XZY-DT-A-01可行性研究及决策控制程序

2024-07-16

XZY-DT-A-01可行性研究及决策控制程序（精选3篇）

XZY-DT-A-01可行性研究及决策控制程序第1篇

可行性研究及决策控制程序目的

对拟购土地进行技术经济论证分析，对项目的经济效果进行预测，为项目投资决策提供依据、并作为政府报批、定位策划的依据。适用范围

适用于公司拟购目标地块的论证工作。术语和定义

基础研究：是为确定公司房地产土地储备动态计划（包括土地储备区域、标准）、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作，其包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和分析，最后针对分析的结果进行可行性求证。房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

职责董事长

4.1.1负责土地获取（如土地竞买方案）的批准。

4.1.2备案拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项、拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。

4.1.3批准拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项。总经理

批准审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。审核土地获取（如土地竞买方案）。

批准房地产宏观、常规市场调查研究报告。项目分管领导

审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目内部立项。

审核拟进入和已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。审核土地获取（如土地竞买方案）。

审核房地产宏观、常规市场调查研究报告。开发部

4.5.1负责拟进入城市拟投资的开发项目内部立项； 4.5.2审核已进入城市拟投资的开发项目内部立项。

4.5.3负责组织编制拟进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告。

4.5.4负责收集拟进入城市目标地块并提供相关信息和拟进入城市项目前期的土地使用权手续的办理。

4.5.5参与土地获取工作。综合部

参与拟进入、已进入城市的项目谈判，提供法律意见，根据项目背景进行法律风险分析。营销客服部 4.8.1负责组织编制已进入城市拟投资的开发项目可行性研究报告； 4.8.2参与已进入、拟进入城市的市场研究、新项目论证与评审工作。各相关部门

4.12.1财务管理部参与拟进入城市拟投资的开发项目可行性论证，按照计划分工编制《项目可行性研究报告》相应的模块，并参与评审。工作程序基础研究开发部、营销客服部根据公司的战略要求进行相关的基础市场研究，基础研究包含市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、竞争对手研究等分项研究工作。

基础市场研究阶段，如有实际工作需要，开发部负责牵头组织公司相关部门和人员进行相关工作，以书面形式明确对相关中心的工作内容及输入成果的要求，整合成果作为编制《项目可行性研究报告》的输入。土地信息收集

根据土地储备范围、标准和计划，开发部负责土地信息的收集。土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 5.2.2.1政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。5.2.2.2其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。

5.2.2.3其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。拟进入城市的所有可能的目标地块转入开发部负责进行该地块信息收集，并形成《目标地块土地信息表》，组织拟投资的开发项目内部立项评审，经项目主管领导审核通过后，由总经理批准、董事长备案拟投资的开发项目内部立项。

已进入城市的所有可能的目标地块转入营销客服部负责进行该地块信息收集，并形成《目标地块土地信息表》，组织拟投资的开发项目内部立项评审，经开发部、项目分管领导审核通过后，由总经理批准、董事长备案拟投资的开发项目内部立项。项目可行性研究

开发部与营销客服部根据《目标地块土地信息表》及在基础调研过程中的结果，对目标地块进行可行性分析，包括对片区市场情况、楼盘情况、客户定位及客户需求等情况对照分析。对于拟进入城市的项目可行性研究，由开发部按照《项目可行性研究报告编制作业指引》的要求，组织各部门编制《项目可行性研究报告》；

对于已进入城市的项目可行性研究，由销客服部按照《项目可行性研究报告编制作业指引》的要求，组织各相关部门编制《项目可行性研究报告》；

项目可行性研究委托专业公司进行时，由开发部或营销客服部提出申请，经主管领导批准，按照《采购控制程序》选择委托单位。发起部门在合同中明确项目可行性研究目的、范围、内容和要求，跟踪监督其操作过程，按一定比例抽样核实项目可行性研究结果的可信度。对于拟进入城市的项目可行性研究，由开发部负责将《项目可行性研究报告》初稿提交投资决策委员会评审；

对于已进入城市的项目可行性研究，由营销客服部组织相关部门对《项目可行性研究报告》进行评审，经分管领导、总经理审核后，提交投资决策委员会评审。

投资决策委员会对已进入城市和拟进入城市的《项目可行性研究报告》进行审议，相关专业部门参与评审，形成最终的《项目可行性研究报告》，报项目分管领导、总经理批准、董事长备案后，由发起部门分发至各相关部门和领导。土地获取

《项目可行性研究报告》经总经理批准后，由开发部负责通过招拍挂、协议等方式获取土地，具体按照《土地获取作业指引》执行；营销客服部同时启动项目定位策划工作。档案管理

发起部门将新项目论证有关的资料进行分类整理和归档，按照《档案管理作业指引》执行。支持性文件

《项目可行性研究报告编制作业指引》《土地获取作业指引》《档案管理作业指引》相关记录

《市场调研工作计划》《土地/项目信息采集表》《项目可行性研究报告》

项目决策阶段工程造价控制研究第2篇

1 项目决策与工程造价的关系及其影响因素

1.1 项目决策与工程造价的关系

项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。项目决策是选择和决定投资行动方案的过程, 是对拟建项目的必要性和可行性进行经济论证, 对不同建设方案进行技术经济比选及作出判断和决定的过程;项目投资决策是投资行动的准则, 正确的项目投资行动来源于科学合理的投资决策, 正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。项目决策正确, 意味着对项目建设作出科学的决断, 只有在优选出最佳投资行动方案, 达到资源合理配置的条件下, 才能合理地估计和计算工程造价。因而, 要达到工程造价的合理性, 事先就要保证项目决策的正确性, 避免决策的失误。

项目决策的内容是决定工程造价的基础。决策阶段各项技术经济决策, 对于项目的造价都有重大影响, 特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备的选用等, 将直接关系到工程造价的高低。造价高低、投资多少也影响项目的决策。决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一, 同时也是决定工程项目是否可行及立项的参考依据。

项目决策的深度影响投资估算的精确度和造价的控制效果。投资决策是一个由浅入深, 不断深化的过程, 不同阶段决策的深度不同, 投资估算的精确度也不同。投资机会及项目建议书阶段为初步决策提供依据, 而详细可行性研究阶段为最终决策提供依据。

1.2 项目决策阶段影响工程造价的主要因素

1.2.1 项目合理建设规模的确定

项目建设规模直接决定工程造价支出的有效性, 每一个建设项目都存在着一个合理规模的选择问题, 规模过小, 资源得不到有效配置, 单位产品成本高, 经济效率低下;规模过大则会导致产品积压或降价销售, 项目经济效率也会低下。

1.2.2 建设标准水平的确定

建设标准水平的高低将直接关系到项目投资的多少, 建设标准的主要内容有:建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程、劳动定员等方面的标准或指标。建设标准能否起到控制工程造价、指导建设的作用, 关键在于标准水平定得是否合理, 建设标准水平应从经济发展水平出发, 以不同地区、不同规模、不同等级、不同功能来合理确定。对于大多数工业交通项目应采用中等适用的标准, 对少数引进国外技术和设备或有特殊要求的项目, 标准可适当高些。在建筑方面, 应坚持适用、经济、安全、朴实的原则。

1.2.3 建设地区及建设地点的选择

建设地区的合理与否, 在很大程度上决定着拟建项目的命运, 影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏, 还影响到项目建成后的经营状况。因此, 建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等基础上, 还应本着靠近原料、燃料提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。建设地点的选择是在已选定建设地区的基础上, 具体确定项目所在的建设地段, 坐落位置和周边环境。其要求有:1) 从保证拟建项目直接经济效益出发, 要满足该项目生产建设和职工生活的要求;2) 从保证间接的、社会的效益出发, 有利于所在地区总体规划的实现, 不造成四邻和所在地区、流域景观与环境生态平衡的破坏。因而, 建设地点的选择除应满足节约土地、工程地质和水文地质条件可靠, 建设时期水、电、运输等条件能保证供应, 建成后的原材料、燃料等均能满足使用的要求外, 更重要的是建设地点选择的费用分析, 包括土地费用、土石方工程费、运输设施费、排水及污水处理设施费、动力设施费、生活设施费等;另外, 还要进行项目投产后经营费用的比较。

2 武汉市珞狮南路野芷湖桥梁工程项目决策实例

野芷湖桥梁工程位于武汉市区, 北接武珞路, 南接中环线, 是武汉市“三环十三射”快速路网主骨架的重要组成部分。初步确定3个总体方案:1) 全桥方案 (高桥) 。桥面高, 行车视野开阔;维护和管理方便、费用低;跨铁路线施工影响小;不须填湖, 水体和生态环境影响小, 便于规划南环路实施;方便周边车辆出行。预计投资19 524万元。2) 通道与桥梁结合方案 (低桥) 。湖面行车、行人舒适;与湖面结合, 景观好;方便与规划路形成人行交通系统。但须填湖长度186 m, 面积约10 000 m2, 对水体和生态环境影响大;地下水位高, 通道施工难度大。预计投资20 657万元。3) 隧道方案。采用隧道对周边环境影响小, 但前期投资大。预计投资34 446万元。

通过对上述3个总体方案对比分析, 发现方案一比方案二可节约投资1 133万元。针对总体方案一 (高桥) , 在桥梁设计方案上做了具体的方案比选, 比选情况如表1所示。

根据表1所列各方案比较情况, 结合美观和造价, 确定5跨变截面连续梁方案为最终方案。

3 结语

建设项目决策阶段的造价控制, 是对投资经济活动的事前控制, 直接影响着决策阶段之后各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学和合理, 并对项目造价的构成及投资的控制起着极其重要的作用, 因此, 工程造价的确定和控制应贯穿于项目建设全过程, 各阶段的工作内容及特点不同, 对于建设项目造价的影响程度也不一样, 造价控制不应只注重于施工阶段, 重点应放在决策和设计阶段。

参考文献

[1]贾红飞.浅谈施工企业工程项目施工成本控制与管理[J].山西建筑, 2007, 33 (10) :281-282.

[2]王宗平.论述施工组织设计、施工方案和技术交底[J].甘肃冶金, 2008, 30 (1) :89-90.

[3]庞增贵, 王清洲, 刘淑艳.浅谈施工组织设计对工程成本的影响[J].山西建筑, 2008, 34 (14) :266-267.