绿城服务综合管理系统（精选6篇）
绿城服务综合管理系统 第1篇
综合管理系统“体检”专题报告
综合管理系统作为公司管理体系的重要组成部分，是公司各项管理工作的中枢和结合点，对公司日常经营管理运作起着举足轻重的保障作用。综观公司综管系统的现状，经过十多年的发展，已积累了一定的经验可供推广，但也存在着不少问题需要改进。我们只有不间断的全面、深入检查综管系统各项工作，真实掌握当前综管系统的管理现状，及时纠正工作中存在的问题，加强自我反省意识，进一步提升工作品质、提高管理效能，才能达到工作中的完美品质要求，真正体现绿城集团“真诚、善意、精致、完美”的企业文化理念。
本次系统体检工作中，参加“体检”的下属公司有23家，提交各公司自查报告23份，体检案例近350例。各公司都以生动的文字描叙了日常工作中发生的种种问题，从这些问题中研究、探讨原因所在，并根据各公司实际情况提出切实可行的解决方案，指导日常工作，力求达到工作中的完美品质。
一、制度建设 没有规矩不成方圆，制度建设是公司管理的根本，对于绿城来说更是十年发展文化精髓的浓缩及体现，各公司的制度建设工作在严格遵照集团制度的基础上结合当地的实际情况进行局部调整，取得了一些经验，但在日常管理和制度的执行过程中也发现许多问题，亟待改进。
（一）、关于制度的可操作性 案例
一、制度内容的不断完善 [案例描述]：
2005年3月下旬，公司一名员工在办理离职手续时，提出自己遗失了一只40G的移动硬盘，希望公司领导考虑赔偿较少金额或不赔偿。由于公司《固定资产管理规定》中对低值易耗品的损坏和遗失的赔偿标准没有明确界定，综管部和财务部经过沟通并征得公司领导同意做出如下规定：公司制度中虽然没有明确赔偿规定，但是该移动硬盘是公司的资产，在使用了两年的情况下，酌情考虑按照原价1400元的价格赔偿50%的金额，即赔偿700元。虽然员工离职时按照此项规定执行了赔偿，但是也提出异议：既然制度中没有明确规定赔偿的标准，公司就不应该要求其赔偿。[案例分析]：
因为公司《固定资产管理规定》对固定资产损坏的情况规定责令赔偿或承担维修费用，但是对2000元以下的资产没有明确规定，所以员工觉得让他赔偿有些不合理。[改进措施]：
针对这种情况，公司考虑将固定资产和低值易耗品的损坏和遗失的赔偿标准明确到制度中，计划于制度集中修改时一并调整完善，以此加强资产物品的管理工作，提高员工对公司资产的爱护和管理意识，减少公司的损失和浪费。案例二： [案例描述]： 员工因工外出办公，无法在正常用餐时间内返回公司，只能在外用餐，但用餐费用的标准没有在制度中明确，员工只能个人承担。[案例分析]：
员工因工外出后的误餐问题，在制度中没有明确规定，制度只明确了员工在公司用餐的标准，但是遗漏了外出公干员工在外用餐的标准，从公司人性化管理的角度，应该制定相应的标准，并形成文字规定。
[改进措施]：
员工因工外出，无法在公司正常用餐（仅限于午餐），且需个人在外就餐（由外单位接待用餐的情况除外）时，可由员工所在部门填写《因公误餐记录单》，每月25日前交综合管理部汇总统计，并在员工工资中支付误餐补贴，误餐补贴标准：10元/人·餐。案例三：制度内容的合理嫁接 [案例描述]：
集团公司已建立了较为完整的制度体系，该体系几乎覆盖了项目公司的全部工作。项目公司在自己的制度建设中，往往习惯“拿来主义”，不管三七二十一，直接把集团公司的制度当作自己公司的制度来执行，或者只是改头换面，照抄照搬。[案例分析]：
项目公司参照集团的制度执行，工作思路是正确的，但是项目公司尤其是外地公司，不仅与集团公司的管理职能不同，还存在地域差异，因此并非集团的每一项制度的每一条款都适用本公司的；照抄照 搬，使制度缺乏可操作性。[改进措施]：
最好的办法是，对集团下发的制度，明确属于适用范围内的，则应及时行文转发，并不折不扣地执行；制度要求下属单位遵照执行的，则应根据集团公司制度要求，制定本公司相应的实施细则，要求不违背原则，不突破标准；若制度要求下属单位参照执行的，则可由各单位自主把握原则，相应制定切合本公司实际的制度。只有把“拿来”的东西变成自己的东西，逐步建立适合本公司管理的制度体系，这样的制度才具可操作性，而不是一种摆设。
（二）、制度的培训： 案例一：制度竞答
[案例描述]：
2005年5月，某项目公司举行“制度竞答活动”对公司制度体系学习进行效果验证。活动分必答题、抢答题两类，员工组成红、黄、蓝三队，公司领导担任评委进行。场面火爆、气氛热烈，寓学于乐，效果明显。[案例分析]：
作为新成立的项目公司，制度建设是公司正常运行的保证，为此项目公司以集团的制度体系作依托，结合本公司的实际情况，在实施过程中进行修订、补充完善，发挥保障作用；同时采取测验、分组竞答等形式促进制度的学习和理解，变被动学习为主动了解，取得了良好的效果。案例
二、制度的学习[案例描述]：
2005年4月29日，某公司召开全体员工“五一”座谈会，会议中有员工提出不知道公司的某项福利制度，所以也没有享受到公司的福利。作为公司制度执行、监督、管理的综管部也提出异议，认为公司的相关规章制度和工作流程已经印发到各部门负责人处，目的就是为了方便员工遵照执行，原因在于部门负责人没有和员工一起组织学习，致使员工在执行制度的过程中不清楚具体的规定。[案例分析]：
综管部在全体员工大会上介绍过公司的四套制度，也将有些制度和工作流程下发到各部门，督促各部门在部门例会或部门培训中组织学习，但是综管部对各部门制度学习的落实情况没有进行跟踪和做好书面记录。时间久了，员工也容易淡忘，印象不深刻。针对这种情况，综管部决定除日常工作中随时随地的培训外，还应加强对各部门制度培训的督办工作，不定期地对各部门进行抽查，以此深入贯彻公司的各项规章制度，提高制度的执行能力。案例
三、制度培训 [案例描述]：
公司刚刚组建，新员工比较多，对于新制定的制度多是采取人员传阅、会上强调的做法，除对新员工进行入岗前为期一天的制度培训外，对于新增加的制度也没有组织十分正式、正规的制度培训，这就使许多员工对制度没有一个系统的概念，甚至有个别新员工因对公司 的管理体系了解不够，在一定程度上影响了其对公司的认可程度。随着公司人员扩充，公司的各类制度也增多了，组织公司全体人员制度培训显得更为重要。[案例分析]：
主要是培训方面的工作安排不够全面，忽略项目公司制度的培训和解释。[改进措施]：
完善制度，加强制度系统化的培训，根据公司员工的实际需求，制定出一套合理的培训计划。案例四： 制度培训的考核 [案例描述]：
2005年3月，某公司招聘入职了5名新员工，月底开始，公司全体员工紧张忙碌地迎接着5月28日一期房屋交付。为了不影响各部门正常工作的开展，综合管理部经分管领导同意，取消了新员工的集中培训，由综合管理部准备公司管理制度、企业文化纲要等书面材料由员工利用工作之余的时候自学。
4月中旬，综合管理部只是口头通知了新入职员工：根据时间安排，将于4月底进行新员工入职考试，具体内容包括管理制度、企业文化纲要及本岗位工作职能等。最终，因工作忙碌，直至6月中旬，新员工试用期时间将满，也未对新员工进行任何培训与考核。[案例分析]：
此案例清晰体现了工作原则性的失控，以工作忙碌为由忽略了公司制度的贯彻落实，导致试用期员工未能经过常规的途径了解公司管理制度及企业文化，也为公司团队建设造成了不良影响。[改进措施]：
借此综管系统体检之机，认真检讨各项管理制度监督落实的不力，重新拟定2005年下半年培训计划，严格按制度执行各项培训计划，并狠抓培训纪律，严格落实培训效果调查，形成每季度培训完成情况汇报。
（三）、制度的修订： 案例： 制度的关联性 [案例描述]：
公司众多的制度对于相同或相互交叉的事务在规定上应该是统一的，但有时候因为一个制度的改变可能会导致与另一个制度相矛盾，这就要求对另一个制度也进行修订，但存在的小矛盾也很容易被忽视。如某公司最近对施工期与冬季停工期的公休时间做了调整，这就导致在加班时间的计算上与《加班补充规定》相矛盾，没有及时修订《加班补充规定》。虽然短时间内对执行并不会造成问题，但如有新进入公司员工，很可能造成误会、产生疑问。[案例分析]：
制度修订较零散，往往容易在日常事务中忽略将之汇编入册，而只是直接遵照学习执行。今后将注重日常收集工作，及时汇编入册。
（四）、制度的补充完善 案例一： 交通费用的报销 [案例描述]：
随着公司各项工作的开展，员工外出办理公务的次数也大幅增加，交通费用也大量增涨。而公司现有的制度里并没有对交通费的报销进行明确，以致在实际操作中无据可依，外出办理公务人员有的经常报销打的费，甚至连上下班的交通费用也在报销，而有的人员虽然经常外出公务，但一次都不报销费用。[改进措施]：
没有标准，就会有失公平。建议对公出交通费制订相应管理制度，对公司员工因加班、办理公务等发生的交通费用（不包括出差时发生的交通费用）作出规定。如：晚上加班22:00后离开公司的（离开前须打卡），可报销加班交通费；同时在本部门《加班乘坐出租车登记表》上做好登记。外出办理公务一般乘坐公交车，急事办理须请示部门负责人方可乘坐出租车，并填写《外出办理公务乘坐出租车登记表》。经部门负责人对照审核后方可凭车票报销相关费用。案例
二、车辆管理 [案例描述]：
某公司在制订《车辆管理规定》过程中，《公务车出车审批单》里缺用车部门负责人的签字栏，致使实际操作中存在部属用车未经负责人许可或部门负责人不知部属去向等问题。[案例分析]：
综合管理部在制度拟稿过程中因考虑不周，只强调调度责任而忽 略了部门工作安排的统一性、协调性，各部门评审制度时也未提出异议，给实际工作带来不便。[改进措施]：
发现存在的问题后，综合管理部及时向领导汇报，并修改了《公务车出车审批单》，下发各部门遵照执行，同时也汲取教训，反思问题，在今后工作中多想些可能出现的问题，保证各个环节都没有遗漏。案例三：食堂管理 [案例描述]：
在公司的日常管理过程中，难免会遇到一些问题在处理时无制度可依的情况。如员工食堂的管理，每个项目公司员工就餐管理模式均有所不同，与集团公司的用餐方式也不同。[改进措施]：
如何摸索出一条适合所在项目公司员工用餐管理的道路，切实保障员工的用餐质量，需要在充分听取员工意见的基础上，并结合实际情况进行管理。如用餐形式的确定、食堂地址的选取、食堂内部的环境管理、食堂工作人员的招聘、食堂的后续管理包括餐券管理、菜肴质量管理、采购成本管理、卫生情况管理等等，都要以制度的形式进行规范管理，这需要相关人员不仅要善于倾听员工意见，提高自身管理水平，还应有将实践经验付诸文字的能力，做到制度化管理。制度建设绝非一朝一夕之事，他有赖于制度建设部门根据实际工作需要和实践经验进行持续的补充和完善。
（五）、制度评审 案例一： [案例描述]：
某公司参照集团综管制度建立公司管理体系，于2004年6月制作公司管理制度汇编，但未经评审小组评审，因此仍存在许多问题，与实际应用出入很大。[案例分析]：
待评审制度内容较多，需要花费较多时间进行评审，难以召集评审小组齐聚评审。拟灵活采用书面评审方式，收集评审小组成员修改意见，尽早通过评审。案例二： [案例描述]：
某项目公司综管部根据集团公司的制度，结合企业实际，制定了一系列规章制度，由总经理签发后便印发了。[案例分析]：
没有按照《绿城房地产集团有限公司规章制度程序管理规定》，将制度草案报请公司制度评审小组评审。[改进措施]：
综管部起草的制度草案，应报请公司制度评审小组评审，经评审原则通过，尚需作进一步修改的，由综管部修改后逐级上报，属与董事会职权相对应的管理制度，由董事长签发，其他制度由总经理签发。
（六）、制度的执行 案例一： [案例描述]： 公司成立以来相继在集团公司相关制度管理体系的基础上，针对项目公司特点和项目进展情况制订了《综合管理制度管理体系》、《人力资源制度管理体系》、《财务制度管理体系》。随着项目的逐步推进，以及人员的陆续到位，各项制度的落实、督查显得尤为重要。[案例分析]：
制度虽然建立起来了，但如不去落实，制度就成为一种摆设，甚至一堆废纸。作为制度督导部门，应以身作则，要求别的部门做到的，自己部门首先做到，尽量用行为、习惯去感染身边的每一位员工。是制度得以全面贯彻落实。案例二： [案例描述]：
集团公司联合大检查中，发现一些项目公司在制度执行力上存在问题，如：制度明文规定哪些文件必须报送集团公司以及报送的途径，但仍有一些公司该报的文件不报，明知故犯，隐瞒交通事故不报；文件由老总直接送集团领导审批，综管部明知不符合程序也不加制止；要求综管部检查工作笔记，竟然从未履行过；某公司规定集体宿舍不准养宠物，但面对公司领导中存在这一现象时，制度就执行不下去了；明明规定按集团的文件格式，但执行中却又自成一体；制度明文规定领导专车还有员工宿舍要扣款，但有的公司就不了了之；还有考勤卡上红字屡屡出现，竟也未加说明，更未与工资挂钩。[案例分析]：
内部管理的核心问题在于制度的执行力制度，而稽核制度是确保 执行力提升的重要措施，俗话说“重视什么就检查什么”。联合大检查是加强各项目公司贯彻执行力度的重要措施。针对集团公司在联合检查中的问题，各司目前正在加紧整改。案例三 [案例描述]：
某公司面临一、二期楼房交付，在工作压力大、任务重的情况下，在制度的执行过程中，存在不能始终如一的将公司的各项制度贯彻执行下去的现象。比如：电气工程师与土建工程师在工作中配合不好，公司分管工程的领导在员工大会上宣布电气工程师待岗一个月的决定，而作为人力资源主管部门的综管部，却是在其他员工那里得知这一消息的。虽然我们得知后积极与公司领导沟通，在其他员工那里了解情况，与其本人谈心，办理了相关的待岗手续，但在员工中还是造成了不好的影响。[案例分析]：
综管部作为制度督办的职能部门，在监督执行中没有很好的发挥职能作用，加上个别领导总是以“交付”为理由强调“特事特办”，新员工也较多，对制度学习领悟不够，综管部没有发挥好相应的督办职能。[改进措施]：
加强部门内部人员对制度的学习领会，在日常的工作中以身作则；积极跟踪掌握公司各项制度的落实情况；对员工特别是领导干部进行经常性制度培训。
二、文秘管理 成功的经验
在综管部的诸多职能中，文秘工作无疑是一项职责较为明确的重要工作内容，从公文的处理归档，到文件的拟稿印发，其工作的规范程度直接影响到公司各部门工作的有序性，影响到公司的对外形象。在这项工作中，纵观集团数年来的工作，审视项目公司的发展历程，最明显的成绩无过于文秘工作的规范程度的不断提高。首先表现在文件格式的处理上。集团颁布的综管制度体系中对公文处理及文件格式做了详细具体的规定，既形成了对各公司综管部公文处理工作的指导，更象是公文类常识的学习资料，从而改变了以往各公司各自为阵，文件格式随意性大的问题，在公文上首先统一了公司的形象。其次表现在有关文秘工作制度的完善，综管制度中对公文、文件格式、专职秘书、文印、印信等文秘工作都做了具体要求，使得各公司在相关工作的开展中能有据可依，尤其对新公司更是具有直接的指导意义。因此，我们认为，作为集团化要求的文秘工作，制度的完善是各项工作开展的前提，更是工作品质提升的关键。
存在的问题
俗话说学无止境，要达到工作中的完美境界也是需要不断摸索和总结的，此次综管系统的体验工作就是一次很好的自我剖析。各公司综管部在对照集团公司的制度、工作要求的基础上，也对文秘工作中存在的问题进行了认真的总结分析，归纳起来，主要存在以下问题：
一、公文处理
（一）文件处理的效率有待提高
从各公司反映的情况看，文件处理的效率问题占的比重较大。例如：
某公司在传阅处理集团公司2004年11月1日下发的“关于印发《“物资采购信息管理系统”软件实施管理制度》的通知”时，由于流转程序不顺畅，加之文秘人员催办不及时，直到11月11日，才传阅至具体经办部门（工程部）负责人，以及11月12日才将《物资采购信息管理系统用户申请表》上报集团公司材料设备部，比集团公司要求晚了两天。
诸如此类的文件流转时间长，文件传达不及时的情况在各公司可以说都不同程度的存在。有的公司由于各部门办公场地较为分散，客观上影响了文件流转的有效性，有的则由于部门有关领导对文件传阅的重视程度不够，加之工作较为繁忙导致了文件的滞留，有的公司甚至存在一个文件要一周或半个月才能全部传阅完成的情况。但归根结底，综管部文秘人员对文件流转过程不重视，跟踪不力，是导致文件未有效传达的主要原因。
（二）、公文处理的细致程度不够
集团公司采用无纸化办公后，各类文件均以电子邮件形式下发，各项目公司在处理收到的文件时，方式各不相同。例如：有的公司对集团公司的文件也以电子邮件的形式进行转发，并利用邮件回复或电话的方式确认是否收到，而不再采用传阅单，无法形成档案记录。在这种情况下，如果文秘人员未及时跟踪各部门的文件接收情况，便很 可能造成文件传达上的疏漏。
文秘工作是繁琐而细致的工作，大到工作的督办落实，小到会议前签到册的准备，工作中的每一点疏漏都会给领导或其他部门的工作带来不便。而经过此次各公司综管部的自查，也反映工作细致程度不够是文秘工作中较为普遍的问题。例如： 1、2005年5月30日晚，某公司综合管理部根据培训计划组织安排《有效沟通技巧》的培训。培训通知是5月29日下午用邮件方式向各部门员工转发的，由于邮件转发的时间间隔较短，5月30日上午也没有及时向员工确认是否收到邮件，导致下午培训前口头召集时，个别员工反映不知道晚上要培训。
2、某公司综管部员工在电话通知公司员工参加培训学习时，未经确认，便认为某领导己得知晚上要学习，就没做特别通知，结果产生了误会；而某部门员工C也说：我们不知道晚上要学习，不通知我们，下次学习我们就不参加了。
以上情况说明在我们的日常工作中还存在着差一点无妨的马虎态度。细节决定成败，这是我们挂在嘴边的一句话，但是说说容易做到难。管理就是全身心的投入，从微小的细节中，往往可以看一个人的工作状态和公司的整个工作面貌，更能体现工作人员的用心和投入程度。所以管理要从小处做起，要用“精致、完美”的标准来要求，只有这样，我们的工作品质才人不断提高，管理才能走向正规化。
二、文件拟稿和文件格式的规范程度有待提高
综管部是公司公文处理的归口管理部门，日常工作也离不开文件 的拟稿、核稿等具体工作，但尽管承担了公文处理审核职责，由于把关不严或审核人员公文处理的能力不过硬，在实际工作中，公文处理的不规范现象也时有发生。例如：
（一）文件拟稿
1、文件拟稿经领导审批发文后，在文件归档工作中，文件最后定稿纸未能及时附在拟稿纸后面。
2、文件拟稿按要求需留存领导修改手稿，由于目前均使用电脑打印，往往直接在电脑中修改而疏于留存修改的原始稿件。
3、拟稿纸填写不规范，拟稿过程中职责不明确。如综管部负责人填写在会签栏，而分管领导填写核稿栏。
（二）文件格式
1、公司对外发文的格式往往通过综管部审核，但公司内部的请示报告类文件往往并不规范，出现文体错误或排版不规范等问题。
2、对文件中主题词、呈报、抄送等项内容把握不准确，将“公司总经理”作为呈报对象，主题词使用不当等等。
3、文件格式内容把握不准确，如会议纪要落款未写公司名称，日期使用阿拉伯数字。
4、文件格式未按照绿城集团公司综管制度体系中对各类文件格式的规定进行排版，例如对正文采用了宋体四号，而对一些内部文件，特别是临时性通知没有太多留存的价值，则对正文采用了宋体小四，有的文件甚至出现了一份文件多种字体的现象。
三、文印工作 由于综管部人手较为紧张，目前各公司基本不配置专职文印人员，其中文件打印基本由责任部门或拟稿人自行完成，所以未按规定实行打印登记工作。
在耗材使用上存在清点不及时的情况，有时会出现因耗材准备不充份而影响正常文印工作，如临时发现缺纸或缺墨粉，或没有准备足够的传真纸，影响文件的正常接收。
四、领导行程安排
由于各项目公司总经理很少配备专职秘书，此项工作可以说是文秘管理中较为欠缺的一项工作。综管部工作相对比较繁杂，常常无法顾及对领导行程的安排。有时就造成访客本与领导约好时间，可来公司后领导又恰好出行，而综合管理部接待人员并不知道领导何时回来，是否方便打电话联系领导，至使访客等待时间较长，耽误了客人的时间。
五、印信管理
1、对印章的领用未做登记
各公司对印章的使用大多进行了专门的记录，但对印章的发放领用却缺少记录，与制度要求不符。
2、采用印章使用登记本不利于审核程序的把关，使用用印申请表便于审核把关，但查阅较困难。
制度规定印章使用需进行登记，各公司在执行此项工作的过程中，采用了印章使用登记本和用印申请单等不同形式。从实际情况看，印章使用登记本可以较为集中的记录用印情况，但在用印的审批程序上 较难落实，尤其有些公司部门办公场所较为分散，无法让审批领导直接在登记本上签批，久而久之，容易出现用印把关不严的情况。而使用用章审批单可以在文件用印前先完成审批，确保了审核程序的落实，但由于审批单相对分散，给日后查找用印记录带来不便。
对策及建议
一、文件处理要兼顾时效性和准确性
文件流转是项目公司及时了解集团公司制度、信息及工作指导性要求的有效途径，也是公司各部门间工作交流最重要的环节之一，疏忽此项工作可能会影响正常工作的开展。因此在文件流转的过程中，不能理解为只是简单的收发文件，对于一些有延续性的工作要向收件人确认是否收到、是否落实，随时跟进并了解文件处理的进展情况。文件流转的形式可多样化，除邮件发送外，应考虑时效性较强的电话、传真等联系方式，确保流转工作的及时准确。
文秘人员应加强文件的管理，每日清理文件的传阅归档情况，及时掌握文件流转的进度，并做好催办落实。建议对因领导外出，办公场地等原因影响文件正常传阅效率的，可以电子邮件的形式先发送，事后再在文件传阅单上补签，从而达到既保证了文件传阅及时性，又保证了传阅记录完整性的目的。对部门间文件的传阅，综管部应与各部门做好协调，在传阅部门中落实文件的督办人员，以便综管部能更准确的把握文件的动向。
二、综管部应加强公文格式的审核
公文写作、行文的规范化在一定程度上代表了一个公司的文字 水平。综管部应熟练掌握集团有关文件的格式要求，加强文秘人员公文写作的培训学习，对以公司名义的对外行文必须履行审核职能，对部门的上行文发现问题后应及时指正，加强对部门文秘工作的指导。
三、印信管理建议采用印章使用登记本和用章审批单相结合的形式，对经过用章审批的文件，由经办人在印章使用登记本上签字即可，用章审批章可由综管部随文件存档或单独留存备查。
四、加强综管部人员的工作责任心，工作分解到人。
综管部人员配置较为紧凑，因此更要时刻强调员工的工作责任心，对综管部系统的工作要分解到人，责任到人。对个人分管的工作首先要做到制度熟悉，并认真按章办事。综管工作是非常繁琐的工作，但技术难度并不高，只要提高责任心，相信很多失误和疏漏都能迎刃而解，综管部的工作水平也能再上一个台阶。
三、档案管理 档案管理和应用对企业正常运营有着至关重要的作用，这方面教训颇多，由此，近年来档案工作也渐渐得到公司各级人员的重视，一些公司，如舟山、绿园、德清等公司从检查情况看管理较为规范，但由于集团中大多为新设公司，在人力配置上往往不足，从事此项工作的人员均为兼职人员，大多未经过专业训练，之前也无实际操作经验，因此，当前档案管理状况总体不容乐观。现以案例描述、分析形式就本组“体检”中发现的问题和值得推广经验作一汇报。
（一）、值得推广经验 [案例描述]： 某工程完毕，项目公司在综合验收前要把所有工程档案移交城建档案馆。这是一项工作量很大的工作，要移交的资料包括从项目策划开始到立项、各职能部门的批复、设计方案、扩初、施工图、以及营造过程中与施工单位的工作联系单、直到项目各单项验收通过的文件等等，这些进城建档案馆的资料必须提供原件。
为了提高工作效率，项目公司先根据档案馆提供的《工程资料移交目录表》对相关文件做了粗略整理后，把档案馆的工作人员请上门进行现场指导。针对项目分标段建设，每个标段都有不同许可证的情况，档案馆的工作人员指导项目公司把项目的前期资料单独设文件包，其他建筑单体分标段设文件包，每个标段的第一幢单体的文件包里放整个标段的共性资料。这样一来，文件整理的脉络很清楚，而且资料归类方便，以后查找也便捷，使原本看似工作量庞大的一件工作三下五除二就完成了。[案例分析]：
进档案馆的资料包括了项目从可行性分析开始至工程结束的一个全过程，因此工程资料员在平时工作中一定要注意收集与项目有关的一切资料，如果条件允许的话，资料要保存原件并备份一份复印件，日后原件进了档案馆，复印件依然能提供公司内部查阅需要。地域差别，城建档案馆对资料的移交要求都会不一样，因此在做移交工作时，资料员的工作思路一定要清晰，有条件的话应主动请教档案馆的工作人员，确保移交工作的顺利开展。
（二）、存在的问题
1、关于归档文件的收集 案例一 [案例描述]：
去年9月份，公司领导要求综管部提供去年上半年发给某公司销售方面的一份重要函件，没有找到，结果综管部人员挨了批评。[案例分析]：
由于该公司行政事务方面的文件基本上是由综管部拟稿并向外发出的，业务方面的文件则是由业务部或销售部拟稿再以公司名义发出，其他各职能部门档案的收集又被忽视，一些重要业务文件没有存档。
[改进措施]：
（1）虽然业务方面的文件不是由综管部拟办的，但发文前必定在综管部盖章后发出，综管部日常应注意收集；
（2）对其他职能部门形成的业务档案应督促每年整理立卷，移交综管部归档；
（3）对重要文件应走发文流程，经核稿、签发并收存。案例二 [案例描述]：
某公司综合管理部仅管理日常行政文件及一些合同，资金财务部、前期管理部以查询方便为由均自行保管档案，不愿移交给综管部。特别是前期管理部众多的图纸、资料未进行分类放在其部门档案柜中，造成资料查询较为困难。[案例分析]：
综管部应依据公司规定开展档案收集工作，档案管理分散，不成系统，势必造成资源的浪费，一是信息资源，二是人力资源，三是档 案存储空间资源。随着项目临近尾声、部门调整，势必又给日后查询利用带来困难。[改进措施]：
加强档案管理制度和ISO9000的宣传和执行力度，充分发挥档案联络员的作用，使档案收集工作顺利进行。案例三 [案例描述]：
2005年6月初，公司文秘人员在办理总师办与北京某设计公司的设计协议书呈报审批手续后，将只有公司总经理批复和本公司印章的协议书归档了，而没有及时将此份协议书转总师办后交北京设计公司盖章。事后在办理付款手续时，才发现协议单位没有盖章，只能等协议书快递至北京设计公司补齐手续后，方能汇款，延误了协议要求的付款时间。[案例分析]：
文件流转的经办人在文件处理过程中，对所需归档的文件未经最后的检查与确认。[改进措施]：
在文件处理过程中，必须加强工作的细致程度，文件在归档之前一定要再次确认此项工作是否已落实和完成，作为文件流转的经办人，必须在确保文件办理完毕后方可归档。案例四 [案例描述]：
某项目已进入准备打桩阶段，但是工程合同的资料收集工作尚未落实，项目前期的资料也有部分不完整，导致在资料调阅和利用时造成了不必要的麻烦。[案例分析]：
项目前期和工程类资料的收集整理不够及时、主动。[改进措施]：
文档人员除了要熟悉本职工作外，还应不断学习、了解除综管以外的其他部门的工作职责和相关专业知识。熟悉项目开发流程，了解项目动态情况，主动去收集文件资料，为项目顺利开展提供服务。
2、档案的鉴定 [案例描述]：
每年，公司都会从各种渠道收到许多文件，文件处理完毕后根据需要编制成册存档。几年下来，存档的文件数量较多，但是文件的利用价值并不高，因为有些文件都是其他公司或政府职能部门的临时通知类文件，过了时效就没有存档的必要。[案例分析]：
这种现象在档案管理中比较普遍，特别是没有经过正规培训的档案管理人员容易犯的共性问题。根据档案管理要求，类似上述文件在整理时并不需要存入档案盒。[改进措施]：
根据公司档案管理相关规定中的归档文件范围，对收文在归档前进行鉴定，对不符合归档条件的可以暂存或作销毁处理。只要保存收文登记即可。
3、关于归档文件的整理 案例一 [案例描述]：
某项目公司的档案收集、归档、分类都较规范，各类档案的卷内目录也都一清二楚，但缺少总目录和全宗介绍。[案例分析]：
因缺少总目录和全宗介绍，当档案资料增加时，不容易查找。[改进措施]：
建议每个单位的档案遵照集团档案管理规定要求设立全宗卷，编制全宗介绍、总目录等，以便档案资料的查找。案例二 [案例描述]：
某项目公司的档案整理分类目前仅按照通知、请示及批复、报告、集团收文等类别进行简单分类归档，同样也便于查阅。[案例分析]：
公司成立之初，归档文件少，如此分类，虽对查阅影响不大，但分类不科学，未能涵盖所应归档的文件范围，不符合规范管理要求，并将对日后档案管理和利用带来较大问题。[改进措施]：
各项目公司可依据集团《归档文件整理规则》要求，结合本单位职能状况进行分类，制定具体的分类方案。案例三 [案例描述]：
某公司上报市政部门的一份请示，批复直接写在请示文件上。在档案分类时，该份文件归档保存在公司发文类中，后查找时根据经办人印象为一份批复，始终在批复类文件中查找不到。[案例分析]：
归档文件未按规定整理装订，不应该将请示与批复文件分开存放。[改进措施]：
归档文件的装订与排列应注意有机联系，请示与批复应合为同一文件归档，归档时应仔细核对。案例四 [案例描述]：
档案的分类混乱，档案员随心所欲，人员变换后，档案检索困难。[案例分析]：
档案管理人员变动较多，历史档案的分类、归档方式与现行方式不统一。[改进措施]：
在岗的每一位档案员应按照集团相关规定以科学合理的方式对档案进行分类，对历史档案在交接时必须要求离岗人员交出全宗卷，详细理出交接清单。
4、档案的移交 [案例描述]：
小王新办了项目开发资质证书，与相关资料一并交给了档案员，但不知何故证书找不到了。[案例分析]：
文件的移交过程中，因没有清单，没有登记，又无交接人确认，导致文件资料遗失责任不清。[改进措施]：
为确保归档文件的完好移交，应制作二联文件交接单，双方经办人签字，存根联由档案员留存，另一联由资料移交人留存，并附文件清单，交接双方根据移交清单清点核对。
5、档案的调阅和利用 [案例描述]：
某部门因参加招投标向综管部借用营业执照副本，档案员在调阅登记本上进行了登记。过了一段时间后，档案员想使用该执照时才发现营业执照借出尚未收回，但在催要时，对方已记不清是否已归还，双方各自寻找许久。最后，还是借用人在相关职能机关找到，执照被夹在上报的文件中。[案例分析]：
档案借出虽做了登记，但并非万事大捷，按档案管理规定：“档案借离时间最长不超过５个工作日”，时间久了，记忆自然模糊，加之有时归还时又未及时在登记本上注销，因此极易遗失；营业执照副本为重要证件，借出时若不套上封套，也很容易夹入其他材料中，造成遗失。[改进措施]：
调阅、借离档案时，必须严格履行登记及审批手续，填写用途，要求5日内必须归还，特殊情况需办理续借手续；营业执照副本不随意出借，借出时要套上封套；档案收回时要及时。注销。
6、特种档案管理 [案例描述]：
公司每次重要活动或是重要场景都安排员工拍摄照片，但是照片散落在摄影者手中，若干年后，人走了，或是保管不善，档案室里却没有留存，等到要使用时，为时已晚。[案例分析]：
人们对档案的认识往往就只是纸质文件，其实声像档案、电子文本同样是具有保存价值的原始纪录。由于对特种档案认识不足，重视 程度不够，造成了特种档案的严重缺少的现象。[改进措施]：
强调《特种档案管理规定》，充分认识其重要性；摄影者养成摄影后即行整理归档习惯；档案员应按规定每年注意声像档案、电子文本的收集。
7、报刊资料管理 案例一： [案例描述]：
某公司在办公区域内设有阅览室一间，阅览室内陈列有各种报刊、杂志和专业图书资料若干，供员工学习、休闲。按规定，员工借阅报刊书籍应先到图书管理员处登记，方可取走所需书刊。阅读完毕后，也需持借阅书刊在图书管理员处归还入库。但往往有员工未经登记便自行取走书刊资料，导致图书资料流失，书刊常有缺少，或者需要查找某本图书时阅览室内没有，登记本上也查找不到，造成种种不便。
[案例分析]：
这是由于报刊资料管理不力造成的。虽然规定了报刊书籍借阅需登记，但由于在执行中没有强调，久而久之，就造成员工随意取走阅读，读完后也不一定归还的现象。[改进措施]：
（1）加强借阅登记管理力度，重申报刊书籍借阅登记制度，让大家对此有充分的重视。
（2）定期检查核对书籍资料数目和借阅情况，对长期借阅不还的口头和书面提醒，提高员工自身的自觉性，让每个人都养成良好的习惯，借阅报刊登记并及时归还。案例二： [案例描述]：
工程类杂志基本由项目公司来订阅并摆放在项目公司,工程部员工阅读十分不便。[案例分析]：
由于工程部办公地点在现场，离项目公司有段距离，平时工程部员工也极少到项目公司，而工程类杂志几乎都摆放在项目公司，工程部员工就很难及时阅读到这类杂志。[改进措施]：
在工程部摆放一个报刊架，将工程类杂志摆放在工程部。
四、后勤管理 后勤管理工作是综合管理职能中非常重要的一项服务性工作，工作涵盖内容广泛，用餐、住宿、车辆、通讯、办公环境管理、资产管理等等，无一不关系着员工的切身利益，所以我们时常有如履薄冰的感触。综观公司综管系统后勤管理工作，根据各公司上报的自查案例，经过整合、汇总，我们的工作还存在着以下问题：
（一）、车辆管理
案例一：无证驾驶，发生车祸
今年5月初，某公司员工甲从综管部借猎豹车一辆外出办事，在回公司的途中巧遇员工乙。因员工乙还在学车期间，对开车兴致很高，故向甲借车使用。员工甲不知道乙没有驾驶证，将车辆借给了员工乙，结果发生了交通事故，给公司造成了一定的损失。
这是件不该发生的事情，在《车辆管理规定》中第五章第二十七 条车辆的借用中明确指出：“集团内部各单位借用车辆的，对集团公司统一调度外，也需办理相关借用手续；公司配置的专车、费用包干车、责任车，使用人不得擅自处置，未经公司同意长期借于他人使用。如有发现，公司须收回车辆。”这件事的发生反映了两方面问题：一是该两位员工的工作责任心不强、对公司的资产不加爱护，对公司制度不熟悉。二是该公司对制度的贯彻执行力度不强。
车辆管理是综管部一项重要工作，其直接参与了公司的各项工作的推进，有力地支持了各个部门的日常事务，对公司的日常运作起到了不可忽视的作用。因此要加强对车辆的管理，学习公司下发的各类文件制度，认真贯彻制度的执行。
案例二：车辆被划伤却找不到责任人
6月的一个阴雨天，某公司前期部、工程部因工作需要有三人按规定填写了《车辆使用申请单》，经审批同意使用。第一个人使用前，公司对车辆外观进行了检查，确定完好无损。因三人在使用过程中，互相传递车钥匙，加之天下雨，车辆较脏，晚上较晚才回公司停放，车辆管理员没及时进行检查，待第二天清洗后发现车辆右侧有一些划痕。经询问，三个车辆使用人都表示不知道。由于事故责任人无法界定，故赔偿责任无法实施。
该件事情的发生说明该公司综合管理部对车辆管理比较松懈，按规定借用者之间不能互相传递车钥匙及办理车辆交接，应由前一人与综合管理部办理车辆交接，综管部检查车辆后再将车钥匙交第二个借用者使用。通过体检，综合管理部及借用者应养成爱惜车辆的习惯，在车辆交接时认真检查，以免责任不清，并在制定的执行上加大力度。
案例三：新手上路造成交通事故
某公司员工因结婚需要，向公司借用汽车及驾驶员，因该公司项目涉及区域范围的较大，专职驾驶员有限，故派领证时间在两个月左右的新驾驶员进行驾驶并跑长途，结果造成了与其他车辆相撞并有2人遭受外伤的交通事故。
虽说这件事件的发生属阶段性的供需不平衡、实际需求受安全制度限制所造成的，但集团公司制度规定三个月内新驾驶员不能单独驾驶，更不能独自跑长途，反映了该公司车辆管理制度落实不到位，对安全行车不重视。公司一方面应加强对新驾驶员的培训，一方面可结合实际情况，由专职驾驶员在陪驾过程中评定新手驾驶水平，合格员工适当减少陪驾期；另一方面可向其他公司调用驾驶员，应缓冲急时所需。
目前公司车辆配置越来越多，故越发突现安全管理的重要性，自去年以来，集团公司也制订了相应的管理制度，如安全管理规定、车管员制度等，在遵守制度的同时，各公司也可以定期组织安全驾驶等方面的培训，加强驾驶员的自身素质，避免各种事故的发生，公司的财产不遭受损失，将资产发挥更大的作用。
（二）、办公用品管理
案例一：制定统一的办公用品采购标准，以节约人力、物力。某公司提出购买办公用品时，因为款式、材质、功能、品质、品牌、价格等方面需花费大量的时间和精力来挑选和确定，集团公司可 否制定统一的办公用品采购标准，以节约人力、物力。
这个初衷非常好，但因办公用品的品种、规格、型号、品牌实在太多，又因各公司分布在全国各地，限于地区、消费等差异，现暂无法形成统一的购置标准。根据目前公司的分布状况，建议各公司采取分区域（如宁波、上海、北京）统一采购的方式，从而形成集团采购，可压低商家价格。现在杭公司基本实行这方面的采购，比如绿化、印刷品、办公用品等。在采购这块工作上，希望各在杭公司多提供一些优质、诚信的供货单位，以提高采购物品的品质，并节省开支。
案例二：统一采购物品的领用、登记及费用回收工作
如何做好统一采购物品（如雨伞、印刷品）的领用、登记及费用回收工作一直是个共性问题，每年各公司在集团公司领用的物品约有十五万元，考虑到部分公司与其他公司合作的，这笔费用可打入合作项目的成本中，由合作方共同分担，故公司必须将这笔费用收回。但因集团公司财务无法开具发票而造成该笔费用无法收回，使集团公司遭受到损失。
因考虑到各公司要统一“绿城”的对外形象，且统一制作相对而言费用较低，拟和印刷厂商量，请部分供货商作为我公司的大仓库，由各公司直接与供货商联系发货及费用的结算事宜。
（三）、员工宿舍管理
项目公司综管部一部分工作是人力资源管理，在宿舍管理的体检过程中体现了对员工的关心，比如有些单位说员工宿舍应是员工温暧的家，在装修上竭力花心思把它布置得像家一样温馨；为考虑到员工
身体的健康，新装修员工宿舍添置净化空气的物品；物品损坏了及时进行维修等事例。只有好的生活品质和工作环境，员工才会全身心地投入到工作中去，才会创造出“精致、完美”的产品，因此“真诚、善意”地主动做好各项服务工作应是综管部门的首要职责，各综管部对此领会都比较深刻。但其中的部分事例也让人深思。
案例一：加强员工宿舍管理，杜绝浪费
某公司为外派员工免费提供的宿舍，2005年3—4月份，该宿舍的水、电费居高不下，每月的费用都在1000元以上，经多方调查排除了水、电表的误差，那么究竟原因在哪？原来是该宿舍员工每天上班后都不注意忘记关掉一些电器，水管也没有拧紧，导致水电费大大增加，并造成很大浪费。
从以上案例可以看出简单的两个问题来：一是公司对员工宿舍的管理力度不够，对员工宿舍缺乏有效的管理，二是员工行为的不自觉。公司为外派员工提供良好的住宿条件，员工应该珍惜用水和用电，合理利用公司花的每一分钱。宿舍给员工休息和生活的场所，是公司关心员工的一种表现，但并不是纵容员工无端浪费水电费，员工应本着例行节俭的原则，尽量不要给公司增加多余的负担，虽然水电费不是自己掏钱，但是给人留下的印象是一种铺张浪费的行为。
制度和规范是企业加强管理的必要条件，各单位要加强员工宿舍管理，制定和完善宿舍管理制度，明确员工宿舍的各项费用标准，并在日常的管理中做到事事有章可循，奖罚分明。
（四）、办公环境管理及安全管理
案例一：环境管理，别忘了角角落落
2004年集团公司联合工作检查组对某公司进行工作质量检查时，发现其办公场所绿化植物积灰、报架和食堂柜门破损、卫生存在死角等问题。
环境管理通常包括清洁和绿化管理两个方面，其中清洁管理工作要特别注意踢脚线、墙角、百叶窗、植物叶面等不起眼部位的清洁，同时要确保灯具、电源关及插座等各类办公设施设备无破损；绿化管理要注重摆放植物的品种、高低、大小搭配，并加强日常养护和定期更换工作，确保整个办公区域环境整体美观、大方。
总之，综管部门日常要加强对办公区域环境卫生和绿化植物管理的监督检查力度，不能认为交给清洁人员和植物租赁公司就可以高枕无忧了，必须要非常仔细，具有高度的责任心，同时要加强监督检查的力度，凡事须得亲力亲为才能做得更好。很多时候工作做是做了，但却做得不够到位，结果导致跟没有做无太大的分别。加强办公区域环境管理，保持办公环境的整洁、清新和怡人，一方面是为员工营造适宜的工作环境，另一方面也是公司树立良好企业形象的需要。
案例二：安全管理要谨小慎微
某一天，某公司综合管理部经理下班前发现公司办公用品柜没有上锁。第二天她向前台管理人员提出了这个问题，虽然柜子里没有贵重的办公用品，只是存放了大量的公司信笺和信封等物品，但上面都印有绿城的Logo，日前公司项目正处开工阶段，不少厂商来来往往都会经过这里，若谁拿了印有绿城Logo的信封或信笺用做别的不良
用途，将会直接导致公司形象受损，更严重的则会带来经济上的损失。
良好的工作态度是员工具备良好职业素质的基础，关一扇门仅需花去5秒钟的时间，但在日常工作中这短短的5秒钟是否引起你的注意才是关键所在。综合管理工作需要认真负责地对待每项可能不起眼的琐事，良好的工作习惯和细致的工作作风一旦养成，将会极大地提高综合管理工作的工作品质。
从点点滴滴的小事入手规范公司各项管理制度，并不断通过督促、检查、提醒等多种手段让每一位员工逐步养成认真、细致的工作习惯。
案例三 安全管理不要掉以轻心
某公司办公场所是租用当地一座普通办公楼的三楼，四周都是工业厂房，外来打工者较多，日常虽有物业管理人员在管理，但因不是标准的写字楼,且物业管理也不尽专业和规范，因此公司在安全管理方面存在着一定的难度。每天下班前综管部都会再三叮嘱员工关好办公室的门窗、水电，员工似乎也养成了习惯，下班前会主动做好检查工作。但有一天，其它员工都下班了，综管部人员临走前发现男女卫生间的窗户都敞开着，隔壁咖啡吧的窗户也敞开着，这三个地方通常员工下班前是不会注意的，日常都由清洁工在管理，公司在每天要求员工做好各自办公室安全工作时却疏忽了这三个地方。第二天一上班，综管部就此事向清洁工了解了以前的管理状态，并就昨天发现的问题对清洁工作了严肃的批评教育，同时要求清洁工日后一定要做好相关区域的安全防范工作。
安全管理，重在预防为主。虽然这家单位日常也较注重这方面的管理，但因责任不明，难免会出现百密一疏的状况，虽然暂无发现公司及员工财物安全方面有所损失，但对公司及员工个人终存在着较大的安全隐患。
为更好地实行安全管理工作，各单位均应严格执行安全管理制度，并实行员工值日制度，责任落实到人，以便更好地落实安全管理工作，确保公司及员工个人财物不受损失。
（五）、固定资产管理
案例一：如何做好资产的统计、登记工作
按照相关文件规定，价值在2000元以上的办公用品属于固定资产。但实际工作中，很多电子类的办公用品价值较高，但价格未达到单价2000元的标准，在财务管理上不属于固定资产，在个人用品台帐上也反映不出，给这部分的管理带来难度，造成这部分资产有的未作登记，有的则作为普通办公用品登记。公司制度中对这部分耐用资产未作出详细规定，在下阶段工作中，我部已对介于办公用品及固定资产的这部分高值耐用品将作详细的规定，把这部分资产严格地管理起来。
另外某公司在固定资产清查中发现原值8144元的会议桌属固定资产，且配套的真皮曲木会议椅子每把1500元（10把15000元）不能划入固定资产。其实道理很简单，如果电脑把主机价格和显屏价格分开也不能归纳到固资范围内，所以为统一固定资产统计口径及便于管理，应将配套的资产列入固定资产管理，并将该条在制度中进行明
确。
某楼盘即将交付之际，为便于客户进出，开发商于1999年9月为给物管处购置了两辆单价为46500元的电瓶车，一台两排座为物管使用，一台三排座归销售部使用。03年资产核查时，物管处主任答复已将二排座电瓶车处理掉了，原因为修理费要上万，承受不起，且资产已在物管方建帐，属于物管方；而开发商财务部至今仍建有两辆电瓶车的资产帐务。类似的情况还有会馆目前在使用的计算机、人字升降梯、三角力架等，购买和使用单位同时建立了财务资产台帐。其实这是帐务处理不规范及经办人员责任心不强所致，只要做好固定资产的交接手续，将帐务资产转移至使用单位或使用单位只作资产登记，不作财务建帐即可。
案例二：如何让报废资产变废为宝
资产使用或管理部门注重资产设备的完好使用程度，能修侧修，如不能修得则作报废处理，某公司的一只空调外机主机烧毁，另一只空调室内机电路板击穿，原本两台机子要作报废处理，经空调师技术处理，两台并成一台仍可使用，做到了资产废物利用，在财务做帐中可将两台空调同时报废，将这台‘杂牌机’建为一般资产台帐，避开财务帐、物不一。
（六）、员工食堂管理
案例一：缺少必要沟通，造成食物浪费
某地项目公司食堂已正常运行，住宿员工一日三餐一般均在食堂就餐，但逢临时有事不到食堂就餐时，往往忘记事先通知食堂人员。
数人不去就餐，食堂饭菜剩余过多，夏天不易存放，造成食物浪费。
只要综管部人员及时和食堂人员进行沟通就完全可以避免这样的资源浪费。事先给食堂工作人员打个电话或捎个口信并非难事，这要求综管人员要时时处处做个有心人。
案例二：食堂管理也要常抓不懈
2005年春节后，为筹备某楼盘交付工作，公司各项工作都紧紧围绕这一重点进行。为了保证从工程一线回来的工程管理人员都能吃上热饭菜，食堂工作人员工作时间延长，工作量增加，卫生管理工作就出现了松懈。2005年5月13日，该地卫生监督所突然来到公司工程部职工食堂检查，发现：冰柜里生熟食品混放；菜板背面有霉斑；有一厨师健康证过期两周等问题，通知项目公司立即整改，并对公司进行了1000元的处罚。
各项管理工作都很重要，都要长抓不懈，不能因为交付工作成为一时的工作重点而忽略了食堂管理。对此该公司制定了相应的制度：如《职工食堂卫生管理制度》包括《食品采购卫生制度》、《食品粗加工卫生制度》、《厨房操作间卫生制度》、《配菜卫生制度》等，制度有了，但也要认真执行。
前段时间，集团公司综管部对在杭各项目公司的员工食堂进行了检查，检查结果还是比较满意的，项目公司综管部对菜肴的荤素、营养搭配、口味及餐具的洁净程度上都很重视，严格按公司的制度在执行，在饭后提供水果、绿豆汤等食品，得到了就餐人员的认可。
（七）、通讯费用管理
案例一：手机话费报销混乱
大部分项目公司的手机话费不采取银行托收方式，而是自行填写报销单进行报销，又有部分公司则将手机话费直接打入工资卡。由于员工在任何时间均可自行填写报销单进行手机话费的报销，因此有的员工会累积数个月进行报销，有可能造成重复报销。且报销需要请相关领导签字，无疑在一定程度上增加了领导的工作量。方便员工诚然是一件好事，但手机通讯费用不属于员工的工资发放范畴，根据集团公司领导意图，手机话费不是一种福利，而是为了方便工作联系而给予报销一定的费用，以上两种报销方式均违反了公司的规章制度。
原则上应根据公司规章制度规定通过银行托收方式支付，如有超出部分由公司垫支，年终统一结算，向个人收取或在工资中扣除。这一点在杭项目公司已基本实行。如确有困难的，需经各公司总经理同意，由综管部领取备用金，按季对员工的手机话费进行登记、报销的方式，这样可以杜绝手机话费重复报销的漏洞并适当为领导减负。
案例二：手机话费超标怎么办
员工公务话费超标情况凸现：领导层出差外国、外省，当月公务话费会明显超标；随开工面的扩大，工程人员涉及与多个施工方的沟通协调，公务话费超标现象严重„„，然而项目公司却没有调高报销标准的制度依据。
员工因公务产生的话费超标情况，在公司屡有发生，从公司方面考虑，是需要有一个量化的标准作为员工话费报销的依据，而作为员工和实际工作来讲，某个时期花费超标在所难免，在两者不可调和的
情况下，就需要综管部员工做好解释工作。
综管部在没有提高报销标准的制度依据的情况下，应当作好与相关员工的沟通，同时也要为员工寻求节省话费的良策，探讨公平合理的解决方式。
在这次体检过程中，发现部分公司的制度执行力度不够，或者根本不是按制度中所规定的要求在实行，比如在员工宿舍管理中，部分公司承担了所有的物管费、水、电费、电话费，按制度规定这些费用必须由员工承担，而且员工还必须根据配置房间的标准承担一部分的使用费；又如车辆管理规定中对专车、费用包干车、责任车等的划分及需承担的费用等事项已非常明确，但在检查中配置专车、责任车的人员不支付车辆使用费，配置费用包干车的人因费用不够而变成了责任车却不交纳车辆使用费的现象也非常多，这无疑给公司造成了损失。所以最关键还是制度的执行问题，制度不是厚厚的一本书，它是衡量企业是否正常运作的标准，是具有约束力的，而不是随心所欲的。所有我们在认真学习制度的同时，应严格按照制度规定开展各项工作。
后勤职能是现实意义上的“军需所”，后勤保障工作是公司各项工作的供给线，整个公司正常运转离不开这条“输油管”，“油”输得是否到位、合理、统一、规范，“油价”控制的好不好、“油”本身的质量控制的好不好等等，都是大有学问的。后勤工作重要的原因之一，还在于它稳定军心、团结同志的营养剂，运转的好，关键时刻还能起到强心针的功效。后勤工作是烦琐的，要有良好的心理素质，高度的
责任心、优秀的人格品质。综管工作需要细心，也需要持续开展，不能一暴十寒。综管人员应学会用周密的思维方式考虑问题，用积极的工作方式来完成工作。
五、接待管理 接待，在很多人眼里无非是吃吃喝喝的“简单”事情，可做过接待的人都知道要做好接待不容易，任何一个细小的失误都可能给客人留下不佳印象，影响工作的完美品质。曾有人说过“接待就是生产力”，接待在交流、沟通益趋频繁的现代社会中越来越突显出其的重要性。绿城集团作为房地产行业一个一流企业，与政府部门的沟通和协调、与同类企业的学习与交流、与其他行业的互动和合作，接待成为一个先决条件。好的接待品质体现了绿城集团“精致、完美”的企业文化理念，也更好的展现了绿城人的真诚和善意。
综观综管各项工作，接待管理是企业对外形象的一个窗口，最能体现综合管理的工作品质和要求，也最容不得出现丝毫差错。由于接待管理涵盖的内容广泛，吃、住、行、游、娱面面俱到，从事前接待方案的拟定、工作联系单的往复、宾馆酒店预订、参观楼盘及景点的安排，到事中的接机接站、车辆安排、入住、用餐、会场布置、参观游览，及事后宾客返程的联系确认、宾客意见反馈、各项费用结算等，需要接待方与被接待方、接待方与当地供方（如旅行社、宾馆酒店等）、接待方内部相关人员间密切的沟通与配合，方能保证接待工作有条不紊地进行，确保宾客的满意。
他山之石
接待管理永无止境，力求精益求精，更上层楼。现从各案例中寻一块“他山之石”，以期“引玉”。
案例：西子奥的斯集团的接待感悟 [案例描述]：
我某项目公司综管部主要管理人员到西子奥的斯公司综管部进行参观和学习，根据对方安排，首先我们前往西子集团设在西湖边新新饭店顶楼的会馆，与西子公司综管部人员进行会晤；之后驱车前往西子奥的斯总部进行参观和交流；最后前往西子集团中相对管理理念较新的西子孚信集团参观和就餐。整个行程非常简单，但有几个细节让我们留下相当深的印象，一是首次会晤放在新新饭店顶楼，新新饭店会馆景色宜人，给我们留下非常好的印象；二是当我们从炎热的酷暑天气中迈入奥的斯总部参观时，员工区的服务吧的服务人员第一时间给我们送上了清凉的饮料，让我们疲乏顿解、备感亲切；三是当我们从西子孚信参观完准备离去时，他们竟然把我们于十分钟前刚刚在他们前台处拍摄的集体照冲印塑封好交到我们的手上，办事效率之高让我们不禁暗暗佩服。[案例分析]：
不管是业务交流还是嘉宾来访，接待工作不仅要细致，还要突显出接待过程中的亮点，否则很难给来访客人留下深刻的印象。要突出亮点，首先要想宾客之所想，从细微处着手，多考虑一点，多做一些，如本案例中首次会晤场所的安排、饮料的准备等。尤其是拍照这个细节，大部分的人一般在其他公司合影留念时都不会想到这么快就可以看到自己的靓影，但是西子公司能够在十分钟内客人走之前把照片冲印塑封好并送到客人手上，既体现了工作的高效，也体现了对客人的
尊重和人文关怀，给人留下深刻印象也就不难奇怪了，值得我们学习借鉴。
存在问题及对策
（一）接待准备（接待方案、联系单）案例一：联系单沟通不充分 [案例描述]：
2004年11月中旬，S公司综合管理部接到通知，要求于11月19日安排一次政府官员赴杭参观考察活动。综管部经办人员即拟写了工作联系单，联系单中明确了拟定参观的楼盘名称、时间及日程安排，希望通过物管公司综管部组织协调，并转告各楼盘物管处负责人，做好接待工作。联系单发出当天就收到了物管公司的回执，表示对此项工作已确认并落实。
但当客人抵达在杭楼盘时，个别楼盘的联系人并不知道S公司客人来访参观一事，门口保安挡驾，使参观活动出现了短暂的停顿，后来通过一番联络核实后，参观才得以正常进行。[案例分析]：
接待工作中，事前的安排是最重要的，从联系单的往复、接待计划或方案的制订等都是为了力求各项工作都做到万无一失，但是联系单、方案毕竟只是书面上的东西，最终还是需要人去落实。本案例中反映出两个问题，一是协助接待的物管公司虽然回复说“已确认并落实”了，但实际上并没有真正落实；二是公司综管部虽然在事前委托物管公司安排参观事宜，但在已得知拟参观楼盘联系人其联系方式的
情况下，并没有主动与其取得事先的联系，如果综合管理部能够主动和相关人员电话确认，就不至于被小区保安挡驾，出现“拒绝参观”的尴尬局面。[改进措施]
1、重视联系单的落实情况，尤其是综管部负责人作为接待的首要负责人和策划者一定要对接待的落实情况进行跟踪，确保落实到位，全程了解；
2、接待工作中增强预见性和主动性，任何环节都应考虑细致、衔接顺畅，多花些心思、多想些可能出现的问题，使接待工作的各个环节都没有遗漏，尤其在委托他方安排接待时，自己也应有相应安排，以防万一。
案例二：联系单书写不规范 [案例描述]：
B公司为区域管理性公司，与集团公司、各兄弟公司之间工作联系较多。按照质量管理体系要求，填写工作联系单是提高工作效率，减少工作失误的重要环节。但在实际工作中，工作联系单的填写经常出现以下问题：
1、发送时机时间把握不准，时效性差。有的联系单发出时间太早，被联系方已提前做好相关工作准备，但联系方所需要办理的事务出现变化甚至取消相关安排；更多的是提前时间过短，尤其是发给集团公司的工作联系单，没有给被联系方统筹安排的时间，影响接待品质，甚至因时间紧迫难以完成该项工作。
2、内容表述不清。尤其在联系内容较多时，不能按照时、空或者逻辑顺序表达，过于简洁或者过于繁复，重点不能突出，使被联系方难以明确工作重心，尚需电话多次确认，增加工作量。
3、核对不严格。工作联系单要求表达简洁明确，字数一般不多，但关键词汇（核心内容、关键时间、关键地点等）务必仔细检查核对后再行发出。
4、格式不规范。工作联系单双方所需填写内容共13项，但很多工作联系单上面出现缺项，甚至不按照要求将答复意见回传，只是口头答复。虽然最终可能并不影响主要工作的完成，但不符合绿城“真诚、善意、精致、完美”的基本工作理念。[改进措施]：
1、综管部对工作联系单的填写方法进行部门内部培训，严格按照规范填写。
2、收集、分析公司原始工作联系单（含其它部门），分析其中不足，吸取教训，指出其中错误，避免再次出现。
3、学习规范工作联系单。案例三：接待方案内容不完备 [案例描述]：
某天清晨，某项目公司专职司机小王到机场接一位从集团公司来的客人。这位客人的行程表是前一天负责接待工作的小张安排的，也是由小张告诉小王应当在这一天的清晨到达机场接这位客人。但是，小王赶到机场后拿出行程表才发现根本没有该位客人的联系方式，也
没有全名，打电话给小张询问却在关机状态。这时约定的时间已经到了，却无法与客人取得联系。情急之下，他只有打电话给其他同事，请同事通过其他渠道查到来访客人的电话号码，才终于与客人联系上，但是已经影响了来访客人的情绪，给整个接待工作都带来了不良影响。[案例分析]：
接待工作是一项严谨、细致的工作，负责接待工作的人员应当重视接待工作的严密性、连贯性。在这个案例中，反映出两个问题，一是行程表的安排不够细致全面，如果负责接待行程安排的小张能够在行程表上就将来访人员的姓名、电话等信息写明，就不会发生此类问题，二是接待工作在交接时双方都应进行仔细核对，如果司机小王在拿到行程表后认真阅读，就能发现没有联系方式这一问题，并及时沟通解决，也不会出现这种情况。[改进措施]：
1、联系单、接待方案、行程表等一定要填写细致，姓名、电话、航班号（车次）等基本信息一定要明确；
2、接待工作如果牵涉到两人以上交接的，交接一定要细致，尤其是被交接的一方一定要将相关情况询问清楚；
3、制作专门用于接机、接站用的接机、站牌，作为弥补万一事前交代不清的措施，既体现了接待单位工作的严谨性，也让来访的客人感受到接待单位的热情、重视，有一种宾至如归的感觉。
（二）接待过程
案例一：前台接待 [案例描述]：
今天是星期一，和往常的一样的忙碌，上午来D公司的客人似乎特别多。下午四点多钟，某副总一回到办公室就问，今天广告公司那位客人是怎么回事。上午十点多钟他在等电梯的时候，遇到一个四十几岁的中年人，穿一件印有某广告公司字样的工作服，满脸的不高兴，嘴里似乎念念有词，看样子是前台工作人员可能没接待好。
“没有什么”，前台不在意地说，“上午十点来钟，广告公司的人刚进来，我问他预约了没有，正在这时，建材公司的B经理来了。他约好是十点整跟A总见面。建材公司B经理进来之后，我给B经理和他的秘书沏了两杯茶。我给A总打过电话之后，领着B经理去接待室，当时我对那位广告公司的先生说对不起，我领这两位客人去一下接待室，你要喝茶的话，茶杯在饮水机旁，自己倒一下。不过等我从接待室回来，那位人就走了。”
前台接待广告公司客人时的态度很不周到。不管客人是打电话还是直接上门来，客人找你肯定就是有事。不管是什么事，作为前台工作人员，都要热情接待，最基本的热情有礼应该做到。[案例分析]：
前台工作人员从某种意义上讲就是公司形象的代言人，许多客人对公司的第一印象，就是来自于前台工作人员。他们往往会把前台工作人员的态度当作公司对他们的态度，在平常的接待过程中我们经常喜欢问客人“你预约了吗”，这种说法表面上是很礼貌，实际上是一
种冷淡和拒绝，容易让客人反感。作为秘书，客人有没有预约，自己心里应该有数，当客人没有预约不请自来时，应该问明情况，根据事情的重要程度安排是否与领导会面，而不是简单的问 “你预约了没有？” [改进措施]：
客人上门了，应根据来访事情的紧要程度安排是否与领导会面，作为秘书，来者是客是基本的礼仪，应热情接待，让他们感受到绿城集团的真诚和善意，而不能因为他们没有预约就怠慢他们。每一位前台工作人员都要真正记住“前台是窗口”这句企业发展的信条。案例二：对不起，您订的包厢被取消了 [案例描述]：
Z公司负责接待一批北京来的重要客人，由于负责工作的人员刚到位不久，初次负责接待，事先的接待方案、行程安排、宾馆和餐饮预订等各方面都力求周到。由于事先得知客人喜欢唱歌，因此专门为客人在就餐点附近订了KTV包房，并留了自己的电话号码。晚上就餐，有公司领导和相关人员陪同，因北方人都比较豪爽，气氛很热烈，大家喝的也比较尽兴，负责接待人员也是放开了去敬酒。谁知道到后劲一上来，竟一醉方休。其他人员到达预定的KTV包房，服务小姐告知因为一直得不到包房确定，客人较多，已取消了预定。无法，只有立即另要了两间包房，但已经反映出我们工作的不周到，影响了接待的品质。[案例分析]：
喝酒尽兴，本无可厚非，但本案例中的主人公做为接待主要负责人也喝醉了，而且还肩负着下面活动的主要联络工作，影响了接待的连贯性。从这个案例中我们可以看出，一是接待责任人对自己角色定位意识不强，任何人都可以喝醉，但陪同接待的主要责任人一定要时刻保持清醒，既要负责结帐等后续事宜，又要负责客人的下一步活动安排或送返宾馆；二是要多联系一些供方单位，形成密切的合作关系；如确需要预订一些业务往来不甚密切的宾馆、餐厅、娱乐场所时，一定及时沟通确认，必要时多留几个联系号码，避免出现本案例中一个人联系不上就预订取消的情况。[改进措施]：
1、接待主要责任人增强意识，务必做到全程陪同；接待方所有人员均了解接待行程安排。
2、与当地各供方单位建立密切合作关系，尽量安排的合作良好的供方单位活动。
3、在不熟悉的单位预订时，要确保联系渠道的畅通。案例三：外宾接待 [案例描述]：
某专业部门有外宾来洽谈业务，需要接机。接待人员小刘安排了车辆并制作了一张接机牌。客人的飞机到达了，客人却还未接到，小刘很着急，连忙联系，原来将客人的名字拼错，以至客人找不到接机人员。经过解释，客人和小刘坐车来公司，却发现外宾个人高大，车内空间狭小，客人非常不舒服。小刘连声说SORRY、SORRY。而且小刘今天的衣着有欠妥当，太休闲，来宾却是西服笔挺„„ [案例分析]：
小刘作为接待人员，不熟悉接待应有礼仪，衣着不得体，影响工
作品质；制作接机牌时，没有仔细核对客人姓名，导致客人找不到我方人员；在车辆安排上，小刘也没有考虑到外宾可能身材高大，未能替客人多考虑，导致接待中出现了多次失误。[改进措施]：
在外宾接待中，由于文化和传统的差异，生活、工作习惯有很大区别，应多学习国际礼仪，充分考虑来宾的国籍，尊重客人特殊的饮食、生活、工作习惯；在外宾接待中，一定注意衣着、装容的得体，给客人留下干练、职业的印象；制作接机牌、席签等时，应认真核对客人姓名，避免出错；在车辆、饮食安排上，也要考虑到差异，以客人的满意为立足点。案例四：南北方的差异 [案例描述]：
J公司接待北京来访的客人，为表达热情也为了突显南方特色，安排客人吃了一顿农家菜。席间客人举箸很少，跟他们解释这是南方最流行的菜肴，客人开玩笑说：我们那也很多。之后安排客人在海边游览，特别准备了海鲜大餐，发现客人吃的也不多，问之，曰不习惯。在安排游览时，本来安排了市内最有名的景点，客人却反映都去过了，于是赶快换了一个景点参观。[案例分析]：
由于在接待中没有考虑客人的口味，一味安排特色菜，导致客人的不习惯；在游览安排上，由于沟通不充分，也没有得到客人的认可。[改进措施]：
在用餐安排上，应该充分考虑客人口味和本地特色，一味的突显当地特色会令客人不习惯，一味的考虑客人口味会没有新意，只有两者融合安排，才会令客人满意；在游览参观方面，也应该与客人充分
沟通，征求意见，确保接待的满意。
另在接待中经常会出现诸如备用物品不齐全（接待车辆上忘了放置水、雨伞、鞋套、公司资料等接待必要物品），欢迎牌内容设置不妥当、重要接待忘记摄影、录音等，应注重接待的各个环节，先走一个过场，看看还有什么不到之处，细心、责任心是接待的重要要素。
（三）接待之后
案例：接待归口的不统一 [案例描述]：
H公司接待中经常会发生业务部门对口接待的情况，由于个别业务部门对来宾的接待没有善始善终，在同一次接待中出现各自业务部门对口接待来访人员的现象，事前也没有向综合管理部说明来访人员的人数、时间等来宾的基本情况，之后又要求综合管理部结算接待费用。综合管理部接待人员因对情况不太了解，在与酒店结算费用过程中出现不必要的麻烦和重复劳动。[案例分析]：
集团公司《对外接待管理规定》中指出：综合管理部为本公司对外接待的归口管理部门，负责重要接待工作的安排和管理，协调并督促各相关部门和人员落实接待任务，并提供后勤保障服务。这个案例反映了两个问题，一是接待工作没有进行归口管理，即该由综合管理部统一进行接待服务，其他部门的对口接待须事先填写《接待申请单》；二是部门之间协调沟通不够，相关部门对公司有关接待管理的制度学习得不够深入。[改进措施]：
绿城服务综合管理系统 第2篇
物业服务情感触点与视觉识别系统有那些呢，本文通过多组图片为您展示绿城物业视觉识别系统与规范化服务之情感触点。
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绿城服务综合管理系统 第3篇
随着中国改革开发的发展和深入, 当前在国内不同城市中存在着大量的外来工作人员和流动务工人员, 尤其是在国内的一、二线城市, 其外来人口比重可达50%甚至以上。目前来看, 针对外来人员的服务和管理相关事项日益增多, 包括户籍管理、房屋租赁、计划生育、子女教育、养老医疗等, 其重要性也日渐突出。实际上, 做好外来人员的服务管理, 是各地政府治理的重要工作之一。
在国内信息化水平较高的一线城市, 和陆续建立了流动人员信息管理系统, 对房屋出租和备案、居住证暂住证业务进行经常性管理。受当时的政策及总体规划的影响, 以及技术能力的限制, 以前的流动人员信息管理系统一般采用市级和区级分布式建立数据库, 各区分别部署流动人员信息系统。通过多年的业务和技术调整, 系统取得了良好的应用效果, 逐步建成了“一个市级中心数据库、多个区级数据库、一种管理应用软件”的信息化体系格局。尽管如此, 在利用信息化手段提升外来人员服务水平和业务办理等方面, 仍面临着一些困难与挑战, 举例来说由于是独立建库、分别部署, 导致了部分地区出现系统版本不一致的情况;另外, 虽然目前已经具备了市、 区、街道间的纵向信息传输通路, 但由于缺乏对数据传输的规整和梳理, 在进行协同工作时暴露出数据冗余、步骤繁琐、时间滞后、接口复杂和业务调整困难等较多问题。而且随着外来人员的数量不断增大, 业务管理的日益创新, 旧系统模式的局限性越发明显, 已不适合当前实际使用需求。
为了全面建立科学的外来人员综合服务管理系统, 提高工作效率, 在充分总结跨区业务实际交互现状以及信息化系统部署特点的基础上, 借助前沿信息技术理念和技术, 设计“一级建库、一网运行、 统一管理、信息共享”体系。该体系不仅可以规范整个市、区间的数据交互方式和过程, 提供安全、稳定、高效的传输机制, 实现信息资源集中存储, 还可以有效解决由系统架构原因导致的信息来回互传的延时和出错问题, 实现政府业务协同和联合监管, 针对全市业务制度进行统一和规范, 并提供全市范围外来人员信息的查询、比对和居住证业务办理等服务。从而全面提升外来人员服务管理系统的应用水平, 提高工作效率, 降低系统运行维护的成本。
1总体设计
外来人员综合服务管理系统采用国家颁布的电子政务标准参考框架的系统架构, 由五个层次组成, 分别是:公共基础层、数据库层、应用支撑层、核心业务层、展示层。总体结构如图1所示。
针对各层的简要说明如下:
1.1公共基础层
公共基础层是整个信息系统的基础支撑, 包括:网络介质、网络结构、系统软件等。网络介质又可以分为:互联网介质、电话介质、局域网网络介质、无线介质。网络结构包括:网络组网方式、网络安全、 网络稳定性、网络互联互通。系统软件包括:操作系统、数据库系统、 数据备份系统、防火墙软件系统、防病毒系统等。公共基础层的建设内容包括:负载均衡设备、服务器、数据存储、操作系统、数据库软件、中间件等子项目建设。
如果当地政府已经建立了全市的云平台基础架构, 则本层可以租用云平台资源来实现, 不需要单独采购相关设备和软件。
1.2数据库层
为更好的支撑上层应用, 在逻辑上应建立多个专题数据库, 包括外来人员库、出租屋库、工作单位库、标准地址库等数据库。
1.3应用支撑层
应用支撑层位于应用层之下, 它实现各系统的业务处理逻辑和通用的基础功能。包括系统管理、区划调整子系统、第三方软件、第三方接口、数据共享交换子系统、数据质量检验子系统等。
1.4应用层
应用层主要面向建设单位的业务特征, 实现各项业务的管理。 这个层次与应用支撑层所考虑的重点是不同的, 该层次的重点是应用建设的灵活性, 以及应用能够快速面向业务的实现, 应用长期维护的可行性。
本应用层建设功能应包括自助服务终端子系统、外来人员管理子系统、房屋管理子系统、工作单位管理子系统、工作提醒子系统、 日常督导子系统、地址管理子系统、全文检索子系统、动态监控、数据汇总表子系统、决策分析 (数据分析与研判) 子系统、历史数据处理和查询功能、知识管理子系统、运维管理子系统等。
1.5呈现层
呈现层是系统与用户直接交互的窗口, 通过基于Portal的统一门户技术把各业务子系统和统一决策报表系统通过统一的界面进行展现, 并允许用户通过参数进行界面风格个性化定制和展现。
2功能介绍
本系统将主要建设如下几个功能模块:
前端展示系统。通过自助服务终端系统进行信息展示、查询和部分业务办理, 如:政策咨询、出租屋申报、外来人员自助申报、居住证自助申请、微信关注等。
应用管理系统。包括外来人员管理子系统、房屋管理子系统、地址管理子系统、工作单位管理子系统。
支撑管理系统。包括工作提醒子系统、日常督导子系统、动态监控、运维管理子系统、知识库管理子系统、历史数据管理和查询子系统、全文检索子系统、区划调整子系统、安全接入、系统管理。
数据处理系统。包括共享平台数据共享交换子系统、数据质量校验子系统、数据汇总表子系统、决策分析 (数据分析与研判) 系统。
整体功能蓝图如图2所示。
外来人员综合服务管理系统涉及的功能较多, 下面针对系统的部分功能进行说明。
2.1自助服务终端系统
自助服务终端系统是在移动终端上显示, 为外来人员提供快捷服务的系统。自助终端服务系统主要包括:政策咨询、出租屋住自助申报、外来人员自助申报、居住证自助申请、微信关注、积分入户申报、税务系统链接、读卡功能等。
政策咨询:提供外来人员的相关政策法规在线查询、阅读, 可以及时了解最新动态、通知公告和相关的政策法规信息。
出租屋主自助申报:实现出租屋屋主自助申报, 通过读取二代身份证实现出租屋屋主信息、租住信息、承租人员等信息的快速录入、自助终端回执打印等。
外来人员自助申报:实现外来人员基本信息自助录入、查询等功能, 包括身份证号码、居住地址、居住事由、到达本地日期、拟居住期限、居住地的工作单位、随行家庭成员等相关信息。
居住证自助申请:提供居住证办理自助申请功能, 为外来人员提供快捷友好的服务。
微信关注:提供微信关注功能, 通过手机扫描关注政务微信。
积分入户申报:积分入户申报业务流程查询、积分申请登记、积分申请办理进度查询、积分排名和公示、网上落户登记等。
税务系统链接:增加出租屋交税信息查询系统 (系统由地税局提供) 的系统政务网络链接, 通过该链接出租屋主可查询房屋交税信息。
读卡功能:能直接从身份证和社保 (市民) 卡读取基本信息, 例如姓名、身份证号 (社会保障号码) 、性别等内容。
2.2外来人员管理子系统
外来人员流动性比较大, 管理难度也比较大, 这就需要政府职能部门积极主动地介入管理。通过外来人员管理子系统, 对外来人员的居住情况进行登记, 实现“人来登记, 人走注销”, 掌握居住在物业管理小区、工作单位内部、地下旅馆和工地工棚的人员和出租屋内的外来人员的情况;同时大幅提高数据查询和统计分析精确度。 外来人员管理子系统的功能包括:信息采集管理、照片管理、散居外国人管理、关注人员管理、居住证办理业务、信息校核比对等。
2.2.1外来人员信息采集管理
包括以居住所在地采集及管理外来人员、以工作单位所在地管理外来人员、外来人员自助申报等模块。外来人员信息采集流程如图4所示。
在外来人员信息采集模块中, 可以对外来人员的相关信息进行采集登记, 采集内容包括:姓名、身份证号、户口所在地、居住处所类型、街 (路巷) 、门 (楼) 牌号、屋主 (代理人) 姓名等。外来人员信息采集管理模块中, 还可以对外来人员的基本信息进行查询, 可通过设置相应条件, 如:姓名、身份证号码等来进行查询。
2.2.2关注人员管理
对关注人员进行管理, 关注人员即外来人员中受到公安机关、 监察机关特别关注的人员。关注人员管理功能包括:支持各区关注人员自定义新增、公安关注人员推送、关注人员居住证续期提醒等功能。在关注人员自定义新增模块, 可以录入相应的关注人员信息, 并设置关注类型、关注原因、核查状态等, 可以在后台对关注人员的信息和身份进行相应的审核。
2.2.3信息校核比对
通过数据共享平台或其他方式获取的外来人员信息进行校核比对, 通过建立数据过滤规则、校核比对机制和信息反馈机制, 确保有用的信息写入系统数据库。在外来人员信息校核比对页面, 用户可以设置外来人员信息校验规则。建立外来人员信息校验规则之后, 可以选定需要进行比对的范围, 如:居住区 (县级市) 、街 (镇) 、居 (村) 委会等条件, 选择相应的校验规则即可开始校验, 校验结果将以列表的形式在页面下方显示。校验完成后, 可以对校验结果以及校验反馈结果处理状态进行查询和查看。校验结果页面中会显示校验异常的具体信息。
2.3房屋管理子系统
文章所称“房屋”指外来人员居住处所, 包括出租屋、物业住宅小区、自购房屋、单位宿舍等。通过登记外来人员居住处所, 实现 “人、屋”关联, 落实“以屋管人”工作模式。另外同步对房屋产权人、 消防安全等多方位管理, 全面提高外来人员和出租屋服务管理水平。房屋管理子系统包括:房屋栋管理、房屋套管理、房屋照片管理、 出租屋隐患管理等。
房屋栋管理包括房屋栋新增、房屋栋查询、房屋栋高级查询、房屋栋修改、房屋栋注销、房屋栋恢复、房屋栋分配管理员、房屋栋分配自助平台账户、打印房屋栋登记表和房屋栋变更情况查询。
房屋套管理包括房屋套新增、房屋套查询、房屋套高级查询、房屋套修改、房屋套注销、房屋套恢复、房屋套分配管理员、房屋套分配自助平台账户、打印房屋套登记表、房屋套变更情况查询、房屋套等价合并。
出租屋隐患管理包括房屋栋和房屋套的隐患登记、分级分类管理。依法查处违法违规出租屋主 (代理人) 。
2.4工作提醒子系统
利用系统中工作提醒, 主动将工作推送给下级单位, 让下级单位通过信息系统及时掌握管理工作上的不足之处及漏洞, 及时查漏补缺。
工作提醒模块以待办/已办任务列表的方式在首页显示, 该模块采用统一处理的方式对所有未完成的工作提醒进行统一的处理。
工作提醒子系统包括如下功能:与房屋有关的工作提醒、与外来人员有关的工作提醒、与居住证有关的工作提醒、与自助终端有关的工作提醒、与地址库有关的工作提醒, 等。
2.4.1与房屋有关的工作提醒
与房屋有关的工作提醒包括:
(1) 危急问题出租屋巡查情况。
(2) 严重问题出租屋巡查情况。
(3) 一般问题出租屋巡查情况。
(4) 中心未审核出租屋巡查情况。
(5) 出租屋居住人数超出最高居住人数。
(6) 即将到期、已到期租赁合同。
(7) 登记外来人员时居住证处所与系统中房屋性质不一致的房屋 (套) 。
(8) 30人以上或1000平方以上重点房屋 (非实时统计) 。
(9) 人均居住出租面积不足3平方的出租屋 (非实时统计) 。
(10) 人均居住出租面积不足3平方的非出租屋 (非实时统计) 。
(11) 留宿超过1人的小型 (300平方米以下) 非住场所 (非实时统计) 。
(12) 房屋性质是出租屋, 状态是出租, 实际用途为居住, 但无人居住的有效出租屋 (非实时统计) 。
(13) 房屋数据质量检查结果工作提醒 (非实时统计) 。
(14) 治安管理涉案房屋的核查补登记提醒。
2.4.2与外来人员有关的工作提醒
与外来人员有关的工作提醒包括:
(1) 房屋已停租, 仍未注销的外来人员。
(2) 待核实的外来人员。
(3) 外来人员自动注销信息。
(4) 外来人员数据质量检查。
(5) 超过一年未更新的外来人员。
(6) 重复登记身份证号外来人员 (实时统计) 。
(7) 重复登记身份证号外来人员 (非实时统计) 。
(8) 市内跨区重复登记身份号码外来人员 (非实时统计) 。
(9) 无监护人和姓名含不规则字符的无效16周岁以下人员 (非实时统计) 。
(10) 全市范围内同一外来人员多条有效信息中主要的项目信息不同 (非实时统计) 。
(11) 治安管理涉案人员的核查补登记提醒。
2.4.3与居住证有关的工作提醒
与居住证有关的工作提醒内容包括:
(1) 跨街 (镇) 补领、换领居住证。
(2) 居住证跨区交换信息。
(3) 有效期30天内到期居住证信息。
(4) 有效期过期未超30天居住证信息。
(5) 有效期过期超过30天居住证信息。
(6) 逾期未制证居住证信息。
(7) 逾期未领证居住证信息。
2.5区划调整子系统
区划调整子系统涉及到行政区划信息、机构信息、数据字典等内容, 这些代码内容会根据政府的管理规划进行调整, 对于普通的数据字典 (例如性别、民族) 等内容, 也会发生变化。这些数据变化包括代码、中文意义的调整。
数据调整的情况, 在各区都存在, 而且是经常会发生。为了方便系统管理人员、开发人员和数据工作人员进行此类数据转换工作, 同时为了提高数据转换的质量, 可以采用专门的区划调整子系统进行数据处理。
各类信息系统的数据表结构设计都是不一致的, 而且要转换的数据类型种类繁多, 如果针对具体的项目 (与项目的数据库结构设计绑定) 开发代码转换的系统, 就会造成每一个系统必须开发一套代码转换的模块或系统, 这就造成了开发工作量大, 日后维护的工作量大的问题。因此, 设计本系统时, 首要任务就是尽量做出一个能适应因政策和规范变化的代码转换工具。
代码的类型很多, 在转换系统里不能硬编码转换代码的类型 (例如在菜单上直接就列出“居委会代码调整”) , 在这个系统中, 需考虑可以实现对不同代码转换的情况, 具备如下技术和业务能力: 不与实际项目捆绑, 即不受项目的数据表结构影响。不受具体的代码类型约束, 尽量通过此系统可以转换不同的代码值。代码调整的设置要做到可以复用, 例如不用每次转换前都做相同的配置。另外不同项目的代码转换配置也可以复用。
根据以上的相关需求, 区划调整子系统功能包括以下内容调整规则模板管理:调整规则模板定义、调整规则模板查询、调整规则模板修改、调整规则模板复制、调整规则模板详细信息和调整规则模板删除。
调整定义管理:调整定义、调整定义查询、调整定义修改、调整定义删除、调整定义详细信息。
调整审批:调整流程设定、调整文件管理。
代码调整:可通过存储过程方式建立, 包括代码调整和日志记录。
行政区划调整:包括新增行政区划调整、行政区划调整申请、调整申请详细信息、行政区划调整申请修改。
街路巷区划调整:街路巷区划调整查询、街路巷区划调整详细信息、区划调整签收及审核、街路巷区划调整修改。
居委会区划调整:居委会区划调整查询、居委会区划调整详细信息、区划调整签收及审核、居委会区划调整修改。
门楼牌区划调整:门楼牌区划调整查询、门楼牌区划调整详细信息、区划调整签收及审核、门楼牌区划调整修改。
2.6数据质量校验子系统
在本系统添加数据质量监控功能, 对系统每天进行的数据质量检查。让各级管理部门准确、实时掌握各系统采集质量方面存在的问题, 通过对存在的数据问题分析, 研判出基层操作员的操作熟练程度、系统存在的软件功能缺陷等, 为系统不断的优化建设提供数据支持。数据质量校验子系统功能应包括以下内容。
数据标准说明, 也称为校验规则。对于表中的任一字段, 可以选择校验是否生效, 也可以选择使用不同的规则对其校验 (可更改) , 自由度较高。可以创建校验模板, 选择需要校验一张表的具体字段。 创建计划时可以选择多个模板进行校验。创建校验计划可以设置校验生效日期, 设置运行时长、校验开始具体的时间, 执行频率。计划执行成功后, 显示出的情况统计表能显示全市数据校验情况, 也会显示各区的情况, 对异常记录的统计都可以点击查看。异常数据提醒, 在校验结果出来后, 可以显示错误的记录, 并且查看这些错误记录具体信息, 尤其是可以查看其不符合哪个校验规则, 直观显示错误的具体原因。数据校验日志:应提供详细的数据校验日志, 使系统使用人员可清楚看到校验过程信息。
3结束语
文章中的外来人员综合服务管理系统设计方案, 主要偏重于外来人员的日常服务和管理, 属于比较基础性的、相对传统的业务。在外来人员中新一代年轻人占比增加的情况下, 各大城市外来人员的结构和层次产生较大变化, 外来人员的工作技能和就业岗位显著改变, 如何提供更多层面、更多内容的管理和服务, 尤其值得业务人员继续研究。而且, 政府职能也在进行积极调整, 例如广东省相继成立了东莞市新莞人服务管理局、广州市来穗人员服务管理局。我们应该在贴合政府新型职能的情况下, 积极探索创新, 做好城市外来人员的服务和管理工作。另外, 随着信息技术的快速发展, 云计算、物联网、移动互联、大数据等新概念层出不穷, 外来人员综合服务管理系统要从技术和业务的不同视角进行重构, 通过借助新技术、新架构, 达到智能化、系统化、动态化、科学化的服务和管理标准。
摘要：在中国, 许多城市拥有大量的外来人员, 他们是社会、经济和文化创新的重要源泉, 如何服务好、管理好这些外来人员, 是一二线城市的当务之急。传统的城市流动人员管理模式已经不能满足现代治理的需要, 文章介绍了外来人员综合服务管理系统的总体框架和主要功能。
关键词：外来人员,服务管理,信息采集,房屋管理,工作提醒,数据质量,区划调整
参考文献
[1]流动人口计划生育管理和服务工作若干规定[S].国家人口和计划生育委员会, [2003]9号.
[2]广东省租赁房屋治安管理规定[S].广东省人大常委会, [2012]78号.
[3]张瑞.中国流动人口管理与服务问题研究综述[J].当代经济管理, 2013, 2.
绿城服务综合管理系统 第4篇
《今日楼市》：对于房地产市场2011年的形势如何判断?对2011年房地产市场存在哪些担忧?2011年可能会在哪些方面继续进行战略调整?
宋卫平：中国的房地产是靠天吃饭，2011年的“两会”肯定会把廉租房、保障房、经济适用房的布局和展开作讨论。我判定“两会”以后这个话题就不那么热烈了。这个矛盾暂时缓和下来以后，希望政府对商品房这一点高抬贵手放一放，但是至于愿意不愿意放，不是我们决定，还是要看脸色，还是要看天气。
《今日楼市》：2010年公司在战略上主要进行了哪些调整?2011年公司最主要强调的工作是什么?
宋卫平：在战略上于2010年成立绿城建设管理有限公司，通过整合绿城现有的品牌资源与管理资源，与外部机构进行广泛的合作，在不增加负债的前提下获取服务的收益，为绿城创造新的市场发展空间和利润的增长空间。
对于2011年，绿城制定的及格线是500亿元销售额。随着新项目的增加，如果销售去化率维持在50％以上，实现这一目标并无困难。
《今日楼市》：对于未来的行业地位、长期增长目标是否已有规划和思考?
宋卫平：四年以后希望绿城中国的赢利水平能够达到40亿元(所得税以前)，代建能够达到20亿元左右。
《今日楼市》：土地储备是地产公司业绩增长的“命脉”。公司目前土地储备情况如何?未来的土地策略如何确定?
宋卫平：2010年取得了多幅土地，主要集中在以浙江、江苏为中心的长三角区域和环渤海区域。截至2010年11月30日，有项目108个，总建筑面积超过3500万平方米。
土地储备在绿城发展中有着重要的地位，下一步绿城在正确评估运行与发展潜力的基础上，将适当调整土地储备的节奏，尽可能利用合作、代建、基金等资源。没钱的时候不买地，有钱的时候买地。
《今日楼市》：未来在公司区域布局规划中，一线城市和二、三线城市未来的策略分别是怎样的?2011年可能进入哪些新的城市?
宋卫平：当然希望在北京、上海多拿一些项目。我知道我们的钱并不充裕，但一线城市、二线城市我们都愿意去，看机会、看手上到底有多少钱。
《今日楼市》：2010年，包括万科在内的一些大型地产企业都加大了商业地产方面的市场开拓力度。从将近一年来的表现看，这些企业的“转型”是否尽如人意，有没有出现什么共性的问题?未来是否会有更多企业增加商业地产的发展“权重”?
宋卫平：尺有所短寸有所长。我看到人家都做得挺好，我们最近逐渐也有所改变。我们现在有三个大的综合体，温州、青岛、宁波各一个。我觉得中国的县级市商业中心、政治中心、文化中心都要改造了。因为那些中心很多是在上世纪50～80年代形成的，都是步行尺度，进入汽车时代以后，城市配套需要跟进。我们会到一些地方去做商业综合体，营造休闲的步行商业街及购物中心，配套一些酒店和住宅。住宅比例占二分之一或者三分之二。
绿城社工服务站2011工作要点 第5篇
绿城社工服务站2011工作要点
（本《要点》于2011年1月1日10时发布）
为全面贯彻党的十七届五中全会精神，深入落实科学发展观及“十二五”规划，推动河南社会工作专业化、职业化、网络化、社会化、本土化、国际化进程，推进绿城社工服务站又好又快发展，实现2011年绿城社工服务站新的跨越，特制定本工作要点。
一、战略思路：
2011年，将围绕全区及街道办事处中心工作，深入推进社会工作专业化、职业化、网络化、社会化、本土化、国际化，打造具有中部特色的专业社工品牌，构建和谐社会。继续坚持“立足新村、服务金水、辐射中原、沟通全国”的战略方针，重点抓好“点”的工作，以点带面，逐步扩展。继续深入探索“党委领导、政府支持、机构运作、多方参与”的工作格局以及“职业社工引领、实习社工助阵、义工协助参与”的本土特色的运作格局。继续深入探索 “党组织+团组织+自组织”联动、“专业社工+义工”联动、“义工社工化”的本土特色模式；深入探索“政府购买+企业赞助+项目自筹”的筹资模式以及“以站养站”的运行机制。
二、重点建设
1、硬件建设：
在原有基础上进一步加强和完善硬件建设。力争在上级政府及街道办事处的大力支持下进一步完善办公设施，改善办公环境。
2、组织建设: 进一步完善“党—团—站”三位一体的组织架构。进一步加强绿城社工服务站党支部建设，加强并创新党支部管理。把党支部建设摆在更加突出的位置。做好站党支部换届选举工作。进一步壮大支部力量。力争在上级组织部门及街 《绿城社工服务站2010工作要点》
道党工委的支持下，在原有基础上配备1名专职党务工作者。力争到2011年6月中旬前，组织关系在站党支部的党员人数达到20人，党员义工达到400人。加强绿城社工党员志愿服务队建设，壮大党员义工队伍，建立党员义工时间储蓄卡，开通党员志愿服务队专用QQ群、飞信群呼。加强党员义工的专业社工培训及各类学习。完善各类台帐并规范管理。完善网上“社工党建”平台，深入探索网站、QQ群、论坛、飞信群呼、微博等新型媒体在“社工党建”方面的应用，推行“党组织+团组织+自组织”联动试点，整合现有资源，进一步发挥党支部的龙头作用，打造新社会组织创先争优党建品牌。做好服务党员志愿者及服务困难群众。深入实施“中原社工志愿服务圈”战略，整合各高校、企业联络站党员队伍。建立绿城社工“红色爱心基金”，用于支持站党支部开展各项帮扶活动。围绕建党90周年，开展各项创先争优活动。围绕郑州市文明城市创建，重点开展“志愿文明城”、“关爱农民工子女”、“关爱空巢老人”等项目。积极支持全站开展各项工作。
进一步加强绿城社工服务站团支部建设，加强并创新团支部管理。加强自组织联络站建设，完善网上“自由呼吸”交流平台，建立覆盖全省的自组织联络网。在条件成熟的联络站建立团组织。壮大团员青年义工队伍，加强对团员青年义工的专业社工培训，提高团员青年义工的专业化服务水平。最大限度地争取上级团组织的支持，整合各类资源，从“自组织创新”和“志愿服务创新”两个视角全面推进绿城社工服务站团支部建设。与时俱进，用青年人喜欢的方式开展符合青年人特点和需求的各类健康有益的活动，凝聚青年。
发挥社工助人自助的专业精神，注重引导“受助者”向“助人者”的转变。把义工“助人者”与“受助者”的双重身份统一起来，把对义工的服务摆在更加重要的位置。做好绿城社工服务站管理人员换届工作，进一步规范绿城社工服务站各部管理。在2011年3月30日前，全面完成站2011骨干团队组建工作。进一步加强人员管理、明确人员职 《绿城社工服务站2010工作要点》
责、健全并完善各项规章制度。实施“以德治站与以制治站”相结合的治站方略。
3、人才队伍建设：
2011年，按照“以人为本”的管理理念，继续推行“人才回归”计划。努力营造一种人性化的工作环境，建设“人性化组织”。对于参加服务站的义工，无论男女老少，无论时间先后，无论能力大小，只要有爱心、有热情，机构应积极接纳并给予机会，让义工共享服务站改革发展成果。坚持做到“理解多一点，关怀多一点，鼓励多一点”；坚持做到“有活动，不要忘了通知；有新朋友，不要忘了老朋友；有成果，不要忘了分享”。在活动安排上，尽可能做到不影响义工正常工作和学习，站在义工的角度理解义工的行为；积极鼓励义工在合适的场合、用合适的方式向组织及工作人员提出批评意见。适应新形势及机构发展需要，力争到2011年10月30前，注册义工增加到1万人左右（现有注册义工5800余人）。到2011年12月底，各类社工联络站达到80个左右（现有联络站37个）。完善义工及联络站申请、注册（命名）制度，做好义工分类管理，建设义工网络管理系统。更加注重对义工的服务，完善义工激励制度。更加重视社会工作专业实习生的接收、管理、培训等工作，为实习生提供良好实习环境。充分发挥社工实习生的专业优势，做好实习生与义工的对接，为“义工社工化”创造条件。继续做好外部机构依托绿城社工服务站成立的各类实践、实习基地的管理，不断扩充基地数量（力争到2011年11月30日前在现有基础上再增加8-10个）、不断完善基地管理、发挥基地作用。大力推进“中原社工志愿服务圈”战略，力争到2011年11月30日之前，各类高校、企业、社区社工联络站达到80个左右，并实现联络站之间的联动。加强对联络站的支持力度。在现有基础上，再增加2-3所外省高校社会工作教育实习基地。依据社工站实际情况，力争在区及街道办事处的支持下，进一步优化专职社工人才结构。争取政府购买2个社会工作专业岗位，实现“编内、编外各2人”。《绿城社工服务站2010工作要点》
4、专业化建设：
将2011年作为“专业建设推广年”。继续抓好专业建设，做好推广工作。一是继续依托绿城社工服务站“社工人才”培训班对注册义工、社工专干分期分批持续开展专业培训，组织培训考试，加强实践考核。二是进一步探索和实施“内督导”制，建立层级督导制度。三是进一步发挥专业顾问、专家教授在工作中的督导作用。四是力争在街道办事处的支持下，对全办社区工作人员开展专业社工培训，提高社区工作人员专业化服务水平，推动“社区工作者”向“专业社会工作者”的转变。五是要求用专业社工理念、适时应用个案、小组、社区等专业社工方法开展社工服务。把专业建设及推广作为一项基础性的工程贯穿各项活动始终，努力提高社工服务的专业化水平，在实践中更加突出社会工作专业特色。组建社工督导团。吸纳2008年以来通过绿城社工服务站培训并取得全国社工职业资格考试人员、高校社工教师组建绿城社工督导团。提高义工的专业化水平。
5、职业化建设：
一是积极鼓励并动员符合条件的义工、社区社工专干参加2011年6月份国家人事部、民政部联合组织的全国社工职业资格考试。力争到2011年10月份，社工站专职人员均取得助理社工师或社会工作师资格。二是进一步完善并实施“社工培训”低偿项目，走“项目带动”的自助之路。三是建立专业社工培训机构。
6、网络化建设：
一是进一步提升社工网络化服务水平。在街道办事处的支持下，对原有官方网（www.lcsg.net）进行升级改造，进一步提高网站的服务及互动功能。进一步强化“绿城社工论坛”的作用，加大论坛互动力度。进一步强化QQ群、飞信群呼、热线、社工论坛、微博的联络功能，并规范管理。与腾讯网、大河网等知名网站以及各类公益QQ群加强交流与合作，进行资源整合。鼓励并探索社工QQ群、社工论坛在作用发挥方面的各种创新。二是进一步完善和 《绿城社工服务站2010工作要点》
加强网络化的站点建设。从纵向网络看，社工科做好与上级社工业务部门（例如区社工协会、市社工办等）的业务联系，加强13个社区社工点的管理，充分发挥社工点的作用。从横向网络看，在条件成熟的情况下，加强各类联络站点的建设。三是在内网（金水区机关信息网）搭建宣传平台并充分发挥作用。
7、项目建设：
2011年深入实施“青少年爱心课堂”、“个案心理辅导”、“社工助残”、“社工培训”、“向总理学习”白血病救助、关爱农民工子女、关爱空巢老人、中原社工志愿服务圈、义工就业创业、志愿文明城项目。2011年把项目服务活动立足于金水区南阳新村街道办事处及金水区辖区，在此基础上向外拓展和延伸。在留守儿童帮扶方面，继续深入巩固新郑市八千乡、商丘市民权县人和镇两个基地，在上级团委支持下，继续大力开展“关爱农民工子女”项目。在市、区文明办的支持下，深入开展关爱空巢老人项目，进一步完善“311”（3名成年义工+1名未成年人+1户空巢老人）类家庭帮扶模式。结合2011年郑州市文明城市创建，深入开展“志愿文明城”项目。进一步探索并实施项目承办制。建立总站督导、支持，联络站具体承办的项目运作机制。实施社会化运作。力争到2011年11月30日前形成1-2个在金水辖区比较有影响力的“政府购买社会服务”的成熟项目。
8、外事建设：
一是进一步做好对外宣传工作。加大报刊、电视、广播、网络媒体对机构的宣传力度。力争在全国有较大影响的媒体上有突破性的宣传和报道。二是继续加强同政府、企事业单位、社会团体的合作与交流。加强合作项目的开展。特别是加大与民政、文明办、共青团、妇联等系统的合作力度。从组织、共青团、民政三大系统、三种视角全力推进社工发展。三是把与全国各地的同行业组织的交流与合作摆在更加突出的位置。学习先进经验、取长补短，促进绿城社工又好又快发展。四是探索社工站与街道办事 《绿城社工服务站2010工作要点》
处相关职能科室、社区的合作途径，加强相关工作的合作，促进街道办事处各项工作的创新。为街道办事处工作培育新亮点。五是加强国际专业交流与合作。
9、文化建设：
进一步加强绿城社工服务站文化建设，大力宣传“绿城社工精神”，并发挥其在凝聚成员、推动机构发展中的作用。进一步宣传优秀社工、优秀义工的先进事迹，发挥先进人物的示范作用，积极向上级有关部门推荐优秀社会工作人才。启动第三届感动绿城社工人物评选。力争在2011年7月20日（机构成立6周年）之际，撰写一本综合反映绿城社工机构的专刊《走进绿城社工》，征集、谱写新站歌，征集并拍摄绿城社工纪录片。
10、机构自助能力建设：
要实现机构的可持续发展，必须坚持“助人自助”的宗旨，以公益服务为目标，以经济自助为支撑。因此，2011年，要把经济自助摆在更加重要的位置。按照“艰苦奋斗、开源节流”的指导原则，在全站范围，掀起建设“节约型组织”的高潮。在注重节流的同时，积极探索“项目自助”、“实体自助”等“以站养站”的新模式。（1）深入开展“社工培训”低偿项目，走“项目带动”的自助之路。（2）建立绿城社工爱心基金。（3）进一步探索并实施“网络广告自助”项目。（4）在条件成熟的情况，建立专业社工培训机构，试行“以站养站”运行机制。
抢抓机遇、迎接挑战，相信在各级领导的关怀与支持下，在社会各界爱心人士的共同努力下，绿城社工服务站在2011年一定能实现新的跨越。
【注：本《要点》标注红色的部分为新提法或新内容，下转《2011年工作要点》解读】 《绿城社工服务站2010工作要点》
《绿城社工服务站2011年工作要点》解读
（2011年1月4日20时发布）
总体而言，上述《要点》体现了“务实、创新、全面、可行”的特点。呈现了很多亮点。
亮点一：首次将“实现社会工作的国际化”纳入总体目标，并与其他“五化”目标并列，实现了社工“五化”（专业化、职业化、网络化、社会化、本土化）向“六化”目标的提升与发展。“国际化”目标的提出意义重大，指明了绿城社工未来的发展方向，通过加强国际间交流合作，与国际接轨。与《要点》第8项“外事建设”新增补的内容：加强国际专业交流与合作的要义是一致的。
亮点二：在战略方针的表述上，由原来的“辐射郑州”更改为“辐射中原”，与2011年即将深入实施的“中原社工志愿服务圈”战略是一致的，体现了战略辐射地域的拓展。运作格局的表述上由原来的“职业社工领衔、社工实习生助阵”更改为“职业社工引领，实习社工助阵”。更准备地表述了绿城社工的运作格局，同时更加强调实习社工的作用。体现了2011年新的变化。
亮点三：首次提出“政府购买+企业赞助+项目自筹”的筹资模式。“政府购买”与《要点》第3项“人才队伍建设”中提出的“争取政府购买2个社会工作岗位”以及第7项项目建设提出的“争取11月30日前形成1-2个在金水区比较有影响力的“政府购买社会服务”的成熟项目要义是一致的。其二，体现了更加重视企业赞助的作 《绿城社工服务站2010工作要点》
用。“项目自筹”体现在 “社工培训”低偿项目的实施方面。
亮点四：更加强调绿城社工服务站党支部的创新。在“社工党建”新型媒体应用方面，首次提出“微博”媒体的运用。明确提出打造新社会组织创先争优党建品牌的目标。首次提出依托“中原社工志愿服务圈”战略，整合党员队伍。首次提出建立绿城社工“红色爱心基金”。强调建党90周年的发展机遇。
亮点五：注重绿城社工服务站团支部创新。一是建立了面向全省自组织的“自由呼吸”网络交流平台，实现全省自组织联动。二是提出在条件成熟的绿城社工联络站建立团组织，不断扩大团组织在青年中的覆盖面和影响力。
亮点六：在义工管理上，2011年首次提出并推行“义工时间储蓄卡”。
亮点七：注重社工实习生的专业优势。提出“做好实习生与义工的对接，为“义工社工化”创造条件”。
亮点八：在项目建设方面，首次将“中原社工志愿服务圈”作为2011年实施的新项目列入《要点》。
亮点九：人才队伍建设方面。首次尝试采用“编内+编外”结合的人才结构。
亮点十：首次提出“层级督导”制度（中级、资深实务社工成为初级一线社工的督导，初级社工成为义工督导。骨干义工成为见习义工督导）。首次将“高校社工教师”纳入社工督导团队伍，强调了社工理论在社工实务中的重要性。《绿城社工服务站2010工作要点》
亮点十一：提出建立专业社工培训机构。为专业社工培训项目的深入实施、低偿项目的运作、资金筹集提供可持续的平台。亮点十二：在网络化建设方面，首次增设内网平台。依托金水区机关信息网增设新栏目、开辟内网。
亮点十三：首次提出实施“总站督导、支持，联络站具体承办的项目运作机制”。
亮点十四：将机构“文化建设”摆在了更加重要的位置。与过去不同，2011年将机构文化建设单列，更加注重机构文化建设。文化是一个组织不断发展的核心灵魂。更加强调绿城社工精神在增强人员凝聚力方面的核心作用。首次将“优秀社工”纳入评选范围。提出拍摄绿城社工纪录片。
前期物业服务合同(非绿城)范文 第6篇
（××项目）前期物业服务合同
本合同当事人
甲方： 房地产开发有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：
乙方： 物业管理有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：
根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 管理区域（注:物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
物业名称：。
物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层。（注:根据物业的实际情况填写）
物业坐落位置： 市(县)区 路（街道）号。
四至：东至 路、南至 路、西至、北至。占地面积：平方米。总建筑面积约平方米。
其中：住宅平方米（可细分多层、小高层、排屋、别墅等），办公用房平方米，商业用房平方米，地下车位 个，其他物业平方米。（根据实际填写）
物业共用部位、共用设施设备，详见附件
一、附件二。物业交付时间： 年 月 日前。
第二条 前期物业服务是指：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。
第三条 乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 前期物业服务内容
第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。
3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、业主共有的公共绿化的养护和管理。
5、车辆停放管理。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。
7、装饰装修管理服务。
8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
9、法律法规规定的其他内容。
第五条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、；
2、。
（此条如有特殊约定的服务内容的应列明，反之应删除。）
第六条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。
第七条 在业主委员会成立之前，乙方负责属于业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。
第八条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务。乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和乙方另行协商后确定。
第三章 前期物业服务期限
第九条 前期物业服务期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。
本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方应当促使本物业成立业主大会、产生业主委员会。自本合同期限届满之日起，乙方有权终止本合同，并按有关规定办理移交，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。
本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。
本合同期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但乙方书面通知甲方，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。
注：合同至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。以上内容应调整为：
前期物业服务期限自 年 月 日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。（注：杭州市的项目必须签此合同期限，否则房管局合同备案不能通过。）
第四章
第十条 甲方权利义务
双方权利义务
1、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。
2、依据有关规定负责制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》内容向物业买受人明示，并要求其遵守；协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》；在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。
3、监督检查乙方各项方案和计划的实施。
4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。
5、甲方移交给乙方管理的业主共有的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求；在保修期内，如存在质量问题，按以下 方式处理：
（1）甲方负责及时返修，且需保证质量；（2）委托乙方返修，并支付全部费用。
业主共有的房屋、设施、设备的保修范围、保修期限按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定执行。
6、甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付前 日（一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定）按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‟的物业管理办公用房、4‟的商业用房和员工宿舍及员工食堂（宿舍和食堂根据与开发公司洽谈内容而定），并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。
物业管理办公用房、员工宿舍及员工食堂要求带基本装修，并配有相应的配套设施使乙方能直接投入使用。
（注：
1、本条仅适用于杭州市住宅物业。
2、除杭州市外的浙江省其他地区的住宅物业，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积7‰的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。
3、浙江省内（包括杭州市），如果均为非住宅的，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‰的带基本装 修的物业管理用房和员工宿舍及员工食堂，并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。”
4、浙江省外地区，物业管理用房的比例应当根据当地具体规定设置。或可表述为：按规定依法无偿提供物业管理用房
5、以上用房提供面积比例请核对当地相关规定！）
物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，商业用房住平方米，员工宿舍用房平方米，员工食堂用房平方米。（可根据实际作调整），有些项目不提供宿舍，可由开发商直接补贴费用，若面积等无法确定的，则可删除。
管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。
7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。
8、遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作。
9、甲方在物业交付使用前 日（一般为30日，需根据项目实际来定），向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）物业管理用房、共用设施设备清单；
（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积；（6）物业管理所必需的其他资料。
10、协调、处理乙方在前期介入中提出的合理化建议和发现的问题。解决在竣工验收和接管验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结。
11、协助乙方做好前期物业服务工作，开展宣传教育和文体活动。
12、负责协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。如果经物价部门认可的前期物业服务费收费标准低于本合同约定标准的，差额部分由甲方补足，直至本合同期满。（若是招投标项目，本条款可放在补充协议）
13、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。
14、在物业交付使用前 日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。
15、在房屋、设施设备保修期限内承担，甲方应承担的房屋、设施设备保修责任。
16、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产开发建设中的遗留问题。
17、督促业主和物业使用人交纳物业服务费（及能耗费：指不含能耗的项目）。
18、已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。
19、物业管理区域外的设施设备的管理，管理费用另行支付。
20、甲方单独所有的配套设施（如会所）或其他单个业主所有的配套设施由乙方管理的，物业服务费用经甲乙双方另行协商后确定。
21、甲方开发建设的市政配套设施应移交给市政管理部门或其他部门。
22、如果物业交付期间甲方尚有建设行为的，甲方应当向乙方另行支付管理费用，直到建设完成，如果因此产生的业主投诉由甲方负责处理。（注:如果不存在这种情况，可删除）
23、根据政府规定需乙方协助参与前期一房一验的相关费用由甲方承担。（注：此条内容根据项目当地规定填写或修改，如当地未要求物业公司参与一房一验，可删除）
24、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。
25、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第十一条 乙方权利义务
1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。
2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业服务制度和物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。
3、承接物业时，查验、接收物业管理用房、共用部位、共用设施设备。
4、结合本物业的情况，编制工作计划、费用预算。
5、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。
6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。
7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。
9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
11、对业主或和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会以及其他合法方式进行处理。
12、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。
13、对于甲方明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。
14、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。
15、合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交甲方提供的物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理的全部档案资料，移交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。
16、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。
第五章
前期物业服务费
第十二条 本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。
第十三条 本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：（注：可选择）
多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米； 地下车位： 元/月·个； 库房： 元/月·个； 储藏室： 元/月·个； 其他：„„。
第十四条 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每____月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：（注：可选择）
多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米。一般电梯公寓0.5元/月 或表述为：
物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件）”据实向业主分摊。
[注:也可结合物业服务费实际情况表述为：第十四条 物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。]
第十五条 物业服务费主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用、管理费用；
7、物业服务企业固定资产折旧费用；
8、法定税费；
9、物业服务企业的利润；
10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
11、经业主同意的其他费用。
第十六条 物业管理区域内归甲方所有的会所纳入物业管理范围，甲方应按照约定的标准交纳物业服务费及能耗费。如果甲方与会所的经营者约定物业服务费及能耗费由会所经营者缴纳的，从其约定，但甲方对该等物业服务费及能耗费的缴纳承担连带责任。会所经营中发生的水、电等所有费用均由会所经营者自行承担，甲方承担连带责任。（结合项目是否有会所，若没有此条款可删除）
第十七条 在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得相关业主的同意。
第十八条 前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担（若地方性规定有空置房标准的，按空置房标准缴纳），实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。
交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。
第十九条 纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。
使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。（注：地方性法规无对空置房折扣交费的规定的及项目为精装修物业的，则本段可取消）
第二十条 物业服务费（及公共能耗费）(注:已含能耗的需删除）每 个月预缴一 次，缴纳费用时间为每 个月的第 个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。
第二十一条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
第六章 物业的经营与管理
第二十二条 属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。
物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池、网球场等配套设施。（注：此段根据项目是否有此配套填写）
第二十三条 业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。
上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。
第二十四条
甲方所有的车库车位的经营管理（注：若没有此条款可删除），在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。
甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付物业服务费。
或如下表述（在前期合同签订之前已与甲方谈好经营管理的）甲方所有的车库车位的经营管理
1、甲方所有车库车位委托乙方经营管理的，乙方应按下列标准向使用人收取停车费，但法律或政策对停车费收费标准作调整的，则乙方收取的停车费作相应调整。
（1）地下车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。（2）地上车库车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。
2、上述停车费中的 %作为乙方必要的成本和收益，其余归甲方所有。
3、甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自 行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三条的标准向乙方支付前期物业服务费。
第二十五条 乙方将本合同第二十二条述及的各项物业的经营管理收支帐目单独列帐，每6个月将收支情况报告甲方并在物业管理区域内公告。
乙方应每 个月将本合同第二十四条述及的物业的经营管理收支帐目的收支情况报告甲方。（注：如甲方所有的车库车位分成比例未作约定的，此条款则不需要。）
第二十六条
乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第二十二条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。
第二十七条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立之前，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本物业管理区域内予以公示。
第二十八条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。
第二十九条
乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。
第七章
物业的使用与维护
第三十条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。
乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第三十一条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第三十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。
第三十三条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成 损失的，应予以赔偿。
第三十四条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第三十五条
物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用为提供物业服务方便由乙方使用的物业管理用房，乙方不得改变其用途。
第八章 物业维修经费
第三十六条
本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。
物业共用部位、共用设施设备中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。
第九章 违约责任
第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币 万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第三十八条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十九条 乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第四十条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写！）。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。业主或物业使用人迟延交纳物业服务费的，乙方有权直接在属于业主共有的经营性收入中支取；乙方直接在属于业主共有的经营性收入中支取的，业主委员会或其他业主可以向迟延交纳的业主或物业使用人追偿。
第四十一条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二（注：同第四十条！）支付违约金。第四十二条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。
第四十三条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。
第四十四条
双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：
1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。
2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。
3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。
4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。
5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。
8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。
9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。
10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。
11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。
物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年 物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。（比例仅作参考）
第十章 附 则
第四十五条 在物业交付使用前 日内，甲方应按照乙方制定的共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中发现的问题甲方应及时予以解决。对于查验中的问题（含工程遗留问题等）及解决办法等，甲乙双方在《物业承接验收确认书》予以明确。
第四十六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方和业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第四十七条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由甲方、施工单位和设备生产安装部门等相应责任单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。
第四十八条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。
第四十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院裁决。
第五十条 本合同共 页，一式叁份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份（根据当地规定来确定），具有同等法律效力。
第五十一条 本合同自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。
甲方： 房地产开发公司（盖章）授权代表（签名）：
乙方： 物业管理有限公司（盖章）授权代表（签名）：