物业服务标准等级（精选6篇）
物业服务标准等级 第1篇
附件一 二级物业服务等级标准
（一）综合服务标准：
1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。
3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。
4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。
5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。
6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。
7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。
8、公示16小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。
9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。
10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。
11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。
12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对业主提出的意见进行分析并在一个季度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。
13、每年开展1次以上健康有益的社区文化活动。
（二）公共秩序维护
1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。
2、门岗整洁，设专人24小时值勤。小区主出入口不少于13小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。劝阻外来人员、车辆随意进入小区。
3、对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。
4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。
5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。
6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证消防通道畅通。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。
7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改。整改无效的，应及时书面报告社区及消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。
8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。
（三）房屋等公共部位管理
1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10天内恢复正
常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达80%以上。巡查、维修和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。
3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告社区、有关行政主管部门。
4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。
（四）共用设施设备运行、维修养护
1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。
2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；
4、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。
6、每天1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。
7、每周至少3次巡查供水系统供水设备。每年1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少3次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1次对污水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。
8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。
9、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员20分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。
10、每天检查1次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关。
11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前通知业主。
（五）公共区域清洁卫生保洁服务
1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁一次）、宣传栏、信报箱等每10天至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。
3、每周至少3次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。
5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。
6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。
（六）公共区域绿化日常养护服务标准
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10天内清除、补种，保持良好的观赏效果。
3、草坪生长整齐，高度不应超过12公分，超过时应在10天内修剪，有效控制杂草孳生。
4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。
6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。
物业服务标准等级 第2篇
服务等级 收费标准及依据 服务内容 服务标准
二级
一、住宅：多层：0.35元/㎡ 高层：0.70元/㎡皖价服证 第05000189号 1.00元/㎡/月
1、房屋及共用部位公共设施设备的养护
房屋完好率达到接管时的标准及以上：房屋零修，急修及时率80%以上：房屋零修工程合格率90%以上：房屋立面较整洁，无重大缺损现象：房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。环卫设施，基本完好，无重大缺损现象：窑井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。道路通畅，路面较平整。消防设施基本完好无损，可随时启用。、安全防范
主出入口24小时值班：安全护卫人员24小时巡查：交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放：危及住户安全处设有明显标志和防范措施：遇到突发事件能及时报警，有应急处理计划、措施，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。
3、绿化、环境、卫生
绿化覆盖率达到接管时的标准及以上：花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象：小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清：房屋立面及区内道路基本整洁：水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁：摊点、广告牌设置规范有序，能有效制止乱贴、乱画现象。
4、多种经营和社区文体活动服务
房屋自用部位自用设施能上门维修服务：商务服务，如代订牛奶、报纸等：组织、协助开展公共娱乐、文体活动。
5、服务质量、效果
服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布。安全护卫人员统一着装。办理《收费许可证》，亮证费：收费实行明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。帐务清洁晰、财务制度健全，票据规范。公共性服务费收支情况定期（一年1—2次）公布。使用维修基金顶目账务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报：认真接待群众投拆，并建立群众投拆记录，有效投诉办结率85%以上，回访率96%以上：业务意见反馈，满意率90%以上。服务单位：淮北乾和物业管理有限责任感公司
电话：5267899
淮北市物价局价格监督检查局监制
云计算服务等级协议初探 第3篇
关键词：云服务,服务等级协议,生命周期,服务质量
1 云服务与服务等级协议
近年来,云服务的发展方兴未艾,被业界视为革命性的变革。人们正在走进一个计算能力可以像商品一样在互联网上自由流通的时代。云计算的基本原理是[1]利用互联网高速传输能力,将数据处理过程从本地个人计算机或者服务器转移到互联网上的计算机集群上,这个集群由成千上万台的普通标准服务器组成,由一个大型的数据处理中心对其进行统一的管理。服务提供商通过共享基础架构,将巨大的系统池连接在一起,通过互联网动态地、透明地为用户提供各种随需应变的服务。
随着云计算的蓬勃发展,用户对云服务质量的关注度明显提高,如何保障服务质量成为实务界和学界研究的热点。云服务的目标是满足用户随时可访问资源和服务的需求,按时按需地向用户提供服务。用户通过购买相应资源以获得使用云服务的权利,因此用户希望自己的付出获得相应的回报,即获得相应的云服务质量的保证。在云环境中,可借鉴电信行业用来保证其服务质量的方法来确保云服务质量达到用户支付的相应水平。服务等级协议(Service Level Agreement,SLA)是服务提供商与用户之间协商并签订的一个具有法律约束力的合同,合同规定了在服务提供过程中双方所承担的商务条款[2]。其中,服务商提供商指能够间接或直接为用户或其他服务提供商提供云服务的公司或组织,用户指通过认可或购买的方式获取云服务的个人、公司或组织。一般来讲,根据用户需求的不同,服务等级协议也往往被区分成签订的服务等级协议和未签订的服务等级协议。前者主要针对数据处理要求不高的客户或免费使用客户,他们通过认可的方式被动接受云服务。后者主要针对大型客户,客户往往需要付出高昂的代价购买相应的服务,根据自身需求与服务提供商所协商签订的服务等级协议具有法律效力。
2 服务等级协议的最佳实践
《云计算用例白皮书4.0》定义云服务提供商与云服务用户之间的互动关系,服务等级协议包含以下事项:提供商所提供的一套服务;对每项服务的完整且详细的定义;提供商与用户的责任;一套确定提供商是否按承诺交付服务的标准体系;一种监测服务的审核机制;在不满足服务等级协议条款的情况下,用户及提供商可采取的补救措施;服务等级协议如何随时间变化[3]。鉴于服务等级协议中所需条款是由用户自行确定的,因此实践中有诸多因素需要考虑。
最佳实践(Best Practices)可用于描述开发一种可供多个合作伙伴使用的标准流程方式的过程。云标准定制理事会(Cloud Standards Custom Council)为云计算用户提供了一种参考构架,在评估云服务等级协议时,用户可以采用这七个步骤来帮助了解如何对比云服务提供商,或是与提供商商谈条款时应该有何预期。
第一步是识别云主角。美国国家标准与技术研究所(Na-tional Institute of Standards and Technology,NIST)确认了五种独特的云主角:云计算用户、云提供商、云载体、云代理和云审计。每个主角都具有独特的角色和责任。只有前三个角色在服务等级协议的条款和条件方面存在相互关系。需要注意的是是,NIST参考构架没有确认像云供应者和Web服务提供商这样的其他主角并且没有说明这些主角具有多对多的关系,这是用户在识别云主角是需要注意的。
第二步是评估业务水平策略。服务等级协议内表述的策略应该针对业务战略和策略进行评估。在评估一个云服务等级协议时,用户需要考虑的内容可包含在服务等级协议内的数据策略,包括数据保存、冗余、定位、捕获和私密性等。同时应该考虑加入服务等级协议中的业务水平策略,包括保障、未涵盖的服务列表、过度使用、付款和处罚方法、转包服务、授权软件和特定行业的标准等。
第三步是理解基础软件即服务(SaaS)、平台即服务(PaaS)和设施即服务(Iaa S)之间的区别与联系[4],以及正在运行的云的种类(私有云、公共云或者混合云)。服务等级协议的条款和条件取决于提供商为用户提供的控制变量的复杂性。面向Saa S的服务等级协议没有面向Paa S的服务等级协议那么复杂。Saa S用户(最终用户)惟一能控制是对Saa S应用程序的访问,而对于Paa S用户(开发人员),除了不能控制虚拟机之外,他们可以控制应用程序开发生命周期。面向Iaa S的服务等级协议是最复杂的,因为除了不能控制实际的基础架构之外,Iaa S用户(基础架构专家)能够控制虚拟机。
第四步是确认应该使用哪些指标来实现性能目标。例如,可用性以及反应时间指标应包含:服务等级协议的指标名称、约束条件、收集的方法和频率等。
第五步是安全性。考虑云服务等级协议的一些关键安全要求,其中包括:资产的敏感性、法律和法规的要求以及云提供商的安全功能。每个国家保护个人隐私的法规不尽相同,出于这个考量,用户应该知道存储在云内的数据所在的国家。一个国家可能会禁止来自国外的某些隐私数据,而另一个国家则可能会允许使用外部的隐私数据。
第六步是确定服务管理要求。这包括确定哪些应该进行监视和报告(例如,负载性能和应用程序性能),哪些应该进行计量。此外,还包括配给的速度应该多快(速度、测试和需求灵活性)以及应该如何管理资源更改。
最后一步是为服务故障做准备并管理服务故障,决定应该提供哪些补救措施以及责任限制是什么。用户还需要理解故障恢复计划如何在需要时工作。此计划应该定义服务中断是什么,如何处理意外故障,以及服务中断如果延长应采取哪些措施。
并且,退出条款应该成为每个云服务等级协议的一部分,以防用户或提供商想要中断此关系。
3 服务等级协议的管理实施框架
目前市场上服务等级协议的实现都是以根据电信管理论坛的服务等级协议管理手册为基础的,这种服务等级协议是通过集成技术与协调管理、资源调度技术和商业智能等技术构建而成的。
3.1 集成技术与协同管理
由于用户需求不同,各个信息系统作为运营支撑系统的子系统往往是解决用户某种特定需求的,这些子系统的构建方式和交互方式的差异,给分布应用的集成带来的一定程度的困难。分布应用集成可以利用建立在协议层上的两个系统共同定义的协议来交换数据或利用更复杂的传输机制,如消息队列等,传输机制层的前提是在传输层上连接多个系统,其方法包括IP、FTP及特定的通信中间件(如Message Queue,Event Mid-dleware)[5]。
在子系统间的集成基础上,服务等级协议通过协同管理实现用户需求并提供整体的服务。协同管理控制各个子系统的运行和子系统间的数据交换,订阅各个集成系统产生的事件和信息,并产生更高层次的事件和信息,包括成本、性能、安全、可靠性、可扩展性等信息。此时的工作流系统已扩展为一个协同模型,其具有良好的协同性能。
3.2 资源调度技术
资源调度技术是云计算区别于以往的并行计算和网格计算的重要特征之一。云计算调度的目标就是对用户提交的任务实现最优调度,并设法提高云计算系统的总体吞吐率。具体的目标包括最优跨度(Optimal Makespan)、服务质量(Quality ofService)、负载均衡(Load Balancing)和经济原则(Economic Prin-ciples)等[6]。根据首选原则的不同,可以将资源调度分为以性能为中心的调度、以服务质量为中心的调度和以经济为中心的调度。
3.3 商业智能
商业智能技术提供使企业迅速分析数据的技术和方法,可以看作是数据仓库、联机处理和数据挖掘等相关技术的综合运用,其内容为管理、挖掘和分析数据,将这些数据转化为有价值的信息,作为企业决策的智力支持。所以该技术通常被企业用作做出明智的业务经营决策的工具。其具体实施步骤包括:需求分析、数据仓库建模、数据抽取、用户培训和数据模拟测试、系统改进和完善等。
4 服务等级协议的生命周期
服务等级协议的生命周期是一个动态的循环过程。根据电信管理论坛的服务等级协议管理手册,服务等级协议的生命周期包括五个阶段[7],如图1所示:
4.1 服务等级协议的创立
产品/服务开发阶段主要用来支持产品和服务的规划和开发。市场需求、竞争压力、服务条件的内在指标以及现有服务等级协议的极端经验等都会促使服务提供商开发另一个更加符合用户需求的服务等级协议。
该阶段包含了以下几个内容:提供商根据自己的云服务战略定义服务等级协议模版,包括服务等级和价值等,以及模版中相关服务等级协议的参数和指标,以及这些服务等级协议参数值的存在方式(独立或捆绑)。
4.2 服务等级协议的协商和销售
协商和销售阶段服务提供商会与用户就许多潜在服务实例的安装和运行等实际问题进行协商。该阶段的目的是理清责任归属,签订双方都可以接受的服务等级协议。
该阶段内容主要包括:挖掘和定义用户的具体服务需求,根据其需求与预期目标协商具体服务实例的服务等级协议参数的值;与用户协商服务等级协议的费用与支付方式;服务提供商在服务等级协议违例时应当赔偿的费用及方式等。
4.3 服务等级协议的部署与执行
实现阶段是部署用户实例并激活用户等级协议的过程。不同公司实现服务等级协议的过程稍有不同,但总体上是相似的。一般来说,在实现阶段,服务提供商根据具体的合同条款配置资源,提供服务。这个过程主要包括三个方面:支持服务的基础网络配置;特定服务实例的网络配置;激活并维持提供服务。执行阶段包含了服务等级协议中规定的服务的所有正常操作。这其中包括:协议服务内执行和监控;实时报告和服务质量验证;实时的服务等级协议违例处理[8]。
4.4 服务等级协议的评估
评估主要发生在两个时间段中。第一个评估是在用户的服务等级协议合约期间,该评估与客户的服务质量有关。用户周期性评审主要用于评估云服务质量,并及时发现潜在可进行改进之处,甚至在某些时候根据实际情况和用户内部需求情况的改变,对云服务提供商提出新的要求,并协商改变其服务目标。第二个评估与服务提供商的整体服务质量目标、对象和风险管理有关,主要用于服务提供商对服务水平进行评估,同时根据服务表现情况进行服务目标的重新排列,并由此构建新的服务等级协议。可以看出这两种评估对用户和服务提供商来说有着不同的措施,但是目的都是为了使云服务质量的到保障。
4.5 服务等级协议的终止
当用户认为当前的服务等级协议不足以满足其要求,或协议期限到期希望提高服务质量时,服务等级协议生命周期到了终止阶段。这个阶段服务提供商往往采取多种手段对其服务进行推销,客户通过对服务提供商的一段时间以来的服务进行评估,并深入挖掘自身需求的时期。所以服务等级协议终止阶段往往是下一次服务等级协议周期开始的前奏。
5 结束语
本文从定义、最佳实践、管理实施框架和其生命周期理论等内容对服务等级协议进行了探究。作为维系供求双方,保障服务质量的正式协议,服务等级协议的重要性正随着云服务的广泛运用逐渐显现,相信更加规范、更加成熟的服务等级协议能够对我国云服务产业的良性发展做出更大贡献。
参考文献
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[2]Lee J,Ben-Natan R.Integrating Service Level Agreements:Optimizing Your OSS for SLA Delivery[M].John Wiley&Sons,2002,3.
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[4]张健.云计算服务等级协议(SLA)研究[J].电信网技术,2012(2):7-10.
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软饭男的3个等级标准 第4篇
从上个世纪初女权主义的提出，发展至今大致分为三个阶段，第一!肾段是经济的独立，第二阶段是扭转政治结构的差异，第三阶段就到现代社会女性身份的塑造。就是在发展自身的轨迹上出现了明显转折，包括性别角色的对调，过于放大女人的强大与自我，造就了许多男人误以为可以做家庭妇男，不思进取。
想起2007年看到王朔在宣传《我的千岁寒》时，录制一档节目，直言不讳地承认：“我们北京从来女的都给男的花钱，我是吃软饭出身的，因为没有多少钱，经常骗人家女孩钱，我们吃饭全是女孩掏钱请客，就是谁有钱谁出钱，北京的女的我喜欢的一条就是她们拿自己当男的。”
向来口无遮拦的王朔在这段话里表达出了两个含义。第一，出钱这事，能者多劳；第二，女人创造经济价值的能力已经发生天翻地覆的变化，世界要平衡，女人在这事上强起来，还不允许男人弱下来?
说到这个，又想起一个在文艺圈里出了名的软饭男李安。曾经六年的时间，没有工作，老婆一个人的收入维持家里所有的开支。以至于得莫后他还发出“很想回家被老婆骂一骂”的幽默。六年的软饭在他这里不过是夫妻之间三十年河东，三十年河西的得、失意之差。在高档消費或娱乐场所，也会见，开BMW的女人，身边挎着个一身流气的男人，多数是东游西药无所事事的模样。他们没有钱，他们花着女人的钱竟然过得活色生香。
由此可見，软饭也不是那么好吃的。也分十三六九等。
1等：周助打黄盖，互助互利型
这种组合多数是已婚夫妻档，男人有些头脑却时运不济，像李安。不是以占有女人财产为目的，想借助对方的人际关系和社会基础等优势，共谋福利共享收获。
认识一个相貌堂堂的小男人，年龄26岁，他找老婆的标准就是：有稳定收入，月收入比他高的姑娘，因为他每个月的收入不足两千，如果对方收入也是如此，那么在供房、养子、养老的事情上，就存在着危机；文化层次不低，这样才能通情达理容得下他低收入的现实。在他的概念里，婚姻就是一种投资，感情与经济付出一定是渴望回报的，他期望在婚姻中得到的就是更加安逸而并不辛苦。
2等：以逸待劳，事业无成型
兵法上讲，凡是先到战场等待敌人的，就从容、主动，后到达战场的只能仓促应战，一定全疲劳、被动，这一计用在感情这事上，意义相近，先吃软饭的那个則具备主动型，而后的那个就注定要多承担。
这一类人多数有情趣或气质，却没有特长或信心，喜欢小富即安的生活。一旦找到一个有稳定收入的女人，骨子里那点原始的积极性也会在女人的宽容和付出里消磨得荡然无存，心安理得地做起一个成功女人背后的男人。女人在杜会生产中的作用越来越大，那她们对家的投入精力一定是越来越少的，若男人转身维护家庭正常运转，也算是对社会做出了贡献。
3等：美男计，薄情厚物型
曾经读过一本自传体的书《忏悔无门》，讲一个叫李春平的男人，靠吃软饭发家。27年穷困潦倒，靠天天到高级饭店“钓”富婆的手段，成功搭上财富的顺风车。
这一型软男就是把自己当女人来活。软得最彻底最直接，软到骨头里。在那本书的诸多案例里也看到有一个男人傍一富姐，每次他与富姐请吃饭，必是他买单。每次赴饭局前，那女的都会塞给他一些钱。并且买单剩余部分那女的从来不要。渐渐这男人养成了一个毛病，他花着富姐的钱请哥几个吃饭，却越来越缩手缩脚，把这当成生财之道了。没多久。这女的就把他蹬了，原因是女的说他做人太次。
北京市物业服务等级标准 第5篇
北京市物业服务等级标准
住宅物业服务标准
Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局
实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
本标准为推荐性标准。
本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本 规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准； 6.住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量 技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责 解释工作。
主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司
主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑 冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹 绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲
目 次 总 则.................................................1 2 术语和定义............................................2 3 基本规定..............................................3 4 住宅物业服务一级标准..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 绿化养护...........................................14 4.5 环境卫生...........................................15 4.6 公共秩序维护.......................................16 4.7 装饰装修管理.......................................17 5 住宅物业服务二级标准.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 绿化养护...........................................29 5.5 环境卫生...........................................30 5.6 公共秩序维护.......................................32 5.7 装饰装修管理.......................................32 6 住宅物业服务三级标准.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 绿化养护..........................................44 6.5 环境卫生..........................................46 6.6 公共秩序维护......................................48 6.7 装饰装修管理......................................49 7 住宅物业服务四级标准................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 绿化养护..........................................61 7.5 环境卫生..........................................62 7.6 公共秩序维护......................................65 7.7 装饰装修管理......................................65 8 住宅物业服务五级标准................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 绿化养护..........................................78 8.5 环境卫生..........................................79 8.6 公共秩序维护......................................82 8.7 装饰装修管理......................................82 引用标准名录..........................................84 条文说明..............................................86 1 总则
1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。
1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。
1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准
外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。2 术语和定义 2.0.1 物业服务
物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。2.0.2 物业共用部分
物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。2.0.3 专项服务
接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。2.0.4 特约服务
物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.5 突发公共事件
突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。3 基本规定
3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维
修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。
3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。4.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位 1 房屋结构
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明
每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路
每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 绿篱和色块
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。5 草坪 保证基本成活。4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治
植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4 整形修剪
一般乔木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草
每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1 次植物生长情况。4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯
每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面
雨季前清扫1 次天台、屋面。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。4.5.3 工作检查和记录
每日抽查1 次清洁质量，做好记录。4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立物业服务工作记录。5.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料。5.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。5.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每2 月检查1 次按键、显示屏等；每2 月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 绿篱和色块
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。5 草坪
保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4 整形修剪
乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草
每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。2 编制绿化养护措施和工作计划。5.5 环境卫生
5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯
每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。
每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面
雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。
每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。5.5.3 工作检查和记录
每日检查1 次清洁质量，做好记录。5.6 公共秩序维护
5.6.1 主要出入口有专人值守。
5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。5.6.4 机动车辆凭证出入。
5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。5.7 装饰装修管理
5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。
5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。6.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1 次社区文化活动。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1 次备用水泵。每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复。2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜
每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1 次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每2 月检查1 次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木
植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块
植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5 草坪
草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。2 施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪
乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草
每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。6.5 环境卫生
6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯
每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁2 次电梯轿箱。3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。
每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。6.6 公共秩序维护
6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。
6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.6.4 机动车辆凭证出入。
6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。6.6.8 备勤人员24 小时待岗。6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。6.7 装饰装修管理
6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。6.7.2 建立装饰装修管理档案。
6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训、考核。4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案 建立物业管理档案，2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织2 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每2 月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。2 楼外照明
每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜
每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次； 每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。2 施肥
乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4 整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。2 编制每月绿化养护措施和工作计划。3 绿化档案齐全。7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2 次信报箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁3 次电梯轿箱。3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。8.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织3 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部门进行公益性宣传。12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每月检查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
8.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日内修复。2 楼外照明 每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；复杂故障3日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路
每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每年检验1 次内部结算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每日表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。2 对讲门口机
每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每周检查1 次外观，表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每周检查1 次外观；每周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每2 周检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
住宅物业服务等级规范 第6篇
（三级）
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。
5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。
6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。
9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。
10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。
11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。
12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观完好、整洁。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、阳台封闭统一有序。
6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护
1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。
2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。
3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。
5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。
6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。
7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。
8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。
9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。
(四)公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。
2、对小区重要部位每4小时巡查一次。
3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。
4、进出小区的车辆指定位置有序停放。
5、保安人员经过突发事件应急处理培训。
6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务
一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋内公共部位
(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗
(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁
(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。
二、垃圾的处理与收集
1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;
4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。
三、排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 定时疏通
2、雨、污水井 定时清掏
3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。
四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制
1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理
1、草坪保持平整,按规定进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。
4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。
7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明
1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。
2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。
3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。
4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。