段、1992年10月至1999年6月的有偿分配阶段和1999年7月以来的货币分配阶段。三个阶段分别体现了不同时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统一，共同致力于住房改革工作的深入开展。具体如下：

(一)与计划经济体制相适应的实物分房阶段。（1978年-1992年9月）。我市建立于1978年，建市之初，住房建设工作发展较为缓慢，城镇居民人均住房面积仅为3.8平方米，住房分配制度实行的是与计划经济体制相适应的实物分房制度，全部房屋由国家（单位）统建、统分，充分体现了我国计划经济时期的住房分配特征。

（二）符合转型期特征经济体制特征的有偿分房阶段（1992年10月-1999年6月）。1992年，根据《贵州省城镇住房制度改革实施方案》及相关配套法规要求，我市成立了六盘水市住房制度改革领导小组办公室，并于当年10月1日全面启动住房制度改革工作。针对我市经济落后、职工收入偏低、购买力不足、承受能力低、人均住房面积较少、住房环境相对较差、成套率低等实际，先后制定出台了《六盘水市城镇住房制度改革实施方案》、《六盘水市公有住房分配管理实施办法》、《六盘水市解决居住困难户住房实施办法》、《六盘水市公有住房分配管理实施办法》等16项相关配套管理制度和管理办法。并通过提高租金、稳步出售公有住房部分产权、全面推行住房公积金制度、按成本价补交房款出售住房全产权、鼓励职工集资、合作建房、房地产开发等多种方式，积极向符合的行政和企事业单位职工出售住房。工作开展以来，累计出售住房71193套，面积572.28万平方米，为货币化分房工作的顺利开展起到了很好的铺垫作用。

（三）市场经济发展体制下的货币化分房阶段（1999年7月以来）。一是于1999年6月30日停止了我市住房实物分配工作，本着按劳分配及效率优先、兼顾公平的原则，严格按照资产职工分头算帐，过去将来两相衔接，存量按工龄补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调整，多种支付并存过渡的总体要求，于7月1日在全市全面实行推行住房分配货币化模式，对各单位所收取的住房款项和住房租金由产权单位统一存入建行房地产信贷部专户，实行专款专用。截至目前，共兑现离休干部住房存量补贴103万元，已基本完成市直离休干部存量补贴的兑现工作，正积极着手启动兑现市直单位剩余人员存量补贴工作。二是为进一步推进住房分配货币化改革工作，鼓励已购公有住房上市交易，积极活跃住房二级市场，于2004年对已出售的房改住房全面推行市场准入制度。至2007年底，全市共办理房改房上市准入证6150户，收取土地收益金3100万元。

二、持续健康发展的房地产市场

2000年以前，我市商品房开发投资力度相对较小，全市房开企业仅有20余家，每年商品房开发面积不足5万平方米。2000年以来，随着经济社会的快速发展，房地产业也蓬勃发展，尽管受消费者预期心理、房地产经营企业投机心理、物价上涨、经济过热等诸多因素的影响，一度出现不同程度的投资下降、需求不

足、房价攀升等现象，但随着国家房地产宏观调控政策作用的逐步显现，房地产市场日益趋于规范和平稳，开发力度总体上仍不断加大，供求关系基本平衡，物业服务业务进一步拓展，城市房屋拆迁规范化管理工作不断深入，总体上正呈现出持续健康发展的良好势头。

（一）房地产开发投资力度不断加大

一是房地产开发企业不断壮大。至2007年底，全市共有房地产开发企业总数迅速发展到134家，物管企业55家、房屋中介企业12家。

二是房地产开发投资总额总体呈增长态势。2000-2007年，全市房地产开发投资总额51.84亿元，其中：2000年为0.49亿元，2001年为1.59亿元，2002年为3.36亿元，2003年为5.03亿元，2004年为4.32亿元（呈下降趋势），2005年为6.6亿元，2006年为11.88亿元，2007年为16.2亿。除2004年外，各年均呈不同程度的增长态势，至2007年达到历年最高水平，占全市固投130亿的12%，在国民经济中占重要地位。

（二）商品房供求关系基本平衡

一是商品房施工面积总体呈增长趋势。2000-2007年，全市施工商品房总面积1100.30万平方米，其中：2000年为6.79万平方米，2001年为33.97万平方米，2002年为89.71万平方米，2003年为130.98万平方米，2004年为122.43万平方米，2005年为11.41万平方米，2006年为270.22万平方米，2007年为434.77万平方米。2000年至2003年持续增长，2005年至2006年呈下降趋势，至2007年迅速回升达历史最高水平。

二是商品房竣工面积总体呈增加态势。2000-2007年全市工竣工商品房总面积186.18万平方米。其中：2000年为2.42万平方米，2001年为6.98万平方米，2002年为17.69万平方米，2003年为49.20万平方米，2004年为37.54万平方米，2005年为18.54万平方米，2006年为17.74万平方米，2007年为36.07万平方米。2000至2003年持续增加，并于2003年达到历史最高水平后于2004年开始回落，而2007年则又迅速回升至近3年最高水平。

三是商品房销（预）售势态良好。2000-2007年，全市共销（预）售商品房总面积259.66万平方米，实现商品房销售总金额38.87亿元。其中：2000年为2.54万平方米，0.28亿元；2001年为6.05万平方米，0.55亿元；2002年为14.16万平方米，1.17亿元；2003年为41.68万平方米，3.81亿元；2004年为30.82万平方米，2.59亿元；2005年为17.9万平方米，2.33亿元；2006年为54.66万平方米，8.92亿元；2007年为91.85万平方米，19.22亿元。2000年至2003年，我市商品房销（预）售总面积和总金额均呈不断增长态势，2004年至2005年出现不同程度下降趋势，以后两年持续增长，至2007年两项指标均达到历年最高年水平。

（三）房产权属登记规范化管理工作成绩明显。我市房屋权属管理工作起步于1987年，经过多年的努力，各项工作日趋规范，成绩逐步显现，得到了上级部门好评和社会各界的充分认可。至2007年底全市管理的产权产籍档案已达 132600卷，档案管理水平达科技事业档案管理国家二级标准。

（四）物业服务管理业务逐步拓展。我市物业服务工作起步较晚，经历了从起步到发展，再到逐步规范的过程。截至目前，全市物业服务企业共有55家，接管物业总面积已达500余万平方米，累计归集住宅共用部位设备设施维修基金2037万余元，共举办物业管理工作经验交流现场会三届。

（五）城市房屋拆迁规范化管理工作不断深入。我市城市房屋拆迁规范化管理工作于2001年全面启动以来已逐渐步入规范化轨道。几年来，共制定和出台了各项地方性文件、法规和管理制度30余；共核发《房屋拆迁许可证》102份，批准拆迁房屋建筑面积30万平方米，拆迁安置2000余户，涉及拆迁补偿资金近3亿元；共组织当事人调解40次，下达行政裁决12份，申请法院强制拆迁1宗；共解决长达2-8年的拆迁遗留案件20宗，接待信访咨询150余件次。

三、住房保障制度建设工作注重保障和改善民生

（一）各级各部门高度重视。住房保障制度建设工作是党和政府注重改善民生的重要举措，是我党立党为公，执政为民执政理念的根本体现。同时，也是我国房地产业发展过程中的必由之路，是缓解住房市场化过程所带来房地产市场内部供求矛盾、结构矛盾的重要手段。经济适用住房和廉租住房建设工作被写入了

政府工作报告，纳入2008年市委、市政府“十件实事”，成立了由市人民政府分管领导任组长的领导小组，将工作完成情况纳入了市人民政府对各县、特区、区政府的目标考核范畴，为工作的顺利开展提供了有力的纪律和组织保证。

（二）经济适用住房建设工作正常开展。我市经济适用住房建设工作主要是通过国有大企业和机关、事业单位利用自有土地组织修建的职工集资建房为主的方式进行建设。几年来，全市共完成安居工程开发建设投资4.3亿元，面积61.89万平方米、5898套；共有98家单位通过合作建房的方式建设合作建房51万平方米、4204套。

（三）廉租住房制度建设工作逐步深入。我市廉租住房建设工作启动于2004年4月，工作开展之初，主要是采取以发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方式，对享受城镇居民最低生活保障且人均住房建筑面积不足6平方米的住房困难家庭（也称“双困户”）发放廉租住房补贴，以解决其住房困难问题。2007年，根据国务院和贵州省关于解决城市最低收入家庭住房困难相关精神，制定出台了我市城镇最低收入家庭廉租住房租赁补贴实施方案和廉租住房保障规划（2007—2011年），明确提出了至2008年底前，对人均住房建筑面积不足8平方米的城市低保家庭做好应保尽保；至“十一五”末，廉租住房保障制度由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入家庭住房困难户的工作目标。截至2007年底，全市累计向符合条件的1663户发放廉租补贴108.61万元，实物配租家庭686户，享受租金核减家庭376户，共引导大企业建设廉租住房1.5万平方米，争取到中央廉租住房保障专项资金812万元，有力促进了工作深入开展。

我国物业管理发展历程 第6篇

张昭

（宁夏大学资源环境学院 宁夏银川 750021）

摘要：文章通过回顾我国物业管理行业的发展历程,对我国物业管理的现状进行了分析,并指出了所存在的主要问题,由此提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策,以期引起业界进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键字：发展历程 物业管理 我国我国物业管理发展历程与现状

物业管理的发展实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的,在其20多年的探索和实践中,大致经历了三个发展阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期,其重要标志是《物业管理条例》的出台。截止目前,按不完全统计数据,我国物业管理企业总数超过3万家,从业人员有300多万,城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。而其 物业管理类型也增多,涉及各个领域,约11大类。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐渐成为推动国民经济增长,增加就业的新兴行业[1]。2 我国物业管理目前存在的主要问题

我国物业管理虽然在短短的30年来发展较快，但暴露出了不少问题。这些问题主要表现在：

2.1物业管理立法滞后，理论体系不健全

物业管理在我国是新兴行业,国家与地方各级的法律和法规都欠完善,开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面,物业管理企业缺乏约束,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理难收成效。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。

2.2地区间发展不平衡

我国的物业管理兴起于南方经济发达城市,到目前为止,仍存在地区发展不平衡的状况。在南方经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快,在北方经济不发达地区、内陆城市和中小城市发展缓慢。总体来说,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大,要解决这一问题根本在于减少各地区间的经济差距。

2.3物业管理收费不规范

目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费的难度上。少数业主宁可住在较差的环境中,出了问题自己解决,也不愿交管理费。另外,部分企业服务不到位,引起业主不满,也使得收费困难。二是收费行为不规范。国家早就颁发了服务收费暂行办法将收费作了明确规定,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地的收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。

2.4物业管理企业规模小,难以发挥综合优势

现在物业管理企业数量急剧增多,但管理规模小、物业分散,相对管理成本高,经济效益低,部分企业出现严重亏损等问题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够。这些都制约了企业的正常运转和自我发 1

展。

2.5物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才

物业管理行业从业人员良莠不齐,并缺乏专业人才。虽然从2006年对其专业人员实行职业资格制度,但部分企业没具体实施。从业人员来源于各行各业,加上部分物管企业缺乏严格的专业训练,整体素质参差不齐,降低了行业的公信力,损害了行业的形象,严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。

2.6业主的素质有待提高

作为物业的主人———业主,其应该是积极参与物业管理的,但是目前很多业主放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范,违反招投标的行为比比皆是。业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。3 采取的对策

3.1政府积极管理和引导,行业协会完全发挥协调作用

政府作为重要的职能部门,应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后,主要是应加大宣传力度,使业主对条例有更多的了解;二是尽快建立相关的制度,完善物业管理的法制体系。另外,行业协会也应完全发挥其应有的协调作用,多办一些宣传活动和一些咨询活动,提高业主的自我管理意识,保障行业的迅速健康有序发展。

3.2提高业主的物管意识

许多业主物业知识缺乏,因此,行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合,提高业主的物管意识,使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任,才能为企业创造了良好的经营环境。

3.3完善市场竞争机制

目前,我国的物业管理行业市场竞争机制还未真正形成。由于传统管理机制和观念的存在,使业主得不到对物管企业的选择权,物管企业缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一问题,要想取得高水准的优质的物业管理,需建立和完善招投标的竞争制度,创造公平竞争的市场环境,迫使各企业不断提高自己,促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。

3.4专业化管理

物业管理的发展,有赖于物业管理的专业化,而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化,企业会由原来的小而全、大而全,变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务,企业生产效率会提高,服务水平会提高,人员会随之精简,工资支出会节省、管理成本会下降,随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题,并且增强了市场竞争力。

3.5智能化、信息化管理

随着现代科技的迅猛发展,智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统,将先进管理理念融入日常管理,全面提升企业管理水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

3.6物业管理企业或公司向规模化方向发展

物业管理的规模化是其成功的必要条件。随着物业管理行业的深入发展,逐步形成的物业管理市场则要求物业管理企业既要提高管理服务水平,又要降低成本、提高竞争力,有一定的经济效益。作为企业来讲,其有效途径主要是扩大管理面积,走规模化经营之路。对于整个物业管理行业讲,仅有数量上的发展也已经不能说明物业管理水平的提高。物业管理企业要适应现代化物业的管理要求,转变管理经营观念,由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识

密集型转变。只有这样,才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进

步同步。可以预见,面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业,不可能适应现代化物业的管理要求,物业管理行业必须面对挑战,提高物业管理的技术含量。近年来,大量的物业管理企业着眼于市场化、规模化发展。规模化的实现由多种途径,可以依靠增 加市场竞争力来扩大业务规模,也可以依靠企业重组、优化资源配置等方式来达到扩大规模的目的,从而实现在市场、采购、人才、协作等方面的规模效益。在物业管理这种管理密集型行业中,鱼吃小鱼或饿死小鱼的市场竞争规律不会失效。只有专业化和规模化相互促进、良性循环的企业,才有可能在物业管理行业的竞争中走在前面。

3.7培养适应现代化物业管理发展的新型综合性人才

物业管理不同于其他行业,对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。物业管理要求从业人员在电脑操作应用、文字表达、沟通、协调各种关系、处理突发情况及职业道德和服务意识方面都具有良好的应变和处理能力。物业管理面临的挑战和竞争有一半甚至更大程度上是体现在人才团队的竞争上。因此,在人才培养方面不但要培养适应社会发展需要的具有现代化管理思想观念的人才,还要在知识、能力和素质、独立学习、创新精神等方面综合提高物业管理人才的总体素质,树立人才培养模式多样化、因材施教、促进学生个性发展的观念。

3.8建立以人为本的管理理念

任何一个物业公司都要树立“以人为本,业主至上”的服务宗旨。物业管理以人为本的管理原则就是以人(主要是指物业管理从业人员和广大业主)为中心的管理,在物业管理中把管理物业、住区的日常事务与管理人结合起来,以管人为主。通过“抓人心、促人和、共发展”的一系列管理工作,开发人的精神资源,使人的积极性、主动性和创造性在物业管理经营活动中得到充分的释放,凝聚起人们的主人翁力量,从而在整个物业管理工作中有足够的精神动力和智力支持,实现物业区的安全、文明、升值的最终目的。

物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理,对业主和使用者则是服务。管理好物业,其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此,以人为本,进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平,这是物业管理企业继续生存发展的基础。物业管理的终极管理目的是调动住区内的居民及管理者工作者的生活主动性、积极性和创造性,有力促进人的自由全面发展。从物业管理的关系来看,人在物业管理活动中扮演着不同的角色,但不同的角色却以对方的活动作为自己活动的前提,所以首要的管理是处理这种相互依存的关系,是对人的行为进行管理。

物业管理要立足满足人们的生活需求、不断提高人们生活质量,以人的需求和生活舒适作为环境规划的首要因素,强调人性、自然和建筑之间的和谐统一。

物业管理作为一个新兴行业,正处于向成熟迈进的关键阶段。日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

挑战和机遇时刻并存。虽然我们仅有不足30年的发展历程,新世纪国内物业管理行业面临的挑战也不止是这几个方面,但无论面对何种挑战,我们都应坦然面对,积极应战[2]。4 结语

虽然物业管理存在着上述问题,但因为它在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,所以现在的物业管理充满了更新的更强的生命力。随着社会的发展进步,全国各方面的不断努力,我们相信物业管理行业必将进入满意的良性的可持续发展的有序世界[1]。

参考文献

[1] 张瑞敏 吕晓娟 参考我国物业管理的现状、问题及对策 [F62.9].市场论坛，2008,05