业主委员会管理制度

业主委员会管理制度（精选6篇）

业主委员会管理制度 第1篇

业主委员会财务管理制度

为坚持服务业主、节俭办事的宗旨，防止因权力集中缺失监督、滋生腐败及滥用职权行为的发生。根据国家有关规定，结合本小区实际情况，制定小区业主委员会（以下简称业委会）财务管理制度。第一条 财务收入范围

1、向各位业主收取的各项必须开支费用；

2、公共设施、场所的租赁费和出让金；

3、墙体、楼顶等小区内公共场所广告费、门面、地面收费中属业委会应提作经费的部分；

4、经业委会研究同意向业主公告后的其他合法收入。第二条 财务开支范围

1、支付聘用工作人员的工资；

2、维持正常工作必须的工具、办公用品及有关费用；

3、业主代表大会会议费用和业主委员会会议费用；

4、小区物业招标费用，包括宣传广告费、评估费、公告等费用；

5、小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用；

6、小区公共设施，设备维护维修费用，须在资金充盈的情况下经业主代表大会审批后有计划地安排；

7、其他经业主代表大会同意的额外开支。第三条 账目管理 业委会财务专委须监督做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。支出票据必须注明发生事项、时间、由经办人、负责人签字，做到手续齐全。所有财务收支账目由会计或负责财务工作的业委会成员保管登记，其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。账目保管人更换的，须经业委会主任、副主任签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。第四条 资金管理

业委会在银行开设专门账户由专人负责银行现金存取。其他任何人员不得保管、私存业委会的资金。除业委会共同议定的款项外业委会资金不得用于因私或挪作他用。超过2000元的大额备用现金必须存入业委会指定的银行账户。更换现金保管人或出纳，要在业委会指定的委员的监督下进行交接，三方必须签字确认。提取2000元以上的现金，必须提前一天通知出纳，提取2万元以上的现金必须提前2天通知出纳，经主任委员及分管财务副主任同意出纳对现金金额确认并登记然后转交办理人或当事人。第五条 费用开支计划

1、业委会应当制定财务预算、决算方案报业主代表大会决定，并于业主代表大会会议结束后7日内以书面形式将预算、决算方案和经费收支账目在小区大院内公告，接受业主的质询监督。每年业委会根据上期财务开支情况，预期本期将要发生的费用，制定本期财务费用开支计划。财务费用开支计划可适当留有余地，并根据实际情况进行调整，日常办公费用列入财务预算。

2、在小区维修基金保养期结束后，每年初根据小区公共设施设备实际状况，在资金条件允许的情况下，制定维修计划公示。

3、业委会必须每季度初将上季度的经费收支账目在小区大院进行公示，主动接受业主的质询和监督。第六条 审批权限及程序

1、正常开支以财务预算为准特殊开支须经业委会研究批准，具体开支费用由当事人书面申请。

2、在财务预算内的开支：500元以内的开支，由主任审批。500元以上1000元以下的开支不含1000元由业委会主任委员和主管财务委员审查签字后方可开支，特殊开支须经业委会研究同意后由主任、主管财务副主任审批。1000元以上2000元以下含2000元的须经业委会会议简易程序，半数以上的业委会委员签字同意后方可开支，2000元以上的开支已列入财务预算的由业委会会议研究同意，须有会议决议方可开支，为列入财务预算的，由业委会会议研究并经半数以上委员表决同意须有会议决议后方可开支。

3、费用报销须经办人或当事人在合法报销单据上说明开支用途并签字，审查同意开支的主任委员或副主任委员或参于业委会会议简易程序的委员，签字证明后确定。无法办理合法凭证的由主任、副主任共同审批。

第七条 业主有权对业委会的账目进行预约查询，分管的委员应定期或不定期向业主委员会报告财务工作。

第八条业委会委员违反上述规定的，经业委会全体委员会议研究过半数以上同意呈报业主代表大会决定，终止其业委会委员资格。因个人行为造成损失及属业主公产共产流失的，由个人完全承担经济赔偿责任及法律责任。

业主委员会管理制度 第2篇

为加强业主大会和业主委员会的财务管理，依据建房[2009]274号 《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》的规定，特制定本制度。

第一章 总 则

第一条 根据建房[2009]274号 《业主大会和业主委员会指导规则》“第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担”其经费的筹集、管理、使用办法由“业主委员会”（以下简称“业委会”）负责。

第二条 财务管理主要任务：

（一）依法多渠道筹集资金，合理编制业主委员会财务预算，并对预算实施全过程控制和管理。

（二）合理配置小区资源，努力节约开支，加强核算，提高资金使用效益，加强资产管理，防止业主共有资产的流失，并使其保值增值。

（三）建立健全业委会内部管理制度，如实反映业委会财务状况。

（四）依法对物业公司进行财务监督，维护业主正当合法权益。

（五）接受业主监督，每年在小区范围内公示业委会财务收支情况。

第二章 经费的筹集方法

第三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费采取以下方式进行筹集：

（一）业主共用部位、共有设施（如停车费、广告费、租赁费等）的 1

收入；

（二）业主或其他方面的自愿捐赠收入；

（三）经业主大会表决通过的其他方式。

第四条 业委会经费不足或遇到特殊情况时，经业委会全体委员一致通过并经小区内公告7天无三分之一以上业主反对的，可以按照实际的需要筹集使用。

第三章 经费的使用范围

第五条 业委会经费应本着勤俭节约的原则按需使用，严禁铺张浪费。为提高经费使用效率，业委会经费实行专款专用，严禁超范围使用。业委会经费使用范围主要包括专项维修资金和工作经费二大类。

第六条 专项维修资金使用，详见《四川省住宅专项维修资金管理细则》。

第七条 业委会工作经费开支包括以下几类：

（一）办公设备类：包括桌椅、文件柜、电脑、打印机、传真机、电话机等办公设备及耗材的开支；

（二）办公经费类：包括日常办公开支、交通费、通讯费、广告宣传费、差旅费、业务招待费等；

（三）会议经费类：主要是业主大会、业主委员会会议专用开支等。

（四）咨询、接待人员费：包括聘请的专职秘书、接待员、会计和中介咨询费；

（五）物业招标费用：包括宣传广告费、评估费、公告、工本等费用；

（六）维权费用：包括诉讼费、律师费、取证等费用；

（七）公共设施，设备更新、改造费用；

（八）组织活动类：包括为丰富广大业主业余精神文化生活，在小区内组织的相关文体活动的经费；

（九）其他类别：经业主大会或业委会同意使用的其他费用。

第三条 账目管理

第八条 业委会财务委员须做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。支出票据必须注明发生事项、时间、由经办人、负责人签字，做到手续齐全。所有财务收支账目由会计或负责财务工作的业委会成员保管登记，其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。账目保管人更换的，须经业委会多数委员（过半数以上）签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。

第四章 经费的管理

第九条 业委会在银行开设专门对公账户，由财务委员（出纳）负责银行现金存取。其他任何人员不得保管、私存业委会的资金。除业委会共同议定的款项外，业委会资金不得用于因私或挪作他用。

第十条 业委会经费实行主任、副主任审批负责制，所有经费的使用必须经主任或副主任签字并加盖业委会公章后方可使用。

第十一条 账户管理：业委会财务（会计）一名，负责管理业委会日常账务登记和财务会计报表；业委会财务（出纳）一名，负责在业委会指定的银行开设业委会对公专用账户。

第十二条 现金管理：日常库存现金限额为2000元，由业委会财务（出纳）负责妥善保管，超额部分及时存入银行；建立现金账簿，逐笔记

载现金收付，做到日清月结；严禁截留、私分、公款私存，不得挪作他用，不准从现金收入中直接支付款项（即坐支）。

第十三条 财务会计信息真实、完整、准确，确保资金安全。第十四条 所有经费使用凭单收支，会计凭证按月装订成册。

第十五条 财务会计每季度向业委会汇报一次经营收支情况，每年向业主大会书面报告，在小区内公示。

第十六条 依据小区发展计划编制经费预算，坚持“统筹兼顾、保证重点、量入为出，收支平衡”的原则。

第十七条 涉及业委会委托物业公司对小区物业共用部位、公共设施设备负责管理维护的，双方应根据《物业服务合同》约定分配比例分享经营收入。

第十八条 业委会经费审批权限：

（一）单项支出在人民币2000元以下时，由业委会副主任审批签字、经办人签名、财务审核并在账户凭证上加盖公章后支出或报销。

（二）单项支出在人民币2000元以上4000元以下时，由业委会主任审批签字、经办人签名、财务审核并在账户凭证上加盖公章后支出或报销。

（二）单项支出超过人民币4000元以上时，经业委会过半数以上委员讨论通过并在《经费会审单》签名，由业委会主任、副主任签字、经办人签名、财务审核并在账户凭证上加盖公章后支出或报销。《经费会审单》作为账户凭证的附件。

第十九条 专项维修资金使用规定：

（一）物业公司申请动用专项维修资金时，业委会应会同物业公司对维修项目进行现场察看，确认属于维修资金动用范围的，按照规定格式对申请维修资金使用情况在物管区域醒目位置及主要出入口进行公示，公示期为一周。

（二）物业公司选择施工单位时应采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判等形式择优选用，业委会应参与全过程监督。物业公司与施工单位签订的维修工程合同书时需经业委会审核备案，施工单位应按国家标准编制规范的工程预、结算书。

（三）对维修工程符合下列情况之一的，应按规定委托有资质的专业工程造价咨询单位进行项目审价：维修项目涉及整个物管区域的，一次性使用维修资金总额超过15000元项目。

（四）维修工程施工结束后，物业公司应会同业委会共同参加竣工验收工作，必要时可以邀请物业管理行政主管部门（如房管局、街道办事处、居委会、派出所等）和业主、业主代表列席验收会议，并认真听取他们的意见。对未经业委会验收签证的维修工程不予拨付工程款。

第二十条 业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

第二十一条 业主委员会应本着量入为出的财务原则，尽量避免发生财务超支现象的发生。如果在财务结算内，业主委员会的资金使用有节余时，自动累积到下一；如果当业委会的资金发生不足时，可以使用业主委员会财务帐上往年节余的资金，但不能透支下一的经费。

第二十二条 业主委员会应当每五年委托第三方中介审计机构对上一届业委会财务情况进行离任审计，并将审计结果进行公布，公布应当以书面的形式在物业管理区域内指定的公告位置公告，接受业主的监督和质询。

第二十三条 当业主委员会换届选举时，上届业主委员会应当将财务帐户以及公章及时移交给新当选的业主委员会。

第五章 附 则

第二十五条 本制度在在小区内公告七天。

第二十六条 本办法由业委会主任和财务委员会负责修改和解释，自公布之日起正式实施。

业主委员会管理制度 第3篇

马克思说:“社会———不管其形式如何———是什么呢?是人们交互活动的产物。”德国社会学家齐美尔也认为,社会是通过人们的互动而产生的,各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、最普遍的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的社会现实[1]。随着中国经济持续快速增长和人们消费水平的提高,私人轿车的拥有量也飞速增长,停车难就成为城市居民小区经常发生的社会现实。因此,解决好小区停车难问题,并处理好与业主委员会和居民委员会的关系也成为小区物业管理的难题和社会关注的热点。

笔者通过对所居住城区的10个居民小区进行了走访调查。通过对小区内的居民(业主)随机发放问卷调查表并对愿意接受访谈的居民(业主)进行深度访谈;与社区居委会的工作人员进行座谈;走访小区的物业管理公司的负责人等方法了解小区停车难的现状。具体情况如下:(1)在被调查的居民小区中,普遍存在汽车停车位不能满足停车需要的问题。五年前按照住宅规划设计时的地下车库的停车位远远不能满足现在停车的需求。(2)居民小区的业主对停车的总体印象感到不满意。(3)车位不足以及随意停车,导致道路状况差和损坏人行道板和绿化带的现象比较突出。(4)小区停车难问题产生的主要原因:认为是开发商把车位卖得太贵以及物业管理不到位造成。

调查表明,居民小区内的停车难已是一个客观存在的社会现实,与小区居民的生活环境的质量息息相关。因此,本文以社会互动理论为视角,围绕小区停车难问题来分析社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方的互动关系,以利于和谐社区的建设。

二、社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的因素分析

一般来说,社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分,互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调,就可能使互动中断,或改变原来的互动方向[1]。因此,要探讨社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方的互动的关系,有必要对三者的在互动中扮演的角色、互动情境和场所进行分析。

1. 社区居委会、业主、物业管理公司的角色分析。

所谓角色,在社会学里是指与人们的某种社会地位、身份一致的一整套权利、义务的规范与行为模式,它是人们对具有特定身份的人的行为期望,它构成社会群体或组织的基础[1]。

根据中国《宪法》和《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的任务是:宣传宪法、法律法规和国家政策,维护居民的合法权益;办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;调解民间纠纷;向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求。居委会在处理小区停车纠纷中所扮演的是调停者角色。居委会根据现行的法律法规对社区内的停车纠纷进行调解,以维护社区居民的合法权益,并对物业管理公司的行为进行监督。居委会在扮演这一角色时,还要受人民政府和社区党组织的指导。因此,居委会和小区业主在互动的向度是一致的。

中国《物权法》和《物业管理条例(2007年修订)》规定,房屋的所有权人是业主。业主选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责是维护全体业主的共同利益。因此,业主委员会和业主都是自身权益的维护者。

中国《物业管理条例》第2条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业管理公司是经营性企业法人,它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。物业管理公司为业主提供有偿的物业管理服务,同时获得相应的报酬。物业管理公司和业主的这种关系是通过物业管理合同确定的。因此,物业管理公司和业主二者在互动的向度上法律地位是平等的,双方的权利义务由合同规定或有相关法律规定。物业管理公司扮演的是服务者的角色。

2. 社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的场所分析。

社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动总是在特定的场所内进行。小区停车纠纷也总是发生在居民小区内。这是小区居民生活和居住的场所,也是休闲娱乐的场所,在这个场所内的人们的互动总是比较随意而又相互尊重的。因此,发生小区停车纠纷时,社区居委会、业主和物业管理公司三方绝大多数都是通过摆事实、讲道理来解决的。可见这种互动场所的转移,取决于纠纷的性质。属于邻里纠纷的,可以通过居委会的调解在社区解决。属于民事法律纠纷的,可以到人民法院解决。

3. 社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的情境分析。

社会互动都是在一定的情境下进行的,所谓情境,是指特定的时空下的情景、环境的总称。情境不同,人们的互动方式不同。

(1)业主委员会(业主)和物业管理公司是一种二人关系的互动情境,双方往往只考虑满足自己的需求和愿望,这样就较容易出现冲突;但也可能出现一种亲密性,这种亲密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。社区居委会、业主和物业管理公司是三人关系的互动情境,每一方都面对着两个人。齐美尔认为,当三人组中有两人发生冲突时,第三者可能扮演中间人角色——以局外者的身份,公平、客观的态度来调解双方的冲突,而且,第三者可以自由地选择支持哪一方[2]。这个第三者就是社区居委会,它的选择取决于它所扮演的社会角色。(2)社区居委会、业主和物业管理公司三方互动是工作情境的互动,也是熟悉情境的互动。在工作情境下,互动者有特定的目标,有明确的分工,言谈举止限制在工作范围之内,很少有情感交流。但在熟悉情境下互动,属于熟人之间的日常交往,在社区居委会和业主之间交往就属于这种熟悉的场合,比较容易进行情感交流,使业主对居民小区产生安全感和归属感。

三、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的表现形式:从冲突走向合作

根据2006年8月印发的《常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定》[3]的通知和2007年4月1日市公安局、市物价局、市房管局联合下发了《关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见》[6]要求设计标准是每10户5个停车位。近年来设计标准提高到每3户1个停车位,住户数和停车位的规划设计大都按3∶1到2∶1的比例设计的,但远没有达到1∶1的比例配置停车位。而且开发商希望把地下车库的停车位只卖不租,业主觉得车位卖得太贵。另外,地下车库的停车位的产权不明晰,业主也不敢买。有些业主买了车位,只是买了个“四道杠”的平面,没有一个独立的空间,经常被他人挤占也无可奈何。常州市政府在2007年5月出台了《常州市市区汽车停放收费明码标价实施细(2007)》[5],由物业管理公司对小区停车进行收费,其中地面收费按120元/月收取、地下车库220元/月。有些业主还是认为价格太贵了;甚至有些业主认为,地面的道路由我们业主共有,怎么在自己的地面上停车还要缴费?

上述种种原因,加上小区内车位不能满足停车的需求,冲突在所难免,主要表现为业主与业主之间的冲突;业主与物业管理公司的冲突。

第一,无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见,导致小区内道路状况差,损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位不足的矛盾,要求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地改建为露天停车场,招来无车业主们的强烈反对。于是形成有车业主与无车业主之间的冲突。第二,业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。调查中发现,居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式:(1)管理权限纠纷:业主对入住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受,不承认物业管理公司的管理权。(2)管理费纠纷:业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费;以及停车收费纠纷。(3)管理责任纠纷:有设备维修的责任;环境维护;保安责任;财物保管责任等。

在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突,几乎都遵循着这样的过程:物业公司强行高价租售停车位———业主主张权益———双方爆发冲突(业主成为受害者)。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占。

第三,小区居民与居民委员会的冲突。有的小区业主与物业公司发生矛盾,要求居委会解决,当居委会没有达到业主的要求时,产生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居民委员会抱怨:小区内汽车乱停放,毁坏了草地,居委会也不出来管一管。

由上述可知,在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中,冲突是不可避免的。然而真正密切的关系并不掩盖冲突,而是允许冲突表现出来,从而避免冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中,利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为,冲突与合作是人们社会交往的主要形式[2]。

冲突有好的一面,使积累的不满情绪得以发泄,以形成社会安全阀制度。科塞认为,冲突只要不是直接涉及基本价值观或共同信念,其性质就不是破坏性的,而只能对社会有好处。因为那些不直接涉及价值观、信仰的冲突,有利于整个社会系统和群体原有结构的完善以及新的规范的制定[2]。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善服务。冲突也有坏的一面,就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此,三方关系由从冲突走向合作成为必然。

社区居委会、业主和物业管理公司三方有浅层次的合作,包括调解与和解,当小区出现停车纠纷时,由人民调解委员会进行调解,必要时邀请为社区提供免费法律服务的律师一起参加调解。即业主与物业公司在社区居委会的调解下改变敌对态度建立友好关系;妥协,即业主与物业公司通过确定一些条件而暂时平息冲突;容忍,即业主与物业公司采取克制态度以避免冲突。也有深层次的合作,就是社区居委会、业主和物业管理公司三方目标一致、行动一致,共同解决停车矛盾及由此引发的冲突,形成良性互动,共同建设和谐社区。

四、社区居委会、业主和物业管理公司三方互动的目标:良性互动,建设和谐社区

胡锦涛总书记曾指出“要加强城乡基层自治组织建设,从建设和谐社区入手,使社区在提高居民生活水平和质量上发挥服务作用,在密切党和政府同人民群众的关系上发挥桥梁作用,在维护社会稳定、为群众创造安居乐业的良好环境上发挥促进作用。”[6]社区居委会要最大限度激发创造活力,最大限度增加社会和谐因素,吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”[6]。

社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,提高物业的使用率和经济效益,使之增值保值,并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的生活环境;通过提供物业管理服务构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融合、健康向上的生活方式。

社区居委会、业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的基础,以及为建设和谐社区而共同努力的目标。

在被调查的65名社区居民(业主)中,被问及对居民小区停车存在哪些解决之道时,有35.4%的人认为开发商多建车位,低价出售或出租车位;有23.1%的人认为政府应加大投入,建设公共停车场;还有15.4%的人认为应加强物业管理,清理被占用的车位等。

为有效解决小区“停车难”问题,笔者建议社区成立一个由社区居委会、业主和物业管理公司三方组成的联席会议制度,经常或定期召开会议,比如一周召开一次会议,共同商讨社区的重大事务,在纠纷还没有出现时就能防范于未然,或者即时出现问题及时解决。社区居委会要尽可能多地了解社情民意,为社区居民排忧解难,努力动员业主和物业管理公司参与社区建设,实现自我管理。就物业管理公司方面要做的,一是在还没有成立业主委员会的小区积极推动尽快成立业主委员会,重大事项好与业主委员会磋商、沟通;二是物业管理公司要改变观念,自己是为业主提供服务的,而不是凌驾于业主头上的管理者。在确保小区消防、安全的前提下,规划小区道路停车,从服务上多下工夫;三是加快并尽量扩大构建小区停车场(库)的数量及规模,满足居民们的停车需求,缓解日益尖锐的“停车难”的矛盾。这样通过建立一个联席会议制度以实现社区居委会、业主和物业管理公司三方的

总之,社区居委会、业主和物业管理公司三方应积极面对冲突,建立三方联动机制,实现良性互动,妥善解决矛盾纠纷,共同推进和谐社区建设,共建美好家园。

摘要：社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作,实现良性互动,最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾,社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司可以建立三方联席会议制度。

关键词：小区停车难,物业管理公司,业主委员会(业主)、社区居委会互动关系,社会互动论

参考文献

[1]郑杭生.社会学概论新修:第3版[M].北京:中国人民大学出版社,2003:107-127.

[2]贾春增.外国社会学史[M].北京:中国人民大学出版社,2000:89-265.

[3]常州市国土资源局.常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定[EB/OL].[2007-12-12].http://www.czxbgt.gov.cn/html/tdsc_kffg/2009-1-5/1036165296_2.html.

[4]常州市公安局,常州市物价局,常州市房管局.关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见[EB/OL].[2007-4-2].http://www.czfgj.gov.cn/show.asp?id=192.

[5]常州市物价局.常州市市区汽车停放收费明码标价实施细则(2007)[EB/OL].[2007-05-18]http://www.czpi.cz.jsinfo.net/2052/A SPX/GovernmentAffairs/OutInfo_Detail.aspx?id=dad4c730-94cf-4993-ad8d-01bb0c6b93cc.

业主委员会管理制度 第4篇

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

业主委员会管理规章制度 第5篇

2、印章保管人员做好印章使用记录并妥善保存。

3、印章保管人员的委员资格终止的，应于资格终止日的次日将其保管的印章和印章使用记录移交给业委会。

4、业主大会作出的决定应使用业主大会印章。

5、业委会作出的决定应使用业主委员会印章。

6、公共收益、维修资金的使用，物业管理圈。经业委会主任、副主任签字同意后方可使用财务专用章。

7、业委会因故无法保管的，暂由居民区党组织代为保管。

业主管理委员会章程 第6篇

一、总则

第一条

名称办公地点

名称：

业主管理委员会（以下简称“本会”）办会地点：

第二条

本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦（以下简称“本物业”，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护，本章程所称业主是指房地产所有权人。

第三条

本会接市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核。

第四条

业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织，本会是业主大会的执行机构。第五条

本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

第六条

本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理。

二、业主管理委员会的组织及职责 第七条

本会由业主大会选举产生。

第一届业主管理委员会：由区物业管理主管部门会同开发建设单位或

物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生，未参加筹委会的拥有百分之十以上投票权的业主，可推荐一至二名候选人，十名以上有投票权的业主，可联名推荐一名候选人。

第八条

本会设委员

名，其中主任一名、副主任

名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。

1、本会聘执行秘书一名，负责处理本会日常事务，执行秘书可以是，也可以不是本会委员。

2、如聘任非物业业主担任执行秘书的，须由有本市常驻户口并有担保能力和公民为其经济担保人，本会主任、执行秘书为专职或兼职。第九条

本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；

3、与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收费标准及使用办法；

4、与物业管理单位议定管理计划，费用概预算、决算报告；

5、检查监督物业管理单位的物业管理工作；

6、修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。第十条

本会义务

1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议；

3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育；

4、保障本物业各项管理目标的实现；

5、执行本市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求；

6、本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。

第十一条

本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。第十二条

下列人员经本会决定可获适当津贴

1、本会主任；

2、本会副主任；

3、本会执行秘书；

4、本会同意的其他人士。

三、业主管理委员会会议

第十三条

管委会会议至少每三个月召开一次，有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议，管委会会议必须有超过半数委员出席；表决事项时，如赞成和反对意见票数相等时，管委会主任或会议主持人在自已已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票，但由市、区物业管理主管部门派员主持管委会会议时，不适用上述规定。

第十四条

本会会议的召开，应由召集人提前七天将会议通知及有

关材料送达每位委员，委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。

第十五条

本会会议由主任召集、主持、主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持，如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。第十六条

本会召开会议时，可邀请政府有关部门（街道办事处、居委会、派出所等）、物管公司等单位人员和非业主使用人代表列席会议，当物业有三分之一以上时为出租，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关会议，聘请委员、列席人员无表决权，管委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。

第十七条

本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在投自已已投过的一票普通票外，再投一票决定票（赞成票与反对票），但此规定不适用于对其本人或直属亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。第十八条

管委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字，有关重要事项会议记录应由全体出席会议的委员（包括聘请委员和列席代表）签字，会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，管委会可保留复印件。

第十九条

正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可

推选代理主任，或由区主管部门指定代理主任。

第二十条

本会应经常组织委员学习有关物业管理法规政策，熟悉物业情况，掌握物业管理基本知识。

四、业主管理委员会委员

第二十一条

本会委员会由业主大会在业主中选举产生，人数为单数，最多不超过17人。

第二十二条

本委员会由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的成年人担任。

第二十三条

本会委员每届任期三年，可连选连任。

第二十四条

本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。

第二十五条

有下列情形的人士不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免：

1、个人宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产三年内的；

2、因身体或精神上的疾病丧失履行职责的能力；

3、从事违反物业管理法规政策或本会章程、决议，情节严重或造成严重后果的；

4、无故缺席会议连续三次以上；

5、已不是业主；

6、以书面形式向本会提出辞呈；

7、有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；

8、业主大会已将其罢免的；

9、发生不适宜担任本会委员情形的。

第二十六条

任何委员停任时，必须在停任后七天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、账簿以及属于本会的所有财物移交给本会。第二十七条

委员的权利和义务

一、权利

1、选举权和被选举权、表决权、监督权；

2、对本会的建议和批评权；

3、参与本会有关事项的决策；

4、参加本会组织的有关活动。

二、义务

1、遵守本会章程和物业管理法规政策规定；

2、执行本会的决议、努力完成本会的工作；

3、积极参加本会组织的会议、活动和公益事业；

4、向本会的工作提供有关资料和建议。

五、本会日常经费收支与办公用房

第二十八条

本会的经费由物业管理服务费中支出。

第二十九条

本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员的津贴、必要的日常办公费用（含电话费、书报费、水电费、差旅费等），经费开支标准原则为每户每年5-8元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定则由区物业管理主管部门核定，经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主汇报。

第三十条

本会的专用办公用房为每名委员3-5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行，如双方不能议定，则由区物业管理部门核定。

本会按有关规定接受的商业用房、管理用房（合管委会专用办公用房），均不得以任何形式抵押、转让、或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。

六、附则

第三十一条

业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第三十二条

本会的终止与解散，依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。

第三十三条