物业村委会合作合同书（精选8篇）
物业村委会合作合同书 第1篇
物业村委会合作管理合同
甲方： 村委会（以下简称甲方）
地址：
电话：
乙方：太仓宏璟瑞远物业管理有限公司（以下简称乙方）
地址：太仓市科教新城健雄路20号
电话：0512-5340999-8002
根据《合同法》等相关法律法规之规定，经双方友好协商，本着平等、互惠互利和共同发展的原则，达成以下合作事宜：
一、合作内容及方式
1、乙方自愿加盟甲方 村委会。
2、乙方加盟 村委会的物业服务项目。（服务价格见后附明细）
二、合作地点
村委会开设的物业小区包括：
小区。
三、合同期限
1、本协议有效期
年，自
****年**月**日 至
****年**月**日止。
2、任何一方可于合作期届满前九十日，向另一方提出续签协议的书面申请，经双方协商一致同意后，可签订新的合作协议。
四、付款金额及交付方式：
固定价款：
甲方向乙方每个月支付员工工资及医保等费用￥
元整（大写人民币：），合同签订之日起算，甲方向乙方支付每月的管理费用。（管理费用是小区总费用的20%）如甲方新增“小区”，乙方应向甲方提出书面申请，经甲方同意后，采用上述方式，方可加入。合同有效期内，若乙方失去对小区的管理权，双方可解除合同。未履行期间的费用，乙方予以返还。
不固定价款部分：
每月乙方在甲方服务小区内产生的所有经营收入（包括在小区的广告费、场地租赁费等）按 20 ％支付甲方作为服务费。甲乙双方财务人员月底进行对帐，核算准确无误后，按季度支付给甲方，但员工工资及物业管理费用的20 ％需按月支付给乙方，确保乙方运营正常。
五、甲乙双方的权利与义务
1、乙方负责小区的整体经营管理工作，对业主或客户服务引发的任何问题，乙方应当承担相关责任。
2、乙方应遵守“村委会管理章程”。该章程为本协议的有效组成部分。
3、乙方工作人员进入甲方服务小区（项目）应当制定小区各项管理制度。
4、若乙方在小区内进行宣传活动，应当经过甲方同意，所产生的费用由乙方承担。
5、为更好、更准确的宣传和介绍乙方的物业管理服务理念，乙方负责招聘相关专业技能人员，甲方不得强行安排乙方员工及工作。
6、乙方向甲方承诺，其提供的物业服务价格必须低于其对外市场价格。
7、乙方调整员工工资，需提前15天通知甲方并征得甲方书面同意，否则造成的一切损失有乙方负责补偿。
8、乙方应在签订协议之日两周内人员全部到位。
9、甲乙双方在合作期间内，不得做出有损双方形象的行为，不得进行非法经营欺骗业主或客户的行为。
10、因乙方员工在服务过程中造成业主或甲方人身、财产损害的，乙方应当承担相应责任。
六、协议的变更
合同履行期间，任何一方变更本协议，必须征得对方书面同意。双方应另行签订书面协议进行变更。
七、违约责任
1、任何一方违反本协议约定的义务，违约方在收到守约方要求纠正其违约行为的书面通知之日，应立即停止其违约行为。如违约方仍不履行其义务，守约方除就其所有损失而获得违约方赔偿外，亦有权提前解除本协议。双方均有过错的，应根据实际过错程度，分别承担各自的违约责任。
2、因不可抗力及国家相关法规、政策及政府行为造成本协议不能继续履行的，双方不承担违约责任。
八、争议解决方式
对于因本协议的解释及执行而产生之争议，双方首先友好协商解决，协商未果，任何一方可将争议向合同签订地人民法院提起诉讼。
九、双方约定的其他事项
十、其他
本协议未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立
物业村委会合作合同书模版提要：甲方负责监管物业服务中心的整体经营管理工作，对提供的所有服务项目引发的任何问题，甲乙双方都应当承担相关责任。补充条款。补充条款及附件为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力。
本协议一式五份，甲方三份，乙方二份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）： 村委会 乙方（盖章）：太仓宏景瑞远物业管理有限公司
代表人签字：
代表人签字：
****年**月**日
年
月 日
物业村委会合作合同书 第2篇
2.1 顾问人员
2.1.1 中央顾问小组人员及顾问专家
2.1.1.1．自合同生效之日起，乙方应每两个月按甲方项目进度实际需求委派广州中央顾问小组人员到厦门对甲方项目进行不少于2个工作日的整体管理顾问工作，工作内容包括但不限于现场巡查、召开会议等。委派人员返回乙方公司后，应在五个工作日内向甲方递交书面审核报告。
2.1.1.2乙方委派的广州中央顾问小组人员每年不少于18人次(且1年不少于6次,每次不少于2人,不以工作日累计人次)，如在甲方合理要求范围内需增派中央顾问小组人员，乙方应予配合，增派人员所有差旅费用（仅限交通费、住宿费）由甲方负担。
2.1.1.3如需参加其它重要会议，甲方需提前七天通知乙方参加。
2.1.1.4乙方应每月委派不少于2名厦门分公司顾问专家进行2次不少于2个工作日的汇金国际中心阶段巡查工作，召开由甲方参加的物业公司会议，并在五个工作日内向甲方递交书面辑核报告。
乙方中央团队人员及厦门分公司顾问专家成员资历介绍详见附件一。
2.2 物业管理前期顾问服务
2.2.1 按甲方要求提供符合本物业租赁宣传推广的物业管理服务宣传资料。如需乙方在合理范围内提供其他资料的，乙方应予配合并及时提供。
2.2.2 按甲方要求提供租赁中心需公示之物业管理文件。
2.2.3 根据本物业租赁中心现场环境及管理需求，制定租赁中心管理方案。
2.2.4 如配备示范单位，根据现场情况，制定示范单位管理方案。
2.2.5 根据甲方提供的本物业数据，初步制定管理制度、管理方案及不同阶段管理处人员架构。
2.2.6 对管理处各部分管理支出进行初步测算，提供日后本物业管理费收取标准建议。
2.2.7 定期对租赁中心物业管理人员和租赁部人员进行物业管理知识培训工作，每年不少于8次课时。
2.2.8 定期到租赁中心进行现场物业管理指导工作，提出书面建议。
2.2.9参与甲方举办的租赁推广活动并提出顾问意见。
2.2.10协助甲方建立短期及中长期发展构架及规划（如本物业管理目标、服务内容、服务标准、初步制定物业管理方案等）。
2.2.11协助甲方就汇金国际中心项目做出重要的企划决策，并提出专业的顾问意见。
2.2.12对本项目的功能布局方案提出建议，使本项目功能布局充分考虑使用者的合理需求及以后的物业管理的需要。
2.3 物业管理开办阶段顾问工作
2.3.1 提供物业管理处开办费预算参考稿。
2.3.2 制定不少于20课时的交付使用阶段培训工作计划，并依据计划开展相关培训和考核工作。
2.3.3 提供交收楼、装修文件参考稿及文件修改意见或建议。
2.3.4 提供厦门汇金国际中心项目物业管理营运手册初稿予甲方参考并协助定稿。
2.3.5广州中央团队专家组人员及厦门顾问团队人员按照前述约定之频次、人数及时间定期巡视本物业现场，了解本物业相关进度及相关功能配套设施等，根据现场情况提供顾问意见或建议。
2.4 交付使用阶段顾问工作
2.4.1 本物业交楼期间前往本物业现场进行物业管理指导工作，从收楼现场环境、收楼资料归档管理、管理人员专业技能的掌握程度等方面进行现场指导，并提供相关工作的顾问意见或建议。
2.4.2 提供物业工程接管验收培训。
2.4.3 对物业工程接管验收工作提出顾问意见。
2.4.4 装修阶段定期到本物业现场巡查，从装修审批、成品保护、装修人员及施工现场监管等方面提供顾问意见或建议。
2.4.5 提供物业装修工程管理培训。
2.4.6 根据物业管理公司提供的相关标识系统方案，提供顾问意见或建议。
2.4.7 根据本物业管理处开办物资的配置情况，提供顾问意见或建议。
2.4.8 对本物业管理处客户服务管理提供顾问意见或建议。
2.4.9 对本物业环境管理提供顾问意见或建议。
2.4.10 对本物业安全管理提供顾问意见或建议。
2.4.11 对本物业的物业设施、设备管理提供方案及建议。
2.5 日常管理阶段顾问工作
2.5.1按照合同前述约定定期与甲方举行工作交流会议，指导物业管理工作的开展。
2.5.2按照合同约定，定期到本物业进行物业日常稽核工作，并提供稽核报告或顾问建议，包括：
2.5.2.1 对物业管理处客户服务提供相关顾问意见或建议；
2.5.2.2 对本物业安全管理提供相关顾问意见或建议；
2.5.2.3 对本物业环境管理提供相关顾问意见或建议；
2.5.2.4 定期检讨持续改善管理处客户服务运作管理规程；
2.5.2.5 定期检讨持续改善管理处安全管理运作规程；
2.5.2.6 定期检讨持续改善管理处环境管理运作规程。
2.5.3 按照合同约定，对以下物业工程管理工作进行稽核，并提供稽核意见或建议，包括：
2.5.3.1 对物业工程运作管理工作提出顾问意见；
2.5.3.2 对物业工程装修管理工作提出顾问意见；
2.5.3.3 对维修保养计划管理工作提出顾问意见；
2.5.3.4 对物业工程外判工程管理工作提出顾问意见；
2.5.3.5 对物业工程资料管理工作提出顾问意见；
2.5.3.6对其他外判服务提出顾问意见。
2.5.4 按照合同约定，在合同期间,对管理处相关人员提供不少于52次课时的物业管理专业培训及人员的招聘，提供培训方案、培训时间表及培训标准，包括：
2.5.4.1物业管理知识培训；
2.5.4.2如何处理客户投诉；
2.5.4.3保安员实务培训；
2.5.4.4装修工程管理培训；
2.5.4.5突发事件的处理。
2.5.4.6提升管理水平、服务质量培训
2.5.5中央顾问小组稽核
在物业交付使用后，由乙方按合同前述之约定定期按第一太平戴维斯管理工作标准对本物业日常管理进行管理稽核，并向甲方提交书面稽核报告。
第3条顾问咨询应达到的服务目标
在服务期内应协助甲方物业管理工作按创优标准（最低为省级物业优秀（示范）单位）开展并按照各项相关物业管理系统（ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001 健康与安全体系）的认证标准组织实施日常物业管理工作。
第4条 甲乙双方的权利及义务
4.1 甲方权利和义务
4.1.1 有权按照合同及附件约定内容，得到乙方的专业顾问服务。
4.1.2有权对乙方服务进行监督。
4.1.3有权采纳、调整、拒绝乙方的顾问意见，并向乙方说明理由，由甲方自行承担因此产生的相关责任。
4.1.4甲方在必要时有权派出2-3人到乙方同类项目见习，乙方应予接受，一切费用由甲方承担。
4.1.5可以在本合约有效期内按乙方认可的样式及方式，善意使用乙方的品牌标识和名称。
4.1.6审定乙方拟定的物业管理制度及管理费预算。
4.1.7负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，在合同生效后向乙方提供参考。乙方所需所有资料需至少提前一周书面通知甲方进行准备，因未通知或未按期提前通知引起的顾问工作或甲方工作延误责任由乙方承担。
4.1.8协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题及在物业管理中的未定事宜。
4.1.9 按时、足额向乙方支付顾问费用。
4.1.10 甲方提供有效之工商营业执照及税务登记证的复印件。
4.1.11甲方应指定专门负责人出任本项目协调人或物业管理机构的总经理，负责物业管理事宜。
4.2 乙方权利和义务
4.2.1有权要求甲方按时支付物业管理顾问费用。
4.2.2根据中华人民共和国及厦门市政府及有关部门制订的有关法律法规及本合同的约定，乙方协助草拟及完善有关之物业管理制度并提供与物业管理有关的文件及资料。
4.2.3乙方按合同约定及甲方要求参加项目之工作会议，如需参加其它重要会议，甲方需提前七天通知乙方参加，乙方从物业管理和使用的角度提出顾问意见。如遇紧急事故，乙方顾问专家应在甲方要求时间内及时到达现场提供指导。
4.2.4 有义务于本合同终止时，与本项目物业管理机构在10个工作日内工作交接完毕。
4.2.5 乙方提供有效之工商营业执照及税务登记证的复印件。
4.2.6乙方不得以任何名义向客户收取停车费、管理费等任何费用。
4.2.7乙方有义务配合甲方管理好甲方物业工作，并承担相应连带责任。
4.2.8乙方服务不符合要求的，应及时更正。
第8条 其他
8.1 资料保密
甲、乙双方不可于本合同期间或期满后向第三者公开因被对方作出此委任而获得关于对方或任何业主之经营或状况及其它商业资料，乙方不得向外泄露本合同之内容，除非此公开是获得甲方或业主授权。
8.5 通知
所有根据本合同要送达或给予的通知必须用中文书写，通知可以专人送达或以
物业村委会合作合同书 第3篇
马克思说:“社会———不管其形式如何———是什么呢?是人们交互活动的产物。”德国社会学家齐美尔也认为,社会是通过人们的互动而产生的,各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、最普遍的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的社会现实[1]。随着中国经济持续快速增长和人们消费水平的提高,私人轿车的拥有量也飞速增长,停车难就成为城市居民小区经常发生的社会现实。因此,解决好小区停车难问题,并处理好与业主委员会和居民委员会的关系也成为小区物业管理的难题和社会关注的热点。
笔者通过对所居住城区的10个居民小区进行了走访调查。通过对小区内的居民(业主)随机发放问卷调查表并对愿意接受访谈的居民(业主)进行深度访谈;与社区居委会的工作人员进行座谈;走访小区的物业管理公司的负责人等方法了解小区停车难的现状。具体情况如下:(1)在被调查的居民小区中,普遍存在汽车停车位不能满足停车需要的问题。五年前按照住宅规划设计时的地下车库的停车位远远不能满足现在停车的需求。(2)居民小区的业主对停车的总体印象感到不满意。(3)车位不足以及随意停车,导致道路状况差和损坏人行道板和绿化带的现象比较突出。(4)小区停车难问题产生的主要原因:认为是开发商把车位卖得太贵以及物业管理不到位造成。
调查表明,居民小区内的停车难已是一个客观存在的社会现实,与小区居民的生活环境的质量息息相关。因此,本文以社会互动理论为视角,围绕小区停车难问题来分析社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方的互动关系,以利于和谐社区的建设。
二、社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的因素分析
一般来说,社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分,互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调,就可能使互动中断,或改变原来的互动方向[1]。因此,要探讨社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方的互动的关系,有必要对三者的在互动中扮演的角色、互动情境和场所进行分析。
1. 社区居委会、业主、物业管理公司的角色分析。
所谓角色,在社会学里是指与人们的某种社会地位、身份一致的一整套权利、义务的规范与行为模式,它是人们对具有特定身份的人的行为期望,它构成社会群体或组织的基础[1]。
根据中国《宪法》和《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的任务是:宣传宪法、法律法规和国家政策,维护居民的合法权益;办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;调解民间纠纷;向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求。居委会在处理小区停车纠纷中所扮演的是调停者角色。居委会根据现行的法律法规对社区内的停车纠纷进行调解,以维护社区居民的合法权益,并对物业管理公司的行为进行监督。居委会在扮演这一角色时,还要受人民政府和社区党组织的指导。因此,居委会和小区业主在互动的向度是一致的。
中国《物权法》和《物业管理条例(2007年修订)》规定,房屋的所有权人是业主。业主选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责是维护全体业主的共同利益。因此,业主委员会和业主都是自身权益的维护者。
中国《物业管理条例》第2条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业管理公司是经营性企业法人,它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。物业管理公司为业主提供有偿的物业管理服务,同时获得相应的报酬。物业管理公司和业主的这种关系是通过物业管理合同确定的。因此,物业管理公司和业主二者在互动的向度上法律地位是平等的,双方的权利义务由合同规定或有相关法律规定。物业管理公司扮演的是服务者的角色。
2. 社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的场所分析。
社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动总是在特定的场所内进行。小区停车纠纷也总是发生在居民小区内。这是小区居民生活和居住的场所,也是休闲娱乐的场所,在这个场所内的人们的互动总是比较随意而又相互尊重的。因此,发生小区停车纠纷时,社区居委会、业主和物业管理公司三方绝大多数都是通过摆事实、讲道理来解决的。可见这种互动场所的转移,取决于纠纷的性质。属于邻里纠纷的,可以通过居委会的调解在社区解决。属于民事法律纠纷的,可以到人民法院解决。
3. 社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的情境分析。
社会互动都是在一定的情境下进行的,所谓情境,是指特定的时空下的情景、环境的总称。情境不同,人们的互动方式不同。
(1)业主委员会(业主)和物业管理公司是一种二人关系的互动情境,双方往往只考虑满足自己的需求和愿望,这样就较容易出现冲突;但也可能出现一种亲密性,这种亲密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。社区居委会、业主和物业管理公司是三人关系的互动情境,每一方都面对着两个人。齐美尔认为,当三人组中有两人发生冲突时,第三者可能扮演中间人角色——以局外者的身份,公平、客观的态度来调解双方的冲突,而且,第三者可以自由地选择支持哪一方[2]。这个第三者就是社区居委会,它的选择取决于它所扮演的社会角色。(2)社区居委会、业主和物业管理公司三方互动是工作情境的互动,也是熟悉情境的互动。在工作情境下,互动者有特定的目标,有明确的分工,言谈举止限制在工作范围之内,很少有情感交流。但在熟悉情境下互动,属于熟人之间的日常交往,在社区居委会和业主之间交往就属于这种熟悉的场合,比较容易进行情感交流,使业主对居民小区产生安全感和归属感。
三、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的表现形式:从冲突走向合作
根据2006年8月印发的《常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定》[3]的通知和2007年4月1日市公安局、市物价局、市房管局联合下发了《关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见》[6]要求设计标准是每10户5个停车位。近年来设计标准提高到每3户1个停车位,住户数和停车位的规划设计大都按3∶1到2∶1的比例设计的,但远没有达到1∶1的比例配置停车位。而且开发商希望把地下车库的停车位只卖不租,业主觉得车位卖得太贵。另外,地下车库的停车位的产权不明晰,业主也不敢买。有些业主买了车位,只是买了个“四道杠”的平面,没有一个独立的空间,经常被他人挤占也无可奈何。常州市政府在2007年5月出台了《常州市市区汽车停放收费明码标价实施细(2007)》[5],由物业管理公司对小区停车进行收费,其中地面收费按120元/月收取、地下车库220元/月。有些业主还是认为价格太贵了;甚至有些业主认为,地面的道路由我们业主共有,怎么在自己的地面上停车还要缴费?
上述种种原因,加上小区内车位不能满足停车的需求,冲突在所难免,主要表现为业主与业主之间的冲突;业主与物业管理公司的冲突。
第一,无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见,导致小区内道路状况差,损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位不足的矛盾,要求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地改建为露天停车场,招来无车业主们的强烈反对。于是形成有车业主与无车业主之间的冲突。第二,业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。调查中发现,居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式:(1)管理权限纠纷:业主对入住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受,不承认物业管理公司的管理权。(2)管理费纠纷:业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费;以及停车收费纠纷。(3)管理责任纠纷:有设备维修的责任;环境维护;保安责任;财物保管责任等。
在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突,几乎都遵循着这样的过程:物业公司强行高价租售停车位———业主主张权益———双方爆发冲突(业主成为受害者)。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占。
第三,小区居民与居民委员会的冲突。有的小区业主与物业公司发生矛盾,要求居委会解决,当居委会没有达到业主的要求时,产生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居民委员会抱怨:小区内汽车乱停放,毁坏了草地,居委会也不出来管一管。
由上述可知,在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中,冲突是不可避免的。然而真正密切的关系并不掩盖冲突,而是允许冲突表现出来,从而避免冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中,利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为,冲突与合作是人们社会交往的主要形式[2]。
冲突有好的一面,使积累的不满情绪得以发泄,以形成社会安全阀制度。科塞认为,冲突只要不是直接涉及基本价值观或共同信念,其性质就不是破坏性的,而只能对社会有好处。因为那些不直接涉及价值观、信仰的冲突,有利于整个社会系统和群体原有结构的完善以及新的规范的制定[2]。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善服务。冲突也有坏的一面,就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此,三方关系由从冲突走向合作成为必然。
社区居委会、业主和物业管理公司三方有浅层次的合作,包括调解与和解,当小区出现停车纠纷时,由人民调解委员会进行调解,必要时邀请为社区提供免费法律服务的律师一起参加调解。即业主与物业公司在社区居委会的调解下改变敌对态度建立友好关系;妥协,即业主与物业公司通过确定一些条件而暂时平息冲突;容忍,即业主与物业公司采取克制态度以避免冲突。也有深层次的合作,就是社区居委会、业主和物业管理公司三方目标一致、行动一致,共同解决停车矛盾及由此引发的冲突,形成良性互动,共同建设和谐社区。
四、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的目标:良性互动,建设和谐社区
胡锦涛总书记曾指出“要加强城乡基层自治组织建设,从建设和谐社区入手,使社区在提高居民生活水平和质量上发挥服务作用,在密切党和政府同人民群众的关系上发挥桥梁作用,在维护社会稳定、为群众创造安居乐业的良好环境上发挥促进作用。”[6]社区居委会要最大限度激发创造活力,最大限度增加社会和谐因素,吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”[6]。
社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,提高物业的使用率和经济效益,使之增值保值,并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的生活环境;通过提供物业管理服务构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融合、健康向上的生活方式。
社区居委会、业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的基础,以及为建设和谐社区而共同努力的目标。
在被调查的65名社区居民(业主)中,被问及对居民小区停车存在哪些解决之道时,有35.4%的人认为开发商多建车位,低价出售或出租车位;有23.1%的人认为政府应加大投入,建设公共停车场;还有15.4%的人认为应加强物业管理,清理被占用的车位等。
为有效解决小区“停车难”问题,笔者建议社区成立一个由社区居委会、业主和物业管理公司三方组成的联席会议制度,经常或定期召开会议,比如一周召开一次会议,共同商讨社区的重大事务,在纠纷还没有出现时就能防范于未然,或者即时出现问题及时解决。社区居委会要尽可能多地了解社情民意,为社区居民排忧解难,努力动员业主和物业管理公司参与社区建设,实现自我管理。就物业管理公司方面要做的,一是在还没有成立业主委员会的小区积极推动尽快成立业主委员会,重大事项好与业主委员会磋商、沟通;二是物业管理公司要改变观念,自己是为业主提供服务的,而不是凌驾于业主头上的管理者。在确保小区消防、安全的前提下,规划小区道路停车,从服务上多下工夫;三是加快并尽量扩大构建小区停车场(库)的数量及规模,满足居民们的停车需求,缓解日益尖锐的“停车难”的矛盾。这样通过建立一个联席会议制度以实现社区居委会、业主和物业管理公司三方的
总之,社区居委会、业主和物业管理公司三方应积极面对冲突,建立三方联动机制,实现良性互动,妥善解决矛盾纠纷,共同推进和谐社区建设,共建美好家园。
摘要：社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作,实现良性互动,最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾,社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司可以建立三方联席会议制度。
关键词：小区停车难,物业管理公司,业主委员会(业主)、社区居委会互动关系,社会互动论
参考文献
[1]郑杭生.社会学概论新修:第3版[M].北京:中国人民大学出版社,2003:107-127.
[2]贾春增.外国社会学史[M].北京:中国人民大学出版社,2000:89-265.
[3]常州市国土资源局.常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定[EB/OL].[2007-12-12].http://www.czxbgt.gov.cn/html/tdsc_kffg/2009-1-5/1036165296_2.html.
[4]常州市公安局,常州市物价局,常州市房管局.关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见[EB/OL].[2007-4-2].http://www.czfgj.gov.cn/show.asp?id=192.
[5]常州市物价局.常州市市区汽车停放收费明码标价实施细则(2007)[EB/OL].[2007-05-18]http://www.czpi.cz.jsinfo.net/2052/A SPX/GovernmentAffairs/OutInfo_Detail.aspx?id=dad4c730-94cf-4993-ad8d-01bb0c6b93cc.
物业村委会合作合同书 第4篇
业委会的物业资料 第5篇
建设文明和谐新型社区
东风地区东润枫景社区助理社工师董秀娟
一、案主的基本资料
案主：某小区全体业主。人数：925人，7位发起人。
二、案例的来源
案主（7位发起人）主动求助，要求居委会派工作人员协助小区成立业主委员会。时间：2008年5月—2009年5月
三、案例背景资料
某居民小区位于北京市朝阳区亮马河南岸，东四环东侧一公里处，小区内居民800余户，2000多人，小区内居民结构：收入较高管理者和专业人士占70%，附近拆迁农转非迁入占20%，其它业主占10%。2008年底，小区居民入住率已超过90%，随着开发商遗留问题、物业管理问题、业主维权等问题的相继出现，小区内业主成立业主委员会的要求日益强烈。其中占小区总人数70%收入较高的业主要求人数也最多。根据《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房
[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件精神和小区业主的要求，社区居委会派社工帮助该小区组建首次业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，成立业主委员会。
7位发起人：
A女士：52岁，高中学历，退休后在社区文体队参加过公益演出活动，善于表现自己。2008年初，因其家被骗子骗取了财物，A女士认为物业公司保安没有把好关，致使骗子进入小区，骗走了自家财物，要求物业公司赔偿其经济损失。物业公司认为A女士自己防范意识差，造成经济损失与物业公司无关。双方发生多次争执，物业公司认为A女士无理取闹不予理睬。A女士感觉自己个人势力单薄，想通过业主委员会与物业公司解决问题。在7位发起人中A女士是要求最强烈、表现最积极、态度最坚决的倡导者。在发起的过程中她曾经逐户走访小区业主，做大量宣传动员工作。
B女士：40岁，专职太太，大专学历，经济状况良好，因家中供暖温度不够，多次与物业公司和开发商协调，无明显好转，问题迟迟的得不到解决，在A女士动员下，成为发起人之一，是A女士的追随者。
5位男士发起人：年龄（30—40）岁，2位研究生，2位注册会计师，1位大学本科，职业系公司白领，收入属高薪阶层。因房屋面积、物业服务等与开发商、物业公司发生过小摩擦，对于成立业主委员会持积极的态度。但是他们平时忙于自己本职工作，没有充分时间顾及业主委员会工作，他们充当A女士幕后策划人角色。
小区业主：绝大多数业主赞成小区业主成立业委会。希望将来选举出来的业主委员会委员能够真正为广大业主服务，维护业主权益，成为全体业主可信赖的人。
四、服务需求分析、介入目标及支撑理论
（一）存在问题：
案主方面：7位发起人急于求成，对相关政策、法规、程序，一知半解，不按程序进行自推荐，顽固的认为自己做了大量的工作就应该是筹备组成员，单方面一味要求居委会满足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期间经常到居委会吵闹，到区、乡状告居委会。指责居委会不作为、不支持，不为居民办事。有时还拿着录音机，威胁居委会干部：“不让成立业主委员会就到上级告你们”。情绪激动，语言偏激。由于A女士的行为造成居委会无法与之正常沟通，严重影响了成立业主委员会的工作进程。
政策方面：2008年底之前成立业主委员会依据131号文件、949号文件、1024文件等相关文件，这些文件中规定了成立业主委员会的相关程序。由于政策方面没有明文规定成立业主委员会由居委会组织，只规定接受居委会监督，由筹备组具体组织召开业主大会成立业主委员会。当居委会指出成立业主委员会程序上的问题要求更正时，业主方面怕超出规定的时间无法备案，便与居委会发生矛盾。面对各个小区要求成立业主委员会的强烈呼声，居委会感到工作难度很大。
开发商、物业方面:表现出不支持、不配合的态度，担心业主委员会成立自己主动权消失。
（二）介入策略：
政策依据：《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件
理论依据：社会工作理论。
1、认知行为理论。
2、社会支持理论。
3、增能理论。
（三）工作方法：主要运用社区工作方法、个案工作方法、小组工作方法开展工作。
（四）服务计划
1、运用认知行为理论，尊重案主的自主决定和信念，建立良好的专业关系。帮助
案主改变错误认知和不切实际、不理性的想法，加强自我管理自我控制能力，提高案主解决问题和决策能力。
（1）运用小组工作方法组织相关人员学习培训相关政策文件，使之充分了解业主委员会成立的具体程序，改变了他们对居委会的看法，转而与居委会相互配合，使业主委员会的成立工作走上正轨。
（2）运用个案工作方法与A女士面谈，舒缓A舒缓女士情绪，建立相互信任的关系。
（3）运用周围资源。请另外5位男士代表劝说A女士，不能蛮干，只有按程序、按法规业主委员会才能合理合法成立。
2、运用社会支持理论，一方面社工以其掌握的社会资源为案主提供直接的帮助，以满足案主的需求，同时提高案主建立和利用社会支持网络的能力。
（1）协调社区居委会给予人力、物力支持。发挥志愿者、楼门长作用，发动更多居民参与业主委员会成立工作，让小区居民意识到成立业委会是大家的事，应该大家来做。
（2）帮助案主与地区办事处、朝阳区小区办等业务部门保持密切联系，遇到难点问题及时专家进行解答指导，保证该小区业主委员会合理、合法顺利组建。
（3）说服物业公司支持、配合业主委员会的成立工作。
3、运用增能理论建立与案主的伙伴关系，确认案主的积极性，发挥案主的才能，靠团队的力量解决问题。
（1）发挥案主潜能，说服5位男士从幕后策划人走到前台，发挥他们的才能，为全体业主服务。
（2）社工与案主一起讨论起草业主委员会筹备工作方案，建立伙伴关系。
（3）具体的工作如宣传、文书、物业联络等工作，由业主代表和志愿者分工负责，发挥案主积极性和才能，最终靠团队的力量顺利成立业主委员会。
（五）工作目标：
近期目标：帮助案主成立业主委员会，满足案主需求。
长期目标：通过正确引导居民成立业主委员会，提高居民自我管理的能力，扩大社区党委、居委会的影响力和凝聚力，建设新型文明和谐社区。
五、服务过程记录
（一）确认业主需求
召开2次楼门长、志愿者会议会，入户调查200多户业主签字确认该小区业主又成立业主委员会的服务需求。
（二）了解牵头人思想
与发起人进行面谈了解其目的、动机，以便有针对性做好他们的工作。
1、社工与A、B、两位女士分别面谈，注意倾听，记录。了解A女士动机：利用业主委员会人多势众的优势与物业公司抗衡，达到物业公司最终承担自家曾经被骗财务损
失的目的。B女士动机：依靠业主委员会力量达到解决自家的供暖问题。社工在了解了案主的目的、动机后，根据A女士曾经做过公益活动的事实，再次与两位女案主进行面谈，真诚建议A、B两位女士换角度思考问题，利用自己有充分闲暇时间的优势，投身小区公益事业，从全体业主的利益出发，用爱心、真诚、奉献赢得全体业主的信任，成立一个真政维护业主权利业主委员会，全体业主的利益保住了，个人的利益才能有保障。通过几次谈话交流，A女士缓和了情绪，按程序提交了加入筹备组的自荐书。从为个人目的转而为小区公共利益而奉献。并与居委会、社工建立了相互信任关系。
2、社工分别与5位男士进行面谈，从谈话中社工了解到他们认为成立业主委员会对小区全体业主来说无疑是一件好事，但是整个过程工作量很大，组织动员工作非常困难，如果自己出面组织成立工作将耗费大量的时间和精力，而且而且心里没底保证不了成功，无法向全体业主交待，心存顾虑，所以在幕后出谋划策，由着A、B女士在前面乱闯。社工根据这一情况指出5位男士不负责任的做法已经损害了小区业主以及自己的利益，严重影响了业委会的成立进程。建议他们制止A女士行为，从幕后走到前台，发挥自己的才能，为小区公益事业做出自己的贡献。通过几次面谈5位男士终于从幕后走到前台，递交了加入筹备组的自荐书。
（三）协调服务对象周围资源
1、社工和居委会一起与房地产开发公司、物业公司进行了沟通，先后运用函告、面谈等形式说服其支持配合业主委员会的成立工作，最终房地产开发公司派一名副总经理进入筹备组参加筹备工作。
2、邀请管片民警参加筹备工作，保障成立工作的安全稳定。
3、请朝阳区小区办专家为筹备组成员进行培训，使他们了解法规和程序，使筹备组成员统一思想，严格按法律、法规、相关文件精神办事。
（四）组织筹备工作
1、组织、指导发起人向小区全体业主发出倡议，号召业主自推荐业主大会筹备组成员。（2008年11月10日—28日）经自荐10人共同商议确认6人为筹备组业主代表。居委会代表、开发商代表、派出所代表共计9人组成业主大会筹备组。
2、组织筹备组成员起草《方案》《议事规则》《管理规约》。再运到难题的时候及时向上级或专家进行咨询，并遵循少数服从多数的原则进行决策。期间召开3次预备会议，7次筹备工作会议。在此过程中，筹备组业主代表中有个别人员因为占用自己太多时间和精力，一度有退出的想法，社工及时与其沟通，鼓励其坚持到底，不辜负全体业主的重托。最终6位业主代表克服了困难，圆满完成了任务。
（五)召开业主大会
2009年4月14日至4月26日，该小区以入户送达书面表决意见书的形式，本着公平、公正、公开的原则选举7名业主委员会成员。至此小区业主委员会成功建立。
六、评估：
（一）效果
1、社工介入后服务对象从以个人的目为目标，转而以全体业主的公共利益为目标，达到了人格的升华。
2、建立了社会支持网络，搭建了服务对象与居委会、开发商、物业公司、派出所、地区办事处等单位之间沟通的桥梁，疏通了与各部门之间的联系渠道。
3、挖掘了案主自身潜能，提高小区居民的民主自治能力，保持了小区的和谐稳定。
4、协调社区党委、居委会广泛宣传发动楼门长、志愿者、小区居民参与选举宣传活动，使参加投票的业主人是达到并超过法定人数，扩大了社区党委、居委会的影响力。
5、社工个人把社会工作理论和方法运用到社区建设的实际工作中，从此案例中积累了工作经验，结交了新的朋友，这些朋友将成为社工今后新的社会资源。
6、成功建立业委会，达到预期的目标。
（二）体会
自己从此案例的整个工作过程中体会到：首先应当提高社会工作者自身的修养和品德，端正自身的人生观、价值观，在工作中本着以人为本，全心全意为人民服务的思想，才能才具体工作中正确引导服务对象的行为。其次，自身认真学习掌握专业知识、和政策法规提高自己的专业水平，更好的为群众服务。第三，社区社会工作涉及社区建设方面的案例呈上升趋势，比如：居民自治组织建立、居民与社区单位之间矛盾纠纷等，大多数涉及跨行业政策法规较多，社工很难一下子吃透，建议社工利用社会资源，请相关政策专家帮助解决。
七、结案
（一）结案原因及成效
成功改变了案主不正确的想法，挖掘了案主的潜能。利用社会工作专业方法，耐心、细致、周到的服务，赢得了案主信任，与案主建立了良好的伙伴关系。本案结案原因是成功建立业主委员会，满足案主服务需求，达到预期的目的。
（二）服务对象近况
目前A、B女士当选小区业主委员会委员，正在为实现小区文明养犬发出倡议。5位男士有三人当选业委会委员，其中一名主任，一名副主任，一名委员。目前，在没有正式办公地点的条件下，把自己的手机号码向业主公布、利用小区内网开展工作。业主委员会与物业公司保持很好的合作，小区生活安全稳定。
（三）今后工作方向
物业管理委会设立的流程 第6篇
【找法网物业管理职责】物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的行政主管部门的指导下成立业主大会，业主大会由全体业主组成，并确定议事规则，根据相应的规定设立物业管理委员会。
一、物业管理委员会筹备的流程
1、管委会筹备要求：商品房入住率超过50%，或入住率不足50%但自首户入住已满两年的居住小区，应按相关规定的要求筹备、组建管委会。
2、建立筹备组：售房单位、管理单位在物业所在地的区(县)国土房管局、小区办的指导、监督下成立物业管理委员会筹备组。
3、制定管委会章程：物业管理委员会筹备组制定组建管委会的实施方案、起草物业管理委员会章程。
4、推选候选委员：物业管理委员会筹备组应与产权人代表、使用人代表协商，推荐管委会委员候选人。管委会委员候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。
二、物业管理委员会设立的流程
1、物业管理区域备案：管委会应以物业管理区域为单位组建，物业管理区域可由售房单位和管理单位提出划分意见，由区县小区办批准、登记备案。物业管理区域登记备案的内容应包括以下各项：(1)区域四至;(2)房屋建筑总面积;(3)配套设施和基础设施明细;(4)产权人明细等。
2、选举成立管委会：管委会筹备组组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。
3、管委会大会：物业管理委员会采取公告方式成立，筹备组应在广告栏、公共场所醒目位置张贴公告管委会章程和管委会委员候选人以及管委会选举办法，同时书面送达全体产权人。在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向小区办提出成立申请。
4、选举管委会主任：物业管理委员会召开第一次会议，选举产生管委会主席，管委会主任必须是产权人或产权人代表。
三、物业管理委员会批准的流程
1、管委会的报批：物业管理委员会选举产生后，由筹备组准备相关文件、资料到所在地区、县小区办办理报批手续。
2、管委会的备案：区、县小区办在收齐筹备组报送的相关文件、资料之日起10日内完成审批工作，并报市小区办备案。
3、委托合同的签署及备案：售房单位在管委会组建前聘用管理单位对小区进行物业管理的，管委会组建后，应由管委会与管理单位重新签订物业管理合同，将合同副本在签署之日起15日内报区、县小区办备案。有法律问题请咨询：
物业业委会例会会议纪要 第7篇
会议地点：某某会议室
参加人员：
会议主持：
会议记录：
会议主题：
对20XX年3月份预算执行情况分析
通过沟通所披露的问题
会议内容:
一、对3月份预算执行情况分析
本月的预算执行情况总体是好的，根据去年集团审批通过的预算，本月预计利润为-21067.65;实际完成利润17038.98，经营利润完成率为200%，对于实际情况与月度预算存在的差距，各部门具体情况如下：
总经办:总经办主要是负责各种资源合同收入、集团营运中心下发的2，500.00/月服务收入、业务招待费、联络费四个预算指标：
本月回款执行情况如下：
1、某某公司因付款手续流程较复杂,未及时回款;
2、中国某某公司、某某科技的款项已于4月份收回;
3、中国某某公司续签资源合同，涨租20XX.00/年(创收)，款项已于4月份收回;
4、原财务中心办公区3月份之前一直空置未出租，但已于4月中旬出租;
5、对于某某物协的20XX年度欠费的追缴工作,己上报集团相关部门,正在协助处理当中;除上述款项外的其他收入均已按预算执行到位。
另因本月A、B栋无退租户无房源，以致2，500.00元服务收入指标未完成。业务招待费联络费两项费用指标:我们一直是本着合理控制的原则，费用一定要发生在实处，正常情况下，这两项指标都不会超预算。
工程部:
本月经营用电费、修缮费均控制在预算内：
其中经营用电费节余大，预算数的40000.00元，实际计算公摊数据为：27770.00元，节余12230.00元;主要收A栋业主/租户电价上调(办公性质住户用电电价由0.58元/度提高至0.93)，配电间变压器停止使用一台，节约损耗;预算内地下车库地平漆整改工程款暂未付完，6250.00元/月的专项工程支出分摊本月未分摊。本月修缮费(此类费用一般为日常设施设备维修费用)较预算节约费用1056.00元。
安保部：
本月停车费收入58609.00，超预算4909.00元：其中停车月卡收入超预算13860元;临时停车收入低于预算8800元;电动车充电收入低于预算151元。
本月保安设备耗材费用超预算2830.00元，其中：采购巡更棒、铁链、LED灯款实际发生2550.00元，冲减1月份计提1070.00元后，超预算1480.00元;本月采购交通柱款1350.00元，属预算外费用。
本部门的费用指标，因编制预算时是按照往年发生的历史数据预估，可今年因一些管理上的需求及部门耗材单价上调，有些设备耗材费用未在预算内或超预算。
行政部:
本月用人费用较预算数节约11916.28，本月数据都是财务按预算计提，于下月实际发生时冲销本月预提，可比性不强。现用人实际情况为工程缺编1人，安管缺编2人，社保同时节约。另外，本月为每年社保年检月份，年检期间生育险、医疗险基数待定，扣缴不成功：2195.64元，于年检后(4月份)补缴。培训费、招聘费本月未发生。
客服部：
本月物业管理费回款64331.44元;某某物业移交欠费，大业主及业委会成员欠费均己通过工作报告形式向集团申请作为坏帐处理，但是我们还是会协同公司其他部门一起，采取有效措施，尽最大可能追回公司资产。
二、通过沟通所披露的问题
1、全公司上下仍要齐心协力,相互配合,充分利用公司资源,挖掘收入,争取按月完成指标;
2、客服员加强与业主、租户沟通，争取让大部分业主、租户能按季预交物业管理费用，按时交纳水费;尽量减少应收帐款额度;
3、这段时间客户办月卡的增多，临时停车的减少;另外3月中旬，地下车库地坪漆整改，车位减少导致车辆无法停放，是临时停车收入减少的另一个原因。关于道闸系统停车卡回收情况，现财务中心张总正现场指导跟踪。
物业村委会合作合同书 第8篇
在我国农村,村民自治制度无论是在立法还是在实践上均已十分成熟。村民会议及村委会在处理农村集体事务中起着主要作用。正因如此,安置型农村物业区域中很少成立业主大会及业委会。当物业区域内有公共事务需业主集体决策时,村民们习惯性地选择依赖村民会议及村委会。而村民会议及村委会确实也在一定程度上代替了业主大会和业委会行使其职能。但我们也应看到,村委会与业委会存在着根本差异,这些差异的存在使得农村物业区域的村委会无法完全替代业委会,在农村物业区域应尽快按《物权法》的规定成立业主大会及业主委员会。
一、两者设立的法律依据不同,权利来源不同
1、村委会成立依据是《村民委员会组织法》,其权利来源于村民对土地等村集体财产的所有权。
村委会是村民自治制度的主要机构。村民自治,简而言之就是广大农民群众直接行使民主权利,依法办理自己的事情,创造自己的幸福生活,实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。我国的村民自治组织包括村民会议与村民委员会。村委会作为村民自治制度的主要机构,其成立依据是《村民委员会组织法》。该法第三条规定,村民委员会根据村民居住状况、人口多少,按照便于群众自治,有利于经济发展和社会管理的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整,由乡、民族乡、镇的人民政府提出,经村民会议讨论同意,报县级人民政府批准。《村民委员会组织法》规定,村委会应按法定程序由全体村民选举产生,其权利来源于村民对土地等村集体财产的所有权。
2、业委会设立的法律依据是《物权法》及《物业管理条例》,其权利来源于物权,即私有房屋产权赋予业主的特定权利。
业委会则是业主自治机构。业主自治是指住宅区域内的全体业主,通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。我国业主自治组织主要包括业主大会与业主委员会。业委会设立的依据是《物权法》及《物业管理条例》。《物权法》第六章第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这就是说,业主自治的合法性来源于物权,即私有房屋产权赋予业主的特定权利。《物业管理条例》第八条规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会;第九条规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。物业区域内的重大事项由业主大会集体表决,而日常管理则由业主委员会具体执行。
二、两者的主要职能不同
1、村委会兼具政治、经济、社会等多重职能。
依《村民委员会组织法》的规定,村委会作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,在村党支部的领导下开展工作,其职能为办理本村的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。具体包括:现行法律明确了村委会是基层群众性自治组织这一特性,并赋予了其在村民自治组织体系中相应的执行权:一是管理权,即依法管理本村的日常公共事务和公益事业;二是召集权,即召集村民会议和村民代表会议;三是代表权,即对外代表本村;四是纠纷调处权,即调解民间纠纷,协助维护社会治安;五是反映权,即向政府反映村民的意见、要求和提出建议。
2、业委会的职能较单一,主要是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益。
业主委员会是业主大会的执行机构,是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,实行业主集体事务民主制度,办理物业规划区内涉及物业管理的公共事务和公共事业的社会性自治组织。《物业管理条例》第十五条,明确规定了业主委员会的职能:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责,如组织修订管理规约、业主委员会章程,审核专项维修资金的筹集、使用和管理,以及物业服务费用、标准及使用办法。
村民自治组织虽然以实现村民“自治”为本职,却在很多场合下要执行乡(镇)政府的指示,具有协助行政的职能,同时,还兼具经营管理集体资产的职能。可以说,村委会的职能村民委员会和农村集体经济组织承担着政治、经济、社会的多重职能。而业委会的职责则比较单一,即物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益,执行业主大会的决议。
三、二者人员构成不同
1、村委会的组成人员为本村村民,界定村民身份的标准是户籍是否在本村。
《村民委员会组织法》规定,村民委员会的设立、撤销、范围调整,由乡、民族乡、镇的人民政府提出,经村民会议讨论同意,报县级人民政府批准。村民委员会主任、副主任和委员,由村民直接选举产生。村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。有资格参加村民会议的村民,既包括户籍在本村并且在本村居住的村民,也包括户籍在本村但不在本村居住、本人表示参加选举的村民;由此可知,村民会议和村委会的组成人员为本村村民,界定村民身份的标准是户籍是否在本村,而非居住于本村。
2、业委会的组成人员为房屋所有权人,界定业主身份的是房屋权属。
业主大会是业主的自治组织。《物业管理条例》第八条指出:“业主大会代表业主合法权益。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”因此,只要是物业管理区划内的业主都有权参加业主大会。业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的,是业主大会的执行机构。《物业管理条例》第六条规定,房屋的所有权人为业主。因此,业主大会和业委会的组成人员为房屋所有权人,界定业主身份的是房屋权属而非户籍。
四、二者的社会地位不同
1、村委会具有很强的协助行政作用,具有“准政府”的社会地位。
虽然《村民委员会组织法》第二条规定村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但该法第五条又规定:乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助,村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。因此,村委会是村民自治的执行机关,它负责村里公共事务和公益事业的日常管理,刘外代表本村开展工作。同时,它在很多场合下要执行乡(镇)政府的指示,具有很强的协助行政作用,其社会地位可用“准政府”来形容。
2、业委会是单纯的社会性自治组织。
业主委员会作为业主大会的执行机构,是经过业主大会或业主代表大会选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立的,是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。是一个物业管理区域内长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构,是业主自我管理、自我教育、自我服务,实行业主集体事务民主制度,办理物业规划区内涉及物业管理的公共事务和公共事业的社会性自治组织,其社会地位可用“纯民间组织”来形容。
通过以上对村委会和业委会的分析,我们可以看出,村委会与业主委员会在设立依据、人员构成、基本职能、社会地位等方面是完全不同的。村委会长期以来在集体事务中扮演“领导者”“家长”的角色,而业委会应在物业公共事务中扮演“服务者”的角色。根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,业主大会与业委会是业主参与公共事务决策的具体形式,没有业主大会,业主对物业共用部位共同管理的成员权是无法实现的,村民要真正实现业主权利还是应当成立本小区的业主大会和业委会。尤其日后若有房屋产权变动,一些非村民可能会成为小区的业主,到那时再由村委会作为业主自治组织显然是不恰当的。农村物业区域的村委会无法替代业委会,农村物业区域应按《物权法》的规定成立业主大会及业主委员会。