房地产经纪行业发展

房地产经纪行业发展（精选6篇）

房地产经纪行业发展 第1篇

参加2008年首届经纪人年会情况汇报

于2008年1月15日参加由搜房集团组织的首届全国经纪人年会。

参会主要企业和相关企业代表有：搜房控股董事长莫天全、搜房二手房集团总经理张志宏、美联中国行政总裁郭应龙、北京我爱我家董事长刘田、北京链家董事长左晖、上海中联房地产总裁杜欣、上海汉宇总经理施宏睿、21世纪不动产中国区副董事长卢航等。

与会期间，业内有代表性的企业集中讨论了08年房产经纪行业关注的问题，并参观我爱我家交易中心和其组织的“千家网店开业”新闻发布会，此外参观北京链家总部并与北京链家董事单一纲进行了长时间的单独沟通。

第一部分：会议期间五个方面的观点。

一、对08年一些关注问题的代表性意见1、2008年中国房地产市场的所谓拐点主要集中在交易量上。

2、在竞争态势和市场的调整期，增强对中介资源的使用效率和强化客户维护就显得各位重要。

3、企业的发展（尤其是市场调整期中谋求发展）要与自身的人力资源、财力和经营措施相匹配。

4、市场出现调整期对于行业发展长期来开是有利的，对规范化的大型企业是有利的。

5、在市场调整期，房产中介的服务产品要尤其注意均衡发展，要重视租赁业务的发展。

6、引入VC的条件。

1）、VC认同企业的战略、目标、管理模式。

2）、VC认同企业的管理团队。

3）、VC为企业带来国际视野和规范化的管理，同时提升公众对企业的信心。

二、07年下半年有典型性的市场动态

1、深圳有50%的中小企业退市。

2、广州从业人员下岗近1万人。成交量与上半年对比萎缩一半。

3、深圳中联地产07年成功引入“VC”。

1）、02-03年大规模拓展，同时加快管理体系建设，聘请国际化的财务公司、品牌公司HR公司协助推进规范化管理进程。

2)、引入ISO9001质量认证系统。

3）、规范业务操作模式。

三、我爱我家“网上开设千家店铺”的背后

1、其主要目的为更有效的开发和利用网络获取的资源。我爱我家通过网络获取的资源量每天有几百条。

2、以社区为组织单元，更有效的接近客户。

3、给经纪人提供更加自由的工作方式（可以自由选择商场、社区、甚至星巴克内）。

4、网络是网络经纪人工作的主要场所，网络的操作模式有助于一步步引导顾客提供真实需求，建立网络沟通的专门板块。

5、三网合一的资源管理方式，使店面（水泥）、鼠标、呼叫中心的资源得到合理有效的利用。

四、对我爱我家交易中心参观

1、设有专门的签约中心，对客户的钱款进行专门管理。管理款项的行为集中，合同可以在店内签订。

2、所有后台的人员大概在300人左右，约占所有员工总数的10%。

3、租赁和买卖业务接近1：1。

4、企业的资源总量大致在北京年交易量的25%-30%之间。

5、交易中心经理设有助理岗位，职能人员集中在公司总部。

6、按照租赁和买卖业务，设有专门的经纪人负责。

7、一单经纪业务涉及前台经纪人和后台经纪人，其职能为提供交易信息、权证交接服务、物业服务等明显划分。经纪人管理划分级别，并对于相互转化有制度上的约定。

8、财务中心人员约60名。

9、年末有较为丰富的经纪人和职能人员的评比活动。

10、正在开展“千次社区奥运活动”。

五、参观链家总部并与其高管沟通

1、链家职能人员大致在150-200人之间，职能人员与全体员工的占比小于10%。

2、07年扩张百余家店面。

3、08年月均成交2000套左右，7月份达到高峰，收入达7000万元。人力资源质量指标大致为1：2。

4、08年的具体计划未定，主要由于市场不太明朗，公司还未形成判断。

5、设有商业运营部，但效果不理想，业务量很少。

6、设有市场中心，10人左右，主要负责品牌推广和市场研究。

7、运营中心负责公司的计划推进和经营分析工作。

8、信息中心10人左右，主要负责内网的管理、研发以及网络、电脑的日常维护。

9、开设有天津和大连两个分公司，店面均在40家以上，运营一年有余，至今仍处于亏损状态。

10、在北京公司有4000名一线员工和400家店面的规模下，选派外埠管理人员依然面临瓶颈。据了解外埠的两个公司的主要管理人员有公司派驻很少，基本全是当地启用的人员。

11、在对外埠管理的控制上处于粗放阶段，钱款的管理更多的是依据对相关负责人员的个人信任。

12、一线员工的平均司龄不长，大致在半年到一年之间。公司需求和招聘比例大致在1：3。

13、后台人员的平均年龄在30岁以上。

第二部分市场判断

1、精细化操作就成为解决集团明年快速发展和市场观望这一看似矛盾问题的必经之路。

2、网络获取资源的强化和开发与之适应的操作模式的研发应该加强。

3、坚决贯彻人力资源优先的发展策略。

4、客户管理和客户服务策略要做有计划地安排。

5、坚决强化对一线人员的要求，对不合格的人力资源坚决剔除出队伍。

6、强化集团化操作的经营模式输出、人力资源输出、资金输出和财务管理。

08-1-21

房地产经纪行业发展 第2篇

高额的薪酬——从房地产这个名词诞生以来，从业薪酬就一直遥遥领先，一个案子就拿到1万佣金其他行业有这么容易吗？

巨大的潜力——中国就是人多！赚了钱就是要买房子！只要社会还在发展，房产行业也就不会停止！

一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

从供需关系与价格走势看，需求依然旺盛，基本住房需求与投资需求潜力巨大。全国房地产市场一直发展比较稳健，房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长，不存在房地产泡沫之说，房地产市场购买力强劲，不仅依赖本地居民，同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下，房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。

从房地产业的产业结构看，房地产业的产业链将日趋完善，市场将不断细分，涉及房地产业各领域的各类企业将不断向专业化、细分化发展。

从影响房地产业发展的其他因素看（摩根斯坦利在调研报告中指出：带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化、不断完善的基础设施以及经济动力），2010年北京人口超过1800万，奥运会1800亿的城市基础建设投资，北京持续稳定的经济增长速度均保证了房地产业的发展空间；全国各城市的基础建设也同样对此作了保证。

从行业发展方向看，房地产业的行业秩序日趋理性，宏观调控对房地产业并非致命的打击，而是规范市场、整合资源的机会，宏观调控的有效实施将使房地产业的发展更为健康。

我国仍处在经济发展的高速期，连续多年经济增长领先于全球经济。

2003年8月国务院发布的《国务院关于促进房地产市场健康持续发展的通知》（18号文）中首次提出“房地产业是国民经济的支柱性产业”的概念。此后即使在多年的宏观调控中，建设部及央行也多次强调房地产业作为国民经济支柱性产业地位不可动摇。

我国房地产行业整体处于发展期，行业仍有较大的发展空间。

目前北京市常住人口的居住面积是21平方米/人，基本属于小康水平，但距离发达国家35-40平方米/人的舒适标准仍存在较大差距。北京市建委副主任苗乐如预测，北京房地产高速发展仍将维持10年左右；全国其他城市相比北京差距更大。

房地产业具有较强的投资性，且投资收益增长稳健。

目前，股票、期货、基金市场持续低迷，房地产市场却稳中有升，一枝独秀。奥运会、世博会的接连举办大大提升了中国的国际形象和影响力，据有关专家预计，在未来五年内，全国市场房地产投资将比正常水平提高30%。

人民币升值带来行业发展的机会，大量资金特别是境资本开始涌入房地产业，为房地产业的健康持续发展奠定了良好的资本基础。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是政策性很强的产业，政府的政策导向和规划对房地产业起决定性作用。（79年深圳特区、93年浦东新区无一不是在政策的扶持与政府规划下迅速发展）

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

2004年，美国全年的房地产三级市场营业额高达1000亿美元；2004年，上海成交二

手房22万套；2005年北京成交二手房7万余套；以上数字均表明房地产经纪行业蕴藏着较大的发展潜力和提升空间。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

房地产经纪行业较之其他行业持续投入资金少，资金回笼速度快，利润回报相对丰厚，更重要的是具备以少量资金迅速滚动“四两拨千斤”的特点。

房地产经纪行业不是传统的生产、制造行业，是服务类产业，其提供的产品也是服务。它不同于其他传统行业的自身特点使得企业在经营中更具灵活机动的优势，一旦把握机会完全具备一鸣惊人、一飞冲天的潜力。

作为服务类产业的房地产经纪行业没有生产、运输、仓储、货运等复杂的环节，直接指向流通领域，经营运作相对简单，同时对市场环境的感知能力较之其他项目更为敏感，投资风险相对较低。

从营销角度看，与其他项目相比，房地产经纪的有效客户群体直接明确，便于进行市场的推广和销售，同时，市场推广和销售的成本较低。

目前房地产经纪行业的主要操作模式与其他项目相比充分利用了现代化网络信息技术，特别是以网络为主要运作平台的筑巢独立房产经纪人模式，为目前最流行的水泥+鼠标盈利模式。在美国，以网络为媒介的公司通常的年收入可达到50亿美元。

房地产产业是与其他行业关联性极强的行业之一，尤其她与金融行业如同孪生兄弟般具有一定的共通性。（从近年银行的发展实践看，银行近年来充分利用互联网技术实现高端客户聚集，不断发展投资、理财等附加服务，不仅使其服务素质得以提高，而且减少了经营成本）。房地产经纪行业的盈利模式较之其他行业具备较强的拓展性，衍生业务的不断挖掘和拓展是房地产经纪行业新的利润亮点。

三、什么是房地产经纪人

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人职业资格，从事房地产经纪活动的人员。

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

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一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

三、房地产经纪人的职业发展

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三方的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

专家顾问型的房地产经纪人将会成为今后经纪人行业发展的潮流。“省心，省力”是国内外经纪人行业一致所追求职业目标，而要实现这一目标，就要求经纪人在从事经纪活动中，更多的是以房地产交易双方顾问的身份出现的，以其丰富的专业知识和优质的服务意识为当事人提供业务咨询，以帮助当事人做出最合理的选择。服务质量的提高和深度的增加，使得房地产经纪人在经纪业务活动的地位日显重要，因而其社会评价也会随之提高。

总体来说，我国房地产业未来的发展必将理性化，而房产经纪人行业随着经验的积累和摸索，也一定会总结出适合中国特色的发展之路，使得房地产经纪人职业能够真正实现其自我价值。

公司简介：北京掌中行商信息技术有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中国北京注册成立。现拥有150名员工，公司管理层汇集了移动互联技术、经纪公司、广告公司、媒体运营等行业的一批专业型人才，业务涉及北京、上海、广州等城市。掌中行商立足于移动互联时代，利用创新型的3G技术，专注大房产流通领域，为客户构筑全新的快营销与捷服务运营体系。

房地产经纪行业发展 第3篇

1 房地产经纪行业监管步入了法制化轨道

1.1 我国房地产经纪行业规范化管理的演化历程

我国房地产经纪行业的管理经历了从复苏阶段 (1987-1992年) 的“行政管理为主”, 到起步阶段 (1992-2001年) 的“行政监管为主、行业协会监管为辅”, 再到快速发展阶段 (2001-2007年) 的“行政监管和行业监管并重”, 以及调整发展阶段 (2007至今) 的“行业规范管理的法律或法制化”的演化轨迹。

多年来, 尽管相关部门已数次规范管理房地产经纪行业, 并出台了一系列相应的法律法规, 例如, 《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》和《人事部、建设部关于房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》等。这些法律法规对我国房地产经纪行业的管理和规范起到了重要作用, 但由于其先天不足, 也逐步成为制约行业规范化运行、均衡发展的瓶颈。这说明制度上的漏洞, 使不规范的执业行为大量存在, 严重影响了行业的社会形象, 使行业规范管理面临尴尬境地。

1.2《房地产经纪管理办法》的颁布实施, 使我国房地产经纪行业规范管理步入法制化轨道

正因为如此, 在当前房地产市场调控形势下, 我国首部专门规范房地产经纪行为的部门规章, 也是我国首部全国性房地产经纪法规——《房地产经纪管理办法》 (下称《办法》) 于2011年4月1日起正式实施, 标志着我国房地产经纪行业规范管理正步入法制化轨道。

该《办法》涉及房地产经纪人员、机构及活动, 监督管理和法律责任等具体内容, 《办法》的出台不仅表明国家规范房地产经纪行为的决心, 而且表明整顿房地产市场秩序、规范房地产从业人员和机构的经纪行为、全面落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措已成为必需。这对于保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益, 促进房地产市场的健康发展, 都将起到积极作用。

1.3 行政主管部门正力图推动行业立法, 使行业管理迈入法制化道路

与此同时, 目前行政主管部门正力图借《城市房地产管理法》的修订, 推动房地产经纪行业的专门立法, 并建议增加关于经纪行业管理的专门条款, 希望通过立法条款, 对房地产经纪行业的准入制度、经纪机构和经纪人员的权利义务以及禁止行为和法律责任等相关内容予以明确。同时, 进一步完善房地产法律体系, 并希望出台《房地产中介服务管理条例》等配套行政法规, 细化相关的行业规定, 以使我国房地产经纪行业规范管理迈入法制化道路。

2 房地产经纪行业的作用与地位日益提升

2.1 房地产经纪行业在我国房地产产业价值链中的地位不断提升

中国的房地产产业链涉及土地、设计、开发、建筑、销售和物业管理等几大环节。在这条产业链中, 拥有土地垄断权的政府处于上游, 获得土地的开发商则处于中游, 而建筑商, 包括经纪、咨询和估价在内的中介企业, 物业公司等则是处于下游, 金融机构则贯穿在整个产业链之中。

由于房地产经纪活动处于该产业链下游的流通领域, 并成为该流通领域的主要传递者, 而且随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善, 其重要性将日益显现。这样的趋势不仅使开发商对经纪机构的依赖越来越强, 并使房地产经纪行业在物业销售领域逐步居于支配地位, 而且消费者在消费时, 也会因其复杂的交易规程、众多的法律法规、特殊的专业知识以及房地产市场信息的不对称性等诸多制约因素而对房地产经纪机构产生较强的依赖性。因而, 更为专业性的房地产经纪行业在我国房地产产业链中的地位将会不断上升。

尽管目前开发商处于整个房地产产业链的中心环节, 但是近几年来, 随着我国房地产产业链的不断完善, 产业链各个环节的细化和专业化程度的不断提升, 房地产经纪企业以其所构建的完善和丰富的营销渠道与网络信息服务平台, 以及其所掌握着的大量的客户资源优势, 在整个产业链的“销售”环节中, 担当了包括新建商品房和二手房的买卖交易在内的居间或代理服务的重要角色。而且, 随着越来越成熟的房地产交易市场的一、二手房交易重心的转移, 以及随着我国城市房地产的进一步发展, 以新建商品房为主的房地产市场将逐步过渡到以二手房交易为主导, 而本身就是以二手房交易为主要服务领域的房地产经纪行业, 这必将使房地产经纪行业发挥更为巨大的作用。特别是近年来, 随着我国房地产市场的不断发展, 房产经纪市场日益壮大。据不完全统计, 约50%的新建商品房、85%左右的二手房买卖是通过房产经纪机构实现的, 房产经纪在活跃二手房市场方面发挥着越来越不可替代的作用。

因此, 未来房地产经纪企业在房地产产业链的地位必然会不断提升, 甚至当城市化进程达到一定程度时, 我国房地产经纪企业将占据整个房地产产业链的主导地位。

2.2 房地产经纪行业也将成为中国现代服务产业发展中的重要组成部分

依据我国产业结构的总体分类, 房地产业属于第三产业, 而包括经纪、咨询和估价的房地产中介业更具有服务业的属性, 因而房地产经纪行业也是我国现代服务业的重要组成部分。而且, 作为知识密集型的房地产经纪业, 在发展中需要与时代紧密结合, 需要借助于现代科学技术, 推动我国房地产经纪行业从传统服务行业到现代服务业的转变。

事实上, 随着计算机的应用, 房地产经纪活动中所涉及的大量数据处理工作将变得更为容易, 房地产经纪查询、配对、交流甚至整个交易过程都将变得更为便捷。随着电脑的普及和Internet成本的降低, 房源、客源信息网络发布将更为便捷, 经纪服务进入家庭的步伐加快, 供需者均可在家里通过互联网查询具有实景和图片的物业资料, 从而使物业的网络发展变得有声有色。同时, 网络技术的推广, 将给房地产经纪行业相关的沟通、传播和展示服务带来全新的理念。

因此, 随着网络信息技术、地理信息技术等现代科学技术在该行业的逐步推广与应用, 房地产数字化时代的来临, 将促进我国房地产经纪技术手段的根本改变。新兴技术和管理理念对传统的房地产经纪行业的改造, 必将推动了我国传统的房地产经纪行业向现代服务业转变, 使我国传统的房地产经纪行业朝着现代服务业的方向快速发展, 并使之成为中国现代服务产业发展的重要组成部分。

3 房地产经纪行业发展面临新的挑战与机遇并存

3.1 随着我国房地产调控成效逐步显现, 市场也受到了相应的限制, 房地产经纪行业持续发展必将面临新的挑战

随着一系列房地产调控措施实施到位, 房地产调控政策综合效应持续显现。虽然房地产交易市场已经进入了“由量变到价变”的关键期, 但是, 在形成“降价换量”的整体格局之前, 房地产整体交易量的提升会推迟到来。

目前, 我国房地产市场调控处于关键时期, 组合调控还将持续进行且调控力度不放松的市场环境下, 房产市场交易整体仍处于低落期, 而房地产经纪行业赖以生存的交易量已不复过去的辉煌。如何消化吸收宏观调控的影响并成功突围, 将成为我国当前房地产经纪行业发展面临的又一难题。

3.2 从长远观点看, 我国房地产经纪行业发展空间广阔, 潜力巨大

尽管当前成交量低迷的态势难以在短期内得到改变, 但是从长远观点来看, 我国房地产经纪行业发展前景依然广阔, 发展潜力十分巨大。

首先, 目前我国房地产宏观调控不是为了打压房地产市场, 而是为了促进房地产市场长期、平稳、健康发展。因而, 长期来看, 这对我国房地产经纪行业的可持续发展是有利的。

其次, 研究表明, 当人均GDP超过1300美元之后, 房地产新增固定资产投资才会快速增长, 新建商品房交易量呈上升趋势;当人均GDP达到1300美元~8000美元之间, 尤其是达到了4000美元之后, 房地产新增固定资产投资将保持持续、快速增长态势, 新建商品房交易量将会不断增加;但是当人均GDP超过8000美元之后, 一方面房地产开发将会遇到土地的瓶颈, 另一方面随着存量房总规模达到极限值或足够大之后, 二手房或存量房交易量将会超过新建商品房的市场交易量, 此时房地产新增固定资产投资规模也会随之而降低。

事实上, 如图1和图2所示, 当2004年我国人均GDP达到1323美元之后, 而全国房地产新增固定资产投资增长率也由2004年的8.89%上升到2005年的32.0%、2006年的24.47%、2007年的11.89%、2008年的26.94%、2009年的22.67%;全国竣工面积也由2004年的1.47亿平方米上升到2009年的2.45亿平方米, 增长了66.53%;商品房销售面积也由2004年的3.82亿平方米上升到2010年的10.43亿平方米, 增长了172.81%。由此可见, 当我国人均GDP超过1300美元之后, 全国房地产新增固定资产总体保持了持续、快速增长势头, 新建商品房交易规模也急剧增长。

与此同时, 如果按当前我国人均GDP保持年均增长态势, 即按2001年至2010年十年的人均GDP的年增长率的均值9.84%计算, 那么中国至少也要15年 (n年数据的增长率=[ (本期/前n年) ∨{1/ (n-1) }-1]×100%) 左右, 人均GDP才可能达到8000美元。因而, 如果按目前我国人均GDP的增长态势, 中国房地产开发至少还有15年的增长期, 对于房地产经纪代理业务而言存在巨大的商业机会, 更何况目前国内新建商品房销售代理率还不高, 发达地区也仅为50%左右, 少数发达地区可能达到70%~80%, 而发达国家和地区房地产交易中大概有90%以上都要通过经纪服务来促成。

再加上, 中国地区经济发展的不平衡性, 沿海与内地经济发展水平存在着较大的差距。我国中西部地区人均GDP达到8000美元所需时间可能远远超过15年, 而且房地产开发所遇到土地瓶颈也不会那么严重, 所以房地产经纪 (代理) 业务至少存在15~20年的发展机会。因而, 在国家大力发展城镇化的大背景下, 国内二三四线城市的快速发展, 将使房地产经纪行业有更大的发展空间。

而且, 随着我国城镇化、工业化和现代化的进程逐步加快, 即使再过15~20年以后, 全国大多数城市二手房交易量超过新建商品房交易量时, 房地产 (二手房居间或代理的) 经纪行业将在活跃的二手房市场中发挥着越来越不可替代的作用。

同时, 目前整个中国房地产经纪的行业市场规模还比较小, 行业佣金收入大概在300亿到400亿元左右, 尤其是现在一线城市和二、三线城市行业发展存在较大的差距, 可以预见, 未来10年我国房地产经纪行业存量市场交易的规模, 可能会增长10倍, 即全国房产经纪行业佣金总额可能会超过3000亿元。

4 房地产经纪行业规模化、品牌化发展驶入快车道

4.1 当前我国房地产经纪行业实施规模化经营既是历史的必然, 也是现实的最佳选择

从历史的角度来看, 房地产经纪企业大多以“个体”为主, 很难找到几家能称为“公司”的居间或代理机构, 然而经过10多年的快速发展, 走规模化发展之路的公司则成为了主流。

目前, 我国房地产经纪行业中店面超过500家甚至是超过1000家的经纪公司并不在少数。据称, 北京链家地产2009年的销售额已达600亿元, 作为经纪公司一年销售额基本相当于房企老大万科地产的销售额;2010年链家地产全年业绩 (净利润) 突破19亿元, 单月突破3.53亿元, 创造中国经纪公司单月单体城市业绩记录, 而且2010年链家直营连锁门店达673家, 公司员工达15000名。

从现实的角度来看, 规模经营是市场经济生产方式中企业的一种追求。随着我国经纪行业生产规模的扩大, 将使经纪企业“产量增加的比例大于投入品增加的比例”, “长期平均总成本随产量增加而减少”, 或者说使经纪企业长期平均成本呈下降趋势, 而利润则呈上升趋势。当前我国房地产经纪企业只能应用现代化的管理手段, 依靠管理人员水平的不断提升, 使企业走向集团化、连锁化的规模化经营管理, 这也是房地产经纪行业的唯一出路。因为规模化经营必然扩大公司的业务量, 提高市场占有率, 从而增强信息共享、资源整合与市场竞争力, 进而提升公司的综合实力, 也只有具备了规模, 才可降低生产成本, 自然就具备了较强的竞争能力。这样企业就可以在规模化的前提下进行技术改进、技术创新等, 才能在激烈的外部竞争环境中立于不败之地。因而, 当前我国房地产经纪业普遍出现的连锁化、集团化经营模式, 以及这种规模化的“雪球效应”, 对推动中介市场与整个现代服务业的健康、快速发展, 对于强力推动社会经济持续发展以及城镇化、现代服务业的最终形成将发挥举足轻重的作用。

4.2 我国房地产经纪行业已进入“品牌化”发展的高速期

第一, 我国房地产经纪机构的品牌价值及其品牌价值的作用愈益显著。随着房地产经纪专业化、规模化的发展, 经纪企业必将改变过去小而杂、乱的形象, 取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。房地产经纪行业不仅重视从业人员个人的知名度对经纪机构的影响, 而且更看重经纪机构的品牌价值及其品牌价值所产生的作用。

第二, 我国房地产经纪企业的品牌价值与经营业绩的联动提升。一般说来, 具有品牌价值的房地产经纪企业随着其领先于同行业其他企业的经营业绩, 其品牌价值也往往得到相应的提升。在位列2011年中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10中的世联地产、思源经纪、同策、合富辉煌、策源地产、新聚仁、华燕、深圳中原、新景祥和博思堂等企业, 借助于“企业并购”、“强化战略合作”和“扩张市场布局”等发展战略, 呈现出了快速扩张的态势, 其品牌价值得到了显著增长, 其中房地产策划代理品牌企业的品牌价值也呈现持续增长态势, 特别是全国性房地产策划代理品牌企业的品牌价值, 在2011年增幅近30%。例如, 世联地产成功登陆资本市场后, 加速扩张势头, 先后收购信立怡高、武汉经天纬地、重庆纬联、四川嘉联股权, 其品牌价值达到了28.55亿元;思源经纪成功登陆纽交所之势, 收购了星彦地产, 进一步完善了企业全国化布局, 其品牌价值达到了21.08亿元。

与此同时, 具有一定品牌价值的经纪企业占的市场份额也越来越大, 其营业收入和销售额也会相应增长, 形成了品牌价值与经营业绩的联动提升。如图4所示, 我国房地产策划代理全国性、区域性品牌企业市场份额从2006年到2010年呈逐年上升态势。这表明了在我国房地产业价值链中, 房地产经纪 (策划代理) 品牌企业正发挥越来越重要的作用。

以成都为例, 据权威调查公司统计:成都个体中介或小型代理公司正逐年被“边缘化”, 截至2010年10月31日, 成都通过中介机构成交的存量房约占总量的70%, 由代理机构销售的楼盘迅速上升到了41%。其中值得关注的是, 90%的存量房业务和80%的代理业务又都集中到了品牌经纪机构旗下。

第三, 当前我国房地产经纪行业存在着品牌的无形竞争, 行业整合 (兼并与收购) 成为了“品牌化”发展中最显著的特点。例如, 作为北京本土品牌二手房中介——链家地产正在打造一个涵盖环渤海、长三角、珠三角、西南地区, 年销售额超过千亿元的地产服务平台。未来的链家地产还会继续进入其他房屋经纪市场趋于成熟的城市, 继续实现二手房中介的“走出去”。链家地产势必将成为我国房地产 (居间) 经纪行业的领导者, 同时实现“品牌化”的扩张。再如, 成都房地产二手房中介最大的本土企业伊诚地产正式收购重庆互邦地产旗下18家直营店, 成为成都本土中介正式进军重庆、成功实现“走出去”战略的川军。另悉, 成都房地产代理行业的“老大”正合地产也将在重庆、贵阳等地扎营开花, 实施全国品牌拓展战略。

第四, 房地产经纪机构的品牌化发展不仅对于企业和行业来说都是一个脱胎换骨的过程, 同时也有利于带动整个行业的规范化发展。因而, 当前我国房地产经纪行业, 不但在业务专业化、规模化, 甚至经营业绩上比拼, 还在进行着品牌的无形竞争。品牌竞争的加剧, 对于企业和行业来说都是一个脱胎换骨的过程。事实上, 也只有在一个良好规范的行业氛围下才能诞生优质的品牌企业, 而优质品牌企业的塑造才能带动整个行业的规范化, 这两个方面是相辅相成的。随着更多房地产经纪机构的品牌化发展, 我国房地产经纪行业的发展将实现从量变到质变的飞跃。

5 作为一个相对独立而日渐崛起的行业, 日渐重塑自己的社会形象, 并将赢得行业应有的社会声誉和社会地位

随着我国房地产市场 (服务) 体系和市场运行机制的建立与完善, 房地产经纪在房地产交易中扮演着十分重要的角色, 房地产经纪行业的良性运转有助于房地产市场的持续发展。我国房地产经纪行业发展速度较快, 但是从总体上来看, 还属于幼稚行业, 整个产业仍在低水平、低层次的量态 (而非质态) 上运行, 行业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、处于粗放经营状态。而且, 由于我国房地产经纪行业的准入门槛比较低, 人员流动过于频繁, 行业从业队伍素养不高, 特别是一些无证从业人员, 由于缺乏对行业的认同感和职业责任感, 为行业的发展带来了负面效应。例如, 行业存在着无序竞争、行业服务质量同质化与低水平、靠不择手段争夺房源客源, 恶意诋毁同业机构, 甚至采用压低收费、虚假承诺、恶意阻断他人交易、发布虚假广告、损害当事人的利益甚至有的还参与炒房“吃差价”等不规范的从业行为, 不仅严重扰乱了经纪行业的秩序, 而且严重损毁了我国房地产经纪行业的形象。

房地产经纪行业剧变将要开始？ 第4篇

房地产咨询研究中心主任

4、6、7、8月的本专栏文章一直都在讨论房地产经纪与互联网问题，本月专栏仍将继续这个话题，因为事态仍在持续发展，简直有点让人应接不暇。

先直接引用羊城晚报2014年7月21日上的一篇文章的开头一段——

羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生麦迪安报道：上周，房产电商的老对手搜房网与乐居皆有重磅大动作，7月16日，前者斥资10亿元入股国内第一大与第四大房产中介世联行、合富辉煌战略合作；后者联手17城百家经纪公司签署合作协议，一场卖房模式的剧变已然启动。而作为广大消费者，在这场硝烟中或可渔翁得利：虚假房源这个集体的“痛点”有望消除，今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升。

羊城晚报的这篇稿件刚好写于本专栏每月例行截稿日（20日）之后一天。对比一下这篇稿件的观点——“今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升”，和本专栏8月稿件的观点颇为吻合：“真实的、快捷的信息发布能够降低二手房交易成本，使二手房的交易双方和居间的房地产经纪人都得益……要解决这个难题，只能是有一个第三方的信息发布平台，这个平台发布的信息具有真实、完整的特点”。

网站信息发布的真实性一直存在较大问题，这源于目前已经形成的房地产经纪的网上经营模式：业主在多家经纪机构放盘，经纪机构（具体是由经纪人操作）在通过互联网平台发布信息的时候，为了使自己代理的盘源信息能够始终处于网站页面的最顶端，就要用看上去很诱人（优质低价）的盘源来吸引浏览者，于是网上的信息往往就是失真的；并且经纪人还需要不断刷新信息，才能保证自己的信息不被其他经纪人的信息排挤到网页的后面去，而刷新信息是要向网站付费的，于是为了让自己发布的信息能够被浏览者看到，经纪人就会在网站平台上展开激烈的竞争，这样的竞争是以每个经纪人都不断向网站付出更多的费用为代价的。这也是导致经纪公司和互联网公司发生争拗的直接原因。

恰好在这样的背景下，8月1日起，成都市存量房交易服务平台在成都中心城区全面正式运行，其目的正是通过具有政府背景的存量房交易服务平台使得二手房交易全过程变得更加公开、透明、规范、诚信。

根据成都市相关管理部门发布的规定，经纪机构首先需要获得业主的正式授权委托，并且在交易服务平台输入房源信息，交易服务平台会自动查询房管局的档案信息库对房源情况进行核实，不是真实的房源或者存在问题的房源都将无法通过该系统对外发布。由于存量房交易服务平台与房管局后台其他系统联网，还能对已核实房源信息进行实时更新，信息将变得双向和透明，有效杜绝了虚假房源、交易中因为房源查封等临时不能交易而引发纠纷等情况。

据笔者对成都这个二手房交易服务平台系统使用情况的初步了解，大型品牌经纪机构都很支持使用这个平台，因为允许业主在多家经纪机构放盘，所以发布在平台上的房源信息会出现报价不同的情况，其直接结果当然就是会让浏览者首先选择报价低的经纪机构进一步查询了解情况。这样的价格差异是否也属于不真实信息，应该如何界定和如何解决这些问题？相信随着平台建设的不断完善和经纪机构及买卖双方等各方参与者对系统接受程度的不断提高，这些问题是可以逐步解决的。

上述两条消息反映的是一个共同的可喜现象：无论是现有的房地产互联网平台还是政府监管部门，都在朝真实房源发布的方向迈进，而这可能正是房地产经纪行业即将发生剧变的一个重要信号。

房地产经纪行业发展 第5篇

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在西方国家，可以认为是其经纪活动的主要方式。A：居间 B：行纪 C：经销 D：代理

E：客户资金代收代付风险

2、房地产经纪人协理不必一定具备的职业技术能力是。A：了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B：具有一定的房地产专业知识

C：掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能 D：有一定的外语水平E：权利型房地产投资信托

3、关于在建工程的抵押登记，说法错误的是。

A：以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记 B：在建工程抵押不可变更、转让 C：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记

D：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 E：权利型房地产投资信托

4、暗色系的墙面，家具一般选用。A：暖色系 B：暗色系 C：冷色系 D：明亮色系

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的市场是指。

A：完全竞争市场 B：垄断竞争市场 C：寡头垄断市场 D：完全垄断市场

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、在一些财务监管制度不够完善的公司，房地产经纪人的“可乘之机’，较多，风险发生的机会也就较大，这属于引起的风险。A：房地产经纪人道德 B：承诺不当 C：操作不规范 D：客户道德

E：工厂的生产设备

7、建立房地产中介服务行业信用档案的作用不包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据

B：为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务

C：为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径 D：拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要 E：权利型房地产投资信托

8、因经纪服务合同的权利义务不等而产生纠纷是源于房地产经纪人的不良心态，是缺失的表现。A：道德 B：诚信 C：法律知识 D：专业知识

E：客户资金代收代付风险

9、下列房地产产品中，是需要不断投入以增强其竞争力，通过持续投资待条件转化后，可发展为明星产品，实现较高市场价值。A：发展产品 B：瘦狗产品 C：问号产品 D：现金牛产品 E：工厂的生产设备

10、采用门店接待的开拓房源方式的缺点是。A：开发客户的成本高 B：客户信息准确度低 C：不易和客户建立关系

D：是一种较为消极的坐等客户上门的方法 E：工厂的生产设备

11、购房者选定自己购买的单位后，需要以交纳定金并签订的形式，来确定购对该房号的认购权等事项。A：《房地产认购协议书》 B：《房地产买卖合同》 C：《前期物业管理服务合同》 D：《临时业主公约》 E：工厂的生产设备

12、不属于消费者需要特点的是。A：对象性 B：驱动性 C：紧张性 D：选择性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、西方国家经纪活动的主要方式是。A：代理 B：居间 C：包销 D：行纪

E：客户资金代收代付风险

14、房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行。A：突出功能优势及专业包装 B：专业包装及定价 C：专业选址及系统定价 D：专业选址及包装 E：工厂的生产设备

15、将1000元钱存入银行2年，假如银行2年期存款的单利年利率为6％，则到期时的本利和为元。A：1120 B：1200 C：1450 D：1890 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、居民的生活方式、消费观念、人生观等因素，构成了房地产市场的。A：社会文化环境 B：经济环境 C：自然环境 D：社区环境

E：工厂的生产设备

17、新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由。

A：房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记 B：业主委员会申请房屋登记 C：物业服务企业申请房屋登记 D：房屋登记机构直接登记 E：权利型房地产投资信托

18、在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应． A：参与工程施工和监理

B：就施工和销售现场的协调提出建议 C：制定价目表 D：制订销售方案 E：工厂的生产设备

19、企业品牌战略与楼盘品牌战略既对立又统一，其统一表现在上。A：长远目标 B：短期目标 C：目的与结果 D：阶段目标

E：工厂的生产设备

20、按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案分为。A：公示信息和授权查询信息 B：限制信息和不限制信息 C：授权查询信息和保密信息 D：公示信息和保密信息 E：权利型房地产投资信托

21、下列倾听类型中，通过启发、提问、复述与反馈和必要的沉默达到获得信息的目标。

A：投入式倾听 B：提问式倾听 C：鼓励式倾听 D：理解式倾听 E：工厂的生产设备

22、关于自用的地下建筑计税公式正确的是。

A：应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％～30％)]×1．2％ B：应纳房产税的税额=应税房产原值×[1+(10％～30％)]×1．2％ C：应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％～20％)]×1．2％ D：应纳房产税的税额=应税房产原值×[1+(10％～20％)]×1．2％ E：权利型房地产投资信托

23、张某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率为10％，则10年后这笔钱的累计总额相当于元。A：38652．68 B：40969．00 C：62249．80 D：．64968．69 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、买房(租房)客户具有指向性、时效性和的特征。A：周期性 B：可变性 C：集中性 D：潜在性

E：工厂的生产设备

25、《房地产估价机构管理办法》规定，违反《房地产估价机构管理办法》规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处的罚款。

A：1万元以上3万元以下 B：2万元以上3万元以下 C：3万元以上5万元以下 D：10万元以上20万元以下 E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者具有的义务包括。A：守法义务 B：质量保证义务 C：商品保管义务

D：真实信息告知义务 E：接受监督义务

2、房地产经纪机构销售员岗位的主要工作包括。A：全力完成公司下达的各项工作指标

B：自觉遵守公司制订的一切规章制度，对同事的不良行为不包庇，不纵容 C：积极参加公司对员工的各项专业知识方面的培训并争取优良成绩 D：培养良好的团队合作精神，提高工作效率 E：严格执行各项案场工作守则及作业流程

3、企业品牌管理的意义是。

A：通过品牌管理，提高企业品牌的核心竞争力 B：通过品牌管理，增强企业的吸引力与辐射力

C：品牌管理是企业品牌延伸及品牌国际化经营的基础，是推动企业发展和社会进步的一个积极因素

D：通过品牌管理，提高企业经济效益

E：通过品牌管理，可以加快企业发展，降低市场风险

4、买房消费者住房搜寻的成本主要有。A：时间成本 B：谈判成本

C：购买信息费用

D：无法搬人住房的效用损失 E：办公费用

5、目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会单位会员、个人会员规模不断扩大，学会下设的专业委员会，分别为。A：考试注册专业委员会 B：技术培训专业委员会 C：学术专业委员会

D：国际交流专业委员会 E：标准专业委员会

6、人际交往按照，可分为直接交往和间接交往。A：信息传递方式 B：交往的途径

C：信息传递过程中有无反馈 D：交往者的身份

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、常用的统计图中，能够直观地反映部分与总体以及部分与部分之间的关系。A：对数图 B：条形图 C：线形图 D：圆形图

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价，下列关于价格计价的说法，正确的是。A：逾期交付标的物的，遇价格下降时，按照新价格执行 B：逾期付款的，遇价格下降时，按照原价格执行

C：逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行 D：逾期提取标的物，遇价格上涨时，按照新价格执行

E：逾期交付标的物的，不论遇价格上涨或价格下降时，都按照平均价格执行

9、《消费者权益保护法》规定了消费者的，是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。A：安全保障权 B：真情知悉权 C：自主选择权 D：公平交易权

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、资金来源于国外的房地产经纪机构，按其资金组成形式将房地产经纪机构进行分类，其划分的类型不包括。A：中外合资房地产经纪公司 B：合伙制房地产经纪公司 C：中外合作房地产经纪公司 D：外商独资房地产经纪公司 E：客户资金代收代付风险

11、下列选项中，属于公共服务设施用地的是。A：居住区(级)道路 B：宅间绿地

C：居民汽车地面停放场地 D：建筑基底占地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、下列指标中，属于控制性详细规划的指标有。A：各类工程管线的走向与用地界线 B：交通出入口的方位与停车泊位 C：建筑后退红线距离 D：各级道路的红线位置 E：建筑总平面布置

13、最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持申请最高额抵押权转移登记。A：登记申请书 B：所有权证书

C：申请人的身份证明

D：最高额抵押权发生转移的证明材料等 E：他项权利证书

14、按照贷款用途，个入住房贷款分为。A：个人大修住房贷款 B：个人购房贷款

C：个人首次住房贷款 D：个人自建住房贷款 E：个人再交易住房贷款

15、房地产中介服务机构包括等。A：房地产执业机构 B：房地产经纪机构 C：房地产管理机构 D：房地产咨询机构 E：房地产价格评估机构

16、建筑材料的性质有。A：物理性质 B：力学性质 C：耐碱性

D：化学稳定性 E：耐久性

17、市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，分析方法包括。A：简单统计分析 B：比较分析

C：因果关系分析 D：综合分析 E：单一变量分析

18、一次成功的房地产销售，就是要通过销售人员在销售前、销售中以及销售后提供的服务，得到客户的充分信任和认可，最终创造经济价值的过程。A：系统 B：专业 C：有效 D：完整 E：准确

19、下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是。A：公共绿地 B：宅旁绿地 C：晒台绿地

D：地下建筑屋顶绿地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

20、在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑的影响。A：防风沙 B：保温 C：防寒

D：自然通风 E：防热

21、建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，所附材料包括。A：项目建议书批复文件 B：建设项目总平面布置图

C：土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 D：建设单位有关资质证明 E：项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件

22、经审核后，登记申请符合等条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

A：申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致 B：申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利记载一致 C：申请人与依法提交的材料记载的主体一致 D：申请登记的内容与有关材料证明事实一致 E：申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致

23、房地产中介服务是等活动的总称。A：房地产经营 B：房地产估价 C：房地产开发 D：房地产咨询 E：房地产经纪

24、房地产经纪人员执业中，承担违约责任的方式主要有。A：消除危险 B：排除妨碍 C：违约金

D：强制实际履行 E：损害赔偿

25、《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一。A：基础设施和公共设施的建设要求 B：基础设施建成后的产权界定 C：房地产开发项目资本金

房地产经纪行业发展 第6篇

房地产经纪房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。

1我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1房地产经纪行业管理法律、法规不健全

目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力

在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3房地产经纪机构市场准入机制不健全

按照有关法律规定，设立房地产经纪thldl.org.cn服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力

目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏

近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距

2.3经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差

房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4部分经纪机构的规模小经营能力较低

由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

3房地产经纪行业的发展对策

3.1逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系

建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2加强对房地产经纪市场的监管

在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

3.3严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制

为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。

3.4大力开展行业诚信建设，树立行业品牌

要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。