房地产法复习资料

房地产法复习资料（精选6篇）

房地产法复习资料 第1篇

房地产法自检自测一

一、填空

1.狭义的房地产是指（）与（）的统一体。

2.土地应包括（）及（）之下和之上的延伸的一定空间。3.建筑物是指土地上人工建筑而成的（）和（）。

4.房地产业是从事房地产业的（）（）（）和（）的产业。5.根据我国1995年制定的《国民经济行业分类和代码》建筑业列为第（）类，房地产业列为第（）类。

6.房地产业作为国民经济的一个独立产业，其运行经过三个环节（）、（）、（）。

7.房地产法调整的社会关系包括（）、（）、（）、（）。8.（）制定的中华人民共和国城市房地产法。

9.房地产法律关系主体包括（）、（）、（）及（）或（）。10.房地产主体管理关系包括（）、（）、（）、（）。

二、选择题

1.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是()

A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并 D.被宣告破产 E.资不抵债 2.设立房地产开发企业必须()

A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

B.有100万元以上的注册资本

C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书

D.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 E.有可供开发的土地 3.房屋拆迁补偿的方式有()

A.产权调换 B.作价补偿 C.作价补偿和产权调换相结合 D.回迁 E.翻建房屋

4.关于房产税，下列说法正确的有()A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据 B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2% C.人民团体自用的房产免征房产税 D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人 E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准

5.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包括()A.人员安置费 B.征用土地的补偿费

C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用 D.原有建筑物的拆迁费 E.教育附加费

6．属于国家所有的土地有：()A．城市市区的土地 B．城市郊区的土地

C．依法不属于集体所有的林地 D．国家依法征用的原集体所有的土地

7．()用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权。A．国家机关用地 B．军事用地 C．城市基础设施用地 D．公益事业用地

8．划拨土地使用权人对划拨土地享有()权利。

A．占有权 B．使用权 C．部分收益权 D．收益权 9．商品房预售的条件有：()

A．已支付全部土地使用权出让金，将获得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证

C．办理了预售登记，取得了商品房预售许可证明 D．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上 10．下列关于临时建设用地的说法，()是正确的。

A．临时建设用地，由县级以上的人民政府的建设行政主管部门批准

B．临时建设用地，不需要支付使用土地的费用 C．在临时建设用地上，不得修建永久性建筑 D．临时建设用地的临时使用土地的期限不得超过2年

三、名词解释 1．房屋产权登记 2．房地产管理行为 3．房地产转让 4．房地产抵押

四、简答题

1．简述国家建设征用土地的法律特征。2．土地使用权出让与转让的关系。3．房地产开发的特点。4．房地产转让的原则。

五、案例分析

1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。分析此案，请回答下列问题：(1)A工厂用地10亩是否合法?

(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?

(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?

房地产法自检自测二

一、填空

1．城市市区的土地属于（）。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于（）；（）、（）和自留山属于集体所有。

2．房地产法律关系客体包括（）和（）。

3．房地产法律关系依性质不同可以分为（）、（）和（）。4．房地产行为包括（）和（）。

5．土地征用是指（）或（）为了（）依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

6．国家建设用地有两种方式：一是（）土地，二是（）土地。7．在我国土地出让方式有（）、（）、（）。

8．国家在订立合同中的地位由（）作为代表国家参加合同的签定。

9．按房地产开发的目的不同，可分为（）和（）的房地产开发。

10．房地产转让的主体是（），转让的法律后果是（）。

二、选择题

1．房地产法调整下列哪些关系？（）

A开发关系 B交易关系 C物业管理关系 D房地产管理关系2．房地产业是从事房地产（）的产业。A开发 B经营 C管理 D服务

3．我国房地产法的渊源主要包括（）。A宪法 B国务院的行政法规、命令

C最高人民法院的文件 D地方各级政府颁布的房地产的管理法规

4．房地产项目管理包括（）。

A立项管理 B施工管理 C竣工管理 D资金管理 5．房地产法律关系特征有（）。

A性质的多重性 B主体的广泛性 C客体的复杂性 D严格性 6．房地产法律关系的主体有（）。

A管理主体 B开发主体 C交易主体 D服务主体 7．房地产服务主体包括（）。

A交易所 B评估事务所 C经纪人 D物业管理公司 8．土地使用权出让变更与解除的主要条件有（）。A公共利益的需要 B双方协商并经有关部门批准C由于一方的违约，使合同没有必要履行 D土地灭失 9．土地出让方式有（）。

A协议出让 B招标出让 C拍卖出让 D划拨 10．土地使用权出让的法律特征有（）。

A财产性 B平等性 C期限性 D出让人的单一性和受让人的广泛

三、名词解释 1．房地产法律关系 2．土地征用 3．城市规划 4．商品房预售

四、简答题

1．土地使用权出让合同的特点

2．土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 3．房地产开发企业设立的条件 4．房地产转让的限制条件

五、案例分析

A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。请回答复议机关如何处理此案。

房地产法自检自测三

一、填空

1.按房地产开发的内容，可分为（）和（）。2.转让房地产一般经过以下阶段（）（）（）（）。

3.房地产开发是指在（）内（）上进行的（）和（）建设。4.我国房地产开发企业分为（）和（）企业。5.房地产企业按资质条件分为（）个等级。

6.政府对房地产开发的宏观管理包括（）与（）管理、（）管理。

7.房地产转让是指房地产权利人通过（）、（）或其他合法方式将其方地产转让给他人的行为。

8.房地产转让的种类有（）的转让和（）的转让。9.按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发地的形成（）或其他建设用地是房地产转让的条件之一。

10.商品房预售管理规定包括（）制度、（）制度、（）制度。

二、选择题

1．下列关于土地征收、划拨的说法正确的有()。

A．征收基本农田以外的耕地不超过35公顷的，不必报国务院批准

B．征收耕地以外的土地，即使超过70公顷的，也可以由省、自治区、直辖市人民政府批准

C．军事用地的土地使用权，县级人民政府有权依法批准划拨 D．国家征收土地的，由批准机关予以公告 2．关于土地所有权的问题，说法错误的有()。

A．个人不能成为土地所有权的主体，但有一些组织可以成为土地所有权的主体

B．土地所有权的取得可以约定 C．土地所有权的丧失不得约定 D．土地所有权并不绝对禁止交易

3.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关()A.登记 B.备案 C.批准 D.公告

4.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是()A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府

5.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是()

A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权

6.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应()

A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除

7.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以()

A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权

C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款

8.房地产开发企业资质等级有()A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 9.设立房地产开发企业依法应实行()

A.审批制 B.登记制(准则主义)C.申报制 D.备案制 10.拆除临时建筑()A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿

D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

三、名词解释 1．业主自治 2．房地产开发 3．房地产权属登记 4．房地产价格评估

四、简答题

1．我国房地产法的概念及调整对象。2．房地产开发的原则。

3．房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。4．房地产抵押的原则。

五、案例分析

2004年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价100000元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在9月20日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2004年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。试分析本案。

房地产法自检自测题四

一、填空题

1．房地产法的调整对象包括（）关系、（）关系、（）关系和（）关系。

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》是（）年颁布实施的。3．土地使用权出让的方式包括（）、（）、（）。4．《房地产法》第24条规定：“房地产开发必须严格执行（）”。5．承租人对租赁的房屋享有优先（）权和优先（）权。6．房地产抵押合同自（）之日起生效。

7．我国的物业管理大致有两种类型（）型、（）型 8．政府对房地产市场的计划调控主要是通过规划和土地（）来实现的。

9．对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是（）税。

二、选择题

1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在()

A.租金的差别 B.方式的不同

C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关()A.登记 B.备案 C.批准 D.公告

3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是()A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府

4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是()

A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权

5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应()

A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除

6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以()

A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权

C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款

7.房地产开发企业资质等级有()A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行()

A.审批制 B.登记制(准则主义)C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指()A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑()A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿

D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

三、名词解释1．房地产法2．土地使用权出让3．物业管理4．房地产市场管理

四、简答题1．简述房地产法律关系的特征。2．简述房地产抵押权的内部效力。3．我国房地产登记具有哪些特点？4．土地使用权出让的特征是什么?

五、案例分析丁

一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁

一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。

问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?(2)你认为法院将作如何判决?

房地产法复习资料 第2篇

2地产的分类：1.生活居住用地2.工业用地3.对外交通运输用地4.商业、金融业用地5.仓库用地6.科教事业用地7.党政机关用地8.市政公用设施9.卫生防护用地11.特殊用地12.其他用地。3房地产的特征：a.房产的物理特征：1.固定性2.单件性3.耐久性

4.有限性b.房地产的经济特征：1.地产价格常要借助房产价格表现出来2.房地产开发周期长、投资大3.房地产投资的流动性较差4.房地产具有保值性和增值性c.房地产的社会特征：1.房地产在生产经营过程中涉及复杂的法律关系2.房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响3.房地产消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。4房地产市场的类型：1.房产市场2.地产市场3.房地产金融市场4.房地产劳务市场5.房地产技术信息市场

5房地产市场的主体与客体：主体分为：供应商、需求方、融资方、代理方。客体主要是指作为房地产市场的中介和房地产经纪人。6房地产市场的特点：1.房地产市场的都市性2.房地产市场的区域性

3.房地产市场的垄断性4.房地产市场的统一性5.房地产市场供给的稀缺性。

7房地产市场的功能：1.为参与者提供交换场所和机会2.为参与者提供各种经济、技术信息。

8房地产市场的作用：1.可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化2.可以促进居民消费结构的优化3.可以促进中国产业结构的合理化4.可以调节城镇住房的供求关系。

9为什么要对房地产市场管理：1.市场经济体制本身要求政府对房地产市场采取必要的宏观管理措施2.国民经济总量平衡的目标要求对房地产市场加强管理3.要调整和优化产业结构必须对房地产市场加强管理4.房改工作的推进要求对房地产市场加强管理。

10房地产市场管理的目标：1.创造良好的房地产市场条件，保障房地产市场机制的运行2.促进房地产经营企业公平合理的竞争3.保证房地产市场中房屋总供给与总需求的基本平衡4.维护房地产交易各方的利益。

11房地产市场管理的原则：1.统一领导分级管理、相互协调2.多种管理手段相结合3.管而不死，活儿有序4.为基层服务的原则。12房地产市场管理的内容：a.从交换关系的角度来看：1.房地产买卖市场的管理2.房地产租赁市场的管理b.从管理机构的角度来看：

1.房地产的产权管理、产籍管理、行业管理2.房地产市场的工商行政管理（房地产交易秩序的管理、房地产交易合同的管理、房地产企业经营资质的管理、房地产信息的管理）3.房地产市场的税收管理（房地产、契税、营业税、所得税、工地增值税）。

13房地产市场管理的手段：计划手段、经济手段、法律手段、行政手段。

14市场营销的内涵：1.市场营销 是创造性的活动2.市场营销是自愿的交换活动3.市场营销是满足人们需求的活动4.市场营销是系统的管理过程5.市场营销是企业参与社会的“纽带”。

15房地产市场营销的特点：1.营销产品的地域差异性2.营销活动的社会复杂性3.营销决策的时机的重要性4.营销技术的专业性。16房地产营销决策过程：1.认识问题2.拟定各种行动方案3.收集资料4.评估备选方案。

17房地产市场营销环境的特点：1.客观性2.不可控性3.关联性4.层次性5.差异性6.动态性。

18房地产市场营销微观环境分析包括：1.房地产开发商自身2.房地产开发商的供应者（表现：1.资源供应的可靠性是房地产市场营销活动顺利开展的前提2.资源的质量将直接影响房地产产品的质量3.资源价格的变动，导致开发成本随之同方向变动，但对营销活动的影响较为复杂。）3.房地产开发商的顾客4.房地产营销中介5.房地产开发商竞争者6.房地产开发商的公众（分类：金融类公众、新闻媒体类公众、政府及垄断机构类公众、社会团体类公众、地方公众、内部公众、其他公众）。

19房地产市场营销宏观环境分析：a.自然环境（1.土地资源日趋紧张2.环境破坏日益严重3.政府对环境的干预度日渐加强）b.人口环境（1.城市人口规模与增长2.城市人口构成3.家庭结构变化）d.技术环境e.经济环境（1.经济发展水平2.居民收入水平3.物价水平变动4.货币政策）f.政治法律环境（1.房地产市场宏观调控政策2.房地产法律法规）g.文化环境。

20、Swot分析的步骤：1.界定清楚分析对象2.构造swot分析矩阵，进行swot分析3.进行swot评价，选择发展战略。

21房地产市场需求的特点：一房地产市场需求的多样性与层次性、二房地产市场需求的双重性与综合性、三房地产市场需求的可替代性与关联性。

22房地产购买行为的主要影响因素：一心理因素（动机、知觉、学习、态度）、二个人因素（年龄、家庭生命周期、职业、经济状况、生活方式、个性特征）、三社会因素（相关群体、角色和地位、社会阶层）、四文化因素。

23房地产消费者购买行为的描述：一谁来购买房地产、二为什么要购买房地产、三在哪里购买房地产、四在何时购买房地产、五购买什么房地产、六如何购买房地产。

24房地产消费者购买决策的过程：一确认需求、二收集信息（个人来源、经验来源、公众来源、商业来源）、三评估选择、四购买决策、五购后行为。

25房地产市场发展战略（三种）及各种战略适用于什么情况：一密1.房地产的物理特征有 固定性 单件性 耐久性 有限性 集型发展战略（市场渗透、市场开发、产品开发）适用于:现有产品2.房地产市场的交易主体可分为 供应方 需求方 融资方 代理方或现有市场尚存在营销机会的情况。即当企业准备发展壮大时，应该3.房地产购买行为的主要影响因素包括 心理因素 个人因素 社会因首先考虑企业的现有产品是否有改进的可能，或者是否存在尚未发掘素和文化因素 的市场机会，从而以现有产品和市场为基础，从中挖掘更大的市场潜房地产促销方式主要有 人员促销 非人员促销阿 力。二一体化战略（后向一体化、前向一体化、水平一体化）适用于:4.房地产市场细分的原则有 差异性原则 可衡量性原则 可进入性在企业财力较为富裕时，或者“业务链”上供（或销）对该企业营销原则和可盈利性原则 有较大影响的情况下才考虑采用。三多样化战略（同心多样化、水平1.以下哪种环境中，企业适合采用发展型战略（A）A企业内部优势多样化、复合多样化）适用于：当企业的财力富裕，但是在目前的业明显，外部机会充分B外部机会充分，但企业内部存在劣势 务领域又没有更多或更好的发展机会，或者如果在目前的业务领域里C企业内部优势明显，外部存在威胁D企业内部存在劣势，外部存继续经营，风险过于集中，可考虑采取多样化发展战略。在威胁 26房地产市场基本竞争战略：一总成本领先战略、二差异化战略、2.一下哪种情况不适用于低开高走调价策略（B）A楼盘综合素质较三专一化战略 高，初期优势不明显或者市场发展趋向不明B产品具有创新性，27房地产市场调查的原则：一准确性原则、二及时性原则、三针对卖点独特而鲜明C 大盘或超大盘D 同类产品供应量大，竞争激烈 性原则、四系统性原则、五竞技性原则。3.房地产促销组合策略包括（D）28房地产市场调查的类型：一探测性调查、二描述性调查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉结合D 以上都是 性调查 4.下面哪项不是房地产广告的特点（C）29房地产市场调查的内容：一宏观环境调查、二城市房地产市场需A区域性和针对性B时效性C差异性 D独特性 求状况调查、三消费者购买行为调查、四城市房地产供应状况调查、5.房地产新产品开发的创新策略包括（D）五项目中长期主要竞争者调查。A房地产产品的规划设计创新B房地产产品的开发过程创新30房地产市场调查的程序：一调查准备阶段（提出问题，明确目标；C房地产产品的服务创新D以上都是 进行初步情况分析，必要时进行非正式调查；确定需要收集的资料信 息，选定资料搜集方法；调查问卷设计；拟定调查计划书；建立调查组织）、二正式调查阶段、三分析总结阶段 31房地产市场预测的作用：一准确的市场预测是房地产开发商进行营销决策的前提、二准确的市场预测是房地产开发商制定营销策略的依据、三准确的市场预测是房地产开发商提高经济效益的重要基础。32房地产市场预测的类型：一房地产宏观市场预测和房地产微观市场预测、二短期预测、中期预测和长期预测、三定性预测和定量预测。33房地产市场预测的内容：一房地产市场需求预测、二房地产市场供给预测、三房地产市场价格预测、四房地产市场销售前景预测。34房地产市场预测的程序：一明确预测目标、二拟定预测计划、三收集整理资料、四选定预测方法，建立预测模型、五分析评价预测结果、六写出预测报告

35、房地产市场细分的原因（作用）：1）任何一家开发商都不可能满足整个市场对房地产产品的所有需求，而只能满足部分需求。因此，开发商必须在市场细分的基础上，选择一个或几个目标市场，之后还应进行有效定位。2）发现新的市场机会。3）开发商制定和调整营销策略。4）实现最佳经济利益。

36、房地产市场细分的原则：1）差异性原则2）可衡量性原则3）可进入性原则4）可盈利性原则。

37、房地产整体产品的内涵：为人们提供多种需求的物质实体和相应的服务结合体。包含核心产品、形式产品、延伸产品等三个层次。1）核心产品：基本利益和使用功能。比如满足居住需要，获得办公、生产的场所，获取保值增值受益实现投资，满足炫耀。2）形式产品：核心产品的基本载体和借以实现的形式。包括区位、质量、户型、外观造型等等。3）延伸产品：获得的附加服务和利益。包括信息咨询，说明书，按揭保证，装修，物业等。

38、房地产产品规划的原则：1）先总后分原则2）先外后内3）先弱后强4）先实后虚5）先分后合6）先专后普。

39、房地产产品组和 1）产品组合的广度：开发商的产品组合所拥有的产品线数目。拥有的产品线越多，产品组合的广度越宽，反之越窄。2）深度：开发商的每条产品线中所拥有的产品项目的平均数，计算公式：深度=产品项目总数/产品线总数。40、房地产新产品种类：1）全新型房地产新产品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地产定价方法： 1）成本导向定价法：定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。主要包括：成本加成定价法，目标收益定价法。2）需求导向定价法：基于消费者需求，依据消费者对产品的价值的理解和需求强度来制定产品价格。包括：认知价值定价法，区分需求定价法。3）竞争导向定价法：以竞争对手价格为基础，综合考虑竞争双方的力量对比和各自产品特色的条件下，制定价格。包括：高于对手价格定价，低于对手价格定价，随行就市定价。（高于对手价格定价：适用于在区域性市场处于领导者地位的开发商的产品，或者特色鲜明的产品。）4）可比楼盘化量化定价法：又称市场比较法，是最常用的方法。将本楼盘和周边楼盘或可比性强的楼盘进行比较，进而确定本楼盘价格的定价方法。关键点有三：一是楼盘选择，二是可比因素选择，三世权重确定。成本定价时下限，需求定价是上限，竞争是定价重要参考。

房地产法复习资料 第3篇

并且以往房地产广告投放相对比较集中,大多以主流媒体为主,这也是房地产行业的一贯选择。但是随着经济和科技技术的快速发展,新媒体的异军突起,广告投放所追求的形式和目标也有所变化。根据艾瑞资讯公布的数据,2007年房地产行业网络广告投放费用快速增长,从1月份的3017万元增长至10月份的6624万元,增长率达到119.6%。与此同时,房地产行业网络广告投放天次也在快速增长,2月至9月期间连续8个月保持增长,增长率高达265.8%。根据CTR媒介智讯提供的数据2007年房地产行业在报纸上的投放额与2006年基本持平,值得关注的是房地产行业在互联网上的投放力度加大,门户网站、网络社区、专业网站等均成为广告主关注的广告渠道。可见,新媒体在广告业中的地位越来越重要,其发展趋势相当惊人。

我国房地产产品广告渠道多年来发生了巨大的差异性变化。最初房地产广告以报纸、杂志、电视广告为主。报纸,其信息具有权威性,信息及时性强,以及内容可保存等优势,在都市人的生活中占据着重要的地位。杂志具有一定的专业性,内容充实具体,图像印刷精致等特点。随着媒体技术和传播模式的演进,电视广告形式占据了房地产越来越大的比重。作为传统广告渠道精准选择的形式邮寄广告,其相对传统大众媒体的优势是比较明显的。明确的客户对象,只要有完善的销售计划,就可以从潜在客户中挑选出邮寄对象,能够确切知道有多少人以及是哪些人收到的邮件。随着3G时代的到来,在房地产广告精准投放,基于数字传媒平台的传媒广告渠道已经悄无声息的到来。地产广告渠道精准选择有了更多的可能性。

如何让海量的客户数据,眼花缭乱可够选择的广告渠道、投放形式更好的为房地产营销打一场漂亮的攻坚战。需要对客户数据进行一次合理有效的挖掘分析,才能开始进行地产广告精准投放选择与判断。

在这20多年的时间里,住房消费观念到底发生了巨大的变化。人们更能接受怎么样的广告模式,客户关注楼盘哪些信息等?房地产商在广告的方式和模式上有没有一些新的想法和做法?广告媒体的选择,到底带来了怎样的效果,如何寻找适合的投放方式?我们在此以某楼盘的前期调研为参考来描述一下如何进行信息挖掘分析。

该楼盘为:民用住宅性商品房

抽样人群:来电、来人

抽样时间:2009.1.1——2009.3.15

抽样样本:《客户来人信息表》、《客户来电信息表》以及实际媒体投放资料《新闻晨报》8篇、《新民晚报》2篇、《上海楼市》16篇、《租售情报》16篇、短信彩信9次,搜房网、网易、安家网长期发布。

现在针对该楼盘的来人来电表内容进行分析

A、来人客户群分析:客户年龄、客户工作、客户居住地、客户工作区域、客户购买意图

来人客户关注点分析:客户意愿购房面积、客户意愿购房房型、客户对楼盘比较关注点

来人客户媒体选择分析、来电客户媒体选择分析

B、抽象关注点数据统计

一、来人客户群分析—客户年龄(总样本数:237人)(表1)

分析:来人客户的年龄主要集中于30岁-44岁,从年龄段来看,30岁以下的青年人,他们年轻,这群80后的新生力量们他们相对处于没有家庭负担或者刚刚成立家庭的阶段。积蓄很少,甚至没有积蓄。如果买房子,首付都要由家庭来负担。所以相对购买能力比较欠缺。对于主要的购买人群30岁-44岁的中青年,这样的人群他们一般是拥有一套住房的或以前和父母一起居住,随着年龄的增长,积累了一定的财富,他们正处于事业上升期,还款能力非常强。当然,这部分借款人通常在考虑换房的时候已经有一定的经济基础。选择贷款时间的时候,更加灵活,更多的考虑改善型住房,所以成为了购房的主力人群。对于45岁以上的人群,一般自己已经有一定的住房条件,更对的是为子女考虑或用以投资度假。

二、来人客户群分析——客户居住地(总样本数273人)(表2)。

分析:客户在一个地方区域住习惯了,自然容易对一个地方产生感情,对周边的事物比较了解,甚至产生一定程度上的忠诚度,所以买房的客户也主要来自于周边比较近的区域。案例楼盘自身位于杨浦区新江湾板块,所以客户很大程度上来自于本身区域或周边附近的区域,实际情况证明绝大部分来看的顾客来自于本身居住地就在杨浦的人群,其他来的客户主要自于浦东、宝山和虹口,这类与杨浦相接的附近区域,这样的人流统计对于一些精准营销的区域选择相当重要。

三、来人客户群分析——客户购买意图(总样本数:189人)(表3)。

分析:通过数据库数据分析,可以看出,客户主要的购房意图为改善生活占到54%,再者为结婚购房,占到23%。可以看出主要的购房目的都为自主。相对而言都属于刚性需求。

四、来人客户关注点分析——客户购房意向(总样本数:220人)(表4)

分析:由于调研时间为2009年1月至3月,其由于前期房产价格大涨及政策等各方面的因素,正处于淡季,大部分的顾客处于观望期,大部分的顾客还处于等待状态,等待看后期的房产走势,在决定是否要在这个时间置业。但是通过每天那么多的来人来电数据和客户的态度,我们不难看出巨大的市场潜力。

五、来人客户广告信息获取渠道分析(总样本数:273人)(表5)。

六、来电客户广告信息获取渠道分析(总样本数:555)(表6)。

再者我们分析一下,媒体投入成本:

我们以客户对应来人来电数据广告媒体投放月份,取2008年12月25日-2009年3月13日做媒体投放的一个整体的分析。

传统媒介:报纸(表7)

传统媒介:杂志(表8)

电视:(表9)

邮寄广告:(表10)

网络:搜房网、网易、安家网(表11)

手机短信(表12)

报纸2009年度广告部分价格:(表13)

杂志2009年度广告部分价格:(表14)

楼盘D M发布费用(包括D M印刷费用):(表15)

移动平台手机平台发布价格(表16)

新媒体

搜房网投入成本:12000元

焦点房产网投入成本:10000元

短消息投入成本:65000元

杂志

上海楼市投入成本:32000元

租售情报投入成本:35200元

邮寄广告DM投入成本:72618元

报纸

新民晚报投入成本:140000元

新闻晨报投入成本:468000元

根据来人客户媒体选择(总样本数:273人)

核算出一个有效信息传达人均成本:(表17)

根据来电客户媒体选择(总样本数:555人)

核算出一个有效信息传达人均成本:(表18)

由以上数据,我们进行初步分析可以看出:

1、传统的报纸、杂志、电视媒体仍然有着覆盖受众广,时效性强等特点。但相对于广告投入成本相对较高,信息成功植入的人均成本相对较高。但因其有着广泛的社会影响力与企业形象宣传作用,因此在很长一段时间内仍会在楼盘营销中占据一个较首要的地位。

2、DM广告作为传统媒体,但具有其精准营销的特性,可以自己制定发送的目标人群。那么地产企业可以通过这种方式和客户保持联系。通过这样的方式和老顾客保持联系,及时发送相关的新楼盘等信息,实际调研也显示老顾客购买新盘和推荐亲戚朋友购买的比例是相当高的。再者,通过详细的市场考察与受众人群调研,以邮局或者专业的派送人员的方式将DM广告发送给指定人群。DM的制作更具灵活性,可以根据需要制定特定的方式,它不受材质、形状、版面大小的限制,并且在传播的数量、时间、对象、空间上都有着完全自主权。

3、网络新媒体的优势相对比较显著,其具有长期发布的价格优势,并且可以让用户在需要的任何时候,直接搜索取得,并且介绍详细内容殷实,相对千人成本也是最低的,对于房地产广告营销是具有相当优势的媒体选择。而新媒体具有着随着移动平台的大力发展,移动平台广告也越来越成为热点精准营销平台。在费用方面很大程度上比其它媒介广告便宜,首先主要也是它没有广告平台的额外费用,而且短信和彩信的成本比较低,成本比较能控制。又同时具有精准营销的各类优势,可以自主选择适合年龄段、选择合适的购买区域、具有购买能力的人群。可见,随着技术的发展,房地产商也可以通过这样的方式,更好的节约广告开支,同时又达到有效地传播效果。

摘要：对于房地产的销售成果,房地产广告是极为重要的手段和营销模式。我国房地产产品广告渠道多年来发生了巨大的差异性变化。从最初房地产广告以报纸、杂志、电视广告为主,到如今的,通过海量的客户数据,进行数据分析和挖掘,寻求合理的广告渠道、投放形式,从海量的无目的投放到如今的精准营销,更好的为房地产营销打一场漂亮的攻坚战。

关键词：房地产,广告渠道,精准

参考文献

[1]、2007年上海市广告业发展情况统计分析[J].上海市工商局广告处,2008(2).

[2]、2007年房地产网络广告投放费用趋势[J].艾瑞咨询结合网络广告监测系统iAdTracker,2007(12).

[3]、直接营销技巧:如何通过直邮与直复广告创建业务.2007(12).

试论房地产产籍资料管理及运用 第4篇

关键词：房地产产籍资料管理运用

1房地产产籍资料管理的内容和作用

房地产产籍资料的管理，是房地产管理机关为掌握房产权属形成及演变过程等情况，按照国家《档案法》、《物权法》规定，依照法律法规行使的一定的行政管理程序，对客观反映房地产位置、产权归属和变化过程中所积累的产权档案、地籍图、账、册、表、卡以及其他资料实施的管理。

1．1房地产产籍资料管理的内容

1．1．1图，即房地产地籍平面图。房地产地籍平面图，也称房屋平面图。它是专为房屋所有权登记和管理而测绘的专用图纸，一般反映各类房屋的关系位置、产权经界、房屋结构、层数、街门牌，并对每户房地产编立固定号码，用以联系图与图、档、卡、册等各项产权资料。房地产平面图也是测绘制作分户平面图、制作房屋所有权证附图的重要依据之一。

1．1．2档，即房地产权档案。房地产权档案，是通过开展产权登记，办理所有权转移、买卖和房屋增减变更登记，以及进行产权清理等手段，把各种产权证件、证明、各种产权文件等收集起来，用科学的方法，加以整理分类装订而成。房地产权档案，简称房地产档案，它主要反映房屋所有人和房屋及用地情况，即客观现实状况，就是权利人在申请房屋所有权登记时，权利人为证明物权归属为办证机构提供的权属证明和其他必要材料，如填制的各种表格：“申请书”、“墙界表”、“勘丈表”等。正是由于产权档案的原始性、不可替代性、无可置疑性，使产权档案成为审查和确认产权、处理产权纠纷极其重要的法律凭证和重要依据。

建档的方法，一般是把房屋所有权登记收取的申请书、墙界表、证件、证明、收据、存根，以及分户平面图等原始登记材料，全部按其产生的先后顺序，结合相互间的联系，编写序号、目录、封面、封底、装订成卷。装订好的档案，要统一按照顺序，上架排列，专柜专人保管。

1．1．3卡，房地产卡片也叫房屋卡片。它是按照房屋所有权登记申请书中的所有权人的情况、房屋状况、产权来源等扼要情况摘录而成的。

1．1．4收集。所谓收集，就是要把所有权人的基本历史面貌，具备法律效力和有保存价值的房产交易证件，私产经办发照证件，如准建证、投资工程许可证、宅基地许可证、建设规划证，买卖、受赠的，交换、继承、放弃、具结书、退还、判决，自留房、国家改造房、公房出售、单位出售、商品房出售等证件一并收齐，以备后来查用。

1．1．5整理。(1)分类准确。在立卷之前，要把案卷弄清楚，公产即单位产，私产这种档案要分类而立，不能混淆，一定要力求准确。(2)案卷组成。卷内材料要按照时间的先后顺序，排列要有条理、系统，保持材料之间的历史联系，使卷内材料形成一个有机的整体。如在1958年，我国社会主义改造时期的改造后房产排列，租赁合同排在第一，1958年的申请，排在第二，即在1958年个人积极要求参加社会主义改造，自己要求将个人房产交给国家管理的申请排在第二位：其次1965年到1968年国家对这些房产进行清理、清退，这些清理、清退表就排在第三位，依次类推。在档案立卷中要求努力做到准确、完整并反映其动态变化，动态变化就是指产籍资料随着产权的转移变更、房屋土地的变化情况，经常进行异动变更注销，随时反映已经变化了的产权情况和房地产情况，使之符合现状。(3)编写张号。卷内文件排列完毕后，应去掉文件上一切金属物，然后编上张号，固定位置，无论单、双面书写、筒字页、折叠页、大小页、文件处理单、变动传票、收据都应一张编一个号。编号位置，左侧装订，编在文件、证件右上角；右侧装订编在文件、证件的左上角；上边装订，编在文件下边中间，照片、图纸编在背后。目前，我们安阳市房产档案的装订是采用上边装订，编号位置是编在文件的右下角。(4)填写好封面、目录、备考表。房产档案一旦立卷完毕，必须填写好封面、卷内目录、备考表。卷内目录，项目要填全，证书号码、证件名称、件数、起止页数、原件、复印件、手抄件要写清。卷内备考表，要把公、私产、产权人、产权单位写清楚，变动时间注明变动原因，变动更改后的名次，立卷入都应填写在卷内备考表上。填写完毕后，将其放在卷尾。(5)装订结实，整齐美观。目前，房产档案采用两孔单绳装订，两孔之间保持11公分距离、线要拉紧、装订结实、不能掉页，上下底边要对齐。

1．2房地产产籍资料管理的作用房地产产籍管理，是城市管理的一项重要内容，又是房产管理的基础工作，它在房地产业和国民经济中有着重要的作用。房地产行政管理包含产权管理、产籍管理、房地产市场管理、住宅建设管理、行业管理等，其中产籍管理是主要内容之一，它渗透于其他各项管理工作之中，与之相互依存，紧密联系。为保护房屋所有人的合法权益不受侵害，平时在对产权管理过程中逐步形成的、完善的产籍资料就是房地产管理的基础。如若管理不善，就会重蹈覆辙，造成产籍不明、产权不清，这势必会使房地产管理工作陷入混乱。

由此可见，产籍管理是否完善与科学，直接影响到房地产管理工作的好坏，还关系到房产行政管理整个体系的正常运转和国家职能的履行，

做好房地产产籍管理工作，不仅对房地产业，而且对于国家社会主义现代化建设和社会的稳定发展，发挥着重要作用，主要体现在以下三个方面。

1．2．1有利于加强社会主义法制建设。现阶段，我国是以房产所有权为主体，多种房产所有权并存的多层次产权结构。如全民产、集体产、军产、股份产、私产、房改产等。完善的产籍管理能准确地认定不同层次的房屋权属，维护宪法和法律，保护所有人权益，还可为司法部门、行政机关解决房地产纠纷提供证据，从而为减少房屋纠纷、保障社会稳定创造了必要条件。

1．2．2有利于加强城市建设和管理，推进深入改革。产籍管理做好了，可以提供城镇房屋的历史改革与现实情况，全面反映房产国力。为政府制定经济发展计划提供各项数据，为开展房产经济预测、决策和解决当前房地产管理中的问题，如改革住房制度，推行房屋商品化，廉租住房制度，经济适用房分配制度，房地产经营等提供依据和有效的管理服务。

1．2．3有利于研究和规划城市市政工程建设。科学的产籍管理能够做到情况明、底数清，为进行房地产理论、政策研究提供基础资料，可以充分发挥行政管理的组织、协调、监督作用。如1998年安阳市文峰中路扩建工程。在它的初始阶段，即政策、理论研究阶段，安阳市房产档案馆从一个侧面，向道路扩建指挥部提供了最基础的房产资料，为道路的扩建理论研

究、政策研究、提供了有力的依据。

2建立健全产籍管理制度

房地产产籍是城市建设的重要基础资料，只有反映实况的准确完整的基础资料，才具有真实的使用价值。为此，必须采用有效的措施，健全基础资料，保持与实况相一致，发挥产籍资料应有的作用。

2．1建立健全产籍管理法规。通过制定和颁布城市房地产产权产籍管理和行政法规，来行使政府的管理职能，对整个城市的房产产权产籍管理实施有效的指导和监督作用。

2．2建立健全产籍保管和查阅、借调制度。这是产籍管理工作的基本要求。随着房地产业的迅猛发展。特别是在改革开放的进程中，房地产业作为国民经济发展的重要支柱产业之一，已日益显示出其旺盛的活力和重要作用。建设一个文明、整洁、优美多功能的社会主义现代化城市，为城市人民生产、生活创造一个良好的工作和生活环境，是我们中心工作的根本任务。因为房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济发展的重要支柱产业，发展城市房地产业，不仅可以为城市经济发展提供物质基础，而且是改善群众居住条件的基本途径，同时，它也为国家开辟了重要财源。所以，城镇房屋管理建设是管理好城市的重要有机组成部分，房屋的产权产籍管理又是房产行政管理的重要内容。它除了体现国家政权组成部分作用外，还具有鲜明的行业特点，即为城市建设和人民生活服务。

3产籍资料的运用

城镇和各类房屋的产权产籍管理，是城市建设的基础和国民经济发展的重要依据，如果没有严格的产权产籍管理，就无法贯彻执行国家和省市颁布的有关法规、规章和政策。也就无法建立正常的房产行政管理秩序。

实现面向全社会的服务，实行房屋产权产籍全方位的行政管理。坚持依法行政的原则，科学地审查、确认产权归属，依法保护产权所有者的合法权益，使房屋产籍管理做到有章可循、有法可依。这对于加强社会主义法制，维护安定团结，建设和管理好城市，具有十分重要的意义。

房屋是人们从事生产和生活的基本要素，在我国社会主义初级阶段多种所有制并存的情况下，我国《宪法》、《物权法》及《民法通则》等法律都规定了国家保护公民的、集体的及个人所有的房屋。管理好全社会的房产，充分发挥它的经济效益、社会效益，维护权利人的合法权益，是城市人民政府和房产管理行政机关的重要职责。

随着我国治理经济环境、整顿经济秩序和进一步深化改革，社会上各种经济组织、机关团体和个人占有房屋的所有权，以及商品房进入流通领域，形成城镇房屋多种所有制并存的局面。公民之间、法人之间、公民和法人之间各种涉及房产产权、使用权的经济民事法律行为，如房屋的买卖交易、转让、交换、赠与、继承、分析、租赁、典押、破产拍卖、租赁承包等房屋所有权转移变更日趋频繁，随着城市的规划、改造和建设，房屋的新建、拆迁，改建、扩建等情况不断发生，房屋的状况变化极为普遍，产籍管理和任务也将日趋繁重，但它也将发挥出极其重要的作用。不论每一幢房屋所有权和建筑状况如何变化，房屋从形成到灭失，都有它自身的运动规律，从投资到开发建设，再到进入流通领域，转移、变更、养护、维修、灭失最基本的就是房屋所有权的管理，也是房地产管理的最基本的内容，贯穿所有这一切都离不了产籍的运用。

房地产财务管理 复习资料 第5篇

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

房地产复习资料仅供参考 第6篇

2.房地产项目策划的特性:1.地域性⒉系统性⒊前瞻性⒋市场性⒌创新性⒍可操作性⒎多样

3.房地产全程策划的程序:土地使用权的获取, 性房地产市场调查,消费者行为与心理分析,房地产市场定位,房地产项目的规划设计,房地产项目的价格策略,房地产项目的广告策略,房地产项目销售策略,物业管理的前期介入

4房地产市场细分的方法:

按照房地产功能的不同分类:住宅类房地产商业类房地产工业类房地产特殊用途房地产

住宅物业类型的市场细分方法:地理细分,人口细分，心里细分，行为细分

1.（D）是发动集体集中注意力与思想进行创造性的沟通，从而确定产品定位。

A．市场分析法B．SWOT分析法C．建筑策划法D．头脑风暴法

2.（C）在房地产企业中充当着智慧团、思想库的角色，是企业决策者的重要助手。

A．投资决策B．建设管理C．项目策划D．物业管理

3．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。

A.消费者类别B.消费者家庭组成C.消费者购买能力D.消费者购买习惯

4.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（B）。

A.供给分析B.需求分析C.竞争分析 D.市场占有率分析

5.房地产项目策划的特性有（ABCDEFG）

A．地域性B．系统性C．前瞻性 D．市场性E．创新性F．可操作性 G．多样性

6.房地产项目策划一般经历（BDE）

A．初级策划B．前期策划C．中期策划D．营销执行E．策划总结

7.主题策划的原则有：（ACD）。

A．创新性B．确定性C．领先性D．整合性E．单一性

8．房地产项目定位包括（ABD）

A．产品定位B．客户定位C．主题定位D．形象定位E．市场定位

9.房地产产品功能定位的原则主要包括（ACDE）。A 以未来潜在使用者的功能需求特征为导向B 以目前已在使用者的功能需求特征为导向C 站在使用者的立场上精打细算D 站在节约成本和提高利润的角度来考虑E 体现以人为本和对人的关怀

3章

.1.可行性研究的阶段划分：机会研究（通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，投资误差30%以内。），初步可行性研究（非不可少阶段，当机会研究的效益仍有怀疑时，误差20%以内。）详细可行性研究（投资前期对工程项目进行全面研究的最后阶段，误差10%以内。），项目评价（对可行性研究报告进行审查，核实研究依据，对项目进行全面综合评价。）2房地产市场调查常用方法：访问法

.观察法

.定性研究法

.实验法

3估算方法：

4房地产开发项目的资金筹措：资金来源渠道资本金，预租售收入，借贷资金

5.财务评价的主要技术经济指标

6.房地产开发项目风险分析的方法（1）专家调查法（2）层次分析法（3）概率分析法和蒙特卡洛方法

7.房地产开发项目的投资组合理论（1）投资组合思想

传统投资组合的思想现代投资组合的思想

（2）房地产开发中的投资组合广义的投资组合策略是指房地产与证券投资组合的投资组合。

狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组合等具体形式。

8.财务评价基本报表一般包括:现金流量表(项目投资现金流量表,项目资本金现金流量), 损益表,资金来源与运用表,资产负债表,财务外汇平衡表

9时间序列分析法的分类：平滑法，分解法，自动回归积分滑动平均法。（自己上网查询的）10竞争对手的分类：品牌竞争对手，行业竞争对手，形式竞争对手，愿望竞争对手（自己上网查询的）

1.例：某项目期初投资2000万元，建设期为3年，投产前两年每年的收益为200万元，以后每年的收益为400万元。若基准投资收益率为18%，问：该方案是否可行？

解：该方案正常年份的净收益为400万元，因此，投资收益率为：R = 400/2000×100% = 20%该方案的投资收益率为20%，大于基准投资收益率18%，因此，该方案可行。

投资回收期的缺点：太粗糙，没有全面考虑投资方案整个寿命期内的现金流量发生的大小和时间，它舍去了方案投资回收期以后各年的收益和费用。因此，在项目的经济效果分析中，投资回收期只能作为辅助性的评价指标来使用。

2.例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，问：该项目是否可行？

解：根据题意，可以计算项目的净现值为： NPV =（400-200）(P/A，5%，10)–1000= 544.34（万元）由于该项目的NPV>0，所以项目可行。

3.例：某工程项目期初投资10000元，一年后投产并获得收益，每年的净收益为3000元。基准折现率为10%，寿命期为10年。试用内部收益率指标项目是否可行。

解：NPV = 3000(P/A, i, 10)-10000 取i1=25%, NPV(i1)= 711.51(元)

取i2=30%, NPV(i2)=-725.38(元)，代入IRR公式计算IRR得：

IRR = 25% +(30%-25%)711.51/（711.51+|-725.38|）= 27.48%由于基准折现率i0=10%< IRR=27.48%，所以项目可行。

4.例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，请用净年值值指标判断该项目是否可行？

解：NAV=(400-200)-1000(A/P, 5%, 10)= 70.5(元)

项目可行，与前面结论一致。

1.房地产开发项目的可行性研究是对（B）进行认真的技术经济分析、比较和论证。

A．唯一确定性的建设方案或技术方案B．各种可能建设方案或技术方案

C．不少于二个的建设方案或技术方案D．不少于三个的建设方案或技术方案

2.某城市计划开发一大型工业开发区项目，该项目的可行性研究中应当进行（c）。

A．财务评价B．国民经济评价C．财务评价与国民经济评价D．以上都不是

3.属于项目盈利性分析的内容有（A）。A．财务内部收益率B．资产负债率C．借款偿还期D．动态投资回收期E．成本利润率

4.一般来说，销售收入的实现进度（C）于销售面积的实现进度。

A．超前B．同步 C．滞后D．无可比性

5．房地产开发企业发生的亏损，用下一的（C）弥补。

A．销售收入B．累计未分配利润C．盈余公积金D．所得税前利润

6.（D）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

A 对房地产开发项目进行财务评价B 看地 C 安排好项目融资D 市场研究

7．房地产市场的运行环境中的（C）是投资者最敏感的问题。

A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境

8．城市或区域的就业状况、基础设施状况主要影响到房地产业中的（A）的运行。

A．社会环境B．金融环境C．经济环境D．政治环境

9．对于开发商来说，房地产市场分析的作用不包括（A）。

Ａ.有助于选择合适的项目位置 Ｂ.确定满足市场需求的产品类型的依据

Ｃ.把握目标市场的基础Ｄ.可根据市场需求变化调整产品

10.对市场调查进行分析与评估，主要是考察市场调查的（C）。

Ａ.全面性Ｂ.可靠性Ｃ.有效性Ｄ.准确性

11．下列风险中，属于个别风险的是（A）。

A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险

12．由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于（C）。

A．比较风险B．客观风险C．个别风险D．系统风险

13．某开发商通过适当的投资组合可以达到（C）。

A．个别风险因素不变，系统风险因素减少B．个别风险因素减少，系统风险因素增加C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在D．个别风险因素不变，系统风险因素减少

14．一般来说，以下（D）市场的风险最小。

Ａ．写字楼房Ｂ．零售商业用房Ｃ．工业厂房Ｄ．普通住宅市场

15.可行性研究的依据有（ABCD）。A．项目建议书B．水文地质等基础资料C．规划设计方案D．行业基准收益率E．上级领导的态度

16.以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ACD）组成。

A 土地使用权出让金B 地上附着物补偿费C 城市基础设施建设费D 拆迁补偿费E 青苗补偿费

17.前期工程费包括（BCDE）。A 开办费B 可行性研究费C 三通一平费D 水文地质勘察费E 规划设计费

18.项目投资现金流量表中现金流出的内容有（BE）。

A．资本金B．税金C．借款本金D．借款利息E．建设投资

19．房地产市场调查主要包括（ABCD）A．房地产市场环境调查B．房地产市场需求调查C．房地产市场供给调查D．房地产营销环境调查E．房地产竞争项目调查

20.房地产市场调查的特点有（ABCDE）。A．调查内容的广泛性B．调查内容的时效性C．调查内容的针对性D．调查方法的多样性和专业性E．调查结果的局限性

21．房地产调查的方法有（ABDE）。

A．访问法B．观察法C．定量研究法D．定性研究法E．实验法

22．房地产市场营销环境调查包括（ABC）

A.房地产广告环境调查B.房地产营销中介机构调查C.房地产营销媒体调查D.房地产市场推广方式调查E.房地产营销人员结构调查

23.关于利率对房地产市场的影响描述正确的是（CE）。

A．利率的上升导致房地产实际价值的折损B．利率的提高会导致房地产价格的下降

C．利率的提高会抑制房地产市场的需求数量D．利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量E．利率的升高会导致开发商还贷困难

24．以下运用投资组合理论的房地产开发模式是（ABCE）。

A．在不同的地区开发相同的项目B．在不同的地区开发不同的项目 C．在不同的时间内进行项目开发D．在相同的地区开发相同的项目E．在相同的地区开发不同的项目

1.可行性研究的涵义、目的及作用？

2.财务评价中有哪些主要技术经济指标?

3.房地产开发项目财务评价报表有哪些？

4.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤？

5.房地产市场调查常用方法有哪些？

1.某开发项目初始投资为1.2亿元，预计此后每年净现金流量为3500元，若i=10%,则其动态投资回收期为多少年？假如项目的寿命期为10年，则该项目的财务净现值为多少？

2.某开发商以4500万元购买一块占地15亩的普通住宅用地，已知建筑容积率为2.5，前期固定投入工程费为300万元，建筑安装工程费为1850元/平方米，其他可变成本为500元/平方米。项目销售价格为5500元/平方米，销售税金率为6.5%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税等），假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为2.0%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断其风险程度。

3建设阶段的风险应对措施1风险回避2风险转移3风险分担4风险自留5）损失控制4章

1.房地产开发用地的来源：城市中需再开发的土地，城市规划区内的建设备用地，各种开发区内的土地

2.房地产开发用地的取得方式：土地使用权出让（土地使用权出让的方式有招标让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。），土地使用权出让合同，土地使用权转让，土地使用权划拨，土地合作

3.地价测算方法—剩余法（假设开发法）：开发完成后的房地产价值= 土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费

土地价格=开发完成后的房地产价值 —开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—开发商购买土地的税费

1．（A）是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资决策阶段B．前期工作阶段C．工程建设阶段D．租售与物业管理

2．目前，经济适用房和廉租房项目用地的获取方式为（A）。

A．行政划拨B．招标出让C．拍卖出让D．挂牌出让

3.以出让方式取得的土地使用权转让，属于房屋建设的，完成投资总额的（B）（不包括土地出让金）方可转让。

A．20%B．25%C．30% D．35%

4.教育用地的土地使用权出让的最高年限为(A)。

A．50年B．40年C．70年D．60年

5．房地产开发前期工作包括：（ABCD）A．获取土地使用权B．建设工程招标C．开

发项目立项D．规划设计与方案报批E．可行性研究

6．土地使用权出让的获取途径有（CD）

A．划拨B．出让C．招标D．拍卖E．合作开发

8.房地产开发项目招标组织形式有（CD）

A．房地产开发公司公开招标B．房地产开发公司邀请招标C．房地产开发公司自行招标D．委托招标机构代理招标投标E．房地产开发公司联合招标

9．下列（BCE）可以通过划拨方式取得土地。A 高档住宅项目B 城市公益事业项目

C 廉租房项目 D 娱乐项目 E 国家重点扶持的能源、交通项目

12章

1.房地产收益的获取方式1）出售。

（2）出租。

（3）营业。

2,商品房买卖付款方式（1）一次性付款；

（2）分期付款；

（3）按揭付款；

3．一般在下列（ABCDE）情况下，开发商自行销售。

A．节约成本B．处于卖方市场C．定向开发 D．大型房地产开发公司E．与其他项目竞争

11章

1.房地产开发项目价格定价方法：成本导向：成本加成定价法，目标收益定价法,售价加成定价法

购买者导向：价值定价法，认知价值定价法，需求差异定价法

竞争者导向：领导定价法，竞争导向定价法，随行就市定价法

1．属于竞争导向的定价方法是（D）。

A．认知价值定价法B．价值定价法C．目标利润定价法D．随行就市定价法

2．不属于心理定价方法是（D）。

A．整数定价策略B．招徕定价C．尾数定价策略D．数量折扣

3．认知价值定价的关键在于（C）。Ａ．开发商的成本Ｂ．开发商的价格预期Ｃ．顾客对物业价值的认知Ｄ．竞争物业的平均价格

4．卖点必须具备哪些条件（ABCD）A．卖点是楼盘自身优势的特点B．卖点是不易被竞争对手抄袭的个性化特点C．卖点必须具有能够展示，能够表现出来的特点D．卖点必须是能够得到目标客户认同的特点E．卖点必须是自己创造的特点

5．购买者导向定价方式包括（CD）。