小区物业管理现状

2024-09-11

小区物业管理现状（精选6篇）

小区物业管理现状第1篇

住宅小区物业管理现状与问题分析

来源:物业管理师考试网

住宅小区物业管理现状与问题分析

一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。

在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：

1、机制的非竞争性。

物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。

2、管理的无规则性。

物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。

3、组织的分散性。

物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。

4、市场的不健全性。

物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。

小区物业管理现状第2篇

朱勇（北京市消防局科研所）杨明（北京昌平支队）

摘要：本文结合北京住宅小区的实际情况调研了住宅小区消防安全的现状，剖析了消防安全隐患产生的原因，提出了加强和完善住宅小区消防安全管理的对策

关键词：住宅小区、物业、现状、隐患、对策、主体责任、安全意识

随着我国社会经济的迅猛发展，人民生活水平的日益提高，各类高档居民住宅楼如雨后春笋般拔地而起，在消防监督检查过程中发现，一些房地产开发商或物业管理公司对园林绿化、保洁、智能监控等表面上的工作上投入较多，而对建筑消防设施则缺少维护保养，甚至一些消防设施器材破损，消防车通道被占用等问题时有发生。如北京某200万平米超大住宅社区消防车道常年被业主私家车常年侵占用于停车。2007年二环边中直机关一住宅楼住户着火，消防车到场后无法靠近大楼，联合交通队按照车牌照通知业主，40分钟后才开始火灾的扑救，延误了火灾扑救的大好时机。2008年北洼路13楼一住户住宅着火消防泵年久失修，消火栓管网没有水，消防队员被迫将全楼的人员全部疏散后开始架设远程供水灭火，很多市民质疑小区消防安全管理不到位。去年上海教师公寓大火和今年大兴自建民房火灾，都对居民住宅楼的消防安全敲响了安全的警钟。

分析北京市2011年上半年火灾发生场所具体分布为：住宅宿舍579起，交通工具417起，垃圾及废弃物191起，农副业场所113起，厂房76起，餐饮场所73起，商业场所44起，物资仓储场所46起，建筑工地32起，办公场所、学校、公共娱乐场所等其它共计1054起。其中，住宅宿舍火灾占全市火灾总数的22.06%，主要是由用火不慎和电气引起【因用火不慎引起193起，占住宅宿舍火灾总数的33.33%，因电气原因引起177起，占住宅宿舍火灾总数的30.57%】；交通工具类火灾中，小轿车火灾依然突出，共224起，占交通工具火灾总数的53.72%，其次为货车火灾，共115起，占交通工具火灾总数的27.58%；从起火原因看，电气线路故障是引起交通工具类火灾的主要原因【电气线路故障导致火灾191起，46.23%】。2011年上半年全市住宅宿舍火灾高于其他场所火灾。因此减少住宅火灾对稳定全市火灾形式起着重要的作用。

一、当前住宅小区消防安全的现状

一是物业从业人员消防防灾和灭火能力有待提高。小区物业消防中控室从业人员流动性大，对火灾自动报警系统使用功能、基本操作知之甚少，对小区整体情况不熟悉，加之防火巡查、检查不到位，对发生的初起火灾难以做到及时有效扑救，只能等待消防部门到场，失去了最佳的灭火时机。小区物业其他服务人员上岗前培训不到位，不熟悉消防设施和器材的使用，不能很好的扑救初起火灾。如：

二是消防设施和器材损坏严重。一些小区消防设施和消防器材损坏严重，火灾自动报警装置损坏，不能正常报警。更有甚者擅自停用火灾报警装置。消防器材丢失、过期失效现象时有发生，加之维保单位人员工作不及时，不能保证及时发现火情。有的小区消防泵房常年上锁，消防泵不能使用，一旦发生火灾，后果不堪设想。大量私家车停在小区道路两侧，消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，一旦发生火灾，消防车根本无法通行。2010年，天通苑发生火灾，因小区业主私家车停放在消防通道，造成消防车通行困难，当消防官兵到达火灾现场时，住户的房屋内已经轰燃，火灾扑灭后屋内物品所剩无几。上海“11.15”特大火灾事故发生后，北京消防局在高层住宅检查中发现高层住宅楼虽然有消火栓，但里面的水管、枪头大量丢失，有的封条还是2005年封的。

三是建筑使用性质擅自改变导致大量火灾隐患出现。由于物业源头管理不严，许多小区将原本设计的汽车库擅自出租开设临时仓库、棋牌室、将违章搭建的简易房或地下车库改造成宿舍出租给了一些外来打工或经商的人员等，自动报警探头、喷头、公共消火栓被擅自拆除、封闭，加之装修采用大量易燃可燃材料，安全出口宽度、数量不足，用火用电用气管理混乱，一旦发生火灾，极易造成群死群伤和重大财产损失。

四是群众消防安全意识不高。群众不懂得基本的防灭火常识，不掌握必要的灭火技能。参与消防安全工作的主动行不强，对身边的消防安全隐患或违法行为视而不见，消防安全意识差。对一些违章施工操作视而不见，没有发现和扑救初期火灾的能力。

五是大户型住宅私自改建成小隔间出租。一些不法房地产中介机构或物业将一些大户型住宅分割成3-5平米的小隔间对外出租。人员密度大、用火用电量大。极易产生火灾源发事故。2011年1月 30日，位于人大北路的一座 24层高的住宅楼失火，失火楼层位于该楼13层的一套约190平米的住宅，该住宅内被密密麻麻分割了30余间小格子，分别出租，电线、网线极其混乱，这次失火的主要原因。大行物业公司管理，据了解，该大厦有近50间住宅被隔成3-5平米的小间分别出租，其中绝大部分就是这个物业公司直接或间接出租的！该物业据此谋取利益。消防部门已经对该物业公司提出限期改正并处罚。

二、住宅小区消防安全隐患产生的原因

一是消防设施器材维护责任不落实。物业管理公司与房地产开发商、物业公司与物业公司交接不清、不全，或者没有交接，直接导致小区消防设施器材建管脱节，无人维护，形同虚设。尤其是业主更换物业公司的情况更为明显，前任物业交接时不提供图纸，甚至损坏消防设施，导致大量消防设备瘫痪。对于消防部门检查发现的建筑消防设施问题，涉及整改资金投入较大，房地产开发商和物业公司往往互相推诿、扯皮，整改工作难以及时落实。

二是物业从业人员消防安全整体素质不高。当前物业公司兼职从事消防工作的安保人员主要来源于社会招聘，从业人员大多半路出家，未受过正规的消防管理技能培训，缺乏必要的消防管理知识和综合协调能力，中控室值班人员不能保证全部持证上岗，加之工资待遇低，受重视程度不高，工作能力与新时期消防工作要求极不适应，必然导致小区消防管理的不到位。

三是小区消防宣传力度不大。小区业主因为缺乏统一的消防安全教育培训，法制观念、防火意识淡薄，考虑自身利益的较多，无视消防法规，对火灾抱着侥幸心理，认为自己只要平时多注意就能杜绝火灾。不少群众还以为消防队救火还要收钱。在日常的工作中，部分物业管理单位自身消防法律意识观念不强，对《消防法》中明确规定的包括物业在内的社会单位的各项消防安全职责知之甚少，客观上也造成了工作上被动。

三、加强和完善住宅小区消防安全管理的对策

（一）明确消防设施维护主体责任

首先要明确物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系，明确小区消防设施器材的管理主体。房地产开发公司已与物业服务公司、物业服务公司和物业服务公司办理移交手续时，要将消防设施器材纳入进去，并交接清楚，明确消防设施的维护责任。刚刚审议通过的《北京市消防条例》就明确规定：住宅区的物业服务企业或者其他管理人应当做好下列消防安全工作：

（一）开展日常消防安全宣传教育，提示火灾隐患，组织居民进行灭火和应急疏散演练。

（二）组织安全巡查，发现火灾隐患及时采取措施。

（三）对管理区域内的共用消防设施、器材进行维护管理，确保完好有效。

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，划定和设置停车泊位及设施时不得占用、堵塞消防车通道。

（五）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为予以劝阻并督促改正；对拒不改正的，及时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。

（六）对初起火灾采取必要的处置措施。上海“11.15”火灾发生以后，由于涉嫌重大责任事故罪，包括上海迪姆物业管理有限公司多名相关负责人在内的十余人被依法拘留。

（二）建立优质高效的物业消防安全管理队伍

各物业服务公司及其相关管理人员要严格按照相关法规要求，积极加强消防安全培训，掌握相关消防法律法规和“四个能力”建设标准。物业主管部门应当将物业服务公司履行消防工作情况作为物业服务企业资质晋升和年检的评判依据，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时每年应对物业管理公司自评的情况进行抽查，对于工作突出的，予以表彰；对管理不严、制度不全、措施不力的，予以通报并依法责令改正。日前，江苏省无锡市中级法院终审判决一物业公司因在小区消防安全管理上存在的问题均违反了法律禁止性规定，对小区火灾造成一住户两人死亡案承担部分责任；物业公司赔偿死者亲属死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金30余万元。该判决借鉴了我国最新颁布的《侵权责任法》有关惩罚性赔偿的规定，终审判决在一审的基础上增加了物业公司赔偿比例，对物业公司瑕疵服务给业主到来安全隐患起到警示作用。

（三）提高广大群众的消防安全意识

要充分利用告示栏、宣传栏、张挂宣传横幅等形式，定期开展消防演习、知识讲座等活动，向广大业主宣传消防法律法规，普及消防安全知识；发挥物业管理工作的优势，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施。从而在社区中掀起人人学消防、人人懂消防、人人讲消防的热潮，筑牢社区家庭心灵上的“防火墙”；要规劝居民自行清理楼道杂物，坚决杜绝堵塞消防通道、安全出口现象。通过对2007-2011年北京市居民家庭火灾案例分析发现：从亡人构成看，老人、未成年人、残障人员占总数的67.65%，其中死亡的老人中独居或病残的占80.56%。因此，预防居民家庭火灾应在做好面上工作的同时，应重点关注自防自救能力低下的老幼病残等亡人火灾高发群体，做到重点帮扶、重点引导。要充分发挥乡镇、街道、派出所和村居委会等基层组织的优势和作用，积极发展福利机构、志愿队伍、技术咨询等社会化服务，突出物联网、简易自动水喷淋系统等应用，建立良性的居民家庭防火工作机制，利用消防夏令营、消防志愿者宣传活动、到敬老院福利院开展慰问等时机向老、弱、病、残以及少年儿童发放宣传资料，进行消防宣传教育，进而提高广大群众自防自救能力。北京东坝乡单店村后辛街的“阳光乐园”幼儿园着火，送煤工刘国富就利用在工地夜校学到的消防安全知识，沉着冷静地用湿毛巾掩住口鼻，在火场搜救人员，及时解救了9名儿童的性命。

（四）加强消防监督管理，严格消防执法

各级政府要协调、整合保安、物业、社工、志愿者等力量，结合入户调查、综合巡防、出租屋管理等工作，定期上门走访，及时发现和消除火灾隐患等不安全因素，提醒居民注意用火、用电、用气安全。公安消防机构、派出所要充分发挥消防监督职责，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，未按规定配备消防设施和器材的，对于不按消防规划改变使用性质的小区，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处。物业公司要定期开展消防安全检查，做好检查记录，维护保养好小区公共消防设施，保持小区消防道路畅通，加强小区施工管理，避免损坏消防水管设施。针对检查发现的各类火灾隐患要及时予以消除。

居民小区用电管理的现状分析第3篇

截至2011年6月底, 湖南省电力公司直供区域共有各类居民小区7961个。其中, 高压供电 (高压总表) 的专变小区2508个, 占31.5%;公变台区低压供电 (直抄到户) 的小区1258个, 占15.8%;按公变模式管理 (直抄到户, 但资产未入账) 的小区4195个, 占52.7%。

公司公变台区低压供电小区直抄用户约有78.3万户;按公变模式管理小区直抄用户约有229.5万户。二者合计307.8万户, 约占全省客户总数的91%。

2 用电管理模式现状分析

2.1 高压供电的专变小区

用电单位 (或房地产商) 出资建设从高压供电电源到户表的小区高低压供配电设施, 建成后资产属于用电单位 (或小区业主) 。供电单位与用电单位 (或小区业主委员会或其授权方) 签订供用电合同, 负责产权分界点前的高压供电设施维护, 按供电电压等级和小区计量总表收取电费。用电单位 (或小区业主) 自行或委托物业公司维护管理, 向居民收取电费。物业向小区居民收取的电费可在低压供电目录电价基础上加价6%, 作为维护管理费。

2.2 公变台区供电小区

(1) 用电单位 (房地产商) 自行建设后移交。用电单位 (房地产商) 出资建设小区供配电设施, 建成后经验收合格, 移交供电单位维护管理, 办理资产入账手续, 供电单位与居民按户签订供用电合同, 按照“一户一表”抄收管理。

(2) 政府主导下供电单位统一收费建设后接收。当地政府出台政策, 制定新建居民小区供电设施建设标准与收费标准, 供电单位向用电单位 (开发商) 收取供电设施建设费, 统一承担建设、维护与抄收到户的职责, 小区供配电设施成为供电单位入账资产。目前长沙市2009年出台政策, 自2010年1月开始实施该模式。张家界市今年2月已出台类似政策, 正在制定收费标准。

2.3 按公变模式管理的小区

用电单位 (房地产商) 出资建设小区高低压供配电设施, 建成后经验收合格, 移交供电单位维护管理, 供电单位与居民按户签订供用电合同, 按照“一户一表”抄收管理。但供电单位与此类居民小区只签订了供配电设施产权移交协议, 为规避企业所得税未办理正式的资产入账手续。

3 用电管理模式形成原因

从节约供电服务成本出发, 供电企业本不愿大量接收居民小区的用电管理, 增加直抄户数。2004年以前, 绝大多数小区为高压供电的专变模式;2004年以后, 各供电单位直接抄收到户的居民小区数量大幅增加, 大多数是用电单位自行建设或“两电分离”改造后移交的按公变模式管理的小区, 少量的是办理了资产入账手续的公变台区供电小区。

近年来, 公变供电小区与按公变模式管理小区数量大幅增加, 主要有以下几个原因:一是国家政策对供电抄收到户有明确要求。[2001]湘价重字第82号文件规定“单位或房地产开发商新建居民住宅, 应按照供电企业直接抄表到户、‘一户一表’的要求进行建设”, 直抄到户可以减少中间加价, 满足广大用户执行居民目录电价的要求, 并且提高供电服务水平。二是供电单位主动接收居民小区直抄用电管理的积极性逐步增强。被动接收小区直抄用电管理存在弊端。由于缺乏前期把关, 部分小区供配电设施配置低、质量差, 物业与居民之间的用电纠纷不断, 物业甚至欠电费逃离, 给供电企业带来沉重的后续建设维护负担以及大量欠费呆坏账, 在地方政府的压力下, 供电企业不得不“背黑锅”、“接烂摊”, 给企业带来较大的形象伤害和利益损失。供电单位提前介入小区供配电设施建设, 主动实行直抄到户, 不仅可以加强供配电设施质量把关, 同时能有效防范欠费风险, 用电单位也愿意将管理责任交给供电单位。三是考虑推行居民用电阶梯电价的需要。尽早实施“一户一表”可以避免重复建设, 节省用户费用, 也减少企业投资。

4 存在的问题

4.1 客户数量快速增长, 服务资源配置不足

2010年至2011年6月, 湖南省电力公司直供范围居民小区数量增加1562个, 一年半增长24.4%, 其中1385个抄收到户。2004年末, 公司约有居民用户172.7万户, 截止2011年6月已有307.8万户, 六年半增长135.1万户, 增长178.2%。但各单位营销服务人员配置处于长期缺编状态, 服务设施建设投入不足, 低压供配电设施运行维护以及用电抄收面临空前压力, 导致客户服务水平难以快速有效提升。

2004年～2011年湖南省商品房年销售面积与公司年新增直抄居民户数对比情况如下图。

从对比情况来看, 2010年全省商品房销售面积是2004年的3倍以上, 而2010年公司新增直抄居民户数仅为2004年的约1.6倍, 直抄居民户数增长速度明显低于商品房销售面积增长速度。因此可以预计今后一段时期, 直抄居民户数仍将大幅增加, 且增长速度将有所加快, 用电服务资源配置不足的现象将更为突出。

4.2 小区供配电设施建设维护缺乏统一刚性政策

小区供配电设施的建设维护目前全省政策不一, 建设与收费标准不同。长沙、张家界已出台全市统一的小区供配电设施建设“配套费”政策, 其他地市有的由物价部门出台了户表安装、改造收费标准, 有的以政府会议纪要或是主要领导批示的形式明确了推行“抄收到户”政策。除长、张两地之外的政策刚性不强, 部分不良房地产商为节省投资降低变压器容量、电缆线径等配置, 甚至偷工减料、以次充好, 建成后通过多种非正常途径将“包袱”甩给供电企业。此类小区供配电设施配置较低, 质量较差, 用电高峰期间变压器、低压电缆等容易出现过载, 甚至故障停电, 增容改造所需投资被转嫁给了供电企业。

4.3 未入账资产维护管理缺乏经费来源

2011年5月以前, 由于接受用户资产需缴纳30%的企业所得税, 各供电单位接受的大部分居民小区只按照公变模式管理, 抄表到户, 未办理资产入账手续, 形成了庞大的账外资产, 不仅资产管理存在隐患, 并且导致该类小区供配电设施维护、改造以及抄收管理等费用无法纳入生产计划, 没有经费来源。

5 几点建议

5.1 向省政府争取出台统一的建设维护收费政策

公司层面财务、营销、生产等部门组成联合工作组, 拿出具体方案, 向省政府争取出台全省统一的居民住宅小区供配电设施建设标准与收费标准。“十二五”期间省政府保障性住房建设任务重、时间紧, 要求供电企业做好配套供配电设施建设, 有利于公司向省政府争取政策。

5.2 严格居民小区供配电设施检验接收把关

制定标准统一的居民小区供配电设施检验技术标准与用电管理接收审批制度, 严格供配电设施验收把关与用电管理接收。除当地已出台“配套费”政策的长沙、张家界两局, 其他市 (州) 电业局接收小区用电管理要求报省公司审批。

5.3 加强客户服务资源配置, 提升服务水平

充实各级营销人员特别是一线人员配置, 如营业厅业务受理及档案管理、业扩项目经理、用电检查员、95598接线员等。在增强人员配置的同时, 通过大力推行非现金缴费方式与低压集抄等技术手段提高服务效率。同时应根据客户用电需求日益提高、国网公司精细化管理的特点, 大力开展有针对性的营销人员技能培训, 提升营销服务水平。

充实配网抢修维护人员配置, 加大相关生产设备投入, 提高维护抢修能力, 缩短故障处理时间, 保证供电可靠性。

5.4 规范与加快未入账资产的处理

《财政部、国家税务总局关于电网企业接收用户资产企业所得税问题的通知》 (财税[2011]35号) 文件的出台, 明确了供电企业接收用户供用电资产不需缴纳企业所得税, 为供电企业无偿接收用户资产清除了政策障碍。公司需统一制定客户资产接收入账的管理制度, 明确工作要求与操作流程, 尽快完善小区供配电设施资产入账手续, 加快入账办理, 规范资产维护管理, 开辟维护经费来源。

小区物业管理现状第4篇

一、小区供配电设施的产权现状

小区供配电设施是小区的配套设施，指从上级电源出线至小区用户或公建设施的电能计量装置的所有供配电设施。小区特别是新建小区的供配电设施一般是由房地产开发企业投资建设的，属于业主共有。《物权法》第七十条规定，业主对建筑区内的住宅、经营性住房等专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的公共场所，公用设施和物业服务用户，属于业主共有。由此可见，小区供配电设施属业主共有，由小区业主共同占用、使用、管理、收益，未经业主共同决定，房地产开发企业、物业服务企业或其中任何一个业主都无权擅自处分。

二、小区供配电设施的管理现状

小区供配电设施的产权呈现多元化的特点，而不同的法律法规和政策性文件对小区供配电设施维护管理有不同的规定，这就导致其维护管理的主体也不尽相同。

（一）供配电设施的维护管理责任由产权人承担

《供电营业规则》第四十七条规定，供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。《物权法》第七十条规定，业主对建筑区内的住宅、经营性住房等专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于小区而言，历史原因导致小区供配电设施归属不同的主体，通过划定供配电设施维护责任分界点，存在房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会、供电企业或其他投资单位进行维护管理的情形，维修费用由相应主体承担。

（二）供配电设施的维护管理责任有物业服务企业承担

《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。这种维护管理责任是建立在小区业主与物业服务企业签订的物业服务合同基础上，约定由物业服务企业维护管理小区的供配电设施。

（三）供配电设施的维护管理责任由供电企业承担

《物业管理条例》第五十二条明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这是以区域位置为界限，而不是以产权归属来划分管理责任的，规定了供电企业负有维护管理小区供配电设施的责任。供电企业对小区供配电设施的维护管理责任还可能来源于房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会等的委托，按照代维协议履行义务。

（四）供配电设施的维护管理人的缺失

对于“悬置”或有争议的小区供配电设施资产，由于产权主体的缺失，其维护管理也无人问津、无人负责。电气设备的寿命周期一般在二十年左右，对于这些维护管理人缺失的供配电设施，维修改造资金缺乏。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十一条规定，因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。供电企业因不拥有该配电设施产权或未受委托履行维护义务，只是在紧急情况下临时履行抢修职责。

三、小区供配电设施产权管理的法律风险分析

无论是小区供配电设施的产权主体，还是其维护管理主体，供电企业无疑更具有专业优势、人力优势和资金优势。供电企业接管小区供配电设施，拥有产权，是解决由于供配电设施产权多元化产生的诸多问题最根本的方法。但在相关法律政策缺失的情况下，接管将面临法律风险。

（一）接管供配电设施的行为存在法律风险

处分属于小区公用设施的供配电资产，需征得业主多数同意，非按照规定的程序处分小区共有设施，使得部分接管行为可能因未经业主同意而违法。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二的按份共有人或全体共同所有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。所以对于属于业主共有的小区供配电设施，房地产开发企业或业主委员会在无偿移交给供电企业时，还需要得到小区业主的同意或授权，接管供配电设施的行为要符合法定的程序。

（二）接管的供配电设施因未登记而存在法律风险

小区配电设施资产的移交接管属于民事赠与行为，依据税收的有关规定，接受赠与的一方必须交纳25%的企业所得税，完税的成本相当高。供电企业因缺乏资金或不愿支出这笔费用而不及时或不办理产权移交登记，从而面临产权不明的法律风险。

（三）收取维修管理费用存在法律风险

由于小区供配电设施需要长期支付运行费用，是一种无法形成收益的资产。供电企业不仅无法从这种不能产生收益的巨额资产中获益，反而要面临缴纳巨额税金、支出巨额日常维护费用等资金方面的压力。《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中支出，其中包括依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。对于接管的并由供电企业建设的小区供配电设施，后期的维修管理费用由供电企业承担，倘若再收取相关费用，将面临违法的法律风险。

四、小区供配电设施产权管理法律风险的防范建议

鉴于目前小区供配电设施管理存在安全隐患、法律风险，应在充分考虑和平衡社会、用户和供电企业利益的基础上解决供配电设施产权多元化和管理职责不明确的问题，有利于城市配网的统一、科学、有序调度和安全运行，有利于更好地服务于当地经济、社会发展和人民生活。供电企业接管小区供配电设施实现了产权所有人与管理人的统一，资产最清晰，责任最明确。建议政府出台指导意见，对供电企业接管小区供配电设施免征企业所得税；供电企业将因接管而增加的人工费、损耗以及折旧费、大修费等列入企业成本；出台内容明确、要求具体的小区供配电设施建设标准；供配电设施的建设与维修费用体现在居民电价中，由供电企业负责建设、运行、维护及更新改造。另外，应注意规范小区供配电设施移交协议和委托技术维护协议的签订，有效防范法律风险。

（一）规范小区供配电设施移交协议的签订

供配电设施移交应秉持自愿原则，属于业主共有的，应经业主大会表决通过；涉及小区业主授权移交的，办理相应的手续；移交的供配电设施产权要清晰，图纸资料和技术资料要收集齐全；移交的供配电设备应符合国家标准或电力行业标准；安全责任划分要明确，按照产权归属原则，各自承担维护管理及安全责任；产权移交应办理登记等。

（二）规范小区供配电设施代管维护协议的签订

小区物业管理现状第5篇

摘要：随着经济社会的快速发展，居民生活水平不断提高，私家车的数量与日俱增，由车位紧缺而引发的矛盾也成为诸多住宅小区的“通病”，如乱停放破坏绿化带、占据消防通道等造成的安全隐患，严重影响了小区通行和消防安全，导致小区业主间及业主与物业之间矛盾重重。本文分析了小区消防安全管理的现状，并从多角度对小区消防安全管理提出对策。

关键词：住宅小区消防安全现状对策

当前，我国住宅小区消防工作尚未形成一套综合有效的管理体系，大多数小区没有形成良性的消防工作运动机制，虽然大都建立了防火组织，建立了制度，但多数小区存在消防安全组织制度流于形式，物业消防管理不到位，居民消防安全意识薄弱等诸多隐患，造成小区潜在火灾危险巨大。

一、消防安全隐患的四种主要表现形式

（一）大量私家车占据消防通道妨碍消防救援

私家车的剧增不仅给小区停车带来了极大的压力，更是给小区消防救援带来严重威胁，大量私家车停满小区主干道的两侧、消防通道，并占据了小区人行道和绿化带。原本并不宽敞的小区空间更 1

显拥挤不堪，小区道路仅仅只能供小型车辆通行，消防通道被堵塞，成为消防救援的首要障碍。

（二）政府行政管理部门监管效力有待加强

长期以来，一些政府和行政管理部门都把消防安全管理工作的主要精力放在对企事业单位、公众聚集场所等重点单位、重要部位上，忽视了居民住宅区的消防安全管理，普遍认为小区火灾面小、点小，容易扑救，不会造成大的经济损失、人员伤亡和政治影响，从而使小区消防工作成了盲点。

（三）物业公司消防安全管理职责落实不到位

根据公安部120号令规定：住宅小区的消防事务与管理均由物业管理公司负责，并应在管理范围内履行制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育和防火检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，公共消防设施和器材完好有效等职责。但在实际执行中，这些职责远未落实，主要存在以下三方面的问题：一是职责不明。很多物业管理公司对公安部120号令规定小区的物业公司的消防管理责任不甚明了，对自己应承担的消防责任知之甚少，对小区配臵的消防设施不管不问，对应尽的消防义务一问三不知。二是制度不全。一些物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等。一些房地产开发商与物业存在建与用、建与管脱节的现象，物业公 2

司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。三是管理不善。小区物业管理部门对消防设施管理措施落实不到位。部分高层建筑小区无消防登高面或消防登高面不符合消防登高车作业要求；部分小区消防设施不完善，消火栓老化、锈蚀、配件偷盗、被撞未修复、无水无压、被埋等；有的小区缺少必要的消防安全通道标识和指示标志，物业管理部门随意在出入口处添加、设臵铁门或栏杆，消防车道设臵水泥墩等障碍物，影响消防车通行，延误救援时机。

（四）消防宣传缺失影响居民消防安全意识提升

近年来，公安消防监督部门和社会新闻媒体在消防宣传方面做了大量的工作，使得广大人民群众的消防安全意识有所增强，但由于受财力、物力、人力以及群众文化素质等因素的制约，群众消防安全知识的普及还远远不够，居民缺乏系统的消防安全教育，缺乏基本的防火、灭火知识。如乱扔烟头、乱拉乱接电线、生活用火用电用气不规范、随意放臵可燃物品、在疏散走道上堆放杂物等现象还时有发生，人为造成了许多不安全因素。

二、解决住宅小区消防安全隐患的几点对策

（一）明确责任，抓好消防安全软件建设。

在小区消防安全管理工作中，政府职能部门应当起领导或主导作用，并要负责规范各小区消防基础设施建设以及消防安全环境优 3

化工作；公安消防部门要负责消防监督住宅小区消防建设具体指导工作以及组织和协调有关部门制定消防制度和安全措施并执行；民政等部门也要各负其职，负责对小区各项工作的协调和指导工作；物业管理公司是受业主委员会委托的小区管理公司，应把与小区相配套的消防设施纳入到目标管理内容中，进行日常的检查和维护保养，真正做到“隐患自查、风险自担、责任自负”，小区的消防安全由小区的物业管理公司负责，纠正物业管理公司职责不明，分工不清的错误，逐步建立起政府主导、自我管理、职能部门监督和指导、居民参与的消防工作长效机制。

（二）严格审批，抓好新建小区车库规划硬件建设。针对新建住宅小区停车配套标准低的问题，设计单位进行小区规划时，要从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计，并报送规划、消防等部门进行审查；设计、施工、监理等单位要各司其职，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处，要求建设单位按规定要求配臵车库（位），同时引导建设单位用超前眼光合理配臵更多的停车库（位）。

（三）强化治理，抓好物业企业火灾隐患排查整治。物业服务企业要建立逐级防火岗位责任制，上至领导，下至员工，都对消防安全负有相应岗位责任，层层明确责任，建立全方位 4 的监督体系，从而建立健全消防安全制度和安全操作制度；要定期组织消防安全检查，重点检查住户在装修过程中是否擅自更换防火门、存在堵塞消防通道、在楼梯间及走道堆放杂物等现象，检查小区在道路、绿化改造过程中有没有影响消防车道，居民停放车辆时是否占用消防车道等问题；要加强对居民小区消防重点部位、重点消防设施日常巡查，禁止擅自挪用、损毁消防设施的行为，做到发现隐患立即消除。要每天定时巡视小区的每个角落，特别是加强对小区住宅楼梯、通道的消防巡查，确保公共通道畅通，对发现的火灾隐患应及时消除。

（四）广泛宣传，抓好居民消防安全培训教育工作。公安消防部门要注重加强消防法制宣传教育和消防逃生自救教育，使更多的人民群众了解消防法律法规和消防安全知识。充分利用小区活动室以及小区宣传栏、文化橱窗等宣传阵地，大力开展小区消防宣传，广泛深入地宣传消防法律法规，普及防火、灭火和自救逃生知识，着重对小区妇女、儿童、老人等特殊群体开展针对性的消防安全教育培训，并以此带动家庭和整个社会。针对不同季节、不同群体的特点，积极组织开展丰富多彩、寓教于乐的消防文体娱乐活动，适时宣传推广小区消防工作的新经验、新事物，让群众耳濡目染，警钟长鸣，此外，公安消防机构应结合实际，及时修订完善各类灭火应急预案，定期开展“六熟悉”和灭火演练等活动，在 5

小区形成良好的消防安全氛围。

三、小结

住宅小区的防火，不仅关系到小区管理问题，而且也关系到城市的规划和建设问题，本文只是简要概括地介绍了住宅小区的安全管理现状与防火对策，随着城市建设的发展，老居住小区将不断减少，而新建的居住小区必然在小区居民防灾、救灾的意识，防灾宣传教育，灾害互助体制，救灾器材的配备和设臵，救灾训练和演练等方面必将形成完整的体制和机制。

参考文献：

1、岳钰.居民小区消防管理存在的问题与对策探析[J].城市建设理论研究，2013，（24）

2、刘春华.试论小区居民住宅消防安全管理[J].管理学家，2013，（21）

3、李雅恒.浅析如何构筑小区消防安全屏障[J].科技视届，2012，（24）

4、王金刚.浅议居民小区消防安全现状及对策[J].山西建筑，2011，37[16]

5、张成立.论物业公司在居民小区消防安全中的作用[J].考试周刊，2011，（16）

6、易云贤.浅谈居民小区物业管理中的消防安全[J].安全，6

小区健身器材使用现状第6篇

在暑假中，我与同学们商量选取一个社区中的问题进行一个探究型课题的研究，经过大家的投票选举，选定了《小区健身器材使用情况调查》这个课题。同学们之所以会想研究这个题目，主要是因为想了解人们在空闲时间锻不锻炼，那些健身器材的使用情况如何，损坏情况如何，大家对健身器材的正确使用方法是否了解，等等。

二、课题探究的过程

课题组的同学大多在第一学期时已经做过了一些课题的研究，有了一定的经验，和一定的理论知识，所以，在一开始他们就确定了调查形式，如调查，走访，问卷，观察，摄影，查阅资料，等等。根据这些不同的形式，对组内成员进行了分工，和具体的任务分配。

（一）实地考察的同学拍摄了很多有关健身器材的照片，包括它们的使用说明，居民们的使用情况，等等。

（二）同学们设计的问卷内容如下：

1、请问在您小区里有没有健身器材？有/没有

2、请问您是否使用健身器材？时常用/一直用/偶然用/从来不用

3、请问您小区的健身器材是否有人来定期维护？有/没有/不清楚

4、然后有人来维护，是多就一次呢？一个月/半年/一年/不清楚

5、您认为小区的健身器材是否有用？有/没有/不知道

6、您认为您小区的健身器材是否已很陈旧？是/不是/不关心

7、您希望小区有健身器材吗？当然/不想/无所谓

8、您认为健身器材什么最重要？外表/作用/效果/无所谓

调查过程中，他们尽可能地选取不同的人群进行提问，也达到了一定的数量，可以作为一个比较客观真实的结果。经过同学的归纳，我们可以看到：有95%的人小区内有健身器材，不知道的人几乎为零。虽然这样，但居民们对健身器材还不是特别关心：60%的人偶尔使用健身器材；30%的人从来不使用；只有10%的人是经常使用。至于健身器材有无人维护，50%的人表示不清楚；40%说有人维护；10%的人说是没有维护。至于多久维护一次，90%的人居然说不知道！还好，有90%的人认为健身器材有用。对于健身器材的新旧情况嘛，80%的人认为小区的健身器材还是比较新的，10%的人认为是挺陈旧的，10%的人不关心。

（三）同学们通过上网查找资料，获得了以下这些信息：

1、有关小区健身器材的使用情况

最近的统计数字显示，北京市的小区公共健身器材利用率达80%以上，一些小区的健身器材利用率甚至达到了90%至100%。

2、小区建身器材的现状

在小区，只要循着“吱吱”的螺丝松动声走去保准能找到健身区。记者问：“难道不怕螺丝一松摔了下来？”吃完晚饭在漫步机上运动的张阿姨说：“都响了好几个月了，没事的！”少了“胳膊”的拉力器，没了转盘的扭腰器，转体训练器的转轮也不转了„„偌大一个健身角，一共９套健身器材“肢体完整”的健身器材竟只有３个。当中受损最严重的当属综合训练器，练习攀爬的绳子已经支离破碎，剩下长一点的绳，不知道被谁改成了秋千。但小孩们也不嫌弃，整个身子就在绳上，双脚合拢使劲地前后晃啊晃，这时绳子就会配合着摆动的节奏“吱吱”响着。

正在健身的赵老先生告诉记者，这些健身器材是２００３年安装的，由于人为破坏，损坏十分严重。他说：“附近居民都已经习惯了到这里玩，有的明明知道健身器材坏了，也在上面锻炼。”

3、小区健身器材该由谁来维护

记者了解到，哈市公共场所、社区内的公益健身器材，是由体育部门用体育彩票公益金的专项资金建设的。体育部门的说法是，只负责项目审批、器材购置和免费安装，以后的器材管理和维修问题应由受赠单位解决；大部分建在社区内的公益健身器材都是由辖区负责管理，但财政相对拮据的街道办事处很难再出钱承担健身器材的维修费了；而对于建在居民小区内的健身器材，经济效益一般的物业公司也不愿意接手维修这块“只有投入、不见回报”的烫手山芋；而对于维修问题，为哈市供应健身器材的生产和销售厂家也称有苦衷，他们认为眼下最大的问题是出现损坏的健身器材过了保修期，而使用单位又不愿交付购买零部件的费用，他们自然不能白维修。

据了解，对于谁负责维修哈市公益健身器材的问题，哈市体育局曾向记者出示了相关的两条规定：一是全民健身设施的维护管理由受赠单位负责，市、区体育部门负责监督检查。二是在保修期内，厂家负责对全民健身设施器材在48小时内免费维修、更换，并负责保修期外的维修。

哈市香坊区居民陈英告诉记者，市民发现健身器材坏了，马上给厂家打电话，而过了保修期的健身器材坏了，厂家也不愿免费维修。而反映给受赠单位，他们都常常以资金紧张为由不对已损坏的器材进行维修。按规定，不能履行维修义务的，哈市管理部门可以取缔安装在该区域内的公益健身器材，但目前哈市尚未取缔一处没有履行维修义务的受赠单位的健身器材。究其原因邵处长表示，是因为怕老百姓不干。一直关注本报报道的省社会科学院社会学所研究员董鸿扬表示，长期损坏的公益健身器材迟迟不维修，不但是一种资源浪费，也影响城市的景观效果，尤其是在哈市各广场、休闲公园内的健身器材，“缺胳膊少腿”放在那儿，很影响城市形象。此外，他认为长期不维修的健身器材造成的最大的问题是安全隐患。如果在不知情的情况下使用年久失修的健身器材，容易造成人身伤害。作为主管部门应负起责任来，协调健身器材的维护和维修问题，对于不能有效维修的要及时协调，不能只管安不管维修问题。

4、小区健身器材为何容易损坏

都说“生命在于运动”，在现今快节奏的生活下，注重自己生活质量的人与日俱增。所幸的是，我们的居住环境也为提高我们的生活居住品质而不断改善。像各小区内、公园里经常可见的公共健身器材，就是为了方便群众锻炼身体而设置的。一经推出，就受到了北京市民的热烈欢迎。有了这样的公共设施是件利民的好事，但如果把握不好使用度，就会造成“过犹不及”的局面。您是否想过该如何科学、合理地使用自己周围的健身器材呢？从某种程度上说，对小区内健身器材使用最为频繁的群体应该是老年人。老人多有早睡早起的习惯，清晨，你经常可以见到他们在认真锻炼。但对于这些器械到底是起到何种健身目的，正确的使用方法又是怎样的，却很少受人关注。由于一些器械的使用方法难度比较大，需要一定的力度与技巧，而这都是老年人体质有所欠缺的。所以经常可见一些老年人利用器械做一些自己的“改良锻炼”，比如利用拉伸器的高度做做压腿等活动。这种善于利用实际工具的精神的确值得称道，但这时他们就往往忽略了使用中的安全问题。如果对健身器械稍稍使用不得当，极易造成运动损伤，甚至人身伤害，这点要特别当心。

除了老年人外，节假日里使用健身器材的年轻人和孩子也非常之多。有时难免会出现僧多粥少的局面，但我们却经常可见一些人将健身器材当成是自家物品，悠闲惬意地使着，一占就占上大半天的工夫，似乎没看见一旁等待使用的其他居民。这些器材毕竟是“公共”财产，在享用这些便利的同时，也不要忘了自己有维护其合理使用的义务和责任。户外公共设施遭到损毁已不是什么新鲜事，健身器材亦如此。由于使用率过于频繁，这类器材也容易出现“健康问题”，所以，大家在使用当中，还得注意讲究科学的使用方法。

5、如何正确使用小区健身器材

2003年5月12日，我们组织社区的文体队员，社区的居民系统的学习了健身路径的锻炼使用方法，社区文体指导员耐心的讲解，动作示范，对小区内现有安装的十种健身器材分门别类的进行了讲解，首先对社区居民讲了锻炼方法的设计原则，应遵循主次原则，针对性原则、简单、实用性原则，趣味性原则，然后讲了科学的锻炼方法，以提高社区居民正确使用健身器的科学认识，增强身体的抵抗能力。

为了能使社区居民更好的掌握和使用健身器材，我们还将对居民做进一步的引导，都能正确的掌握，科学锻炼，我们将通过这次的讲座培训，以点带面，使社区居民都能全面参与全民健身活动。前来参加学习的社区居民们通过学习，改变了以前的错误的锻炼方法。他们高兴的说：“这次的讲座学习，就是在为民办实事，办好事，这样的活动我们都愿意参加，学会了正确的使用方法，不致于对身体造成伤害，谢谢你们！”

6、要注意的事项

公共健身器材对安全要求很高。例如目前最普及的“太空漫步器”，按照其两脚间规格，明显是只适合成人使用的，而有关警示上只对运动的形式、健康禁忌做了规定，对于使用者年龄并没有特别限制。而很多青少年也把这些器材当成了玩具。目前儿童使用健身器材不当引起伤害不断增多，甚至出现了重伤、残疾的现象。据了解，小区里的健身器材原则上就是给中老年人配备的，目前还没有安装适合儿童的健身器材。专家指出，过早从事某一专项体育运动对未成年儿童也是一种伤害，其中包括：疲劳性骨折、月经失调、疲劳过度、饮食功能失调以及情感压抑等问题。因此，专家认为父母应当鼓励儿童参加多种体育活动，而不要希望孩子在少年时代就创造某些体育项目的奇迹。

一些儿保专家认为，针对少年儿童身体发育特点，父母可以让孩子进行跳绳、弹跳、跳皮筋、拍小皮球、踢小足球、打小篮球、游泳等体育运动，这些项目既有助于增加少年儿童的身高，又不会伤害身体。另外，对于尚未发育成熟的儿童，一次运动时间最好不要超过一个小时，间隔十几分钟，休息一会后再运动。一天的运动量不能过大，以运动后孩子不感到疲劳为限。

近年来，上海的各个小区里都出现了大量公益性健身器材，作为政府的一件实事工程，这些器材得到了居民的拥护。但是，大多数居民都不知道：小区内健身器材儿童不宜。昨天，有关专家指出———警示不全，好事也会变坏事。

（三）同学们给出的建议：

1、希望居民们能充分利用小区的健身器材。

2、希望居民们能正确使用健身器材，延长它的使用寿命。

3、希望相关部门能定期对健身器材进行维护，及时对损坏的器材进行修理，保证居民的安全。

4、建议儿童不要去使用小区的建身器材，以免伤害身体。

5、建议小区放置些适合儿童健身的器材。

（四）活动结束后同学们的一些体会：

“这次活动中，我被安排做调查问卷，这对我来说是一个突破，我事先看了很多调查问卷的形式，经过思索，终于设计出了自己的问卷。但是事后看来仍有不少不足之处，如，问题不够全面，不能更细致地了解居民不健身的原因；问题设计得过少，没有代表性。我想下一次再给我设计的话，我一定会做得比这次好的多。”

“起初，我认为做调查十分容易，只要动动口问，动动笔记就OK了。没想到尝试后发现要调查成功有那么难。要克服自己的羞怯，要运用语言赢得对方的信任和配合，要有条不紊地一一问清，要能承受失败的经历，等等。”

“这次做课题，我最大的体会就是：人多力量大，只要大家齐心协力，什么事都可以办好。大家有商有量，一起讨论，一起鼓劲，分享了探究过程中的酸甜苦辣，也一起得到了成长和提高。”

“与大家一起合作，一定要有集体主义精神，按时集合，按时交材料，自己克服困难，决不给大家添麻烦。通过活动，我与同学们更团结了。”