艺术产业园区运营模式

艺术产业园区运营模式（精选8篇）

艺术产业园区运营模式 第1篇

产业园区运营背后的问题

聚焦当前产业园区升温背后存在的问题，主要包括：

一是重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是园区建设方面达成的共识，但是部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。

二是投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资躲开调控的新避风港。

三是园区用地低价出让。当前，一线城市工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨；而二线城市为吸引更多投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调。在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，甚至一些地方为了讨好大房企，故意低价把园区用地卖给开发商，进行所谓的招商引资。

四是只招商，不择商。由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。

五是园区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展。

六是企业创新成本不断提高。伴随着城市范围的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企业经营成本和创新成本的提高。

七是忽视环保，工业园区成污染重灾区。为留住企业，不少园区放宽入园标准，忽视园区企业的排污治污。园区管理者监管缺位，甚至与污染企业形成利益同盟，造成当地生态环境受到严重损害，不但破坏了原有的经济发展基础，甚至已威胁到当地人口的身体健康。

总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的园区也面临着各种挑战。

当前，中国正致力于产业结构升级，大力发展战略性新兴产业，这为各种产业园区的发展提供了难得的机遇，各地都在争抓这种机遇，希望有关部门重视其中存在的问题，给予正确引导，刹住各种歪风。

艺术产业园区运营模式 第2篇

国内外至今尚无对文化创意产业园概念的统一界定。在对文化创意产业园概念诠释的基础上，结合中国具体实情，尝试将文化创意产业园的概念界定为：文化创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

摘要：文化创意产业已成为引领经济发展的重要引擎。文化创意产业园区是文化创意产业的集聚发展模式，在我国已多达数千家。如何成功运营文化产业园区，成为社会各界探讨的热点话题。本文以南京十朝历史文化园为例，总结了园区运营管理的特点，指出了运营管理中的问题，并提出了进一步提高运营管理水平的策略，可以为其他文化产业园区的实际运营管理提供借鉴。

关键词：文化创意产业园区;问题探讨;运营管理

文化创意产业，最早于上世纪90年代末由英国首相布莱尔提出。随着信息技术的发展和经济全球化的推进，文化创意产业逐渐成为衡量一个国家综合国力和区域竞争力的重要指标。在我国，随着《文化产业振兴规划2009》、《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》等一系列文件的出台，标志着文化产业已经上升到了国家经济发展的战略高度。文化创意产业园区是文化创意产业的集聚发展模式，目前我国各大中城市都建有文化产业园，国家级文化产业示范基地已近300家。本文从运营管理的角度出发，通过对十朝历史文化园案例的研究，总结其运营管理特点、发展中存在的问题。这些问题的解决有利于提高园区的综合竞争力，并为园区运营管理模式的进一步完善和推广提供参考依据。

一、我国文化产业园区概述

国外对文化产业园区的研究相对较早，对概念的内涵和外延已基本达成共识，如德瑞克・韦恩认为，文化园区是将文化与娱乐设施集中在地理区位内，是文化生产与消费的结合;NolapotPumhiran认为，文化产业园区是文化产业和设施高度集中，这些集群由文化企业和一些自己经营或自由创作的创意个体组成。在我国，关于文化产业园区的研究起步较晚，认识和理解尚不够深入。根据我国具体实情，结合上述国外对文化产业园区概念诠释，可以认为：文化产业园区是与文化关联的、产业规模集聚的，对外具有鲜明文化特色和旅游吸引力的特定地理区域。

当前，我国文化创意产业园区呈现了蓬勃发展态势。从地理分布上来看，我国产业文化园区主要形成了首都文化创意产业集群、长三角文化创意产业集群、珠三角文化创意产业集群等重要区域，这些地方经济实力较为雄厚，有着传统的产业基础，同样有着旺盛的文化消费需求。从园区业态类型上看，有产业型、混合型、艺术型、休闲娱乐型和地方特色型五大类，其中产业型、混合型和休闲娱乐型为主要形式。从园区发展形式上看，有些依托城市核心的功能区进行兴建，有些依靠某一个细分的行业、产业进行集聚，有些则围绕遗址文化资源形成特色园区。从运营模式上看，主要有企业开发主导型、政企联合开发、政府主导下公司制、政府专设机构主导等模式，这些模式都具有其各自不同的特点，有其发展的优势。当前我国各类文化产业园区发展规模不断壮大，但是约70%的文化产业园经营状况不甚理想，大部分园区的发展动机、盈利模式、发展战略都是非常粗糙、不成熟的，需要深入研究探讨持续发展路径。

二、十朝历史文化园区发展情况

国内外一些案例显示，很多成功的文化园区是以老工业厂房、仓库为区位依附的。John、Montgomery认为，一个文化园区最适合的活动空间应倾向于有一个半径为400米，建筑平均5―8层，在10米范围有非常少的街道(包括人行道)。应该有非常多功能的公共领地提供人们聚会交流，有几个具有活跃、渗透性强、临街地带的活动结点。

十朝历史文化园是依托原南京钟山手表厂厂区进行改造的，占地面积约100亩，建筑以多层为主，彼此之间的距离较大，总面积为21000平方米，园区内还有着近20亩的草坪和一座小型文化广场。园区主要整合了南京历史文化资源，集中展示南京“十朝都会”的历史精华，打造具有鲜明历史文化旅游特色的文化产业园区。整个园区由展馆区、文化经营区、户外景观区、商务研发办公区和演艺区5个区域组成，具备展览展示、文化交流、商业总部、公益活动等功能。2011年，该园区被列为“南京市文化产业标志性工程”;2014年，园区被评为“创业创新创优基地”。

三、十朝历史文化园区运营管理特点分析

1、以企业运作为主导，建立了以国有资本控股的混合所有制公司

2004年，南京市委、市政府启动了中山陵园风景区环境综合整治工程，南京钟山风景区建设发展有限公司为该工程的主要实施单位之一。南京钟山手表厂厂区处于整治红线范围内，钟山风景区公司对其搬迁后明确了该区域的发展定位。为了能够成功运营该园区，钟山风景区公司以股权招标方式吸引了两家各具特色的民营企业，共同出资成立了以国有资本为主导的钟山文化发展有限公司，负责该园区后续的项目策划、投资建设、整体招商和运营管理等工作。

在党的十八届三中全会关于全面深化改革若干重大问题的决定中，提出“使市场在资源配置中起决定性作用”和“积极发展混合所有制”等内容。与政府主导相比，以企业为主导对园区进行运营管理，能够更加机动灵活，符合市场发展规律。而与国有制相比，混合所有制有助于改革国有企业授权经营体制，有助于优化产权制度，有助于企业的组织制度、管理制度等的改革和创新。以国有资本为主的钟山文化发展公司的成立，能够搭建平台促进政府资源和市场资源的有效合作，是符合园区内在发展要求和时代发展趋势的。

2、园区主题鲜明，开放性和公益性特征明显

南京有着近2500年的建城史、跨度达1720年的建都史(229年至1949年)，素有“六朝古都”、“十朝都会”之称，非常需要一个地方系统展示南京历史、文化和城市性格，这就是十朝历史文化园的创意所在。园区内的主要景观如十朝鼎立、朱元璋雕像、佛光塔影、文苑英华、成语长廊等，主要展馆如十朝历史文化展览馆、明孝陵博物馆、貔貅馆等，都折射着南京十朝文化。其中十朝展馆由钟山文化公司自己运营，自开馆以来已累计接待游客30余万人次。

十朝历史文化园是完全开放性园区，没有任何墙体分隔，直接通往钟山风景区核心景区―明孝陵的大金门入口处。园区内设有很多的公共活动区，如户外大草坪、成语长廊等，这些区域渗透性、活跃性强，可供人们聚会交流、互相走动。园区内所有展馆都是纯公益性、免费向市民开放的。

3、园区出租率高，储备客户资源充足

园区除去公益性展馆部分，可出租面积仅为13000平米，建筑高度平均3-5层，总容积率非常低，根据上述John、Montgomery的理论，这种城市环境和空间布局非常适合发展文化产业园区。目前，园区出租率为100%，配套的100余个停车位每天也基本呈饱和状态，园区资源非常稀缺。

此外，十朝园区还有一批储备客户，这些客户看重这里的办公环境、公共空间，入驻愿望迫切。为了能够尽量满足他们的需求，钟山文化公司积极谋划，整合资源开辟新区域，如十朝展馆改造过程中增加了临时展厅，可针对性地开展展览展示活动。

4、依托景区发展，着力打造“十朝”文化品牌

目前园区人流量的提升依托于钟山风景区，主要通过完善导引系统、增加园区的活动组织来吸引景区游客、周边市民到此参观、体验，增加园区的知名度。园区业态正在调整升级，主要方向是根据市场发展需求做钟山景区的配套项目，如今年刚刚引入的可拿塔咖啡、古岸美术馆、十朝书吧等，都是景区做休闲旅游所迫切需要的。

十朝历史文化园也在积极挖掘自己的品牌价值。整合园区资源搭建公共平台，开通了“南京钟山文化”公众微信进行宣传推广。利用“十朝”潜在的品牌效应，研发文创产品和特色旅游纪念品，进行自主经营和推广。此外，钟山文化公司依靠自身力量编辑出版了《图说南京十朝历史文化》一书，生动阐释了南京十朝历史文化特色，充分展示南京的历史文化魅力。

四、十朝历史文化园区运营管理中的问题

十朝历史文化园的运营管理取得了一定的成功经验，但仍然存在着一些问题，既有共性的问题也有个性的问题，这些都影响着运营管理效率，需要研究探讨解决途径以推动园区进一步发展。

1、为了满足公益性需求，企业经营压力较大

南京十朝历史文化园总体规模有限，同时又承担了很多的公益性功能，如十朝展馆建筑面积就有2000余平米，而且建设、运营、维护、人力等全部费用均由钟山文化公司承担。钟山文化公司一方面要履行社会公益性职能，保证各项公益性设施正常运营;另一方面还要最大化股东收益，尤其要保证国有资产的保值增值。但是，在实际运营中，每年投入公益性部分的运营费用有百万余元，这就使得企业的运营成本提高，从而摊薄了公司利润，减少了股东回报，增加了经营压力。

2、商户宣传各自为政，尚未形成推广合力

钟山文化公司虽然开通了微信公众号，但介入已较晚，各商家基本上在运用自己的自媒体资源向客户进行推介。而且，园区内多功能空间也没有充分发挥其活跃性、渗透性强的功能，各家之间的交流和互动不足，导致即使在同一个园区里，信息也不能流畅和共享。这样不利于园区的整体宣传和策划，难以形成创新资源。园区的本质之一就是提供一个物理整合空间，优化各产业、要素之间的关系，使之能够散发出巨大的集群活力。但是在十朝历史文化园区内，目前产业链上各相关内容的整合尚不完善，与一些孵化器相比，尚没有建立起项目运作快速反应能力，这种合力还需要进一步加强。

3、增值服务不足，主要盈利模式仍是租金收入

国际上最新的创意产业发展理论认为，一个成功的产业园区，其中平台收益应远大于房租收益。但园区的盈利模式仍是租金收入，以及附属的停车收入。园区的总体规模较小，租金增长弹性有限，仅依靠租金收入难以实现园区的跨越式发展。运营商应以搭建企业平台为己任，致力于提供法律、财务、培训、企业管理、高层交流等增值服务。当前，钟山文化公司已开始脱离“二房东”角色，开始向着文化运营、服务提升的方向转变，但是这方面的增值服务还不足。事实上，园区内有现已有律师事务所、策划顾问、建筑设计等单位，基本具备了配套增值服务的条件，只要加以整合、搭建平台、做好沟通，就能很快形成园区发展的内部支撑要素。

4、运营人才缺乏，活动组织策划能力有待提高

人力资源短缺是目前很多园区面临的普遍问题，尤其是具备策划、活动组织和沟通协调能力特质的复合型人才。十朝历史文化园的户外大草坪、明孝陵停车场区域、展馆区域、书吧、美术馆等多处均可开展活动组织，趣味性、娱乐性、文化性的都能举办。比如文创产品展示、微电影拍摄、传统艺术创作、路演、创意交流等活动。通过内请外引，整合园区经营商户开展活动，不仅可以提高园区知名度，还可拓展盈利渠道。但是目前园区这一块的资源尚未挖掘到位，主要原因是人力资源缺乏，没有合适的人去落实这些事情。

五、进一步提升运营管理水平的策略

针对当前运营管理中的制约因素，作为十朝文化产业园的运营管理方，应当继续开拓创新，努力探索适合的发展路径，进一步提高运营管理的效率。

1、加强沟通和协调，积极争取各项扶持政策

争取各项财政、税收等方面的扶持、减免，既能缓解企业经营压力、增强企业内生力量，又可以搭建在政府平台上进行园区的宣传和推广，提高知名度、影响力和关注度。首先，要认真梳理各级政府的相关政策，结合园区的实际情况，做好项目谋划，积极进行项目申报工作。要加强与各相关部门的沟通，阐述园区的发展设想，提出目前存在的问题和困难，以及希望得到的支持和帮助。现在园区这方面工作已经取得了一定进展，比如十朝书吧，已与市阅读办达成共识，作为“书香南京”的重要活动基地;十朝展馆，已与区团委达成共识，作为中小学生的重要社会实践基地。

2、多种措施并举，形成统一的对外宣传形象

主要措施有，一是加强自媒体的宣传能力，与商家建立线上线下的交流空间，商家的最新活动和产品信息，可以同步搭载在园区的宣传媒介上进行推广。二是强化与媒介的联系，吸引社会力量共同参与园区的形象宣传，如十朝展馆迎来了中学生自愿者、南理工学生社团组织了“百米画卷”大型公益性活动等。三是积极参加政府部门、社会团体、商业伙伴的各类宣传活动，宽领域展示园区的风采形象。四是邀请各政府部门、合作对象、股东单位到园区参观、考察、观摩一些重要活动，有针对性地开展宣传活动。

3、努力整合资源，逐步建立完善的增值服务体系

强化“软性”服务理念，以“高端文化”产业服务来提升园区的内涵和功能，关注园区企业的全方位需求。根据园区的实际情况和发展需要，首先建立法律咨询、产品策划、包装设计等方面的增值服务，后续完善税务、企业管理、高层交流等服务，从而增加企业粘性，实现园区持续的现金流收入。当然，还要不断地探索、总结企业发展的共性需求，基于园区的优质服务不断积聚一些优质客户，从而实现园区健康、跨越发展。

4、重视人才战略，增强园区的活动组织策划能力

人才是文化产业园区发展的重要因素之一。十朝历史文化园承担了大量的公益性事业，如何扩大园区经营收入反哺公益性功能，是需要优秀的运营管理人才努力去做的。钟山文化公司应该共建企业与员工共赢发展机制，通过外引内训逐步增强人才竞争优势，增强园区的活动组织策划能力。一方面，多种渠道引入一些有经验、有能力、有资源的运营管理人才，使其快速充实到园区的需求岗位上;另一方面，挑选有潜力、高素质、有相同价值取向的员工针对性培训，从而建立与园区发展相匹配的人才梯队。

>参考文献：

关于城市产业园区运营模式研究 第3篇

1 城市产业园区运营模式的形成

形成的内在原因,主要体现在资源的配置优势、产业园区经济竞争优势、产业链的扩展以及政策制定的积极建设。实现资源的合理配置能够促进产业园的建立形成优势,实现带动作用,以实现最大的经济效益。促进其竞争优势的进步,不仅能提升自身的创新能力,还能保证质量高的企业积极推广,从而为产业园区的综合提升实现积极进步。扩展产业链的提升,主要实现产业之间的联动作用,并增加产业结构的经济效应,以提升产业园区的竞争地位。政策制度的建设能为产业园区的运营提供保障,促进相互之间的良好交流[1]。形成的外在原因主要表现在产业园区的环境建设、市场发展、管理体制改革以及科学技术进步。因为随着科学技术的不断进步,我国的产业园区面对较大的建设环境,要在这种大环境建设形势下提升自身竞争力,就要建立科学的管理体制,以保证产业园区在社会进步中能符合消费市场的建设需要,提升自身的品牌价值。

2 城市产业园区运营模式中存在的问题

2.1 政府的角色转换定位

政府在产业园区创建中扮演着管理角色,具有管理职能。政府在管理工作中执行的运营水平以及服务效率都要达到合理的满意程度,但政府在实际工作中,利用的管理手段以及效能方面都需要积极提高,根据政策在产业园区的综合性开展进行思考,形成合适的管理理念与管理手段,这样才能提高政府的管理职能。政府在开展中存在的问题主要是对政府的角色定位不够明确,政府的过多干预现象日益严重,从而使产业园区的运营模式达不到产业化与市场化。例如:在维护公共设施进行后期维护期间,为了提升城市的发展价值,促进公共设施的公益效果,要由相关政府积极完成,但由于政府资金不到位,执行的责任不够,在后期维护工作中与实际的市场规律严重脱节,从而导致政府的角色得不到合理转换。

2.2 法律法规建设的完善性

产业园区在运营模式构建中,无论是前期的设计的工作、中期的实施工作还是后期的维护工作,每个环节都需要相关法律、相关政策的支持。但在实际运行期间,一些政策、法律法规并没有积极贯彻到创建环节中去,从而降低了运营工作的规范性与规律性,降低产业园区的正常运营[2]。其中,特别在出现一些利益因素期间,如果没有相关政策、法律法规的建设都会促进其矛盾的产生。例如:在对产业园区进行开发期间,虽然已经吸引了大量资金,但在一定的表现形式上还没有建立完善的配套机制,政策的实施在其中并没有起到有效作用。而且,产业园区运营的创新性与解决风险性都需要制定一些有效措施,但实际上,体现的支持力度不够,形成的长效机制也不能得到积极发挥。而且,受一些社会问题的影响,需要政策对其积极指导,但政策并没有得到合理利用,不仅造成了较多的社会矛盾,也抑制了产业园区的积极运营。

2.3 产业的集群问题

近几年,产业园区在运营形式上虽然已经获得了较大的经济效益,但受多种要素的影响,产业中还存在集群问题。其一,产业园区的集群规模质量评价还处于三级,体现的经济优势还不够明确。产业园区虽然有一些知名企业,但这些企业自身形成的规模不大,没有较强的竞争力,还不能促进集群产业规模效应的有效性。其二,在产业园区中,企业之间的合作不够,各个企业不仅缺乏合理的信息沟通,也没有促进信息的共享形式,从而导致产业链的形成受较大影响。其三,产业园区中集群效应的成熟度还不够,虽然在各个产业进步、发展中已经形成了各个投资领域的经营模式,也出台了相关的优惠政策。但是这种集群模式的建立还缺乏相关的服务体系,相关的专门机构建立的体系也不够完善,从而造成了产业集群形式的不成熟表现[3]。

2.4 品牌意识与创新制度

品牌的建立能够扩大社会竞争力与影响力,产业园区在建立品牌期间,需要对企业的信誉形成、品质要求提出较高条件。所以,能否促进企业的品牌建设,并提高企业的自身质量,形成良好的品牌意识、制定创新制度,能够为产业园区的健康运营作出有利保障。但在实际发展中,企业中的品牌意识与创新意识、运营模式意识还没有初步形成,在对产业园区进行管理与监督期间,也没有相关的管理监督体制,并不能为各个环节的品牌质量水平提升做有利保障。而且,产业园区中的运营模式在理念创新、技术创新上存在较大滞后性,在该形式下,不仅不能有效掌握市场上的动态变化,相关的影响因素也制约了产业园区的进步空间,从而不利于产业园区的可持续发展。

2.5 运营模式的推广应用

推进产业园区的运营进步以及促进其积极应用,能够实现资源的有效整合,促进产业园区的地位提升[4]。但推广模式的产生在实际创建中还存在一些问题。其一,产业园区中的运营模式并非完全适用于各个产业园区,要根据产业园区的类型促进其推广,主要根据产业园区的地理位置、保护的特点等条件,选择能够开发、利用的科学手段。其二,跨区域的统一管理问题,因为产业园区在不同地区建设,需要根据各个地区中政府政策、管理模式积极协调。但在实际情况下,还存在管理体系落后,管理方式的分割问题等。其三,多元化渠道形成的问题以及运行资本形成的问题。产业园区的运营模式推广期间,利用的各种方式都是以复制模式完成的,形成的管理理念以及运营模式都不适合产业园区的实际应用。而且,这种多元化投资模式的形成,需要浪费大量资本,从而导致资本在运营与管理工作中出现制度的转变问题[5]。其四,产业创建运营模式,因为不同的模式适合应用在不同地区实施推广,但不同的产业园区相互结合在一起,受一些经济环境、区域市场等多种因素的影响,都会造成区域之间产业的不平衡、不协调等问题。

3 城市产业园区运营模式的完善措施

3.1 管理流程的改善

对产业园区中的管理流程进行改善,首先,政府应参与到产业园区运营模式发展中去,并对政府中的相关人员实现角色定位,以期能够促进政府发挥市场上的主导地位,并做好运营模式的服务水平。随着产业园区的进一步发展,产业化与市场化成为当前主要的运营主题,相关政府作为其中的主体,就要积极转变自己的角色,在发展中充分引导、积极服务,从而有效避免产业园区模式的制约。然后,根据产业园区的战略性目标,要根据发展的实际情况进行分析,并对管理部门中的各个业务的管理流程进行积极评价,以保证产业园区在成长中能够建立合理的战略性目标[6]。在这种形势下,不仅能使产业园区获得更大的收益,还实现了动态性的服务职能。其次,还要建立相关的考核机制,设置相关部门,不仅要对机构进行评价,还要解决管理工作中存在的现实问题,以促进产业园区的积极进步。

3.2 政策法规的完善

在产业园区建设期间,要促进政策、法律法规的积极建设,促进产业园区的健康发展,需要完善产业园区中的管理政策法规,并利用相关的管理方法以及相关条例等,根据自身的运营情况以及外部环境的变化形势实现动态性管理工作[7]。而且,还要制定严格的评价标准与综合性的评价指标,以保证积极解决期间存在的问题,从而促进产业园区的规范运行以及高效管理。在对产业园区中的政策积极完善期间,主要表现在三方面:其一,要完善财政、税收以及金融的扶持工作,并加大优惠程度。其中,对于产业园区中的一些特色性产业,不仅将其明显体现,还要加强金融服务合作,以实现企业的多元化的投资服务形式。其二,对于产业园区中已经被拆迁的,要给予相应的经济补偿,并以相关的培训服务工作使相关人员能积极学习,以提升产业园区的发展效率。其三,加强动态性政策法规的建设,根据产业园区的实际情况对其积极调整,并使建立的政策法规符合产业园区的积极发展,从而促进其长期性与时效性[8]。

3.3 产业的集群运营

要促进产业园区的集群运营模式,提升产业园区在市场上竞争力,其一,要树立良好的经营理念,实现产业园区的品牌价值。不仅要优化产业园区的产业结构、促进资源的合理配置,还要促进品牌质量的有效监督与管理,以保证产业园区形成品牌价值,提升整体的区域形象。其二,要促进产业园区整合,加强集群协作模式。产业链形成下,要提高同类产业的集群合作,企业之间不仅要积极协调、相互合作,还要在内部建立相关的合作机制,以提升产业园区的竞争力与凝聚力。其三,改善产业园区的服务环境,在该形式下,不仅要加强硬件设施的有效利用,还要改善产业园区中的软环境。而且,还要扩大集群规模,提升资本的质量水平,以促进投资、法律、法规的统一性。其四,实现机制的创新性,产业园区的服务形式不仅要符合市场的选择性,还要根据市场上的动态性促进其产业园区的健康进步,所以说,创新性能为产业园区提供有效保障[9]。

3.4 运营模式的推广

要实现产业园区运营模式的有利推广,首先,要根据该地区的文化产业积极改进和适应,以保证各个产业能符合城市的发展需要,提升人们的满意程度。然后,促进政府之间的良好交流,为信息的有效沟通建立渠道。因此,要建立科学、合理的管理机制,不仅要降低区域经济存在的阻碍作用,还能促进各个政府之间、各个区域之间的有效合作。其次,促进产业资本的运营管理,期间,不仅要保证评估的全面性,实现资本运营的可靠性,还要提高资金的有效配置,以保证资本运营效率的有效提升。最后,实现运营战略的创新性,这样不仅能为产业园区创造品牌,还能实现产业的联动合作,以保证产业园区的整体进步。

4 总结

根据以上对产业园区运营模式的分析与阐述,对城市产业园区地运营模式内部与外部形成的主要原因进行了分析,并明确产业园区在运营模式中的问题,无论是制度建设还是在产业推广等方式,都要利用相关方法有效执行,以促进我国城市产业园区的积极发展与进步。

摘要：完善产业园区的运营模式,实现产业园区的可持续开展。文章对城市中的产业园区运营模式的形成进行思考,分析城市产业园区在运营模式中存在的问题,并以相关措施促进其运营模式的有效完善。

关键词：城市,产业园,运营模式

参考文献

[1]李莹晶.产业园运营模式比较[J].城市建设理论研究:电子版,2015(20).

[2]王滋承.济南保税物流园区运营模式研究[D].济南:济南大学,2014.

[3]刘晓东.768创意产业园战略研究[D].北京:对外经济贸易大学,2012.

[4]郑皓怀,杨舒妮.产学互动凤引九雏——朗科国际存储科技产业园运营区设计综述[J].华中建筑,2014,32(8):31-36.

[5]田媛,高长春.创意产业集群运营模式国际比较分析——以上海和伦敦为例[J].科技进步与对策,2012,29(6):31-35.

[6]文化产业园区运营模式探索课题组.实践得失:从先发地看重庆——文化产业园区类型标准界定及其对运营模式的影响(下)[J].新闻研究导刊,2015,6(18):12-13,258.

[7]谭广宇.传媒产业园规划设计研究[D].哈尔滨:东北林业大学,2014.

[8]杨博.西安曲江文化产业园区运营模式研究[D].西安:西北大学,2010.

现代产业园区开发与运营深度思考 第4篇

一、园区是新型城镇化的重要支撑

现代园区的概念进一步得到深化的最高级别是国家级新区，比如青岛西海岸新区，陆域面积达到2096平方公里；最近审批通过的大连金普新区，还包括原来的经济开发区、高新区、保税区或者物流港，都是区中有区、园中有园，在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化创意、科技、农业、物流等不同类型的专业化园区。园中有园是政府管理者和房地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效地协作，在未来的城市构建、产业构建方面能够摆脱过去空城、孤岛、空心化等问题的方式之一，更加节约资源，提高社会投资效率。解决新型城镇化问题的重要途径之一是把过去这些年批准的国家级、省级、市级等3000多家园区，按照亦庄经济开发区到亦庄新城、苏州工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合。这3000多家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题，能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。

二、未来产业园区的发展趋势

1.园区的投资主体越来越多样化

产业园区在过去的20年里主要是管委会从基础设施建设、土地出让，到配套服务等，以北科建、北京经开等国企为主，也有少量的民营企业参与。现在大量的房地产商进入企业园区，实体企业介入产业地产，比如联想、华为，利用自身产业优势自建园区，同时也做围绕产业做产业集群。政府、房地产开发商、实体企业投资园区共存。未来，这种园区的投资力量将会产生巨大的分化。近日，国务院批准了投资体制深化改革，有7170家政府的平台化投资企业将剥离政府融资平台作用，这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施，政府投资能力将会被剥离或削弱，所以未来的园区开发将会真正由市场对资源起决定性配置作用，市场的群体力量会更多承接政府投资功能的缺失，呈现出投资主体的多元化。

2.产城融合是大势所趋

2009年北科建提出科技地产、园区地产的同时提出未来的项目一定要坚持产城一体化。产城一体化的核心本意是在园区开发中真正实现土地、产业、功能和价值的有机融合。要实现这四个融合就要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。换句话说，就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善、园区的经济价值和商业价值等方面的统筹考虑和规划设计。

3.产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力

过去的园区开发中，其实政府在园区规划之初不是没有考虑到土地、城市、产业等，规划的挺好，但是在执行过程中遇到各种各样的因素，很容易把专业园区做成杂院。北科建、经开、上海张江等，坚持的是专业化、高标准，就容易成功。而很多园中园，要么是开发商只做土地开发，物业建成就卖，不孵化企业，不利于产业发展；要么是政府为了GDP尽快体现，招什么就是什么，不择商。而且，目前很多地产产业园区同质化非常严重，一个区域，几十个同一产业的产业园区，招商竞争白热化。所以，未来园区要活下来，必须有精准的产业定位，通过园区的产业定位和风格的差异化来提升核心竞争力。

4.智慧与生态成为园区的新标准、新亮点

智慧与生态园区是未来的趋势，可以从三个层次来看：一是客户的需求标准越来越高，尤其是软件、生物类的科技园区，企业与企业的从业人员对环境的要求，对建筑、环境、服务的要求越来越高；二是政府管理的目标越来越高，五平方公里以上的城市新区，政府对交通、人流、灾害等社会性管理要求越来越高；三是投资人期望越来越高，都希望投资于高标准、高竞争力的园区，来获取更高的投资价值回报。

5.园区平台化规律越来越清晰

用互联网的思维去理解园区平台的使用者。第一是政府；第二是产业类客户，企业在平台上进行生产和交易；第三是生产型服务业，服务型企业在平台上为产业类客户提供服务，同时也扩张自己的业务。理解到平台的三类使用者以后，就要用经济和政策手段促进客户间的交易，把信息资源整合起来为他们服务。从运营化、金融化各个角度去理解这个平台，从产品的开发到物业的运营，到资产的孵化，到客户的投资、服务、整合是必备的功底。

三、新型园区的顶层设计系统

园区是政企合作的产物，企业和政府合作开发高端园区，至少有六个层面必须要考虑。

一是产业生态体系。对于数十平方公里的产业新区或者城市新区开发，必然由产业园区升级到产业城市，产城融合是趋势。由园到城的过程里，产业生态里面必然要包含2.0、2.5和3.0等产业。2.0有高端智能制造；2.5有科技研发、小试、中试和产业化；3.0有大型总部，还有高端金融服务；另外还要有3.0类的社会事业类服务业。几十平方公里的区域就是一个新城，医教文卫这些社会功能不能缺失。当然还有生态居住。这些产业和功能的研究如果不到位，后面必然出问题。

二是城市规划体系。城市规划必须添加智能、生态等预见性规划，以及智能管理信息化规划。进而实现城市规划和产业规划、运营规划等多规合一，以保证规划和设计体系能够满足未来发展的需要，而不应只看到眼前需求。

三是建设控制体系。我们的生态通过园区的碳排放、能源审计，包括水资源等这些指标来控制，这些指标在园区规划里都有，但是在过程中是不是到位了政府不能控制，园区开发商也不能控制。我们希望把生态绿建这些智能标准将来变成建设导则，投资人买地的标书中就对这些进行严格规定，投资不到位可以罚款，政府不给验收。这些标准必须做到并且坚持，才能通过建设控制保证园区品质。

四是招商运营体系。我们园区开发商和政府合作进行产业招商，关于产业转移或者产业进来之后的创业补助、房租优惠、子女上学等一系列招商政策体系，我们发现在北上广等一线城市和省级园区里面，这些体系的政策是清晰的，但是部分二线城市和大部分三线城市也在学北京中关村、学苏州工业园，虽然政策体系学来了，但当地政府的规定以及财力能不能支持这些体系就不一定了。如果这些政策体系实现不了，那么产业就转移不过去。

五是金融合作体系。现在遇到的最大困境就是数以百亿计的土地开发投资，政府平台要推出，企业要承担，开发的资金怎么来，还款怎么来？将来入驻企业的VC和资产孵化能不能帮助他们整合到位？以此类推，大金融概念在一级、二级、三级市场里贯穿，这些都不是政府的职能，因为把一级开发权给了开发商，整个招商给开发商，那么开发商就要想好自己的金融和客户的金融，提前构建好全过程的金融支持与合作体系。

工业园区招商运营模式解析 第5篇

解析工业园区招商运营模式 工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到 回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作：

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案— —招商方案实施——方案效果跟踪调查等。

首先我们讨论工业地产开发的三种模式：

（一）工业地产商开发模式 简单流程：

政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商 业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的 经营管理，然后获取利润。

（二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综 合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府 挂钩洽谈，弹性空间较大。

（三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发 模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要 求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方 面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂 尾”。图一：工业地产开发模式 其次我们来看 工业园区产品模式：

（一）建筑形态

1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面 积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是 实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但 其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式 的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的 中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基 地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的 修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工业园区已累计引进企业328 家，其中鞋业企业25 家，电子信息类企业103 家，机电一体化企业42 家，生物工程及制药企业40 家，环 保新材料企业17 家，投资及其它企业101 家。其中入园建设产业化生产基地90 家，已建成投产企业57 家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系 列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户 提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发 展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞 争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业 集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业 和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能 为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各 地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的 表现尤为突出。

（三）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配

套用房。项目建成后，将 有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前 将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅 捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

（四）园区规划 总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

3、园区规划总结 了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分 调查研究基础上搞好总体布局规划 园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些 规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有 所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基础设施作为园区开发建设的依托。

从运营模式来看：

1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商 采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售 在开发商推出产品中，会持有部分物业

产权，以出租的形式进行招商；而 另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或 分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有 很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工 业园区数量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一 种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑 战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。从该园区整体规划来 看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力 具有很大挑战。

3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压 力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。

最后我们来看工业园区的几种盈利模式： 目前工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园 区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现 盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体 包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈

利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如 物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。

产业园区开发模式操作步骤 第6篇

（来源：招商通）

产业园区开发模式要结合当地的发展情况、当地的政府态度以及当地的发展潜力，通过综合衡量，确定最佳的园区开发模式。那么，我国产业园区开发模式的具体操作步骤主要包括下面四个方面：

一、要在当地市政府领导下，组成产业园区领导小组，负责园区的纲领性、政策性等的制定工作。

二、在园区领导小组的领导下，成立园区管委会，园区管委会具体负责园区的各项工作，包括制定园区整体规划、落实开发政策、组建各部门、园区招商引资以及日常管理工作等。在集聚区领导小组之外，成立由关键政府部门领导、核心行业专家、关键驻商代表组成的顾问委员会，顾问委员会与集聚区领导小组共同对园区管委会的工作给予指导和建议。

三、园区管委会下面要设置管理办公室和产业园区开发公司，引进现场办公的政府部门，同时还要组建民事办公室。

四、管理办公室的作用主要是实现产业园区内部的管理功能，包括规划、财务、内部人力资源、网络建设以及公共关系等。

下面，这对一些部门机构，我们了解下这些部门机构的主要工作职能。园区开发公司在早期负责产业园区的一级土地开发与招商工作，在成功招商引资后，与引进的企业合资、合作共同开发园区的不同区域，共同完成园区的基础设施、配套设施以及部分区域的房地产开发等。

政府性开发公司下设招商办，在产业园区发展早期主要负责开发公司的合作招商工作，在园区发展中后期则主要负责产业的招商工作。

现场办公部门，是指办理企业注册登记和建设立项手续所涉及到的各个地区的政府部门，同时还涉及到企业运营中所涉及到的其他政府部门，将这些部门统一引进产业园区的特定办公场所，为园区企业提供“一站式”的办公服务。

上海文化创意产业园区模式探索 第7篇

对于上海来说，产业转型升级成为可持续发展的必经之路，如何培育新兴业态的健康发展成为当务之急，尚在起步阶段的文化创意产业开始承载上海转型的梦想。

按照《上海市文化创意产业发展“十二五”规划》，文化创意产业将会被打造成上海的支柱产业，在“十二五”期间，媒体业、艺术业、工业设计业、时尚产业、建筑设计业、网络信息业、软件业、咨询服务业、广告会展业、休闲娱乐业等十大产业领域将得到重点发展，形成“一轴、两河、多圈”的文化创意产业空间布局，到2015年文化创意产业增加值要占全市GDP的比重达到12%左右。

数据显示，2010年上海文化创意产业的增加值为1673.79亿元，比上年增长15.6%，占上海GDP的9.75%。，作为文化创意产业发展载体和平台的园区，对文化创意产业的贡献值其实并不高。据统计，园区文化创意产值只占上海文化创意产业产值的不足十分之一。如何利用园区的平台功能培育优秀的文化创意企业，便显得尤为重要。

目前的问题

据统计，到目前为止上海正式授牌的园区共有77家，总占地面积240.78万平方米，每个园区平均占地31270.8平方米。除此之外，未被授牌的园区还有200多家。

地产商低价拿地、以园区之名行圈地之实一直饱受诟病，在被曝光过的园区中，大都是借用艺术来炒热地产的，一旦房子卖完，此前营造的艺术氛围也随之消散。

园区运营商的“二房东”身份也颇为尴尬。“在纯商业地产的经营模式之下，产业和园区管理之间没有必然和紧密的联系，只要招租满了，把物业管理好就可以了。”上海市文化创意产业推进领导小组办公室副主任贺寿昌告诉记者，这种粗放的管理模式常常导致“名不副实”：名为创意产业园，但入住的企业大多与文化创意产业毫无关联。

另一个值得注意的问题是，创意园的同质化现象严重。“上海创意产业园的一大突出问题就是没有主题，缺少特色。”上海社科院创意产业研究中心副主任王慧敏说。一份《关于上海文化创意产业园区发展瓶颈及对策的调研报告》指出，主题化的园区进展总量仅占所有园区的8%－10%.其余大多数园区特征不明显。

“缺少品牌则是上海文化创意产业园的软肋。”王慧敏告诉记者，园区的品牌不仅是指聚集区的品牌，还包括品牌品牌、专业化的平台品牌、人才品牌以及权威的评估品牌等。

更为关键的是，创意产业园区的运营还没有找到成熟的商业模式，不少产业园区开始探索走出“房东”的影子，通过产业集聚和投资带动园区和主体的发展。

产业聚集效应

“一旦产业和产业要素在园区内形成集聚，企业质量和产值将会呈现几何级增长，这样的增长比纯收租金模式更可持续发展。”贺寿昌表示。

以上海动漫衍生产业园为例，2008年上海澄兴动漫产业发展有限公司成立，澄兴总裁周勇希望通过打造 “动漫大场”的品牌，让生产动漫作品、产品和商品的企业集聚到宝山，通过上下游企业相互之间的联动来实现产业链的互补。

发挥产业集聚效应，确立清晰的功能定位是其第一步。“我跟园区打了十年的交道，2008年才开始做，之所以选择动漫衍生品其实是一种巧合。我们希望能从新兴的服务业中选择一种，而动漫产业有一条‘原创、传播、衍生产品开发’的产业链，其衍生品范围广、集聚性强，那时候正好大家都还没开始做，我们占得了生机。”周勇告诉记者。

有了清晰的功能定位后，周勇通过打造动漫衍生产品一条街，用免租金的方式吸引动漫衍生产品公司开店，体验式的服务让动漫一条街迅速打响知名度，随后千橡、天涯社区等游戏巨头和今日动画、磨铁图书、水晶石数码等纷纷入驻了宝山科技楼。

目前，动漫衍生产业园是国内唯一一家动漫衍生产品主题园区，入驻企业已超过200家，今年产值预计超过10亿元，税收总额超过8000万元。周勇也获得

了宝山科技楼10年的运营权。

按照周勇的规划，通过分工合作，“动漫大场”场中集聚的企业分工完成衍生品全产业链的打造，实现“载体、功能、行业、渠道、政策、品牌、资本”七位一体的服务架构。

动漫衍生产业园的盈利模式由三部分构成，物业收益、税收分享以及投资性收益，“未来我们的物业收益会降到40%以内。”周勇说。

除了动漫衍生产业园，上海的创意园区纷纷开始探索差异化之路。在静安区，上海现代戏剧谷发展有限公司提托市区内丰富的戏剧资源，构建现代戏剧产业的核心集聚区。

2008年，上海张江文化控股集团成立后，依托重大科技专项、技术创新体系和科技资源，确立了网络游戏、动漫、数字内容、新媒体四大重点领域。

“最早我们网络游戏发展得最好，动漫和网络游戏是相关的，而数字出版和新媒体则是代表了今后的传播方式。” 上海张江文化控股有限公司总经理张勇说。

企业之间如何协作，张勇具体解释道，在一个集聚区内，一个行业的产出，可以作为另一个行业的投入品，比如设计研发产业的产品，可以作为动漫游戏产业的投入品，而动漫游戏服务，又可以作为影视产业的素材。当多个创意群体相对集聚在一个园区内的时候，就可以大大提高劳动生产率。

涉足投资

贺寿昌认为，文化创意产业已经成为新的投资热点，在资本与企业之间，需要解决的是对文化创意企业的评估和服务的环节，这就要求园区的经营者具有识别文创类企业成长性的能力和提高为企业服务的能力，通过提供更好的服务培育企业成长，为资本与企业的对接创造条件。园区的经营者肯定会从中获得更多的收益，这比纯粹的商业地产经营模式更进了一步。

“这样做其实是把园区作为投资经营实体，挑选、积聚和培育好优质企业，甚至可以通过压低租金吸引企业入驻，或者用园区租金换取企业股权，使自己在新兴产业的创新发展模式中扮演重要的角色。”贺寿昌表示。

德比文化创意产业发展有限公司是该投资经营模式的一个践行者。德比在每个园区拿出一定面积，以免房租的方式换取企业的部分股权，用以扶持创意企业的发展。宝山动漫衍生产业园也已经涉足投资，投资利润占到利润总额的10%左右。

而从服务商升级为投资者也是张江文化控股有限公司未来的发展方向。

张勇告诉记者：“张江文化产业园区有其特殊性，其他园区大都是一整块的，而张江则是由存量房产改造而成，散在不同的产业聚集区，没有连成一片。”

目前张江文化产业园集聚了近300家文化企业。在考虑园区未来发展的时候，张江文化强调促进园区企业的发展，而非扩大数量。“我们并不追求园区体量的大小，而是由龙头骨干企业发展起来。园区运营主体的发展，不是靠房地产的租售，而是要靠产业投资，或者是进入产业。”

按照张勇的思路，只有当园区的服务发展起来，引进的企业更具竞争力，运营主体的发展才能随着企业的发展而壮大，另外运营主体也可以依靠龙头企业，投资产业。

艺术产业园区运营模式 第8篇

我国工业园区开发模式评价

我国工业园区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路。建国初期, 为适应我国工业大发展时期工业建设的需求, 一批发展较为粗放的工业厂区应运而生。这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩, 大多以资本密集型的重工业 (比如钢铁等) 或者劳动密集型的轻工业 (比如纺织等) 为主。随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展, 产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化, 产业园区的发展进程加快, 政府纷纷鼓励工业企业“进区入园”。目前, 我国大多数工业园区是以“政府主导”的模式进行开发运作的。从一定程度上来看, 这种开发模式适应了我国快速工业化的需要, 调动了地方政府发展经济的积极性。但是从实际操作来看, 许多工业园区发展都面临着新问题和新挑战, 比如, 土地分散出让, 集约化水平不高;政府招商压力大, 管理成本居高不下;企业各自开发, 园区统一配套难以组织;短期收益往往导致招商随意性, 难以形成产业集群等。

新形势下工业园区开发模式的新探索

国内工业地产发展起步比较晚, 初期工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业, 特别是近两年, 随着国家对房地产市场的调控, 住宅地产市场趋冷, 而以工业园区开发为代表的产业地产异军突起、蓬勃发展, 也成为众多房地产企业战略转型的新方向。这种工业地产商开发运营的园区开发模式正是基于工业地产发展的新形势和新环境发展起来的一种园区开发模式, 整体上还处于探索阶段。相较于企业自建自用和政府主导开发的模式, 一般将这种新模式称之为“第三代”工业园区开发模式。

基本特征

“第三代”工业园区开发模式在园区开发运营过程中呈现出“四化”特征, 即:企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。

企业化主体开发。“第三代”工业园区开发改变了传统政府主导的模式, 其主体主要是工业地产开发运营商, 工业园区成为运营企业的“核心产品”, 运营商将按照市场化运作的方式对园区地块进行统筹规划、统一开发、整体建设, 充分发挥企业的能动性和积极性, 实现园区价值的持续提升。

专业化运营管理。“第三代”工业园区开发模式强调专业化, 工业地产商将组建专业化的开发运营队伍, 构建完善的运营组织架构, 能实现人才队伍动态优化、管理理念的及时改进、服务内容的应时调整, 从根本上解决了政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。

模块化增值服务。“增值服务”提供是“第三代”工业园区开发模式的最鲜明特征。运营商将按照企业的需求将服务内容分为若干模块, 如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等, 运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与入驻企业需求实现全面对接和即时响应, 使企业不出园区便可以解决所面临的服务需求问题。

契约化动态调控。“企业契约”是以“第三代”模式开发运营的工业园区实现有序经营和持续提升的重要支撑。园区运营模式实质上依托于运营商与入驻企业间的契约关系 (协议、合同等) 。特别是通过前置的契约约定, 能够建立起企业退出、优质企业进入的动态调控机制, 从而能保持园区持续发展的活力, 实现企业“进退有据”, 资源“优化配置”, 减轻了第二代工业园区开发模式下园区业态调整的高成本压力。

现实价值

“第三代”工业园区开发模式以园区开发运营商为纽带, 形成了政府、开发运营商、入驻企业的不同利益相关者的有机联系, 解决了政府的困难, 满足了入驻企业的需求, 实现了开发运营企业的持续发展, 从而达到了园区价值共享, 三方共赢发展。

政府角度的价值。一是降低了政府在园区开发前期的投入。“第三代”工业园区开发模式中, 工业地产开运营商通过多元化的融资, 进行大规模的前期资金投入, 对园区进行整体规划与开发建设, 这不仅缓解了政府在园区前期开发的资金压力, 而且降低了政府园区开发的投资风险。二是缓解了政府的招商压力。“第三代”工业园区开发模式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来, 开发运营商将通过高素质的招商团队拓展招商渠道, 按照园区定位和产业方向, 进行系统、灵活、专业的企业招商, 制定详细完备的企业入园协议, 并提供跟踪式入园服务, 吸引适合园区发展的优质企业资源。三是减轻了政府的管理服务压力。在“第三代”工业园区开发模式中, 开发运营企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体, 改变了主体服务关系, 从“政府→入园企业”的“1→n”式服务转变成“政府→运营商→入园企业”的“1→1→n”式服务, 承担了以前政府管理服务园区的部分职能, 减轻了政府管理服务的压力, 提高了园区管理服务效能。提高了园区土地利用效率。对政府而言, 土地的利用效率是实现园区规模提升, 税收增长的重要着力点。“第三代”工业园区开发模式正是通过以租为主的运作模式和在企业准入和退出机制的合理设计, 实现了园区企业的新陈代谢, 使得土地价值和利用效率不断提高。

开发运营商的价值。第一, 获取了长期稳定持续的投资回报。第二, 拓展了众多专业化的业务领域。开发运营公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕工业园区业务领域的多元化发展, 将为公司在“工业园区”这一核心产品打造方面提供支撑, 强化竞争力。第三, 建立了与政府稳定的共赢合作关系。“工业园区”将政府与开发运营企业联系起来, 形成了一种常态化的联系和合作关系。第四, 以园区品牌拓展运营企业工业地产业务市场。成功的工业园区开发运营, 具有一定知名度的工业园区的打造, 将成为企业面向全国工业地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势, “塑造品牌, 占得先机”将是开发运营企业需要着重考虑的战略问题。

入园企业的价值。一是缩短了入园企业的投产周期。在“第三代”工业园区开发模式下, 园区载体的统一规划建设, 使得入驻企业可以直接使用现成的工业厂房等设施, 极大地提高了项目落地速度, 并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等, 造成资金占用较多, 流动资金不足的问题。二是满足了企业多种个性化需求。开发运营商根据不同入驻企业的需求, 可以开发不同的“定制化产品”。三是提高了企业获取专业化服务的便捷性。“增值服务”是“第三代”工业园区开发模式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使入驻企业“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务, 这极大地降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本, 提高了企业的价值收益。四是降低了入驻企业与政府间的沟通成本。“第三代”工业园区开发模式下, 入驻企业的主要沟通谈判对象是开发运营商, 前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由开发运营商完成, 这不仅降低了入驻企业与政府的沟通协调成本, 同时, 运营商通过集中入驻企业需求, 实现了与政府一次性沟通, 解决了园区企业与政府逐一对接的问题, 从而提高了园区整体的服务效率。

“第三代”工业园区开发模式实践中需关注的问题

建立和完善政府与运营商利益共享机制。针对工业园区发展, 政府和运营商的利益诉求有所差异, 建立合理的利益共享机制是园区开发运营的基础。该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上, 应按照收益与责任相对等的原则, 既体现收益保障又有约束机制, 能够实现双方共赢。具体内容应包括政府与运营商的协调机制, 政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式, 政府对入驻企业的优惠政策, 园区政府“一站式”服务机构的设置, 运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等。

把握宏观经济形势和产业政策导向。科学的规划定位是园区开发建设前提。要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策, 明晰政府关注什么, 支持发展什么, 同时结合当地地方经济实际, 明确地方需要发展什么, 适宜发展什么, 这直接决定了工业园区开发的成败, 也是未来园区是否能够实现持续发展的关键。

控制投资风险和实现持续收益。投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题。工业园区开发投资规模大、投资回收周期长, 对开发商的资金实力要求高, 保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是工业园区开发成功的关键。在实际的操作中, “战略合作投资、多元融资经营”“分期开发、滚动发展”“盈利点多元化、操作点规范化”等策略常成为工业园区开发中的重要考量。

合理设计招商门槛和企业退出机制。“第三代”工业园区开发模式中既有标准化厂房、又有定制化的载体, 在转让形式上主要以出租为主, 部分采取出售, 这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础。在实际操作中, 运营商可以设定合理化的入驻标准和条件, 通过对意向企业的全面考察, 以定向招商、专业招商的方式, 引进合适的企业, 并通过事前的协商约定, 建立企业合理的退出机制, 做到“进入有据, 退出有道”。

提升运营商专业化运营和服务能力。专业化的运营服务能力是“第三代”工业园区开发模式的核心竞争力所在。这种模式下, 工业园区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍, 有一个完善、成熟的组织架构, 有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等。在专业化运营过程中, 开发运营企业需要整合相应资源, 不断提升运营能力和服务能力, 解决园区运营面临的问题, 及时规避园区发展的风险, 提升园区的持续发展能力和品牌影响力。

摘要：产业园区是推动地区创新发展, 加快经济发展方式转变, 带动地区产业优化升级, 推动新型城镇化建设的重要驱动力量。立足产业园区开发的新特点和新趋势, 总结探索园区开发运营新模式, 为产业园区发展提供参考借鉴。