成都住宅小区调研报告

成都住宅小区调研报告（精选6篇）

成都住宅小区调研报告 第1篇

为规范和加强我区安置小区(新居工程) 、农村新型社区的物业管理，创建整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据《成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见》，参照《物业管理条例》以下(简称《条例》)，结合我区实际，制定了成都安置小区的管理办法。

成都住宅小区调研报告 第2篇

为确保住宅小区电梯的使用安全，明确住宅小区电梯的安全管理职责，切实加强成华区电梯安全使用的监督管理，有效治理消除电梯安全隐患，引导住宅小区电梯安装、使用管理和日常维护保养行为的规范化，营造住宅小区安全和谐的生活环境，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国特种设备安全监察条例》等规定，结合成华区实际特制定本意见。

一、电梯运行安全管理职责和要求

住宅小区电梯安全管理涉及房屋建设单位、电梯制造单位、电梯安装单位，电梯产权单位、物业管理单位、电梯维保单位、电梯乘坐者等各方，依据相关法律法规，本着共同参与、共享安全的原则，确定各方职责和行为规范，并提出安全要求。

（一）房屋建设单位的职责和要求

1．房屋建设单位应当根据（住宅性）房屋的用途和特殊要求，委托具有相应资质的单位进行与电梯相关的建筑结构设施、选型配置等施工图设计，确保建筑结构符合电梯安装和使用的特殊要求，确保电梯与建筑物的使用需求相适应，设计文件应当依法进行审查。

2．房屋建设单位应当根据（住宅性）房屋的户型结构和房屋性质合理采购和配置电梯，具体要求为：

（1）电梯的数量应适合小区业主全部进驻后能正常生活的需要，按照《全国民用建筑工程设计技术规范》的要求，选择常用级和舒适级的电梯数量进行配置。

（2）电梯的型号应具备与（住宅性）房屋结构和居住人数相适应的运载能力，电梯的各项技术参数应符合GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》的要求。

（3）电梯的品牌应选择运行稳定、市场声誉较好，且售后维修服务能得到保证的电梯制造单位制造的电梯。

（二）电梯制造单位、电梯安装单位职责和要求

1．电梯制造单位制造的电梯各项性能和技术参数必须符合国家强制标准和安全技术规范的要求，在电梯出厂及安装时，应提供附有安全技术要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明文件。

2．电梯的安装、改造、维修（指大修）必须由电梯制造单位委托具备相应资质的单位进行，安装、改造、维修活动结束后，电梯制造单位应当按照安全技术规范的要求对电梯进行校验和调试，并对校验和调试的结果负责。

3．电梯的安装、改造活动、重大维修及校验、调试工作结束后，必须经法定特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，未经监督检验或检验不合格的不得使用。

4．电梯经监督检验合格后，电梯制造安装单位应及时将电梯的安全技术档案资料（随机文件和监检报告）移交电梯使用单位。

（三）电梯安全使用要求

1．电梯产权单位职责和要求。

（1）小区住宅电梯属建筑区划内业主共有，建筑区划内业主享有使用、管理、支配住宅电梯的各项权益，小区业主委员会是小区业主的具体代表。业主委员会应制定《业主文明公约》，约束全体业主自觉遵守《业主文明公约》，爱护小区电梯等共用设施，遏制不文明使用电梯或损坏电梯的行为。

（2）小区业主委员会或小区业主应委托具备相应资质的物业管理服务公司对小区进行物业管理服务，并负责电梯运行和日常维护的管理，签订委托协议；未委托物业管理的电梯，小区业主委员会或小区业主即为该小区电梯的使用管理单位。

（3）小区业主委员会或小区业主应监督物业服务公司是否履行物业协议所约定的责任和义务，是否执行对电梯安全管理制度的各项要求，定期检查和不定期抽查物业服务公司电梯管理的各项记录，并向小区业主通报或公示电梯管理的相关情况和小区物业服务费中涉及电梯运行的使用项目和金额。

2．物业管理单位职责和要求。

（1）物业管理单位受小区业主委会或小区业主委托负责电梯的运行服务和日常管理，为该小区电梯使用管理单位，是小区电梯安全工作的第一责任人。

（2）物业管理单位必须按照有关国家法律法规履行其物业管理和物业服务的职责，建立电梯使用、安全管理制度，并严格执行。安全管理制度应包括以下内容：

a.人员职责；

b.安全操作规程；

c.日常检查制度；

d.维保制度；

e.定期报检制度；

f.电梯钥匙使用管理制度；

g.作业人员与相关人员的培训考核制度；

h.意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演练制度。

（3）物业管理单位应与小区业主委员会或小区业主共同协商，选择电梯维修技术过硬、信誉较好并具备相应资质的电梯维保单位，并签订《电梯维保协议》。

（4）物业管理单位应在小区显著位置设立电梯安全知识宣传栏和公示栏，宣传与电梯相关的国家法律法规和电梯安全常识，定期通报或公示电梯运行情况(含故障情况)和电梯相关费用，定期组织开展电梯安全知识宣传，引导小区业主安全乘梯、文明乘梯。

（5）物业管理单位在小区房屋交付使用，业主进行集中装修阶段，应设立电梯使用文明劝导人员，引导业主和家装人员正确使用电梯运送各类家装材料、大型电器等，防止不文明行为对电梯的人为损坏。必要时可组织小区热心业主代表共同劝阻或制止损坏电梯等公共设施的不良行为。

（6）物业管理单位应建立电梯安全技术档案，小区物业管理变更时，应当随机移交安全技术档案。安全技术档案应包括以下内容：

a.《特种设备使用登记表》；

b.设备及其零部件、安全保护装置的产品技术文件；

c.安装、改造、重大维修的有关资料、报告；

d.设备运行故障与事故记录；

e.日常检查与使用状况记录、维保记录、年度自行检查记录或者报告；

f.安装、改造、重大维修监督检验报告，定期检验报告。

3．电梯维保单位职责和维护保养要求。

（1）电梯的日常维护保养应由电梯制造单位或其它取得相应行政许可的单位进行。

（2）电梯维保单位受小区物业管理单位或业主委托负责电梯的日常维护保养工作，应严格执行国家安全技术规范要求，对维护保养的电梯安全性能负责，是小区电梯安全工作的重要责任人。

（3）当小区业主委员会或小区业主未委托物业管理单位而由小区业主自治管理时，小区业主委员会或小区业主应将电梯使用管理和维护保养事务委托给电梯维保单位，电梯维保单位是小区电梯安全工作的第一责任人。

（4）电梯维保单位与使用单位签定日常使用维护保养合同后，应当在合同生效日的30日内将有关情况和资料报当地质量技术监督局备案。

（5）电梯维保单位对电梯的维保分为半月、季度、半年、年度维保，根据所保养电梯使用的特点，制订合理的保养计划与方案，对电梯进行清洁、润滑、检查、调整，更换不符合要求的易损件，使电梯达到安全要求，保证电梯能够正常运行。如果通过维保或者自行检查，发现电梯仅依靠合同规定的维保已经不能保证安全运行，需要改造、维修或者更换零部件、更新电梯时，应当向使用单位书面提出。

（6）制定应急措施和救援预案，每半年至少针对本单位维保的不同类别(类型)电梯进行一次应急演练，并书面如实记录。

（7）设立24小时维保值班电话，保证接到故障通知后及时予以排除，接到电梯困人故障报告后，维修人员应及时抵达现场实施救援，抵达时间不超过30分钟。

（8）对小区电梯发生的维修保养情况，及时进行详细的记录。维保过程中若发现安全隐患，应及时告知电梯使用单位。

（9）建立小区每部电梯的维保记录，并且归入电梯技术档案，档案至少保存4年。

（10）协助小区物业管理单位制定电梯的安全管理制度和应急救援预案。

（11）安排并配合电梯的定期检验工作。

4．电梯乘坐者行为要求。

（1）乘坐者应主动维护电梯运行安全。电梯内禁止用力蹦跳、故意晃动、乱扔杂物和损坏轿箱内部件等危险行为。

（2）乘梯人应爱护电梯，只按所去楼层按钮，不得连续按钮或敲击按钮，不得用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，不得随意按动警铃按钮，不得长时间站在轿厢门中间阻止电梯运行。

（3）乘梯时不可将身体倚靠轿门，以免发生危险。幼儿乘梯须有成人陪同，不能自理的残疾人、病人乘梯须有家属陪同。

（4）当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。

（5）不得超载运作，当超载警示铃声响起时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

（6）小区电梯以客运为主，运载大型物品应避开运行高峰时间，同时须报物业服务处并登记，由物业服务处派工作人员专梯监督运送，搬运时应轻搬轻放，禁止运载超大、超宽、超重物品，不得损坏电梯及公共设施。用电梯运送装修材料、装修垃圾必须事先装袋。

（7）不允许装运易燃、易爆危险物品，如遇特殊情况，需报物业服务处批准，并采取安全保护措施，派专人专梯装运。

（8）乘客看到停运标志时不得采取任何另行开启或移动标志牌的行为，以免发生人身设备意外。

二、电梯的安全监督管理

（一）组织领导

建立成华区住宅电梯安全监督管理联席会议制度（以下简称联席会议），区政府分管质量技术监督工作的副区长为召集人，区质监局、区安监局、区房管局、区建设局、区工商局、各街道办事处负责同志为成员。

联席会议办公室设在区质监局，区政府办协助分管副区长协调处理质量技术监督工作的负责同志为办公室主任，区质监局局长兼任办公室常务副主任，区安监局、区房管局、区建设局、区工商局分管负责同志任办公室副主任。联席会议的主要职责是：研究开展电梯安全知识和电梯法律法规的宣传、普及工作，倡导文明乘电梯，积极开展文明乘电梯劝导员活动；加强对住宅电梯安全监督工作的指导，对全区住宅小区电梯安全监督工作进行总体安排部署，协调相关职能部门和街道开展监督工作；通报监督检查工作进展情况，对相关职能部门和街道的住宅电梯安全监督工作进行督查；协调处理重大、疑难问题。

（二）工作职责

1．区质监局负责对辖区内住宅用电梯实施重点安全监察，加强巡查，建立相应安全监察系统。根据国家相关法律法规和本意见要求，发现电梯安装、使用、维护保养中存在的影响安全的行为和隐患的，应以书面形式发出特种设备安全监察指令，责令有关单位及时采取措施予以改正或停止使用存在安全隐患的电梯。

2．区安监局负责综合协调相关部门、各街道做好电梯安全监督工作。

3．区房管局负责对物业服务企业有关活动实施监督检查，将电梯安全管理的水平纳入物业服务企业的审查考核；依据有关规定对小区电梯维修、改造、更新的经费申请予以优先审核办理或审核评估。

4．区建设局负责对区管项目电梯安装施工过程安全实施监督检查。

5．区工商局负责对电梯从业单位市场销售、经营活动实施监督检查。

6．各街道办事处负责协助和参与有关部门做好本辖区内电梯的安全检查工作；督促电梯使用单位对安全隐患进行整改；督促小区业主委员会或物业管理公司定期公布电梯日常运行和重大维修资金的使用情况；负责所辖区域新交付使用楼盘文明劝导员的设立；负责处置因电梯引发的不稳定事件。

三、电梯维护保养及改造维修资金保证

（一）小区业主委员会或小区业主在与物业公司签定电梯运行和日常管理协议时，应明确物业服务公司收取的物业费中用于电梯日常维护保养和更换常用零部件的比例或总额，以保证物业服务公司选择守信誉、高质量的电梯维保企业和电梯的正常运行、维修检定开支。

（二）物业管理公司应从收取的物业管理费中按照服务协议约定将电梯维护、管理经费存入专门帐户，确保有足够资金满足小区电梯的日常维护、保养、检验和更换易损零部件。

（三）当电梯出现主要零部件损坏需进行重大维修而动用房屋维修基金时，物业管理公司应及时与小区业主委员会或小区业主进行协商，并向房屋主管部门报告，经房屋主管部门确认后，启用房屋维修基金，及时修复故障电梯。

（四）房屋管理部门应监督物业服务企业按照物业服务合同约定，规范使用物业管理服务费，用于居民住宅电梯日常运行维护；电梯维修、改造需动用住房专项维修资金的，应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》和《成华区关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》（成房发〔2011〕61号）执行。

（五）物业管理公司应定期向小区业委会通报或向全体业主公示电梯维修经费使用情况。

四、其它

（一）未确定使用单位的电梯和无维保单位的电梯不得投入使用。

（二）电梯管理人员违反操作规程，造成用户生命财产损害等责任事故的，由责任单位和责任人按照有关法律规定承担相应的法律责任。

（三）住户乘坐电梯损坏电梯设备、设施或者违反乘梯规定造成事故的，应当赔偿经济损失。

（四）电梯相关各方发现电梯安全隐患，均有义务向质量技术监督部门或安全管理部门举报，以消除隐患，确保安全。

（五）鼓励推行电梯远程监控等先进技术和管理手段、推行电梯安全事故责任保险制度。

本意见由区质监局负责解释，意见自印发之日起施行，有效期3年。

成都市成华区人民政府

成都住宅小区调研报告 第3篇

随着我国城镇化步伐的不断加快, 建筑业也得到快速发展, 但目前我国新建建筑大部分属于高能耗建筑, 建筑能耗总量呈现持续增长态势。建筑节能将是改变能量消耗现状、扭转环境恶化局面、实施可持续性发展战略的重要途径之一。我国居住建筑总量庞大、功能特殊, 其能耗占总建筑能耗的比例较大, 应作为建筑节能的重点研究对象, 而国内建筑节能工作起步较晚, 且已有研究多集中于北方采暖区, 研究结果不具备普适性。成都地处西南地区, 属于典型的夏热冬冷气候, 本文对该地区住宅建筑节能现状进行评价, 指出成都地区新建住宅建筑节能存在的问题, 并提出相应对策建议。

2 成都地区新建住宅建筑节能现状评价

2.1 评价指标体系

建筑物的能耗与其使用功能、设计参数、建造年代、所处地域等因素密切相关, 在选取评价指标时, 本文基于影响能耗的一般因素, 结合地区特点进行筛选。评价样本选自成都地区的新建住宅。成都地区夏天和冬天均通过空调达到降温、采暖的目的, 故从能源消耗角度, 围护结构及空调系统两类指标是主要影响因素。此外, 从建筑设计角度, 各住宅能耗性能也存在差异, 因此, 根据住宅建筑能耗特征及新建建筑的特点, 本着科学性、全面性、针对性、系统性的原则, 从围护结构、空调系统、建筑设计和其他节能措施四个角度出发建立了一级评价指标体系, 再在满足数据可获取性条件下结合一级指标对应的能耗影响因子, 参考文献中的相关指标建立了二级指标体系 (详见表1) 。

2.2 确定评价指标权重

本文采用Delphi (德尔菲法) 和AHP (层次分析法) 分别对表1中一级指标和二级指标赋予权重, 使用MATLAB软件对各判断矩阵进行计算, 得到准则层A、C、D的权重 (如表2所示) 。建筑物能耗因建筑物自身功能、结构、能耗参数、所处气候区等因素而异, 对于夏热冬冷的成都地区而言, 在指标权重赋予过程中应注意把握南北建筑差异、建筑环境及能耗特点, 并将能耗影响因子的影响程度反应在矩阵标度中。

2.3 指标评价方法的确定

本文通过实地考察及调查等方式搜集了成都地区14个新建住宅项目共计83个样本, 为使住宅建筑节能评价各指标无量纲化, 文中借助模糊隶属度函数对指标数据进行处理, 并确定指标评价方法。

在模糊数学中常用区间[0, 1]表示某一事物隶属于某一标准的程度 (0表示完全不隶属, 1表示完全隶属) , 本文拟定区间0.6以下, [0.6, 0.7) , [0.7, 0.8) , [0.8, 0.9) , [0.9, 1]分别对应为“优、良、中、差、劣”五个等级。将住宅建筑节能评价指标通过两种方法进行量化:

(1) 对于正向指标 (值越大越优的指标) , 其量化公式为:

上式中指指标i的隶属度, xi指指标i的实际值, xmin指评判准则中指标i的最小值, xmax指评判准则中指标i的最大值。

(2) 对于逆向指标 (值越小越优的指标) , 其量化公式为:

上式中, 指指标i的隶属度, xi指指标i的实际值, xmin指评判准则中指标i的最小值, xmax指评判准则中指标i的最大值。

根据成都地区新建住宅项目的地域及结构特征, 并结合相关专家指导, 本文按建筑节能评判准则对研究样本的节能情况进行了评估。为方便比较, 通过模糊隶属函数计算之后, 本文将各指标的隶属度值乘以100后用来表示指标的最终量化值, 即:

式中, f (xi) 表示指标i的最终量化值, 表示指标i的隶属度。

2.4 评价结果及评价等级

2.4.1 评价结果的计算

根据前文的计算方法分析, 通过计算可以得到各评价指标的量化分值及各级指标的相应权重, 故据此可计算每一样本的建筑节能得分值。其计算式如下:

上式中, F指被评价样本的建筑节能得分值, f (xi) 表示指标i的最终量化值, λ1i指一级指标的对应权重 (见表1) , λ2i指二级指标的对应权重 (见表2) 。

2.4.2 评价等级标识的建立

通过计算得出各研究样本的建筑节能得分值F后, 需根据该值对样本的节能性能进行评价。试建立综合评价等级如表3所示。

2.5 综合评价结果

根据上文的评价方法, 将搜集到的样本数据进行计算分析, 得到如表4所示的分值结果及各项目的建筑节能评价等级。

从评价结果可以发现, 83个研究样本的节能评价得分值处在64.65至81.8之间, 不论从被动式设计 (围护结构、建筑设计) 角度还是从主动式设计 (空调系统、其他节能措施) 角度来看, 样本的节能性能得分值均不高, 14个项目中没有项目获得“优”等级, 其中两个项目被评为“良”;11个项目被评为“中”, 占整个研究对象的78.6%, 还有一个项目只获得“合格”等级。由此可见, 成都地区新建住宅建筑节能现状并不良好, 各样本的节能率虽然均通过了规范规定的50%节能率, 但离65%的节能率还有较远距离。实证研究的结果说明成都地区新建住宅建筑节能现状还有待大幅度改善。

从二级指标得分来看, 成都地区新建住宅建筑围护结构、空调系统、建筑设计和其他节能措施四项主要评价指标得分依次为70.10、80.00、76.36、68.88分, 得分均不高。其中空调系统评价结果虽然为良, 但鉴于本文只考虑到安装方式这一项指标, 故可能评价不够全面;而围护结构和建筑设计作为建筑节能的重要指标, 同样只达到中等水平;其他节能措施更是采用甚少。

整体而言, 成都地区新建住宅建筑节能现状并不理想, 根据本文建立的评价体系的分析判断, 节能等级多处在中等水平, 且节能水平突出的项目极少。具体来看, 成都地区新建住宅建筑的节能工作还存在如下不足:一是可再生能源和相关节能装置的应用率较低;二是建筑物的体形系数、窗墙比等设计不够合理, 导致住宅建筑物的能耗增大;三是相关节能标准执行不够到位, 绝大部分调查对象的节能率只是刚好超过规范规定的50%, 并未在此基础上进行大幅度的提升, 存在敷衍的嫌疑。

目前, 项目各参与方对于建筑节能理念的认识不够深入, 节能意识淡薄。首先, 开发商出于经济因素的考虑一般只“踩线”执行节能标准, 较少主动采取节能措施;其次, 政府对建筑节能的管控及监督力度不够到位, 一定程度上导致节能水平较低;最后, 消费者则常因价格昂贵而避开选择节能建筑, 故节能建筑市场占有率不高。

3 新建住宅建筑节能对策

建筑节能是节能减排工作的重心。为提高成都地区新建住宅建筑节能水平, 本文针对成都地区新建住宅建筑节能现状提出如下建议。

3.1 结合地域气候及建筑特点实施节能措施, 提高节能水平

成都地区属于夏热冬冷气候, 新建住宅在注重实施围护结构的保温措施之外, 更应采取必要技术措施提高建筑物的通风和遮阳水平, 合理设计建筑层高、窗墙比及门窗位置等, 正确选择门窗材料, 从而保证住宅建筑的通风和遮阳能力。除从主动及被动设计角度实施建筑节能措施外, 还可以通过其他途径来降低能源的消耗, 如:推行住宅装修一体化、建筑物立体绿化等方式均可明显节能省材并改善居住环境。此外, 注重利用可再生能源降低建筑物能耗, 如在建筑物立面或屋顶安装太阳能装置, 家庭内部使用太阳能热水器等方式, 这也必是未来建筑节能减排工作的趋势之一。

3.2 从项目各参与方着手改善节能现状

房地产开发企业, 需要认真贯彻执行国家相关标准和规范, 积极探索创新节能技术;政府要强制推行相关标准并积极完善激励政策, 或建立国家节能项目专项资金、提供补贴政策等, 从而提高开发商的节能意识, 并在一定程度上减轻其资金负担。此外, 在“十三五”期间, 重点推广绿色建筑, 通过建设示范项目总结经验, 以点带面地促进成都地区绿色建筑的发展, 也是必不可少的有效措施。各阶层住宅消费者应主动提高节能意识、了解节能绿色节能建筑, 在日常生活中节约使用能耗设备。

4 结语

本文选取成都地区14个新建住宅项目的节能信息为样本, 从外围护结构、空调系统、建筑设计、其他节能措施四个方面建立成都地区新建住宅项目的建筑节能评价体系来评价其节能现状, 得出成都地区新建住宅建筑节能整体状况处于中等水平的结论, 且应着重从围护结构及其他节能措施两方面去提高其建筑节能水平。鉴于样本数据可获取性, 本文评价指标选取存在一定的不足, 日后研究中拟进一步考虑指标的全面性和综合性, 以使评价结果更准确。

摘要：以成都地区14个新建住宅项目的节能信息为样本, 建立新建住宅项目的建筑节能评价体系进行节能现状评价, 得出成都地区新建住宅建筑节能状况处于中等水平的结论, 并提出改善成都地区新建住宅建筑节能水平的对策建议。

关键词：建筑节能,住宅建筑,节能评价,节能措施

参考文献

[1]涂逢祥, 王庆一.我国建筑节能现状及发展[J].新型建筑材料, 2004 (7) :40-42.

[2]刘继仁, 郭汉丁, 崔斯文, 等.既有建筑节能改造市场发展机理研究综述[J].建筑经济, 2014 (9) :81-85.

[3]龙惟定, 马素贞, 白玮.我国住宅建筑节能潜力分析——除供暖外的住宅建筑能耗[J].暖通空调, 2007 (5) :47-50.

[4]龙惟定.建筑能耗比例与建筑节能[J].中国能源, 2005 (10) :23-27.

[5]赵立.成都地区建筑节能评价体系的分析[J].四川建筑科学研究, 2012 (4) :321-322.

[6]包相相, 杨和礼, 徐洁.江苏地区农村住宅建筑节能评价方法探究[J].建筑经济, 2014 (10) :112-114.

成都小区车位5宗“罪” 第4篇

【第1“罪”】

车位比房子贵

现象：房价贵，涨价快

“算下来，车位价比房价还贵。”李先生两年前购买了城东某楼盘的新房，但当他和其他业主准备购买小区车位时，却被告知：“尚未接到销售通知，等车位开放销售时，一定会通知你们。”半年以前，李先生终于收到了开发商关于车位认购的短信通知，一个车位售价平均在10多万元左右。

李先生估算了一下，按标准车位平均面积2.5×5平方米计算，10多万元的总价投算下来，一个车位平均每平方米都过万了，“这个价格已经超过我房子的平均单价了。”

随着成都市内私家车拥有量持续攀升，车位的售价在近几年内不断翻番。家住万象城附近的李女士，最近从自家小区的业主那里购买到了一个车位，成交价格为25万元。可是据她了解，这名业主在两年前购买这个车位时，只花了16万元。和李女士一样，这个小区内有不少业主因为一时犹豫而错过了最佳购买车位时间，再想买时，价格却已经涨了一大截。“两年的时间，一个车位涨了近10万元，这个到底由谁来监管的呢？车位的涨幅合理吗？”

就李先生提出的车位价格由哪个部门来监管这一问题，成都市锦江区物价局价格管理科的工作人员表示，车位价格是由市场来决定的，目前尚未收到关于车位价格管理或监控的文件。

原因：两大原因逼着车位价格上涨

1.有车位的房更好卖

刘兵在成都某二手房中介公司任职，长期经营二手房的他分析，在他所接手的案例中，除小户型以外，面积在70平米以上的二手房，带车位的销售情况明显好于不带车位的。“现在大一点的房子，一般都要带车位才好卖。”刘兵说道，目前随着私家车拥有量的持续升温，车位价格上涨是必然趋势。

2.停车难！

除了上文所提到的原因之外，停车难也成为了导致车位价格猛涨的原因。

首先，小区内部车位紧张，导致小区内停车困难。目前成都市区大部分楼盘的车位比例都在1：0.7左右，很少有楼盘的比例达到了1：1。据业内人士分析，假设每100平方米配备1个停车位的标准来计算，那开发商每平方米的修建成本将增加500元，如果一个楼盘的总建筑面积是20万平方米的话，那么成本将增加1亿元。

其次，市中心停车位紧张，停车费上涨也让有车一族更希望能拥有一个属于自己的车位。按交管部门早前公布的数据显示，早在2010年，成都机动车保有量就已高达224万辆，其中中心城区机动车已达85万辆，且这个数据还在以每天超过1000辆的数量递增。而目前，中心城区的车位还无法解决这么多私家车的停车问题。所以私家车与停车位之间形成了“僧多粥少”的局面。

第三，临时占道停车费用调整，也成为了导致市民无法方便停车的原因。

【第2“罪”】

王小姐刚拿到了新房的小区房卡。买房过后，王小姐几乎已经没有任何存款了。刚准备装修时，王小姐就得到了通知：对于私家车停放，小区物管给出了两种选择——或买或租。王小姐所在的小区，地下车库一个车位售价16万元，除此之外每月还需要缴纳100元管理费，而这些车位的租金是一个月300元。

在物管处，王小姐了解到，自己所在的小区车位和住房比例是1：0.75。车位到底买还是不买？王小姐陷入了纠结之中。

她算了一笔账：自己的一辆POLO车买成13万元，这个车位比自己的车还要贵。按一个月300元的月租算下来，10年也才3.6万元。这样看来，租车位肯定更划算。但长远考虑的话，虽然租车位的价格是由政府统一定的，但是说不定以后会涨价：而假设贷款买了车位，虽说可以拥有产权，能算作一次投资，但是如果房价未来走低，车位也难免跌价，现在买车位，不一定是最好的时机。

招商银行理财投资经理吴园园认为，买卖车位不能算作投资，只能算作投机。从理财角度来讲，假设把车位看做是一个商铺，那么购买商铺过后，能用10年至15年的租金收回所有成本，才算一次合理的投资。但车位走俏，是由私家车与车位供需不平衡造成的，但人们无法预见这样的供需不平衡状况会持续多久，所以这种情况不能算作科学投资。

吴园园建议有投资车位打算的人，在投资车位时要选择车位和住户比例悬殊较大的小区，同时楼盘品质和地段也直接影响了车位的价值，商用楼的地下停车位，因为车辆流动性大，不建议投资。

[第3“罪”]

车位买断也不能高枕无忧

在车位尚属于刚需阶段，不少业主购买车位都抱着花数万元，然后一劳永逸的想法。然而事实上，记者在调查中发现，成都市内不少楼盘都会在业主购买了车位后，每月持续收取几十元至上百元不等的车位管理费。对于花大价钱购买了车位后，却仍然需要向物管缴纳车位管理费这件事情，家住西门的小潘表示无法接受。小潘虽然早在两年前就已经在所住的小区购买了车位，可是他每月还得再缴50元的管理费，就此事他曾找到小区物管讨要说法，但物管给出的解释是，这个管理费主要用于物业为业主清洁车位场地、照明和出入设施耗损等方面，根据业主车辆排量的大小来收取费用。而这项费用成都市物价局尚未制定统一的收费标准。

“车位管理费如何来收取，可以由业主和物业双方协商后决定。”成都市锦江区物价局价格管理科工作人员提醒业主，虽然目前物价局对于车位管理费并没有制定管理条例，但这项收费应该由业主自行选择是否缴纳，同时，不缴纳这项费用的业主，也自然不能享受相关服务。

[第4“罪”]

产权！产权！

车位的产权也是让业主们头痛的问题之一，记者在市内几处开发商那里了解到，目前成都出售的车位分为没有产权和有产权两种。有产权的车位售价自然高于没有产权的车位。

根据《物权法》规定，买卖没有产权的车位，其实是一种租赁行为。依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，也就是说，没有产权的车位使用期限在20年以内。

这种买卖合同实质上是停车位租赁合同，成都市天天律师事务所律师何敏提醒业主，在购买车位时，要首先看清楚合同上关于车位的使用年限，并区分清楚自己的车位是否有产权，如果是无产权的车位，业主手上的合同就不能算作权属证书，也就不受《物权法》保护。

[第5“罪”]

开发商“捂”车位

上周，小周收到了开发商提醒业主认购小区车位的短信通知，而此时小周早已搬进这个小区一年半了。小周遇到的情况较为普遍。在成都，不少楼盘都会在交房半年至一年半以后，才开始出售车位。就开发商为什么“捂”车位一事，小周曾经质问过开发商，开发商负责人解释说，车位的销售必须要在公平公开的情况下进行，而且车位的功能通常也是在小区业主基本到齐的情况下才能得到充分体现，但小周所在的小区，业主是在近一年半后，才悉数到齐，所以开发商方面不存在“捂而不售”的情况，但是这个理由显然不能让小周信服。

而2010年《成都商报》曾就开发商“捂”车位一事进行报道，报道中曾有一位开发商营销负责人透露过这一现象的背后隐情：因为过早推出车位，会让刚买过房的业主无力承担，而一年半载之后，业主们资金紧张的状态基本开始缓解，所以在那时推出车位，会有更多人愿意购买；其次，车位销售前，开发商既可以先收取大笔租金，又能让业主切身感受到车位的紧张，有了这些作“铺垫”，车位则可以待价而沽了；再次，由于车位供求不平衡，所以车位始终是刚需品，开发商永远不愁卖不出去。

成都住宅小区调研报告 第5篇

附：《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》

成都市房产管理局 二OO五年六月二十二日

成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法

第一条 为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法规和规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市住宅物业管理区域内机动、非机动车辆的停放和管理。

第三条 住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理：

（一）建设单位按规划要求配置的机动车停放设施（包括地面停车库，地下停车库，立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；尚未出售的应当出租，不得闲置不用。

（二）凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位，任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主；租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。

（三）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。

（四）在住宅物业管理区域内依法设置停车位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

第四条 住宅物业管理区域内非机动车辆停放，按以下原则实施管理：

（一）业主、使用人的非机动车辆应有序停放在指定位置。

（二）承担市政公用等专业维修、房屋装饰装修等需停放非机动车的，应当有序停放在指定位置。第五条 物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主依据相关规定决定本住宅物业管理区域的停车管理方案。

第六条 物业管理企业或者其他停车管理单位（以下统称停车管理单位）受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件：

（一）遵守本市停车管理的有关政策规定和业主大会的决议等；

（二）履行物业服务合同相关停车管理的约定；

（三）制定车辆停放管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；

（四）在地面、墙面设有交通标识，引导车辆按规定路线行驶；

（五）有专人对进出住宅物业管理区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行；

（六）维护住宅物业管理区域的车辆停放秩序，保证车辆整齐，行驶通畅；

（七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。

第七条 车辆停放收费按政府价格主管部门的有关规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。

在住宅物业管理区域内，利用业主依法享有的共用设施进行车辆停放，属业主所得收益的，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理方面的其他需要。

第八条 车辆停放人应当遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；

（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行，机动车不得擅自停放在他人车位；

（三）按照规定或者约定交纳车辆停放费用。

第九条 除临时进出住宅物业管理区域停放车辆外，其他机动车辆停放人应与停车管理单位订立机动车辆停放管理服务协议，该协议一般应包括双方当事人机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理服务期限以及违约责任等内容。

第十条 住宅物业管理区域内的停车管理单位，应及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。

对住宅物业管理区域内停车位不能满足车辆停放需要的，停车管理单位应在征得业主大会同意后，结合实际，采取措施提高停车场地利用率。

第十一条 对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照车辆停放管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理。

第十二条 未实行物业管理的住宅区、非住宅物业管理区域内的车辆停放管理，可参照本办法执行。

成都住宅小区调研报告 第6篇

消防安全管理暂行办法

二○○五年六月二十九日

成都市住宅物业管理区域消防安全管理暂行办法

第一条为进一步加强本市住宅物业管理区域消防安全工作，有效预防和减少火灾事故的发生，确保群众生命、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》、国务院《物业管理条例》、《成都市消防条例》等有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内已实施物业管理的住宅物业（含住宅物业管理区域内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）。

未实施物业管理的住宅物业、实施物业管理的非住宅物业管理区域的消防安全管理，参照本办法执行。

第三条县级以上公安消防机构、公安派出所具体负责住宅物业管理区域的消防安全监督管理工作，各级房产管理部门应协助公安消防部门，开展住宅物业管理区域的消防安全监督管理工作。

第四条社区居民委员会应组织社区居民制定防火安全公约，定期开展群众性的消防工作，并进行消防安全检查。

第五条物业建设单位与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同或业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。住宅物业管理区域设有自动消防设施的，物业建设单位或业主委员会代表业主应当与具有自动消防设施维护保养资格的单位签订自动消防设施维护保养合同，明确维护保养责任，保证自动消防设施的正常运行；物业建设单位或业主委员会代表业主委托物业管理企业与具有自动消防设施维护保养资格的单位签订自动消防设施维护保养合同的，从其委托。

建设单位制定业主临时公约或业主大会制定业主公约时，应明确消防安全事项，要求全体业主和使用人自觉遵守。

第六条业主大会、业主委员会应当履行以下消防安全职责：

（一）组织、督促业主、物业使用人遵守消防法律、法规和规章；

（二）配合社区居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持社区居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；

（四）依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。

第七条物业管理企业应当履行以下消防安全职责：

（一）制定并落实受聘提供物业服务的住宅物业管理区域内的消防安全操作规程，落实各岗位消防安全责任人，实行防火安全岗位责任制；

（二）负责落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能；

（三）配合社区居民委员会开展社区消防安全工作。在与住户订立装饰装修协议时，应告知其注意事项，指导、督促其遵守消防安全管理规定；

（四）对本物业管理区域内的共用部位定期开展消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患；同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患；

（五）对物业管理区域内配置的消防设施设备和器材进行检查、维护和保养，确保其完好有效；

（六）制定本物业管理区域防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生等应急预案，并定期开展消防演练；

（七）发现业主、使用人违反消防法律、法规的，应及时进行劝阻、制止，并填发《告知单》（见附件一）；对情节严重或逾期不整改的，应及时报告业主委员会、公安消防机构及公安派出所，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告；

（八）发现火灾应及时报警，积极组织扑救，并向实施灭火的消防队提供必要的协助；

（九）火灾扑灭后，保护火灾现场，协助火灾事故调查。

第八条业主、使用人在消防安全管理中享有以下权利：

（一）监督物业管理企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项；

（二）对住宅物业管理区域消防设施的有关情况享有知情权和监督权；

（三）对住宅物业管理区域中存在的火灾隐患等情况有举报权；

（四）发现公安、房产管理等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的，可向有关部门举报。

第九条业主、使用人应当履行下列消防安全义务：

（一）配合物业管理企业做好住宅物业管理区域的消防安全工作，并做好自用部位、自用设备的防火安全工作；

（二）对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人、低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育，并落实必要的防火安全保护措施；

（三）装饰、装修房屋时，电器产品、燃气用具的安装、使用和线路、管路的设计、敷设，必须符合国家有关消防安全技术规定；

（四）在指定地点停放燃气、燃油助动车和摩托车，并落实消防安全措施，防止气、油泄漏；需要家中存放少量危险化学品的，应存放在安全地点，并选择合适的容器和配置必要的灭火器；

（五）在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹，不非法储存、销售或燃放烟花爆竹；

（六）根据物业管理企业发出的《告知单》要求，及时整改火灾隐患；

（七）发生火灾后，应配合有关部门开展火灾事故调查，未经公安消防机构同意不得擅自进入、清理、撤除火灾事故现场；

（八）按规定承担住宅物业管理区域消防设施的大修、中修、更新、改造的相关费用。

第十条物业管理企业和业主、使用人应当保障住宅物业管理区域消防设施的完好有效和疏散通道、安全出口的畅通，禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材；

（二）埋压、圈占消防火栓；

（三）占用防火间距，堵塞、占用消防通道、消防车道，影响疏散通道、安全出口畅通；

（四）其他损害消防设施设备和器材的行为。

第十一条住宅物业管理区域内租赁房屋的，消防安全工作按照“谁承租、谁负责”的原则实施，出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。

第十二条住宅改变使用性质的，应当符合《物业管理条例》和消防法律法规、消防技术规范的有关规定，并经公安消防部门审核同意。第十三条消防设施的管理、维护、保养应当符合《消防设施管理、维护、保养技术要求》（见附件二）。

第十四条消防设施的大修、中修、更新、改造应按物业共用设施设备的大修、中修、更新、改造的有关规定执行。设立专项维修资金的，应在专项维修资金中列支。

被公安消防机构列为重大火灾隐患整改的消防设施，其维修项目应纳入急修项目，实行“先维修，后向业主委员会或业主报告”的程序，维修费用由相关所有人承担。消防设施因人为因素损坏的，其维修、更新费用由行为责任人承担。

第十五条公安消防机构、公安派出所依法对住宅物业管理区域实施消防监督检查，对违反消防法律、法规的行为依法实施处罚。

房产管理部门应依法履行相应职责，并将消防安全作为物业管理行业评比（包括物业管理优秀项目评比）考核与信用档案建立的主要内容之一。

公安机关和房产管理部门应将消防安全工作列为安全住宅区、安全大楼等评比工作的主要内容之一。

第十六条公安、房产管理部门工作人员在住宅物业管理区域消防安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十七条本办法由市公安局、市房产管理局负责解释。

第十八条本办法自颁布之日起施行。

附件：1.告知单

2.消防设施管理、维护、保养的技术要求

成都市公安局成都市房产管理局

二○○五年六月二十九日

附件1

告

知

单

_________________居民

我单位于________年______月_____日，在进行日常防火安全巡查时，发现存在以下消防隐患：

建议你在________天内采取以下整改措施：

逾期不整改的，我们将向有关行政执法机关报告，一切法律后果由你自己承担。

****年**月**日

附件2

消防设施管理、维护、保养的技术要求

一、消防设施是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。

二、使用或管理单位应当按照国家和地方有关消防技术标准对消防设施进行管理、维护和保养，发现问题及时采取措施，确保其完好有效。

三、维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、性能和操作规程，并建立值班记录和设施运行、检查记录。

四、对以下消防设施，应当每日进行检查：

（一）检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

（二）检查消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

（三）检查疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

五、对以下消防设施，应当每月进行一次检查或试验：

（一）进行消防水泵启动运转，当消防水泵为自动控制时，应进行模拟自动控制的条件启动运转，检查其运转是否正常；

（二）检查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

（三）检查屋顶供水水箱的储水水位和保证消防用水不作他用；

（四）检查消防泵房间的防火门是否完好。

六、对以下消防设施，应当每季度进行一次检查或试验：

（一）检查火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

（二）进行消防电梯强制停于首层试验；

（三）对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

（四）检查喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；

（五）检查室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

（六）检查与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，检查设施、设备间的防火门是否完好；

（七）检查防排烟系统是否处于正常状态。

七、对以下消防设施，应当每半年进行一次检查或试验：

（一）检查室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；

（二）检查安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损；

（三）检查灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。

八、对安装的探测器，应当每年进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格的应当调换。

九、消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应当取得物业管理企业负责人的同意，并临场监督，加强防范措施后方可施工。修理结束后，应及时恢复供水、供电。