黄山市物业管理办法

黄山市物业管理办法（精选6篇）

黄山市物业管理办法 第1篇

佛山市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房地产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区房地产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区房地产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。

居（村）民委员会负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。

第四条 区房地产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。

街道办事处（镇人民政府）应当有专门机构负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，并根据本行政区域内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。

居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）的指导下，负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，并配备适当数量的物业管理 工作人员。

全市各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。

第五条 全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

价格管理部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对物业服务收费进行监督管理。

城市管理部门负责查处物业管理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为；破坏房屋外立面、违法设臵户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应依法予以配合。

公安部门在物业管理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业管理服务中的欺行霸市行为。

环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。

园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地行为。质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯安全监督管理工作。公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公 共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改。

人口与计划生育管理部门负责物业管理区域内的人口与计划生育工作。第六条 市、区两级人民政府及相关职能部门分别成立物业管理协调领导小组。

建立街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议主要协调解决物业管理重大问题，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持。

重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。

第七条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并配合政府有关部门、街道办事处（镇人民政府）开展社区服务、社区文化活动以及流动人员计划生育服务管理等行政管理工作。

第八条 市级物业管理行业协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制定物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，每年公布我市物业服务收费成本价标准，承接主管部门委托、转移的其他事项。

区级物业管理行业组织参照本条执行。

第二章 业主、业主大会、业主委员会

第九条 依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，可以认定为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，应履行下列义务：

（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家法有关规定缴纳住宅专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

第十一条 1个物业管理区域成立1个业主大会，由1个物业服务企业提供物业管理服务。

1个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；

（六）决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（七）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变共有部分的用途；

（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十一）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定各个事项的具体条件按本办法第二十二条执行。

第十三条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域的显著位臵公告。

第十四条 20%以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民 委员会提出成立业主大会的书面要求。

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在30日内会同物业所在地的区房地产行政管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

第十五条 业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表7至15人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。

筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。

筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位臵公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

第十六条 业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，依法确定首次业主大会会议表决规则；

（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（五）制定业主委员会选举办法；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位臵公告并书面通知全体业主。

筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。

第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定或者20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。

第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位臵公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统的形式。采用书面、电子网络等形式征求意见的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位臵公告30日。征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

第二十条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时提交。

第二十一条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十二条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条确定的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，业主大会议事规则另有约定的除外。

（三）业主人数，按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上 专有部分的，按1人计算。

（四）1个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选1个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

（五）总人数，按照前项统计总和计算。

第二十三条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十四条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。表决情况及结果应当在物业管理区域显著位臵公示，业主有权查询相关材料。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理实施报告；

（二）执行业主大会会议的决议、决定；

（三）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物 业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（四）协助制订重大维修工程项目计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（六）组织业主委员会的换届选举工作；

（七）监督业主大会议事规则和管理规约的实施；

（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（九）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（十）配合街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会做好物业管理区域的社区建设工作，接受居（村）民委员会的监督、指导；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；

（十一）调解业主之间因物业使用，维护和管理产生的纠纷；

（十二）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；

（十三）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会应当于每年12月作1次工作报告，抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位臵公示。

第二十六条 业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数 的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十七条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（三）按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；

（五）具有必要的工作时间；

（六）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（七）业主大会议事规则规定的其他条件。

业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，提交以下资料备案：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；

（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排。居（村）民委员会加具意见后，到街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门备案，区房地产行政管理部门应当在收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位臵公告。

业主委员会换届或备案情况发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的居（村）民委员会，街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门。

第二十九条 业主委员会凭区房地产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。

第三十条 分期开发的物业管理区域符合第十三条规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过15人。

第三十一条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当在任期届满3日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民委员会代管。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第三十二条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区房地产行政管理部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选 举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

第三十三条 因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的1/2或不足法定最低人数5人的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第三十四条 业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位臵公布经居（村）民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，接受业主监督。

第三十五条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意，作出的决定在物业管理区域的显著位臵公布。

召开业主委员会会议，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定应当于决定产生起3日内在物业管理区域内显著位臵公示7日。业主委员会作出的决定应以书面形式告知居（村）民委员会。

第三十六条 业主委员会及委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规则，不得有下列行为：

（一）未经业主大会表决通过，擅自决定解聘、续聘、选聘物业服务企业；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（五）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（六）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（七）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第三十七条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）任职期间被依法追究刑事责任的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单 位任职的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十九条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位臵公告。

职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。

第四十条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第四十一条 业主委员会委员资格终止、委员辞职（含集体辞职），应当在物业管理区域显著位臵公示，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门。

第三章 共有收益管理

第四十二条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。公益宣传不能附带商业广告。

利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得净收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。

共有收益主要用于以下几个方面：

（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；

（二）业主公益活动的开展；

（三）业主委员会的工作经费和补贴；

（四）补充住宅专项维修资金；

（五）业主大会议事规则约定的其他事项。

第四十三条 已成立业主委员会的，可由业主委员会对共有收益进行管理；未成立业主委员会的，可由物业服务企业对共有收益暂行管理。居（村）民委员会对业主委员会、物业服务企业进行监督。

第四十四条 已成立业主委员会的，共有收益用于第四十二条所列方面时，由业主委员会根据议事规则在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居（村）民委员会备案。

未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位臵公示，同时报建设单位和居（村）民委员会备案。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

第四十五条 业主委员会成立后，依法依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

第四章 前期物业管理

第四十六条 新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前 期物业招投标工作。

连续两次公开招投标投标人少于3个或者总建筑面积不超过50,000平方米的住宅物业，经物业所在地的区房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质（资格）的物业服务企业。

分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

前期物业管理招投标由招标单位在市房地产行政管理部门专家库抽取专家，由区房地产行政管理部门监督招投标过程。

第四十七条 前期物业服务合同可以约定期限。

前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第四十八条 建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位臵公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房（含业主委员会办公用房）、配电房、水泵房、垃圾房等的位臵。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，载明收费标准、服务标准，以及合同终止的处理方式等内容。

第四十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。

第五十条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配臵物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配臵物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配臵电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房。

第五十一条 规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。

建设单位应将物业服务用房的面积、位臵在设计方案中载明。

先期开发部分未配臵或配臵不足物业服务用房的，建设单位应临时配臵或补充配臵。

第五十二条 物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料，重要资料的范围由各区自行确定。

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）物业及配套设施的产权清单；

（六）物业服务用房的清单；

（七）业主清册；

（八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；

（九）以上资料的清单。

建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

第五十三条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、物业所在地的区房地产行政管理部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区房地产行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。

第五章 物业管理服务

第五十四条 业主大会成立后，业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决：

（一）确定续聘物业服务企业或者选聘物业服务企业；

（二）对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决；

（三）对是否委托业主委员会以招投标方式确定新的物业服务企业进行表决。第五十五条

确定续聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位臵公示，征求业主意见；确定选聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务招标方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位臵公示，征求业主意见。公示时间不得少于15日。

第五十六条

业主委员会根据业主大会的决定，采取公开招标或者邀请招标的形式开展招投标活动。由业主委员会在市房地产行政管理部门的专家库抽取专家，区房地产行政管理部门监督招投标，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会对招投标过程进行监督指导。具体程序参照《建设部关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（建住房„2003‟130号）执行。招投标所产生费用由全体业主承担。

第五十七条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会和居（村）民委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

第五十八条 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前3个月书面通知对方，并书面抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区房地产行政管理部门，同时在物业管理区域显著位臵公告。责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。第五十九条 物业服务企业因为资质被降级、被取消、因业主大会决定被解聘或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的，为避免物业服务中止，业主委员会经街道办事处（镇人民政府）同意，可以直接委托新的物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在3个月内按照第五十四条、第五十五条、第五十六条规定重新选聘物业服务企业。

第六十条 物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。

第六十一条 业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同15日内，物业服务合同需报区房地产行政管理部门备案。

第六十二条 新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居（村）民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

第六十三条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作。经交接双方确认的移交资料清单抄送居（村）民委员会。

（一）第五十二条规定的资料；

（二）物业服务用房；

（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业管理服务期间配臵的固定设施设备；

（五）其他应当移交的财物、资料。

第六十四条 提倡建立物业服务履约保证金制度。业主委员会可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。

第六十五条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约进行值班、巡逻工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第六十六条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）将1个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；

（二）挪用或擅自使用住宅专项维修资金；

（三）擅自改变物业服务用房用途；

（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（七）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续；

（八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；

（九）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；

（十）超越资质（资格）等级承接物业管理业务；

（十一）出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书；

（十二）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商品或者服务；

（十三）其他严重损害业主权益的情形。

第六十七条 业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行考核。每年至少开展1次业主满意度测评工作。

住宅小区没有成立业委会的，物业服务企业应当在居（村）民居委会的指导监督下，以物业服务项目为单位，组织业主满意度测评。

考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位臵。

第六章 物业的使用和维护（住宅专项维修资金管理）

第六十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

第六十九条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁树木、园林；

（九）生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）乱丢垃圾，高空抛物；

（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十二）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（十三）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十四）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设臵路障，损坏、挪用或者停用消防设备；

（十五）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

第七十条 业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律法规、管理规约和物业服务合同的约定。

业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。

物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

装修期间业主的装修物料搬运，由业主自行负责。建设单位和物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作，在物业管理区域显著位臵公示装修搬运指引、管理部门投诉电话等内容。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，物业服务企业应及时报告公安部门处理。第七十一条 装修期间搬运物料应遵守如下规定：

（一）业主聘请专业队伍搬运装修物料时，需配合物业服务企业的管理；

（二）装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违章搬运；

（三）在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。

第七十二条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分由业主自行维修，毗连部位按照《中华人民共和国物权法》执行；

（二）共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊；

（三）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担；

（四）属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失；

（五）物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护，不得从住宅专项维修资金中列支。

第七十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

第七十四条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居（村）民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居（村）民委员会共同监督。

前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出，多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居（村）民委员会共同监督，缴存入共有收益独立账户中。

业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维护费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居（村）民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维护费用有结余的，由业主委员会、居（村）民委员会共同监督物业服务企业缴存入共有收益独立账户中。

第七十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，业主委员会、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和相关职能部门应当督促业主或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，经居（村）民委员会加具证明意见，从共有收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支，涉及专有部分的开支由相关业主分摊，费用支出情况向业主公示。

第七十六条 物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第七十七条 住宅专项维修资金的使用按以下规定执行：

（一）用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位臵公示30日；

（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，按本条第（一）项使用；

（三）当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时，按照第七十五条执行；

（四）当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时，业主委员会组织业主大会确定续筹方案；当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时，只能用于紧急维修。

第七十八条 住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的 物业管理区域，可以一次性续筹，也可以在缴交物业服务费的同时按比例计收。按比例计收的，以物业服务费为基数，约定一定比例，每月筹集住宅专项维修资金，由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示，并每年1次将缴存情况报区房地产行政管理部门。

第七十九条 业主大会决定住宅专项维修资金使用需要聘请有相应资质的第三方进行审核时，其审核费用可以从住宅专项维修资金中列支。第三方审核费用按照造价部门维修（预）结算审核收费标准执行。

第八十条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

第七章 物业服务收费管理

第八十一条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。

第八十二条 为了使物业服务与物业收费相对应，有条件的物业管理区域应采取菜单式物业收费标准。

第八十三条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。未出具产权证 的以物业买卖合同中记载的建筑面积为准。物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积。物业服务收费如以套内面积计收的，由各区价格管理部门会同区房地产行政管理部门制定折算方式。

物业服务收费按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。

第八十四条 实行政府指导价管理的普通住宅（含自有产权车位车库），其物业服务收费指导价由基准价和浮动幅度组成。全市的基准价和浮动上限由市价格管理部门会同市房地产行政管理部门适时制定公布。各区可在市定基准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。

物业服务具体收费标准由物业服务企业在区制定的指导价范围内与业主协商确定，需向所属区价格管理部门备案，并告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。确需超过区公布的最高指导价标准的，要按属地报区价格管理部门审核。

第八十五条 物业服务收费实行明码标价，收费公示的样式、内容由区价格管理部门监制。

第八十六条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居（村）民委员会的监督。物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行，费用由全体业主分摊；已成立业主委员会的，由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并抄送居（村）民委员会。

实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费，各区另有规定或双方另有约定的除外。物业服务企业应当每半年公布共用场地、共用设施设备产生的水电用 量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向所有相关业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。公用水电没有独立设臵计量表的，不得向业主分摊公用水电费用。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

第八十七条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费必须由建设单位全额交纳。

第八十八条 物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

第八十九条 自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。如按车位（车库）数量计收，由各区价格管理部门会同物业管理行业管理部门制定折算方式。

经业主大会同意，经规划行政管理部门审批，在物业管理区域内设臵全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费按市、区价格管理部门制定的机动车停放 保管服务收费管理有关规定执行，依规办理相关手续。

第九十条 物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准。

住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况，由物业服务企业与业主或物业使用人协商约定。

第九十一条 业主委员会采取公开招标或者邀请招标的形式，选聘物业服务企业的，业主大会根据《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》确定各项物业服务等级标准和内容，决定物业服务合同的主要条款。根据服务等级对应物业服务收费后，再进行招投标工作。

第九十二条 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主进行房屋装修的，物业服务企业可向业主（或装修企业）收取装修保证金，收费标准按价格管理部门有关规定制定。

除上述收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。

物业服务企业在收取装修保证金前应与业主（或装修企业）以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。装修完工后，如业主（或装修企业）未造成共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应自检查合格之日起5个工作日内全额退还装修保证金；如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，其装修保证金在修复或赔偿后的5个工作日内退回。

装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费；业主自愿委托清运的，清运费由双方约定。

第九十三条 实行智能化管理的小区，在房屋交付使用时，建设单位应为每户业主免费配臵3张出入证（含IC卡等），对自有产权车位（车库）的业主应按

1车位（库）1证免费配臵车辆出入证。

业主申请多配臵或因遗失、损坏需重新办证的，物业服务企业可按每证（含IC卡等）收取制作工本费，收取标准按价格管理部门有关规定执行。

第九十四条 物业服务企业需重新约定收费，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或业主大会表决的方式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位臵公示30日，将新的收费标准向所属区价格管理部门备案，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区房地产行政管理部门。

对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业，可以向物业所属区价格管理部门申请协商调解。

物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审核资质的中介机构进行成本审核，根据成本审核结果自行协商。仍不能达成共识的，可向物业所属区价格管理部门提出核定收费标准的申请。

第九十五条 当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。

业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过法律途径追讨物业服务费。业主出租物业，应当将管理规约告知承租人，承租人应当遵守管理规约。自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

第九十六条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

街道办事处（镇人民政府）、司法所、居（村）民委员会应当建立物业纠纷

调解机制，及时协调解决物业纠纷。

业主对物业服务企业的服务有意见的，可以向业主委员会或居（村）民委员会反映，由业主委员会或居（村）民委员会督促物业服务企业改进。物业服务企业不及时处理的，业主委员会应该请求居（村）民委员会进行调解。对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区房地产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。

业主认为物业服务企业违反合同约定的，可向当地人民法院提起诉讼。第九十七条 物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追讨，业主委员会、居（村）民委员会、新的物业服务企业应当予以协助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为理由拒绝退出物业管理区域。

第八章 旧住宅区物业管理

第九十八条 本章旧住宅区是指未实施物业管理的住宅区域。

旧住宅区由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提供保安、保洁、绿化服务。按照因地制宜、统筹规划，政府投资、适度扶持，综合整治、分步实施的原则，逐步推进旧住宅区整治改造，推行物业管理服务。

第九十九条 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

第一百条 市、区、镇（街道）三级政府统筹设立旧住宅区整治改造专项资金，对旧住宅区进行环境综合整治，完善配套设施。更新改造供电、供水、供气、通讯等市政公用设施的专项成本支出，由各营运单位承担。

第一百零一条 街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会根据旧住宅区环境整治改造方案，建设围墙、岗亭、道闸、消防设备、简易垃圾中转站、物

业服务用房等与卫生、治安相关的基本设施，相关建设应按法律规定办理手续。

结合物业管理区域实际情况，鼓励由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会引入物业服务企业。

第一百零二条 通过以下措施维持旧住宅区的长效管理：

（一）多渠道筹集资金，形成“以业养业”的机制。物业服务企业通过开展多种形式的有偿服务，利用旧区经整合后形成的房产、设备、场地等资源开展经营，经营所得用于补贴物业服务费，超过物业服务费的部分原则上属于业主共同收益，具体分配由双方协商决定。

（二）所在区人民政府统筹对入驻旧住宅区的物业服务企业给予一次性接管资金补贴，作为前期启动资金。在两年内，给予物业服务费差额补贴，第一年补助服务费收取不足部分的70%，第二年补助不足部分的30%，如果全额收取服务费的，给予服务费用总额10%的补贴。具体补贴数额由物业服务企业根据实际情况提出，经街道办事处（镇人民政府）审核后报区旧住宅区整治工作领导组批复。

第九章 行业管理

第一百零三条 从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应在日常管理中建立以下内部工作制度：

（一）工作人员着装统一，持证上岗，挂牌服务，文明礼貌；

（二）公开、公示收费项目、收费标准、办事制度；

（三）工作人员全天候值班，报修及时（水电小修不过夜）；

（四）保安、保洁、绿化服务到位；

（五）建立高效的投诉、回访处理机制（查阅投诉处理记录）；

（六）建立物业服务档案管理制度。

第一百零四条 市房地产行政管理部门建立全市物业服务企业的诚信管理

系统，为每个在本行政区域内经营的物业服务企业建立诚信档案并颁发诚信手册。

物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等，由居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）核实后，报区房地产行政管理部门载入企业的诚信手册。

本办法第六十七规定的业主委员会对物业服务企业的考核报告和满意度调查情况，载入企业的诚信手册，作为参考依据。

物业服务企业不履行本办法第六十九条规定的劝阻、制止、及时报告义务的，由相关行政管理部门报区房地产行政管理部门载入企业的诚信手册。

第一百零五条 市房地产业协会应当制定物业管理行业诚信自律管理公约，对经核实违反诚信自律的物业服务企业及从业人员进行行业通报，并报市、区房地产行政管理部门载入诚信手册。发现物业服务企业恶性竞争行为，应组织专业委员会对其管理区域的服务质量进行跟踪检查，并报市、区房地产行政管理部门载入诚信手册，如管理水平和质量严重下降的，对该企业进行行业通报批评，并报区房地产行政管理部门载入诚信手册。

市级物业管理行业协会应当每年制订行业培训计划，通过培训、参观、交流等形式提升物业管理行业从业人员的素质。

市级物业管理行业协会应当引导物业管理行业采取新技术、新方法开展物业服务，提升物业管理和服务水平。市房地产业协会每年进行1次全市物业管理行业情况调研，形成行业报告，引导行业的良性发展。

区级物业管理行业组织参照本条执行。

第一百零六条 市级物业管理行业协会在全市范围内每年开展1次物业管理示范小区、示范大厦（园区）考评工作。考评工作根据国家、省、市制定的考评标准进行，保证考评工作的公开、公平、公正。考评达标的示范项目，在行业

内通报表扬，并报市房地产行政管理部门。考评情况载入企业的诚信手册。

市级物业管理行业协会应当对获得示范称号的管理项目进行不少于两年1次的跟踪检查，发生重大有效投诉或者管理质量严重下降的，应报市房地产行政管理部门批准，撤销其示范称号。

市级物业管理行业协会负责国家、省示范项目的推荐工作。区房地产行政管理部门或行业协会负责市级示范项目的推荐工作。

第十章 法律责任

第一百零七条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

第一百零八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区房地产行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主委员会作出的决定违反有关规定造成他人损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

第一百零九条 任何单位或个人违反共有收益使用程序造成损失的，或者挪用、贪污共有收益的，依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第一百一十一条 物业服务企业违反诚信管理规定的，行政管理部门对其进行警告、通报处分。

第一百一十二条 物业管理行政管理部门工作人员、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第一百一十三条 《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他有关法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第十一章 附 则

第一百一十四条 本办法自公布之日起施行。第一是一十五条 本办法由市住建管理局负责解释。

黄山市物业管理办法 第2篇

第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理，是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

第三条 各级人民政府应当创造条件，逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理，提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。

各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造，不断改善居民生活环境。

第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作，指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，维护市场秩序和公平竞争，督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务，促进行业健康发展。

第二章 业主及业主大会、业主委员会

第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。

第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

(一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

(二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。

第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。

第十二条 业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项:

(一)业主大会的议事方式、表决程序;

(二)业主委员会的组成和委员任期;

(三)业主大会定期会议的时间和形式;

(四)召开业主大会临时会议的条件;

(五)业主投票权的确定方法;

(六)应当约定的其他事项。

市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。

第十三条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员的基本情况。

材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十五条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。

第三章 物业服务企业

第二十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市住房和城乡建设行政部门备案，并到工商、税务等部门办理相关手续。

第二十三条 物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。

第二十四条 物业服务企业享有以下权利:

(一)按照物业服务合同进行相应管理;

(二)按照物业服务合同收取服务费用;

(三)对装饰装修活动进行监督管理;

(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害并恢复原状;

(五)法定和依法约定的其他权利。

第二十五条 物业服务企业应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同提供物业服务;

(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

(三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;

(四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(五)协助有关部门制止违法行为，维护物业管理区域秩序;

(六)法定和依法约定的其他义务。

第二十六条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时，物业服务企业应当及时向有关部门报告，同时采取相应的应急措施。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，维护公民的合法权益。

第二十七条 业主委员会与物业服务企业签订合同前，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意，可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务。

业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内，向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

黄山市物业管理办法 第3篇

关键词：PPP项目,施工企业成本管理

前言

本项目包括黄山市G205国道 (包括一期、二期和三期) 改建及梅林南路的投资、建设, 以及前述道路的运营养护。

G205国道项目一期 (篁墩-择树下) 道路长度4.58km, 道路宽45m;G205国道项目二期 (古岩寺-黄源东) 道路长度5.92km, 道路宽45m;G205国道项目三期 (黄源东-九亩段) 道路长度2.42km, 道路宽52m。梅林南路 (梅林大桥-迎宾大道) 道路长度3.32km, 道路宽40m。

道路等级为城市主干路, 设计标准轴载为BZZ-100, 荷载等级为城-A级。

工程概算总投资约101565万元, 其中G205国道一期投资约29022万元, G205国道二期投资约36796万元, G205国道三期投资约15870万元, 梅林南路投资约19877万元。经投标后合同工程建安造价为73605万元, 征地拆迁及报批前期费19950万元, 合计工程总投资93555万元。

现就项目施工企业成本管理谈一下看法。

1 坚持施工项目成本管理原则, 建立和完善项目成本管理体系

企业管理以项目管理为中心, 项目管理以成本管理为中心, 所以施工企业全部工作应围绕成本管理这个中心而展开。施工项目成本管理是企业成本管理的基础和核心。施工企业对项目成本进行管理时, 必须遵循成本最低化原则、全面成本管理原则、成本责任制原则、成本管理有效化原则和成本管理科学化原则。

2 预测工程项目成本, 制定成本目标, 确定成本计划

施工企业根据工程项目实际情况, 汇集各种资料对工程项目成本进行预测, 首先测算出预算成本, 编制下达计划成本, 制定出成本目标, 确定成本计划采用相应措施来控制实际成本, 以期实现成本目标。

3 注重工程项目成本控制, 确保成本控制目标落地实处

3.1 开源与节流相结合, 挖潜增效, 做好变更索赔工作

施工企业在“一次经营不理想的情况下, 要积极做好二次经营”, 从工程项目实际情况出发, 想方设法做好变更索赔工作。熟悉合同、图纸、规范等, 掌握变更索赔方法和技巧, 采取灵活务实又行之有效的方法, 加大索赔力度, 增加预算收入。

3.2 项目成本全面控制, 即全员和全过程控制

成本控制涉及到项目组织中的各个部门、单位、班组和所有员工的工作, 并与每个员工的切身利益有关, 因此应充分调动每一个部门、班组和每一个员工控制成本的积极性, 需要大家群策群力, 集思广益, 树立起全员控制的观念, 真正做到“人人身上有指标, 千斤重担大家挑”共同把成本控制好。施工项目成本全过程控制就要从投标签订合同开始到施工准备、施工实施、一直到竣工验交后的保修期结束, 使工程项目成本在每一个环节自始自终处于有效的控制下。

3.3 目标管理控制

目标管理是贯彻执行计划的一种方法, 将计划的方针、任务、目的和措施等逐一加以分解, 提出具体要求, 并分别落实到执行计划的各部门、单位和个人, 落实成本管理责任, 进行考评和检查, 做到奖罚分明。采用PDCA (即Plan计划、Do实施、Check检查、Action处理) 循环方式对QCDS (即Quality工程施工质量、Cost成本、Delivery工期、Safety安全和现场标准化) 目标体系进行控制管理。

3.4 中间控制即动态控制

要充分发挥计算机在成本管理中的作用, 及时将工、料、机发生的实际值与目标值进行比较, 检查有无偏差, 若无偏差, 继续进行, 否则要找出具体原因。若有重大偏差, 还要进行专题分析, 深入细致查找具体原因, 采取相应措施加以解决。

3.5 节约控制

3.5.1 人工费控制

人工费占全部工程费用的比例较大, 一般都在10%左右, 所以要严格控制人工费。尽量减少使用计时工资方式, 而尽可能采用计件工资方式, 提高生产人员的积极性。

3.5.2 材料费控制

材料费在公路工程成本中一般占全部工程费的65~75%, 材料管理的好坏直接影响到项目的经济效益, 因此, 应将材料费控制作为工程成本控制的重点。

3.5.3 机械使用费控制

根据施工工序要求, 合理调配施工设备, 尽量减少施工中所消耗的机械台班数量, 并切实加强设备的维护与保养, 降低大修、经常性修理等各项费用的开支, 提高设备的利用率和完好率, 避免不正当使用造成机械设备的闲置;加强租赁设备计划的管理, 充分利用社会闲置机械资源, 从不同角度降低机械台班价格。

3.5.4 优化施工方案、落实技术组织措施, 控制成本开支

施工企业要制定先进的经济合理的施工方案。施工方案的不同, 工期就会不同, 所需机具也不同, 因而发生的费用也会不同。因此, 正确选择施工方案是降低成本的关键所在。要提高施工项目的科学管理水平, 优化施工方案, 提高生产效率, 节约人、财、物的消耗, 采取经济合理的技术组织措施, 防止可能发生的浪费。

3.5.5 间接费的控制

严格控制经费开支, 建立规范费用审批程序, 采取各种措施, 加大控制力度, 落实指标, 严格控制。项目管理费主要是管理人员的费用, 在满足工作的前提下, 压缩非生产人员, 要求人员精干, 实行一人多岗, 采取岗位定员、指标控制、费用包干等办法, 最大限度地节约非生产性开支。

4 加强与成本密切相关的其他方面成本控制

4.1 加强合同管理, 控制工程成本

项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始, 至保修日结束止, 尤其加强施工过程中的合同管理, 注意合同各项条款, 明确双方责、权、利、既严谨又有可操作性。在合同执行期间密切注意我方履行合同的情况, 以防止被对方索赔。

4.2 加强质量管理, 控制返工率

在施工过程中, 要严把工程质量关, 追求卓越管理, 筑造精品工程, 一次性验收合格, 并获得“黄山杯”工程质量奖。各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中, 采取防范措施, 消除质量通病, 做到工程一次成型, 一次合格, 杜绝返工现象的发生, 避免造成因不必要损失而加大工程成本。

4.3 加强安全管理

企业应根据安全管理的需要投入相应的资金, 做好预防措施, 项目上要专门配置安全员, 组建安全管理网络, 实行全员参与、全员管理的工作格局, 把责任层层落实到每个施工者身上, 建立安全保障体系, 做到关口前移, 重心下移, 突出重点, 狠抓落实。

4.4 工期管理

在确保工期达到合同条件的前提下, 尽可能降低工期成本, 切不可盲目抢工期赶进度, 增大项目成本, 导致项目亏损, 也不能因自身管理不善造成项目工期的拖延, 加大项目各方面成本, 影响企业的信誉。

4.5 项目资金管理

施工企业承建公路工程项目, 从投标伊始到工程竣工都投入大量的工程保证金、履约金, 从效益角度出发, 项目的利润就不仅仅表现为财务报告中的收益, 而且还必须是与现金流入密切相关的效益。只有这样看待成本管理, 才能有效地控制投入风险, 实现真正的成本效益管理, 提高企业通过经营获取现金净流量的能力。要增强项目管理人员的资金、时间价值观念, 加强工程计量和工程款的催收工作, 加速企业的资金周转。

4.6 工程计量管理

施工企业按照设计要求完成施工并经业主验收后, 按合同约定向业主进行工程价款计量。在计量之前, 工程计量人员必须和各部门进行认真全面的核对, 互相核实补正以免漏项。及时将变更索赔工程数量签认好, 将索赔费用计量回来。

4.7 协作队伍工程结算付款的管理

协作队伍承揽工程要严格按照合同来办理价款支付手续, 防止多付或超付现象, 按规定留足工程质保金。各部门要对协作队伍施工的工程要建立建全各类台账, 防止多结算, 多付款, 避免造成不必要的损失。

4.8 协作队伍与施工班组管理

①做好协作队伍的选用工作, 要慎重选择信誉好、有资质、有实力的协作队伍。②做好协作队伍的过程控制工作, 不仅在质量、进度、安全等方面加强管理, 还要严格按照双方协议规定结算、拨付工程款, 严禁超付工程款行为, 造成不应有的损失。③尽量避免由于协作队伍民工工资而引发的其他问题。

加强班组管理与控制。项目部必须对班级加强管理, 强化成本观念, 增强成本核算意识, 并建立班组长责任制, 推行责任成本承包和标准化施工作业, 做好各项基础核算工作, 组织班组开展劳动竞赛, 增产节约, 节能降耗, 提合理化建议等活动, 把责任核算落实到施工一线。

5 加强工程项目成本核算、分析和考核

5.1 做好成本分析工作, 及时发现和纠正执行过程中的不利偏差

项目的成本管理部门要及时做好成本原始资料的收集和整理工作, 正确计算各阶段、分部分项工程成本, 同时要按照责任预算考核要求, 分析实际成本与预算成本的差异, 找出产生差异的原因, 并及时反馈到成本管理部门, 采取积极的防范措施纠正偏差, 以防止对后续施工造成不利影响或其他损失。

5.2 充分发挥内部成本检查、内部审计部门的监督指导作用

通过对成本管理检查和开展事前、事中和事后审计, 对重大材料采购、重大费用开支、大笔资金支出进行监控, 对经济业务的合法性、合理性、有效性、原始单据是否合法有效、内控制度遵守等情况进行检查监督, 考核目标成本的运行情况, 对成本控制过程中出现的问题, 及时采取有力措施, 坚决予以纠正。

5.3 建立成本预警分析系统, 明确警戒级别

根据对工程项目成本预测、检查、核算、分析和考核, 确定项目成本实际状况, 建立成本预警分析系统, 并明确警戒级别, 以增加对该项目的关注, 积极采取措施加以改进, 防止积重难返, 造成比较大的损失。

6 坚持以人为本的管理理念, 建立健全完善的激励机制

成本管理涉及项目组织中所有的部门、班组和员工的工作, 并与每一个员工的切身利益息息相关, 因此, 应充分调动每一个员工的积极性, 坚持以人为本的管理理念, 增强员工的责任心。企业应建立健全责权利相结合的目标责任成本管理体制, 奖罚分明的激励机制, 适时考核, 奖罚到位。

7 结束语

通过介绍施工企业成本管理原则、目标、过程控制等管理措施, 成本目标实现最终是要由成本管理的执行者来完成的, 纵然有比较好的成本管理制度, 但没有很好地实施和执行, 仍然是一纸空文。因此, 施工企业应以构建和谐社会, 以人为本的理念处理好成本管理中执行者的责、权、利关系, 调动成本管理的积极性, 使成本管理制度得到很好地落实, 使成本目标得以实现。

参考文献

[1]傅海龙.项目成本管理的思考[J].中国新技术新产品, 2011 (09) .

黄山市物业管理办法 第4篇

关键词：储备制度、资源配置、合理利用

近十几年来随着保山中心城市经济的迅速发展，城市进程步伐越来越快，城周边的农用地转用越来越多。隐形交易、非法转让土地、多头供地现象十分严重，造成城市土地供应总量失控，用地混乱。在此前提下，“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的土地统一收购、储备和出让政策势在必行，保山市土地收购储备交易中心于2009年正式成立，2010年4月保山市人民政府印发了《保山市土地储备管理办法》，是保山市土地收购储备交易中心收储管理保山市中心城市土地的基本工具，下面对《保山市土地管理办法》做一个简要分析：

土地储备制度是我国城市土地管理制度深化改革的产物，由于长期以来我国土地管理法律制度遵循的是“实践先予规定，规定先予理论”的发展形式，土地管理机关对土地储备制度的探索、建立，有一个不断发展与完善的过程。人们对土地储备制度的认识也有一个由点到面的逐步理解、深化和接受的过程，《保山市土地储备管理办法》于保山市来说最深远的意义就在于强化了政府对城市规划区内土地的集中统一管理，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。《保山市土地储备管理办法》共6章37条，以下简称为《办法》。

《办法》首先定义了保山市的土地储备及其机构的概念，明确了保山市城市规划区范围内的土地储备实行申报制度，用地实行审批制度，然后界定了13种土地需要纳入土地收储，其中，农用地转用是保山市收储工作的最核心部分，现阶段开发的东城区、北城区、青阳片区、大瑞铁路片区都大规模的涉及农用地转用审批。在收储方法上，《办法》列举了货币收购储备、协议储备、置换储备和规划储备四中方式，在日常工作中，基本都采取的是货币收购储备，收储土地的一般程序是申请收购-权属调查-确定规划条件-测算收购价格-方案报批-签订合同-权属变更-交付土地-收购补偿。《办法》规定被收购的土地经签订《国有土地使用权收购合同》后即产生法律效力，双方当事人必须依法全面履行合同约定的各项权利和义务。在经过储备土地的前期开发、利用后保山市土地收购储备交易中心依照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》的程序，依法组织实施储备土地的供应工作，城市规划区内的各类建设用地，由政府土地储备机构统一提供除依据国家法律、行政法规规定确需划拨的土地外，城市各类建设项目使用储备土地应当实行有偿使用，不得划拨供地；工业、商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性建设项目用地必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让，不得采取其他方式供地。土地使用权供应的具体程序为：确定供应地块-土地供应方案的报批-发布土地供应信息-储备土地使用权的供应。土地使用者依法取得建设用地土地使用权后，未经有权机关批准，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地，认定为闲置土地。经认定的闲置土地，按以下方式处置：1、责令土地使用者在两个月之内动工建设，并按规定缴纳土地闲置费后办理相关开发建设手续；2、经有权机关批准延长动工开发建设时间的，一般不得超过一年，并且延长期内应当依法收取土地闲置费；3、协议收回的由土地使用者与国土部门土地储备机构签订土地收购协议，对土地使用者补偿取得土地使用权费用后，解除土地出让合同，收回土地使用权；4、满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权；5、市、县（区）人民政府安排临时使用（如公共停车场、临时绿地等），待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；临时使用土地的收益，归市、县（区）人民政府所有。《办法》所规定的责任为； 按本办法规定应纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批手续； 按本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，除政府土地收购储备机构外，任何单位和个人均不得私自转让土地使用权及其地上建筑物，不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。原土地使用权人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处置地上建筑物的，土地收購储备机构有权责令原土地使用权人改正，原土地使用权人逾期不履行，有关部门不得办理审批登记手续。土地收购储备机构可要求原土地使用权人依法承担赔偿责任。

土地储备制度从本质上讲，不是为政府开辟新的“财路”，而是要通过“收购、开发储备”以达到出让条件来实现由政府控制城市建设用地总量，最终达到“适时、适当”调控房地产市场的目的

参考文献

【1】陆红生：《土地管理学总论》中国农业出版社

【2】欧阳安蛟.《土地储备制度创新及拓展完善》[J1].北京：经济出版社2002.

黄山市物业管理办法 第5篇

小区从交付使用至今，物业服务一直存在严重不足。物业管理混乱，小区盗窃案件时有发生，在业主中造成极恶劣的影响。为此经小区业委会讨论和商议，特向黄山市缘恒物业管理有限公司提出整改通知。现将急需整改的问题汇总如下：

一、安全管理问题

1.保安职责不明，流程不清，人员出入管理混乱，小区内多次发生盗窃事件。保安上班时间打磕睡、上网、与闲散人员聊天。进入人员从不登记，外来人员从不询问，小区治安频频出现问题。

2.保安着装不整齐，礼仪不端庄，言语不文明，夜间几乎不进行巡逻，后面常年处于无人看管状态。

3.部分小区地下室被作为缝纫加工车间或仓库，安全存在隐患。

二、车辆管理问题

1长期以来，小区车辆停放管理不善，造成车辆随意停放，堵塞走路通道，业主意见很大。业主电瓶车杂乱停放，堵塞楼道口，建议建立电瓶车停放点。

2.车辆进入小区，门卫从不登记，从不跟踪安排，造成外来车辆随意占用公共道路停放。建议外来车辆严禁停放本小区内过夜。

三、保洁问题

1.垃圾乱扔，小广告满楼道，流入地上不能及时打扫。

2.小区内垃圾死角不能及时清扫，脏、乱、差现象随处可见。

3.楼道内清洁不到位。

四、绿化问题

1.业主居住区域及部分公共区域绿化茂密，不及时修剪，容易造成治安盲点，严重影响业主安全。

2.道路井盖及草坪灯损坏严重，小区晚上灯光昏暗，形成治安隐患。建议加大小区夜间亮化力度，小区主干道转角处加装扩视镜，方便汇车。

限令黄山市缘恒物业管理有限公司必须在12月20日前拿出整改措施。在此后的6个月中，业委会将根据物业的整改情况征求全体业主意见，考虑是否今后与黄山市缘恒物业管理有限公司签订物业服务合同。

昆山市物业服务收费管理实施细则 第6篇

? 第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价，实行等级收费管理制度，今后逐步向分类分项分级的“菜单式”收费管理制度过渡，并适时调整和定期公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。各等级基准收费标准详见附件1，具体执行标准可上下浮动20%。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对本市物业服务标准以及相应的收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向价格主管部门备案：

(1)住宅区前期物业公共服务收费备案表;

(2)物业管理行政主管部门出具的物业服务合同备案证明;

(3)前期物业管理协议选聘审批表或前期物业服务招投标中标单位确认书;

(4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

(5)招标文件、投标文件;

(6)前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议。

新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

前期物业管理期间变更物业服务企业的，应向物业管理行政主管部门备案。物业公共服务收费标准发生变化的，应同时向价格主管部门备案。

第九条 满足业主大会成立条件业主大会尚未成立的，普通住宅物业公共服务收费标准因成本变化等因素需要调整的，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在区镇组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

第十一条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)绿化养护费用;

(5)秩序维护费用;

(6)物业服务企业办公费用;

(7)物业服务企业的固定资产折旧;

(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)管理费分摊(酬金制不含此项);

(10)经业主大会同意的其他费用;

(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条 住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十四条 业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取);尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十五条 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。

第十六条 新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

第十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过12个月。

三 汽车停放收费管理

第十八条 汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成：

(1)管理服务人员费用;

(2) 车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)秩序维护费用;

(5)法定税费等。

车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。?

第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用、人防的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的汽车停放位，汽车停放费由建设单位承担。完成交付业主的，自办理交付手续之日起，汽车停放费由业主承担。合同另有约定的从其约定。

第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准详见附件2。

利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

第二十四条 对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修、环卫等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

四 其他服务收费管理

第二十五条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

特约服务收费标准实行市场调节价，由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十六条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务收费标准实行市场调节价，由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第二十八条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)、物业使用人应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

物业服务企业可以按照约定向业主、物业使用人预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的`差额实行多退少补，多余部分也可自动转为预付费。

第二十九条 装修垃圾清运费，是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。收费标准按建筑面积3元/平方米执行。

第三十条 物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主或物业使用人另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主、物业使用人另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡、梯控卡等)。

物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

第三十一条? 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

五 行为规范

第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主、物业使用人提供质价相符的服务，并接受业主、物业使用人监督。业主、物业使用人对物业服务情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向区镇、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第三十三条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费收支、经营设施收益收支、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、区镇的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担，按照物业服务合同约定执行。

第三十五条 业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

第三十六条 物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

六 监督管理

第三十八条 价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理，及时处理物业服务投诉。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：

(1)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(2)不按照规定提供服务而收取费用的;

(3)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(4)强制或变相强制服务并收费的;

(5)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

(6)不按规定实行明码标价的;

(7)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

(8)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

七 附则

第四十一条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。

第四十二条 本细则由市物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。