物业小区停车管理通告

物业小区停车管理通告（精选9篇）

物业小区停车管理通告 第1篇

尊敬的各位业主：

近期业主反映小区门岗执勤力度不够，车辆检查不够严格，车辆乱停放和占用他人车位情况严重，车辆刮蹭偶有发生。为加强小区的安全性，方便各业主，营造一个让业主放心的和谐小区，物业公司定于11月17日起实施车辆管理和通行证制度：

一、小区车辆凭《中海xx庄园专用车证》进入小区。

二、没有本小区车辆通行证的车辆未经核实不允许进入小区。

三、所有访客和车辆需在门岗与业主核实后方可进入。

四、装修送货车辆凭装修出入证进出。

五、严禁车辆乱停乱放和占用他人停车位。

六、请不要为非本小区车辆代办出入证。

未办理车证的业主请您到物业办公室登记办理，没有领取车证的业主请您尽快到物业办公室领取，已有车证的业主请您在进出小区门岗时放在车辆明显位置以便于安管人员查看，以免引起不必要的麻烦!

车辆通行制度将于本月十七日正式实施!

请广大业主予以理解和积极配合!

xx物业管理有限公司

**年十一月十日

 

物业小区停车管理通告 第2篇

机动车停放人应当遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、《居住小区机动车停车管理办法》、物业停车管理规定，听从停车管理人员的指挥；

（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行。

（三）按照规定或者约定交纳。对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，物业可以按照停车管理服务合同、业主公约、或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由车主自行承担。

（四）本停车位用途，仅为本小区业主用于其自有车辆的停放，未经物业同意，业主不得在本停车位内进行车辆清洗，亦不得改作他用。

（五）车辆应当按物业规定进出的时间使用车位，车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位。车主在离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等检查义务。若车内存放贵重物品、现金丢失后，责任自负。

（六）车主在缴纳费用后只有对车位的优先使用权，非永久占有权。车辆不在停车位时，其他车辆可以临时停放，时间不得超过二十分钟。当原车车主回来时，要及时让出车位。

业主委员会

物业小区停车位权属纠纷的解决 第3篇

南京的李先生等多名业主购买了由星汉公司开发的星汉城市花园小区。在向业主销售的过程中开发商承诺该小区配建地下车位供业主使用。在小区建成入住以后,业主们发现只有购买停车位才能享有车位的使用权。业主委员会也多次和开发商进行沟通,主张小区地下停车位是小区的共有设施,应当属于全体业主共有,要求开发商把车位的使用权还给业主,对于业主委员会的主张开发商表示反对。在2003年6月,该小区的业主委员会向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼,请求法院判决该小区停车位的使用、收益、占有、处分的权利归全体业主所有。经法院审理查明,在1998年星汉公司申报工程时,南京市规划局要求该小区应当配建停车位。并且,该小区的国有土地使用权证上明确记载该小区的“分摊面积”和“使用权面积”都是7697.6平方米。鼓楼区法院认为,首先,按照设计规范的要求,小区的车位应当交付给业主们共同使用。并且,根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。最后,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此,2003年12月11日法院当庭做出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

2 关于小区停车位权属纠纷的分析

本案宣判时,我国《物权法》并没有发布,当时的立法还是相对欠缺的,这起案例也成了全国第一个由法院判决确认归业主共有的案例。因为建筑物享有正当的国有土地使用权,它为小区业主区分所有权提供了正当的权源,所有业主基于房屋买卖合同关系同时享有物业小区内的车位所占土地的使用权。根据“地随房走”的原则,商品房售出以后,商品房所在小区的土地使用权自然而然就归业主共有。并且在小区的国有土地使用证中明确规定了小区的使用权面积与分摊面积一致,这就更能确定小区的车位属于业主共有。通过《物权法》第74条的规定我们可以得知,无论是法律的规定还是约定,小区内的车位应当属于配套设施,而“配套设施产权属于全体业主所有”,那么小区的车位就应当归业主共有,开发商不应当将业主共有的车位进行二次销售,应当将车位的使用权归还给业主。星汉公司违反合同制的约定,没有无条件地履行自己应有的义务,造成了很多共有权人不能行使共有权利的情况,辜负了业主归其的信任,侵害了区分共有权人的合法权利。

笔者认为,业主在与开发商进行房屋买卖交易时,一般是处于一个相对于弱势的地位,没有与开发商进行合理周璇的余地。由于我国《物权法》第74条有关于小区停车位的规定太过于笼统,只起到了原则性的作用,在实践中保障广大业主的合法权益时常常会遇到瓶颈。

3 对地面停车位权属及费用分摊的分析

地面停车位是经过城市规划行政主管部门发出的规划许可证批准后,在商品房物业小区内的地面上直接设立的停车设施,或是虽未经规划,在商品房物业小区内设置的临时停车设施。小区中的地面停车位一般都是设置在小区内的土地表面上,而这些土地表面的使用权是归区分所有权人共有的,那么地面停车的实际产权性质就是土地使用权。而业主们按照房屋单元按份拥有小区土地的使用权,所以,停车位的产权应当是小区内业主共同拥有的。小区地面停车位的本质属性决定,其利用的空间一般都是小区内的空白地表空间,业主基本不需要分摊小区内地面停车位的建造费用。

这一类型的停车位所用的空间是小区内业主的土地,那么想要在地面停车位上收取一定的停车费用应当包括以下两种费用:第一,土地租金收入,这笔收入应当归全体业主共有;第二,车辆看管费用,该笔费用应当归提供看管服务的物业公司或开发商所有。但不管是物业公司还是开发商都不能擅自在物业小区内的共有道路上设置地面停车位,如果物业公司开发经过业主大会许可并由业主委员会同意,并且和业主们约定好设置停车位获得利益分配问题的情况下,物业公司或开发商才可以在共有部分设置停车位。虽然,物业公司为全体业主提供服务,但实际上它与业主们的关系是委托代理关系。物业对地面停车费用的收取,实际是代理全体业主进行的,这笔费用应当归全体业主共有,并应当作为物业管理费用应用到物业公司对小区管理中。

4 对地下停车位权属及费用分摊的分析

地下停车位是开发商利用土地空间使用权,在建筑的地下空间建造的车位。地下空间并不是依附于地上建筑物存在的,其是相对独立的空间。为了能够加大土地的利用率开发商都会参照一定比例建造小区内的停车位,有时还对超出核定的车位数量多建造车位。这些超出比例的车位,大多数都是用了建筑物的地下空间。核定比例范围内的配套车位为地上的建筑物进行配套服务,方便小区内业主停车。而超出核定比例的车位很多时候不仅可以满足小区内业主的停车需求,同时还可以满足小区周围的其他小区、单位的停车需求,进行独立经营并获得不错的收益。但是这些车位在建筑规划中之规划了其功能性,而关于车位的权属问题并没有规定。地下停车位的建立需要开发商付出很多的费用,所以其权利归属者应当是小区开发企业。

在现实生活中开发商一般先是将所有的地下车库发包给物业公司,物业公司再对发包来的车位向停车的业主进行收费。这种模式本质上就是开发商把建造地下车库的成本转嫁给物业公司,而物业公司再将这一成本分摊给使用车位的业主。虽然,这种模式看起来十分的公平,但也存在很多的问题。第一,开发商可能已经把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内,这一成本在出售房屋时已经分摊到业主的身上,而之后使用车位的业主再一次分摊了这一成本,造成重复分摊的现象。第二,物业对使用停车位的收费标准不好确定,小区内有多少业主需要车位开发商在建造车位时并不知情,车位可能会发生大量空置,也可能供不应求,造成物业的收费标准不合理的现象。所以,对于开发商把地下车位发包给物业公司的情形,应当予以限制,避免业主的权利受到侵害。

小区物业收费管理系统 第4篇

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区物业管理停车收费办法 第5篇

各位车主：

为了加强本小区的物业管理，规范小区停车秩序，保障小区内交通设施正常使用和车辆安全及道路畅通，经公司研究并报市物价管理部门批准，决定从2013年元月1日起对进入小区的车辆收取场地占用费及停车服务费，具体规定及收费标准如下：

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天（连续24小时）收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用；摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为2015标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

物业小区停车管理通告 第6篇

甲方：联系电话：

身份证号：

住所地：

邮编：

乙方：**物业管理有限公司

法定代表人：**

住所地：**

邮编：**

资质等级：**

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《车位销售合同》时，甲乙双方就该车位物业管理服务达成如下协议：

一、车位基本情况

物业名称：**市“**小区”组团栋号车位

物业类型：室内停车位

座落位置：**路208号

二、服务内容：

1、车位共用部位的维修、养护和管理；

2、车位的清洁卫生，垃圾的收集和清运，雨、污水管道的疏通；

3、公共秩序的维护，安全防范事项的协助管理；

4、车辆停放管理服务。

三、服务质量：

1、环境卫生整洁；

2、雨、污水管道定期疏通；

3、保持交通秩序正常。

四、服务费用：

甲方按地下或室内停车位 50元/个·月的标准向乙方缴纳车位服务费。乙方有权根据市场物价变化及政府有关规定适时对车位物业服务费用进行调整，甲方应于每年/半年5日前向乙方全额缴纳车位物业服务费用。

五、甲方应于车位交付之日起向乙方全额缴纳第一年车位物业服务费用。

六、合同期间：暂定一年，自2012年月日至年月日；本合同期满，如双方未提出书面异议的，本合同可顺延一年。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

七、违约责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限

期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

1、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

2、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲

方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，在逾期时间内，乙方可以不提供任何服务，也不承担任何义务和责任。

3、甲方必须将车辆停放在自己的车位内，遵守乙方对车库的管理规定，严禁停放在公

共过道，消防通道，道闸旁或者别人车位上等。若因此发生车辆丢失，毁损事故，乙方不承担任何责任。

4、甲方停好车后，应取走车内贵重物品、现金、车辆钥匙、停车卡，并确认锁好门窗。

否则因此车辆发生丢失或者毁损，乙方不承担任何责任。

5、非乙方重大过失，造成车辆丢失或毁损的，乙方不承担责任；由于乙方重大过失造成车辆被盗或毁损，乙方相应承担合理的赔偿责任。

八、其他：

1、本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等

法律效力，当两者存在冲突时，以本合同为准；

2、本合同在履行中发生争议由双方协商解决，协商不成，诉至**市**区人民法院；

3、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人：法定代表人：

物业小区停车管理通告 第7篇

我们本次实践内容有以下几点：

(1)实地调查晚七点高峰期小区停车状况,统计小区车位数,实际停放数量以及非正常停放车辆数量。

(2)调查小区地桩锁数量,地桩锁占位未停放车辆数量。

(3)了解居民对小区停车状况的反映，对车主安装地桩锁的态度以及给大家生活带来的相应不便。

(4)了解车主安装地桩锁的缘由以及可能给小区带来的不便或安全问题的态度。

(5)讨论停车带来的安全隐患，总结存在的问题，提出建议。

本次实践活动时间大概在45分钟左右，我们一个班级12人共份为三组，我作为组长带领四名组员在小区排摸了一下，小区内总共停车位有112个，实际停放车辆有87辆，地桩锁大致有47个左右，占位未停放有7个。有些老人正好坐在露天聊天，我们上前了解了一下，因为小区是老式小区，地方有限，停车难问题日益突出。主要问题有以下几点：

1.车位严重不足。小区而且也没有地下停车库，可正常停放的车位全部挖掘出来就100个，而高峰时间段停放了147辆，且停放及其无序，存在很大安全隐患；2.小区路灯昏暗。晚上走在小区里，五米远基本不能辨别出熟人，小区行动不便的老年人较多，车辆停放容易出事故。3.地桩锁越装越多。有些业主私自安装的地桩锁很容易绊倒居民，引起严重的人身伤害事故，对此，很多安装地桩锁的车主也表示很无奈，作为本小区的长期居民，还要担心下班晚了回来没有地方停车，都想自己有个固定的车位。这些车主在他们外出的时候支起地桩锁，支起的地桩锁，导致其他进小区的车辆，看到有空位又不能停，第一规定的地方不能停使资源的浪费，第二没有车位他们就乱停车。4.外来车辆令停车难问题雪上加霜。小区商铺有一家三层楼的会所、一家旅馆、一家厂商，物业只为了收取停车费，任意放车辆进入，也有一定的安全隐患。对这些车辆不了解的情况下，万一有入室盗窃，行凶等情况的，无从查起。5.物业管理不到位。车辆乱停乱放现象严重，比如在一些不是停车位的地方会有一辆或多辆停放在那里。小区的转弯处也会有多辆停放，这样随意乱停车，如果有火灾这种需要大型车辆进出的时候，很容易因为小区内乱停车现象导致救援的推迟，造成严重的后果。

综上考虑，为了在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、收费合理。

我认为要解决小区停车乱问题，很重要一点还是要小区内车主多为其他人着想，多点自律意识，才能更好地实现小区较好的停车秩序，减少由此引起的纠纷，实现社会和谐。

1.加强管理，消灭隐患。在车位紧张的大前提下，应该由物业、社区、业主委员会等牵头，在小区内推行“车主联系簿”制度，要求车主将车牌号和车主联系电话在物业公司或社区登记。这样既不影响车主平时停车，一旦发生火灾，也可以及时通知车主将车移开，不影响消防车及时灭火。

2.加强宣传，正面引导。车主在小区内停车时应该有公共意识，尽量不要在路中央或他人楼前等地停车。如果不得不停，最好在车玻璃等处留下联系方式，以便别人有事时让车主及时将车开走。

对于物业方，有责任与业主一起制定符合本小区实际的停车管理方法，统计小区车辆，划出付费车位、临时车位与禁停区，做好日常车辆的疏导与停放工作。但物业也不是万能的，对于少数不听劝导的乱停者，物业也有苦难言，因为法律没有给予物业明确的管理权限。

3.明确责任，建章立制。许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安全保障。考虑到相关赔付保险制度已经建立，而建立管理单位的风险规避机制并非是地方政府所能解决的问题，因此我们建议，要强化管理单位的责任，在收费的同时履行好看管的义务，督促其为车主提供基本的安全防范服务。

强化物业管理　建设和谐小区 第8篇

物业小区停车管理通告 第9篇

住宅小区停车难与物业管理问题，是一件涉及千家万户市民群众利益的难事情，也是一个涉及社会公共管理的大问题。为此，我们开展了认真细致的调研工作，现将主要研究情况报告如下。

一、我市住宅小区停车和物业管理的基本现状与根源分析 今年4月，在市房管局和物业管理中心的支持配合下，我们开展了常州天宁、钟楼和戚区三城区住宅小区汽车停放和物业管理现状的普查工作。普查工作由市统计局城调队实施，对城区的83家物业企业和260个住宅小区进行全面摸底调查。我们按照规划设计上不同时期的公共设施配建标准，把260个住宅小区分为三类：1998年之前建造的老小区114个，1998年至2003年之间建造的次新区87个，2003年之后建造的新小区59个。从5月上旬开始，联合房管、规划、公安、建设、物价等部门，组成调研组，对15个样本小区进行了实地调研；与政府相关部门、物业管理企业、开发企业、业主委员会分别召开了座谈会，进一步听取街道居委会、企业经营者和业主代表的建议和意见；我们还赴深圳、广州、苏州、无锡等城市学习取经，特别是到全国率先系统解决停车难的杭州市进行考察学习，与该市公安交警、房管、城管、物价等部门进行了深入的交流。在此，需要说明的是，物业管理的概念已经改为物业服务，小区保安改为秩序维护员，考虑到使用习惯，本课题仍沿用原先提法。

目前，小区停车难和物业管理问题，已经演变成为社会热点难点问题，情况错综复杂、不容乐观。在停车方面——既存在“停车难”又存在“停车乱”。

从目前情况来看，小区停车矛盾十分突出。市民纷纷反应：上班单位车难停,下班回家停车难,出门到处难停车。停车泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260个小区入住总户数19.1万户，汽车拥有量为4.17万辆，而已开发完成的泊位只有2.1万个，短缺1.97万个，标准缺口率达48％；扣除区内道路规范划线停车，加上部分机关、企事业单位车辆和未来增幅30％的增量车辆，缺口总量达2－3万个。114个老小区基本没有配建停车设施，1998至2003年之间建造的次新区，不仅规划配建的车位只到位60％，而且车位需求量最高，缺口率达65％，如：润德半岛、世纪明珠园、人民家园、怀德苑等；2003年之后建造的小区，由于规划车位比的调高和各项管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。许多小区停车处于混乱状态,车辆充斥小区路面，拥挤不堪；路面双向停车，占用消防通道，安全隐患严重；业主为“节省”养车开支，有库不停、有位不用；挤占、破坏人行道和绿化带；小区交通不畅，冲突时有发生。

根据我们的问卷调查和对问题的深入了解，造成我市住宅小区停车难、停车乱的根源，除了我市私家车每年以30％以上的速度增长的客观因素之外，还有以下几个方面：

一是规划车位指标偏低。260个住宅小区平均规划系数仅为0.14。二是规划指标的实际执行率不高。2002年以前的小区规划系数是0.15,而实际建设系数是0.11；2002－2005年，小区户数车位比的规划系数是0.47，而实际建设系数只有0.28。紫阳、新天地、河滨、银河湾等小区规划执行率都只在25％－38％之间。

三是已建车位（库）未能物尽其用。260个小区中有21.9%的小区存在车位闲置或不能使用的情况，未使用车位数5849个，其中有60%的车位只售不租，有17%的车位处于闲置状态，有7.8%的车位被改变用途，有16%的车位无法正常使用。安阳里、项家花园、虹景小区、花园西村50％－70％的车库挪作他用，一些小区特别是次新区已建泊位因建筑质量和设计上的原因而不能使用，如锦绣南园、红梅公寓等小区均存在类似的问题。

四是泊位购置价格过高。我市小区车库价格均在10万以上，香江华廷、河景花园等已建新小区以及核心城区在建小区的车库价格均高达16－18万。目前，一些开发商采取了一次性租断的变相出售方式，业主难以承担。

五是停车的管理主体和管理制度缺损。由于国家道路交通安全法未对小区的交通管理作出明确的规定，导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区；省物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺乏细则性的规定，致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准；城市长效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围；缺乏对车主的制约制度，车主文明停车的意识不强。

物业管理方面——一方面业主对物业管理的满意度不高，另一方面是物业企业难以生存。

业主对物业管理环境不满的主要表现：老小区和次新区公用设施不到位，老小区短缺率为32%,次新区短缺率为22%；小区内存在乱开店、乱设摊、乱搭建、乱排放等现象；小区开发建设所遗留的问题常常得不到有效解决；开发商在售房时期以物业管理作为卖点，高价补贴物业，一旦开发完成后，就中断补贴，造成物业管理水平大幅度下降；部分小区物业管理企业与开发商存在父子、输血关系，队伍素质不高，服务意识淡薄，服务水平低下；一些为小区配套的公共设施未能正常使用或擅自改变了使用功能，特别是部分业主因得不到停车泊位而拒交物业费；部分物业管理企业收费不透明，服务承诺不兑现；小区内盗窃频发等治安问题，不仅极大地损害了居民的切身利益，而且促使业主与物业企业的矛盾十分紧张。

物业企业经营陷入困境：市区136家物业企业亏损面达56.62％，平均利润只有2.3万元。这次受调查的83家物业企业的经营情况更加困难，管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损，新小区情况略为好点。相当部分的小区居民不满物业管理，纷纷采取拒缴物业费的极端方式，从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民抱怨情绪严重的恶性循环。截至3月底，全市天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费，比例高达三分之一以上。同时，物业管理收费标准的自然增长机制未能建立，用工成本逐年上升，水电等不合理负担较多。一方面成本居高不下，不断向上攀升，另一方面物业管理费收缴率逐年下降，从而导致物业企业经营陷入困境。

目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。

4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次新小区中，物业管理用房、社区服务用房、公共车库等存在不配套不完善的现象，在调查中有34个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。与深圳标准比较来看，深圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制定并即将出台相关规定的重要参考。该市按每个社区管辖6000-10000人口规模，要求社区各类管理、服务用房是1100平方米以上，户外文体广场是1000平方米以上，而我市（不含武进区）社区各类管理服务用房平均规模仅为360平方米，500平方米以上的只有69个，223个社区设施低于500平方米以下。

总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和管理制度上的软件不优，共同导致了停车难和物业管理矛盾。解决存量问题，一靠管理二靠建设；防范增量问题，靠的是规划的执行和制度的创新。只有设施补起来、管理跟上去，才能解决好现实中的停车难和物业管理问题。

二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和工作思路的建议

重要意义：解决好停车难和物业管理问题，是人民群众之所盼，物业企业之所愿，城市文明之所趋，固本强基之所需。总体目标：一是在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、收费合理；二是在解决物业管理问题上，以有物业管理用房、有治安警务网点、有汽车停放泊位、有文化活动场所、有社区服务设施和自治好、秩序好、环境好、邻里好、风尚好、治安好“五有六好”为目标，着力推进市场化、高水平物业管理的全覆盖，使小区生活居住环境得到明显改善。

此外，需要说明的是，许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安全保障。考虑到相关赔付保险制度已经建立，而建立管理单位的风险规避机制并非是地方政府所能解决的问题，因此我们建议，要强化管理单位的责任，在收费的同时履行好看管的义务，督促其为车主提供基本的安全防范服务。

近期目标：

1、围绕停车有位，以老小区、次新小区为重点，三年增设停车泊位2－3万个。

2、围绕停放有序，规范停车秩序，保障无车群体的行路权，保证消防、紧急医疗通道的畅通，为车主提供基本的安全防范服务。

3、围绕收费合理，建立合理价格体系，降低停车收费水平特别是车库租用价格，减轻车主停车负担，并对利用小区公用道路和设施停车而产生的经营收益，建立合理的分配制度，保障无车业主的合法权益。

4、完善老小区和次新区公用服务设施，分三年，为三城区60个矛盾突出的老小区和次新区补建一批停车和其他公用服务设施，并对人员混杂、盗窃频发、有实施条件的开放式老小区实行整体或局部封合式改造，切实落实长效管理。

5、为廉租房、低保家庭和特困职工家庭全免物业费，为经济适用房家庭减半物业费。

我们建议政府，酌情将以上近期目标作为为民办实事的主要内容。指导原则：

1、以民为本与兼顾各方相结合，积极稳妥地化解停车难中的矛盾。积极适应有车家庭飞速增长的大趋势，因势利导，以民为本，牢固树立停车场和停车设施是公共产品和基础设施的理念，各级政府部门和单位要让利于民，更不能以停车谋利。要按照“满足生活地停车、控制核心城区工作地停车”的城市停车现代管理理念，在满足停放、规范停放的总原则下，拓展停车资源，规范停车秩序，总体降低收费水平，兼顾无车人群、开发商和物业管理企业的现实利益，兼顾停车产业化的需要，兼顾有关部门和城市基层组织的积极性，兼顾不同区域的地租差异、不同小区的服务等级，兼顾区外工作地的停车需求以及对城市动态交通的影响，满足城市居民生活质量提高所产生的日益增长的停车需要，千方百计均衡和协调不同利益群体的矛盾。

2、培育主体与转变职能相结合，推进物业管理市场化、产业化、规范化。物业管理中的矛盾实际上是反映了这个市场行业的不成熟性和成长的初级阶段性，市场的供需矛盾需要市场机制来调解和配置，因此，必须把培育和规范业主的自治组织业主委员会和物业企业这两大主体作为首要环节，紧紧依靠业主自治和市场机制解决物业矛盾，同时，政府也要切实解决社会公共管理在小区领域的错位、越位和缺位问题，逐步偿还历史欠账，积极满足硬件需求，着力创新监管制度，以市场环境和市场制度的改善，促进物业管理产业的发展。

3、部门协作与重心下移相结合，充分发挥城市党和行政基层组织的一线作用。当前，我市的城市管理取得了显着成效，最重要的经验就是通过“下放权力、重心下移”，实现了政府对社会管理的纵向延伸，但是面对宝塔型的社会结构，政府许多方面管理的触角仅仅是下放到区和街道，小区围墙外的管理到位了，而围墙内的问题却未能解决或解决不力。从理论上讲，物业管理问题属于社会管理的范畴；从实践上讲，物业管理问题是城市管理中最基础的层面。要解决住宅小区面广量大、繁琐复杂的各种矛盾，“让小区也动起来”，促进城市管理的再创新和再提升，就必须以社区党支部和居委会为重要依托和载体，强化考核，激发动力，依托其把政府管理、协调和服务的触角延伸到群众的家门口，从而把物业管理中的矛盾消解在萌芽状态。

4、加快建设与加强管理相结合，解决难停车和乱停车问题。严格管理才能制止停车乱，才能避免资源浪费。因此，要管理先行，建管并举，以管促建。在管理上，以理顺价格体系、深挖停车资源潜力为核心，以赋予基层派出所交警指导服务职能和强化居委会政府职能为基础，以数字城管考核为手段，实现现有停车资源的充分利用和停车秩序的规范有序。在此基础上，要通过增建补建、整合资源等多种办法，加大停车泊位的供应量，缓解停车供求矛盾。

工作思路：我们建议，从明年起，把解决住宅小区停车难和物业管理问题作为为民办实事的重要内容，作为我市城市管理工作的补缺、升华和再创新，作为构建和谐社会、建设文明城市的重要举措，在全市开展“各方齐心协力、共建和美小区”的整治活动，一手围绕硬件抓建设，补建公用设施；一手围绕软件抓管理，推进改革创新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解难题，共创和美家园，力争通过全市上下的共同努力，使停车难和物业管理问题得到明显好转。

三、关于缓解停车难和解决物业管理问题对策措施的建议 无论是治理停车难还是解决物业管理问题，都需要一个长期的过程。在相关法律法规不健全、市民文明素质有待提高、政府财力一时难以承担的情况下，需要着眼当前、立足长远，稳步加以推进。因此，我们从实际国情、市情出发，着重对今后一段时期，如何缓解停车难和有效解决物业管理问题提出建议，力图在较短的时期内，使我市住宅小区停车和物业管理状况得到明显改观。概括而言，即围绕软件抓管理，推动五个创新；围绕硬件抓补建，实施一项工程。

“五个创新”的具体内容是：

（一）体制机制创新。一是重心下移到底，发挥基层管理组织作用，建立“四位一体”的物业管理新体制。家庭是社会的细胞，社区是社会的组织。就物业管理而言，社区党支部和居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口。要解决好面广量大的小区停车和物业矛盾，必须在继续强化街道职能的同时，充分发挥社区的一线作用。为此，我们建议，进一步深化城市管理体制改革，建立大城管工作机制，着重抓好3个环节：

1、建立社区党支部、居委会、业主委员会、物业企业相结合的“四位一体”小区物业管理体制，强化社区党支部和居委会的职责，在业主委员会和物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，组织发动业主委员会的设立，指导业主委员会工作，协调解决业主与物业的矛盾。市区两级房管部门要在建设规范规章、强化政策调控和考核的同时，加强对街道、社区的业务指导和人员培训。

2、赋予社区党支部和居委会监督评议权和协调权，可凭借数字城管、行政服务中心和有关部门专用信息系统等网络平台，要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解决的事项，并拥有对上级政府（含派出机构）和部门的评议监督权。

3、建立对社区组织的激励考核机制，纳入城市长效管理的考核范围，为街道和区提供评价其工作业绩的依据。二是建立数字城管与小区物业互联互动的执法与服务体制。把数字城管的快速反应处置和客观评价考核的功能，运用到小区围墙内。特别是要利用信息化手段，建立小区物业与数字城管的互动信息平台，使小区内应由政府解决的问题，诸如乱搭建、乱开店、乱排放、破坏绿化、市政设施运行与维护等等得到快速、有效解决，从而真正为物业企业减轻负担，为市民群众排忧解难。三是整合公安、房管等行政和执法力量，综合运用有关法律法规，建立停车管理进小区的新体制。针对现行法律不支持交警进小区执法和警力不足的实际情况，在小区停车的前道管理上，要依托基层派出所的网络优势，赋予片警小区停车指导服务的职能，由片警负责小区泊位的规范划定；在后道管理上，综合运用消防法、治安管理条例、物权法和物业管理条例等法律规章，执行省公安厅2007年颁布的《关于加强和规范居民小区停车管理的意见》（该文件中制定了处罚条款），由公安派出所、房管部门依据不同情况、结合各自职责，进入小区监管执法。以上办法主要适用封闭式、土地批租性质的小区，对开放式老小区则采用赋予派出所交警职能的办法，直接把停车管理执法的全部流程延伸到小区的社会道路。还可以另辟途径，由街道、社区居委会推动召开业主大会，在业主公约中委托交警执法管理小区停车秩序，从而利用市场契约关系推进停车管理进小区。

在这样的体制下，建立三个工作机制：

1、以民主促民生的工作机制。杭州最近推行的停车新政取得了明显成效。他们在解决停车难的过程中，采取政府与市民互动的方式，通过报纸征文、电视座谈、网络沟通，阐明目的，公示方案，征求意见，这种政府民主、透明的做法，赢得了广大市民的支持和配合，促进了民生问题的解决。因此，我们要善于发动群众，引导群众，依靠群众，建立政府、媒体、市民的民主互动机制，服从多数、关注少数，把营造良好的舆论氛围作为治理停车难和物业管理问题的首要环节，并贯彻到底。

2、发挥三类人作用、促进五项工作进小区的工作机制。发挥三类人的作用：一是党员干部、公职人员，利用我市5000党员进社区的有利契机，完善具体内容和要求，号召并组织他们发挥模范带头作用，做到“参加业委会、兼职居委会、缴纳物管费”，为党员践行为人民服务提供载体和平台；二是各级人大代表、政协委员，组织他们与居民面对面，搭建与居民的连心桥；三是六老人员，即老干部、老教师、老专家、老战士、老模范、老厂长。推行“五项工作”进小区：一是公共服务进小区，供电、给排水、通讯、信息网络、燃气等公用行业提高服务水平、理顺价格体系，合理成本费用，不再转嫁负担；二是综合执法进小区，在小区内把城市综合长效管理中的禁止破墙开店、制止违章建筑、控制污染排放等工作落到实处；三是治安警务进小区，建立警务网点，与小区秩序维护员（原称保安）互动互联，加强治安管理，提供车管服务；四是停车管理进小区；五是司法调解进小区，各社区居委会设立人民调解室，同时司法机关要建立“多案并列”的投诉机制，降低物业企业对恶意欠费的追讨成本。

3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。

（二）政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。

（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：

1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。

2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；

3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；

4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。

（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。

（五）制度创新。制度建设是解决停车难和物业管理矛盾的根本举措。建议，从8个方面加以推进：

1、推进社会诚信系统建设，将业主、物业企业、开发商的信用行为纳入其中，特别是要发挥舆论监督和消费者维权机构的作用，加大对恶意欠缴、“霸王物业”、开发商违规违约行为的曝光力度。

2、推进规划指标的适应性调整，出台新的车位配建指标体系，并加强规划执行的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。

3、借鉴北京经验，规范商品房买卖合同文本，将房屋质量、公用设施以及停车位细化。

4、建立城市道路、绿化与停车设施同步规划、同步建设的制度，在新建改造城市道路时，利用边角地块增设泊位；将绿化建设与地下空间开发统筹规划，调整绿化形态，实施立体开发建设，增建停车设施。

5、建立部门责任明确、严格规范的住宅小区综合验收制度，严肃追究开发商擅自改变规划的责任。

6、是建立统一规范的物业企业财务核算制度，便于帐务公开，有效监督。

7、公安交警、房管、物价等部门加强协同配合，切实执行住宅小区停车泊位的备案制度和收费核算制度，确保汽车停放有序、收费合理。

8、建立交警、公交提前介入审查小区规划设计的制度，以公交站点的优化配置，促使车主改变出行方式；以停车场库出入口的合理布局，促使静态交通与动态交通的协调运行。建议，围绕上述制度，加大规范性文件的制定力度，紧紧依靠法制建设，解决现实工作中的管理不到位、建设不统筹等问题。

“一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。

对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:

1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。

2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。

3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。