安康市商品房预售资金监管协议书

安康市商品房预售资金监管协议书（精选10篇）

安康市商品房预售资金监管协议书 第1篇

安康市商品房预售资金监管协议书

安康市住房和城乡建设局 中国银行业监督管理委员会安康监管分局

监中国人民银行安康市中心支行

制

甲方（监管银行）： 乙方（房地产开发企业）： 丙方（工程监理单位）：

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据陕西省住房和城乡建设厅、中国人民银行西安分行、中国银行业监督管理委员会陕西监管局《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》（陕建发﹝2016﹞107号）以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

一、本协议的监管商品房预售项目名称： 坐落位置：，建筑面积：平方米，套数：住宅 商业，预计售楼款约为： 万元，监管项目预售资金专用账户开户银行，商品房预售资金监管账户：。

二、甲方负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金建立收缴、支出台帐，严格审核资金使用申请,并接受人民银行对账户管理、结算情况进行监督检查；接受银监部门对预售资金资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

三、各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须划入在监管银行开立的资金监管账户内，不得支付给其他账户。

四、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的专用账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该账户，乙方不得擅自收存。

五、预售资金的使用：1.乙方向甲方提出申请，提交由丙方出具的证明材料；2.甲方按照相关规定，对监管专用账户的资金进行支付或划拨。

丙方应在乙方提出工程进度申请两个工作日内出具工程实际进度或者完成投资额证明。对于符合资金使用条件的，甲方自乙方申请之日起两个工作日内付款。

乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目工程款、农民工工资、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和本项目银行贷款。乙方可以在资金账户支取10%用于监管项目的管理、办公支出。

六、乙方在办理商品房预售同时向房屋行政主管部门进行资金监管协议备案。乙方必须根据有关规定，接受房地产行政主管部门对资金入账情况、工程进度和资金使用进行监督检查，每季度向监管项目所在地房屋行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。

七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后，持买卖合同、预售资金存入资金监管账户缴核凭证到房屋交易权属管理部门登记备案，按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

八、协议的变更与撤销

（一）监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，甲乙丙三方协商同意后解除本监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将全部预售资金转入变更后的资金账户，并报房地产行政主管部门备案。

（二）本协议项下监管项目竣工验收备案后，乙方凭项目竣工备案表向甲方提出的资金账户撤销申请，甲方按照有关规定办理账户撤销手续，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。

（三）如本协议在履行期满前确需提前终止的，必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门备案后，本协议方可终止履行。

九、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第 项处理：

（一）向有管辖权的人民法院起诉。

（二）向 仲裁委员会申请仲裁。十、违约责任

（一）因甲方未按要求受理、审核乙方使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应经济责任外，三年内不得在当地承担商品房资金监管业务。

（二）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。

（三）因乙方原因开设1个以上监管账户，并造成监管资金流失，除承担相应经济责任外，应追究法律责任。

（四）因丙方未按照本协议约定履行职责，开设虚假证明材料造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议监管的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与乙方承担连带赔偿责任，三年内不得在当地承担商品房建设监理业务。

（五）丙方无正当理由逾期出具乙方使用预售资金的证明材料，造成项目建设延误的，丙方应当承担赔偿责任。

十一、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十二、本协议共计 页，一式四份，甲、乙、丙三方各一份，另外一份报监管项目所在地房地产行政主管部门备案。

十三、本协议自三方签字盖章之日起生效。

负责人（签字）： 甲方：（公章）（被授权人）

负责人（签字）： 乙方：（公章）（被授权人）

负责人（签字）： 丙方：（公章）（被授权人）

年 月 日

安康市商品房预售资金监管协议书 第2篇

乙方：（房地产开发商）丙方：（工程监理单位）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

一、乙方开发建设的项目，坐落位置：，土地证证号：，土地面积：平方米，总建筑面积：平方米，甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行，预设资金账户账号

三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《湖南省商品房预售资金监管暂行办法》等规定，负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。

四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。

六、乙方必须根据有关规定，接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

七、协议的终止

本协议项下监管项目竣工验收备案后，根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。

如本协议在履行期满前确需提前终止的，必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门和人民银行备案后，本协议方可终止履行。

八、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

九、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

十、本协议共计页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

十一、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方:（公章）乙方:（公章）丙方:（公章）

负责人签名：负责人签名：负责人签名：

业务联系人：业务联系人：业务联系人：

联系电话：联系电话：联系电话：

论商品房预售资金监管的有效性 第3篇

1. 政府监管的理论基础

政府监管代表了全社会的公共利益, 这就是监管理论中的公共利益理论。该理论认为, 监管是政府用来改善资源配置和收入分配的手段。如果不实施监管, 在某些情况下市场机制本身可能导致社会资源配置的无效率或低效率以及收入分配的不公平甚至经济不稳定。该理论是建立在两个假设条件之上的:假设一, 完全竞争的市场是不存在的;假设二, 政府行为是高效的, 不存在寻租行为。完全竞争的市场在现实经济运行中是不存在的, 自然垄断和信息不对称会导致市场失灵。因此, 作为社会公众利益的代表———政府就要用“看得见的手”来弥补“看不见的手”的缺陷, 对市场进行干预、监管。

2. 商品房市场存在市场失灵

按照公共利益理论, 之所以要对房地产预售资金实施政府监管, 主要是我国商品房预售市场存在自然垄断和信息不对称。房地产市场是不完全竞争市场, 房地产商处于垄断地位导致市场失灵, 资源不能实现有效配置。房地产市场的信息不对称在房地产的多个市场中均有表现。开发企业总是比购房者更了解资金使用情况, 且购房者很难查询到开发企业资金使用信息。由于信息的非对称性, 购房者所能看到的只是开发企业行动的结果, 这样开发企业就可能最大化自己的效用, 从而产生损害购房者利益的道德风险, 进而导致市场失灵。

二、天津市按比例资金监管模式有效性经济学分析

天津市商品房预售资金监管采取按比例监管模式, 并根据试点运行计算了最优的预售资金监管比例———新建商品房预售资金监管比例为35%。

1. 天津市按比例资金监管模式绩效的经济学分析

监管产生的成本按照性质不同可分为两类。一是监管引起的直接资源成本, 包括监管机构执行监管过程中所耗费的资源与被监管者因遵守监管条例而耗费的资源。按照承担主体的不同又分为由政府负担的成本和由开发企业负担的成本。前者是指监管机构在实施监管行为的过程中发生的费用, 包括拯救有问题项目所付出的费用、监管人员的工资、培训费等;后者是被监管的一方, 在执行监管条例的过程中产生的费用或损失的机会成本。二是监管引起的间接效率损失, 这类成本很难量化, 因为它是监管行为导致有关经济行为主体改变其行为方式所造成的间接效率损失, 其表现形式是资源配置效率的降低及整个社会福利水平的下降。监管成本与监管比例有密切关系, 也就是说在不同监管比例下, 监管模式的运行绩效将有较大差别。例如, 监管比例上的差异, 可能会使被监管主体采取不同的经营策略、规避监管的策略等, 都会降低监管制度运行效率。

下面利用供求理论分析按比例监管模式运行绩效。图1中横轴代表商品房交易规模, 纵轴代表商品房价格。S和D分别为初始状态的供求曲线, 形成均衡点A。在实行全额监管后, 开发企业获得开发资金难度加大, 其融资成本也随之提高, 此时企业受监管成本上升的影响最大, 从原供给曲线向左移至S1, 形成了新的均衡点A1。这时可看到消费者剩余减少P1PAA1, 开发企业的生产者剩余也减少了PB1C1A。所以监管导致开发企业经营成本上升, 商品房价格随之上升, 致使监管成本由消费者和开发企业分担的同时, 还带来了社会总福利下降。由于在按比例监管模式下, 监管比例是根据企业后续建设资金需求量设定的, 对本项目开发的资金链没有产生过大影响, 开发企业承担的监管成本大大低于全额监管模式。由于接受预售资金监管的企业, 将会得到诸如提高企业信誉度、获得金融支持的好处, 这将提高企业的市场份额, 导致市场供给增加。此时, 开发企业的供给曲线从原供给曲线向右下方移至S1, 形成了新的均衡点A2。这时可看到消费者剩余增加P2PAA2, 开发企业的生产者剩余也将增加P2B2C2A2。由此可见, 在按比例监管模式下, 不仅消费者剩余增加, 而且生产者剩余也有一定幅度的提高, 最终会提高社会总福利水平。

最优监管理论认为监管边界的确定是建立在成本—收益分析的基础上, 监管边界就是监管带来的边际收益刚好等于它引致的边际社会成本, 在边界以内的监管属于适度监管, 越过边界, 就会使成本过高。具体如图2所示。从图2可以看出, 商品房预售资金监管边界是确定的, 其边界为收益曲线和成本曲线的相交点, 在相交点以内, 可以找到一个最优监管比例, 即图中的L*。只有在最优监管比例的位置上, 预售资金监管的社会福利水平才能达到最大值。

2. 完善预售资金监管制度路径选择———建立激励约束相容机制的博弈论分析

开发企业处于被监管地位, 这就决定了开发企业在监管存在的条件下必定要谨慎使用预售资金。但是开发企业掌握着资金使用的具体信息, 并且有着如何使用预售资金及在多大程度上遵守预售资金监管制度的主动权, 而监管部门不可能监测到开发企业的所有业务和资金使用信息, 开发企业传递给监管部门的信息必然会受到某些干扰而在一定程度上失真。因此, 在信息不对称下, 开发企业会从自身利益出发选择利己的行动, 而使监管部门的监管行动不能达到效用最大化目标。

预售资金监管部门与开发企业之间存在互动博弈关系, 作为监管部门需要构建相应的激励约束相容机制, 在此机制下监管机构需要向开发企业分配一定的预售资金安全使用的社会溢出收益。在该收益分成机制下, 虽然开发企业的收益只部分地依赖可观察的预售资金使用的社会溢出收益, 但开发企业和监管机构却可以共同承担风险, 因而既对开发企业产生激励作用, 又可以减少开发企业承担的风险。由此可见, 构建激励相容约束机制是完善商品房预售资金监管制度的路径选择。对于已经实施该制度的天津市来说, 选择按比例监管模式可以有效保证开发企业的利益, 这种带有激励相容约束特征的监管模式有利于提高监管效率。

参考文献

[1].盖地杜静然.非上市公司执行企业会计准则与政府监管:一个博弈视角.经济管理研究.2009.8

[2].金江王中艳.政府监管的有效性分析——以安全生产为例.中南财经政法大学学报.2008.3

[3].彭兰香.审计市场失灵原因与政府监管的必要性分析.财会月刊.2009.11

应完善商品房预售资金监管 第4篇

随着房地产市场的快速发展，商品房预售已经成为房地产交易的主要途径，也是房地产管理的重点和难点。建设部1994年颁发的《城市商品房预售管理办法》等现行法规，虽然对商品房预售资金有所规范，但过于原则，适应性不强，缺乏操作性。加强完善商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于相关工程建设，是新形势下加强房地产市场管理的一项基础性、关键性工作，对保护购房人的合理利益、确保商品房预售项目如期交付、促进房地产市场的平稳健康发展都具有十分重要的作用。

二、杭州市商品房预售资金监管的制度建设

2010年9月16日，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房〔2010〕72号），规定该办法自11月1日起在全省施行。2010年11月1日，杭州市房管局联合人民银行杭州中心支行、浙江银监局联合下发了《关于印发〈杭州市商品房预售资金监管实施细则〉的通知》（杭房局〔2010〕262号，下文简称《实施细则》），进一步贯彻落实浙建房〔2010〕72号文件精神，对杭州商品房项目实施预售资金监管。

1.关于监管协议的备案

《实施细则》明确，房地产开发企业申请商品房预售证时，应提交商品房预售资金监管协议书、预发放的资金账户账号、工程形象进度表、各阶段资金使用计划。规定监管银行及资金账户将通过透明售房网对外公布，并在合同签订前通过备案系统自动予以提示。同时，还对变更预售资金监管银行或资金账户的条件和程序作了规定，有利于更好保护购房人合法权益。

2.关于预售资金的收存

按商品房预售的付款方式分，主要可分为一次性付款、按揭付款、分期付款。对此，《实施细则》对预售资金的收存按不同付款方式作了更加细化的规定，确保商品房预售资金全部进入监管银行资金账户。

3.关于预售资金的使用

预售资金的使用是商品房预售资金监管的重点，也是预售资金监管的难点。为加强对商品房预售资金使用的监管，确保预售资金用于相关工程建设，《实施细则》对预售资金的支出项目、申请程序、申请要件、不予办理的情形作出了详细规定，有利于银行机构更好地对商品房预售资金进行监管。

4.关于监管账户的管理

《实施细则》规定，房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。同时，《实施细则》还对资金账户的撤销程序进行了规定，房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请办理撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。

三、目前杭州市预售资金监管存在问题

据统计，2014年杭州市完成房地产开发投资2301.1亿元，同比增长24.2%，市区商品住房成交76673套，成交面积847.9万平方米。2014年1月-12月，杭州五城区共对160个房地产项目实施商品房预售资金监管，合计纳入预售资金监管协议监管资金约300亿元。通过对房地产项目预售资金监管情况的分析，目前商品房预售资金监管主要存在以下问题：一是房地产开发企业预售资金监管材料报送不及时，企业在每月15日前未及时上报建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单；二是监管银行出具的对账单格式不统一，对后续预售资金收支情况分析造成一定困难；三是房地产开发企业未按规定及时进账，部分开发企业没有将预售资金及时进入资金监管账户，部分开发企业在资金账户达到130%预算清册总额后即停止预售资金的进账；四是按揭银行转账不及时，按照规定按揭银行应在按揭款审批后第一时间将预售资金转入资金监管账户，实际部分银行为了存款额度或银行利润考虑迟迟不愿将按揭贷款转入监管银行；五是预售资金监管的尺度，按照浙建房〔2010〕72号、杭房局〔2010〕262号规定，工程预算清册总额的130%部分应按商品房预售资金监管协议进行监管，130%以外部分则需用于相关工程建设，实际不同银行的监管尺度松紧不一。

四、完善杭州市商品房预售资金监管

针对上述商品房预售资金监管中存在的问题，笔者认为可借鉴北京、上海、深圳、南京、天津、郑州、合肥等城市在商品房预售资金监管方面的先进经验，加强杭州市商品房预售资金监管工作，完善监管项目工程预算清册总额核定，加强开发企业每月上报材料管理，特别是实现商品房预售合同备案系统和商业银行预售资金监管系统的联网。

1.进一步完善工程预算清册总额的核定

对住宅项目，要求开发企业提供经物价部门备案的项目开发成本及销售价格组成表，作为核定工程预算清册总额的依据；对非住宅项目，要求开发企业提供经监理单位和开发企业盖章的工程预算清册，作为核定工程预算清册总额的依据。统一核定标准可有效解决在预售资金监管中出现的监管标准难以统一、自由裁量权过大等问题，推进预售资金监管在阳光下运行，从制度上预防腐败行为的发生。

2.加强开发企业按月上报材料的管理

利用信息技术，开发预售资金材料网上申报系统，要求各开发企业在每月提交预售资金监管材料前先进行网上申报。对每月不按时上报的开发企业，系统将给予提示并自动暂停该企业商品房网签合同功能，这样不仅有利于提高工作效率和工作准确率，有效减少行政监管的成本，还将预售资金监管工作由“被动”转变为“主动”。

3.实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网

实行杭州市商品房预售资金监管系统，凡申请预售的商品房项目，应先完成杭州市商品房预售资金监管银联、通联专用POS机安装，再申请商品房预售许可。监管项目的预售资金通过银联、通联专用POS机，直接汇入监管项目的预售资金监管账户，实现预售合同备案系统与预售资金监管系统联网。实现联网后，监管部门可以实时掌握监管项目的合同成交情况及预售资金进出情况，实现每套房屋合同成交与资金进出的一一对应，加强对预售资金的动态监管，有利于保证商品房预售资金的安全，确保预售资金用于工程建设，从制度上杜绝开发项目烂尾现象的发生。

商品房预售资金监管协议 第5篇

编号：___________

甲方（监管部门）：

住 所： 联系电话： 乙方（监管银行）：

住 所： 联系电话： 丙方（开发企业）：

住 所： 联系电话：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《城市商品房预售管理办法》、《遂宁市市城区商品房预售资金监管暂行办法》等规定，经甲乙丙三方协商一致，现就丙方开发并拟预售的商品房预售资金监管事宜达成如下协议：

一、甲方按照市住建局委托对丙方商品房预售资金的交存、支取等行为进行监管，乙方应积极协助和配合甲方对商品房预售资金进行监管。

二、预售商品房概况

开发项目名称：

，项目坐落：，本批拟预售楼栋范围：，拟预售面积：平米，拟预售房地产工程建设资金总额： 人民币 万元。

三、预售资金监管范围

丙方对第一条载明的商品房进行预售取得的资金收入均应当接受甲方的监管，包括承购人自行支付的购房资金和通过购房贷款支付的资金。预售资金实际监管金额为工程建设资金总额的1.2倍，即人民币 万元（大写：人民币 万元）。

3、丙方存在《遂宁市市城区商品房预售资金监管暂行办法》第十七条规定情形的，甲方应向乙方出具不予拨付通知书，并说明理由。

八、丙方和承购人双方自愿取消交易的，申请注销网签备案合同时，提交预售资金退款申请书，甲方向乙方出具预售资金退款通知书，乙方在2个工作日内将相应预售资金拨付到承购人名下账户。

九、乙、丙双方约定预售资金在专用账户存续期间产生的利息利率为：____________________________________________________________________.十、有关部门对监管资金专户资金进行冻结或者扣划的，乙方有义务说明资金监管专用账户的性质，并及时书面告知甲、丙双方。

十一、资金监管解除

1、丙方对本协议约定房屋取得不动产所有权首次登记后，可以向甲方提出解除预售资金监管申请。甲方应当在2个工作日内进行核实，经核实情况属实的，出具《解除预售资金监管通知书》。乙方收到《解除预售资金监管通知书》应当在2个工作日内取消对专用账户的限制，丙方可以从中自由支取资金。乙方解除对专用账户的限制后，甲乙丙三方对本协议履行完毕。

2、本协议在履行期间，如涉及丙方、监管项目或者专用账户出现重大变更情形的，甲乙丙三方可另行签订补充协议，也可以重新签订预售资金监管协议。新协议约定专用账户发生变化的，乙方应将原专用账户内资金全额转入新开设的专用账户。

十二、违约责任

1、如丙方存在《遂宁市市城区商品房预售资金监管暂行办法》第十七条规定情形，情节轻微的，甲方可责令丙方限期改正，并可暂停拨付监管资金；情节严重或逾期不改的，甲方有权关闭该项目商品房买卖合同网上签约系统，并报送相关部门进行处理。

商品房预售资金监管协议(试行) 第6篇

甲 方：(监管部门)滨州市房地产开发管理办公室 地 址：滨州市黄河五路355号

联系电话：0543-3212797 乙 方：(监管银行)地 址：

联系电话： 丙 方：(预 售 人)地 址： 联系电话：

为加强商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售资金使用行为，根据《山东省商品房预售资金监管办法》鲁建房字〔2017〕1号(以下简称《办法》）的规定，经甲、乙、丙三方协商一致，就位于滨州市 ×× 区××××× 路（街），项目名称为×××××，楼号为×××× 的商品房预售资金的收存和使用订立本协议，共同遵守。

一、项目约定范围内商品房预售资金的收存、拨付和使用均应遵守本协议。

二、甲方行使对该项目商品房预售资金的监督管理，对商品房预售资金的收存和使用进行监督。

三、乙方履行账户管理、资金收存、资金划拨等工作，积极配合丙方收取预售资金工作，并向丙方与预购人提供优质、高效的金融服务。

四、丙方与预购人进行商品房预售合同网上签约，并根据合同约定，丙方协助预购人将购房款直接存入在乙方开设的监管账户。

五、预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

六、乙方收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》。

七、丙方在乙方开设商品房预售资金监管账户。监管账户名称： ； 监管账号：。

该监管账户的使用范围仅限本协议约定范围内预售资金的收存、拨付和使用；该监管账户不可支取现金不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其它业务。

八、本协议约定监管范围预售资金监管额度为： 元，大写： 元。

九、商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，丙方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

丙方申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，经甲方审核后方可支取。监管额度内的监管资金，须用于支付与本工程相关的各项费用。

十、有关单位对监管账户内预售资金进行冻结或划扣的，乙方有义务证明商品房预售资金的用途和监管账户的性质，及由此可能产生的后果。相关单位冻结或划扣后，乙方应及时书面告知甲方。

十一、丙方取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件后，可申请终止商品房预售资金监管。

十二、乙方应配合甲方做好商品房预售资金监管账户核对、查询工作，甲方可不定期核查项目销售情况与资金入账情况。

十三、丙方未按上述约定收存、支付、使用预售资金的，甲方责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停丙方预售合同网签业务等。

十四、乙方未按上述约定收存、支付预售资金的，将暂停或终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门。

十五、本协议经三方签字、盖章之日起生效，至批准终止商品房预售资金监管之日起失效。本协议一式叁份，三方各执一份。

甲方（公章）： 负责人（签章）：

年 月 日

乙方（公章）： 负责人（签章）：

年 月 日

丙方（公章）： 法人（签章）：

湖州市商品房预售资金监管协议书 第7篇

号

湖州市商品房预售资金监管协议书

甲方：

（房地产开发商）乙方：

（银行机构）丙方：

（工程监理单位）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《湖州市商品房预售资金监管实施细则》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就甲方开发建设并拟进行预售商品房项目（以下简称监管项目）的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

一、监管项目概况

监管项目名称：

； 坐落位置：

； 土地证证号：，宗地土地面积：

M2； 申请预售面积：

M2，套数：

套；

预计售楼款约为：

万元，工程预算清册总额：

万元，房地产行政主管部门核定的预售资金监管额度：

万元。

二、资金监管范围

本协议第一条所述监管项目房地产行政主管部门核定的监管额度内的商品房预售资金收入均属监管范围。

预售资金是指甲方将监管项目的商品房在竣工验收交付使用前，预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

三、监管资金的使用范围

甲方同意监管额度内的商品房预售资金仅限于支付房地产行政主管部门核定的监管项目工程预算清册内的费用，同步归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款。

四、监管资金账户开立

甲方向乙方申请开立监管项目预售资金存款账户，向乙方提供以下资料： 1．项目预售资金监管额度意见书； 2．监管项目的工程形象进度表； 3．监管项目各阶段资金使用计划； 4．监管项目工程预算清册；

5．中标通知书、施工合同，材料设备采购协议； 6．。

乙方负责为甲方开立预售资金专用监管账户，账户名称：

；账号：。

五、预售资金的收取

1．甲方同意并保证监管项目的商品房预售资金全部委托乙方代为收取，存入其在乙方设立的预售资金专用监管账户。乙方在收到购房款后，向购房人出具缴款凭证，甲方凭乙方的缴款凭证向购房人开具票据。甲方同意监管项目购房人在乙方申请的按揭贷款全部划入预售资金专用监管账户。

2．甲方承诺监管项目购房人在乙方以外银行申请的按揭贷款，在贷款发放后十个工作日内划入监管银行的资金账户。

六、预售资金的监管

1．甲方应在本协议签订时，向丙方提交监管项目的工程预算清册，并同意将工程预算清列明的工程建设资金支付的审核权全部交丙方行使，丙方保证并同意将按照监理行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责的精神，独立、公正、科学地行使对甲方使用监管资金支付工程建设资金的审核权和对资金使用过程的监督权。

2．甲方需使用监管资金支付监管项目工程预算清册列明的工程建设资金，应向丙方书面提出用款计划。丙方应在三个工作日内，根据项目工程预算清册、相关工程承包合同和实际工程进度审核甲方的用款计划，并在核实用款金额后出具可按合同付款的证明材料。3．甲方同意乙方对监管账户监管额度内的资金实行封闭式管理，全部用于支付监管项目有关的工程建设费用（含物业专项维修资金和保修金），甲方承诺监管账户不支取现金。4．甲方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应向乙方提供以下材料：

《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的，提供撤销预售备案登记证明材料及甲方与购房人签订的解除合同协议书；

未签订《商品房买卖合同》的，提供预售资金存入资金账户证明以及甲方与购房人签订的退款协议。

乙方对甲方提供的材料进行审核确认，并将预售款直接退还至原交款人账户内。

七、监管资金的使用

甲方申请使用资金账户内的监管资金时，应向乙方提供以下证明材料：

1．用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时，应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料和收款方账户。

2．用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知及收款方账户。3．用于偿还本项目开发贷款的，应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。

4．用于支付物业专项维修资金和保修金，应提供项目所在地房地产行政主管部门出具的缴款通知书。

乙方经审核，符合条件的，自申请之日起二个工作日内直接将款项划入收款方账户。

八、资金监管额度的调整

因工程预算清册内容发生变动而需调整预售资金初始监管额度的，甲方需向项目所在地房地产行政主管部门申请，经审核同意并出具项目预售资金监管额度调整意见书后，报乙方备案，并将调整后的工程预算清册报丙方。

九、违约责任

1．因丙方未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，丙方与甲方承担连带赔偿责任。2．丙方无正当理由逾期审查甲方提出的用款申请材料，造成项目建设延误的，由丙方按照甲方所受经济损失的%承担赔偿责任。

3．因乙方未尽责履行监管项目监管额度内资金支付的审查职责，致使监管资金未按本协议第三条、第七条规定使用，造成项目无法正常建设，给购房人造成损失的，乙方与甲方应当承担连带赔偿责任。

有证据证明是由于甲方和丙方的过错，致使乙方未能尽责履行本协议约定的监管义务，而造成本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，丙方与甲方应当承担连带赔偿责任。

4．因乙方无正当理由克扣或者迟延支付甲方所需工程款项，给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。5．因丙方未认真审核甲方用款计划，造成甲方因超前超额支取商品房预售资金或者乙方未提供监管资金余额的准确情况，造成本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损失的，甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任，但有证据证明乙、丙两方无过错的除外。6．监管账户在监管期间被司法机关查封、冻结、扣划监管资金，致使乙方未能尽责履行本协议约定的监管义务，而造成本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，由甲方承担赔偿责任。

十、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求监管项目所在地建设行政主管部门和金融管理部门共同调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第 项处理： 1．向有管辖权的人民法院起诉。2．向

仲裁委员会申请仲裁。

十一、协议的终止

1．本协议项下监管项目竣工验收交付使用后，根据监管项目所在地房地产行政主管部门出具的证明材料和甲方提出的资金账户撤销申请，经协议三方一致书面同意，资金账户内的商品房预售资金方可解除监管，同时本协议终止。

2．如本协议在履行期满前确需提前终止，三方同意解除本协议的，必须由甲方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请，经批准并签订新的商品房预售资金监管协议后，乙方负责将监管项目资金账户中的资金全额划入新监管协议确定的资金账户，并报项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案后，本协议方可终止履行。十二、三方协商确定的其它事项 1． 2．

本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十三、本协议在执行过程中，当事人三方的商品房预售资金监管、收缴和使用等行为应当接受和服从项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

十四、本协议共计

页，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

十五、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方：（公章）

乙方：（公章）

丙方：（公章）负责人签名：

负责人签名：

负责人签名： 业务联系人：

业务联系人：

业务联系人： 联系电话：

联系电话：

联系电话： 年

月

日

****年**月**日

安康市商品房预售资金监管协议书 第8篇

对开发商而言, 预售制度降低了行业进入门槛和开发风险, 缩短了开发周期, 确立了谈判的绝对优势地位, 实现了资金的快速回笼和无风险获利。但对于购房者来说, 则是支付全额的商品价格甚至用超额的付出, 承担了几乎全部的商品生产和交付风险, 世界上恐怕再也找不出这么不公平的交易。仅看了图纸就交了全款, 其后要等上一两年甚至更长的时间, 而那个在开发过程中不知已经变成何种模样的交易标的还不确定能不能如期交付。显而易见, 这一显失公平的交易其症结就在于卖家丧失了交易房款的控制权而没有得到期房交竣的主导权, 那么这就引出了房屋交付之前预付款的占用和归属问题。会计上的规定是这样的:企业应在发出商品时确认收入, 在此之前预收的货款应确认为负债 (预收账款) 。也就是说这钱目前的所有权还不属于预售者, 这一会计原则基本阐述了预售资金的客观地位。道理是对的, 但实际上预售资金要先行交与企业, 可钱一旦进入了企业账户, 企业的决策者绝不会眼睁睁地看着账面余额静静地趴在那里而无动于衷, 资本运作规则下的改作他用或另有所投, 势必造成购房款的实际风险。所以, 正常的推理逻辑就是在房屋合格交付之前, 钱不能进入开发企业账户, 或者即便进入企业账户也应该受到监督和约束, 必须首先保证这些预付款用于项目的后续建设, 待开发完成合格交付以后, 风险得以完全释放, 购房者的利益得以充分保障之后, 企业才能确认收入。如此, 才能渐近公平。

法律上对预售资金监管制度的合法地位一向是明确的。1994年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》在创设预售制度的同时, 也明确了预售资金监管制度的法律地位, 第45条规定:商品房预售所得款项, 必须用于有关的工程建设。也就是说, 制度设计者从一开始就把预售资金专款专用作为预售制度的重要内容。

纵观预售制度20年的实施过程, 面对各地不断的预售资金监管制度的创新和实践, 与其他任何一项政策推行所引起的争论和喧嚣形成了巨大反差的是, 房地产开发企业无一例外地选择了禁声, 销售许可制度、税收改革、土地招拍挂、限购限贷、房产税, 任一项制度的出台都招致了开发企业的口诛笔伐, 而预售资金监管制度甫一亮相, 企业在公开媒体的反应却是出奇的平静, 那么我们是不是可以认为资金监管与之关系不大以至于可以让其忽视呢?事实绝非如此, 我们注意到, 没有哪项制度像预售资金监管制度这样, 能让开发企业的决策者倾注如此多的精力去亲自研究学习, 并掌握的如此纯熟。不说话绝不是因为不关心, 其中原因只有一个, 那就是一个不容质疑的共识:预售资金监管天经地义。如果公开反对, 那无疑是在挑战公理。偶尔见诸公开场合的理论探讨, 也仅限于监管的严厉程度和制度推出时点的选择。

二、客观需求分头实践倒逼顶层设计

预售制度在20年实践过程中从来不缺乏关注, 随之产生的各类问题占据了各类媒体的大量篇幅, 这些问题成为了政府部门着力解决主要信访矛盾, 还成为了各级法院民事审判庭的主要案件类型。具体表现有:合同诈骗、一房多卖、抵押销售、无证售房、广告欺诈、设计变更、面积缩水、配套不齐、延期交房、质量瑕疵、无法办证, 等等。问题或大或小, 既有开发企业主观原因造成, 也有客观环境所致。但问题的结果都可以概括成一句话, 那就是购房人花了钱没有买到自己满意的房子。然而即便如此, 《城市房地产管理法》实施若干年以来, 法律层面或者是部门规章层面仍没有对预售资金监管制度有进一步的细化规定, 直至预售制度实施十年后的2004年, 建设部出台的《城市商品房预售管理办法》才规定:开发企业不按规定使用商品房预售款项的, 由房地产管理部门责令限期纠正, 并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。这一规定对约束开发企业挪用预售资金行为的有效性如何, 恐怕不用深入探讨和实践考验就能得出明确的答案。矛盾依然存在, 问题依然突出, 巨大的社会压力让地方房地产管理部门疲于应付。因此, 各具特色的预售资金监管制度在各地得以不断地设计和创新。1998年, 广东省颁布了《广东省商品房预售管理条例》, 作为改革开放前沿率先推出了预售资金监管制度, 条例用一章的篇幅从监管原则到操作细则都做了详细规定, 随后这项制度在广州市范围内开始实施, 国土房管局所属交易所下设的监管小组具体落实。2002年重庆市出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》, 2005年山东省济南市出台《济南市商品房预售款监管实施细则》, 2007年南京市出台《南京市商品房预售款监管办法》, 2008年天津市出台了《天津市新建商品房预售资金监管办法》, 其后北京等全国20余个大中城市相继建立了预售资金监管制度。在此情况下, 面对由于矛盾频仍而引发的全国各地的制度创新, 伴随着媒体的强烈质疑和取消预售制度的高涨呼声, 2010年国务院出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中终于明确具体地提出:各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方, 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户, 由监管机构负责监管, 确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨, 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。至此, 这项制度终于有了一个全国范围内统一的具有操作性细化规定。可以说这是一次自下而上的制度创新, 底层实践影响到了顶层设计。

三、探索中前进和无可奈何的制度创新

综合所有的预售资金监管制度, 其最初的制度设计理念都可以概括为:专门的监管机构、全额监管、专户管理、专款专用, 房屋合格交付后解除监管。各地在制度的创设之初, 都秉承了这样的设计思路, 这样的管理模式是实现既定管理目标的共识。以广州为例, 规定专款专户、专户专存、专款专用的监管方式, 其后有代表性济南、天津也都是以这一监管模式的作为设计基础。然而随着不断的实践和摸索, 这些年来各地的监管思路和模式都经历了复杂的演变过程, 我们可以称其为制度创新, 但经过仔细地分析和对比, 就会发现这种创新包含着太多的无奈和妥协。其原因说来也并不复杂。房地产产品具有明显的金融属性, 这一属性通过个人投资、政府税收、银行放贷、土地出让等得以充分体现, 美国的次贷危机更是加深了对其这一属性的认识。那么作为这一商品的生产者来讲, 必将围绕这一突出属性来做文章。现在的开发企业已经一改过去以建筑企业施工队伍起家, 部门众多、人员庞杂的复杂传统模式, 而逐步演化成为一个纯粹的专门融资平台, 通过有效的资金融通利用各专业化的分类团队, 实现从可研设计到生产销售整个过程的模块化专业组合。比如可以聘请专业化市场调查团队、可行性研究团队、设计团队、建筑施工团队、销售团队来完成相应的专业工作, 甚至连管理团队都可以外聘, 这些专业团队只需为其所用而无须设立拥有。所以房地产开发企业只要关注一件事就可以, 那就是融资。而资金监管恰恰影响到了这一高速运转的融资平台的融资渠道和融资成本。众所周知, 开发企业的资金主要有三个来源, 自有资金、银行贷款和预售资金, 其比例大致各占三分之一, 而且本项目的自有资金大部分来自上个项目的预售资金。所有资金一旦进入企业的流转体系, 管理者不会再去区分其预售还是自有性质, 而使其快速高效地流转, 剔除维持公司正常运转和支付必要的支出之外, 极力为资本寻找下一步投资机会。然而资金监管的介入, 全盘打乱了企业已经习惯的原有运转模式, 被迫再去寻找新的融资渠道。与监管账户里的活期利率相比, 要付出高出数倍的贷款利息, 当然还没有考虑投资新项目获得超额收益的机会成本。因此这种监管对开发企业来讲如同套上了紧箍咒, 勒了脖子、束缚了手脚。伴随着房地产市场的发展, 开发企业也迅速成长为经济社会中举足轻重的影响力阶层, 其话语权得以空前提升已是不争的事实, 选择适当场合和机会, 抛弃旗帜鲜明的公开反对策略, 代之以影响投资环境、冲击招商引资、破坏财政税收、导致土地流拍等宏观话题来旁敲侧击, 但其影响力绝不容忽视。在不断的角力和碰撞中, 实施监管制度的各地方政府无一例外地选择了妥协和让步。监管制度基于原有的原则共识不断演变:广州市已经逐步采用了严进宽出粗放管理模式, 济南市从重点建设资金监管到目前的保证金模式, 天津市从按比例监管到重点费用监管, 武汉制定了诸多的监管例外, 北京改变了监管主体, 但无论如何改变, 都无法掩盖其逐步弱化的事实。

四、资金监管带来的影响和监管制度的前景展望

业界曾有人断言, 预售资金监管势必会提高房企的资金成本, 进而推高房价, 并且资金监管会使开发企业的资金链趋紧, 减缓原有的开发节奏, 导致房地产产品的有效供给减少, 从而使房价进一步攀升。不过通过学界业界不断深入的争论和探讨, 我们目前还需要从以下几个层面来理解预售资金监管制度对房价的影响:一是开发企业为了规避预售资金监管制度, 会加快存量楼盘的推盘节奏, 因此在制度实施前会导致住房产品短期集中上市。二是开发企业为实现资金快速回笼, 会加快开发节奏, 缩短开发周期, 单位时间的供给数量得以增加。三是有效的监管制度会增加商业银行对房地产市场的信心, 加大对开发项目的信贷支持力度, 使企业融资成本降低。四是设计合理、有效执行的预售资金监管制度, 有利于房地产市场的健康发展, 有利于房价的理性回归。综合以上的分析结合几年来各地实践情况来看, 各种因素的叠加效应使房价变化不明显, 预售资金监管对房价上涨无必然的因果关系。

如果从市场中的参与者来看预售资金监管制度的影响, 基本可以归纳出以下几个方面:对购房者来说, 风险得以化解, 权益得到保障。对政府来讲, 维护了正常的交易秩序, 化解了社会矛盾。对于开发企业来讲, 虽然受到了极大的约束, 但从长远看, 会一定程度上遏制企业的投资冲动, 减少过度负债经营, 使其投资更趋理性, 运营状态更加健康, 对企业的进一步发展壮大可以起到非常重要的保障作用。对于银行来讲, 更是乐见这一制度的推广实施, 如此以来, 银行开发贷款风险得以化解, 很大程度上避免了因建设资金不足导致项目烂尾的可能, 并发掘出了一条行之有效的还款保证渠道。除此之外, 还有对行业内其他相关参与主体起到了预期之外的积极作用, 如对建筑施工企业、专业配套部门、工程监理企业, 甚至对“农民工”的权益都不同程度地起到了很好的保护作用。总而言之, 资金监管制度的实施进一步完善了预售制度, 规避、摒弃了房地产开发过程中诸多陋习和弊端, 保证了房地产市场的健康稳定发展, 为社会经济发展起到了积极的推动作用。

商品房预售资金优先保障在建项目 第9篇

2012年，在福建某地发生过一起因商品房预售款问题而引发的重大纠纷。起因是该公司开发房产前曾融资3000多万元，贷款到期无法偿还，债权人就起诉到了当地法院。法院认为，无论什么性质的账户，只要是该公司名下的，都可以进行查封和扣划，遂将监管账户的所有资金进行扣划用于偿还债务。最终导致该项目因资金缺乏成为烂尾楼，200余名购房者持购房合同进行多次上访，至今未能得到妥善解决。因此我们认为，对商品房预售款进行冻结、扣划一定要慎之又慎，在如何处置的问题上，本文进行了一些有益的探索研究，以供参考。

一、商品房预售制度的概念及意义

在探讨商品房预售资金冻结、扣划的问题之前，有必要了解下商品房预售制度。该制度是1994年《城市房地产管理法》确立的法定制度，即房地产开发企业在满足一定条件下，将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。商品房预售制度的设立，主要是考虑到当时我国城镇住房总量不足，增加供应是房地产市场的主要任务；而当时房地产市场刚刚起步，企业数量、规模和自有资金都不能满足市场发展的实际需要。为此，通过设立预售制度，允许房地产开发企业进行预售并收取预售资金，能够有效降低企业融资成本和开发成本，从而尽可能地增加市场供应能力。从20多年的实践看，商品房预售制度，对于加快房地产市场发展，改善人民群众居住条件确实发挥了十分重要的作用。

二、关于商品房预售资金处置上的几种观点

无论是《房地产管理法》还是各地出台的法规规章，都明确提出了商品房预售款必须用于有关的工程建设，但在商品房预售资金能否被冻结、扣划的问题上却莫衷一是，观点各异，归纳起来主要有以下三种：

第一种是肯定型，即为了更好地保护债权人和其他利益人，商品房预售款与开发商的其他资产一样，应当作为债务履行的一部分。如之前案例中出现的情况，法院认为，只要能挽回债权人的损失、保护债权人的利益，开发商任何性质的账户都可以作为冻结和扣划的对象。最终出现的重大纠纷虽然属于比较极端的例子，但也反映出一旦法院作出了对商品房预售资金进行冻结、扣划的决定，就容易出现骑虎难下的局面，一方面基于对债权人或其他权利人既有利益的保护，随意改变决定容易引起新的纠纷，另一方面，购房者的利益损害无法挽回，也容易造成比较恶劣的社会影响。所以，这种具有明显倾向性的决定非常值得商榷。

第二种是默认型，即对商品房预售资金能否被冻结、扣划没有严格界定。比如武汉、青岛等多地市在监管办法中规定“有关部门对监管账户资金进行冻结或者扣划的，合作银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构”。有义务证明预售资金和监管账户的特殊性是否就意味着与法院、公安等单位的冻结、扣划有对抗性？从条款上来说是不具备的，一是没有明确这种对抗权力，合作银行不敢为，二是在公权力与商事权力的博弈中，合作银行也会更倾向于执行公权力。所以说，这样的条款对于确保商品预售资金专款专用是很无力的。

第三种是联动型，即明确规定商品房预售资金出现冻结、扣划情况的，法院、房管等相关单位要沟通协商后再进行合理处置。如天津、连云港等地的房管部门都与法院联合发布了《关于建立人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制的意见》，对法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金实行“双促原则”，即坚持促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度双落实的工作原则。各级人民法院在案件诉前保全、诉讼保全或执行阶段，涉及冻结、扣划涉案开发企业预售监管资金的，及时启动与房管部门的沟通协调机制，采取一案一议的方式，按照“双促原则”协调处理意见。应该说，这种沟通协调机制较好地解决了法院冻结、扣划预售资金和监管部门对预售资金监管之间的矛盾，在优先保障开发项目建设资金外，给予法院冻结、扣划工作提供积极配合，实现资金监管和法院保全、执行工作双促、双赢。但该模式也存在一个很大的短板，即只是以两个地方性单位的“意见”形式出现，在各自出台的预售资金监管办法中也未加以明确，不具备法律上的约束力和强制性，会出现部门间的相互推诿、效率低下，所以还需要进一步规范和完善。

三、商品房预售资金有限冻结、扣划理论的提出及依据

正因为前三种模式都存在或多或少的缺陷，所以我们根据商品房预售资金的性质、特定用途以及相应的权利关系比较，提出了有限冻结、扣划的观点，即以法定形式明确，在商品房尚未完全交付前，除了用于项目建设，任何单位和个人都不得挪用、冻结或者扣划，也不能用于抵偿开发商的其他债务，确保预售资金使用的限定性和排他性，能够冻结、扣划的预售资金仅限于完全交付后的盈余部分。主要基于以下三个原因：

从资金性质上来讲，预售资金具有很强的公共属性，面广量大，基于不动产交易金额的巨大，自然牵扯到很多老百姓的重大财产利益，一旦商品房预售资金因为被挪用、冻结、扣划等原因无法保障在建工程顺利交付，自然会引起很强烈的社会震动，甚至出现案例中的极端情况。因而，加强商品房预售资金的监管，确保预售资金专户专存、专款专用不仅仅是本经济账，更是本社会账，民生账。所以，在最高院的司法解释中，针对部分具有公共属性的资金也提出不得冻结、扣划或划拨。比如，《关于在审理和执行民事、经济纠纷案件时不得查封、冻结和扣划社会保险基金的通知》（法〔2000〕19号）中规定，“各地人民法院在审理和执行民事、经济纠纷案件时，不得查封、冻结和扣划社会保险基金；不得用社会保险基金偿还社会保险机构及其下属企业的债务”；《关于严禁冻结或划拨国有企业下岗职工基本生活保障基金的通知》（法〔1999〕228号）中规定，“国有企业下岗职工基本生活保障资金是采取企业、社会、财政各承担三分之一的办法筹集的……具有专项资金的性质，不得挪作他用，不能与企业的其他财产等同对待。各地人民法院在审理和执行经济纠纷案件时，不得将该项存于企业再就业服务中心的专项资金作为企业财产处置，不得冻结或划拨该项资金用以抵偿企业债务”。

从资金使用上来讲，需要厘清两个债权关系“孰轻孰重”的问题。一种是投资人、借款人与开发商之间的债权债务关系，一种是购房者与开发商之间的债权债务关系，两种债权都需要保护，但如果发生冲突，我们认为后者的债权优于前者，应该优先保障购房者的权益。因为前者债权的实现依赖于开发商的经营行为，既然是经营行为，就会存在风险，一旦出现资不抵债的情况，相关的债权就很有可能缩水甚至灭失。所以，对于投资人还是借款人而言，这种风险具有合理性和可预期性；而购房者通过支付预售款，最根本的目的在于获取房产的所有权，并非是介入到开发商的经营活动，而且预售资金一般都会大于项目工程预算清册总额，能够确保项目竣工交付。在专款专用的原则之下，监管部门和银行完全能做到预售款与开发商其他资产的分离清算，购房者完全有理由相信能够最终拿到商品房，也不需要、不应该承担开发商其他经济活动的风险。所以从这点上来说，后者的债权就具有很明显的排他性。按照“两害相权取其轻，两利相权取其重”的原则，在预售资金的使用上，就应该优先保障在建项目，有盈余的再用于偿还债务。

从资金管理上来讲，开发商是预售资金的所有权人，但因为预售资金是有特定用途的，是以实现购房意图为目的的，所以才以法定形式明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。这点类似于有关限制行为能力人的规定。限制行为能力人可以从事与其年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者需要征得法定代理人的同意。在联动型的模式中，法院、房管部门充当了预售资金“法定代理人”的身份，出现冻结、扣划等特殊情况的，必须相互沟通、互相协调，积极履行了作为监护人的义务，具有一定的借鉴意义。

四、商品房预售资金有限冻结、扣划的实施建议

所以我们认为，要加强商品房预售资金的保护，可以在联动型的基础上，进一步增强其法定性和强制性，确保优先用于在建项目，实现专款专用。一方面是积极争取最高法院对预售资金监管出台司法解释，明确预售资金优先保障开发项目建设，免于或者只能进行有限的冻结、扣划；另一方面是在国家和各地立法过程中，明确联动型的协调模式作为法院和房管部门在处理预售款冻结、扣划的必经程序，以法定的形式优先保障开发项目建设，确保在建项目如期竣工，积极维护购房者的合法权益。

解决了模式和法律效力的问题，接下来就要考虑如何冻结、扣划，可以冻结、扣划多少的问题。预售资金一般都会大于项目工程预算清册总额，因为涵盖了开发商项目开发的利润。所以，各地在设定标准时并没有把全部预售资金作为重点监管资金，比如浙江，监管项目工作预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管；连云港，重点监管资金设定标准为工程造价及相关配套费用的120%，对于超出的部分，即一般监管资金，开发商就可以随时申请使用。所以，假使要对预售资金进行冻结、扣划，就需要有所区别：针对一般监管资金，法院可以随时冻结、扣划，为了防止开发商将一般监管资金全部提取完毕，应在重点监管资金的基础上，再设定过渡性的次重点监管资金项，如预算清册总额130%-150%的部分，在主体结构封顶或竣工验收之后开发商才可以依申请提取；对于重点监管资金，必须在完成房屋所有权初始登记一定期限之后，才能冻结、扣划。当然，也可能出现开发楼盘预售惨淡，预售资金在清册总额130%以下，那么所有的预售资金都应作为重点监管资金。

商品房预售资金监管系统简介 第10篇

系统背景

为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。商品房预售资金监管系统就是在这样的背景下产生的。银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）的监管合作，对扩大客户交易规模、提高业务处理能力、大力发展潜在客户、促进房地产交易市场的健康发展都会有极大的推动。大量的托管资金沉淀相对稳定，会极大地推动银行负债业务的快速发展。作为房地产开发企业客户，必须在银行开立银行结算账户，当资金进入资金账户时在银行形成托管资金，资金回到客户银行结算账户时形成公司存款，综合效益尤为明显。

系统概述

新建商品房预售资金监管业务，是银行与房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）合作，对房地产开发企业商品预售资金实行监管的一种新模式，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

系统特点

 动态需求支持

系统采用松耦合的SOA架构能更加真实的反映出与业务模型的结合，可独立于实现服务的硬件平台、操作系统和编程语言进行跨平台部署；并可以按照模块化方式添加新的功能需求或更新现有应用，以解决日益增多的业务变更。不同地区对预售资金管理条例的差异需求只需复用现有业务构件即可快速实现，个别客户或客户群的特殊要求也可以对原有产品适度剪裁得以迅速实现，可很好的适应各个机构的个性化需求。

 安全的监管体系 对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明基金情工况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。

 系统的业务扩展性

提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。

 成熟基础产品应用平台

系统底层由成熟产品应用平台支持，该平台集成绝大多数地区监管模式，提供多种可选择监管模式，满足不同地区房管局监管力度要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在同行中快速赢得市场先机。

业务功能

 开户

开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。

 资金存入 购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持现金、卡折、POS、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。

 资金划拨

开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜 台申请使用资金。

 退房交易

因购房人个人原因，经开发商同意后，向监管部门提出退房申请，审批同意后向银行发送退房信息或银行到监管部门系统读取，购房人到银行柜台根据退房申请审批单退款。

 查询交易

可用于出账明细查询及入账补录查询。

 撤消监管

工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。

 日终对账

日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。月终发送当月所有交易流水供起对账。并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门核实。逻辑结构

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 资金监管

监管专用账户开立、监管、撤消监管等功能，实现专用账户和预售房屋关系的登记、账户的监管控制和撤消；对入败资金的确认及对出账的严格监管控制，以及客户相关凭证与监管机构信息一致性查询。

 系统管理模块

预售资金监管系统提供了统一的管理功能，系统管理中主要包含进程控制，风险控制，监管机构接口设置，银行机构信息管理，参数设置，银行机构个性交易设置，报表统计参数设置，专户参数设置等功能。

 报表统计模块 通过管理台实现交易信息和交易数据的查询和统计功能。

 日终处理

日终银行将当日所有交易流水信息、监管账户余额发送给监管部门，供对账使用。月终发送当月所有交易流水供起对账。

 接口处理模块

满足商品预售资金监管系统连接外围系统的接口格式，包括银行交易发起渠道、银行主机业务系统及监管机构。

 系统监控