国有土地使用证的公告

2024-06-08

国有土地使用证的公告（精选9篇）

国有土地使用证的公告第1篇

本人不慎将座落于山阳区解放东路八号院18号楼，使用权面积8.85平方米、焦国用字第117248号国有土地使用证遗失，现声明遗失。如有异议者，请自本声明公告之日起15个工作日内将有关异议书面证明提交焦作市不动产登记中心(焦作市行政服务中心二楼首次登记窗口)

1月3日

国有土地使用证的公告第2篇

《中华人民共和国国有土地使用证》的申请

富贵源小区作为我县一项德政工程，当年为解决我县城镇居民住房紧张的局面起到了很好的带头示范作用。但时至今日，小区住户在办理住房抵押贷款和房屋交易手续时发现房屋只有产权证，没有土地使用证，因而无法办理贷款手续，交易的价格与同城其他住房相比要低很多。根据《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面，业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权。而现实是当时原房地产管理局在建设富贵源小区经济适用房时，其土地性质是政府划拨用地，房管局只把房产所有权给了业主，而土地使用权至今没有给用户办理。再者，缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。最严重的情况，缺少《国有土地使用证》，我们的房产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的私有财产性质，以法律的形式确立下来。现在根据市场房产变化，部分住户有的要交易，有的要转让，但由于没有土地使用证，交易和转让的价格无法得到真正的体现。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和实用性的特点。回顾当年住房价格的具体情况，富贵源房屋价格为每平方680多元，比同期XX的商品房价格每平方高出 200—300 元，这怎么能体现微利价格，又怎么能体现经济性？另根据相关规定，“房改房和经济适用房用的“土地使用证”的办理，由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理”。但我们到房管局咨询，答复是属于政府划拨用地，无法办理，要办理就必须交土地出让金。这样住户的权益不能得到有效的维护，全体住户意见很大。故请求县领导念及民生，予以解决为盼。

国有土地使用证的公告第3篇

一、国家土地所有权主体的界定

在国家土地所有权制度中, 其主体虚位是个不争的事实, 也是制约和影响国家土地所有权制度的最重要因素之一, 因此对于其主体制度需要认真进行研究。

王卫国先生认为国外的国家土地所有权主体主要有“一元制”和“多元制”两种形式, 其中又包含了“一元一级制”、“一元多级制”等具体形态;而我国实行的是一元制下的“单一代表、分级行使”的制度。实际上认为国务院是国家所有权的唯一代表, 同时由各级政府分级行使管理权。梁慧星先生对此问题的看法是“……只有代表全体人民意志和利益的国家才能作为土地国家所有权的主体……也只有法津授权的国家行政机关才有权对国家所有的土地进行管理……”。我认为, 梁先生实际上并没有明确肯定国家土地所有权的主体到底是哪个国家机关, 而只是明确了国家土地的管理机关是经法律授权的国家行政机关。因为单言“国家”, 仍然是一种很宏观也很抽象的概念, 并不具体;同时, 管理者并不代表即是所有者, 因而国家土地所有权的主体在这儿是不明确的。而王卫国先生认为国务院即是国家土地所有权的主体的看法, 也值得商榷。有学者认为, 应该由全国人民代表大会代表国有土地所有权比较合适, 因为它是最高权力机构, 而国务院则是行政机关。同时, 由全国人大通过建立委托代理的方式进行分散管理, 即第一层次的委托代理应由全国人大及其常委会将所有权委托给国务院代行;第二层的委托代理由国务院再委托给地方政府代行;第三层的委托代理是地方政府将土地委托给国有地产公司经营。这种思路, 实际上只是解决了从形式上使国有土地所有权的主体似乎更具合理性的问题而已。但它仍然不能解决实际中的国有土地所有权代表不明确, 主体虚化的问题。因为在现实生活中, 不管国有土地的最终所有权是国务院抑或全国人大, 这种分级管理的模式, 由于地方政府对土地的实际控制, 使国有土地事实上属于政府部门、地方政府所有, 国家土地所有权的主体并没有落实。

就《物权法》来看, 其第45条和第47条的规定, 实际上只是解决了国有土地的最终所有权的行使问题, 如上文的分析, 如果没有更具体的规定, 仍然难以克服现实中由于地方政府对土地拥有实际控制权, 使国有土地事实上属于政府部门、地方政府所有的状况。

笔者认为, 不妨可以借鉴一下其它一些国家的做法, 以进一步完善我国国有土地制度。如美国的国家土地实行分级所有、分级管理的模式, 即国家土地所有权被分解为一国内部不同政治单位的土地所有权, 联邦、州、州以下各地政府都在其辖区内拥有属于本级政府的土地, 它们被共同地称为国有土地。而俄罗斯现行《俄罗斯联邦宪法》第9条规定了土地可以以私人所有、国有、地方所有和其他所有制形式存在, 而2001年最新颁布的《俄罗斯联邦土地法典》更进一步明确了俄罗斯联邦的土地所有权和联邦土地所有权, 联邦主体的土地所有权等五种形式。我国台湾地区的国有土地实行的是单一的国家土地所有权, 由多级主体代表和行使, 其公有土地包括国有土地、省有土地、市县所有土地或乡镇所有的土地, 它们都属于同一个所有权, 即其所有权属于国家。

因此, 笔者认为, 从法律上对国有土地所有权的主体进行更细致、更明确的确认, 不但有利于克服目前因国有土地主体虚位所带来的种种弊端, 而且对明确各级政府的权责利, 调动地方政府的积极性显然也是有利的, 而且这对土地资源的保护也更能具体落实责任。但具体应如何进行规定, 则既要借鉴世界上一些先进国家的做法, 更要结合我国的实际。

首先, 如果实行土地分级所有制, 确定土地财产归属各级政府, 这虽然对鼓励地方各级政府的积极性十分有利, 但就我国的国情和政治体制来看, 这对国家土地所有权的统一性将十分不利, 同时会产生许多新的弊端。在高额利润、短期效率和利益以及盲目追求政绩等等的利益的驱使下, 极有可能因缺乏有效的监督而导致国有土地资源的大量流失。因而, 完全的国有土地分级所有制改革模式并不可取。

其次, 如果明确规定国家土地所有制的唯一代表是国务院, 这虽然有利于维护国家土地所有权的高度统一性, 但既不利于调动地方各级政府的积极性, 又难于避免主体虚位、土地实际被政府部门、地方政府所控制的状况。

再次, 综观国内学者们的各种观点, 我比较赞成建立“集中统一与分级负责相结合”的国家土地产权代表机构的模式, 即建立全国统一的国家机构管理全国国有土地, 在国有土地产权代表机构内部按“统一领导, 分级负责”的原则, 建立全国土地产权代表机构体系。在这一模式中, 中央产权代表机构掌握土地的基准地价、土地划拔与出让的界限标准和土地收益的分配办法, 而地方各级产权代表机构则拥有土地开发经营、具体地价的确定以及土地收入使用的自主权。我认为, 这一模式实际上是借鉴国外一些做法并结合我国国情而创造出来的一种新方式, 既不与我国现行《宪法》和土地法律制度相充突, 又能解决国有土地所有权主体不明确的问题, 是较为可行的一种方式。不过, 还需要补充几点:1.中央产权代表机构的职权应来自全国人大和国务院的授权;2.中央产权代表机构主要是宏观管理, 但是基于国防、环境保护、自然资源保护、重点建设以及其他全局性需要, 可以决定某些种类或特定地域的国有土地, 直接归其管理。3.各级产权代表机构的职权范围、责任和土地收益分配应由全国人大和国务院以立法的形式明确规定, 以避免各级产权代表机构超越权限行使所有权和为争夺土地收益而产生纠纷, 同时也明确了地方各级政府在对本辖区内国有土地管理方面的责任。这一模式, 实际上有点类似于台湾地区的国有土地所有权模式。

二、国有土地的范围

根据《土地管理法》第8条的规定:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有外, 属于农民集体所有。第2条规定:国家为公共利益的需要, 可以依法对集体所有的土地实行征用。《物权法》第47条规定:城市的土地, 属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地, 属于国家所有。根据以上法律的规定, 就目前而言, 我国国有土地的范围主要是三部分: (1) 城市 (市区) 土地; (2) 农村和城市郊区属于国家所有的土地; (3) 国家依法征用的集体土地。第 (2) 和第 (3) 部分比较好理解, 也很少会产生争议, 但第 (1) 部分则争议最多, 故本文专门对此予以讨论。

三、对城市国有土地的界定

1. 关于城市市区范围的界定。

首先, 对于城市与市的界定。这两者是有区别的, 一般认为, 城市是指一个人口密集的居民点, 通常是工商业较为发达、社会经济文化水平较高, 居民大都以从事非农业生产为主的地方, 它是一个社会、经济、地理概念, 是一种历史存在, 一种空间现象。市是按行政区来认定的, 原《城市规划法》第三条规定: (市) 是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。尽管新的《城乡规划法》颁布后, 原《城市规划法》将作废, 但《城乡规划法》并没有对“市”做出界定, 因而可以认为原来《城市规划法》的界定应该是有效的, 因为“市”是一种行政概念、政治概念和法律概念, 是国家依照一定的标准和条件, 按照法定程序设置在城市地区的地方行政建制。可见, 原《城市规划法》对“市”的界定与“市”的涵义并无根本冲突。因而, 我们在分析“城市土地”时, 应该用城市的概念而不是市的概念。但对于城市市区范围的界定, 由于法律并没有一个确切的定义, 因此而引发了争论, 目前有“建成区”、“规划区”、“行政区”等多种观点, 而通说认为“城市市区”的范围是“建成区”。于是就有了关于“城市土地”范围的不同观点:有人主张“城市土地”是指城市规划区土地;有人认为应以城市行政区为准;还有人主张“城市土地”是指城市建成区的土地, 并成为通说。但是这一通说并没有解决另一个问题, 即在城市化进程中, 由于城市的不断扩张, 城市规模在不断扩大, 这如何来认定“城市建成区”的具体范围呢?因此, “城市市区”实际上成了一个动态的概念。可见, 如果用“建成区”来界定城市的市区, 则其范围将是不确定的;如果用“行政区”, 则使“城市”与“市”混淆起来;因而, 不如以“城市规划区”来界定城市市区的范围。《城乡规划法》第2条规定:本法所称规划区, 是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要, 必须实行规划控制的区域。这样, 可以把城市市区的范围规定为:城市的建成区以及因城市建设和发展需要, 必须实行规划控制的区域。因为城市规划的方案一经批准, 便具有法律效力, 它在一定的时期内是相对稳定的。这样, 城市的范围在一定时期内也可以相对稳定。

2. 城市市区土地所有制的类型。

我们将城市市区的范围界定为“城市规划区”可以相对合理地解决因城市市区范围界定不清的麻烦, 不过, 需要指出的是, 城市从规划到建成是一个十分漫长的过程, 少则数年, 长则数十年, 在此期间, 是否凡是规划区的土地都需成为国有土地呢?这是个值得思考的问题。笔者认为, 城市市区的调整和扩大与土地所有权的变更是两回事, 不能混同, 要变更规划区内的农民集体土地为国有土地, 必须依照法律的规定。对于城市规划区内已规划为耕地包括基本农田和其它农业用地或农民集体使用的土地, 应该予以保护, 即维持规划的用途。可见, 并不是凡是城市规划区内的土地都需成为国有土地。那么, 又怎么理解《土地管理法》和《物权法》对国有土地的规定呢?笔者认为, 应该这样理解“城市的土地, 属于国家所有”的规定:城市的土地属于国家所有, 这是一个基本原则, 但应该允许有例外, 即在这一总的原则和法律框架下, 对已经规划为城市建设用地但尚未办理征用手续的集体土地, 属于集体所有制土地;规划为农业用途的土地, 在未依法变更用途之前, 属于集体所有制土地。由此可见, 城市市区土地所有制的主要类型是国有土地, 但不排除存在集体所有制土地。

3. 关于建制镇的土地权属问题。

按我国法律的规定, 建制镇被认为是城市范围 (按人口规模来分类, 镇是城市体系中最低一级) , 而建制镇的土地所有制类型实际上主要属于农民集体所有制, 在这种状况下, 如何划分国有土地和集体土地呢?

这个问题解决不好, 直接影响到小城镇化的进程, 从而影响到城市化进程。当然, 有人主张, 发展小城镇是中国城市化的重大失误, 因为小城镇创造不了较多就业机会, 也创造不出较大的规模效益和完备的城市功能, 发展小城镇只会造成土地的浪费和低水平的重复建设, 因而要克服小城镇化的错误主张, 用“城市化”取代“城镇化”。我认为这一观点不足取, 中国人口大国以及大多数人口居住在农村的具体国情决定了不可能单纯通过发展大城市来解决城市化的问题。因为城市化水平要达到70%时, 才能真正消除工农差别、城乡差别、体力劳动与脑力劳动的差别。但如果不通过发展小城镇, 如何能使城市化水平达到这一标准呢?同时, 不通过发展小城镇来解决人口、就业等方面的压力, 大城市如何能够承受得起这些压力呢?而且专家们认为, 未来的世界将是一个城市化的世界, 如果不大力发展小城镇, 如何能赶上这一世界趋势呢?

中国与人口少的国家不同, 人口少的国家可以通过发展大城市来实现城市化的目标, 而中国只能通过发展小城镇来完成城市化的目标和缓解大城市的压力。因此, 小城镇战略成为官方的主流政策和地方的主流行动, 正是一种务实的选择。

此外, 城乡一体化发展是国家的重大战略决策, 而《城乡规划法》又通过立法的形式确立了城乡一体化发展的建设指导原则和法律制度, 因而城乡一体化将是我国今后发展的目标。而小城镇在这一进程中起着重要作用, 甚至会成为城乡一体化发展模式的重要方式, 故今后一段时期, 小城镇有可能不断扩大和涌现。因而, 在这些背景下, 如何规范小城镇的土地所有权归属, 是研究和规范城市土地问题甚至是规范整个中国土地制度的重要一环, 应该引起学术界的重视。

四、总结

土地资源在人类社会发展中最重要的资源之一, 由于我国土地立法方面的不完善, 致使国家土地所有权法律制度还存在不少漏洞, 这对正确界定国有土地, 依法保护国有土地带来了不利影响。笔者在借鉴已有研究成果的基础上, 结合《物权法》、《城乡规划法》的相关规定, 提出了一些建议, 希望为进一步完善国家土地所有制法律制度提供立法借鉴和参考。

参考文献

[1]马克思恩格思选集 (第2卷) .人民出版社, 1972.109.

[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社, 1997 (第一版) .

[3]梁慧星.物权法.中国法律出版社, 2003 (第2版) .143.

[4]陈少英.完善土地资产管理立法.青岛海洋大学学报.2000, (1) .

[5]王丽华.中俄土地资源法律制度比.万方数据库.东北林业大学硕士学位论文.13.

[6]江虹.当前我国土地产权体系存在的问题及思考.资源·产业.2004, (1) .

[7]马彦琳.现代城市管理学.科学出版社, 2005 (第2版) .37.

国有土地使用证办理相关法规第4篇

责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

上海市实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第五条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，按照《上海市房地产登记条例》办理集体土地使用权登记。

单位和个人依法使用国有土地的，按照《上海市房地产登记条例》办理国有土地使用权登记

第三十条建设项目批准后，建设单位应当持下列文件材料，向市或者区（县）土地管理部门提出建设用地申请：

（一）建设项目可行性研究报告的批复及相关文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）法律、行政法规规定需要提供的其他材料。

市或者区（县）土地管理部门应当自受理建设用地申请之日起三十日内，拟订供地方案，并按照建设用地的审批权限报批。

上海市房地产登记条例

第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：

（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；

第三章建设用地使用权和房屋所有权登记

第一节初始登记

第二十四条以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

以出让方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清建设用地使用权出让金的证明和完税凭证。

出让、租赁建设用地使用权年限届满后，经批准续期的，当事人应当重新办理建设用地使用权初始登记。

第二十五条以划拨方式设立建设用地使用权或者在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）建设用地批准文件；

（四）地籍图；

（五）土地勘测报告。

第二十六条符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；

国有土地使用证申请书第5篇

XX国土资源局：

兹有XX公司于2013年1月7日在公共资源中心以挂牌方式竞得位于XX县工业园区的XX号国有土地使用权，土地面积XX平方米。

现我单位依据《土地使用权成交确认书》、《土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《XX县国有土地使用权出让批准通知书》、立项备案及宜良环保部门批复、地籍调查表、各种费用缴纳凭证等文件资料向你局申请办理《国有土地使用证》的相关手续，请给予办理为谢。

特此申请。

申请人：

国有土地使用证的公告第6篇

项目编号：FWF-8

子项名称：划拨国有土地使用权设定登记（中央在京单位用地）

子项编号：FWF-8-

1责任部门：国土资源部

承办部门：市国土资源局及各区（县）国土分局

设立依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记规则》、《在京中央国家机关用地土地登记办法》

申请方式：书面申请

证件名称：《国有土地使用证》（划拨）

收费标准：不收费

办理时限：20个工作日

办理程序：

一、受理

受理部门：区（县）分局受理中心、区（县）分局土地登记中心

条件：符合以划拨方式取得国有土地使用权的法定条件。

申请人需要提交如下材料：

1、国有土地使用权登记申请书（原件）；

2、地籍测量成果（原件）；

（1）宗地界址点成果表；

（2）宗地面积表；

（3）宗地图；

3、地籍调查表（原件）；

4、土地权属来源证明文件：

（1）建设用地规划许可证（含附件、附图、钉桩成果通知单）（复印件）；

（2）建设用地批准书或其它证明土地来源的批准文件（复印件，涉及新征地的提供）；

（3）92年后按划拨方式取得土地的，需提交划拨证明文件（原件）；

（4）地上物权属证明文件（含房产证、建设工程规划许可证及附件和附图等）（复印件）

（5）新征地的提供征地结案表（复印件）；

（6）涉及房屋拆迁的提供拆迁结案表（复印件）；

（7）曾核发过土地证的，需提交原土地证书（原件及复印件）；

5、有关机关事务管理局核准土地登记的文件

6、申请人身份证明（复印件）：

（1）企业提供当年年检合格的营业执照副本；

（2）事业单位提供法人登记证；

（3）社会团体提供民政部门核发的登记证书；

7、法人单位提交法定代表人身份证明书（原件）；

8、委托代理人申请办理土地登记的提交授权委托书(原件)和代理人身份证明（复印件）。

9、其他法律法规规定的相关材料。

本岗位责任人：区（县）分局受理中心、区（县）分局土地登记中心经办人员岗位职责或权限：

受理中心对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查。审查通过，给申请人一份书面《行政服务事项材料收件单》，然后在0.5个工作日内转交土地登记中心。

土地登记中心应在收到材料之日起4个工作日内，按照受理条件进行详细审查，需补正材料的，应出具《行政服务事项补正材料告知书》转受理中心；不予受理的，应出具《行政服务事项退件通知书》转受理中心。

土地登记中心未按时作出不予受理的决定或未提出补正材料的，视为受理，受理日期以受理中心收到申请材料之日起计算。

受理中心应当在收到土地登记中心《行政服务事项退件通知书》或《行政服务事项补正材料告知书》之日起0.5个工作日内告知申请人领取《行政服务事项退件通知书》或《行政服务事项补正材料告知书》。

时限：5个工作日。

二、审查

标准：宗地权属来源清楚合法，测量成果准确，四邻无争议，符合登记条件。本岗位责任人：①区（县）分局土地登记中心、区（县）分局地籍科；②区（县）分局土地登记中心经办人员、中心主任；岗位职责或权限：

①按照审查标准对申报材料及内容进行审查。

分局土地登记中心经办人员对符合标准的，提出同意登记的经办人意见，填写《土地登记审批表》，将申办材料和《土地登记审批表》转土地登记中心主任初审；土地登记中心主任同意经办人意见的，在《土地登记审批表》上填写初审意见转地籍科复审，地籍科科长审查后同意初审意见的，在《土地登记审批表》上填写复审意见，报分局主管局长（除原核发过土地使用证的外，将土地调查成果及初审意见向外公告，公告时间以30日为准，不含在登记时限内）。

②按照审查标准对申报材料及内容进行审查。

分局土地登记中心经办人员对符合标准的，提出同意登记的初审意见，填写《土地登记审批表》，将申办材料和《土地登记审批表》转土地登记中心主任复审；土地登记中心主任同意初审意见的，在《土地登记审批表》上填写复审意见报分局主管局长（除原核发过土地使用证的外，将土地调查成果及初审意见向外公告，公告时间以30日为准，不含在登记时限内）。

时限：10个工作日

三、审核

标准：同审查标准

本岗位责任人：区（县）分局主管局长

岗位职责或权限：

按照审核标准对审查意见及内容进行审核。

分局主管局长同意复审意见的，在《土地登记审批表》上填写审核意见，并加盖国土资源部门登记专用章后，报国土资源部审批。

时限：3个工作日

四、审批

上报国土资源部审批。

本岗位责任人：市国土资源局主管领导

岗位职责或权限：将审核合格的土地登记材料等文件报市国土资源局，主管局长依据授权审批；批准后转告知环节。

时限：时限中止

五、告知与颁发

标准：

1、及时、准确告知申请人办理结果（必要时送达）；

2、制发的文书完整、正确、有效；

3、留存归档的登记文件材料齐全、规范。

本岗位责任人：区（县）分局土地登记中心、受理中心经办人

岗位职责或权限：

1、土地登记中心经办人员在1个工作内日按照工作标准制发相关文件。

（1）、审批同意的，土地登记中心经办人员在《土地登记卡》上注册登记、依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》、根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》转受理中心。

（2）、发证工作结束后，土地登记中心经办人员将审批过程中形成的文书材料按要求归档。

2、受理中心在1个工作内日按照工作标准进行通知、送达。

受理中心负责通知申请人领取（必要时送达）《国有土地使用证》。

申请人凭《行政服务事项材料收件单》等凭证领取《国有土地使用证》。办理结果通过计算机网络等形式予以公示。

从土地权利问题看中国土地制度第7篇

但是, 究竟给农民多大的土地权利才能保护农民利益, 并可以提高土地资源配置效率?农民土地权利越大, 就越能保护农民利益吗?从近10多年的农村调查来看, 给农民更大的土地权利, 可能不是保护了农民利益, 而是损害了农民利益。农民更大的土地权利可能并不是提高了土地资源的配置效率, 而是降低了土地资源的配置效率。

为什么会出现这种情况?我们不应该仅仅抽象地讨论土地权利与农民利益和资源配置效率的关系, 而需要深入到土地制度运作的具体语境与处境中, 深入到土地权利的内在逻辑中去。

一、中国小农经济长期存在的合理性和必然性

中国当前的土地制度是承接人民公社“三级所有、队为基础”而来的, 由生产队演化而来的村民组是农村土地最基本的所有权单位。分田到户时, 生产队以户为单位, 按人口均分土地。为了做到公平, 土地分配一般按远近、肥瘦和水源条件好坏来搭配承包, 由此形成中国农户人均1亩3分、户均不过10亩, 且往往分散为七、八上十块的小农经济格局。中国农民承包的土地, 不仅规模小, 而且十分细碎。这是我们讨论中国农村土地制度的一个基本前提。

在可见的将来, 中国农村人口向城市转移是一个漫长的过程, 因为中国农村人口太多。当前中国农村户籍人口达到9.4亿, 即使将所有进城务工的约1.5亿农民都算作城市人口, 农村人口数量也有将近8亿。而我们知道, 进城务工农民的绝大多数都无法在城市获得稳定的就业与收入, 从而无法在城市体面地生活下来。当前中国农民往往通过家庭代际分工来同时获得务工和务农两笔收入, 即年龄比较大的父母在家务农, 获得农业收入, 年轻子女外出务工, 获得务工收入。年龄比较大的父母在家务农, 务农收入可以解决一家人的温饱问题和应付日常开支, 年轻人的务工收入就可以作为闲钱积攒下来。若没有务农收入, 务工收入就只能用于解决一家人的温饱和应付日常开支, 这个家庭就很难积攒闲钱, 家庭生活因此可能跌到温饱以下。也就是说, 在未来三、五十年, 中国大多数农户家庭要维持一个超出温饱、相对体面的生活水准, 就还需要依靠务农收入。

在农户家庭还要依靠土地获得农业收入, 及农民从农村转移出来还有一个漫长过程的前提下, 中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农经济就还有长期存在下去的合理性和必然性。这是我们讨论中国农村土地制度的又一个基本前提。

二、“反公地悲剧”与农民的土地权利

在以上两个前提下讨论中国农村土地制度和土地权利, 就十分有趣。给农民更大的土地权利, 显然不是专给某个农民更大的土地权利, 而是要给村社集体内所有承包土地农户更大的土地权利。假定一个村民组有30户, 有300亩土地, 每户承包10亩土地, 则给农户更大的土地权利, 就是给所有30户农户更大的土地权利。给农户更大的土地权利, 谁的土地权利变小了?是村民组的土地权利变小了。村民组是谁?村民组是由30户农户共同组成的一个最基本的土地所有权单位, 也是一个基本的农田灌溉单位, 是用来解决一家一户“办不好和不好办”的事情的最小集体单位。

农户更大的土地权利, 意味着个体农户有更大的不服从村民组集体的权利, 也就意味着个体农户有更大的对抗村民组内大多数农户决定和利益的能力。因此, 在村民组集体内, 无论对大多数人多么有利及大多数人有多么强烈愿望去做的事情, 只要少数农户反对, 这些事情都可能无法做成。村民组是一个很小的单位, 是一个最基本的灌溉单元, 也是一个最小的维持农业生产基础条件的单位。中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小规模且细碎的土地, 离开村社集体的协作, 将难以获得顺利进行农业生产的基础条件。农户更大的土地权利, 也就意味着农户有为了自己的利益而不顾其他农户反对的能力。农户更大的土地权利显然是所有农户都有不顾其他农户反对的能力。在村民组内, 维持农业基本生产条件的、一家一户“不好办和办不好”的公共和公益事业, 如集体灌溉、机耕道修建、植保等, 都容易因人反对而无法办成。结果是, 所有农户都因为更大的土地权利, 而更加难以获得基本的进行农业生产的条件。农民的土地权利增加了, 但农业生产的基础条件更加难以获得, 农业生产更加不方便了。这是近年来在全国农村调查的真实情况反映。

不久前, 清华大学崔之元教授提到“反公地悲剧”的观点。“公地悲剧”是大家熟悉的, 意指公共资源因被过度使用而被破坏的悲剧。“反公地悲剧”是美国经济学家黑勒教授提出的理论模型。在“公地”上存在着很多权利所有者, 为了达到某种目的, 每个权利所有者都有权阻止其他人使用该资源或相互设置使用障碍, 而没有人拥有有效的使用权, 导致资源的闲置和使用不足, 造成浪费, 由此所产生资源不能被充分使用的悲剧即为“反公地悲剧”。当前中国农地制度安排尤其是取消农业税后的农地制度安排, 正是“反公地悲剧”的一个极好的例子。

每一户农户有更大的土地权利, 则田块在上游的农户就希望在灌溉中搭下游农户的便车;有农业以外收入的农户就希望在农业生产基础条件改善中搭主要依靠农业收入农户的便车;进城农户就希望在基础设施建设中搭仍在村庄生活的农户的便车。当前的中国农村, 农民已经发生极大分化, 从收入来源来看, 既有纯农户, 又有兼业户, 还有已经转移进入城市但在农村仍然有承包地的农户。从收入多少来看, 有经济条件好、中、差的不同农户。农民的分化, 使农民利益诉求差异极大。在改善农业生产基础条件的任何集体行动中, 农民所获得利益或所受到的损失总会有所差异, 因此, 就容易产生持反对意见的少数。这个持反对意见的少数因为有很大的土地权利, 而足以阻止任何大多数人的决定, 从而导致在村民组范围内的集体行动困境。农业基础条件的改善也就不可能实现。

农民更大的土地权利, 比如党的十七届三中全会规定“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”, 就使得有些转移进城的农户不必退出自己的土地。这些进城农户并不关心土地收入, 他们也不会随意将土地流转出去, 而是会让土地“有”在那里。随着越来越多农民转移进城, 从事农业生产的农户就会发现, 为了方便生产而计划进行基础设施建设时, 他们根本就找不到讨论基础设施建设的商议对象。

对于从事农业生产的农民来讲, 更大的土地权利并不意味着更多的收入和利益。相反, 更大的土地权利却往往意味着更高的集体行动成本, 更少的集体妥协, 更难对付“钉子户”和更加无法防止搭便车, 从而使农户更难获得进行农业生产的基础条件。取消农业税前, 农村集体灌溉还普遍可以进行, 取消农业税后, 大多数地方农村的集体灌溉体系迅速解体, 农户不得不通过打井来灌溉水稻。

相对于更大的土地权利, 从事农业生产的农民最需要的是耕作方便, 是旱涝保收。而在中国如此小而细碎的土地规模下, 离开农户协同一致的行动, 离开作为基本灌溉单元和土地所有权单位的村民组, 农户根本不可能获得进行农业生产的基础条件。站在 (从事农业生产的) 农民的立场, 农民不是要更大的土地权利, 而是要耕作方便。

三、从资源配置看土地流转和经营规模

从资源配置的角度来看, 农民更大的土地权利也并不意味着可以更快地推动土地流转和扩大土地经营规模。农地的价值只能依据其农业产出来计算, 而农业产出主要是大宗农产品的产出。种植粮食的农地价值不可能很高, 从我们的调查来看, 1亩地永久流转出去的价格也就在数千元到1万元。农民拥有更大的土地权利, 如果是表示农民可以自由买卖 (“流转”) 土地的话, 则只有那些进城之后生活仍然艰难的家庭, 才会因为小孩上学、生病住院或缺少流动资金等原因, 而将乡下的土地卖掉, 但这样的家庭即使有了卖地收入, 他们仍然可能无法在城市体面生活下去。一旦无法再在城市体面生活下去, 在农村的土地又已卖掉, 他们便无家可回, 不得不沦落到城市贫民窟中。在城市有稳定就业与收入的家庭, 他们恰恰又因为在城市有了收入, 而不急于将农村的土地卖掉 (流转出去) , 他们就会将农村的土地“有”在那里, 留作“乡愁”, 或等待土地升值。

这些有城市收入来源的农户并不关心土地的产出, 也不关心土地上的基础设施建设, 农村的土地也就不仅难以做到成规模的流转, 而且连最基础的农业生产条件也难以获得。也因此, 农民更大的土地权利可能不是提高了土地资源的配置效率, 而是降低了土地资源的配置效率。

对于从事农业生产的农户来讲, 土地权利不重要, 土地产出和耕作方便最重要。倒是转移进城不再依靠土地产出也不再从事农业生产的家庭要求有更大的将土地“有”在那里的权利。能够转移进城的家庭显然是农村中的强势群体。更大的土地权利, 只是让农村中更加强势的不再从事农业生产的群体获益, 而留在农村真正从事农业生产的弱势农民群体, 则因为更大的土地权利而利益受损。

四、征地冲突源自土地利益分配

城郊和沿海发达地区, 因为经济发展、城市扩张, 越来越多的农地被征收为建设用地。由农地变为城市建设用地, 土地价值大幅度增加。如何分配土地收益就会成为各方关注的焦点, 正是因此, 为征地而引发冲突已成为当前中国社会矛盾的显著特点。

从土地被征用农民的角度来讲, 他们当然希望可以分享更多土地增值收益。若农民有更大的土地权利, 他们就可以在与政府征地的谈判中占据更加有利的位置, 就可以分享到更多的土地增值收益。

但是, 土地非农使用的收益主要来自工商业的发展, 来自经济的发展和城市的扩张, 而与农户的努力无关。征地要给土地被征农户以补偿, 但土地非农使用的增值收益显然也不能完全给到农户。农户、集体和国家如何分享土地收益, 应该有一个合理的均衡点。土地被征收农户当然希望有更高的土地补偿, 但我们也应该知道, 城郊农民征地所获的补偿远高于一般农地流转所获得的收益。

当前的土地征收中, 给失地农民更高补偿是应该的, 合理的, 城郊农民希望有更大的土地权利从而可以更多分享土地收益也是可以理解的。但我们必须明确, 这部分农民是中国9亿农民中的强势群体, 他们的状况已经较从事农业生产的农民状况好得多, 且他们只占农民总数的不足5%。这部分农民的土地权利诉求与一般农业地区的农民是完全不同的。同时, 按照中国法律, 农业用地属于集体所有, 城市建设用地属于国有, 将农地征收为城市建设用地, 也是变土地集体所有为土地国有。是因为工商业的发展和农地非农使用才产生出土地的级差收益, 这部分收益的大部分理应归国家占有。国家正是占有了土地收益, 才有能力为全国大多数农民提供大规模的转移支付, 才有能力进行大规模的城市基础设施建设。使国家可以用土地非农使用的增值收益进行社会再分配。

五、从国情出发, 深入讨论土地制度走向

从以上讨论可以看到, 土地权利问题并非我们一般所认为的那样简单。从道德角度看, 更大的土地权利并不是抽象地保护了农民这个弱势群体的利益, 而可能只是保护了农民中的极少数强势者的利益, 却损害了占农民绝大多数的弱势者的利益。从效率上看, 在中国农民人数众多、人均耕地狭小的国情下面, 更大的土地权利往往意味着农业生产基础条件更难改善, 和土地资源配置更加无效率。

当前学界和媒体鼓吹的给农民更大土地权利, 其结果可能恰恰会损害农民利益。我们必须深入到土地制度背后的机制与逻辑中, 在中国当前国情的语境下来讨论中国农村土地制度应该向何处去。任何抽象的、意识形态的、道德批判式的讨论, 都是应该警惕的。

遗憾的是, 当前关于中国农村土地制度的讨论, 既缺少关于中国农村土地问题的基本常识, 又完全不理会中国农村土地内在的逻辑。尤其是一些旅居海外的华人经济学家, 在完全不懂中国农村土地制度甚至没有做过一次农村调查的情况下, 以想当然的态度对中国土地制度大发宏论, 这些以普世价值、抽象真理来发言的海外华人经济学家, 只是用西方经济学教科书的知识来图解中国农村土地制度, 而根本不愿深入探究中国土地制度复杂的实践逻辑, 不管中国土地制度所面对的中国特殊国情。这种图解望文生义, 迎合大众情绪, 并因此形成了关于中国土地制度安排上的扩大农民土地权利的神话, 这个神话的极端形式是:只要土地私有化, 中国一切问题都可以迎刃而解。 (编辑:王露)

中国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农经济就还有长期存在下去的合理性和必然性。这是我们讨论中国农村土地制度的又一个基本前提。

站在 (从事农业生产的) 农民的立场, 农民不是要更大的土地权利, 而是要耕作方便。

摘要：当前学界和媒体鼓吹的给农民更大土地权利, 其结果可能恰恰会损害农民利益。我们必须深入到土地制度背后的机制与逻辑中, 在中国当前国情的语境下讨论中国农村土地制度应该向何处去。任何抽象的、意识形态的、道德批判式的讨论, 都是应该警惕的。

国有土地使用证的公告第8篇

办理国有土地使用证所需材料

1、申请书；2、3、4、5、6、7、8、9、身份证复印件；土地权属来源（土地使用证、土地转让协议书）原件；房产证复印件；规划许可证复印件；完税证明；公证书；委托书；死亡证明（死亡人户口或身份证复印件）

10、如是单位的，需：法人代表证明、法人身份证复印件、组织机构代码证复印件、营业执照复印件、委托书；

国有土地使用证的公告第9篇

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

2010年4月30日，省政府下发《关于科学有序做好填海造地工作的若干意见》（闽政〔2010〕11号），明确了填海项目国有土地使用权类型，并对完善国有土地使用证换发办法提出了要求。为了做好填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证（以下简称换证）工作，现将《福建省填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证实施办法》（试行）印发给你们，并提出如下要求，请切实贯彻执行。

（一）要高度重视。填海造地是省政府为保证国家和省重点建设用地需要做出的一项重大决策。做好换证工作，既有利于项目建设顺利进行，保障投资者的合法权益，又有利于海洋、土地资源保值增值。沿海市、县（区）政府要成立换证工作协调小组，研究协调换证中的具体问题。沿海各设区市政府可根据本地实际情况依据本办法制定换证实施细则，并报省政府备案。

（二）要加强配合。换证工作涉及项目立项、土地管理、规划管理和海域管理的衔接。沿海市、县（区）政府国土资源、城乡规划、林业、海洋行政主管部门要认真履行职责，相互配合，共同做好工作，为福建科学发展、跨越发展提供服务。海洋行政主管部门要加强填海项目的管理，及时组织对填海项目进行竣工与环评验收；国土资源和林业行政主管部门要切实承担起登记主管部门的职责，发挥牵头办理的作用，减轻项目业主负担，提高换证工作效率；城乡规划行政主管部门要提前介入，依法科学合理做好宗地所在区域城乡规划编制工作，为项目建设创造条件。

二○一〇年十一月一日

福建省填海项目海域使用权证书换发国有土地使用证实施办法（试行）

第一条根据《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、省人民政府《关于科学有序做好填海造地工作的若干意见》（闽政〔2010〕11号）等相关规定，制定本办法。

第二条填海项目竣工后3个月内，项目业主应当依法向市、县（区）国土资源或者林业行政主管部门提出海域使用权证书换发国有土地使用证或者林权证（以下简称换证）申请。政府组织实施填海形成的或者政府回购填海形成的建设用地，由政府土地储备机构申请换证。

第三条申请换证应提交以下材料：

（一）土地登记申请书；

（二）海域使用权人身份证明材料；

（三）海域使用权证书；

（四）填海工程竣工验收合格通知书及验收测量报告；

（五）其他相关证明材料。

政府回购填海形成的建设用地申请换证时,土地储备机构还应当提交政府回购填海形成的建设用地的合同、批文等材料。

第四条收到申请的市、县（区）国土资源、林业行政主管部门根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第十二条、《福建省林权登记条例》的有关规定，分别作出处理。对擅自转让海域使用权的，市、县（区）国土资源、林业行政主管部门不予受理，并书面告知申请人。