山东省房地产市场报告

2024-08-13

山东省房地产市场报告（精选6篇）

山东省房地产市场报告第1篇

广西房地产业协会赴山东省考察报告

2007/8/15

2006年4月15日至21日，广西房地产业协会应山东省房地产业协会邀请，籍参加“山东省房地产十年成就展暨第一届住宅与房地产业博览会”（以下简称“住博会”）的机会，组织南宁、柳州、梧州、钦州、防城港等四个地市的房地产行业主管部门、房协有关人员共13人，前往山东省观摩“住博会”举办情况，兼全程参加“住博会”安排的各个专题研讨会活动，并考察济南、青岛、威海等市的部分康居示范小区，学习其在住宅产业化推进工作及房地产管理方面的先进经验。现将考察情况报告如下。

一、大规模行业展会的举办模式和先进经验

此次“山东省房地产十年成就展暨第一届住宅与房地产业博览会”，是山东省建设厅为了回顾山东省“九五”及“十五”十年来全省房地产行业的发展历程而举办的、具有总结性质的展示活动，同时也是一次大型房地产业交易会。这届“住博会”有以下几个突出的特点：

（一）、政府行为为主导。作为行业总结性质的博览会，政府部门的参与非常重要。该展会由建设部及中共山东省委宣传部指导，山东省建设厅、济南市人民政府、青岛市人民政府主办，山东省房地产业协会、山东省住宅产业化中心承办，向下涵盖17个地市的建委、建设局、房管局（处）为协办单位；组委会下设秘书处，秘书处设在建设厅住宅与房地产业处，具体工作由省住宅产业化中心承办。其组委会及组委会办公室成员全部由各参与单位的负责人出任，建设厅一名分管领导主抓落实，并明确各部门责任和责任人，动员了全省建设系统的力量，组织了强有力的工作班子，确保了各项工作落到实处。

（二）、“住博会”规模大，层次高，活动时间长，市场化程度高。展览以省综合展区为首，设立7 大展区。全省17个地市全部参展，其中有200多家房地产开发企业和名优楼盘，以及100余家房地产相关行业企业；首日参观人数多达4万人。“住博会”全面展示山东省10年来住宅与房地产行业在住房制度改革、房地产开发、交易市场、住房公积金、住房保障体系、物业管理、住宅产业化等方面的成就，也设置了包括楼盘销售、二手房交易、住宅部品、营销策划、物业、中介服务等房地产业的展销活动；建设部、山东省人大、人民政府、政协、省直机关、部分城市分管市长和全省各级建设行政主管部门领导参加博览会活动。

“住博会”从动员部署到展会实施全部过程历时8个月，展会全部活动持续5天。政府行为主导的特点并没有妨碍“住博会”在市场化运做上的成功；其会刊设计、展览服务、开幕式策划、会标设计、大会保险等展会服务工作，分别由六家展会企业分工完成；组委会也充分利用自身优势，专门下发了《关于山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会广告招商工作的通知》，将广告项目、内容及广告位价格表全部公开进行广告招商，在会刊、活动手册、论坛冠名权、展会现场等各个可利用的载体上，通过合理布置卖点，大量进行广告招商，大大减少办展成本的同时也最大限度的宣传了展会本身，提高了展会的规模效益。

博览会期间还举行山东省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议、山东省房地产行业优秀企业颁奖晚会和9个专业论坛、交流会、讲座等。尤其是论坛部分活动专业划分细致，主题和内容均十分贴近国家政策和行业发展趋势，针对性强且务实，如住宅产业国际研讨会中，就专门为欧洲太阳能热利用技术在中国的应用进行了比较、介绍；在住宅性能评定及住宅发展趋势研讨会上也专门对《住宅性能评定技术标准》的编制做了讲解，相关房地产企业也介绍了参加住宅性能评定工作的经验。

（三）、宣传工作到位。媒体的广泛宣传成为本届“住博会”打开知名度的关键。“住博会”邀请了政府宣传主管部门参与组织工作，如指导单位是中共山东省委宣传部，在组委会和组委会办公室成员里邀请了宣传部门负责人出任相关职务；而“住博会”的媒体支持单位中，基本涵盖山东省级及各市的主流媒体，包括有人民日报在内的31家日报或专业报纸、8家杂志、9家网络媒体、22家省级或市级电视台（专栏节目）、3家广播电台，形成立体化宣传网络。

总体而言，山东省 “住博会” 是很成功的，总结起来有以下经验可以学习借鉴：

（一）、行业性展会应始终遵循“政府搭台，企业唱戏”的原则，由政府或行政主管部门主导，加强监管力度，由行业社团组织具体落实，使展会具备更多优势：

1、政府可以对参展的市场主体、客体和行为进行系统的监管，容易使展会在公众中树立权威性和公信力。

2、对展会内容安排的系统化和规范化进行全面指导，由此提高展会的水平和质量，使展会具有很高的品牌效应和广泛的影响力。

3、政府主管部门通过展会活动对行业发展趋势、市场走向施加的导向作用更直接有效、更有力度，同时充分发挥了“政府搭台，企业唱戏”的优势，凸显政府主管部门的服务意识和服务水平。

（二）、坚持市场化运做展会活动，实行“以会养会”的办展策略。市场是展会生存的基础，充分发挥市场优势，可以大幅度节约成本，提高规模效益和影响力。结合展会自身特点，如何设置展会招商亮点、广告卖点是展会市场化的重要途径。

（三）、重视宣传工作。宣传工作是展会活动生命力的重要支柱，关键是如何吸收媒体的参与，发挥媒体优势而避免媒体的左右。山东省“住博会”通过邀请政府宣传主管部门的参与，以主动的姿态吸收了媒体的参与，以较低的成本取得了最大的宣传效果，这一方式值得学习借鉴。

（四）、展会的活动内容应注重务实和针对性，要贴近国家或地方政策走向、市场需求、企业发展要求，定位力求准确。山东省“住博会”将省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议、作为展会的一项活动进行，同时还在展区内专门开辟了全国康居示范工程和A级住宅性能评定项目展区，十分贴近老百姓关注的热点和国家及该省的政策走向。

二、山东省推进住宅产业化工作经验

考察团通过对济南市5个住宅小区、青岛市和威海市各一个住宅小区等7个小区进行实地考察，并结合山东省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议的有关材料，学习山东省在住宅产业化推进工作方面。

（一）、山东省住宅产业化推进工作情况简介

山东省在全国范围内较早开始住宅产业化推进工作，目前该省建设厅已经成立住宅产业化中心，济南、青岛、淄博、烟台等市也分别成立了住宅产业化工作机构。迄今为止，山东省已通过国家验收的康居示范项目12个，建筑面积370余万平方米，在住宅性能认定方面，已对32个项目开展了认定预评，建筑面积超过520万平方米，有一个小区通过国家住宅性能评定AA级认定。

（二）、部分城市的住宅产业化推进工作措施

1、成立住宅产业化推进工作机构。除山东省建设厅成立住宅产业化中心外，济南、青岛、淄博、烟台、聊城市等市也成立了相应机构。聊城市在2005年5月成立住宅产业化服务中心，主要职能是提供住宅性能认定，安、康居工程及住宅技术服务，开展房地产信息咨询及策划等。

2、采取多种方式推进住宅产业化方向发展。烟台市将住宅产业化相关要求列入房地产开发项目用地出让条件，从体制上、机制上初步解决了制约住宅产业化推进的问题。聊城市实行了《房地产开发项目建设条建意见书》制度，明确规定了推进住宅产业化的有关条款，要求住宅项目的规划、建筑、结构技术、成套技术应用、装修设计等均按照建设部有关规定执行。

3、大力宣传住宅产业化，积极引导消费者和企业。聊城市、济宁市利用电视台等媒体，以专题文章、拍摄专题片和制作公益广告等形式，广泛宣传住宅节能的经济效益、社会效益和住宅品质提高的优越性，宣传节能省地住宅的重要意义，还专门为房地产企业举办培训班进行学习、宣传；邀请外地先进企业进驻，本地企业走出去的方式，扩大业务交流，引进先进企业推介产品，召开座谈会、研讨会，组织企业到北京、上海、大连等先进城市进行实地

观摩、考察。

4、通过试点工程推广节能新技术、新材料。济宁市以建设节能省地型住宅为重点，确定试点开发工程，如引进国外先进设计企业进行规划设计；大量采用住宅成套技术和节能技术，如全小区铺设地板辐射采暖、使用集中太阳能系统等。山东省建筑大学开辟一栋学生公寓楼，专门对引进的加拿大的太阳能新风技术（太阳墙）、太阳能发电技术、集成太阳能热水息系统进行实验性应用。

（三）、康居示范项目小区建设情况

考察的7个小区全部是国家验收的康居示范项目，其中包括一个通过国家住宅性能认定评定AA级的小区和一个太阳能热利用实验试点学生公寓楼。各个小区均具有较高的设计和建筑水平，也各自有特点。但大部分采用适合北方气候特点和居住习惯的“行列式”布局，高、多、低层错落搭配，中心区域设置中心花园和公建设施，停车位基本能达到或超过1：1；各小区目前已基本销售完毕，入住率在60%左右。在成套技术应用上，大部分小区采用外墙保温措施（使用外墙保温板材），一些小区同时还采用内墙保温砂浆措施和应用地暖技术；多数小区建设了中水系统；大部分进行橱卫一体化装修。有个别小区采用纯净水管道系统技术提供直饮水；太阳能热水系统应用较多。

山东省在住宅产业化技术应用中也出现了一些缺陷。表现在节能技术标准化建设不完善，如采用集中供暖，分户计量时，用户端的计量表计量不标准等；在墙体保温技术方面，一些保温材料技术不完善，如外墙保温板材在连接处容易开裂、渗水，影响建筑美观，引起消费者不满；地暖供热不均匀，出现冷区现象；另外，一些成套技术在建成后因为各种原因未投入使用，如部分小区的中水系统因为入住户数量少而不能使用；大面积的绿地导致维护成本偏高。同时，消费者对康居示范工程及住宅节能了解不透彻，导致其市场化推广有一定的困难；而政府行为过多的干涉也使个别小区在建设康居示范工程时偏离了市场轨道，使用过于超前的技术和措施增加较多的成本。

因此，在山东省经验之上，推广住宅产业化工作中要注意以下一些问题：

1、建立健全住宅产业化工作机构、建立长效推广机制。从体制、机制上提出解决制约住宅产业化推进工作问题的整体措施；同时制定有效规范引导行业向产业化方向发展，以开展康居示范工程试点为切入点，以点带面开展住宅性能认定工作，以全面提升房地产开发建设水平。

2、因地制宜，制订适合本地实际情况的建筑节能标准、政策。新技术的推广应用要以市场为导向，政府引导为原则，结合本地气候、居民居住习惯，风俗等各方面因素综合考虑，不宜有政府过多的强制推行。

3、加强住宅节能技术的宣传和推介工作，使群众充分了解新技术、新住宅的优越性，使企业进一步了解住宅产业化的发展动向，获得更多、更好的信息，为发展打下良好市场基础。

4、住宅产业化推进工作不能过于超前，应在结合本地行业企业实际状况和市场需求、消费者承受能力，综合考虑推行产业化的应该达到的速度、数量、标准；对于新技术、材料，由政府相关部门进行试点检验，待技术、标准及市场需求成熟后方可推广。

三、青岛市房地产管理工作经验

4月19日上午，考察团与青岛市房地产开发管理局综合协调处领导就有关房地产管理方面的情况进行了座谈。

（一）、青岛市房地产开发管理局情况简介

青岛市目前涉及房地产管理的部门主要有房地产开发管理局（以下简称“房管局”）和国土资源与房屋管理局，房管局主要管理房地产开发及拆迁管理，国土资源与房屋管理局主要负责交易、物业管理等。房管局成立于2004年8月，主要由原先的拆迁管理办公室、开发管理办公室和市建委下属的房地产业处合并而成，属于建委的二级局，下设招商引资处、项目合作处、综合协调处、市场管理处、房地产业处、拆迁管理处、工程处等7个部门；将房地产开发的前期工作集中管理，管理体制比较顺。

（二）、行政管理情况简介

依据青岛市制订的《城市房地产开发经营管理条例》及其他相关法规，在房地产开发管理方面，房管局建立了一系列的管理制度，管理方式也比较透明，具有较强的可操作性。其管理流程是：项目立项审查——收取配套费用，进行配套建设——发放项目经营权证，同时进行项目注册登记、资本金注册监管——签订开发建设合同——项目开发期间管理——综合验收。

管理流程中，以项目开发经营权证制度界定开发项目是否合法，通过项目注册制度（配填房地产开发项目审验表，对项目的有关情况，包括项目资料、开工、预售前情况、竣工前情况进行验核），对各开发项目实行动态管理；另外，青岛市还提高了项目资本金管理标准；同时保留了资质年检工作。在商品房预售制度方面，青岛市将标准提高为多层建筑达到主体封顶，高层建筑主体工程完工的三分之一以上；同时保留了房地产企业资质年检制度和项目综合验收制度。

为了规范房地产交易市场情况，该局专门细化《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，为消费者制订了《青岛市商品住宅使用手册（试行）》，全面细致的介绍房屋保修项目有关情况和装饰、维修的有关规定。在企业方面，强制要求房地产开发企业常设售后服务机构（该机构不与物业管理关联），要求开发企业在商品住宅销售时明确告知消费者相应的相关权利、义务等情况，如各种许可证书证书、售后服务机构的地点、负责人、服务内容等，并要求企业针对不同程度的房屋质量问题限时解决，这样大大减少了开发企业和物业相互推委房屋质量问题责任的现象，也给管理部门减少工作压力。2005年，在市建委和房管局的组织推动下，由20家骨干企业倡议成立了青岛市房地产企业诚信联盟，要求房地产开发企业实行诚信交易制度，还建立了相应的激励机制，对交易信誉和售后服务表现好的企业进行相应的表彰。

（三）、青岛市房地产开发管理局行政管理模式的优势

1、管理部门集中设置，使房地产行业的管理比较集中。

2、项目管理制度化，系统化，管理更科学、细致。

3、适当提高开发许可标准，如适当提高项目资本金标准、预售许可标准，相应提高了房地产市场准入门槛，对培育大型开发企业、鼓励企业向规模化、集约化方向发展，对企业进行品牌建设具有引导作用；同时也减少了银行金融风险，有利于房地产行业健康、持续、理性地发展。

4、行业主管部门通过倡导企业诚信联盟和建立开发企业售后服务机构等方式，引导企业向规范化、科学化方向发展，逐步建立行业诚信机制，树立了企业的良好形象、增强企业的社会责任感和行业责任感，对提升行业信誉，规范房地产市场和房地产业的经营秩序和发展水平十分有效，也利于行业主管部门的管理，体现了良好的服务意识和水平。

（四）存在的问题。

1、开发与交易、物业分属各个部门，但两个部门的上级部门分属建设、国土资源两大部门，在统筹管理方面存在缺陷。

2、由于开发与交易、物业分权属管理，使行政管理部门对行业投资和市场消费的宏观管理能力减弱。

山东省房地产市场报告第2篇

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、担保物权不包括。A：质权 B：留置权 C：抵押权 D：管理权

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、能真实反映城市用地规模大小的是。A：市区 B：郊区 C：规划区 D：建成区

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、一般情况下，房地产经纪合同的内容不包括。A：对履约过程中发生障碍的处理办法 B：当事人对风险造成损失分担的事先预定 C：当事人各自的责任以及希望履行的标准 D：交易标的的物业信息 E：客户资金代收代付风险

4、房地产登记制度的类型中，契据登记制度为首创。A：美国 B：德国 C：法国 D：英国

E：权利型房地产投资信托

5、房地产经纪人应具备的能力中，包括与人交往使人感到愉快的能力、处理异议争端的能力以及控制交往氛围的能力等。A：观察能力 B：表达能力 C：社交能力 D：良好品质

E：工厂的生产设备

6、《城市区域环境噪声标准》(GB3096--1993)规定，夜间突发的噪声的最大值不准超过标准值dB。A：3 B：7 C：10 D：15 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是。A：行政主管模式 B：行业自治模式

C：行政与行业自律并行管理模式 D：市场调节模式

E：客户资金代收代付风险

8、根据我国《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。A：工商 B：税收 C：建设 D：房地产

E：权利型房地产投资信托

9、在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是。A：人脉资源 B：房源信息 C：网络资源 D：财务资源

E：工厂的生产设备

10、经济学上将弹性数值分为5种类型，弹性为无穷大的情况，称为。A：缺乏弹性 B：富有弹性 C：完全弹性 D：完全无弹性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、关于业主在物业管理中的地位表述中，正确的是。

A：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，只能对专有部分享有的权利转让 B：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有和共有部分都享有所有权 C：业主是物业管理市场的协调主体

D：单个业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利 E：权利型房地产投资信托

12、我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾率先创立了，并在实际业务进行中加以实施。A：不动产说明书制度 B：漏水保固制度

C：高氯离子瑕疵保障制度 D：高放射瑕疵保障制度 E：客户资金代收代付风险

13、城建税实行地区差别税率，具体规定纳税人在城市市区的，税率为。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％ E：权利型房地产投资信托

14、目标利润定价法以和目标利润为定价原则。A：固定成本 B：总成本

C：单位变动成本 D：投资利润率 E：工厂的生产设备

15、美国房地产经纪业的行业管理模式是。A：行政与行业自律并行管理模式 B：行业自治模式 C：行政主管模式 D：市场调节模式

E：客户资金代收代付风险

16、在市场营销4Rs理论的要素中，是营销的源泉。A：回报 B：关系 C：反应 D：关联

E：工厂的生产设备

17、建筑工程施工许可管理的范围表述中，正确的是。

A：工程投资额在20万元以下或者建筑面积在以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证

B：必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工 C：按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，必须再领取施工许可证

D：在中国境内从事各类房屋建筑的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的市级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证 E：权利型房地产投资信托

18、下列关于房屋产权状况的表述中，正确的是。A：有房地产证未必就有产权 B：有房屋必定有产权

C：有购房合同就能界定产权状况 D：有产权就能上市交易 E：工厂的生产设备

19、关于物业使用人及其权利、义务的表述中，正确的是。A：物业使用人的基本权利、义务不受租赁合同的限制

B：物业使用人是指拥有物业的所有权，并实际使用该物业的人

C：物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权

D：物业使用人不是物业管理服务的对象 E：权利型房地产投资信托

20、承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的。A：已离异的前妻 B：在异国定居的女儿 C：居住在邻近城市的养子 D：现共同居住的儿子 E：权利型房地产投资信托

21、以客户为导向的市场营销的几个核心概念，是指客户在满意的基础上，进一步对某品牌或企业作出长期购买的行为，是客户一种意识和行为的结合。A：客户满意 B：客户忠诚

C：客户关系管理 D：客户让渡价值 E：工厂的生产设备

22、《注册房地产估价师管理办法》规定，以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价师注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，年内不得再次申请注册。A：1 B：2 C：5 D：3 E：权利型房地产投资信托

23、经济学上将弹性数值分为5种类型，弹性等于1的情况，称为。A：单一弹性 B：富有弹性 C：缺乏弹性 D：完全弹性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、下列沟通方式中，承载的信息量最大的是。A：个人书面沟通和面对面沟通

B：借助电子传输设备的口头沟通和非个人书面沟通 C：面对面沟通和借助电子传输设备的口头沟通 D：个人书面沟通和非个人书面沟通 E：工厂的生产设备

25、根据《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是；构成犯罪的，依法追究刑事责任。A：由房屋登记机构予以收缴 B：由房屋交易管理部门予以收缴 C：处以1万元以下的罚款

D：处以1万元以上2万元以下的罚款 E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、属于房屋登记基本要求的是。

A：以共同申请为原则，以单方申请为例外 B：以查验申请资料为主，实施必要的实地查看 C：以单方申请为原则，以共同申请为例外 D：按房屋基本单元进行登记 E：以实地查看为主，实施必要的查验申请资料

2、房地产经纪机构在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有。A：尽量以不影响日常的工作效率为前提 B：不能过于保守 C：全面考察

D：不能盲目乐观 E：风险与收益对等

3、委托合同的特征包括。A：是典型的劳务合同

B：具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提 C：是有偿、诺成合同

D：既可以是有偿合同，也可以是无偿合同 E：为诺成合同、不要式合同、双务合同

4、房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有。A：商品房销售委托书 B：商品房选址意见书 C：商品房销售许可证 D：预售房屋所有权证书 E：销售场所的房屋租赁合同

5、根据房屋存在的形式，房屋租赁代理大致可分为等类型。A：现房租赁代理

B：在建商品房预售代理 C：商品房先售后租代理 D：商品房先租后售代理 E：在建商品房预租代理

6、教育费附加是随附征并专门用于教育的一种特别目的税。A：增值税 B：契税

C：土地使用税 D：消费税 E：营业税

7、房地产抵押估价时点通常是。A：抵押权设立日期 B：抵押权实现日期 C：贷款约定还款日期

D：估价师完成估价对象实地查勘日期 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、在城市化的离心发展阶段，城市化类型可分为。A：集中型城市化 B：相对集中型城市化 C：郊区化

D：卫星城镇化 E：逆城市化

9、称为解决争议条款的是，是指当事人为解决争议而规定的条款。A：明示条款 B：默示条款 C：程序条款 D：有责条款

E：客户资金代收代付风险

10、房地产经纪行业公平性管理的内容包括。A：房地产经纪行业竞争与协作的管理 B：房地产经纪人员的职业风险管理 C：房地产经纪行业的诚信管理 D：房地产经纪收费管理 E：房地产经纪纠纷管理

11、从贷款风险的影响范围来看，房地产贷款的主要风险可以分为。A：宏观风险和微观风险

B：系统性风险和非系统性风险 C：可控风险和不可控风险

D：银行内部风险和银行外部风险

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括。

A：已抵押担保的债权数额 B：拍卖费用 C：估价费用

D：变卖的费用和税金

E：发包人拖欠承包人的建设工程价款

13、工程建设监理中，信息管理就是由电子计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等，其内容包括。A：信息流程结构图 B：信息目录表

C：信息的编码系统 D：信息管理制度 E：会议制度

14、按照污染物排放的形式，环境污染源可分为。A：点源 B：线源 C：连续源 D：面源 E：瞬时源

15、房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，他(她)就负有的义务包括。

A：按照指示处理事务的义务 B：亲自处理事务的义务

C：向被代理人报告处理事务情况的义务

D：处理事务的收益和所得交付被代理人的义务 E：承担后果的义务

16、房地产经纪机构的激励机制包括。A：参与激励 B：尊重激励 C：混合激励 D：情感激励 E：目标激励

17、房地产经纪业务风险存在是客观的，重要的是要。A：风险自留 B：识别风险 C：风险转移 D：规避风险 E：管理风险

18、在购买活动中，影响消费者情绪和情感的产生及变化的因素有。A：购物环境的影响 B：商品特性的影响

C：消费者的心理准备状态 D：消费者的个性特征 E：营销人员的素质

19、房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿，房屋租金可分为。A：成本租金 B：合同租金 C：商品租金 D：门店租金 E：市场租金

20、企业业务流程再造提出了的思想，即借助信息技术，以重整业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再“组装”起来。A：合工 B：分工

C：以业务为中心

D：以业务为改造对象 E：客户资金代收代付风险

21、房地产贷款程序基本步骤为。

A：受理申请→借款申请→发放贷款→归还贷款→合同变更→结清贷款→签订合同

B：借款申请→受理申请→签订合同→发放贷款→归还贷款→合同变更→结清贷款

C：发放贷款→借款申请→受理申请→归还贷款→合同变更→结清贷款→签订合同

D：发放贷款→借款申请→受理申请→归还贷款→签订合同→合同变更→结清贷款

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

22、信息的的不同，会造成信息发布成本的重大差异。A：发布时间 B：发布任务 C：发布过程 D：发布方式 E：采用媒体

23、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，关于各类用途的国有土地使用权的最高出让年限，说法错误的是。A：居住用地70年 B：工业用地60年

C：商业、旅游、娱乐用地50年

D：教育、科技、文化卫生、体育用地40年 E：综合或其他用地50年

24、带客户实地看房的目的包括等。A：让客户对房屋有切身感觉

B：让客户和业主直接接触，以消除怀疑情绪 C：让客户对房源进行了解 D：促成交易

E：激发客户对房源的兴趣

山东省房地产市场报告第3篇

(一) 可持续房地产业是一种资源节约型的产业

可持续房地产业强调节约各种自然资源 (土地、水、能源、建材等) , 包括节约不可再生能源和利用可再生清洁能源, 建造节能省地型建筑, 实现资源的可持续利用。土地是房地产业发展的基础, 更是稀缺的不可再生资源, 因此保护土地资源, 合理有效的利用土地资源, 同时给后代人留有发展与需求的空间, 是可持续房地产业发展的基本要求。

(二) 可持续房地产业是一种环境友好型的产业

可持续房地产业注重人与自然的和谐共生, 强调环境保护和资源的回收和重复利用, 强调消耗最少的资源和能源, 产生最少废弃物, 贯彻环境保护原则。这就要求房地产业的建设发展和消费活动要与自然生态系统相协调, 维护和建设良好的生态环境, 创造优美的人居环境和城市布局。

(三) 可持续房地产业是一种社会和谐型的产业

可持续房地产业注重房地产市场的竞争和谐和供求和谐, 注重人与社会的和谐, 一切从居住者出发, 建立规范化、有序化的市场, 维持供求平衡满足居民不断增长的居住需求, 并创造适宜的人居环境的精神风貌和文化内涵, 从精神意识形态为居住者提供更多的精神享受和心理满足, 使其生活在健康、安全和舒适的居住环境中, 更符合构建和谐社会的要求。

二、山东省可持续房地产业发展中面临的问题

近五年, 山东省房地产业整体保持健康发展的良好态势, 房地产开发能力增强, 全省商品房竣工面积、销售面积持续增长, 但房地产投资增速明显回落。据统计, 2006年山东省房地产投资1185.2亿元, 同比增长21.6%, 增幅比2005年回落了5.8个百分点。2006年商品房屋竣工面积3696.8万m2, 销售面积4168.9万m2, 分别同比增长2.7%和11.0%。但是山东省房地产业在快速发展的同时, 也面临着很多问题, 不利于其可持续发展。

(一) 房地产建设中大量土地圈而不用, 导致土地资源的闲置浪费

山东省人多地少, 耕地资源比较匮乏, 而且随着城市化的快速发展, 耕地每年都在以一定的速度缩减。据统计, 2006年底, 山东省耕地面积为685.5万hm2, 人均耕地约0.07 hm2, 约为世界人均水平的22.9%, 比2005年耕地净减少了2.7万hm2, 这表明山东省土地资源供给形势严峻。与此同时, 山东省土地闲置浪费问题又很严重。根据中国房地产统计年鉴的数据, 2002年—2005年山东省房地产土地购置但未开发的面积比重一直接近50%, 2005年山东省出让3643.3万m2土地进行房地产开发, 但是完成开发面积只有1812.7万m2, 只占到购置面积的49.8%, 即有一半的出让土地处于闲置状态。2006年土地利用情况有所好转, 但对土地资源的闲置浪费现象依然不容乐观。这主要是由于一些房地产开发商考虑到土地供应日益紧缩, 大规模圈地并有意放缓开发速度, 从而减缓储备土地的消耗速度, 以待升值。而地方政府在房地产市场的巨大利益面前, 不惜一切代价与市场进行博弈, 加剧了土地的闲置状况。比如, 由房产部门控股的窗口企业在地方政府的支持下低价竞得大量土地, 在房地产市场看好的情况下圈而不用, 以换取更大的利益, 结果必然造成大量闲置土地, 导致土地资源的浪费。

(二) 住宅投资结构失衡, 造成有效供给不足

随着城市化进程的加快, 山东省住宅需求一直在攀升。房地产企业为了迎合这种需求, 加大了住宅投资比重。据统计, 2002年—2006年山东省商品住宅投资占整个房地产投资的比重稳中有升, 2006年商品住宅投资所占比重达到75.5%, 同比增长3.8个百分点, 但是山东省房地产住宅投资结构严重失衡, 其中高档住宅投资在波动中急速增长, 而经济适用房的比重基本保持回落状态。2006年全省完成商品住宅投资895.3亿元。其中, 经济适用房投资完成额28.2亿元, 同比下降48.2%。与此相对应的是, 别墅/高档公寓投资比重却在快速上升, 2006年别墅/高档公寓投资额达到55.3亿元, 同比增加了一倍多 (见图1) 。

资料来源:中国房地产统计年鉴 (2005-2006)

由于住宅投资结构失衡, 山东省的房地产商品住宅结构性供给矛盾突出, 主要是高档商品房偏多, 经济适用房源紧张。开发商为追求利润最大化, 往往着力投资开发利润较大的高档商品房, 住宅供给的高层次、高价位, 使其顾客人群定位为中高、高收入人群, 而使占城市人口绝大多数的中低收入人群的住房难以得到保障, 住宅有效供给明显不足。在城市化加速的今天, 数百万农村劳动力转移到城市中来, 大多数城市新移民难以支付高额的买房成本, 造成“居者忧其屋”的局面, 不利于社会的稳定和谐发展。

(三) 房地产开发建设中的短视行为, 对生态环境造成极大的破坏

山东省房地产业的特点是开发企业数量多, 但规模小。2004年山东省房地产企业个数达到3201个, 同比增长48.7%, 其中一级企业只占到0.8%, 三级以下小型企业却占大多数, 占到88.5%。企业规模过小, 不但没有充足的资金与技术来支持开发建设中的环境保护, 而且在观念上也往往局限于片面追求经济利益。这种忽视生态环境保护的短视行为不可避免地造成环境破坏。比如:一些开发商无视城市规划, 随意毁林毁草, 减少公共绿地, 违章建设;为了削减成本, 开发商采用耗能大、质量低劣的建筑、装修材料;施工工地现场大量的粉尘污染、噪音污染, 包括水资源污染严重。结果许多房地产项目建成后, 区内空气质量差, 有害物质含量超标, 污水和垃圾处理率不达标等。其累积效应是, 城市绿色植被减少, 城市污染加重, 生态压力增大。

(四) 科技含量低, 高耗能建筑比重大

由于房地产业的粗放经营以及建设过热加上房地产开发商只注重短期利益, 节能和环境保护意识弱, 从而导致山东省房地产建设科技含量低。目前, 山东省房地产建筑仍以现场砌筑浇筑手工作业为主, 各项技术难以鉴定和统一标准, 难以保证质量和效率;同时, 山东省建造了很多设计不合理和隔热保温性能差的房屋使得房屋使用过程中照明、取暖和降温能耗极大。据统计, 山东省现有建筑中的95%仍是高耗能建筑。更为甚者, 山东省很多地方大搞拆迁工程, 将很多还没有达到经济寿命期限的房屋拆毁重新建设, 浪费了大量的资源。其中, 一些建材的浪费不仅对社会的环保节能和可持续发展带来负面影响, 而且拆迁时建筑材料几乎只能作为废品进行回收, 导致再利用的成本高, 不符合循环经济的要求。

三、山东省可持续房地产业发展的对策

(一) 因地制宜, 科学编制房地产业发展规划

地方政府应从可持续发展的高度来编制房地产规划, 注意留有余地, 尽量拓宽城市未来的发展空间。首先要在规划中引入生态理念, 做生态战略规划, 在综合考虑当地水、土地、气候、流通活动、消费活动、社会调控等活动的基础上, 做一个生态战略规划, 在此基础之上再以各地方国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据, 科学编制房地产业发展规划, 合理确定年度房地产开发建设规模, 保持投资规模的适度增长, 努力实现房地产市场的供求平衡。

(二) 加强土地资源的宏观调控和管理

土地资源是房地产业可持续发展的物质基础, 集约利用土地, 强化土地开发管理, 是房地产业可持续发展的前提。因此, 必须加强对土地资源的宏观调控和管理。首先, 在土地利用规划中要规定土地利用类型, 按“最高最佳利用原则”进行合理配置, 以实现土地资源利用效益的最大化。其次, 要保护好城市边缘的农业用地, 防止过多的农业用地转变为城市建设用地。第三, 要加强土地转让管理, 严禁转让不符合法律规定条件的房地产开发项目用地, 依法制止“炒买炒卖”土地行为。第四, 加大对闲置土地的清理力度。对无正当理由, 动工开发日期满一年未动工开发的项目, 征收土地闲置费;满二年未动工开发的, 无偿收回土地使用权切实制止囤积土地行为。对城市建成区内的闲置、废弃地, 应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。

(三) 改善住宅投资结构, 提高住宅有效供给水平

针对山东省住宅结构性供求矛盾, 住宅供应力争做到以市场需求为导向, 改善住宅投资结构, 不断提高有效供给水平。要从根本上改善住宅投资结构, 就要从土地供应结构开始调整, 继而注重住宅投资的比重倾向。首先, 在供应土地之前, 山东省房地产主管部门应会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求, 并作为土地出让的前提条件, 适当提高居住用地在土地供应中的比例, 着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应。以保证中低价位、中小套型的充分供给。其次, 在“国六条”规定基础上, 制定适合山东省的住房供应政策, 认真落实“70%的90平方米户型”政策。对于住宅内部投资, 应降低别墅和高档公寓的投资比重, 大力推进经济适用房建设。第三, 鼓励开发商建设卖租同步的楼盘, 实现商品住宅供应模式多样化, 建立以租为主, 以售为辅, 卖租同步的住房保障体系。同时激活二手房市场, 建立经济适用房、二手房以及廉租房三位一体的住房供应体系, 提供多层次的供给, 进而全面提高有效供给水平。

(四) 重视生态环境保护, 防止开发建设中的短视行为

在房地产业的发展过程中, 要树立可持续发展的观念, 在充分利用自然地貌、资源的基础上, 创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。在选址上, 要尽量少占或不占耕地、生态林地, 多在荒地、废弃地上进行建设开发。在项目建设上, 要建立规范的质量保障制度, 通过消费市场约束机制, 抵制劣质、有毒材料的使用。在保证建筑功能质量的前提下, 采取有效的节能技术与管理措施, 大幅度降低建筑能耗, 达到舒适、节约能源和改善环境的目的。在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域, 提高绿化质量的城市园林水平, 构建合理的城市绿化系统;改善城市交通、供水状况, 提高城市生活垃圾、污水处理率, 提高固体废弃物的处理与回收再利用水平。

(五) 提高技术创新水平, 发展节能省地型住宅

山东省推行节能省地型住宅, 首先要进行资源利用技术的创新, 涉及到的技术主要有水资源利用技术和能源利用技术。济南市是国家太阳能基地, 可以利用这个优势, 开发太阳能电池、蓄热墙和以燃料电池为核心的热电联产系统以及建造各种以利用太阳能为主的住宅, 有效利用新能源以及建筑物使用过程中所产生的废热。水资源方面, 在室外设立生活排水处理后的重复利用系统以及雨水收集利用系统等, 供水设施应采用节水节能型。另外, 在房屋设计上要注重自然资源的利用, 注意房屋的采光, 通风情况。其次要进行住宅建筑技术创新, 大力推进工厂化生产各种房屋模块和施工现场组装装配, 提高住宅工业化水平。政府要根据新型住宅建筑体系的要求, 推广符合循环经济要求的住宅部品, 逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建材企业, 应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求, 把“像造汽车一样造房子”, 作为未来的发展方向。这样, 在拆迁过程中, 各类住宅部件可分类回收, 经过加工再利用, 提高利用率, 符合循环经济和可持续发展的思维模式。

参考文献

[1]国家统计局.中国房地产统计年鉴, 2005-2006[M].北京:中国经济管理出版社, 2006.

[2]山东统计局.山东统计年鉴[M].北京:中国统计出版社, 2007.

[3]陈平, 魏清泉.房地产业可持续发展若干问题研究[J].房地经济, 2006 (1) .

[4]霍学文, 李伟群.房地经济的市场导向与绿色节能建筑[J].房地经济, 2006 (10) .

山东省房地产市场报告第4篇

关键词：房地产，现状，发展对策

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）05-0025-28收稿日期：2015-05-18

房地产市场有其自身的运动规律。房地产市场特点之一即是区域性市场，山东省下辖17个地市，经济发展水平不同，住房需求存在区域性差异。本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析，对各个城市具有共性的问题进行研究，针对目前市场现状，提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。

1 市场现状

2014年，山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势，房地产开发投资持续增长，商品房均价低于全国平均水平1007元，上涨幅度低于10%，与居民可支配收入增幅基本一致，房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致，没有出现大起大落的现象。但是，受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响，山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落，市场下行压力增大，主要体现在以下方面。

1.1 房地产开发投资小幅增长，增幅回落

2014年，山东省房地产开发投资5818亿元，同比增长6.9%，增速全年呈回落态势，与2013年相比回落8.7个百分点。住宅投资占房地产投资的71.9%，同比回落1.1个百分点，办公楼及商业营业用房投资占20%，同比提高1.8个百分点。

1.2 商品房施工、竣工面积增加，新开工面积下降

2014年，商品房施工面积5.45亿平方米，同比增长7.8%，增速同比回落9.9个百分点。竣工自11月开始止跌回升，竣工面积7787万平方米，同比增长3.7%。开发企业投资比较谨慎，放缓新开工速度，新开工面积1.33亿平方米，同比下降13%。

1.3 商品房销售下滑，供应量和库存增加

购房者观望情绪较浓，市场销售压力加大，受2013年“国五条”出台市场交易量大幅攀升形成较高基数影响，2014年山东省商品房销售面积连续9个月下降，销售额连续4个月下降，二手房成交面积全年呈下降走势。2014年，销售商品房面积9180万平方米、销售额4880亿元，同比分别下降11%、6%；2014年全年，二手房成交面积1647万平方米，同比下降23%。批准预售商品房9851万平方米，同比增长11%。截至2014年底，商品房累计可售面积（库存）1.59亿平方米，同比增长38%。

1.4 部分城市房价下降

2104年12月份，纳入国家70个大中城市统计的青岛、烟台、济南、济宁，新建商品住宅价格同比分别下降6.5%、5%、4%、3.6%；烟台、青岛、济南、济宁二手住宅价格同比分别下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年，全省商品房均价5316元/平方米，同比增长5.3%，比全国平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地购置面积下降

开发商购买土地意愿降低，2014年9月，土地购置面积开始下降。2014年，房地产企业购置土地2225万平方米，同比下降15%，土地成交价款525亿元，同比下降5.1%。

1.6 企业资金来源趋紧

房地产企业到位资金自2014年9月起连续4个月下降。2014年，到位资金6991亿元，同比下降5.2%，其中，利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比分别下降58%、14%、4%、1.4%，国内贷款与上年持平。

2 现状分析及市场走势

山东省房地产市场当前存在的主要问题有：一是投资增速回落；二是新开工面积下降；三是销售回款减慢，市场观望气氛较浓，成交量减少，销售速度放缓；四是从市场销售看，销售价格下降，库存增加，但处于正常的波动范围；五是企业融资困难，新增贷款规模零增长，自筹资金融资成本增加，资产负债率加大，房地产企业资金压力增大。市场近期的主要走势体现在以下方面。

2.1 房地产开发投资将会保持一定增速

1998年以来，山东省房地产开发投资一直保持两位数增长，2013年突破5000亿元，形成了较高的基数。受前期较高基数影响，自2014年8月以来，投资增速出现放缓势头，从两位数降到一位数。从决定开发投资的要素来看，今后一段时期投资依然有一定保障。2014年开发企业到位资金中除去已完成投资尚余1173亿元，资金较有保障；商品房建设有4.67亿平方米未完工程，后续投资需求较大。另外，国家持续加大棚户区以及城中村改造力度，今后一段时期内，将会使房地产开发投资保持一定增速。

2.2 商品房库存压力将逐步减轻

央行和银监会发布放松房地产信贷措施，支持普通商品房特别是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求，将会刺激部分刚需、改善需求入市，有效减少库存；去年以来山东省商品房新开工面积持续下降，商品房新增库存将会逐步减少；随着新型城镇化建设加快以及棚改货币安置比例加大，住房刚性需求将会持续增长，销售情况将会逐步好转，多数城市库存将趋于合理区间。

2.3 房价将继续保持在比较合理水平

随着保障性住房和棚改房的大量陆续上市，加上房地产市场存在一定观望情绪，开发企业面临房价下调的压力；同时随着新型城镇化的推进，部分刚性及改善性需求群体会加速进入增量市场，加上房屋建造成本、开发项目质量和配套的提高，CPI上涨，需求和成本推动房价上涨因素也会显现。从这两方面看，房价下调压力和上涨因素同时并存且相对均衡，总体上省内房价将呈现比较平稳趋势。

3 对策建议

保持房地产业平稳健康发展，对于促进经济发展，增加社会就业，改善人民群众居住生活条件，具有其他行业无法替代的作用。从山东省情况看，2014年，整个房地产业、建筑业缴纳各项税收1415亿元，占全省税收收入近40%，对全省地税增收的贡献率达到62%。为保持山东省房地产市场平稳健康发展，建议采取如下对策。

3.1 加强对市场预期的正面引导

房地产市场在经历了前几年的快速发展后，进行新一轮调整是经济自身规律发挥作用的体现。目前，对于市场形势，社会上信息渠道比较杂乱，存在一些片面、主观、不实的宣传报道，很容易误导社会大众。从政府层面，下一步应完善和健全房地产市场信息发布机制，增加住房市场交易透明度；提高舆论引导水平，加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，及时、主动澄清，稳定市场投资和消费信心，形成有利于房地产市场健康稳定发展的良好舆论环境。

3.2 继续实施分类调控

房地产市场地域属性较强，不同城市之间差距较大。济南、青岛等大城市，由于刚性及改善性需求群体大量存在，外来人员较多，个别偏远地段可能会受到影响，出现销量下降、价格滞涨的现象，但总体会比较平稳。而大量县城，特别是经济欠发达地区，由于外来人口少，下行压力会比较大。应强化地方政府房地产市场调控的主体责任，落实好差异化货币政策；区别不同城市，采取有针对性的政策措施，认真落实住房建设规划，根据市场变化及库存情况，合理确定住宅用地供应量，优化住房供应结构，控制制造业欠发达、外来务工人员较少地区的房地产开发总量，防止出现不合理库存量的增大。

3.3 创造条件，引导企业加快消化商品房库存

根据调查分析，商品房库存较多的地区，主要是基础设施不完善、公共服务不配套，许多人买了房子后，出行生活不便利，居住不舒适。下一步，要引导企业确定合理利润空间，通过降价促销等方式，加快去库存力度；鼓励企业开发养老地产、旅游地产等，吸引群众购买商品住宅。积极探索闲置商品房的用途；地方政府应在完善配套生活设施、改善提升小区周边环境方面做出努力，同时提高棚改货币安置比例，鼓励群众在存量房中选择住房。

3.4 完善房地产市场监管长效机制建设

房地产市场调整必然会带来企业资金紧张、房屋不能按时交付使用等一系列问题，由于购房引发的社会纠纷会增多，影响社会稳定。地方政府应密切关注市场形势，加强月度监测分析和预警预报；严格商品房预售许可和预售资金监管，全面推行商品房销售合同网上签约制度；加强存量房交易资金监管，有条件的城市可实行存量房交易合同网签备案制度；积极发展房屋租赁市场，鼓励开发企业持有部分房屋，发展租赁业务，同时扶持租赁企业发展，扩大规模。

3.5 推进房地产行业转型升级

通过数据分析，山东省房地产企业总体实力不强，中小企业居多，缺乏龙头企业、大型企业、品牌企业。一旦市场出现波动，小型企业抗风险能力弱，容易陷入困境。下一步，应鼓励引导房地产企业提升房屋品质，树立品牌意识，增强核心竞争力；推进开发企业兼并重组，鼓励企业跨地区、行业、所有制组建集团，引导由单一产品开发向综合开发经营的多元运营转变。

4 结论

2014年，山东省房地产市场受到供需、预期、信贷的影响，与全国一样进入调整期，这是宏观经济结构调整的必然结果，也是一种新常态。面对新的形势，山东省政府及主管部门按照国家部署积极推进房地产市场去行政化，济南、青岛、泰安陆续取消住房限购政策，各地政府陆续取消住房套型面积限制，随着地方逐步落实国家信贷、税收等促进住房消费政策的实施，将有力推动房地产市场活跃发展。从2014年房地产开发投资、销售、库存、房价等市场发展数据来看，尽管市场出现了一些调整和变化，但处于正常的合理范围，总体上山东省房地产市场健康平稳，前景光明。

作者简介：

沈大善，山东大学本科学历，现任山东省建设发展研究院高级工程师、山东省房地产业协会副秘书长。

山东省房地产市场报告第5篇

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、产权属于国家所有的房屋，其房产税。A：由经营管理的单位和个人缴纳 B：由房屋的所有者缴纳 C：无需缴纳

D：由城市房地产主管部门缴纳 E：权利型房地产投资信托

2、房地产登记制度的类型中，产权登记制可分为两种。A：契约登记制和托伦斯登记制 B：契约登记制和权利登记制 C：权利登记制和异议登记制 D：权利登记制和托伦斯登记制 E：权利型房地产投资信托

3、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的处罚标准是，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以的罚款。

A：5000元以上1万元以下 B：1万元以上2万元以下 C：1万元以上3万元以下 D：5万元以上10万元以下 E：权利型房地产投资信托

4、房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。A：交易的数量、交易行情、交易金额 B：交易金额、交易行情、交易方式 C：交易的数量、交易金额、交易方式 D：交易的数量、交易行情、交易方式 E：客户资金代收代付风险

5、下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是。A：房地产开发关系 B：房地产交易关系 C：物业管理关系

D：房地产行政管理关系 E：权利型房地产投资信托

6、一般较高档的物业适合选择的计费方式。A：包干制 B：酬金制

C：先包干后酬金制 D：先酬金后包干制 E：权利型房地产投资信托

7、关于耕地占用税的表述中，错误的是。

A：耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额分阶段计算征收

B：军事设施占用耕地属于免征耕地占用税范围

C：课税对象即占用耕地建房或从事非农业建设的行为

D：凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人

E：权利型房地产投资信托

8、关于房地产经纪机构设立的分支机构，下列表述中，不正确的是。A：分支机构能独立开展房地产经纪业务，也具备法人资格

B：国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序都按照我国法律进行

C：境外设立的分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定

D：国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准，也可在境外设立分支机构 E：客户资金代收代付风险

9、景观设计是指在某一地域范围内创造一个具有因素构成的较为独立的，具有一定社会文化内涵及审美价值的景物。A：形态、形式 B：科学、艺术 C：结构、功能 D：性能、特点

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、主要为机构客户和大宗房地产业主提供服务的房地产经纪机构，其经营模式通常是。

A：无店铺经营模式 B：有店铺经营模式 C：直营连锁经营模式 D：特许加盟经营模式 E：客户资金代收代付风险

11、在城乡规划中，是城市发展的蓝图，是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。A：镇规划 B：乡规划 C：城市规划

D：城镇体系规划

E：权利型房地产投资信托

12、陈某于2002年购买一套别墅，2008年因出国定居将其转让，根据现行税收规定。

A：应全额征收营业税 B：经申请可免征营业税 C：减半征收营业税 D：按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税 E：权利型房地产投资信托

13、依法不能免征房产税的房屋是。A：政府机关的办公楼 B：武警部队的营房 C：个人自住的住房 D：百货公司的商场

E：权利型房地产投资信托

14、现场销售的基本原则是。

A：要准确提供信息，及时完成销售业绩 B：不要超范围承诺，不提供虚假信息 C：要及时提供信息，针对问题从严查处

D：要在允许范围內承诺，针对问题从严查处 E：工厂的生产设备

15、关于房屋预告登记的说法，错误的是。

A：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C：预告登记仅适用于预售商品房的登记

D：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记 E：权利型房地产投资信托

16、在一些财务监管制度不够完善的公司，房地产经纪人的“可乘之机’，较多，风险发生的机会也就较大，这属于引起的风险。A：房地产经纪人道德 B：承诺不当 C：操作不规范 D：客户道德

E：工厂的生产设备

17、对抵押房屋进行是防范相关风险的关键措施，对银行与购房者都非常必要。A：保值准备 B：保证金措施 C：财产保险 D：绩效管理

E：工厂的生产设备

18、关于企业业务流程改造的基本原则，下列表述中，正确的是。A：执行流程时，插手的人越多越好 B：执行流程时，插手的人越少越好

C：在流程服务对象(顾客)看来，越繁琐越好 D：在流程服务对象(顾客)看来，越复杂越好 E：客户资金代收代付风险

19、关于城市房屋拆迁估价的说法，错误的是。

A：同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估 B：房屋拆迁估价时点一般为接受估价委托之日 C：房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开市场价值 D：房屋拆迁估价一般由拆迁入委托进行 E：权利型房地产投资信托 20、在新建商品房售楼处，房地产经纪人与看到媒体广告后主动到售楼处咨询的客户的面谈属于。A：正式面谈 B：开放性面谈 C：非正式面谈 D：系统性面谈 E：工厂的生产设备

21、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100平方米，甲公司应当返还张某元。A：50000 B：67000 C：83500 D：100000 E：权利型房地产投资信托

22、房地产市场商圈调查方法中，是商圈调查使用最多的方式，也是最主要、最有效的方式。A：现场勘察 B：访谈法 C：抽样调查 D：典型调查

E：工厂的生产设备

23、下列选项中，本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。A：遵纪守法 B：规范执业 C：诚实守信 D：尽职尽责

E：客户资金代收代付风险

24、下列选项中，是委托业务能否操作成功的重要步骤，对房源进行市场推广，而推广的前提是对买卖双方信息的充分把握。A：筛选购房客户 B：寻找客户

C：收集物业信息 D：展示房地产 E：工厂的生产设备

25、非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元。A：200 B：350 C：400 D：550 E：权利型房地产投资信托

1、住宅项目的投资型客户关注。A：保值增值空间 B：花园、景观 C：公共设施配备 D：房屋价格

E：关注物业性价比

2、个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为等。A：信用风险 B：收入风险 C：责任风险

D：医疗费用风险 E：实务资产风险

3、非银行业金融机构是指那些经营金融业务但不冠以银行名称的金融机构，包括等。

A：金融资产管理公司 B：信托投资公司 C：财务公司

D：金融租赁公司 E：商业银行

4、以下每组的房地产中，为替代关系的是。A：经济适用住房与普通商品住宅之间 B：宾馆与住宅

C：新建商品房和写字楼

D：大城市郊区的住宅和普通住宅

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、从贷款风险的生成原因来看，房地产贷款风险可以分为。A：信用风险 B：管理风险 C：市场风险 D：操作风险 E：间接风险

6、我国的《民法通则》对处理相邻关系的基本原则作了一定的规范，即不动产的相邻各方，应当按照的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。A：有利生产 B：方便生活 C：团结互助 D：互惠共利 E：公平合理

7、根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从外侧退后建设。A：用地红线 B：城市紫线 C：道路红线 D：城市黄线

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、对客户信息资料的是客户信息资源有效利用的前提。A：收集 B：记录 C：更新

D：跟踪服务 E：整理

9、下列选项中，是指通过某种法律事实从原来房屋所有权人处取得房屋所有权。A：原始取得 B：买卖取得 C：继受取得 D：租赁取得

E：客户资金代收代付风险

10、在房地产产品建筑策划定位法流程中，内部条件调查里的内部条件主要是指建设项目自身条件，其中包括。A：技术条件

B：工业化标准条件 C：使用者条件 D：管理条件

E：建设者的设计要求

11、客户关系管理可以从层面理解。

A：客户关系管理是一种企业管理的指导思想和理念，为企业提供全方位的管理视角；赋予企业更完善的客户交流能力，实现企业和客户利益的双赢

B：客户关系管理是创新的企业管理模式和运营机制，是自动化的以客户为中心的商业过程

C：客户关系管理是企业管理中信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案的总和

D：客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略 E：客户关系管理以信息技术为手段

12、属于委托人在代理合同中的义务的是。A：承担赔偿损失的义务

B：向被代理人报告处理事务情况的义务 C：按照指示处理事务的义务 D：亲自处理事务的义务 E：客户资金代收代付风险

13、房地产经纪人合理使用客户信息应做到。A：保持客户联系 B：实现信息共享 C：保守客户秘密

D：对信息恰当分类和保存 E：对客户信息及时调整和更新

14、依据《商品房销售管理办法》的规定，违反房地产交易管理规定行为的处罚标准，说法正确的是。

A：未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，由县级以上房地产行政主管部门责令停止销售活动，处1万元以上5万元以下的罚款

B：采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款

C：一房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款

D：分割拆零销售商品住宅的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以下的罚款

E：委托没有资格的机构代理销售商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款

15、我国立法上对房地产买卖的主、客体条件作的限制性规定包括。

A：只有房屋所有权人才有权出卖房屋，非所有权人在没有取得房屋所有权人授权的情况下不得出卖他人房屋

B：凡是经过改建、扩建的房屋，所有权人应当在房地产行政管理部门办妥变更登记手续之后方能投入市场交易

C：对于已经出租的房屋，如果出售必须提前2个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权

D：共有房地产如果要出租或出售必须提交共有人同意或委托出卖的证明，在同等条件下共确人有优先购买权

E：对于享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，必须有公证机关或人民法院的法律文书证明方能投入市场交易

16、房地产经纪机构的设立应符合等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。A：《中华人民共和国公司法》 B：《中华人民共和国合伙企业法》 C：《中华人民共和国个人独资企业法》 D：《中外合资经营企业法》 E：《中外合作经营企业法》

17、从法律文书角度来看，合同的内容是指。A：法律的条款 B：行为的约束 C：合同的条款 D：道德的规范

E：客户资金代收代付风险

18、一般情况下，房地产经纪服务合同应包含的内容是。A：交易标的的价值

B：当事人各自的责任以及希望履行的标准 C：当事人对风险造成损失分担的事先预定 D：当事人之间互惠互利的表现形式 E：对履约过程中发生障碍的处理办法

19、房地产中介服务机构的业务管理主要包括。A：中介服务行为管理 B：财务管理

C：承办业务管理 D：信息管理 E：业务委托管理

20、住房公积金管理的目的是。A：促进住房分配机制转换

B：保障住房公积金规范管理和安全运作 C：提高职工购房的支付能力

D：实现住房公积金的保值、增值 E：维护住房公积金所有人的合法权益

21、以下关于缴存住房公积金对象的表述中，正确的有。A：国家机关可以缴存住房公积金

B：城镇个体工商户不可以申请缴存住房公积金 C：民办非企业单位职工不可缴存住房公积金 D：自由职业人员可申请缴存住房公积金

E：有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金

22、注册建筑师制度包括严格的。A：资格审查制度 B：考试制度 C：会员制度 D：注册制度

E：相应的管理制度

23、房地产经纪业务根据标的房地产的用途类型进行划分，其划分类型不包括。A：商业房地产经纪业务 B：产业房地产经纪业务 C：住宅房地产经纪业务 D：工业房地产经纪业务 E：客户资金代收代付风险

24、委托人在居间合同中的义务包括。A：承担后果的义务 B：承担赔偿损失的义务 C：支付报酬的义务

D：承担处理事务的费用的义务 E：支付必要费用的义务

山东省房地产市场报告第6篇

一、制定指南的背景

《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》是2005年修改的，文件中在资质等级的标准要求和申报材料的内容上写的比较简单，在审查过程中经常会有不明确的地方需要解释，为了便于大家操作，提高工作效率，我们制订了这个行政许可操作指南。并没有修改资质管理规定，只是把资质管理规定中涉及资质等级的标准和申报材料的内容进行了解释。来参加培训班的都是房地产开发行业的领导，对资质审批这项工作也都有非常丰富的经验，对我所讲的内容如有不同意见，可批评指正。

二、以三级资质为例讲解审查内容和要求

（一）申报材料内容审查材料排列顺序：

1）房地产开发企业资质申报表 2）市主管部门的审报意见

3）企业开发资质证书（正、副本）4）企业营业执照副本

5）企业验资报告和上年度企业财务报表

6）企业法人代表、总经理的任职文件；企业经济、技术、财务等负责人的任职文件；企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册；企业人员交纳的养老保险证明材料

7）近三年开发项目的有关证明材料

8）上年度房地产开发企业经营统计年报表(加盖建设主管部门章)，申报、延续一级资质企业需提供近三年房地产开发企业经营统计年报表（加盖统计主管部门章）

9）企业开发项目的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

10）项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明

（二）每一项内容的标准要求和材料要求。

1、房地产开发企业资质申报表（封面加盖单位公章，并提供相应的电子文档）

1）书面申报表均为原件，分别单独装订，不要与申报材料一起装订； 2）相应的电子文档模板下载：一是在“山东建设信息网”（http://）上下载，路径为：登录“山东建设信息网”→点击“网上行政审批”→点击“模块下载”→点击“房地产开发企业资质”。二是在“山东住宅与房地产信息网”（http://）上下载，路径为：登录“山东住宅与房地产信息网” →点击右侧“下载区域”中的“房地产开发企业资质申报表”。具体填写要求见附件1。

2、提供市主管部门的审报意见

市属企业需要由市主管部门在资质申报表中主管部门意见栏填入审查意见，并加盖有行政许可权主管部门的行政章，省属企业需要由项目所在地主管部门审查并盖章（具体盖章单位详见附件1）。对只盖章不写意见的视为不同意。

3、企业开发资质证书（正、副本）

标准要求：从事房地产开发经营2年以上。从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年（以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准）。

1）需提供证书原件，如证书丢失需提供在当地报纸上的挂失声明。

2）对原资质证书中有变更事项的，需书面提出变更申请并附相关材料。

4、企业营业执照副本

标准要求：注册资本不低于1800万元。以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于1800万元。

1）企业名称，必须有“房地产开发”或“置业”字样； 2）法定代表人，不得担任政府部门行政职务； 3）注册资本必须达到相应资质等级的标准；

4）经营范围，必须有房地产开发、经营或商品房屋开发、经营等内容； 5）经营期限，在有效期内。

5、企业验资报告和上年度企业财务报表

1）证明申报企业现有注册资金的验资报告（不是审计报告），实有资金与营业执照相符。

2）上年度企业财务报表是指上年度资产负债表、利润表、现金流量表。3）股权有无变更，原则上股权变更比例不得超过50%（企业改制例外）。《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》第二十一条第一款规定任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。

6、管理人员和专业技术人员

1）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，标准要求：工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。查对任职文件及职称证件。

①企业法人任职文件：是指法人代表证或有所有股东的签字的股东会议决议；

②企业总经理、部门负责人任职文件：需是公司红头文件，有正式文号； 2）企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料

标准要求：有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人、企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。

①建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。1999年以前山东省建筑工程技术职务高级评审委员会 2000年以后山东省建设工程专业职务高级评审委员会

2004年开始山东人事信息网网址：http:///

退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

②凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

③对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

④专业技术人员必须和劳动合同、交纳养老保险人员相一致；劳动合同花名册中必须要有合同签订期限（花名册需加盖单位公章，无须再提供每个人的劳动合同）；企业交纳的养老保险证明分为两部分：一是半年以上缴款凭证；二是具体交纳人员情况明细表，表中需要有保险证编号、人员姓名、保险事项、交款标准等内容，且需有社保主管部门盖章；不是在本单位交纳养老保险的,需提供个人或其他单位交费后的养老保险证书。

⑤实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、近三年开发项目的有关证明材料

标准要求：房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升三级资质的，业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，即为2005年8月-2008年7月；延续三级资质的，业绩认定时间以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，即为2005年10月-2008年9月。2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的市、区，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

3）晋升三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合升级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

标准要求：已竣工项目需提供竣工验收备案表或竣工综合验收备案表；新项目需提供进度证明材料及完成投资证明。

1）统计竣工时间以竣工验收备案表中的“竣工验收日期”为准；如备案日期与竣工验收日期相差半年以上的，以竣工备案日期为准；

2）合作开发、联合开发的项目，开发业绩原则上归项目手续上的建设单位； 3）属母公司和子公司关系的单位，子公司开发业绩可按投资比例用于母公司，母公司业绩不得用于子公司。

标准要求：上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升三级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续三级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。

3）晋升三级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合三级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

8、上年度房地产开发企业经营统计年报(加盖建设主管部门章)

在异地开发项目的，企业需向项目所在地主管部门上报统计年报，并由项目所在地主管部门审核盖章。

9、企业开发项目的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》提供已经填好并加盖单位公章的两书样本。

标准要求：连续2年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

标准要求：具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

10、项目所在市开发主管部门出具的工程质量投诉率及质量投诉处结用户满意率、有无发生重大事故证明。

标准要求：未发生过重大工程质量事故。参考市开发主管部门出具的质量事故报告。