金堂县集体土地征收补偿安置实施办法

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法（精选6篇）

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法 第1篇

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范集体土地征收补偿行为，维护征地范围内权利人合法权益，根据•中华人民共和国土地管理法‣、•中华人民共和国土地管理法实施条例‣和•四川省†中华人民共和国土地管理法‡实施办法‣等法律法规规定，按照省政府•关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复‣（川府函„2012‟99号）、省政府办公厅•转发省国土资源厅†关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见‡的通知‣（川办函„2008‟73号）及市政府•关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知‣（成府发„2009‟31号）、•关于公布实施成都市征地统一年产值标准的通知‣（成府函„2014‟119号）等文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条 凡在本县行政区域内征收农村集体土地的补偿、安置，适用本办法。国家和省、市重点建设项目对征收集体土地补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 集体土地补偿安置应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的生活条件，维护被征地农民的合法权益。

第四条 县国土局是本县集体土地征收补偿安置工作的主管部门，委托乡镇具体负责实施。县统筹、信访、发改、公安、监察、民政、财政、人社、建设、规划、农发、审计、统计等相关部门配合做好征地补偿、安置等工作。

第五条 征收土地经依法启动，并对当事人依法补偿、安置后，县国土局向被征地单位发出交地通知，被征地单位按通知规定的期限交付土地，不得拒绝和阻挠。被征地所在乡镇负责按项目做好补偿安置资料的归档工作和宗地结算工作。第二章 征地补偿

第六条 征收土地方案经依法批准后，乡镇成立工作组，现场对被征收土地及地上青苗附着物进行补偿登记确认。

县国土局根据征地方案，会同有关部门及乡镇拟订征地补偿、安置方案，并在被征收土地所在的乡镇及村（社区）予以公告。

征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。第七条 征收土地按照被征收土地的原用途，按下列标准给予补偿：

（一）土地补偿费。征收每亩耕地的土地补偿费按省政府批准的征地统一年产值的10倍计算，征收非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算；

（二）安置补助费。征收土地的安置补助费依据被征地集体经济组织人均耕地面积，按以下标准计算：人均耕地1亩及以上的，每亩耕地按省政府批准的征地统一年产值的6倍计算；人均耕地1亩以下的，每个安置人口按省政府批准的征地统一年产值的6倍计算。征收非耕地的安置补助费按上述标准减半计算；

（三）地上附着物、建（构）筑物及青苗补偿费，根据核实登记的规格、数量按本办法规定标准补偿（详见附件）；

（四）有档案的古树、名木，按照相关规定执行；

（五）经依法批准修建的规模养殖场按本办法规定标准补偿（详见附件）。第八条 未经批准占用耕地成片栽种的花草树木，按粮食类青苗补偿标准予以补偿。第九条 拆迁企事业单位的建（构）筑物按本办法规定标准补偿（见附件），其搬迁涉及的搬迁损失，由征地单位按该企事业建（构）筑物补偿总额的10-15%补偿。

第十条 下列情况之一的建（构）筑物及附着物不予补偿：

（一）违法占用土地修建的建（构）筑物；

（二）征地方案依法启动后抢种、抢栽的农作物、经济林木；

（三）超过批准使用期限，或虽未确定使用期限，但已使用两年以上的临时用地（含占地）上的建（构）筑物；

（四）其他不符合法定补偿情况的。

第十一条 土地被征收后按规划需要恢复的道路、水利设施由征地单位负责恢复。第十二条 征收土地的各项补偿、补助费用，征地单位必须及时全额支付给被征地单位或个人。

（一）土地补偿费由征地部门直接支付给农村集体经济组织，其使用经村民会议或村民代表会议讨论并公示7天后作出使用决定，报所在乡镇备案；

（二）安置补助费（含耕地和非耕地）由征地部门按照成都市征地安置人员相关规定，首先作为缴纳被征地农民本人的社会保险资金，多余部分留作个人生活安置费用；

（三）地上附着物和青苗补偿费以打卡方式支付给地上附着物和青苗所有者。征收土地的土地补偿费、安置补助费和其他有关费用，任何单位和个人不得私分、平调、挪用、截留。

第十三条 集体土地被全部征收后，被征地集体经济组织所在乡镇负责，相关部门配合，在征地补偿安置完成后依法办理撤销建制手续。原集体经济组织的财产和涉及的债权、债务应当登记造册，向村民公布，由被征地集体经济组织的上一级组织或所在乡镇负责处理。第三章 人员安置

第十四条 被征地农民安置分为按城镇人口安置和按农业人口安置。

第十五条 城镇规划区范围内实施征地的，农村集体经济组织土地被全部征收的，原农村集体经济组织成员全部按城镇人口安置；未被全部征收的，按被征收土地数量除以被征地前平均每人占有土地数量确定城镇人口安置的人数。按城镇人口安置的被征地农民，凡年满16周岁及以上的按市政府•关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知‣（成府发„2009‟31号）文件规定纳入城镇社会保障，16周岁以下的发给安置补助费。

被征地农民安置人员的年龄，按征地协议签定之日户口簿记载的出生年月日计算。征收土地协议签订后，集体经济组织召开村民代表大会或村民议事会6个月内按规定程序上报安置人员，并由乡镇报县国土、人社等相关部门审核后纳入安置对象，公安部门做好户籍变更，被征地单位不得延报或不报。

第十六条 城镇规划区外单独选址项目征地的，征地后人均耕地资源较多的，可以在尊重农民意愿的基础上进行农业安置并纳入当地农村社会保障范围；征地后人均耕地资源少的，不具备基本生产生活条件的，纳入城镇社会保障。

第十七条 常住户口在征地范围内的在册农业人口，且在征地时享有被征地集体经济组织土地承包权，并参与被征地集体经济组织分配的该集体经济组织的成员，属被征地农民安置对象。户籍在被征地范围内，但不享有被征地集体经济组织土地承包权、未参与被征地集体经济组织分配的非被征地集体经济组织成员，不属于被征地农民安置对象。

第十八条 服兵役前为该农村集体经济组织成员的现役士兵，按政策不予安置的士官，服刑前为该农村集体经济组织成员的服刑人员，入学前为该农村集体经济组织成员的在校大中专学生属被安置对象。第十九条 对已办理退养手续回乡的“轮换工”和按政策享受退休金的人员，不属于被征地农民安置对象。户口在农村，但已被录用为国家机关、国有企、事业单位的工作人员，不属于被征地农民安置对象。

第四章 住房安置

第二十条 常住户口在征地范围内，并持有农村集体土地使用证和房屋所有权证的农村村民为住房安置对象。其住房安置按本章规定办理。

（一）下列人员属于住房安置的对象：

1.原农民集资建新城人员，且长期在被征地拆迁房屋内生产生活并持有集体土地使用证和房屋所有权证的人员；

2.回乡“轮换工”人员；

3.土地征收公告发布之日起至住房安置完成之日止，该集体经济组织成员依法婚迁、新生育的人员；

4.原户口在征地范围内的现役义务兵、服役期未达到国家安置要求的士官，在校大中专学生，以及正在服刑的人员。

（二）下列人员不属于住房安置对象：

1.被征地前已退出承包地和宅基地的原征地范围内的农村户籍人员； 2.户籍在被征地范围内，但不属于被征地集体经济组织成员的人员；

3.原属被征地农村集体经济组织成员，已被国家机关、事业单位正式录用的人员和已按国家政策安置的军队复员、转业人员及离、退休人员；

4.在征地拆迁范围内，已在原征地过程中按当时征地拆迁政策享受过住房安置的人员； 5.法律、法规、规章规定不予安置的其他人员。

（三）征地范围内的下列人员的住房，按地上附着物补偿标准给予补偿，若长期居住在拆迁房屋内，经现（原）工作单位、所在乡镇（街道）、村（社区）和房管等相关部门确认，证明他处无住房，允许其家庭户籍人员按每平方米1200元优惠购买安置房：

1.被征地农村集体经济组织成员的配偶及子女（属非农业户口的）可按每人35平方米享受优惠购买安置房；

2.非因征地原因家庭成员全部迁离农村的原农村集体经济组织成员的农村住房，可按当时户籍迁出人员每人35平方米享受优惠购买安置房； 3.回乡落户的华侨、港澳台同胞等非集体经济组织成员的农村住房，可按每人35平方米享受优惠购买安置房；

4.非农村集体经济组织成员以继承方式合法取得的农村集体土地上的住房，可按房屋证载面积享受优惠购买安置房。

第二十一条 在征地范围内需要拆迁的农房按照土地利用总体规划、村镇建设规划和推进城乡一体化、提高城镇化水平的原则，实行统规自建安置、统规统建安置、货币化安置三种方式。政府根据城镇规划和建设需要，统一确定安置方式。

（一）统规自建安置方式。城市总体规划范围外的征地拆迁户，由乡镇根据土地利用总体规划和村镇建设规划选址定点自建。其宅基地面积不得超过•四川省†中华人民共和国土地管理法‡实施办法‣第五十二条规定的标准，其宅基地上的青苗补偿费、附着物补偿费、建（构）筑物补偿费由拆迁安置单位按规定补偿。按照统规自建方式安置的拆迁户，原被拆迁住房人均面积在35平方米以内的，给予住房安置对象每人31500元的建房补助，其原被拆迁住房不再补偿；原被拆迁住房人均面积在35平方米以上的，给予住房安置对象每人31500元的建房补助，其原被拆迁住房人均35平方米以内不再补偿，超出35平方米部分按附着物补偿标准给予补偿。拆迁安置单位未进行统一场平等基础设施建设的，给予住房安置对象每人1500元的基础设施配套补助。

（二）统规统建安置方式。根据土地利用总体规划和城市建设总体规划进行选址定点，集中修建安置房。按住房安置对象每人享受35平方米建筑面积安置住房。原被拆迁住房人均面积在35平方米以内的，享受安置面积与拆迁面积相抵扣互不补差，原被拆迁住房人均面积在35平方米以上的，超出部分按附着物补偿标准给予补偿。超出安置面积的（确因特殊原因申购安置房的，原则上不超过35平方米），超出部分按2400元/平方米结算，但因拆迁安置单位户型设计因素超出安置面积的按1200元/平方米结算；因户型结构因素，安置面积不足人均35平方米的，不足部分按2400/平方米元结算。

被拆迁户在接收安置房时应分别缴纳水、电、气配套材料费（即水：300元/户；电：1200元/户；气：1400元/户）。安置小区楼层差根据具体安置方案，多层按修建成本价5%内浮动，高层（电梯）无楼层差。

（三）货币化安置方式。按住房安置对象每人享受35平方米建筑面积计算，补助1800元/平方米，货币化安置标准根据实际情况调整，以县政府公布的标准执行。安置对象选择货币化安置方式的，必须提供他处有住房的证明，同时乡镇须与被拆迁户签订货币化安置协议。

第二十二条 被拆迁户搬迁后，按住房安置对象发放每人300元搬家费。

第二十三条 被拆迁户在规定时间内签定拆迁协议的，拆迁安置对象选择统规统建和统规自建安置方式的按每人最多2000元奖励。选择货币化安置方式的，按住房安置对象每人另外奖励1500元。

第二十四条 被拆迁户房屋拆迁后，由征地部门发放过渡费。过渡费标准为第一年住房安置对象每人每月150元。对按统规自建和货币化方式安置的被拆迁户，一次性发放半年过渡费；对按统规统建方式安置的被拆迁户，按实际过渡时间支付过渡费。过渡期超出一年的，超出的时间按住房安置对象每人每月300元，至新房分配时停止发放过渡费，无故不参与分房的视为已分房，分房结束后停止发放过渡费。

第二十五条 安置房建成分配后，乡镇牵头，征地部门负责，相关部门配合两年内为拆迁群众办理土地使用证和房屋产权证。第五章 法律责任

第二十六条 县监察、国土、人社、农发、审计等职能部门要及时加大对征收土地的土地补偿费、安置补助费和其他有关费用的监督管理。对不按规定管理和使用的，依照有关规定从严处理。

第二十七条 征收土地，当事人拆迁协议签定后7个工作日内应交出房屋和宅基地，由征地部门组织拆除房屋。

第二十八条 征收土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，依法责令其限期搬迁；逾期不搬迁的，由县政府依法申请人民法院实行强制搬迁。

第二十九条 当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十条 国家工作人员在征地安置补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附

则

第三十一条 本办法施行前已启动的土地征收项目仍按原标准进行拆迁安置补偿。第三十二条 本办法具体应用中的有关问题由县国土局、县公安局、县人社局负责解释。第三十三条 本办法自2015年1月1日起施行，有效期5年。

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法 第2篇

为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。

一、征收范围

本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。

二、安置方式、安置地点

安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。

三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认

（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。

（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。

（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。

（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。

四、被征收房屋的补偿与安置

（一）被征收房屋的补偿

1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。

2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。

3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。

（二）迁建安置

1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。

2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；

3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。

4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。

5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。

（三）调产安置与结算办法

1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：

① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。

② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。

③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。

2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。

3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。

4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。

6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。

7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。

8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。

（四）安置人口确认

安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。

五、货币补偿

（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。

（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。

(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。

六、调产安置分户规定

符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。

（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。

（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。

（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。

（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。

（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。

（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。

（七）符合公安部门其他分户条件的。

七、其他补偿规定

（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。

（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。

（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。

（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。

八、祠堂、祖堂征收补偿与安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。

九、奖励政策

（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。

（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。

（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。

十、其他规定

被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。

十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法 第3篇

一、公共利益之内涵界定

公共利益首要顾名思义强调的是“公共的、公用的、公众的”, 然而“何谓公共利益, 因非常抽象, 可能言人人殊。”[3] 公共利益内涵界定在理论上的困境, 也在法律条文中得到了体现, 在面对“公共利益”这一难以确定的法律概念时, 法律也一样表现出其无奈。在宪法视阙下, 我国2004年宪法的修正案已明确规定了国家对农村集体土地的征收征用和对公民的私有财产的征收征用, 都必须是“为了公共利益的需要”。但是由于我国的宪法缺乏可诉性, 公共利益的明确性还有赖于具体的法律法规来实现, 可无论是《土地管理法》、《物权法》、《行政许可法》等多部法律, 还是2012年8月首次确立公益诉讼制度的民事诉讼法, 都没有对公共利益做具体界定, 而是原则性、宣示性、概括式的条款居多。无疑, 理论界与司法实务界对“公共利益”认知上的长期分歧, 会造成公共利益概念的泛化和滥用, 并可能会演变为法治社会政治与法律实践中最具危险的现象。

那么, 具体如何界定公共利益呢?概括来看, 学界和实务界提出的公共利益具体化的基本模式体现在立法、行政和司法三个层次上。[4] 质言之, “公共利益”的确定须由立法机关、行政机关和司法机关共同行使, 相互之间还要有一定的制约。如果说立法者是以概括的“价值观念”予公共利益以抽象的法律规制, 法官则以审判对公益价值作最后的决定, 而行政则是以正当程序来形成和实现公益。那么, 学者的任务就是要根据社会的发展, 尤其是法治的日益进步而不断对公共利益进行“价值充实”。[5]

二、集体土地征收中有关公共利益之立法现状

集体土地征收是指国家为了公共利益的需要, 通过法定程序, 将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收行为的正当性和合法性是出于维护公益之目的, 因此各国都将公益的目的性作为前提条件在相关土地征收立法中加以规定。从某种程度上说, 凡是有关土地征用的所有法律都把国家土地征用的权力限制在服从于“公共利益”。因此公共利益原则可以说是世界许多国家土地征用制度的基本要件之一, 即只有在出于公共利益的情况下, 政府才有可能动用土地征用权。

(一) 土地征收的宪法基础和法律构架

在世界各国, 保护公民的私有财产权是国家的一项基本的宪法原则。财产权在各国宪法中是作为基本权利定义的, 具有与生俱来的、神圣不可侵犯的特质。国家即使出于公共利益可以征收公民私有财产, 也并不意味着国家可以任意行使征收权。宪法规定征收权的目的在于确立补偿的强行性规范, 以免公民财产权遭受无偿的剥夺, 并且通过公平补偿防止征收权的滥用。因此, 政府如动用征收权, 需附有两个强制性的条件:第一, 必须出于公共利益;第二, 政府取得公民私有财产权, 必须向私有财产所有人提出合理的市场价格作为取得财产的代价。两个条件同时具备, 缺一不可, 财产所有人才必须放弃自己的财产。因此, 土地征收从本质上来说是利益的一次重新分配, 立法者通过征收补偿条款来协调和平衡公共利益与个人利益冲突的结果是政府必须有充分的理由证明公共利益具有高于个人利益的宪法价值, 并应给予财产权人公平的补偿。由此, 公共利益是国家土地征收唯一合法的正当性理由和决定性因素。

二战后, 西方许多国家修改宪法, 或重新制定宪法, 对财产权的规定, 有别于1789年法国大革命时提出的“私有财产神圣不可侵犯”原则, 呈现出三个共同的特点:第一、保护私有财产, 但是, 私有财产并非“神圣不可侵犯”, 即不把财产权绝对化;第二、宪法对私有财产作出限制, 要求私有财产服从公共利益, 或不损害公共利益;第三、在必要时, 政府可以依照法律, 有偿征收私有财产。对世界主要国家关于土地征收的宪法条款的分析对比中可以看出, 大多数国家的土地征用, 一般都能在宪法中找到权力来源, 以此可见土地征用行为的重要性。

(二) 土地征收中公共利益的具体规定

在宪法普遍原则的关照之下, 各个国家在对公共利益的界定方式、土地征用的范围、程序等方面都有具体规定。总的来看, 在大多数国家, 土地征用的主要“公共利益”通常包括以下6个方面的用途: (1) 交通建设; (2) 公共建筑; (3) 军事目的; (4) 土地改革; (5) 公共辅助设施; (6) 公园、运动场、体育设施和墓地的建设等。有些国家“公共利益”中规定的用途可能还包括:为低收入家庭修建经济保障房, 国家机关用地, 公有的工商企业用地等。[6] 各国土地征收立法中界定“公共利益”的方式主要有列举式和概括式两类。

1.列举式

实行这类方式的大体以一些大陆法系国家为主。在与土地征用有关的法律中详尽地列出在哪些“公共利益”的情况下方能使用土地征用权。如日本在土地征用有关的法律法规中穷尽性地列出了所有35种可以使用土地征用权的“公共事业”, 并且几乎每种“公共事业”均相应有一部法律来约束, 政府没有任意行政权, 没有保留条款, 如果严格执法即不可能出现“因公之名”而为私益使用征用权的现象。再如台湾地区的《土地法》第208条列举了六项公共事业的需要的规定属于没有“穷尽式”地列举, 有兜底条款, 因此行政机关就有一定的自由裁量权。

2.概括式

即在与土地征用有关的法律法规中仅原则性地规定“只有出于公共利益方可使用土地征用权”, 但对到底哪些属于“公共利益”未加以明确界定。实行这类方式的以普通法系国家为主, 如美国、澳大利亚、加拿大等, 但也并不绝对, 而且这些国家内部的各州 (省) 情况也会不尽相同。实行概括式的国家中又分两种方式界定“公共利益”:一是利用议会法律来规定何者为公共利益。二是通过法院来判决土地征用是否符合“公共利益”。当然, 这两种“公共利益”法律界分的方式也不是绝对化的。因为目前大陆法系与普通法系在完善土地法体系的过程中, 立法原则相融合的趋势日益明显。

(三) 我国土地征收相关立法中公共利益的相关规定

我国土地征收相关立法中有关公共利益的规定有以下一些 (仅列举) :《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2004年《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年《物权法》第7条规定:“物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益。”

我国土地征收立法进步的一大标尺是2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行。该条例有两个最重大的变化, 一是将“房屋拆迁”更名为“国有土地上房屋征收”, 二是以“司法强拆”取代“行政强拆”。新条例还对国有土地上房屋征收的主体、范围、程序、法律责任等都做了更为全面、细致的规定, 其中第八条对征收房屋中的“公共利益”也列举了六种情形。

但是, 房屋征收条例颁布实施之后已经一年又九个月, 各地暴力拆迁、拆迁自焚和群体性事件依然时有发生。房屋征收条例还取消了原《城市房屋拆迁管理条例》行政机关自行强制拆迁的规定, 将征收补偿决定的强制执行权交给法院行使, 由法院负责强制执行, 但是一些拆迁恶性事件正是在法院强拆时发生, 以至于最高人民法院于2011年9月9日发出《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》。其实, 早在房屋征收条例颁行前后, 就已有不少学者指出, 该条例只能解决国有土地上房屋征收的问题。而近几年来各地越演越烈的大多数拆迁纠纷都发生在农村, 而非城市。

2012年两会期间, 《农村集体土地征收补偿条例》的制定和出台再次提上日程, 而由国土资源部负责起草的《集体土地征收补偿条例》目前立法进展仍未对外公布。2012年8月27日汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收补偿条例立法建议稿》已寄交国务院法制办公室, 这部民间版的《集体土地征收补偿条例》草稿建议在集体土地征收过程中设立严格的听证程序, 保障农民的知情权和异议权;土地补偿费与出让价格挂钩, 补偿费70%归被征收人, 取缔地方政府的渔利空间等规定。针对一些地方政府打着“公共利益”的幌子征收集体土地进行商业开发的行为, 建议稿还明确列举了六项属于公共利益范畴的情形。[7]

三、我国土地征收立法中的问题与建议

(一) 公共利益条款的可操作性问题

法律条文的适用性、可操作性是法律生命力之所在。而我国现行立法中有关土地征收公共利益的条款的自相矛盾性大大削弱了公益条款的适用性。这具体表现在我国宪法中有关城乡土地所有制二元结构的规定与公益性征地的规定之间存在着二律背反:一方面, 宪法规定城市的土地归国家所有, 农村的土地归农民集体所有, 这就意味着凡是城市化和工业化新增的土地需求, 无论是否出于公共利益的需要, 都必须通过国家的征地行为来满足;而另一方面, 宪法又强调, 国家只有出于公共利益的需要, 才能对农地实行征收或征用。很明显这两条规定存在着悖论, 实际上是将公共利益的范围从公共设施、公益事业等狭义的概念扩大到了所有的经济建设, 等于是赋予了政府部门以“公共利益”之名征收任何土地用于任何建设的权力。再加上公共利益概念本身的不确定性和法律语言固有的模糊性, 使公共利益的提法成为不具可操作性的一纸空文。

那么如何解决公益条款的适用问题呢?首先我们认为应当根据中国国情, 尽量将公共利益在立法中列举出来, 然后再设立一个概括性条款, 将立法时无法列举或难以列举的其他应属于“公共利益”范畴的事项包括在内, 再设立一个排除条款, 即明确排除哪些事项不属于“公共利益”的范围, 如一般的商业性开发应排除在公益之外。这种折衷式的立法模式是现代成文法在立法技术上臻于成熟的表现, “既可克服列举式的僵化, 保持法律的灵活发展性, 又可克服概括式的高度不确定性, 使法律便于操作并能控制日益膨胀的司法专断与行政恣意。”[8] 其次, 在运用行政裁量权创设公益的过程中, 行政机关要遵守正当程序原则和比例原则, 注重保护公民的合法权益。再次, 在对行政相对人的司法救济上, 对于征地过程中产生的纠纷, 如土地所有者对征地的异议, 由法院进行最终裁决。

(二) 《土地征收补偿条例》与上位法的衔接问题

目前《集体土地征收补偿条例》的出台仍存在法律框架下的难题, 首先是一个立法依据的问题。我国的《土地管理法》从颁布到现在已经有一段时间了, 距离2004年第二次修正也有八年多了, 已经不能适应现在日新月异的社会实践。而要依据这个《土地管理法》来制定《集体土地征收补偿条例》, 显然会存在一些矛盾和问题, 如果《土地管理法》不先行修改, 出台条例恐怕很难理顺关系, 有可能造成“一搞就违法”的情况。因此, 先对《土地管理法》进行修订, 在此基础上再出台《集体土地征收补偿条例》可能会有更好的立法效果。此外, 《集体土地征收补偿条例》作为一部行政法规, 效力位阶是否足够高也是争议的一个焦点。按照《立法法》第8条第6项规定:“对非国有财产的征收必须制定法律。”该条第8项同时规定:“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度, 也需要通过制定法律来解决。”从这两条来看, 对集体土地征收只制定条例并不符合《立法法》的规定, 只是权宜之计。但是全国人大及其常委会又无法在短时间内制定出具有法律层次效力的《土地征收法》, 即便能制定出, 也极易会与现行的《土地管理法》产生冲突矛盾与重复适用的问题, 这恐怕也是《集体土地征收补偿条例》“难产”的原因之一。

任何一部法律法规的修改都应该是脚踏实地、水到渠成的发展成果, 而不能成为一味回应形势的应景之作。一部没有理顺关系、打通脉络的行政法规的仓促出台也许会带来更多、更复杂的问题与矛盾。因此首先建议在《土地管理法》的修订先行完成的情况下再出台《集体土地征收补偿条例》更为妥当。我们已欣喜地看到了, 2012年11月28日, 国务院常务会议讨论已通过了《土地管理法修正案 (草案) 》, 对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改, 并拟放开农村集体建设用地上市交易。[9] 其次, 我们建议先对《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施一年多来的情况做充分细致的立法后评估, 以期对土地房屋征收中相关的法律法规的修改和完善提供实证的分析和事实的依据。

参考文献

[1]国务院常务会议部署四季度经济工作将制定农村集体土地征收条例[N].京华时报, 2012-10-19.

[2]辽宁盘锦发生征地纠纷:《一警察鸣枪被砍一人中枪死亡》[EB/OL].东北新闻网http://news.ifeng.com/mainland/detail_2012_09/23/17825092_0.shtml。

[3]陈锐雄.民法总则新论[M].台北三民书局出版社, 1982:913.

[4]桂萍.论公共利益、公共服务与服务型政府——以宿迁市政府管理创新为分析起点[J].毕节学院学报, 2012 (11) :92-93.

[5]黄学贤、王太高.行政公益诉讼研究[M].中国政法大学出版社, 2008:75.

[6]国外土地征用之法律模式[N].中国国土资源报, 2011-1-14.

[7]民间拟订集体土地征收补偿条例送交国务院[N].京华时报, 2012-8-28.

[8]房绍坤、王洪平.论我国征收立法中的公共利益的规范模式[J].当代法学, 2006 (1) :70.

我国集体土地征收补偿标准的实施 第4篇

关键词：补偿标准；集体土地房屋；集体经营性建设用地；增值利益

一、我国集体土地征收补偿标准之根据法

目前我国涉及集体土地征收补偿标准的相关法律法规甚少。其中《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》只对土地补偿费、安置补助费标准进行了稍详细的规定，对地上附着物和青苗费的标准只作原则性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定了集体土地房屋可以国有土地房屋征收补偿标准进行补偿的情形。

二、政府和法院对集体土地房屋征收补偿的制定和处理方式

（一）《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条衍生的法律适用和法院审查问题

《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。因此，涉案房屋所在土地的性质直接关系到法律适用问题，甚至是具体补偿标准问题。

笔者以该司法解释第12条为关键词，在北大法意检索到了29则相关案例。了解到法院审理相关案件时对被征收房屋所在土地的性质进行形式审查，对于补偿标准进行实质审查，从其补偿标准的合法性与合理性两方面进行审查①。

（二）根据房屋用途调整补偿标准的问题

房屋性质和用途是否会影响房屋征收补偿标准？最高院公布的典型案例“霍佩英诉上海黄浦区政府房屋（公房）征收补偿决定案”对这个问题的处理方法是根据被征收房屋的性质适用不同补偿标准。法院也通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质。关于集体土地房屋，有些地方政府征收集体土地房屋时也按房屋的用途适用不同补偿标准。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》要求将房屋分为居住房屋和非居住房屋进行补偿②。

三、政府和法院对集体土地征收补偿的制定和处理方式

《土地管理法》对于集体土地补偿标准的规定简单宽泛，且耕地以外的其他集体土地的补偿标准仍需由当地政府予以规定。笔者对上海市和长春市政府的集体土地补偿标准规定进行分析以后，发现，长春四个不同乡村集体土地，虽然根据房屋用途制定不同补偿标准，但农用地和建设用地的征收补偿金之差额极其微小，甚至完全相同。

四、我国集体土地征收补偿存在的問题

通过上述分析，笔者发现我国集体土地征收补偿存下以下几个问题。

第一，现有的补偿标准忽略了对被征房屋的区位价值补偿。各地政府对集体房屋基本上采取作价补偿，忽略了对被征收房屋的区位价值补偿，有的地方由镇政府与村组签订土地征收协议书打包处分农民的房产，损害了农民利益③。

第二，政府补偿标准的随意性大。法律仅对集体土地征收补偿作原则性规定，具体补偿标准授权政府制定，导致各地补偿标准不一，随意性较大。

第三，政府补偿标准的方式设定不科学。农村集体土地对农民而言，具有生产、居住、就业甚至社会保障等多种功能。《土地管理法》的以“土地平均年产值”为核心的补偿标准既没有体现出土地的实际价值，更不足以弥补被征地土地失地农民的功能性损失④。

五、小结

如果根据市场价格对集体土地进行补偿，固然最为客观公平，但因市场的不确定性和不稳定性，按市场价格进行补偿也可能对农民不利。因此，笔者认为现阶段保护农民补偿利益的最可行的办法是，第一，用多元化的补偿方式弥补集体土地征收补偿标准的不足。第二，各地方政府应当落实好中央指导意见，制定完善的补偿标准，确实保护好农民利益。比如，对有长期稳定收益的项目用地，政府可以根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，对集体土地征收采用入股分红方式进行补偿，以充分保护农民的利益。

虽然我国法律没有明文表示承认集体土地的市场价值，但国家和政府的各项举措已足以表明对集体土地市场价值的认可，国家和政府也正通过各种方式保障农民也能够享受到土地增值利益。笔者相信，我国农民的征收补偿和保障制度将会更加完善。

注释：

①亦可参考《关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告》，临沂市中级人民法院课题组，载于《山东审判》2013年，第3页。

②《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条、14条。

③对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年第2期，第1页。

④农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》2010年第6期，第1页。

参考文献：

[1]土地征收中的被征收人的权利保护研究，邹爱华著，中国政法大学出版社，2011年.

[2]房屋征收补偿与诉讼救济法律实务，张国法著，中国法制出版社，2013年.

[3]不动产征收法律制度纵论，房绍坤、王洪平主编，中国法制出版社，2008年.

[4]对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年.第2期[2]关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告，临沂市中级人民法院课题组，《山东审判》，2013年第4期.

[5]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》，2010年第6期.

[6]《土地管理法》.

[7]《土地管理法实施条例》.

[8]《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》.

[9]国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》.

[10]最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定.

作者简介：

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法 第5篇

第三条 市人民政府统一领导本市行政区域内集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作。

区县人民政府负责本辖区内集体土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作的实施、协调、监督和管理，协调处理征地补偿安置争议及其他补偿安置工作。

乡镇人民政府、街道办事处应当协助开展征地拆迁补偿登记调查工作，督促指导农村集体经济组织实施征地补偿安置具体事项，协助处理征地拆迁补偿纠纷和遗留问题。

第四条 市国土资源行政主管部门对区县国土资源行政主管部门征地拆迁补偿安置工作进行指导和监督。

国土资源行政主管部门负责办理征地补偿登记并组织进行现场调查核实、会同有关部门拟订征地补偿安置方案、按规定拨付征地补偿费用、责令限期腾地及其他征地补偿工作。

发展改革、财政、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、规划、物价、房管、工商、监察、公安、维稳、信访、农村经营管理等部门依照各自的职责共同做好相关工作。

第五条 区县人民政府应当按照有关规定做好被征地农民的就业培训和社会保障工作，使被征地农民的长远生计有保障。

第六条 实施房屋拆迁补偿安置应当遵循统一拆迁、统一补偿标准、合理安置的原则，确保被拆迁人得到合理补偿和安置。村(居)民委员会、农村集体经济组织、村民和其他权利人应当支持、配合征地补偿安置工作。

第七条 拟征收农民集体所有的土地，在土地调查红线确定后、征地方案依法报批前，国土资源行政主管部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式等，在拟征地所在的乡(镇、街道)和村(社区)、组张贴发布预征地公告，告知被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人。

发布预征地公告后，国土资源行政主管部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及建、构筑物等进行调查登记。调查结果应当经被征地农村集体经济组织等确认。

第八条 发布预征地公告时，国土资源行政主管部门应当书面通知当地公安、工商、住房和城乡建设、规划、房管、农业、林业等有关行政主管部门，自预征地告知之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续：

(一)新批宅基地和其他建设用地;

(二)审批新建、改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证;

(三)办理户口的迁入，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入的除外;

(四)以拟被拆迁房屋为经营场所办理工商注册登记手续;

(五)改变房屋、土地使用用途;

(六)进行土地承包经营权流转。

暂停办理期限自预征地公告之日起计算，最长不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。

暂停办理期限内办理的上述手续，不能作为土地征收和房屋拆迁补偿安置的依据。

第九条 征地方案批准后，市、区县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内在被征地所在的乡(镇、街道)和村(社区)、组发布征地公告，将批准征地的机关、文号、时间和被征地的所有权人、用途、位置、地类、面积、补偿标准、农业人员安置方式以及办理征地补偿登记期限、地点等予以公示。

第十条 被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地公告规定的期限内，持土地权属证明、房屋产权证、他项权利证或其他证明材料到指定地点办理征地拆迁补偿登记手续。

第十一条 国土资源行政主管部门应当组织工作人员到现场调查核实，调查结果应经被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人确认。

被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人未在规定期限内办理登记手续或者对征地调查结果拒不配合予以确认的，国土资源行政主管部门可以采取照相、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证，作为土地征收和房屋拆迁补偿安置的依据。

第十二条 国土资源行政主管部门应当根据调查核实结果和批准的征地方案，会同有关部门拟订征地补偿安置方案，并在征收土地公告发布之日起45日内发布。

拟订的征地补偿安置方案应当包括征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途、征地拆迁补偿标准、补偿费用数额、农业人员安置方式、征地补偿安置方案实施的期限、地点、听证的权利与期限等。

国土资源行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿安置方案的不同意见。当事人要求听证的，应当听证。

第十三条 征地拆迁补偿安置资金应当在征地补偿安置方案发布前，足额存入国土资源行政主管部门在财政设立的征地拆迁补偿专用账户，未足额存入的，市、区县国土资源行政主管部门不得发布征地补偿安置方案公告。

第十四条 国土资源行政主管部门应当在征地补偿安置方案公告发布之日起3个月内，将征地拆迁补偿费用足额直接支付给被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人，并在被征地村组张榜公布。

在规定期限内未领取的征地拆迁补偿费用，国土资源行政主管部门应当以被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人的名义专户储存。

任何单位和个人不得贪xx、挪用、私分、截留和拖欠被征地集体经济组织、村民和其他权利人的征地补偿费用。

第十五条 被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征地补偿安置方案公告规定期限内腾地。

发布征地补偿安置方案公告并足额支付征地拆迁补偿费用后，农村集体经济组织、村民和其他权利人在国土资源行政主管部门规定的期限内没有腾地的，由国土资源行政主管部门依法作出限期腾地决定;逾期拒不腾地的，申请人民法院强制执行。

征地拆迁补偿费用没有足额支付到位的，被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人有权拒绝腾地。

第十六条 征收土地的土地补偿费、安置补助费，按照湖南省人民政府公布的《湖南省征地补偿标准》规定的标准执行;青苗补偿费按照本办法附表1规定的标准执行。

第十七条 征收集体土地涉及房屋拆迁的，应对被拆迁人给予的补偿包括：

(一)被拆迁房屋主体价值的补偿;

(二)被拆迁房屋装饰装修、构筑物、附属设施等价值的补偿;

(三)因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(四)因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿;

(五)法律法规规定的其他应当补偿的情形。

第十八条 被拆迁房屋的面积、结构、使用性质等，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十九条 征地拆迁范围内未经登记的建筑，由规划、房管和国土资源部门进行调查、认定和处理。未经登记建筑的调查、认定和处理办法由市规划部门制定并报市人民政府批准后实施。

征地拆迁范围内房屋登记簿和房屋所有权证记载事项不明确或者与事实不符的建筑，由房管、国土资源和规划部门根据房屋登记簿、房屋所有权证、航拍图及相关证明材料等进行调查、认定和处理。

第二十条 对于征地拆迁范围内未经登记的建筑、房地产登记簿和房屋所有权证记载事项不明确或者与事实不符的.建筑，按照下列原则处理：

(一)认定为合法建筑的，应当给予补偿。

(二)认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

(三)认定为未超过批准期限的临时建筑的，按建筑成本并结合使用年限给予补偿。

(四)认定为历史性建房或视同罚款补证的房屋，按照有关规定执行，被拆迁人须缴纳的罚款、税费由国土资源部门在拨付征地拆迁补偿费用时一并计算代扣，全额上缴市、县财税部门，具体办法由市财政部门制定并报市人民政府批准后实施。

第二十一条 征收城市规划区内集体土地涉及房屋拆迁的，实行货币补偿安置，有条件的，也可实行自拆重建安置。

实行货币补偿安置的，参照城市国有土地上房屋征收补偿，补偿标准按照评估价格确定;实行自拆重建安置的，可在城市规划区外安排重建用地，补偿安置按照本办法第二十二条的规定执行。

第二十二条 征收城市规划区外集体土地涉及房屋拆迁的，采取自拆重建方式补偿安置。

(一)住宅房屋主体及其装饰装修，生产生活设施、其他地上建(构)筑物按照本办法附表2、3规定的标准补偿。

(二)自拆重建安置，按照下列规定办理：

1.征地单位负责重建地的规划设计和用地报建等手续，按规划设计要求平整场地，还建水源、电源、室外排水主管、超深部分基础及道路。

2.拆迁一处房屋原则上由征地单位负责安排一处宅基地，宅基地面积不得违反有关法律法规的规定。

3.拆迁户有两处以上宅基地的，其一处宅基地被征收，而他处宅基地已达到规定用地面积标准的，不再安排重建地。

(三)拆迁非住宅房屋按下列规定执行：

1.集体企业经营性房屋，按本办法住宅房屋拆迁标准增加10%补偿，不再安排重建用地。

2.拆迁个人生产、营业用房的(以土地使用证确定的土地用途为准)，按住宅房屋拆迁标准增加15%补偿，不再安排重建用地。利用住宅作生产、营业用房的，按住宅房屋拆迁标准补偿。

第二十三条 拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置费、停产、停业补助费，按照下列标准进行补偿：

(一)征地单位应当向被拆迁户支付搬迁补助费和临时安置费。搬迁补助费以户为单位，按常住人口计算，3人以内(含3人)的，搬迁补助费一次补助600元;3人以上的，每增加1人增加补助费50元。自拆重建的被拆迁户，搬迁补助费计算两次。临时安置费按月计算，每户每月补助300元，一般不超过12个月;超过12个月未安置的，临时安置费按双倍标准支付。

(二)拆迁经营性房屋造成停产、停业的，应当支付停产、停业补助费。房屋产权人和使用人不是同一人的，停产、停业补助费支付给房屋使用人。停产、停业补助费的标准为征地拆迁公告之日前三个月实际缴纳的生产经营税款平均额的3倍，补助费不足元的按2000元执行。未经批准，手续过期失效的，不予补偿。

(三)被拆迁户误工工资，按每户每天80元，计时15天包干补偿。

第二十四条 被拆迁人在规定期限内按期签定房屋拆迁协议并搬迁腾地的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予50元/平方米的奖励。在规定期限内未搬迁腾地的，不予奖励。

第二十五条 征地涉及迁坟的，按照本办法附表4规定的标准补偿。

第二十六条 国土资源、财政、人力资源和社会保障、规划、工商、公安、房管等行政主管部门未按本办法规定履行职责的，由同级人民政府责令改正;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征地拆迁人腾地搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第二十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的土地征收及其房屋拆迁补偿安置工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第二十九条 贪xx、挪用、私分、截留和拖欠被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人的征地拆迁补偿费用和其他有关费用的，责令改正，追加有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评，给予警告;造成损失的，依法赔偿;对直接负责的主管人员和其他责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十条 使用国有农用地和乡(镇)村公共设施、公益事业建设使用本集体经济组织以外集体所有土地，涉及房屋拆迁补偿安置以及地上附着物、青苗补偿的，参照本办法执行。

第三十一条 本办法自公布之日起施行。此前施行的本市规范性文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

金堂县集体土地征收补偿安置实施办法 第6篇

(南府发〔2005〕141号)

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：

《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府常务会审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

二○○五年十二月二十九日

南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法

第一章 总则

第一条 为保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，维护征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》和《南宁市征用集体土地条例》及有关法律法规的规定，制定本办法。

第二条 本市市区范围内因国家建设征收集体土地或者因农村建设占用集体土地，需要补偿和安置的，适用本办法。

第三条 市土地行政主管部门是本市征收集体土地及房屋拆迁的主管部门，负责全市集体土地征收及房屋拆迁的监督管理工作。

市征地拆迁机构负责全市征地拆迁管理、协调、监督、指导的具体工作。

城区人民政府及开发区管委会负责组织本辖区依法成立的征地拆迁单位及相关部门实施征地拆迁的具体工作。

市规划、建设、财政、劳动和社会保障等部门，应当依法做好与征地拆迁相关的管理工作。

第四条 本市集体土地按照地理位置分四个区片：

（一）第一区片为本市快速环道内的地区。

（二）第二区片为第一区片以外，本市高速环道范围内除邕宁区、良庆区外的地区。

（三）第三区片为青秀区辖那舅村、莫村、五合村、德福村，兴宁区辖三塘村、那况村、降桥村，邕宁区辖梁村、公曹村、那元社区、红星社区、新兴社区、和合村、龙岗村，良庆区辖玉洞村、那黄村、新村、良庆村，江南区辖光明村、永红村、康宁村、祥宁村行政区域范围的地区。

（四）第四区片为第一区片、第二区片、第三区片以外的地区。

第五条 建立城区、乡（镇）及村农业人口及耕地动态统计制度。动态统计基准年为2004年，基准年的农业人口与耕地数据由村委会如实填写，逐级报城区人民政府汇总并经市统计部门审定后由市土地行政主管部门建立基准年农业人口与耕地数据库。

各城区、开发区土地行政管理机构应在征地完成后将被征地农村集体经济组织的农业人口与耕地增减情况进行登记，经市土地行政主管部门审核调整，作为征收土地补偿安置的依据。征地安置的具体人员，由被征地农村集体经济组织如实提供，并由征地拆迁单位进行登记报市土地行政主管部门备案，在再次征地中不得重复计算。

第六条 被征地农村集体经济组织整体转为城镇居民的，其剩余的集体土地依法转为国家所有，并由原农村集体经济组织使用，因建设需要使用该土地的，参照本办法规定的标准进行补偿。

第七条 农村集体经济组织对征收土地补偿费的收取、支出、用途等情况应向集体经济组织成员公布，接受监督。

第二章 征地程序及一般规定

第八条 市土地行政主管部门根据土地利用总体规划和土地利用计划以及城市建设规划，拟定征地范围，报经市人民政府批准向被征地农村集体经济组织发布征收土地预公告。

征收土地预公告内容包括征收土地的位置、范围、面积、时间、用途、补偿标准、安置途径等。

征收土地预公告发布之日起，被征地的所有权人和使用权人不得改变土地用途和土地上建（构）筑物的现状；不得抢栽、抢种、抢建。暂停办理拟征地范围内户口迁入与分户手续。

征收土地预公告发布两年后，不能实施征地拆迁的，其公告自动失效。

第九条 征收土地预公告发布后，征地拆迁单位与被征地农村集体经济组织及相关权利人对拟征地范围内的土地及地上附着物进行权属及地类调查、丈量清点登记、协商土地补偿标准、安置途径等征地事宜，同时拟定征地补偿安置方案。相关权利人对拟征土地现状的调查结果应予确认，相关权利人无正当理由拒不确认的，征地拆迁单位应采取证据保全措施。

第十条 征地依法报批前，土地行政主管部门应告知被征地农村集体经济组织和相关权利人对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》的程序和要求组织听证。

第十一条 征地方案依法批准后，市人民政府应在接到征地批准文件后10个工作日内，将征地方案按规定公告；市土地行政主管部门将补偿安置方案予以公告。

征地当事人能够达成补偿安置协议的，将征地方案和补偿安置方案合二为一公告；不能达成补偿安置协议的，将征地方案和补偿安置方案分别公告。

被征地农村集体经济组织对补偿安置方案有异议要求听证的，应在公告后5个工作日内向市土地行政主管部门提交书面申请，符合听证条件的，市土地行政主管部门应当举行听证会。被征地农村集体经济组织或相关权利人对补偿、安置有异议或不能签订征地补偿协议的，由城区人民政府或开发区管委会协调。经协调仍不能按期签订征地补偿协议的，土地行政主管部门将补偿安置方案报市人民政府批准后，向被征地当事人发出责令限期交出土地通知书，征地拆迁单位应申请公证机构将征用土地补偿费予以提存处理。

第十二条 超过责令限期交出土地通知书期限，被拆迁人拒绝搬迁的，市人民政府可以责成有关部门强制拆迁，或者由市土地行政主管部门申请人民法院强制执行。第十三条 被征地农村集体经济组织或相关权利人对补偿、安置决定、限期交出土地不服的，可依法申请行政复议或直接向人民法院起诉。

第三章 征收土地补偿安置

第十四条 征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。

安置补助费＝宗地征地单价×征地面积-土地补偿费

宗地征地单价由区片征地平均价格结合被征地农村集体经济组织的人均耕地系数确定。

区片征地平均价格是指按照城市规划、土地利用总体规划、土地的自然、经济、社会等条件划分征地区片，并评估确定不同地类的平均价格。

青苗补偿费及地上附着物补偿费按实计算。

征收未利用地和农村建设用地，不支付安置补助费。

第十五条 征地需要安置的农业人员，必须是征收土地预公告发布之日被征地农村集体经济组织在籍的常住农业人口。具体安置人数按被征收耕地面积除以征地前被征地单位人均耕地面积计算。计算出现小数的，按四舍五入处理。

本办法实施之前已享受产业用地、实物补助或自谋职业补助的农村集体经济组织，应按本办法规定的相应标准扣减需安置的农业人口数。

经安置的农业人口可按规定转为城镇居民。耕地全部被征收或征地后被征地农村集体经济组织人均耕地不足0.1亩的，应当按照有关规定办理撤销村（组）建制手续。

第十六条 需要安置的农业人口，除按法律规定的补偿安置方式外，市人民政府可根据实际采取预留产业用地、实物补助、自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。在符合本市城市规划、土地利用总体规划的基础上，由征地拆迁单位与被征地农村集体经济组织具体协商，并报市人民政府批准实施：

（一）预留产业用地。按被征地农村集体经济组织在籍农业人口人均不超过40平方米标准预留，被征地农村集体经济组织位于第一区片和没有条件安排产业留用地的其他区片，适用

（二）、（三）项安置方式之一进行安置。

（二）实物补助。在征地拆迁单位统一建造或提供的商住综合楼内，按被安置人口人均不超过15平方米建筑面积标准的商用产业用房或20平方米建筑面积标准的住宅用房，提供给被征地农村集体经济组织统一经营管理。

（三）自谋职业补助。被安置的农业人员与被征地农村集体经济组织签订自谋职业安置协议的，可以按被征收土地的安置补助费除以需要安置的农业人口数，从征收土地补偿费中领取安置补助费，并按2.5万元/人标准向征地拆迁单位领取自谋职业补助。

征地位于第四区片的不执行自谋职业补助安置方式。

征地安置补助费、自谋职业补助可用于支付被安置人员的养老保险费用。

第四章 房屋拆迁补偿安置

第十七条 本办法所称被拆迁人是指对被拆迁集体土地上房屋及其附属物的合法所有权人。

征地拆迁房屋补偿安置是征地安置工作的组成部分。征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征收土地补偿安置方案进行公告。

征地拆迁单位应当按规定向被拆迁人进行补偿，被拆迁人应按要求向征地拆迁单位提供合法有效的用地、建房批准证件等证明材料。

第十八条 征收土地预公告后，被拆迁人取得用地、建房批准证件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建设，具体补偿金额由拆迁当事人按规定协商议定。

拆除违章建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。

拆除未超过批准期限的临时建筑，其补偿金额计算公式为：补偿金额＝重置价格×剩余期限÷批准使用期限。

第十九条 集体土地上合法住宅房屋拆迁，可以实行货币补偿、产权调换或宅基地安置方式。符合宅基地安置条件的，鼓励被拆迁人实行货币补偿或产权调换方式。

被拆迁住宅房屋位于第一、二区片以内的，实行货币补偿或产权调换方式，具备条件的，经依法批准，可由农村集体经济组织集中建设多层住宅予以安置；被拆迁住房位于第三第四区片，符合宅基地审批条件的也可实行宅基地安置方式。

第二十条 实行货币补偿方式的，其货币补偿金额由征地拆迁单位根据房屋拆迁货币补偿指导价格结合被拆迁房屋的建筑面积、成新、楼层等因素确定。

被征地拆迁住房位于第四区片的不实行货币补偿安置方式。

第二十一条 被拆迁人房屋拆迁后，无其他住房（自购商品房除外）的，可以实行产权调换方式。实行产权调换方式的，由征地拆迁单位统一建造或提供不低于砖混二等标准的住房安置被拆迁人。安置的建筑面积（以下简称安置面积）以经依法认定的原住房建筑面积（以下简称原面积）结合被拆迁人家庭的常住户口人数，按下列安置标准确定：

（一）一至二人户，原面积不足40平方米的，安置面积为40平方米；原面积在40至80平方米的，按原面积安置；原面积超过80平方米的，安置面积为80平方米。

（二）三人户，原面积不足50平方米的，安置面积为50平方米；原面积在50至110平方米的，按原面积安置；原面积超过110平方米的，安置面积为110平方米。

（三）四人以上户，原人均建筑面积（以下简称人均面积）不足15平方米的，按人均面积15平方米安置；原人均面积在15至35平方米的，按原面积安置；原人均面积在35平方米以上的，按人均面积35平方米安置。

被拆迁人在同一拆迁范围内有多处合法住房的，应合并计算其原住宅用房的建筑面积。

第二十二条 拆迁住宅房屋实行产权调换的，安置面积与原面积相等部分，不结算差价；安置面积超过原面积的部分，在安置标准范围内的，按安置房屋成本价结算，高于安置标准的，按当年本市同区域经济适用房单价结算；原面积超过安置面积部分，按本办法第十九条规定的货币补偿标准结算。

安置用房因自然间不可分割而使总安置面积增加在五平方米以内的部分，按安置房屋成本价结算。

安置房屋成本单价按安置房屋重置单价结合安置用地取得成本单价计算。

第二十三条 实行产权调换方式的安置人口按照被拆迁人家庭常住户口人数确定。有下列情形之一的，可增加一个安置人口：

（一）已婚尚未有子女的；

（二）已领取独生子女证的；

被拆迁人家庭成员在本市市区虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）结婚三年以上的配偶；

（二）原户口在拆迁地现在部队服现役的军人（不含已在外结婚定居人员）；

（三）原户口在拆迁地的大中专院校的在校学生；

（四）原户口在拆迁地现在监狱服刑、劳动教养的人员；

（五）法律、法规规定的其他人员。

第二十四条 实行宅基地安置方式的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划及城镇总体规划确定的农民新村或居民点范围内申请宅基地新建住房。

回建宅基地由被拆迁人所在农村集体经济组织提供，原有宅基地按有关规定给予征收补偿。被拆迁住宅房屋按重置价格补偿。办理回建用地手续的有关费用以及回建用地的通水、通电、通路和场地平整费用由征地拆迁单位支付。

第二十五条 集体土地上非住宅房屋拆迁原则实行货币补偿。农业生产用房等按农业生产配套用房及其他建（构）筑物补偿标准补偿。

置换产业用地的，产业用房拆迁按重置价格补偿。

第二十六条 被拆迁房屋实行货币补偿或住宅房屋实行产权调换的，原房屋占地及其配套用地不再支付征地补偿费。

第二十七条 征地拆迁单位应按规定向被拆迁人支付房屋搬迁补助费。

第二十八条 住宅房屋拆迁实行宅基地安置方式的，由征地拆迁单位按产权户发给不超过一年的搬迁临时过渡补助费；实行货币补偿方式的，一次性发放三个月搬迁临时过渡补助费；实行产权调换方式的，临时过渡补助费发放至安置房交付时止。

征地拆迁当时有现房安置的，不发放临时过渡补助费。

第二十九条 被拆迁人的子女就读小学、初中，因住宅房屋拆迁需要转学的，由市征地拆迁机构出具有关证明，教育部门根据被拆迁后的实际住址，按就近入学原则安排就读。征地拆迁单位按规定将实际发生的费用直接支付给接收入学的学校，学校不得拒绝接收入学。

第三十条 被拆迁人在接到限期搬迁通知后，在通知规定期限内提前搬迁的，可由征地拆迁单位给予奖励。

第五章 附则

第三十一条 本办法所规定的各种征收土地及房屋拆迁补偿费用具体标准，按本办法的附件《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿标准》执行。

市人民政府可根据社会经济及城市建设发展情况适时调整《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿标准》，并向社会公布。

征收集体土地房屋拆迁的土地补偿费、安置补偿费及青苗、地上附着物补偿费由土地行政管理部门支付。