农村土地流转方式综述

农村土地流转方式综述（精选6篇）

农村土地流转方式综述 第1篇

农村土地承包经营权的流转方式研

究

农村土地承包经营权的流转方式研究2007-02-10 16:49:09

关键词：农村土地承包经营权流转概念和特征流转方式的法理界定各种流转之法律内涵

《农村土地承包法》第一章“总则”第条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。当前，随着农村生产力的发展，农村二、三产业领域拓展，我国农村土地承包经营权流转进程明显加快，流转规模扩大，截至××年年中，除西藏外，全国农户承包地流转面积为多万亩，占耕地面积的，比年底增长多于。农村土地承包经营权的流转方式已呈现多样化，但目前理论界与实践中对农村土地承包经营权流转

方式认识不尽一致，不利于达到农村土地承包经营权流转符合“条件、自愿、规范、有序、依法”之客观要求，不利于真正维护流转双方的合法权益。本文对此作一探讨。

一、农村土地承包经营权流转方式的种种观点

（一）《农村土地承包法》颁布前流转方式的种种主要观点

第一种观点认为，理论界和实际工作者提出了许多集体土地使用权流转的方式，概括起来，有以下七种：（）出让；（）出租；（）转让；（）转包；（）入股；（）抵押；（）“四荒”拍卖。

第二种观点认为，农地使用权流转的形式包括：（）占用；（）联营；（）租赁；（）转租、转包；（）“四荒”土地使用权拍卖；（）抵押。

第三种观点认为，土地流转的主要形式（）互换；（）转让；（）委托；（）转包；（）入股；（）拍卖；（）反租倒包；（）：竞价承包；（）抵押等。

第四种观点认为，土地流转可以采取以下方式：（）互换；（）转包；（）转让；（）反租；（）倒包；（）入股。

第五种观点认为，土地承包经营权的流转主要包括以下几种：（）出让；（）继承；（）抵押；（）出租；（）赠与、互易；（）转包；（）入股。

第六种观点认为，农村土地流转的主要方式：（）土地反租倒包；（）土地有偿转包或转让；（）土地投资入股；（）土地信托服务。

综合上述观点，农村土地承包经营权流转方式涉及：（）出让；（）竞价承包；（）拍卖或“四荒”拍卖；（）转包；（）转让；（）互换或互易；（）出租或租赁；（）反租倒包（反租、倒包）；（）入股；（）联营；（）抵押；（）占用；（）赠与；（）继承；（）土地信托服务；（）委托。

（二）《农村土地承包法》颁布后流转方式的种种主要观点

第一种观点认为：农村土地的流转方式：（）土地反租倒包；（）土地有偿

转包或转让；（）土地投资入股；（）土地信托服务；（）土地互换。

第二种观点认为：“在土地流转的方式上，除保留《农业法》中规定的转包、转让、入股、互换等四种形式外，还应增加反租倒包、抵押、出租、出让等形式，还应允许农民在推进农村市场化的伟大进程中，创造性地探索新形式”。

第三种观点认为：农村土地使用权流转的主要形式：（）自由流转模式。该自由流转包括转包、转让、出租、互换、抵押等具体形式；（）“反租倒包”模式；（）土地经营权入股模式；（）“两田制”模式；（）“集体农场”模式。

第四种观点认为：农村土地承包经营权流转形式主要有以下几种：（）转让；（）转包；（）出租；（）互换；（）入股；（）抵押；（）继承；（）代耕；（）准占用。

第五种观点认为，农村土地使用权流转的主要形式：（）转包；（）转让；（）

退包；（）互换；（）委托代种；（）反租倒包；（）股份经营；（）拍卖。

第六种观点认为，农地使用权流转方式：（）出让；（）出租；（）发包；（）转让；（）转包；（）转租；（）入股；（）抵押。

第七种观点认为，土地流转有：（）转包；（）代耕代种；（）互换；（）转让；（）租赁；（）入股；（）反租倒包；（）继承；（）抵押；（）土地托管。

综合上述观点，农村土地承包经营权流转方式涉及：（）出让；（）发包；（）拍卖；（）“两田制”模式；（）“集体农场”模式；（）转包；（）转让；（）出租或租赁；（）反租倒包；（）入股；（）互换；（）抵押；（）继承；（）准占用；（）代耕或委托代种；（）退包；（）土地托管或土地信托服务；（）转租。

笔者认为，《农村土地承包法》颁布前后，专家和学者对农村土地承包经营权流转方式的探讨，对真正界定农村土地承包经营权流转方式是有益的，但

同时也存在着明显不足，见后分析。

二、农村土地承包经营权流转的概念和特征

目前，理论界对农村土地承包经营权流转的概念理解和界定上不尽一致。有的人认为：“农村土地使用权流转，就是指在保持集体土地所有权主体不变、确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下，土地使用权在不同市场主体之间的转移与交易”。有的人认为：“农地承包经营权流转指的是，拥有农地承包经营权的农户保留承包权，将土地使用权有偿转让给其他农户或经济组织”。有的人认为，“土地承包经营权的主动流转，是指土地承包经营权在市场机制的作用下，在集体组织内部承包经营户之间、非同一集体组织承包户之间以及承包经营户与非承包经营户的组织个人之间所产生的，以转让、出资、出租、抵押、继承、赠与为主要方式的积极作为的土地承包经营权财产权发生转移的行为”。

根据《农村土地承包法》第二章“家

庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”（第条）和第三章“其他方式的承包”（第条）的规定，并结合民法中的物权法理论，笔者认为，“农村土地承包经营权流转是指在农村土地承包中物权性质的土地承包经营权有效存在的前提条件下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类以及农村土地农业用途的基础上，原承包方（即流出方）依法将该物权性质的土地承包经营权，或者从该物权性质的土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利转移给他人（即流进方）的行为”。这里“物权性质的土地承包经营权”，是指承包方依照承包合同生效或者依法登记取得的，对农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”等农村土地进行占有和以耕作、养殖、竹木或者畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营而使用并获得收益的权利以及该依法承包农村土地所形成权利 的处分权。该“土地承包经营权其性质属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权”。根据《农村土地承包法》（自××年月日起施行）的法律规范之性质和内容分析，该法“对家庭承包的土地实行物权保护”，对该土地承包经营权已赋予物权性质，并采取物权保护。

农村土地承包经营权流转的法律特征概括为：（）农村土地承包经营权流转必须要以物权性质的土地承包经营权的有效存在为前提；（）不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；（）不改变承包地之农业用途；（）农村土地承包经营权流转的自愿性；（）农村土地承包经营权流转的期限性，即“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”；（）农村土地承包经营权流转的二元性，即包括物权性质的土地承包经营权让渡的流转和物权性质的土地承包经营权保留下的非物权性质民事权利流转两方面：（）农村土地承包经营权流转，其流进方享

有的权利，不得超过原承包方（即流出方）享有的权利；（）农村土地承包经营权流转的流出方的特定性（即原承包方）和流进方的多元化（即一切农业生产经营者，包括法人、其他组织、自然人）；（）农村土地承包经营权流转的契约性；（）农村土地承包经营权流转的合理补偿性。

三、农村土地承包经营权流转方式的法理界定

根据上述对农村土地承包经营权流转的概念和法律特征分析，笔者认为：农村土地承包经营权流转，既不同于农村土地使用权的出让，这里“农村土地使用权的出让”，实指农村集体经济组织将农村土地发包或出租给农业生产经营者的行为；也不同于物权性质的土地承包经营权的变更，例如，家庭承包中发包方依法调整承包地，或者家庭承包的承包户依法分户等；更不同于物权性质的土地承包经营权的消灭，例如，承包地被依法征用或占用等。因此，对上述农

村土地承包经营权流转方式的种种观点分析可知，其存在问题是：（）出让不属于农村土地承包经营权流转；（）竞价承包、拍卖或“四荒”拍卖、发包等应属农村土地使用权出让范畴；（）占用、退包等应属农村土地承包经营权的消灭范畴；（）“两田制”模式、“集体农场”规式等应属农村土地的经营方式，而不属于农村土地承包经营权流转；（）土地信托是指在坚持土地所有权不变的前提下，按照土地承包经营权依法、自愿、有偿转让的原则，土地信托服务机构受农村土地承包方委托，并以中介组织身份，协调农村土地承包经营权转让过程中的有关事项，促成转让方（即原承包方）与受让方达成土地承包经营权转让合同，从而引起物权性质的土地承包经营权转移给受让方的行为。显然，土地信托不属于农村土地承包经营权流转方式范畴，因为土地信托服务机构不属于农村土地承包经营权流转的流出方。

根据《农村土地承包法》第二章“家

庭承包”第五节“土地承包经营权流转”第条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”和第三章“其他方式的承包”第条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转”以及第条“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定；在承包期内，其继承人可以继续承包”之规定分析，目前《农村土地承包法》规定有其名称的农村土地承包经营权流转方式主要包括八种：（）转包；（）转让；（）出租；（）互换；（）入股；（）抵押；（）继承；（）代耕（《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第五节“土地承包经营权的流转”第条第款规定：“承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同”）。

根据《草原法》第条规定：“需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意”。“临时占用草原的期限不得超过二年，并不得在临时占用的草原上修建永久性建筑物、构筑物；占用期满，用地单位必须恢复草原植被并及时退还”。这里“临时占用草原”理所当然应包括临时占用承包地。显然，农村土地承包经营权流转应包括准占用。

根据农村土地承包经营权流转和特征剖析，《农村土地承包法》中所指的农村土地承包经营权“其他流转方式”还应包括：（）赠与；（）质押；（）出典。

这里值得一提的是“反租倒包”。“反租倒包”，是指承包方（出租方）在保留物权性质的土地承包经营权前提下，发包方向承包方支付一定的租金，将承包方的承包地租归发包方（农村集体经济组织或村民委员会、村民小组），农村集体经济组织等发包方再将该承包地发包或倒包给其他从事农业生产的农

业生产经营者的行为。“反租倒包”中，农村集体经济组织直接介入农村土地承包经营权流转，通过流转集中土地进行规模经营，从提高资源配置效率是一种有效的制度安排。但出现发包方强行租回承包方的承包地，且租金极低，并以较高价发包，严重损害了承包方的利益，农村集体经济组织把“反租倒包”作为乡村收入的手段，甚至某些人却可因此而得到额外利润，恶化了“反租倒包”等“农村土地承包经营权流转形态”的名声，引起农民强烈不满，并造成了农村社会动荡的巨大隐患。因此，中发号《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》明确：“‘反租倒包’，不符合家庭承包经营制度，应予制止”。实践中，“反包倒租”其运行机制类似于“反租倒包”。笔者认为：（）“反租倒包”或“反包倒租”与承包方直接出租或转包比将增加交易成本。（）“反租倒包”或“反包倒租”使流转法律关系复杂化，目前其他流转方式只存在一种法律关系，而“反租倒

包”或“反包倒租”存在二种法律关系，即租赁法律关系和承包法律关系。（）如耕地、林地、草地的“反租倒包”，农村集体经济组织等发包方的第二次发包（即倒包），一方面新承包方是本集体经济组织农户以外的农业生产经营者，则违反了《农村土地承包法》第二章“家庭承包”第条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”和耕地、林地、草地等农村土地应“采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式”（《农村土地承包法》第条第款）之规定；另一方面如新承包方是本集体经济组织农户，则依《农村土地承包法》之规定，应采取人人有份、家庭承包，会使农村土地更细碎化，更不利于农村土地的合理利用；最后一方面按《农村土地承包法》法律规范和内容分析，采取家庭承包方式的第二次发包，则第二个承包方应取得物权性质的土地承包经营权会与原承包方保留物权性质的土地承包经营权相冲突。因此，根据上述分析，“反租倒包”是一种违反

法律的农村土地承包经营权流转的形式，应取缔。（）“反包倒租”中，受转包方（即农村集体经济组织等发包方）也不符合《农村土地承包法》第条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则”之第（四）项流进方“须有农业经营能力”之要求，目前农村绝大部分地方的农村土地经营制度已从过去的“集体所有、集体经营”转变为现在的农村土地“集体所有、农户经营”或“集体所有、承包方经营”，农村集体经济组织等发包方已丧失农村土地的“经营能力”，这是一个客观事实。因此，“反包倒租”也应取缔。

四、农村土地承包经营权流转的各种方式之法律内涵

．农村土地承包经营权转让。它是指转让方（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期限内依法将部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权转移给受让方（新承包方）的行为。其结果是，转让方丧失部分或者

全部承包地上物权性质土地承包经营权，受让方依法取得部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权；同时，转让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系终止，确立受让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系，如转让方依法将全部承包地上物权性质承包经营权转移给受让方，其承包方法律资格和原拥有的物权性质土地承包经营权同时消灭。

．农村土地承包经营权转包。它是指转包方（原承包方）在通过家庭承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将部分或者全部承包地上债权性质农村承包地使用权转移给受转包方的行为。农村土地承包经营权转包，属于转包方在保留物权性质土地承包经营权前提下，从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能（包括物权性质土地承包经营权中的占有权、使用权和收益权，但不包括处分权）

移转给受转包方，其结果，受转包方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质土地承包经营权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第条），新确立转包方与受转包方之间的转包关系，且该转包的期限不得超过原承包期的剩余年限，一般较短，最长也不得超过年。

．农村土地承包经营权出租。它是指出租方（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将部分或者全部承包地上债权性质农村承包地使用权转移给承租方的行为。农村土地承包经营权出租，属于出租方在保留物权性质土地承包经营权前提下，从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能移转给承租方，其结果，承租方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质农村承包地租赁权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变，”新

确立出租方与承租方之间的农村土地租赁关系，且该租赁的期限不得超过原承包期的剩余年限，最长不得超过年。

．农村土地承包经营权互换。它是指在存在两个通过家庭承包方式取得有效的物权性质土地承包经营权前提下，并限于同一发包方的农村土地的两个物权性质土地承包经营权基础上，承包方之间依法互相调换物权性质土地承包经营权的行为。农村土地承包经营权互换，则发生物权性质土地承包经营权让渡的流转，其结果，甲承包方丧失原物权性质土地承包经营权（）而同时取得乙承包方的物权性质土地承包经营权（），则反过来，乙承包方丧失原物权性质土地承包经营权（），而同时取得甲承包方的物权性质土地承包经营权（）。

．农村土地承包经营权入股。它是指入股者（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承包经营权下依法将农村承

包地使用权入股而取得股权的行为。

．农村土地承包经营权抵押。它是指抵押人（原承包方）通过农村土地承包方式承包取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时，债权人（即抵押权人）依照担保法规定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。

．农村土地承包经营权继承。它是指承包方在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包方最后一个家庭成员死亡和承包期内，由最后一个死亡的家庭成员的继承人依法继承物权性质土地承包经营权的行为。

．农村土地承包经营权代耕。它是指承包方在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，在承包期内并保留物权性质土地承

包经营权下依法将承包地委托给第三人（即代耕方）暂时代为经营的行为。

．农村土地承包经营权准占用。它是指承包方在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，国家因处于紧急状态或者社会公共利益紧急需要，可以在紧急状态或者社会公共利益紧急需要期间依法将承包地临时转移给国家或者国家指定的特定单位占用的行为。如《草原法》第四十条规定：“需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意。”“临时占用草原的期限不得超过二年，并不得在临时占用的草原上修建永久性建筑物、构筑物；占用期满，用地单位必须恢复草原植被并及时退还。”

．农村土地承包经营权赠与。它是指赠与人（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质的土地承包经营权效存在的前提条件下，在承包期内依法将部分或者全部承包地上的物权性质 的土地承包经营权无偿地赠与给受赠与人的行为。农村土地承包经营权赠与其法律后果类似于农村土地承包经营权转让；不同之处是转让采取有偿，而赠与采取无偿。农村土地承包经营权赠与法理依据是以物权性质的土地承包经营权是一种财产权为条件，即财产权是可以被依法赠与的。

．农村土地承包经营权质押。它是指出质人（原承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质的土地承包经营权有效存在的前提下，将土地承包经营权证或者林权证等证书交付质权人占有，将物权性质的土地承包经营权作为债权担保的行为。在出质人不履行债务时，债权人（即质权人）依照《担保法》的规定，优先从拍卖、变卖物权性质的土地承包经营权的价款中受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。农村土地承包经营权质押的法律依据是农村土地承包权依法可以转让，同时取得土地承包经营权证或者林权证的承包方享有

物权性质的土地承包经营权。

．农村土地承包经营权出典。它是指出典人（原承包方）在通过农村土地承包方式承包取得物权性质的土地承包经营权有效存在的前提下，将物权性质的土地承包经营权出典，一次性获得典价，承典人占有农村承包地而享有使用收益权利的行为。有典权期限届满时，出典人可以原典价回赎物权性质的土地承包经营权。典权为我国特有，虽现行法律没有规定，但司法上保护典权。允许农村土地承包经营权出典，可以进一步拓宽农村土地承包经营权流转方式。

综上分析可知，农村土地承包经营权流转方式可以分为以下几大类：（）必然引起物权性质的土地承包经营权让渡性质的物权流转方式有：转让、互换、继承、赠与等；（）可能发生物权性质的土地承包经营权让渡性质的物权流转方式有：抵押、质押、出典；（）流出方在保留物权性质的土地承包经营权前提条件下发生债权流转方式有：转包、出租、入股、代耕；（）流出方在保留物权性质的土地承包经营权前提条件下发生行政许可流转方式有：准占用。

通过上述研究，一方面有利于科学界定各种农村土地承包经营权流转的方式；另一方面有利于进一步拓宽农村土地承包经营权流转方式；再一方面能更好把握各种农村土地承包经营权流转方式的性质，最后一方面有利于建立和完善农村土地承包经营权流转法律制度，使农村土地承包经营权流转符合“条件、自愿、规范、有序、依法”之客观要求，真正达到维护农村土地承包经营权流转双方的合法权益。

农村土地流转方式综述 第2篇

一、我国农地流转的动因、现状和制约因素研究综述。

(一)我国农地流转的动因。

目前，国内外关于农地流转原因的研究主要集中在以下几点：

1、分析农村劳动力转移对农地流转的重要作用。Kung认为，农村劳动力非农就业是影响和决定农地流转的主要原因。

2、研究农户兼业行为对土地流转的影响。黄大学认为农业生产专业化分工能提高农业生产效率，而农户兼业化则阻碍了农业劳动生产率的提高，降低了土地产出率和土地利用率。

3、研究产业分工对土地流转的影响。朱勇军、徐建群认为，农村加速分工分业奠定了土地流转基础。

4、分析农村劳动力转移对农地流转的影响。谭丹和黄贤金发现农地流转率与家庭非农就业率正相关，非农就业率提高1%，农地流转率将提高16.26%。

(二)国内学者关于我国农地流转状况实证分析。

温铁军利用全国农村固定观察点1984――1992年间的数据对农户的土地流转行为进行了分析，发现参与过农地流转的农户比例仅为1.99%，这也是对农地流转进行实证分析时所采用的数据长度较长、样本数较多的文献。谷彬构建了土地流转指标体系，对区域土地流转状况与关联要素进行了综合评估。研究发现：农村土地流转并不充分，土地流转面积、参与农户比例有限，农业兼营特征明显，一些因素对土地流转存在阻碍作用。程令国等认为现有农地制度安排造成的高交易成本已经成为阻碍中国土地流转的重要障碍，农地确权制度使得农户参与土地流转的可能性显著上升。

(三)我国农地流转的制约因素。

近年来，虽然农地流转市场得到了一定程度的发展，但是也出现了很多制约因素，主要包括农地产权制度不完善、农地流转市场中介组织发展缓慢、农地流转缺乏法律保护、农村的社会保障体系不完善等因素。

1、农地产权制度不完善。完善的产权制度是农村土地流动的前提和基础，农地产权关系混乱将导致农地流转不规范，从而损害农户的利益进而妨碍农地的有效流转和资源的优化配置。

2、农地流转市场中介组织发展缓慢。目前，绝大部分地方的农地流转尚处于自发阶段，市场中介组织发展滞后，使得难以通过土地流转优化资源配置，因此应该对农地中介组织的建设和完善，是农地流转市场成为资源配置的主体。

3、相关法律制度不够健全。由于我国农地流转市场已经达到一定的水平，并且随着时间推移将进一步发展，不完善的法律制度导致农地流转纠纷日益增多，农户的流转收益无法得到保障。因此，应该尽快建立和完善农地流转的管理机制和相关制度，促使农地流转市场健康发展。

4、促进农地流转市场发展的对策。贾雪池从中俄两国的农地流转情况、农地制度建设和农地流转市场的.发展情况出发，认为农地流转制度是农地流转的前提和保证，建议我国对不同地区采取差别化的农地流转制度。张文秀等在对成都14个县市进行调查的基础上分析了农户非农收入、受教育程度和土地流转租金收益等因素对农地流转的影响，归纳了促进农地流转的主要决定因素。吕晨光等提出了深化农村土地产权制度改革、稳定家庭联产承包责任制和土地承包关系、健全农村社会保障制度和农业风险保障机制等建议。

二、农地流转、规模经营与农业生产率研究综述。

(一)关于土地经营规模与农业生产要素投入和农业生产率的研究。

国内外学者关于土地经营规模和农业生产要素投入的研究主要有两种观点：一种是从农业的劳动生产率出发，认为通过大规模的机械化对劳动进行替代，从而显著提高劳动生产率和农民收入。M.MarritVandenBerg等认为劳动力转移使大规模农场存在劳动力约束，妨碍农民从事经济效益更高的非粮食作物生产和农业的专业化生产，从而妨碍增加农民人均收入和提高粮食产量，因此需要机械化生产。黄祖辉和陈欣欣调查后发现，实行了规模经营以后的劳动生产率会高于小规模经营的劳动生产率，因为大规模经营的劳动力利用比小规模经营更充分，并且规模经营过程中新技术采用以及机械对劳动的替代将导致劳动生产率的提高。

袁军宝认为农户兼业降低了土地生产率，规模化经营能提高农民收入，因此“规模化经营+农业产业化”是理想的农业发展目标;另一种是从农业的土地生产率出发，探讨土地经营规模与农业生产要素投入和土地生产率之间的关系。虽然有学者通过经验分析提出了土地规模与要素投入和土地生产率之间存在反向关系，但也有学者的实证结果显示反向关系不明显甚至存在正向关系。刘凤芹认为土地分割不会妨碍农业机械化操作，因为农业机械的型号是多样的，农业机械化水平的提高是机械替代劳动的结果，而不是土地规模化经营的结果。她还认为，经济组织的性质与土地规模直接相关。罗必良总结了经济组织规模效率的若干决定因素，并对农地经营规模问题进行了理论与实证的研究，认为农业在本质上并不具有显著规模效率，农地家庭经营至少在现阶段具有规模有效性。PhilipWoodhouse从生产成本的角度指出由于能源价格上涨，依靠机械的工业化农业模式虽然生产率更高，但在长期是不可持续的，未来农业需要小规模的劳动集约型生产方式。陈杰、苏群利用全国农村固定观察点20xx――20xx年的数据分析了农村土地流转前后土地规模对土地生产率的影响，发现土地规模与土地生产率之间呈现倒“U”型关系。

(二)关于农业经营组织的研究。

目前，对农业经营组织的研究主要从形成原因、影响因素、模式和类型、所起作用和组织形式的制度创新等方面进行。黄祖辉等研究了影响我国农村合作经济组织发展的影响因素及障碍。郭红东、蒋文华从农户角度出发，通过建立农户行为模型发现农户参与专业合作经济组织的行为受到户主文化水平、生产商品化程度和政府支持等因素的影响。苑鹏通过案例分析研究了改革开放以来各种农民合作经济组织的发展历程、影响因素、合作经济组织的作用以及国家与合作经济组织的关系。孔祥智和郭艳芹调查发现合作经济组织为成员提供服务最多的是农产品销售方面，其次是技术指导服务，农资供应和信息及经验方面的服务也比较多。

关于农村土地流转的文献综述 第3篇

1. 我国的土地制度

我国《宪法》明确规定:农地的所有权归国家或集体所有。

我国《土地管理法》也规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即土地所有权由国家代表全体人民行使;农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

2. 土地流转产生的原因

对于我国土地流转产生的原因,国内学者从多个角度分析得出了各种各样的分析结论,主要有以下观点:(1)中国农村实行的家庭联产承包责任制造成了土地零散分割,农户经营规模狭小,无法实现土地的规模效益和集约化经营,迫切需要土地进行有序流转;(2)随着近几年国家对农田基本建设投入逐渐增加和各项支农优惠政策的陆续出台落实,农民务农积极性有所回升,转入农地的需求增加,从而推动农地的流转;(3)政策趋向和一些新的因素在农村推进,如工商资本进入农业等导致我国农地使用权流转;(4)由于农户分散经营和规模化经营之间的效益差异及从事农业生产和从事非农业产业的收入差异,农地使用权出现了实现流转的内在动力,同时土地流转制度的形成是一种诱致性制度变迁的结果;(5)农地使用权流转之所以会出现并呈蔓延之势,既与我国农地制度改革赋予了农户相对稳定的农地经营权密切相关,也与农户的农地经营效益、家庭人口和经济结构的变化有关,更与我国农村经济发展和地方政策的支持相关;(6)通过对湖北、浙江等地的230户农户的问卷调查分析后认为,实行家庭承包制以后,在农地资源短缺且社区集体成员具有均分承包权利的状况下,部分农户放弃祖祖辈辈承传下来的谋生方式,自愿出让承包农地的经营使用权,土地流转行为较为普遍,其主要原因是他们的家庭主要劳动力已转向了第二、三产业,并获得了比从事农业生产更高的效益。

上述观点从不同角度阐述了我国农地流转产生的原因,说明了现阶段农地流转的产生有着深刻的经济、社会及历史背景,它的出现是各种因素综合的结果,在不同时期产生的原因不尽相同。

二、我国土地流转的现状

1. 土地流转规模扩大,流转速度加快

目前,我国土地流转规模不断扩大,速度不断加快,但总体上仍处于一个较低的水平。近年来,随着农业结构战略性调整、农业产业化和农村现代化建设的推进,农地流转的规模开始扩大,速度开始加快。根据2002年上半年中央财经领导小组办公室等单位的一份调查表明,我国农地流转已初具规模,浙江、广东、湖北等省流转面积占耕地面积的比例均在5%以上。至2006年初全国农户家庭承包耕地占承包经营耕地的4.57%,经济发达地区土地流转更为活跃,同期浙江的农户家庭承包耕地占承包经营耕地的19.80%。尽管如此,农地流转在总体上仍处于一个较低的水平,无论是在规模上,还是在速度上,均落后于农村社会经济发展。

2. 不同地区农地流转状况不同

我国幅员辽阔,不同地区耕地和人口分布状况差异显著,农地流转呈现地域扩张明显,但地区之间发展不平衡。早期的农地流转主要发生在农村二、三产业比较发达,农民非农就业和收入比较稳定的沿海发达地区和各大中城市郊区;而欠发达地区因为农民就业门路少、农民收入对土地依存度高,则较少发生农地流转。

因此,不同地区农地流转的状况也不同。以耕地为例,在户均流转规模上,中部地区最大,东部略小,西部最小。

3. 不同收入水平的农户农地流转状况不同

农户之间资源禀赋的差异导致了不同农户从事的职业、收入来源和收入水平的差异,进而导致了不同的农地流转行为。以耕地为例,我国20世纪90年代中后期不同收入水平农户农地流转概况见表1。

4. 农地流转形式多样化,但仍以农户自发流转为主

单位:亩

资料来源:全国农业农村经济典型调查汇编及农业部统计数据。

近年来农村土地流转模式呈现多样化趋势,现在主要有转包、出租、转让、互换和入股几种模式,其中转包和出租占的比例较大。根据2006年初的调查资料计算得到,全国以转包和出租方式流转的土地占土地流转总数的75.52%。从流转主体来看,主要分为农户自发流转和通过集体组织流转,农户自发流转主要采用转包、转让、互换等形式,通过集体组织流转主要采用入股、租赁等形式,从统计资料来看,目前农户自发流转是农地流转的主体。在土地流转的过程中,农民自发组织、政府组织和乡村中介机构组织是农民土地流转的3种重要组织形式。

5. 流转期限具有短期性

目前我国土地流转期限都比较短,浙江省农业厅2006年统计显示浙江省土地流转约定时间的分布,流转期限主要集中在5年以下的约18.27万公顷,占69.7%;5~10年的3.44万公顷,占13.1%;10~20年的1.91万公顷,占7.3%;20年以上的2.59万公顷,占9.9%。

综上所述,现阶段我国土地流转正处于快速成长时期,流转方式趋于多元化,流转工作趋于规范化,但区域发展不平衡,不同收入阶层发展不平衡。土地流转的持续发展工作任重道远。

三、我国土地流转中出现的问题

近年来,我国学者从不同的角度,通过对全国或部分省市的土地流转现象进行分析,总结出现阶段我国土地流转中存在市场、制度、权益及保障等几个方面的问题。

1. 土地市场方面的问题

有学者通过对浙江、江西两省的调查资料进行分析,指出现阶段我国农村土地流转市场在供需上存在着失衡现象。

2. 土地制度方面的问题

首先,现阶段我国农民所拥有的土地承包经营权是一种不完善的产权,因此,在土地流转过程中出现了土地所有权主体代表与农民集体成员之间的相互侵权现象。其次,我国土地流转在法律制度上存在缺陷,有关农地流转的政策、法规还较缺乏,农地流转过程操作失范。

3. 土地流转效益方面的问题

首先,从我国目前的情况来说,农业的投资收益率低于社会平均收益率,农业投资收益甚微;其次,由于土地承包经营权是一种不完善的产权,土地收益权不完整、不清晰,难以形成土地融资市场,抑制了农地的价值担保功能,限制了土地承包权价值最大化目标的实现;再次,由于农业的投资收益率低,土地流出户直接从流转土地获得的效益偏低。

4. 土地流转纠纷日益增多

首先,由于土地流转合同不够规范,少数地区土地流转纠纷呈上升趋势;其次,土地使用权流转中存在强制性流转的现象。

5. 土地流转保障问题

首先,现阶段我国农村土地流转落后的社会保障体系影响了土地流转主体的积极性;其次,农民的合法权益缺乏有效保障,存在着改变土地农业用途的现象;最后,农业风险防范机制不健全,社会保障体制建设落后。

四、对策研究

1. 延长土地延包期限,稳定土地承包关系

农民获得长期而稳定的土地承包经营权是农地流转的基础,因为只有把承包关系稳定下来,农地流转才能有更大的空间,才能给与农民更长远的投资预期和积极性,增强农民的信心。因此,要实现土地有序流转,就要在赋予农民长期稳定的土地使用权的基础上,明确土地的财产权,加强政府管理,形成多样有效的土地规模利用模式。

2. 建立健全农村社会保障制度

由于我国特有的城乡二元社会保障制度,广大农民游离于社会保障系统之外。农村社会保障仍以家庭保障为主,农民家庭既是农业生产经营单位,又是生产消费单位,还是养老和失业保障单位。土地作为农民最重要的生产资料和生活资料承担了其不应承担的社会保障功能,而土地的社会保障功能牵制了农地流转。因此,必须建立健全农村社会保障制度,解决农民的后顾之忧,使广大农民从土地中彻底解放出来,大量转移农村剩余劳动力,缓解紧张的人地矛盾,促进农村的土地流转。

3. 完善法制,充分运用市场机制

促进农村土地使用权流转要充分应用市场机制,建立城乡统一的劳动力市场,建立科学的地租、地价评估体系,建立土地使用权法律体系。要把握以下四个基本面:第一,决定我国现阶段农业经营规模的根本原因在于国情和当前发展阶段;第二,扩大农业经营规模的根本途径在于转移农业劳动力;第三,农地基本政策的制订必须着眼于整个农村的普遍情况;第四,现行的有关政策和法律都允许承包期内的土地使用权流转和适度集中,但是否流转的决策权在于农户本身。

4. 提高法律意识,规范管理工作

第一,加强对土地使用权流转的规范管理,土地流转工作直接关系到农户的切身利益,不仅政策性强,而且是一项长期性的工作,有关部门应主动做好土地流转的指导、协调、管理、服务和监督工作;第二,加大宣传力度,提高基层干部依法行政能力,增强农民法律意识;第三,提高流转土地效益,稳定土地流转关系,只有流转土地的效益提高了,土地流转双方才能从土地流转中得到更多的实惠,才能吸收更多的农户和规模经营户参与土地流转;第四,遵循自愿原则,积极推进农村土地流转工作。要在充分尊重农民意愿的基础上,积极推进土地流转工作,农民土地承包经营是否流转、流转数量、流转方式,应由农民自己决定,任何组织不得以行政手段阻碍或强迫农民流转土地。

五、结语

我国农村土地流转研究综述 第4篇

【关键词】农村；土地流转；综述

2014年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，同时2015年中央一号文件再次关注农村土地流转问题。由此可知，农村土地流转对我国深化农村土地制度改革、解决新型城镇化过程中农村土地问题的重要作用。因此，把握当前我国农村土地流转的研究进展，对于今后科学开展土地流转的研究与实践具有重要意义。

一、国内土地流转研究现状

（一）关于土地流转障碍的研究

土地流转障碍具体就是指农村土地流转推进过程所遇到的問题，从土地流转过程来说主要包括流转规模有限、时限较短，流转政策障碍，流转市场机制不完善，流转后融资难等问题；从村级流转主体来说主要是“外企扎不下”和“内部做不大”的问题。如曾超群从农村土地流转的现状从流转过程入手，把土地流转阻碍归为“剩余收益分配机制缺位”、“流转期限较短，机会主义盛行”、“缺乏有效的农村土地流转机制”等方面。

（二）关于土地流转模式的研究

土地流转模式是针对流转过程中运到的具体问题提出对策、积累经验最终成型的操作方案。关于流转模式的研究实质就是对农村土地流转进程中“背景”、“问题”、“对策”三条线索的联动分析，主要采用案例分析法。杨德才认为当前土地流转模式大致分为：股田制、股份合作制、出租、反租倒包、转包、转让、拍卖、互换、代耕。张佳莉则是对重庆土地流转模式作了案例分析，对私人主导模式、政府主导模式、市场中介导向模式的对比分析过程中介绍了重庆土地流转模式的创新作法和积极效果。

（三）关于土地流转动因的研究

学者的探索主要集中在影响农村土地流转的各个要素以及其中的特殊对象，而这些对象或要素就是各种力量的来源，对要素或对象的深挖可以一步步还原和接近农村土地流转的“生态”。徐旭、蒋文华从动因的主体出发，认为农村土地流转的动因主要是广大农民对土地流转的推动、村集体对土地流转的推动、各级政府对土地流转的推动以及工商业主对土地流转的拉动。兰晓红认为土地流转的动因在于：部分劳动力转向非农产业；规模经营带来更高收入；政府的推动。可见，政府的推动和村民的期待是助推农村土地流转的主要动因。

二、农村土地流转研究综述存在的问题

目前，国内学者对于土地流转的研究涉及范围较为广泛和全面，但是研究在某种程度上存在着“广而不深”，特别是对土地流转影响因素的研究。我国幅员广阔，各地区农村经济发展不平衡及离地条件不同，因此，发达地区土地流转影响因素与欠发达地区存在差异，山区土地流转影响因素与平原地区存在差异，粮食主产区土地流转影响因素与非粮食主产区存在差异，农业基础设施条件好的地区土地流转影响因素与条件差的地区存在差异等等。鉴于此，没有哪个地区、哪个研究能将研究结论在不同的地区全面推广实施。

针对不同区域特有的社会经济条件、自然生产条件等研究符合当地实际情况的土地流转问题成为今后农村土地流转研究的重点和发展趋势，因地制宜的制定符合本区域土地流转政策，将会有利于促进我国农村土地流转工作的开展。

三、结论启示

（一）村民自治的有效形式

农村土地流转如何通过“自下而上”的治理方式突破障碍变得高效？农村作为最广大劳动人民的生存“土壤”，要改变、要发展、要崛起。这些目标的实现对农村而言不仅需要外来的均匀式“漫灌”，更需要精准的自新式“净化”。现行的常规“村民自治”一定程度上已经实质空心化。村民委员会和村党支部委员会实际上已经同质化为一个结构，而这个结构本身又在为争取上级财政支持中、听凭行政命令中一步步弱化了独立性。如何使“自上而下”与“自下而上”两条路径相交织、相适应、成网格、成体系，还迫切需要对一些地方的创新案例做认真、扎实的分析，总结经验，形成示范。

（二）国家治理与农村土地治理的结合

近年来，“国家治理现代化”的概念的引起了社会关注。国家治理的现代化需要搭建一系列理论链条和操作程式，而农村土地流转就是农村治理其中的关键一节。在国家治理的逻辑框架里，把握法治现代化等其他链条与农村土地流转的内在联系；在国家治理的宏大视阈下，重新审视农村土地流转这一关键环节的四个方面。进一步研究国家治理与农村土地流转的互动关系，分析如何以农村土地的有效流转促进国家治理的有效实现，以农村土地流转推进完善农村治理体系。作为中国特色“治理”理论的两个范畴，国家“治理”现代化的实现必然需要农村“治理”的进一步生发和深化。国家治理的现代化的概念将把农村土地流转的研究提升到一个新的理论境界。

参考文献：

[1]朱有志.中国新型农村集体经济研究[M].长沙：湖南人民出版社，2013.

农村土地流转协议 第5篇

出租方(以下简称甲方)：身份证号：

承租方(以下简称乙方)：

甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地 承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经 营权出租事宜，订立本协议。

一、租赁标的甲方将其承包经营的位于XX镇XX村组，甲方将享有承包经营权的座落在位于的土地(四至为:东至，南至，西至，北至，)共亩以出租流转，流转给乙方用于从事农业生产经营。

二、租赁期限

土地租赁年限为10年，即自2014年10月1日起至2024年9月 30日止（出租期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、租赁费

土地租金按照每亩土地800斤小麦的价格支付(以当年国家 公布的三级花麦保护价为准)。

四、支付方式和时间

乙方采用现金方式支付租金，支付的时间为每年10月1日前一次性付清本年租金。

五、租赁土地的交付时间和方式

甲方应于2014年10月1日前将出租土地交付乙方。双方提请所在地镇人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出其乙方签名的出租土地交付收据。

六、土地租赁和使用的特别约定

l、乙方获得租赁土地后，租赁期内依法享有该土地的使用、经 营决策、产品处臵和收益等权利。

2、乙方获得租赁土地后，必须按土地亩数承担国家政策规定的 费用和其他义务。

3、乙方必须管好用好租赁土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

4、乙方不得改变土地的农业用途。

5、本协议不改变土地权属，若遇国家开发项目征用土地，土地附着物收益均归乙方所有。

6、乙方租赁期间，甲方不得以任何理由私自占用被租赁土地（包括坟墓），如果占用必须事先与乙方协商，并由甲方包赔由此造成的所有损失。

7、乙方在租赁限内有权转租承租土地。

七、违约责任

甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，违约方应向对方支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、本协议在双方签字或盖章后生效，并报土地流转管理部门备案。

九、其他条款

本合同未尽事宜。可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴定单位各执一份。合同未规定之处，按照国家有关法律执行。

甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人：

农村土地流转议案 第6篇

一、当前农村土地流转中的主要问题

一是农民对土地流转思想上存有疑虑，不敢流转。一是怕变，在目前农村社会保障体系不健全和保障水平低下的情况下，土地对农民而言仍然具有生存保障和就业发展的重要功能，怕政策变，担心承包土地流转出去后会丧失土地承包经营权。二是怕乱。一些土地流转之后要进行整理，大规模地推进排灌沟渠、机耕道及其它现代化的农业设施建设，原有承包土地的自然形态和界限消失，农民感觉不放心，怕村集体乱来。三是怕骗。怕老板们骗农民，怕老板们的项目失败后到时租金都得不到，所以很多农民宁肯粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不敢将土地流转出去。

二是农村土地流转的底子不清，不好流转。据有关部门统计，目前全市仍有3.9万户农民没有得到第二轮土地延包的土地承包经营权证书，有20多个乡镇和130多个村的农村土地承包档案不健全，农民承包土地面积没有得到确认，四周边界不清晰，土地承包的底子不清楚。自xxxx年开始的集体林权制度改革也还有改革不彻底不到位的地方，一些林地和林权的确权与发证工作没有全部完成，存在界址和权属模糊的死角。

三是农民土地流转行为不规范，不会流转。一是有流转没有土地流转合同，农民私下“口头协议”现象普遍，有的县农村土地流转合同签订率仅达到30%。二是有土地流转合同但不规范、不完善，也没有通过土地承包管理职能部门备案，存在合同纠纷隐患。三是有土地流转合同，但不履行，各地都有项目经营失败后公司破产、老板跑路不履行合同约定，给农民造成土地流转利益重大损失的情况。四是农村土地流转后改变用途。有的土地流转之后擅自改变土地用途，有非农化非粮化现象存在。

四是农村土地流转市场发育缓慢，不便流转。全市尚未形成“政府主导、市场引导、农民主体”的统一规范的农村土地流转市场，其运行机制也还没有完全建立。也缺少土地流转中介服务组织。有的农户有流转土地意向，却找不到合适的受让方，而需要农村承包土地进行规模经营的又找不到成规模的流转土地。农村土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一。因为信息不对称，市场发育不充分，有些地方农村土地流转时农民得到的利益不多，存在廉租化现象。

五是农村土地流转的法律法规不健全，不利流转。农村土地承包经营权流转的法律法规不健全、不系统，缺乏操作性，因此在指导实践时经常发生扭曲和走样变形。

二、关于促进农村土地流转的建议与措施

(一)农村土地承包确权必须到位，夯实流转基础。一要依法办事。要依照《农村土地承包法》全面落实农村土地承包确权工作，让农民吃上“定心丸”。二要不留“死角”。清理和化解好历史遗留问题，全面完成农村耕地、林地及其它土地资源的确权和发证，奠定土地流转的坚实基础。三要规范管理。切实加强区县和乡镇农村土地承包管理部门、林地林权管理部门建设，强化管理职能，落实工作职责，把农村土地承包、集体林权改革落实到位，并建立健全相关档案。要加强土地流转之后土地形态变化及使用情况的跟踪管理，对到期或退转的农村土地做好补证和换证工作。

(二)健全农村土地流转机制，确保流转有序规范。一要加强流转市场及服务体系建设，逐步建立起区县、乡镇、村三级土地流转市场及服务体系。二要加大土地流转管理服务力度。完善“政府主导，市场引导、农民主体”的农村土地流转市场机制。 要加强农村土地流转信息发布、合同签订鉴证、政策咨询、纠纷仲裁等服务工作，降低农村土地流转的成本和风险。逐步建立覆盖县、乡、村的农村土地承包管理信息化系统。完善区县、乡镇和村三级仲裁机构组织，扎实有效地开展好土地纠分仲裁工作。三要积极发展土地流转的中介组织，用市场的手段实现生产要素的最优配置和资源的最合理流动。

(三)尊重农民主体地位，保障农民土地流转权益。充分尊重农民意愿，找准自身定位，工作注重引导而不包办，推动而不乱动，不强迫农民流转土地，不侵蚀农民土地流转收益。保障农民权益，不仅是要规避流转双方的风险，更要让流出土地农户在土地流转过程中实现全程收益。要加强土地流转经营者的管理和引导，用制度保证他们合法经营，诚信经营，及时兑现农民土地租金，即使项目经营失败，也要保证农民权益和利益不受损。要加强农村土地管理执法，引导他们严格遵守法律法规，不破坏、不改变土地的农业性质和用途，保护好国家耕地政策底线。