上海市居住房屋租赁

上海市居住房屋租赁（精选8篇）

上海市居住房屋租赁 第1篇

【上海市居住房屋租赁】上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定

为认真落实市委、市政府关于“上海平安建设”的要求，进一步规范本市居住房屋租赁行为，切实维护房屋租赁市场秩序，针对近阶段“群租”所暴露的有关问题，作出以下规定：

一、居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。

出租人书面同意转租居住房屋的，转租人和承租人均应执行上述规定。

二、居住房屋出租给单位用作集体宿舍，应当符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定。住宅物业小区内，居住房屋出(转)租给单位用于员工及家属住宿的，应当符合本规定第一条的规定。

三、居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。

四、社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，应严格进行审核。发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。

五、房地产经纪机构接受居住房屋租赁委托业务时，应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验，严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理。违反规定的，由区(县)房地局暂停其网上操作资格，并责令整改。

六、住宅物业小区业主委员会应当加强业主自律管理，及时召开业主大会，根据本规定修订《业主公约》，规范租赁行为，同时明确违反规定出(转)租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成房屋出(转)租人立即终止租赁行为。

七、区(县)房地部门应当积极会同街道办事处(乡镇政府)，加强居住房屋租赁管理，组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会加强政策宣传和日常巡查，发现有违反本规定行为的，应当立即予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告相关管理部门进行处理。

八、区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下，积极会同公安、人口、工商等部门，开展联合整治活动，严格查处违反本规定的居住房屋租赁行为，形成“相互协作，齐抓共管”的长效管理机制。

上海市居住房屋租赁 第2篇

甲方(出租方)：__________________________

住所：____________________________________ 邮编：_____________________

【本人】【法定代表人】：__________________ 联系电话：_________________

【委托】【法定】代理人：__________________ 联系电话：_________________

乙方(承租方)：__________________________

省(市)/地区：______________ 性别：______ 出生年月日：_______________

住所(址)：______________________________ 邮编：_____________________

【身份证】【护照】【营业执照】号码：____________ 联系电话：___________

【委托】【法定】代理人：__________________ 联系电话：_________________

住所(址)：______________________________ 邮编：_____________________

乙方的其他承租同住人共_________人，姓名和公民身份号码情况如下：

序号

姓名

公民身份号码

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》等法律、法规和规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

第一条 出租房屋情况和租赁用途

1.1 甲方将座落在本市_________【区】【县】_________路_________【弄】【新村】_________【号】【幢】_______室(部位)_________的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为_________平方米，房屋类型为________________，结构为_________，房屋用途为居住。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：_______】【_______，编号：______】，并已告知乙方该房屋【已】【未】设定抵押。

1.2 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

1.3 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同补充条款中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

第二条 交付日期和租赁期限

2.1 甲、乙双方约定，甲方于______年_____月_____日前向乙方交付该房屋，租赁日期自______年_____月_____日起至_______年_____月_____日止。

2.2 租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前_________个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。

第三条 租金、支付方式和限期

3.1 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米【建筑面积】【使用面积】租金为(_____________币)_________元。月租金总计为(_________币)_________元。(大写：_________万_________仟_________佰_________拾_________元_________角整)。上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。

3.2 乙方应于【每月____日前】【_________】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的____%支付违约金

3.3 乙方支付租金的方式：_____________________________________________________。

第四条 保证金和其他费用

4.1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为______个月的租金，即(_________币)_________元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。

租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

4.2 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、________、________费用由【甲方】【乙方】承担

除上述费用外，其他费用均由另一方承担。

第五条 房屋使用要求和维修责任

5.1 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。

5.2 根据前款约定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担;应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

5.3 租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前______日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。

5.4 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。

第六条 房屋返还时的状态

6.1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期【届满之日】【届满后_____日内】返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(_________币)_________元/平方米【建筑面积】【使用面积】向甲方支付该房屋占用期间的使用费。

6.2 乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

第七条 转租、转让和交换

7.1 租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。

7.2 租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。

中国房屋逐步回归居住属性 第3篇

我们基于家庭部门的资产负债表的角度,从储蓄率、可支配收入和杠杆率来探讨市场的需求,我们相信,在中长期家庭部门加杠杆行为仍是中国经济可持续增长的最重要动力。同时我们也相信,随着行业需求的饱和度提升,中国家庭部门房地产去投资化的趋势会越发明显,储蓄率的高位拐点之后房价上涨趋势性放缓;同时,随着金融改革的推进,利率市场化进程的推进使得金融资产崛起分流投资需求,从而带来家庭金融资产的爆发,但我们相信未来房地产相关资产依然是家庭非金融财富的第一大项。

地产中长期需求无忧

对比美国和日本房地产市场的不同:在2008年之前,虽然美国家庭部门的储蓄率从高位逐年下降,但美国的劳动者收入一直保持着持续快速增长的态势,弥补了储蓄率下滑带来的挑战,且美国在布雷顿森林体系解体之后美元与黄金脱钩,金融宽松程度和支持程度越来越高,这也是维持美国家庭资产负债表持续扩表、房价长期上涨的重要原因。

从日本土地价格和储蓄率的走势来看,也看出处于高位的储蓄率是对房地产价格上涨的重要的基本面。与美国不同的是,上世纪90年初之后,日本家庭部门的收入陷入停滞状态,从而导致日本的房地产价格与储蓄率同向下跌的趋势非常明显。

对于未来中国的经济趋势,当前越来越多的人达成共识:经济增速中枢趋势性地下移。当前中国的抚养比已经到达了拐点,未来将迈入人口红利逐步衰退期,刘易斯拐点早过,劳动力无限供给的时代已经一去不复返,这意味着过往那种粗放式的高速增长难以持续。作为过往“中国制造,欧美消费”模式下受益的房地产业,随着中国经济模式的转型,部分人担心行业的中长期未来。但我们依然相信行业中长期表现值得期待,皆因中长期的需求没有问题,但价格上涨会逐步会放缓,原因在于以下两点。

其一、家庭部门的资产负债表依然维持较低的杠杆率,截至2013年9月个人购房贷款余额为9.47万亿,占GDP17%;而家庭各类贷款余额12万亿,占GDP比值约21%,与国外家庭部门的杠杆率相比,中国处于一个较低的水平。我们用住房贷款余额与GDP的比值来衡量各国家庭部门的杠杆水平。可以发现,与美国、英国、法国等国家相比,中国家庭部门在资产负债表上的加杠杆空间巨大,即使与上世纪90年代房地产市场陷入了崩盘至今的日本相比,中国的家庭部门加杠杆的能力依然存在,我们认为这是支撑中国经济转型内需和房地产未来需求的最重要的基本面;此外中国城镇居民可支配收入还在持续增长,未来收入倍增计划保驾护航,这也是支撑房地产中长期的重要基本面。因此,在这一点上,我们无需怀疑中国房地产市场的中长期需求。

其二、从住户部门储蓄率走势来看,2009年之后应该已经过了高位拐点,但是在可预见的未来里将会维持在一定的高位水平,这也是我们对于行业中长期仍持有信心的重要原因:高储蓄率对房价就是重要支撑。

但是由于金融改革带来投资渠道的增加,叠加住户储蓄高位拐点已过,我们判断未来房假上涨的幅度会逐步放缓,这也是行业下半场的重要特征。

家庭金融资产将爆发

由于金融改革会带来投资渠道的增加,我们预计中国家庭部门金融资产会呈现出爆发式的增长,带来家庭资产结构的深刻变化。例如美国,在上世纪80年代后随着利率化的进程推进,金融资产呈现出爆发式的增长,截至2010年,94%的家庭拥有金融资产。美联储数据表明,2010年金融资产占到家庭部门总资产的37.9%,非金融资产的房屋和其他实物资产占62.1%。其中,金融资产的总量相比上世纪80年代增长10倍以上。

不过,我们也应看到,美国当前家庭部门的资产结构中,非金融资产里面自用住宅占比为47.4%,依然是非金融资产里面名副其实的第一财富资产;其它的为商业资产占28.2%;非自用住宅占11.2%;商业房地产占6.7%;汽车占5.2%,其他类资产占1.3%。

随着中国近几年利率市场化的推进,利率市场轨和计划轨出现并轨,使得中间轨的规模大举爆发。数据显示,截至2013年9月,银行理财产品规模以由2007年底的5000亿爆发至将近10万亿,而在2009年后,房地产信托规模也开始爆发。

上海市居住房屋租赁 第4篇

答：所谓居住权，就是非所有人居住他人房屋的权利，主要是基于继承中一部分家庭成员没有继承权、又没有生活来源，需要得到救助的情况而设立的。居住权又被分为意定居住权和法定居住权，前者是基于所有权人的意思表示而设定的居住权，后者是基于法律规定而享有的居住权。我国目前对居住权尚无明确的法律规定，通常是在审判实践中由法官通过司法裁判来确定当事人的居住权。

三方所立协议属当事人的真实意思表示，内容并无违法，具有法律效力。而该协议内容有王老汉对自己所有财产处分的意思表示，具有遗嘱的效力，应当按照该协议处理遗产。但由于王老汉没有考虑到其去世后张老太如何居住，且协议订立后张老太的房屋也被拆迁，使得张老太再无其他居所，更重要的是，张老太已将所得拆迁补偿款全部用于为王老汉治病，尽到了夫妻间的扶助义务。如果王某按照遗嘱行使继承权要求王老太搬出，将侵犯张老太作为家庭成员享有的合法权益，亦有悖于社会的公序良俗。

为维护老年人的权益，正确的处理方法应是，王某依法继承房屋所有权，张老太依法享有对该房屋的居住权，直至其死亡。但是，张老太不得将房屋转租或转借于他人使用，并负有维护房屋的义务。

上海市居住房屋租赁 第5篇

一、第八条第一款中增加一项作为第（四）项：

（四）不符合治安、消防、卫生等方面安全条件的。

二、第十条第一款修改为：

出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

三、第十一条第一款修改为：

集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

四、增加一款，作为第二十三第一款：

居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。

五、增加一条，作为第三十一条：

违反本办法第八条第（四）项规定，出租房屋存在治安、消防安全隐患的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款；出租房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政管理部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。

六、第三十一条修改为：

违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、租住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

七、增加一条，作为第三十三条：

违反本办法第十一条规定，出租人未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。

八、第三十四条修改为：

违反本办法第二十五条第二款规定,房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。

此外，根据本决定对部分文字和条文的顺序作相应调整。

本决定自2014年月日起施行。《上海市居住房屋租赁管理办法》根据本决定作相应调整和修改后，重新公布。

上海市人民政府令

（第15号）《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》已经2014年3月24日市政府第42次常务会议通过，现予公布，自2014年5月1日起施行。市长 杨雄

2014年4月1日

上海市人民政府关于修改《上海市居住房屋租赁管理办法》的决定

（2014年3月24日上海市人民政府令第15号发布）

市人民政府决定，对《上海市居住房屋租赁管理办法》作如下修改：

一、第八条修改为：

出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具

备供水、供电等必要的生活条件。

有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）被鉴定为危险房屋的；

（三）违反规定，改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。

二、第十条第一款修改为：

出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

三、第十一条第一款修改为：

集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

四、增加一款，作为第二十三条第一款：

居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。

五、增加一条作为第三十一条：

违反本办法第八条第一款规定，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。

违反本办法第十一条第一款规定，出租人未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚款。租赁当事人、居住使用人违反其他治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。

六、原第三十一条调整为第三十二条，修改为：

违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

七、原第三十四条调整为第三十五条，修改为：

上海市居住房屋租赁 第6篇

政策解读

一、修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义和过程

（一）修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义 为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，配合加强人口综合调控工作，市政府于2004年8月30日出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（沪府发[2004]29号），将居住房屋租赁管理与相关的社会管理紧密结合，建立综合管理和服务的新机制，在推动本市居住房屋租赁管理、房地产市场管理、人口管理等方面都起到了重要作用。

但随着经济和社会发展，尤其是本市房屋租赁市场的进一步发展，出现了一些新情况、新问题，如居住房屋租赁安定性差，“群租”等违规租赁问题较为突出，规范的市场租赁体系尚未形成等，损害了居住房屋租赁当事人的合法权益，致使安全、规范、稳定的租赁关系难以建立，阻碍了居住房屋租赁市场的健康发展。

因此，为进一步加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，维护居住房屋租赁活动的秩序，保障居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据市委、市政府指示，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)会同市政府法制办等相关部门，起草修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）。

（二）修订《办法》的过程

根据市委、市政府的部署，市房管局于2010年6月启动《办法》修订工作，作为一项事关民生的重要立法项目，从起草到出台，历经一年，先后修改三十余稿。《办法》修订过程中，广泛开展调研，先后召开了9场不同层面的座谈会，分别听取了人大代表、政协委员、专家学者、相关管理部门、区县政府、基层街道，以及司法系统、律师协会、经纪机构、房东房客等方面的意见，专门收集和比较研究国家相关法律法规、外省市及境外的立法例、最高院司法解释等。在找准问题、分析原因、理清关系、创新思路的基础上，经过反复研究、商讨，形成了《办法》（征求意见稿）。期间，多次向市委、市政府作了专题汇报。

根据市委、市政府要求，《办法》（征求意见稿）于4月11日至4月20日向社会公开征求意见。公开征求意见期间，受到广大市民热烈关注，经统计，主要论坛浏览数达12576人次，其他网站、社区、论坛点击数约22629人次，共收到市民意见建议941件，80.4%的市民对《办法》（征求意见稿）总体持肯定态度。

公开征求意见结束后，市房管局会同相关部门对市民意见逐条进行分析研究，对《办法》（征求意见稿）进一步修改完善，形成《办法》（上报稿），于5月12日按照规章制订程序上报市政府法制办。6月20日，市政府第111次常务会议审议并通过了《办法》。7月7日，《办法》公布，并将于2011年10月1日起正式施行。

二、《办法》主要内容的说明

《办法》以《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规为制订依据。主要解决以下几方面问题：一是进一步保护承租人利益，防止出租人不按合同约定随意提高租金、随意解约、无理拒绝续租要求等损害承租人利益的行为。二是完善居住房屋租赁合同的登记备案制度，解决目前居住房屋租赁合同登记备案率过低的问题。三是明确群租等违法租赁行为的认定标准，保护相邻关系人的合法权益。《办法》共计37条，现将主要内容说明如下：

（一）关于《办法》的适用范围

《办法》适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。这里的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为，也就是一般所说的市场化租赁行为。

公有居住房屋出租，是我国特定体制下遗留下来的产物，不同于一般的市场化租赁行为，因此不适用《办法》。但公有居住房屋承租人将承租的房屋进行转租的，其转租行为又具有市场化租赁的特征，因此参照《办法》执行。

保障性住房租赁由于国家和本市都另有特殊规定，也不适用《办法》。

（二）关于居住房屋租赁管理体制

居住房屋租赁管理是房地产市场管理的重要组成部分，也是城市社会管理的一项重要内容。因此，《办法》分别明确了本市居住房屋租赁管理实行综合管理、属地管理。

为实施综合管理，《办法》第五条规定，房屋行政管理部门是居住房屋租赁的行政主管部门，负责对居住房屋租赁市场的监督管理；公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记；工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为；税务、民政、人口计生、建设、规划等部门按照各自职责协同实施。

为实施属地管理，《办法》第六条规定，区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围；乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同登记备案的具体工作；居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。

（三）关于禁止出租房屋的情形

出租房屋的结构、附属设施设备和基本的生活条件，关系到出租的居住房屋的正常使用，关系到承租人的人身和财产安全。因此，《办法》第八条规定，出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件。属于违法建筑的，被鉴定为危险房屋的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的以及法律、法规、规章规定不得出租的居住房屋，均不得出租。

（四）关于对租赁当事人权益的保护

为保护租赁当事人的合法权益，维护稳定的租赁关系，《办法》依据《合同法》、《物权法》及《上海市房屋租赁条例》，作了以下规定：

1、限制随意调整租金

针对实践中出现的租赁当事人随意调整租金的问题，《办法》第十五条在明确居住房屋租赁的租金标准由租赁当事人在租赁合同中约定，承租人应当按时支付租金外，还规定租赁合同期内出租人不得单方面提高租金。除租赁合同另有约定外，租赁期限为1年或者1年以下的，应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金。

2、明确租赁保证金收取标准

根据居住房屋租赁市场交易惯例，出租人除了收取房租之外，还会向承租人收取租赁保证金作为履行合同的担保。为避免出租人收取过高的租赁保证金提高租赁门槛，《办法》第十六条规定：出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。

3、续租优先权和买卖不破租赁 为了增强居住房屋租赁关系的稳定性，鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系，根据我国民事法律中的“优先承租权”和“买卖不破租赁”制度，《办法》第十八条规定，居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人提出解除该不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。《办法》第十九条还规定，房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。

（五）关于禁止“群租”

目前房屋租赁市场中的“群租”问题，不但影响了相邻关系，也存在着一定的治安、消防等安全隐患，这已成为本市在社会管理方面反映较为突出的问题。为有效解决这一问题，在采纳市民意见，总结治理“群租”工作经验的基础上，针对“群租”中普遍存在的分隔搭建后出租、改变房屋原始设计功能、居住人口过多等情况，《办法》作了以下三个方面的规定：

1、明确最小出租单位。《办法》第九条规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。

2、明确最低人均承租面积。《办法》第十条规定，出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。其中，居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积，即卧室和起居室（厅）的使用面积。

3、严格限制单位承租居住房屋用作集体宿舍。《办法》第十一条第二款规定，居住物业管理区域内的居住房屋不得出租用作单位的集体宿舍。对于这部分群体的租住需求，应通过公共租赁住房（含单位租赁住房）等保障性住房逐步予以解决。

同时，要加强对“群租”的综合治理。根据《办法》第六条规定，区、县人民政府应当协调、指导相关部门和街镇，切实履行各自职责，形成管理合力；乡镇人民政府、街道办事处应当负责妥善处理辖区内的“群租”纠纷。

（六）关于租赁合同登记备案制度

租赁合同登记备案是强化居住房屋租赁综合管理，维护租赁当事人的合法权益，尤其是有利于维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”和“买卖不破租赁”等权利的实现，根据建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条，《办法》第十三条第一款规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。同时，为了减少租赁双方当事人的负担，使该项制度更易于落实，《办法》还采取了以下两方面措施：一是《办法》第十三条规定，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案；二是《办法》第十四条规定，市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案。

同时，《办法》第三十二条、第三十三条还设定了相应罚则：居住房屋租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。

上海市居住房屋租赁 第7篇

上海市房屋土地资源管理局 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局

上海房屋租赁合同

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》等法律、法规和规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

第一条 出租房屋情况和租赁用途

1－1 甲方将座落在本市_______区_________路_____弄______号_______室的房屋（简称该房屋）出租给乙方。该房屋【建筑面积】为___________平方米，房屋类型为________，结构为________，房屋用途为居住。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：________________】【_____________________，编号：_______________】，并已告知乙方该房屋【已】【未】设定抵押。

1－2 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用。并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

1－3 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同补充条款中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

第二条 交付日期和租赁期限

2－1 甲、乙双方约定，甲方于________年_____月_____日前向乙方交付该房屋，租赁日期自________年_____月_____日起至________年_____月_____日止。2－2 租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前_____个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。

第三条 租金、支付方式和限期

3－1 甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米【建筑面积】【使用面积】租金为(______币)______元。月租金总计为(______币)_______元。(大写：______万______仟______佰______拾______元______角整)。上述租金保持在租赁期限内不变，如需变动，则须双方协商重新达成书面协议。3－2 乙方应于每月______日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的________％支付违约金。

第四条 保证金和其他费用

4－1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为_____个月的租金，即(______币)___________元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。

租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

4－2 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、、_______、_____等费用由【甲方】【乙方】承担。其他有关费用，均由【甲方】【乙方】承担。

第五条 房屋使用要求和维修责任

6－1 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的_____日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6－2 租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前______日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。6－3 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定。

第六条 房屋返还时的状态

6－1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的_____日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(_______币)_______元/平方米【建筑面积】【使用面积】向甲方支付该房屋占用期间的使用费。

6－2 乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

第七条 转租、转让和交换

7－1 租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须事先征得甲方的书面同意。但同一间居住房屋，不得分割转租。乙方转租该房屋应与接受转租方订立书面的转租合同。

7－2 租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。

第八条 解除本合同的条件

8－1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；

(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(四)该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的；

(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，并将于租赁期限内被处分的。(六)_______________________________________________________________。8－2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的_____倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后___日内仍未交付的；

(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。

(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；

(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的；(七)乙方逾期不支付租金累计超过_____月的；

(八)______________________________________________________________。

第九条 违约责任

9－1 该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的____日内进行修复、逾期不修复的，乙方可以减少租金或变更有关租金条款。

9－2 因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

9－3 租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

9－4 租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的______倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

9－5 乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方【恢复房屋原状】【赔偿损失】。

9－6 租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的________倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

第十条 解决争议的方式

10－1 本合同适用中华人民共和国法律、法规。

10－2 甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第______种方式解决：(一)提交上海仲裁委员会仲裁；(二)依法向人民法院起诉。

第十一条 其他条款

11－1 租赁期间，甲方需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前________日书面征询乙方购买该房屋的意见。

11－2 本合同自双方【签字】【签字后________】生效。双方约定，自合同生效之日起 日内，按规定共同向房屋所在地街道、镇（乡）社区事务受理中心办理登记备案，领取房屋租赁合同登记备案证明。因甲方逾期未会同乙方办理登记备案影响乙方办理居住登记的，乙方可按规定单独办理租赁信息记载。11－3 本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，双方应按规定及时向原受理机构办理变更、终止登记备案手续。因甲方未会同乙方办理登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。

11－4 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

11－5 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定追究对方的违约责任。

补 充 条 款：

甲方签名：

乙方签名： 甲方证件号码：

甲方证件号码： 日期：

上海市居住房屋租赁 第8篇

为加快保障性安居工程建设, 上海市于2009年确定两批大型居住社区的规划选址, 第一批8个大社区, 分布于6个郊区县, 规划建设用地面积约29 km2, 规划住宅建筑面积约1 936万m2;第二批23个大社区, 分布于9个郊区县, 规划建设用地面积约110 km2, 规划住宅建筑面积约7 960万m2[1]。

这些新型特殊“社区”单个规划规模约为5~20万人不等, 个别甚至超过20万人[1], 明显高于传统城市居住区3~5万人的规划人口规模。据已公示控制性详规的第二批大社区, 平均规划人口毛密度约230人/hm2, 人均城市建设用地面积约44 m2。

上海市大社区规划定位为“以居住功能为主体、生活与就业适当平衡、功能基本完善的城市社区”, 居住类型“鼓励、倡导住房的多样性, 提倡不同收入水平的居民适度混合居住”[2]。统计表明, 大社区新增住宅中保障性住房比例最高, 约占新增总建筑面积的56%, 是为城市中低收入人群提供住房的一项重要职能。

为便于入住居民的出行, 大社区规划道路网密度高于一般城镇规划路网, 部分大社区基地的道路广场用地占建设用地比例约为17%~24%[1] (见图1) , 高于一般城市规划要求的8%~15%。

为深化研究和支撑大社区道路系统规划建设, 第二批大社区在控制性详规阶段开展道路配套的专业规划编制, 着重研究大社区道路规划特点及需重点解决的关键点。

2 大型居住社区道路规划基本特点和要求

大社区以居住功能为主, 基于特定的区位、规模及较复杂的出行需求, 道路规划具有自身的基本特点和相应要求。

2.1 路网结构

大社区选址于郊区地带, 原区域人口聚集度不高, 路网结构较松散, 在分散发展的区域中形成开发的密集区, 构成相对独立完整的“集中”系统。在依托区域主通道及外围市政道路取得对外交通联系的同时, 其路网结构亦需自成体系, 满足规划需求。

大社区承载着居民密集的日常出行功能, 道路的可达性尤为重要。需加大城市支路网密度, 相关导则推荐大社区道路网距中心街区为150~200 m, 一般街区为250~300 m;道路网密度中心街区为12~16 km/km2, 一般街区为8~10 km/km2, 高于同等规模小城市的路网密度指标[2]。各大社区在规划中重视总体路网密度, 需进一步通过突破既有道路定位的制约, 完善道路等级配置, 深化研究路网结构的系统性规划, 确保路网运行效率。

2.2 向心通道

大社区的动迁居民与原工作地及社交场所的联系延续留存, 其他新增居民对中心城区就业和休闲活动较为依赖, 导致大社区的职住分离现象较严重, 通往中心城区方向的“向心”出行普遍占据较高比例, 如宝山美罗家园为39%[3], 闵行旗忠和浦东航头 (拓展) 均达45%[4,5]。

大社区周边“向心通道”难以承担输送向心交通的重任。“向心通道”基本为区域内的高速公路、一级公路、城市快速路及主干路, 资源原本有限, 背景交通繁忙, 通道已近饱和, 大社区新增交通将进一步加剧通道压力。高等级通道主要功能为服务长距离过境交通, 而大社区的使用势必期望多增加出入口, 且接入的居民生活交通与通道原本的功能定位有所差异, 使向心通道面临功能矛盾、多重负载。宝山区沪太路承担重要的出省货运交通功能, 沿线顾村、美罗家园等大社区建设又使客运交通也依赖该通道, 加剧交通负担 (见图2) 。因此, 需探索与大社区居民结构相匹配的区域岗位供应布局, 疏解向心通道压力、理顺功能, 以保障大社区内外交通协调运行。

2.3 道路功能

大社区道路网承担通勤出行和弹性出行的各类功能, 道路规划需从使用功能的角度对道路等级和交通性质进行研究论证, 宜区分道路功能的“交通性”和“生活性”, 确定道路横断面、沿线出入口及布置相关设施。

2.3.1 道路分类

道路功能分类的思想在西方发达国家发展较成熟, 其道路规划设计将道路功能定位作为重要前提。典型代表为美国的城市道路分类方法, 根据路网结构、交通流特性和两侧用地等特征和条件, 将城市道路分为高速路和快速路、主干路、次干路、集散道路与地方道路5个等级, 从高等级到低等级道路, “通过性”要求越来越低, “可达性”要求越来越高。

我国将城市道路分为快速路、主干路、次干路、支路4个等级, 现行CJJ 37—2012《城市道路工程设计规范》对各级道路的服务功能提出概要规定, 但实践中道路功能的界定依旧较模糊, 大社区道路设计与周边土地开发和使用功能的联系不强, 各级道路主要以设计速度、红线宽度等粗略指标进行区分, 尚未形成有针对性的道路功能分类。结合国外经验和国内实际, 大社区道路规划宜先理清功能, 道路等级越高“交通性”特征越强, 道路等级越低“生活性”特征越强, 建议大社区道路功能分类见表1。为保持居住区环境安宁, 生活性道路设计速度标准宜略低于一般城市道路, 可借鉴国外城市社区规划的先进经验, 如新加坡划定“无车区”或“少车区”, 使社区生活回归步行;车行道采取交通安宁化措施, 通过设置缓坡、曲线、减速带、标识等方法控制车速。

2.3.2 断面设计

根据道路功能特性, 交通性和生活性道路具有不同的横断面形式要求。大社区居民密集度高, 为避免行人、非机动车随意穿越机动车道, 交通性道路应设置中央分隔带而不宜采用3幅路形式。生活性道路则重点需满足进出地块交通及居民生活需求, 生活性次干路可采用3幅路或单幅路形式, 支路宜采用单幅路形式。

交通性道路两侧应弱化商业、生活等直接服务功能, 严格限制路边停车, 道路横断面需做好机非分离和人车分离, 保障通行安全和效率。生活性道路则应加强断面布置的适用性, 不宜接入地区货运通道, 考虑机动车限速减噪和多元化交通方式的要求, 适当缩小机动车道宽度, 生活性次干路机动车道宽度标准≤3.5 m, 支路宽度标准≤3.25 m;在商业服务设施集中的区域, 生活性道路可在非高峰时段设置路内停车。由于大社区日常短距离生活出行、公交两端出行需大量依托慢行交通方式, 要求道路断面充分规划适宜的人行道和宽度≥3.5 m的非机动车道, 交叉口渠化处则不宜对慢行交通空间进行压缩, 并可尝试研究人性化、个性化的慢行道布置, 将慢行道与机动车道用绿化分离或分道, 使慢行活动少受机动车干扰, 拥有自身愉悦、休闲的一片天地。

2.3.3 开口控制

道路开口控制包括沿线交叉口、地块出入口控制。交通性道路应严格控制接入的相交道路数量, 相交道路宜为同类道路或相邻两类道路, 尽量避免道路越级相交。交通性道路需严格控制沿线地块出入口, 公共建筑及居住小区出入口宜布置在生活性道路上, 但需注意控制与道路交叉口、相邻出入口的距离, 由于生活性道路不设中央分隔带, 还需考虑对向出入口, 对道路沿线两侧的出入口进行统筹布局。

2.3.4 公交设施

鉴于大社区居民对公交出行具有高度的依赖性, 道路布局及公交规划应充分重视与相关轨道交通站点的衔接, 道路规划需同步考虑公交站场设置及用地需求, 确定合理的公交站位、规模、形式等。交通性道路沿线公交站应按港湾式布置, 生活性道路沿线宜根据需要和用地条件设置公交站和出租车候客站, 并以公交优先原则对道路交通进行管理。

2.4 精细设计

在合理确定大社区道路网基本骨架、等级结构、功能定位的前提下, 规划道路将为居民日常出行提供服务, 因此, 把握好道路几何设计是关键所在。

上海郊区的大社区基地多有较密集的水网, 平行于河道的道路紧贴河道布置, 会给道路与跨河桥梁的竖向衔接带来困难;不含通航功能的河道也要求桥梁一跨过河, 导致桥面大幅抬高, 跨河桥梁两端若与平行于河道的道路相交, 产生较大的坡度会影响交通安全和舒适度, 处理好道路红线与河道蓝线的关系、协调竖向衔接是优化道路设计的重要方面。大社区居民中有相当比例的老年人, 道路平面和竖向规划均宜采用平顺的线形和舒缓的坡度。另外, 少部分规划道路存有斜交、折角, 一些历史上形成的农村道路线形不佳, 不利于高效安全通行, 需细化分析用地条件, 调整道路整体线形, 或对节点进行优化处理, 为道路深化设计提供良好的基础条件。

3 结语

大社区将在长远发展过程中影响城市生活及出行格局, 进一步提升大社区的宜居规划品质已成为事关民生的重要课题。上海市大社区道路规划建设亟需转变思维、创新机制, 协调整合用地、道路与公交规划, 引导合理的交通需求, 疏解过度的向心压力。本文对大社区道路功能进行梳理和分类, 使各类道路能够“各司其职”, 重点加强道路系统对日常生活的服务支持, 在优化规划衔接、加强公众参与的基础上, 深入推行精细化、低碳化、人性化的社区道路规划, 以促进城市转型发展, 居民安居乐业。

参考文献

[1]上海市规划和国土资源管理局规划公示.http://www.shgtj.gov.cn/hdpt/gzcy/sj.

[2]上海市大型居住社区规划设计导则 (试行) [S].上海:上海市规划和国土资源管理局, 2009.

[3]上海营邑城市规划设计有限公司.宝山区美罗家园大型居住社区道路专业规划[R].2010.

[4]上海市市政规划设计研究院.闵行区旗忠大型居住社区道路专业规划[R].2010.