房地产特性范文（精选6篇）
房地产特性 第1篇
第二节房地产经纪的特性(掌握)
一、经纪的特性(掌握)
经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：
(一)活动主体的专业性
经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。
一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。
(二)活动地位的中介性
从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。
在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。
而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。
(三)活动内容的服务性
在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。
经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。
经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着，如果一个机构作为交易主体从事了具体商品的交易，那么这项活动就不属于经纪活动。
(四)活动收入的后验性
虽然经纪活动是一种有偿服务，但经纪服务提供方所获得的收入是根据服务的后果来最终确定的。
首先，无论经纪服务的提供方在经纪服务过程中所提供的各项具体服务内容的数量与质量如何，最终是否能够获得佣金完全取决于经纪服务是否使委托方人与交易相对人达成了交易。
其次，经纪服务佣金的数额大小最终由交易成交额的数额来决定。
二、房地产经纪的特性(掌握)唯一购买QQ73937118
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房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：
(一)活动范围的地域性
房地产是不动产，房地产市场是区域性市场，无法像其他商品市场那样，通过商品从某个区域向另一个区域的空间移动来平衡不同区域的市场供求。
因此，每个地区、城市的房地产市场，都具有强烈的区域特性，其市场供求、交易方式都受到当地特定的社会、经济条件及其历史演变以及地方政府政策的影响。
因此，房地产经纪活动的自然主体(即房地产经纪人员)在一定的时期内，通常只能专注于每一个特定的区域市场—城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体(即房地产经纪机构)的跨区域运作，比其它经纪活动困难得多，并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。
(二)活动后果的社会性
房地产是各种社会经济活动的基础载体，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的社会性，对各行各业和人民生活都有直接的影响。
而且，由于房地产的价值高昂和房地产交易的复杂性，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。
一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。
例题：经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过()等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。唯一购买QQ739371184
A．居间
B.代理
C.经销
D.行纪
E.包销
答案：ABD
例题：经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：()。
A．活动主体的专业性
B.活动地位的中介性
C.活动内容的服务性
D.活动收入的后验性 E.活动客体的委托性 答案：ABCD
房地产特性 第2篇
如果说产品特性从安全、法规、性能、尺寸、外观、装配等方面考虑，过程特性仅从产品形成过程中的参数（温度、压力、电压、电流）等考虑是不是很准确呢？
欢迎大家讨论，敬请指教！
简单的讲,产品特性是随着产品走,如过程加工中产品的尺寸.材料等,过程特性是在过程上不随产品走的东西,如工艺参数温度.压力等.我一般是作这样的区分.产品特性能做spc,过程特性不能
产品特性一般是指产品工程规范的要求；过程特性可以指工艺（过程）参数
过程特性保证产品特性
虽然大家说的都对，但是怎样确定产品和过程的特殊特性呢？是不是特殊特性都要采用SPC控制或100%控制或防差错系统？
通过fmea来确定的！根据过程的风险以及顾客的呼声来确定控制方法！
特性矩阵分析-初始特殊特性清单-FMEA-控制计划？
还是：特性矩阵分析-FMEA-初始特殊特性清单--控制计划？
第一阶段:
确定初始过程特殊特性清单FMA分析
第二阶段
样件控制计划产品和过程特殊特性
第三阶段
特性矩阵图试生产控制计划PFMEA
第四阶段:
控制计划
产品特性，随着产品走，是在过程中形成的，而过程特性不随产品走，我们只有通过过程特性来控制产品特性。而控制产品特性包括人、机、法、环、测和过程规范，故这些都是过程特性；产品特性可以从料、技术要求、技术规范进行考虑。
谁有更深层次的讨论，请指教。
更正一下。
初始特殊特性清单-特性矩阵分析-PFMEA-控制计划先有特殊特性，才有特性矩阵分析。体现特性和过程之间的相互关系及特性之间的影响。
产品特性和过程特性的区别：用过程特性去保证产品特性啊！产品特性是要带到最总顾客的手里啊！而过程特性是在过程中为保证产品的特性而对过程设置的特性，过程控制主要控制“过程特性啊”
特殊特性释义
以下是我对特殊特性的一些见解，希望能够得到大家的评论！也是为了“特殊特性清单是越来越长还是越来越短”的讨论而作
特殊特性是APQP的核心。无论是QS9000还是TS16949，其实对于特殊特性的解释和理解是一样的。不同的是QS9000着重阐明了通用、福特、克莱斯勒三大车厂的特殊要求。如对特性的等级分类以及特性符号标记。而TS16949则体现的是大众化的，灵活的，可根据顾客而定的特性要求。
现在就以TS16949体系中对于特殊特性的理解来展开说明，一直推广到QS9000中的特殊要求。
TS16949中特殊特性的出处说明！
TS16949有两处地方出现过特殊特性。
第一处：
7.2.1.1顾客指定的特殊特性
组织必须在特殊特性的指定、文件化、和控制方面符合客户的所有要求。
解释：也就是说凡是客户指定的特殊特性，应在相关文件中体现。
相关文件有：设计FMEA、过程FMEA、控制计划、作业指导书、检验规范等
在上述文件中应作特殊特性符号的标记。
第二处：
7.3.2.3 特殊特性
组织必须应用适当的方法确定特殊特性。
——所有特殊特性都必须包括在控制计划中。
——必须符客户对特殊特性的定义和符号。
——当客户的设计记录标出特殊特性符号时，组织的过程控制指南和同类文件上，如FMEAs、控制计划、作业指导书，必须标上顾客特殊特性符号或组织的等效符号或记号，以表明那些特殊特性影响的工序。
注：特殊特性应当包括产品特性和过程参数。
解释：显然第二处包含了第一部分的要求。
现在就对特殊特性展开说明！
一、什么是特性：
特性分为两类：产品特性和过程特性
产品特性：
是指在图纸或其他的工程技术资料中所描述的零部件或总成的特点与
性能，如尺寸、材质、外观、性能等特性。
过程特性：
是指被识别产品特性具有因果关系的过程变量，也成为过程参数。过程特性仅能在它发生时才能测量出，对于每一个产品特性，可能有一个或者多个过程特性。在某些过程中，一个过程特性可能影响到多个产品特性。
二、什么是特殊特性：
1）影响产品的安全性或法规要求的符合性的产品特性或过程参数。
2）影响产品配合/功能或者关于控制和文件化有其他原因（如顾客需求）的产品特性和过程参数。
3）在验证活动中要求特别关注的特性（如检验与试验、产品和过程审核）
说明：特殊特性包括产品特性和过程特性。
三、什么是非特殊特性：
产品的每一尺寸或者性能要求都可成为特性。
特性中有的符合上述要求的或者顾客规定的成为特殊特性，剩下的则成为非特殊特性。
非特殊特性的定义可概括为：有合理的预计的变差，且不大可能严重影响产品的安全性、政府法规的符合性及配合/功能的产品特性或过程参数。
特殊特性的定义应该在上阶段说明得很清楚了。
那么我们通常在QS里看到的、听到的关键特性和重要特性又是什么呢？
如果手头上有APQP第三版手册的朋友可以看到附录C中对于特性有其说明。很明显可以看到是三大车厂的特殊要求。
这里就涉及到了特殊特性的重要性分等级的问题。
为什么要对特殊特性分等级呢？应为并非所有的特殊特性对客户满意度具有同等的影响力，所以就需要对特殊特性的重要性进行分等级。
特殊特性的重要性分等级可以在后续的控制中提供很大的帮助，如：
确定一种优先控制策略；合理分配资源；把特性作为目标控制的程度；建立的沟通的标准等等！
另外，特殊特性的分等级还为潜在的控制策略提供了很多的提示，如后续的特性矩阵图的制定等等！
那么，既然是要分级，就必须会有分级的标准！
在TS标准中未对分级做任何的说明，也没有提示过，所以我们看到的关键特性和重要特性也是在QS标准中提到的。
QS对特性的分级也是根据三大车厂来进行的。具体可参见APQP第三版附录C。
不过，这里可以简单叙述。我们根据福特的公司为例，基本上可以这样去细分重要特性和关键特性。
重要特性：指那些对顾客满意程度重要的产品、过程和试验要求，其质量策划措施应包括在控制计划之中。
关键特性：指那些能与政府法规符合性或车辆/产品功能安全性并包括在控制计划之中需要特殊生产者、装配、发运、或监控的产品要求（尺寸、规范、试验）或过程能数。
通俗地说，关键特性指符合法律法规的和对安全性能有显著影响地特性。重要特性是对公差配合，性能有重大影响的严重影响顾客满意度的。
也就是说，我们在APQP附录C中看到的主要特性其实就是特殊特性，也就是说重要特性和关键特性属于特殊特性的范畴，只是特殊特性的重要性分级中的不同阶段。
关键特性的重要程度大于重要特性！
APQP的核心是什么？就是特殊产品、过程特性的识别和控制啊！如果未对产品、过程识别特殊特性、或者对产品、过程识别特殊特性没有进行特殊控制，就等于APQP过程是失败的！
－任何产品均有特殊产品、过程特性！
－特殊特性一定要用控制图控制（除非你取不出计量型数据，顾客要同意你的替代方法，计数型数据就是零缺陷）－控制图不一定要的！但除非你对特殊产品、过程特性采用了“防错方法”！
特殊特性和关键特性识别出来后需要做什么样操作？
通常特殊特性是在DFMEA中识别出来的，之后会在PFMEA及控制计划中传递。我的理解是特殊特性和关键特性都需要作CPK分析，相应地用到的检具都需要作MSA,我有两个疑问：1.是不是所有的检具，包括专用检具和通用检具（比如数显卡尺）都需要作MSA?2.作MSA的时机？ 是不是在小批量试制之前? 3.除了特殊特性和关键特性以外的尺寸,需不需要作CPK分析?4.请问一下如果一项内容的CPK<1.33是不是不可以受控V
控制计划中标识的所有检具都要做msa！
2、msa时机－批量试生产中进行！
3、特殊特性均必须进行初始能力研究！其他除外！
4、CPK<1.33是不受控！必须100％检验！
1ts标准要求对于控制计划中提到的测量系统都应进行msa，不仅仅是关系到特殊特性的，当然如果有顾客要求的方法，也可以使用2msa研究时间应开分为：投入使用时、检定期间内等多个时间，不仅仅是只做一次3cpk值的含义是过程能力指数，是否能代表一个过程的能力需要去分析然后确定哪一个或哪一些特性值代表这个过程，不完全在于它是不是特殊特性4cpk<1.33表明控制能力可能不足，不是说过程不受控，而且标准有说明，在控制能力不足时应考虑通过100%检验等方式来进行反应
个人观点，供参考！
1、初始的产品、过程特殊特性最好做一个识别，这个也是为PFMEA做准备。然后通过FMEA分析来确认一下！
2、你要理解产品保证计划是什么意思！这个是一个很重要的过程，（相当于VDA4.3的产品责任书）就是顾客的明确的要求和潜在的期望你采取什么方法来满足；你可以列出顾客要求的所有特性，然后对应的写上保证措施计划。这个
也是对后续产品和过程开发的一个技术框架、成本框架！
3、这个可以随意，建议按照惯例来做做！
4、如果你们有设计责任那么图样上要做SC标识的！
.3.6.2 样件计划
当顾客要求时，组织必须制定样件计划和控制计划。组织必须尽可能使用与正式生产相同的供方、工装和制造过程。
A.1 控制计划的阶段
控制计划必须适当的覆盖三个不同的阶段：
a）样件制造：样件制造过程中发生的尺寸测量、材料和性能试验的描述．如果顾客要求，组织必须有样件控制计划。
b）试生产：样件制造后，批量生产前将发生的尺寸测量、材料和性能试验的描述。在产品实现过程中试生产被定义为样件制造后可能要求的生产阶段．
c）生产：批量生产中发生的产品/过程特性、过程控制、试验和测量系统的文件．
每个零件必须有控制计划，但是在很多案例中，一个控制计划族可以覆盖采用同一过程生产的许多相似的零件。控制计划是质量策划的输出。
样件的控制计划不是强制的，可以省略！
看看APQP手册，上面有关于试生产控制计划和批产控制计划的区别！
关键在于“检测频次、控制方法”等上有区别！
控制计划的详略结合企业生产过程的复杂程度和操作人员的素质、检测能力、以及防错技术的应用等！
如何详略繁简关键是FMEA的输出！ok？
我公司的控制计划是在批量产品基础上补做的，所以一上来就做生产控制计划，虽然我认为它包含了前面样件、试生产两个阶段的控制计划内容，但苦于无相关三个阶段的范本参照，做该计划时整个团队有两种意见：一种是只要会对产品质量造成影响，无论巨细，都应该列入生产控制计划中；另一种是虽然要求详尽，但也应详略得当；我是后一种意见，但不知对否。
先后:先有流程图,再有FMEA,再有CP
如流程图更改,FMEA, CP应随之更改
FMEA更改,CP应随之更改,可能会引起流程图更改
流程图是作业顺序,FMEA是该作业可能或过去或将来发生问题之记载----写下预防对策,不良风险等等,--------而CP是参照流程图顺序,参考FMEA作成的对每个产品系列由APQP/多功能小组负责绘制出过程流程图（Flow Chart），这个流程图覆盖了整个产品的生产流程，一般从进料接受到产品交付运输的全过程。它是进行PFMEA的基础。
根据流程图的描述的流程，由APQP小组进行PFMEA分析，找出每个流程环节中的可能的、潜在的以及已经发现的失效模式，针对RPN值的大小对筛选出来的失效模式项目采取措施以降低风险系数，记住：需要保存这些措施的实施记录。PFMEA是进行制定控制计划CP的基础工作。
控制计划是根据PFMEA和相应的产品技术要求来制定的，需要包括对各个流程阶段的控制方法和出现不合格时的反应计划的，有些公司称之为QC工程图，它是对生产过程进行控制的一个文件，然后根据控制计划制定相应的作业指导书和检验检查标准的。控制计划需要分阶段的，一般按照要求分为三个阶段的。
房地产保值增值特性分析 第3篇
1 房地产保值增值的内在机理
1.1 土地的保值增值性
房地产是由土地和建筑物结合产生的, 土地是大自然的产物, 是永存的;建筑物为人工建造, 并且固定在土地之上。因此, 房地产的特性主要取决于土地的特性, 是以土地特性为基础的。由于土地具有稀缺性, 总量面积无法增大, 随着社会经济发展对土地需求量的不断增加, 土地价值随之增加, 即土地具有增值性。具体表现如下:
(1) 绝对地租上涨
绝对地租是指凡是租用土地都必须缴纳的地租。由于经济的发展, 原有城市范围已不能够再满足城市发展的需要, 因此必须开发离城市中心更远的、更劣等的土地, 开发土地的边际成本随之显著增加。这不仅对城市边缘土地的价值造成影响, 也通过开发成本的增加, 提高了城市土地的绝对地租, 这一现象属于土地的自然增值。
(2) 级差地租上涨
城市级差地租分为级差地租I和级差地租II两种。由于土地位置的不同而使得投入不同地块上的等量资本产生超额利润称为级差地租I;对同一地块连续增加投资产生的超额利润称为级差地租II。前者通过城市基础设施配套完善致使区位环境的改变引起房地产增值, 后者则通过旧城改造引起房地产的增值。
(3) 产业链条上附加值的增加
随着使用时间的增加, 大多数建筑物本身通常无法保值增值 (具有历史意义等特殊情况除外) , 反而因建筑物折旧其价值逐渐下降。然而, 房地产是土地和建筑物的结合体, 房地产产业链条中增加的附加值对房地产的保值增值产生了一定的促进作用。
(4) 开发过程中的附加值
规划设计作为一种创造性的行为, 先进的规划设计理念能够引导行业发展趋势, 为房地产带来很高的产品附加值, 有利于其自身保值。
(5) 开发品牌附加值
品牌是一种具有很高附加值的无形资产, 它使其产品能以高于同类商品社会平均价格出售, 获取品牌创造的特殊附加值。开发品牌的建立, 形成消费者产生对品牌产品的消费偏好, 导致消费者愿意以较高的价格购买品牌商品, 而强大的购买群体是实现房地产保值增值的消费基础。
(6) 物业服务附加值
物业服务涉及房地产设施的维护保养, 居住安全性和舒适性等方面, 良好的物业服务可减少建筑物的自然折旧, 延长其经济寿命, 提升建筑物的形象与品质, 实现房地产长效保值增值。
2 房地产保值增值的外在环境因素
2.1 房地产产品的供需矛盾
随着城市化进程的加快, 城市人口不断增加, 家庭规模逐步缩小, 居住环境改善要求都是促使市场刚性需求旺盛的重要因素。房地产市场不同于普通商品市场, 并不完全遵照市场经济运行原则:由于土地的不可再生性, 土地供应量难以遵照市场经济规律, 随价格上涨而增加, 只能按照政府出让计划供应。因此, 土地市场长期供不应求的局面, 直接导致房地产价持续上涨。
2.2 房地产行业垄断
房地产开发投资数额大, 程序复杂且周期较长, 因此行业门框相对较高。同时, 又由于房地产的不可移动性, 在一定区域范围内容易形成寡头垄断, 各寡头之间达成价格同盟, 共同获取行业超额利润。
2.3 投资与投机需求
(1) 长期以来, 由于民间投资渠道匮乏, 仅有的投资渠道不是风险大就是收益低, 而房地产投资风险较低且能够获得稳定的收益, 因此大量社会闲散资金涌入房地产领域。
(2) 中国人自古就有将投资置业作为长期投资的手段, 对房地产投资的接受程度较高。
(3) 由于国内经济持续高速发展, 人民币升值预期强烈, 促使境外热钱不断涌入, 行业投机气氛加剧。
3 房地产保值增值的必要条件
3.1 社会安定
社会安定是房地产行业存在和发展的基础。政治不稳则意味着社会可能动荡, 将影响到人们投资、置业的信心, 造成房地产价格的迅速下降, 给整个行业带来剧烈的冲击。
3.2 经济发展
经济发展是房地产保值增值的必要因素。房地产的保值增值依赖于城市规模扩大, 基础配套设施完善, 而这些因素都需要经济发展作为支撑。同时, 经济的繁荣与衰退影响着就业、收入和市场信心, 对房地产价格有很大影响。
3.3 制度政策稳定
制度政策代表政府对房地产行业发展的态度。健康稳定的交易政策、税收政策、金融政策、住房政策等均会对房地产价格产生积极的影响, 带给投资者乐观的预期, 促使房地产保值增值。
3.4 城市人口的增长
人口因素与房地产保值增值息息相关。人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的基础因素, 人口数量增长、家庭规模小型化、人口素质提高都会促使该区域房地产保值增值。
4 结束语
房地产保值增值既有其特殊基础即土地价值提升和产品牌、物业管理等产业链条上产生的附加值等内在机理支撑, 又有产品供需矛盾、行业垄断、投资投机需求等外在因素影响, 是两者相互作用的结果。在影响房地产保值增值的原因里内在因素中的土地价值是由市场需求和政府供给共同作用的, 外在因素中的社会安定、制度政策等都不是投资者能够掌控的, 因此投资者应该通过改善规划、提升物业服务水平等方面增加产业链条上的附加值, 从而实现房地产长期保值增值。
摘要：房地产保值增值是房地产的基本特性之一, 它是指多数情况下房地产的价值不会由于因其使用产生的折旧而导致价值明显下降, 相反其价值呈现递增趋势的特性。本文通过对房地产保值增值的内在机理、外在环境因素、产生条件分析, 揭示了房地产保值增值的本质原因。
关键词：房地产保值增值,绝对地租,级差地租
参考文献
[1]何芳.城市土地经济与利用.同济大学出版社.2009.
[2]周小平等.房地产投资分析 (21世纪房地产经营管理系列教材) .清华大学出版社.2011.
[3]董藩.房地产金融 (21世纪房地产经营管理系列教材) .清华大学出版社.2012.
房地产行业的“投资－制造”特性 第4篇
房地产是房产和地产的总称，又统称为不动产。土地是房地产能够称之为房地产的根本基础，土地也是房地产行业的第一要素，实际上，除去土地之外，房地产业与其他行业没有什么明显的区别，因此，房地产行业的要素特征就是土地，焦点问题集中在土地要素价值水平的判断上。
房地产行业的投资禀赋
传统上对于土地价值有两种判定方式：土地作为一种生产要素，其使用价格(地租)决定于其边际产出率，该理论认为土地服务本身不是最终的消费需求，而是向某些经济活动投入的要素。另一种理论认为，土地是有着时间价值的一种特定生产要素，与投入生产的资本和劳动力不同，在每一个地区土地是基本不变(不可磨灭)的供给要素，为了反映土地在其长期使用期间的价值，应该将其未来提供的产出包含在内(即贴现现值)而不单是当期边际产出。
这两种方法以现代经济发展的观点来看，都具有一定的片面性，关键原因在于土地不仅是商品，而且还是资本品。所谓资本品，较严格的定义是能够提供服务流的商品。以此来看，土地在未来的一段时间内确实可以提供收益，它被看作一般资本品是非常合理的。
在中国特定的土地政策条件下，对于招拍挂的土地，可以认为，拍卖，挂牌底价就是土地的贴现价值。相对于开发企业而言，这是由政府制定的一个外生变量，与资产定价中的贴现值的性质相同；而拍卖成功的最终差价可以认为是附带风险的交易预期收益。实际上这种分析并不严谨，但可以从中发现一个重要问题，即开发商在土地市场上是价格的接受者，该市场的竞争，最终导致开发商心理价位的完全体现，而矛盾的关键是房地产开发或者持有周期长，开发商对于市场的把控能力是一个项目能否成功的基础，这要求的是精确的市场预测，体现出对投资能力的要求。
因此，房地产行业土地要素的最大特点是投资，也是整个房地产行业关注的重点，换句话讲，开发房地产能否成功的先决条件之一就是能否对土地的价值进行适当的判断。因此，投资是房地产行业的基础禀赋之一。
房地产的新制造业特点
就像房产不能脱离地产一样，发展到一定规模的房地产业，地产也不能脱离房产，原因是此时的房产与地产的综合大于房产与地产之和。
这种情况的产生，其一是因为房地产才是社会所需要的最终产品，全社会愿意为这种产品支付费用，而不是支付土地费用，这就使得房地产增值成为可能，其二是由房地产另外一个重要特性——异质性决定的。房地产的异质性，除了土地位置不同之外，最重要的就是产品不同，将导致价位不同，那么利润水平也不一样。换句话说，房产实际上是房地产的加分项(假定土地价值判断正确的情况下)，房产建设符合消费者要求，利润空间就会高一些；反之就会较低，严重时可能导致项目失败，更直接一点说就是，房产存在价值增值的过程，这个价值增值就是由消费者认可程度决定的。
另外，房地产开发还存在风险后置效应，这里的风险后置与经济运行没有直接关联，而是指由于建设质量或工艺所产生的后期赔付及改造费用。由于房地产存在时间比较长，建设工艺相对复杂，出现及发现问题的可能也比较高，而这种情况下的问题往往会带来不可估测的损失，影响整个项目的盈利能力，所以开发商都希望能在建设之初能够尽量预防。
因此，房地产的生产加工过程就是需要综合市场信息来选择较好的产品形式加以建设，配合优质的服务来吸引消费者；同时必须尽可能保证质量，减少后期成本发生的概率。其实，这制造业的生产加工过程是相似的，传统上把制造业定义为：“通过加工把原材料转化为产品的工业”，产出物是产品，其增值主要在加工过程中得以体现。但是随着市场竞争加剧和产品更新换代加快，产品创新、市场营销和服务的增值作用明显提高，制造业的产出正在从单一产品转变为包含产品在内的服务和解决方案，制造业已经成为同时对物质、信息和知识进行处理的产业。
房地产生产加工过程明显具备新制造业的种种特点，尤其是满足制造业的本质特点：产品制造和价值增值。制造则是房地产行业另外一个基本禀赋。
从资产报酬率看住房消费
在市场经济下，从消费者对产品需求的角度来看，无论是住宅还是其它物业，尤其是住宅，是具有强制消费倾向的奢侈品，这个特性决定了两方面的内容：其一，强制消费倾向表示，所有人都必须消费房地产，尤其是住宅其二，奢侈品表示不是所有人都能够消费该产品。乍一看，这是一个悖论——既要所有人消费，又肯定有人无法消费；但实际上反映了房地产行业不仅要求政府干预，保证部分人的生存消费，而且三级市场必须存在，降低消费成本。
正因为三级市场的存在，房地产也同时成为了资产。假定以住房为例，如果你居住的房子归自己所有，那么就不必支付租金；因此，拥有该资产的部分“报酬”来自“不必支付租金就能住进房子”的事实，换句话说就是你自己在向自己支付房租。实际上，这是一种象征的说法，这表示你由于选择“把房子出租给自己”，同时你也放弃了从其他人那里赚取租金的机会。
另外，消费者将一大笔资金用于购买住房，那么他将损失这笔钱用于其他方面所带来的升值，当消费购买住房的时候，他会将自己的损失用住宅的升值来弥补，也就是说，消费者将根据市场情况来预测一个增值幅度，当他认为有这样的潜力的时候才会去购买。
那么这两个方面构成了所谓的房地产报酬，由这个报酬形成的报酬率应该大于或者等于投资于其它方面的报酬率，消费者才会去购买，否则只会去租。
当然，这只是经济人假设条件下的情况，实际上消费者需求并不会完全依照这种模式进行，但是表明了一种思路，说明消费者在理性状态下，会将购买房地产看作一种投资，选择报酬率高的资产；而消费者判断资产优良的手段绝不是去计算报酬率，而是从外观、房型、区位、服务、价格等角度去感受和理解，将其看作一个耐用消费品的成分更多一些。
另外，具有投资眼光的消费者将房地产看作良好的投资品也完全可以满足保值升值的要求。因此，从产品需求角度来看，房地产产品包容了制造品和投资品的双重属性。
“投资－制造”影响行业发展
房地产特性 第5篇
Presentation
定义：作者阐释说明自己的观点、方法或主张。
Argumentation
定义：作者对别人的观点、方法或主张进行评论，如果持反对意见，就会进一步给出自己的方法、观点和主张。
了解写作文体特性的用处：
猪的生物学特性与行为学特性教案 第6篇
第一节
猪的生物学特性和行为学特性
教学目标：1.掌握猪的行为学特性
2，掌握猪的生物学特性
教学重点：1.猪繁殖力强
2.猪的群居性
3.猪的好清洁性与猪的采食行为 教学难点：1.猪的群居性
2.猪的好清洁性与猪的采食行为 教学方法：讲授、讨论、自学 教学过程：
【讨论】大家都见过猪，你认为猪有哪些特性? [【板书】
一、猪的生物学特征
【讲解】猪有哪些生物学特性？ 在了解猪的品特征、性能的基础上，进一步掌握猪的生物学特性，对于养好猪、多养猪、快出栏是非常必要的，是实行科学养猪的依据，其特性如下：
【板书】1.多胎高产，繁殖力强：(1)性成熟早。猪是多胎高产家畜，为其它家畜所不及，一般4－5月龄达到性成熟，6－8月龄可以初配。
（2）妊娠期短，只有效期114天。在正常饲养管理条件下，1年能分娩两胎。（3）猪的繁殖力高》初产母猪一般产仔8头左右，二胎以上可产10－12头，三胎以上可达14－16头，有个别的可达20头以上。
2.生长期短，发育迅速，沉积胎肪的能力强：与马、牛、羊比，猪胚胎期和生后期，生长都迅速，时间短、生长强度大。在良好的饲养管理条件下，育肥猪6月龄体重可达90－100公斤。以后生长速度缓慢，并且体内沉积脂肪的能力增强，特别我国地方猪更明显。
3.杂食，饲料报酬高：猪是杂食动物，能利用多种动植物和矿物质饲料。猪有择食习性，喜爱甜味，采食量大，消化力强，对精饲料消化率可达75％，对粗纤维的消化率弱，但我国地方猪要比国外引入猪种强得多。
4.耐热性差：猪需要的适宜温度为20－23，超过30时，随温度上升，猪的采食量下降，生长受阻，甚至不能忍受。然而仔猪则怕冷，抗寒力差，适宜温度量1月龄内的仔猪为30度左右。
5.视觉不发达，嗅、听觉较灵敏：猪的视觉很弱，不靠近物体就看不见东西，而对声音和气味则较敏感。母、仔认识主要靠嗅觉和听觉。
6.群居行为猪的群体行为是指猪群中个体之间发生的各种交互作用。结对是 一种突出的交往活动，猪群表现出更多的身体接触和信息传递。在无猪舍的情况 下，猪能自找固定地方居住，表现出定居漫游的习性。猪有合群性，但也有竞争习性，大欺小、强欺弱和欺生的好斗特性，猪群越大，这种现象越明显。
一个稳定的猪群，是按优势序列原则组成的有等级制的社群结构，个体之间和睦相处;当重新组群时，稳定的社群结构发生变化，则爆发激烈的争斗，直至组成新的社群结构。
猪具有明显的等级，这种等级刚出生后不久即形成。仔猪出生后几小时内，为争夺毋猪前端乳头会出现争斗行为，常出现最先出生或体重较大的仔猪获得最 优乳头位置。同窝仔猪合群性好，当它们散开时，彼此距离不远，若受到意外惊 吓会立即聚集一堆，或成群逃走;当仔猪同其母猪或同窝仔猪离散后不到几分钟，就出现极度活动，大声嘶叫，频频排粪排尿。年龄较大的猪与伙伴分离也有类似 表现。7.争斗行为争斗行为包括进攻防御、躲避和守势的活动。猪的相互交锋，除 争夺饲料和地盘外，还有调整猪群结构的作用。
当一头陌生的猪进入猪群中，这头猪便成为全群猪攻击的对象，攻击往 往是严厉的，轻者伤皮肉，重者造成死亡。如果将两头陌生性成熟的公猪放在一 起时，彼此会发生激烈的争斗。它们相互打转、相互嗅闻，有时两前肢趴地，发 出低沉的吼叫声，并突然用嘴撕咬，这种斗争可能持续I个小时之久，屈服的猪 往往调转身躯，嚎叫着逃离争斗现场。虽然两猪之间的格斗很少造成伤亡，但一 方或双方都会造成巨大损失，在炎热的夏天，两头幼公猪之间的格斗，往往因热 极虚脱而造成一方或双方死亡。
猪的争斗行为，多受饲养密度的影响。当猪群密度过大，每猪所占空问下降时，群内咬斗次数和强度增加，会造成猪群吃料时攻击行为增加，从而降低 饲料的采食量和增重。这种争斗形式一是咬对方的头部，二是在舍饲猪群中咬尾 争斗。
8猪的多相睡眠性：
5.活动与睡眠猪的行为有明显的昼夜节律，活动大部分在白昼，在温暖
季节和夏天，夜间也有活动和采食，遇上阴冷天气，活动时间缩短。猪昼夜活动 也因年龄及生产特性不同而有差异，仔猪昼夜休息时间平均为 60%-70%，种猪 为70%，母猪为80%-85%，肥猪为70%n-85%。休息高峰在半夜，清晨8时左右 休息最少。
哺乳母猪随哺乳天数的增加而睡卧时间逐渐减少.走动次数也由少到
多，时问由短到长。哺乳母猪睡卧休息有两种，一种是静卧，一种是熟睡。静卧 休息姿势多为侧卧，少为伏卧，呼吸轻而均匀，虽闭眼但易惊醒;熟睡为侧卧，呼吸深长.有奸声且常有皮毛抖动，不易惊醒。
仔猪出生后3天内，除吸乳和排泄外，几乎全是甜睡不动，随日龄增长 和体质的增强活动量逐渐增多，睡眠相应减少，但至 40 日龄大量采食补料后，睡卧时间又有增加，饱食后一般较安静睡眠。仔猪活动与睡眠一般都尾随、效仿 母猪。出生后 10 天左右便开始与同窝仔猪群体活动，单独活动很少，睡眠休息 主要表现为群体睡卧。
【板书】
二、猪的行为学特性
1.讲卫生喜爱清洁，定点排便：加强对猪的调教，使之吃、睡、排粪尿三点定位，以便做好圈内清洁工作。排泄行为’猪不在吃睡的地方排粪尿，这是祖先遗留下来的本性;野猪就不在窝边拉屎撤尿，以避免敌兽发现。
2.猪的模仿性
【讲解】猪有探究行为。猪群之间靠拱、推、咬和听进行信息传递。比如仔猪会吃奶，向大猪学习。以母带仔法或大带小法。猪的探究行为大多数是对地面上的物体，通过看、听、闻、尝、啃、拱等感官进行探究，表现出很发达的探究躯力。探究躯力指的是对环境的探索和调查，并同环境发生经验性的交互作用。猪对新近探究中所熟悉的许多事物表现出好奇、亲近两种反应，仔猪对小环境中的一切事物都很“好奇”，对同窝仔猪表示亲近。探究行为在仔猪中表现明显，仔猪出生后2 min左右即能站立，开始搜寻母猪的乳头，用奥子拱掘是探查的主要方法。仔猪的探究行为的另一明显特点，是用鼻拱、口咬周围环境中所有新的东西，用鼻突来摆弄周围环境物体。其持续时间比群体玩闹时间还要长 3.猪的拱地性
(1)采食行为猪的采食行为包括摄食与饮水，并具有各种年龄特征。
猪生来就具有拱土的遗传特性，拱土觅食是猪采食行为的一个突出特征。猪子是高度发育的器官，在拱土觅食时，嗅觉起着决定性的作用。尽管在现代猪 舍内，饲以良好的平衡日粮，猪还会表现拱地觅食的特征。每次喂食时猪都力图 占据食槽有利的位置，有时将两前肢踏在食拍中采食，如果食槽易于接近的话，个别猪甚至钻进食槽，站立食梢的一角，就像野猪拱地觅食一样，以吻突沿着食 槽拱动，将食料搅弄出来，抛洒一地。
猪的采食具有选择性，特别喜爱甜食。研究发现，未哺乳的初生仔猪就喜爱甜食。颖粒料和粉料相比，猪爱吃颗粒料;千料与湿料相比，猪爱吃湿料，且花费时间也少。
猪的采食是有竞争性的，群饲的猪比单饲的猪吃得多、吃得快，增重也快。
4.性行为性行为包括发情、求偶和交配行为。母猪在发情期可以有特异 的求偶表现，公、母猪都表现出一些交配前的行为。
发情母猪主要表现卧立不安，食欲忽高忽低，发出特有的音调柔和而有 节律的哼哼声，爬跨其他母猪，或等待其他母猪爬跨，频频排尿，尤其是公猪在 场时排尿更为频繁。发情中期，在性欲高度强烈时期的母猪，当公猪接近时，调 其臀部靠近公猪，闻公猪的头、肛和阴茎包皮，紧贴公猪不走，甚至爬跨公猪，最后站立不动，接受公猪爬跨。管理人员压其背部时，立即出现呆立反射，这种 呆立反射是母猪发情的一个关键行为。
公猪一旦接触毋猪，会追逐它.嗅其体侧肋部和外阴部，把嘴插到母猪
两腿之间，突然往_L 拱动母猪的臀部，口吐白沫，往往发出连续的、柔和而有 节律的喉音哼声，有人把这种特有的叫声称为“求偶歌声”。当公猪性兴奋时，还出现有节奏的排尿。
公猪由于营养和运动的关系，常出现性欲低下，或发生自淫现象。群养 公猪，常造成同性性行为，群内地位低的公猪多被其他公猪爬跨。
有些母猪表现明显的配偶选择，对个别公猪表现强烈的厌恶;有的母猪 由于内激素分泌失调，表现性行为亢进.或不发情和发情不明显。
5.母性行为母性行为包括分娩前后母猪的一系列行为，如絮窝、哺乳及 其他抚育仔猪的活动等。
母猪临近分娩时，常衔草、铺垫猪床絮窝，如果栏内是水泥地而无垫草，就用蹄子抓地:分娩前24 h，母猪表现神情不安、频频排尿、磨牙、摇尾、拱地、时起时卧，不断改变姿势。分娩时多采用侧卧，选择最安静的时问分娩，一般多 在下午4时以后，特别是在夜间产仔多见。当第一头小猪产出后，有时母猪还会 发出尖叫声;当小猪吸吮母猪时，母猪四肢仲直亮开乳头，让初生仔猪吃乳。母 猪整个分娩过程中，自始至终都处在放奶状态，并不停地发出哼哼的声音;母猪 乳头饱满，甚至奶水流出容易使仔猪吸吮到。母猪分娩后以充分暴露乳房的姿势 躺卧，形成一热源，引诱仔猪挨着母猪乳房躺下。授乳时常采取左倒卧或右倒卧 姿，一次哺乳中间不转身。母仔双方都能主动引导哺乳行为，母猪以低度有节奏的哼叫声呼唤仔猪吸乳，仔猪则以它的召唤声和持续地轻触母猪乳房来发动哺 乳。一头母猪授乳时母、仔猪的叫声，常会引起同舍内其他母猪也哺乳。仔猪吮 乳过程可分为四个阶段:开始仔猪聚集乳房处，各自占据一定位置，以鼻端拱摩 乳房;吸吮;仔猪身向后，尾紧卷，前肢直向前伸，此时母猪哼叫达高峰;排乳完毕，仔猪又重新按摩乳房，哺乳停止。
【小结】猪的行为学特征和猪的生物学特性。作业：P57T1、2
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第二章
养猪
第一节
猪的生物学特性和行为学特性
一、猪的生物学特征 1.多胎高产，繁殖力强
2.生长期短，发育迅速，沉积胎肪的能力强 3.杂食，饲料报酬高： 4.耐热性差：
5.视觉不发达，嗅、听觉较灵敏
6.群居行为猪的群体行为是指猪群中个体之间发生的各种交互作用。7.争斗行为争斗行为包括进攻防御、躲避和守势的活动。
8猪的多相睡眠性
二、猪的行为学特性
1.讲卫生喜爱清洁，定点排便： 2.猪的模仿性 3.猪的拱地性
4.性行为性行为包括发情、求偶和交配行为。