房产公司规章制度房屋交付管理

2024-06-25

房产公司规章制度房屋交付管理（精选8篇）

房产公司规章制度房屋交付管理第1篇

房屋交付管理

目的

对公司销售的房屋交付工作进行规范化管理，高效、准确的满足客户需要。范围

适用于对公司销售房产的交付管理。职责

销售部负责房屋交付，相关部门配合。工作程序

1、获得建设局开发项目交付使用备案资格

（1）开发部取得建设工程竣工验收备案表等验收资料，向建设局备案，获取备案书；

（2）在开发部没有取得备案手续前，销售部不得进行房产交付；

（3）分期开发的项目，在项目开工前由分管副总经理组织开发部、总工办、项目部制订分期开发计划，由开发部向建设局报送，获取阶段性备案资格；（4）分期开发项目在项目全部完成后，由开发部会同总工办、项目部整理备案资料，向建设局申请整体备案。

2、按规定配置物业管理用房（1）物业用房必须单独确权；

（2）小区会所等攻坚配套用房、人防工程、设备设施用房、技术夹层不能作为物业用房；

（3）办理房屋交付时，销售部按规定标准向购房户代售物业维修专项资金，由财务部在交付开始后的十日内缴入市物业维修资金专户；（4）暂未收取和未售出的物业，其物业维修资金由公司垫付。

3、商品房预（销）受合同签订注意事项

（1）销售部应确保销售合同中明确规定交付使用时购房者所需支付的各项费用，并且在开发部协助下在交付前取得收费许可证明；

（2）销售部应确保销售合同中交付使用条件得到明确规定；（3）交付手续和物业委托手续分开办理，明确各自责任。

4、物业移交、验收、接管

（1）符合物业移交验收的条件

——建筑面积1万平方米以上，已经确定物业服务企业。

——物业已按照批准的规划、设计和有关专业管理部门要求建设完毕，满足使用要求；

——配套建设到位并可以正常使用，绿化符合规划要求，消防设施齐全； ——按照《××省物业管理条例》足额配备物业管理用房； ——已缴清专项维修资金；

——房屋幢、户号以编排并经有关部门确认； ——已实行前期物业管理； ——法律、法规规定的其他事项。（2）物业移交验收接管小组组成

①房管处、开发商、业主代表、物业公司以及所在社区（居委会）等单位组成物业验收接管小组；

②销售部会同开发部、总工办、项目部准备的物业移交验收接管内容包括： ——住宅区规划设计方案和物业管理落实情况； ——基础、共用设施配置和完善情况； ——专项维修资金代收代缴情况； ——共用设施设备及相关房屋产权归属； ——物业管理用房的配备和产权落实； ——有关承诺的落实；

——物业移交验收接管前、后的相关责任等。

（3）开发部、总工办协助销售部提交的住宅区物业移交验收接管资料： ——竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下车库和管网竣工图； ——区内房屋、共用设施项目清单和产权归属证明； ——物业用房建筑面积测绘报告；

——住宅区申请预（销）售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同； ——各共用设施设备的合格证明与使用说明及保修书； ——单项工程承、发包合同及工程质量保修责任书；

——物业移交方案、物业清单和业主汇总表； ——业主临时公约； ——专项维修资金归集凭证。（4）程序要求

①销售部会同开发部、总工办确定（必要时，经分管副总审定、总经理批准）物业管理公司后10日内，向市房管处提出住宅区移交验收接管申请并就移交事项函告物业公司；

②房管处5日内确定接管小组每年各单并通知开发公司和物业公司；

③房管处主持申请批复、现场验收，组织开发公司和物业公司签订《物业移交接管协议》；

④《物业移交接管协议》的公示

——由销售部申请在市房地产信息网公示7天； ——物业公司向业主公示7天。

⑤公示5日内，开发部协助销售部向市物业主管部门申请和领取《住宅区物业移交接管认定书》，办理物业移交；不能获取认定书，由总工办组织项目部进行整改，直到符合要求为止；

⑥分期建设的住宅区，由开发部申请实行分期物业验收，工程全部竣工后，再办理整体移交接管手续；

⑦领取《住宅区物业移交接管认定书》前，开发部、总工办、项目部协助销售部将物业移交验收接管资料装订成册，一式四份，移交市物业主管部门、市房管处和物业公司，销售部留存一份按规定归档；

⑧建筑面积1万平方米以下的住宅区以及非住宅区的移交验收接管执行本办法。

5、销售部交房准备（1）交房前期工作 ——确定交房时间 ——确定交房地点

——交房小组及人员安排，包括总负责人、受理审核组、收款开票组、产权代办组、资料发放组、客户服务组、物业公司等（2）交房必备资料

——测绘图纸、备案卡 ——竣工验收文件

——房款结算清册（每组1－2份）——房款结算单（每份合同1份）——交房联系单（每份合同1份）

6、财务部交房前准备工作

——收款情况核对：对客户付款情况进行核对（公司销售部协助）——未收款统计：根据合同约定与付款情况进行统计（公司销售部协助）——逾期付款违约计算：针对逾期付款客户（公司销售部协助）——购买《商品房预售专用收据》与《商品房销售专用发票》

7、交房现场操作规程

（1）受理审核组（销售部置业顾问）①受理审核组查验资料： ——购房合同原件 ——已付房款收据原件 ——交房通知书原件

——买受人身份证原件及复印件5份（可按公司的实际情况确定复印件数量），无身份证的提供户籍证明（下同）

——委托代理交房的：需提供公证过的买受人授权委托书原件、委托代理人身份证原件及复印件1份

——原按揭购房，现按揭还清的：需提供有关还贷证明原件 ②受理审核组向买受人解释房款结算过程

③买受人需要变更电话、地址的在《房款结算单》备注栏中注明新的电话与地址 ④现已还清按揭借款的在《房款结算单》备注栏中注明“按揭已还清” ⑤办妥水电过户手续，期间或逾期发生的费用由买受人承担； ⑥买受人确认无误后签字 ⑦受理审核组长签字确认 ⑧向“收款开票组”传递资料 ——购房合同原件

——已付房款收据原件 ——《房款结算单》 ——身份证复印件3份

——还贷证明原件（指按揭已还清，下同）⑨返回买受人提供的资料，办理签收手续 ⑩留存资料

——交房通知书原件 ——买受人身份证复印件1份

——委托代理交房的：留存公证过的买受人授权委托书原件、委托代理人身份证复印件1份

（2）收款开票组（财务部）①验收下列资料： ——购房合同原件 ——已付房款收据原件 ——《房款结算单》 ——还贷证明原件

②《房款结算单》复核无误后，收款开票组确认签字

③《房款结算单》应收款>0的，收款开票组开现金缴款单，买受人付款后返回现金缴款单；

④《房款结算单》应收款<0的, 收款开票组支付现金或开具现金支票给买受人，买受人必须在《房款结算单》下方买受人栏签收

⑤房款结清后，收款开票组根据《房款结算单》上数据开具《商品房销售专用发票》

⑥向“产权代办”传递资料 ——购房合同原件 ——《房款结算单》 ——还贷证明原件

——《商品房销售专用发票》 ⑦留存资料

——已付房款收据原件 ——有应收款的：现金缴款单（3）产权代办组（销售部）

①按揭的(除按揭已还清的)产权必须代办

②非按揭的可自愿选择产权代办否,若代办的,则不用签订抵押合同 ③产权不代办,购房合同返还给买受人,其它资料传递直接给“发放资料” ④验收资料 ——购房合同原件 ——《房款结算单》 ——还贷证明原件

——身份证复印件3份（买受人出具）——《商品房销售专用发票》

⑤向买受人预收办证税费与代办费，并出具收据

⑥产权代办组填写抵押合同、委托书等资料，买受人签字确认(非按揭的不办理)——抵押申请表1份 ——抵押合同3份 ——委托书1份

（以上三项资料一般都是由辖地房产交易中心提供）⑦向“发放资料组”传递资料 ——《房款结算单》 ——还贷证明原件

——《商品房销售专用发票》 ⑧留存资料

——抵押申请表1份 ——抵押合同3份 ——委托书1份 ——身份证复印件3份 ——购房合同原件

（4）发放资料组（销售部）

①验收资料

——《房款结算单》 ——还贷证明原件

——《商品房销售专用发票》

②发放资料组填写《交房通知单》，买受人确认签字 ③向买受人发放如下资料，买受人签收

——盖过公司章的《交房通知单》第二联、第三联（其中第二联交物业公司，第三联买受人保存）

——《住宅质量保证书》（非住宅不提供）——《住宅说明书》

——备案卡、《商品房销售专用发票》、测绘整幢平面图（指非产权代办的）④产权代办的，如下资料移交“产权代办”签收（一般一天分两次递交）——《商品房销售专用发票》 ——测绘整幢平面图 ——备案卡 ⑤留存资料

——《房款结算单》（交房全部结束后递交财务签收）——还贷证明原件 ——《交房通知单》第一联

（5）客户服务组（销售部与物业公司）①现场解答买受人提出的问题

②受理买受人收房时提出的各种要求和投诉，协调相关部门及时解决，不能现场解决的，作好书面记录每天向交房小组副总经理汇报，并及时答复买受人处理结果或处理过程。

③每天向交房小组副总经理汇报工作情况（6）物业管理公司

①买受人凭以下资料到物业公司办理手续（各项目的资料可能有所不同）——《交房通知单》第二联 ——买受人身份证复印件1份

——买受人一寸照片1张

②买受人向物业公司缴纳如下费用（以物业公司为准），物业公司向买受人出具发票

——综合物业管理费（暂缴一年）——公共维修费（暂缴一年）

——装璜垃圾清理费（一次性收取，以后不能重复收取）——水电费押金（是指非一户一表情况）——其它物业管理应收的费用

③物业公司工作人员陪同买受人现场查看房屋并作相关记录，买受人确认签字 ——水、电初始度数 ——房屋质量有否问题

——窗户、防盗门等材料有否损坏

④房屋若存在问题，物业公司工作人代表把记录情况汇报总工办, 总工办与物业公司共同维修

（5）现场交房善后工作

①对“产权代办”的情况进行跟踪服务，做好协助、督促工作 ②整理《房屋结算清册》 ③统计交房情况汇总表

④打印逾期交房的买受人名单，电话通知其在《交房通知书》约定时间内交房，并友好提醒逾期交房应承担违约责任（具体购房合同中的约定）⑤《房款结算单》递交财务签收

⑥买受人身份证复印件、委托人身份证复印件、委托书、交房通知书原件、交房通知单（第一联）、还贷证明等整理成册留底 ⑦留底购房合同整理存档

⑧交房结束后，疑难问题汇总处理（需各部门协助）

房产公司规章制度房屋交付管理第2篇

房屋交付是房地产开发企业（下称“出卖人”）将买卖合同约定的房屋交付于买受人，买受人检验并接受的行为。当梦寐以求的房屋一览无余地呈现在买受人面前，双方对交付条件、产权范围、风险负担、税费交纳、前期物业等问题各执一词、针锋相对。本文以房屋交付为切入点，梳理出常见十种问题并提出相应解决方案。

一、房屋质量问题

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。实行住宅工程质量分户验收管理的地市，出卖人未交付《住宅工程质量分户验收表》，买受人可以拒绝接受房屋；未实行分户验收的地市，因质量不符合约定交付条件或房屋通常品质，买受人亦可拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做和赔偿损失的责任。房屋交付后产生质量问题或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当自交付之日承担保修责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经鉴定主体结构不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

二、配套设施问题

现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。综合验收合格意味着不仅工程质量合格，而且市政公用基础设施和公共服务设施应当同步交付。配套设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带、道路、绿化、车位等，是买受人正常居住最基本条件。北京市实行综合验收合格制度，根据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到法定条件时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收；没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续，故房屋未经综合验收，买受人可以拒绝接受。未实行综合验收的地市，应当根据合同条款、规划文件、销售广告等确定配套设施交付的时间、程度与标准，若配套设施不完善或不能正常使用，可以要求出卖人继续履行、修理、更换、重做、赔偿损失。

三、配套资料问题

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和第2项资料，买受人可以拒绝接受房屋；未提供第3项资料买受人也可拒绝接受房屋。但有判例却认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供“两书”不构成拒绝接受房屋的条件，而笔者认为：这并不意味着出卖人不需交付“两书”，或者不承担其它民事责任，例如出卖人不交付《住宅使用说明书》，买受人未正确使用室内设施导致人身或财产损害的，出卖人应当承担赔偿责任。

四、承诺兑现问题

为刺激眼球和增加卖点，出卖人的销售广告美轮美奂、各项允诺信誓旦旦，诸如高尚社区、人文气息、80%绿化率、24小时保安、500㎡会所等等，然收房时却发现，理想与现实相差甚远。出卖人经常以广告未订入合同、享有最终解释权为由拒绝履行承诺，根据《解释》第3条，销售广告对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对购房合同是否订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，出卖人违反合同约定，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。有时出卖人会做出赠送型承诺，如免收一年物业费。笔者认为，除非物业公司自愿接受承诺，否则该承诺应当理解为：出卖人以代为交纳一年物业费的方式履行承诺。各种承诺中亦不乏有违反现行法律导致不能完全履行的情形，比如买顶层送花园、70年旺铺产权等。根据现行法律，楼顶部位属于业主共有，出卖人无权擅自处分；商业用地最高年限为40年而非70年，此类承诺尽管具体明确，但其内容违反现行法律而属于无效条款。

五、逾期交房问题

交付房屋是出卖人主要义务，迟延履行主要义务经催告后仍未履行的，买受人可以解除合同。《解释》第15条规定“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外”，故房屋逾期交付时，买受人可以选择是否解除合同。不选择解除，可以要求出卖人支付违约金和赔偿损失；选择解除合同，可以根据合同约定和履行情况要求出卖人支付违约金、双倍返还定金和赔偿损失，尤其是赔偿房屋增值损失。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为迟延交房的免责事由，该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任，故应当严格审查其合法性与公平性。笔者认为，免责事由是否有效应当考虑

1、出卖人是否能够或者应当预见到；

2、出卖人是否能够或应该能够解决；

3、该事由是否足以导致延期施工。

六、预售许可证问题

根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度，出卖人进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。但现实并非如此，许多商品房属于无证预售，房屋交付时预售许可证仍未办理。根据《解释》第2条，预售合同纠纷起诉之前，出卖人仍未取得商品房预售许可证的，预售合同可以认定为无效合同，故买受人可以选择是否提起合同无效之诉。若提起诉讼，可以请求出卖人返还已付房款和赔偿损失，如果出卖人故意隐瞒未办理预售许可证而预售房屋，还可要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。买受人不愿提起合同无效之诉，而出卖人又长期不予办理预售许可证，预售合同效力将长期不稳定而严重影响交易秩序。笔者认为，买受人可以诉请出卖人办理预售许可证，使预售合同效力得以补正，尽快实现交易目的和物尽其用。

七、共有产权问题

根据《物权法》，专有部分以外的共有部分属于买受人共有，买受人对共有部分享有占用、使用、收益的权利。对长期争执不休的道路、车位、绿地归属与使用问题，《物权法》规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。买受人对共有部分享有收益权，出卖人或物业公司出租共有部分的收益，扣除必需费用后属于业主共有。对于人防工程所有权，现行法律未做规定，《人民防空法》仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，从现实情况看，人防工程建成后，通常是由出卖人占用、使用与收益，买受人难以主张权利。

八、权利负担问题

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的法定优先权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋交易。买受人可以领受房屋，但房屋产权证长期甚至永远无法办理，权利长期处于不稳定状态，随时面临被真正权利人起诉腾房的危险。故买受人收房时，应当询问和调查房屋权利负担情况，考虑接受房屋之后的产权纠纷。出卖人一房二卖、隐瞒抵押导致买受人不能实现合同目的，买受人可以根据《解释》第8、9条，请求撤销或者解除买卖合同，要求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失，尤其要求其承担惩罚性赔偿责任。房屋交付后，由于出卖人原因导致买受人无法在约定或者法定期限内办理产权证的，出卖人应当承担违约责任；逾期一年的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失，尤其是房屋增值部分损失。

九、前期物业问题

与业主委员会签订的物业服务合同相比，前期物业服务特殊之处有：

1、出卖人基于第一业主身份选聘物业服务企业，前期物业合同通常作为买卖合同附件，买受人应当接受前期物业合同约束；

2、业主临时公约由出卖人制定，不体现买受人意志，但买卖合同订立时买受人必须书面承诺接受公约约束；

3、自房屋交付，买受人享有物业服务的权利，负有交纳服务费用的义务，不得以未实际入住为由而拒绝交纳物业服务费，服务内容与收费标准亦不体现买受人意志；

4、自房屋交付，买受人装修改建、住宅改商、饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为必须接受物业服务企业管理和监督，若监督无效，可由业主委员会提起诉讼；

5、出卖人订立的前期物业合同、制定的业主临时公约侵犯买受人利益，或者物业服务企业侵犯买受人利益，买受人均可提起诉讼。

十、税费交纳问题

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见，对此应当具体分析。

1、买卖合同约定由出卖人代为办理产权证，办证必需税费，如契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费由买受人负担，买受人应在约定时间向出卖人交纳；

2、水、电、气、暖、有线、宽带的初装费与开通费是否应当由买受人负担，应当考虑以下因素：出卖人是否事先承诺必需提供、该费用是否列入项目开发成本、该费用是否计算在销售价格中，如果答案肯定，买受人不应负担；

3、买受人必需交纳物业服务费，但出卖人或物业服务企业不得以交纳物业费作为交房条件；

4、住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，商品房买受人应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得交付房屋。

房屋交付法律评说第3篇

在审判实践中对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证书。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发生转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践中视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同中有无其他约定的条件。

案例一、

崔某于2001年10月20日与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为11800元，交房时间为2002年2月15日前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”中双方重新约定若出卖人逾期交房，出卖人从2002年2月16日始按照总房款的日万分之四支付违约金。而出卖人直至2002年12月3日，才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院提起诉讼。在审理过程中，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5日领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。

律师评析。

合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同中的各项条款。这些条款的确定在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件。按照双方合同的.约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其中之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3日才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的时间作为出卖人的实际交房时间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。

案例二、

李某于2000年3月23日与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没有取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12月18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并取得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的回联上签字确认收到。2000年12月17日李某向出卖人提出开发商应当办理大产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。要求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在合同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强

房产公司规章制度房屋交付管理第4篇

为规范工程竣工验收及交付行为，贯彻公司质量体系要求，现作如下规定：

1、工程竣工验收指单位工程或单项工程按照设计图纸及施工规范已施工完成，经项目部自查可提请公司有关职能部门进行验收的阶段。

2、工程竣工首先必须经项目部自查合格，再将所有工程技术资料（包括竣工图）汇总整理报送公司质量科；公司质量科必须在三日内对资料进行审查，同时完成工程的自验工作；公司自验通过后，项目部同公司确定业主、监理、设计、质监等单位对工程的竣工验收日，由业主发送请柬。

3、工程质量经质监部门验收，并核定质量等级后方可交付使用。

4、工程交付期间，项目部应落实好成品的保护工作，并派人同业主代表仔细办理交接手续，发现问题及时处理，将符合要求的产品交付业主。

5、项目部应及时将完整的工程技术资料一式叁份，一份交送公司办公室，一份交城建档案馆、一份交业主单位，并办好工程技术资料档案移交清单。

交付房屋的催告函第5篇

本人于20xx年06月30日与贵公司签订《xx市商品房预售合同》一份，合同中约定本人向贵公司购买xx市九龙镇建设路7号万通花苑小区27号楼2单元xxx户房屋，房屋暂测建筑面积为94.29平方米，其中套内面积为83.91平方米，公用分摊面积为10.38平方米。价格为3298元每平方米，房款合计为310968元。合同第十条约定，贵公司于xxxx年12月28日前交付房屋。合同签订后，本人按约支付了首期房款并办理完毕按揭贷款手续，履行了相应的义务，但至今为止贵公司一直未能交付房屋。

本人认为贵公司行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因此本人特通知贵公司，请于接函后三个月内交付xx市九龙镇建设路7号万通花苑27号2单元xxx户房屋。否则，本人依法通过法律程序追究贵公司违约责任或解除《xx市商品房预售合同》，届时，有可能给贵公司造成的一切不利后果，贵公司将负完全法律责任。

特此函告，希望贵公司妥善处理。

以上内容一式两份，贵公司一份，本人保留一份

业主：

房屋交付通知书第6篇

1、本通知适用于根据《商品房买卖合同》约定通知购房人办理交付手续，应在合同约定的交付期限内及时发出。

2、本范本中的红色文字及批注为提示性文字，在使用时应删除，文中划“×”

处请根据实际情况自行填写。页眉中编号及名称可根据实际需要修改。

3、本范本在使用过程中需结合所在公司《商品房买卖合同》的名称和内容等情

况进行适当调整。

4、本范本发出时，建议采用中国邮政ems,并需在邮件封面上注明“房屋交付催

告函”的字样，且需索取送达凭证。

5、本范本由总部营销管理部及法务联合制订，若对本范本有任何意见或建议，请反馈给我们，以便不断地修订完善。

房屋交付通知书

尊敬的××先生/女士：

您购买的××项目×栋×单元×号房屋已经具备合同约定的交付条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，请您携带以下资料，于××年×月×日×时至×时前往××办理交付手续：

1、„„

2、„„

3、„„

如您确需调整交房时间，可事先与我公司售楼中心取得联系，并以书面方式告知我司，以便我司重新安排时间，更好的为您服务。

另提示您注意：本通知书的发出表明我司已按照《商品房买卖合同》的约定履行了房屋交付义务。且依照相关法律规定与合同约定，该房屋毁损、灭失的风险及相关的物业服务费、采暖费、水电费、××等所有费用自《商品房买卖合同》及本通知书中确定的交付使用之日（即××年×月×日）起由您承担。故请您尽快办理交付手续，以免权利受损。

我公司联系人：×××，电话：××××××

××有限公司

××年×月×日特此通知。篇二：商品房交房通知书 ×××× 交房

尊敬的先生/女士: ××××××工程幢将于年月日和月日(双休日)统一交付使用。为了减少您在收楼时的麻烦并减少您等候的时间,谨在此向您介绍收楼须知事项和有关程序。请您仔细阅读本《通知书》内容,如有不详之处,请您拨打咨询电话:(025)。

一、收楼时间、地点

您在接到本《通知书》后,请按本通知预约时间前来办理收楼手续。如您需要调整收楼时间,请您事先与我们联系,为您办理收楼手续的截止日期是年月日,若逾期未来办理,则按《某某市商品房买卖契约》有关约定办理。

▲ 为您安排的时间:200 年月日(接待时间:8∶30-16∶30)▲ 办理地点: 及

二、收楼时您所需携带的物件

1、业主本人亲临现场收楼,请携带: ① ××××交房通知书

② 业主身份证或其他有效身份证明;③ 《某某市商品房买卖契约》;④ 已支付房款的所有收据;⑤ 应备款项(详见附件的《业主入住收费一览表》)。

2、如您委托他人代理收楼,收楼时除携带上述物件外,还应提供: ①业主的授权委托书;②代理人有效身份证明。

三、业主收楼程序

业主收楼,将按以下程序办理手续:

1、××××售楼处业主先到***××××售楼处,与销售代表对接,办理内容: 验证

需验清的资料如下: ①××××交房通知书;②《某某市商品房买卖契约》;;③业主身份证明或代理人身份证明、业主委托书;④已支付款项的所有凭证。

收费

业主需在售楼处交纳《业主入住收费一览表》所列第项,并获得各项收费之凭证,房款全部付清的住户由某某***房地产开发有限公司财务部开具统一发票。以上手续办理完毕后,将发给业主《入住通知书》及两书到现场物业管理接待处办理房屋验收及交钥匙手续。

2、现场物业管理接待处: 业主出示《入住通知书》给物业管理处人员进行核对。

办理内容: a、签收文件

①《业主使用管理公约》

②《业主及用户》

③《业主装修守则》

④《业主联络资料表》

b、验房

② 记录水、电、煤气表的读数;③ 签署《物业接收表》

④ 考虑电梯的安全使用,请业主于交付后半年内完成装修。c、钥匙签收: 在《钥匙移交记录》中填写确认 d、装修登记

① 业主在装修前须填写:《装修申请表》、《装修承诺书》

② 装修工程队须递交:营业执照、资质证明、施工平面图、管线布置图;③ 由物业管理处审核,并办理开工单。

④考虑电梯的安全使用,请业主于交付后半年内完成装修。请业主在看房时务必注意安全!恭祝阁下及家人:生活幸福!万事如意!某某***房地产开发有限公司

年月日

业主入住收费一览表

1、房款尾款:

2、代收代缴费用(收楼时详见售楼处现场张贴的物业管理文件和有关费用发票复印件): ①煤气管道费:每户元

②可视对讲单元门:每户元 ③装修保证金:每户1500元。待装修完毕后三个月内如没有违反装修协议上有关约定,保证金将全额返还业主。

④装修建筑垃圾清运费:2.50元/m2× m2= 元

⑤物管费(预收半年)元/m2·月× m2× 月= 元

注:根据××××小区规模,在物价部门批准的收费文件下达之前,××××一期物业管理费暂按每户 1.00元/m2·月收取;物业管理费自收费文件核准次月执行。如核准的物管费高于原暂定物管费的,过去已缴纳的物管费差额业主不必补缴;如核准的物管费低于原暂定物管费的,由物业管理公司返还业主过去已缴物管费的差额。⑥电梯使用费: ⑦变频供水费用: 合计: 元

某某***房地产开发有限公司

年月日篇三：住宅房屋交付通知书

房屋交付通知书（开发商存根联）

致：尊敬的锦盛豪庭幢室购房客户：您好,衷心祝贺您成为锦盛豪庭尊贵的业主，依贵我《商品房买卖合同》及补充协议之相关约定，我司特通知安排您于2013年12月至锦盛豪庭项目现场交房中心办理房屋交付手续。

交房时敬请携带购房合同、合同上所有业主身份证、已缴房款发票等原件，并结清相关费用。附：开发商费用核算单（此单仅供参考，以我司财务现场核算数据为准）。

购房合同上所有业主须亲自到场办理，如委托代办的，须出具经公证的委托书。

为更好地为您服务，您可致电联系，以便我司统一安排。

请您按时办理房屋交付手续，以免权利受损。

垂询热线：0515-8108 0888 特此通知。

盐城锦盛置业有限公司 2013年月

房屋交付通知书（业主联）致：尊敬的锦盛豪庭幢室购房客户：您好,衷心祝贺您成为锦盛豪庭尊贵的业主，依贵我《商品房买卖合同》及补充协议之相关约定，我司特通知您于 2013年12月31日至锦盛豪庭项目现场交房中心办理房屋交付手续。交房时敬请携带购房合同、合同上所有业主身份证、已缴房款发票等原件，并结清相关费用。附：开发商费用核算单（此单仅供参考，以我司财务现场核算数据为准）。购房合同上所有业主须亲自到场办理，如委托代办的，须出具经公证的委托书。为更好地为您服务，您可致电联系，以便我司统一安排。请您按时办理房屋交付手续，以免权利受损。垂询热线：0515-8108 0888 特此通知。

盐城锦盛置业有限公司 2013年 12月28日篇四：房屋交付通知书篇五：交付通知书

交付通知书尊敬的亲亲家园业主先生/女士：

您好！

首先向您致以诚挚的敬意，非常感谢您和您的家人对亲亲家园的厚爱！在您的关心和支持下，我们共同期待并用心建设的亲亲家园二期现已全面竣工并顺利通过验收。为此，我们愉快地通知您，亲亲家园二期将于2006年月日提前交付，我们将陆续开始为您办理商品房交付手续。

为帮助您顺利地完成交付手续，请您仔细阅读本通知，并按有关提示做好办理手续的各项准备。在此，我们满怀真诚和喜悦，恭候你们的光临！

杭州三和置业有限公司杭州坤和社区服务有限公司

一、办理交付手续的时间：

时间：2006年10月8日起，每天上午8：30—11：30;下午13：00—17：00。

为使交付工作有序进行，并避免交付过程中人员拥挤等待时间过长，建议您在2006年月日上午/下午前来办理商品房交付手续。如您在上述时间不能前来办理交付手续的，务必请您在《交付通知书回函》（单子附后）中注明前来办理交付手续的具体时间，以便于我们进行工作安排并顺利地帮助您完成交付手续。如您确实仍无法安排好确定时间前来办理交付手续的，也务必请您提前书面告知我们，以便于我们与您协商解决。

二、办理交付手续的地点：

亲亲家园商业文化中心（两岸咖啡）

三、办理交付手续须携带的资料

1、买受人或买受人之监护人的身份证明原件及其他有关的身份证明原件；

2、买受人为单位，应携带营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人私章及单位公章，办理交付手续的单位代理人须携带本单位法定代表人签署的委托书及代理人身份证原件；

3、商品房买卖合同原件；

4、前期物业管理协议原件；

5、已付房款及物业维修基金的收据原件；

6、收楼交费一览表中应缴纳的有关费用（请携带现金）；

7、买受人私章；

8、银行出具的贷款结清证明（如您的银行按揭贷款已经结清）。

温馨提醒：买受人为自然人的，如需委托他人代办交付手续，除上述资料外，代理人还须出具买受人本人签署的委托书（须办理公证），以及代理人的身份证原件。如您已购买车位的，请您在住宅交付的同时凭《地下车位使用权有偿转让协议书》、相关身份证明及全额收据（发票），直接前往物业公司交付大厅办理地下车位ic卡的交接手续，我们将不再以书面形式另行通知。

请您尽可能地在上述约定时间内安排好您的工作前来办理交付手续。亲亲家园二期住宅和车位将从2006年11月1日起收取物业管理费，商铺将从2006年12月1日起收取物业管理费。如您在2006年10月日前仍未前来办理交付手续的，我们将遵照《商品房买卖合同》第十一条的约定予以办理。敬请理解！

本通知以邮政特快专递方式、按照合同约定地址送达。

如有疑问，请致电：0571-88754188 集中交房期间，人员多、工作量大，我们的工作安排和接待过程如果有不周到的地方，给您造成不便，敬请您给予批评和指正，我们会尽力改进。亲亲家园是我们大家一同用心建设的家园，在楼盘交付后，我们仍将致力于小区的维护和完善；在相当长一段时间内，我们的工作人员仍将留驻现场，认真听取业主的意见和建议，努力落实。

在此，祝贺您和您的家人即将在亲亲家园住区中开始幸福的生活。

谢谢您的合作并恭候您的光临！

杭州三和置业有限公司

杭州坤和社区服务有限公司

二oo六年九月

交付通知书回函

杭州三和置业有限公司：

交付通知书已收悉。我不能按照交付通知书上贵公司建议的时间前来亲亲家园现场办理商品房交付手续。我定于2006年月日上午/下午前来亲亲家园现场办理商品房交付手续。

业主（签名）：联系电话：

亲亲家园坊幢单元室 2006年月日说明：

1、回函可邮寄至：杭州市环城北路208号坤和建设销售展示中心营销管理部（亲亲家园）收

邮编：310006 或传真至：0571-85170072

2、回函请在2006年9月30日前发出。

3、如未按期回函，则视为您已接受本通知书上建议的交房日期且能按约前来办理交付手续。

办理交付手续的程序

第一步：验证并签订商品房合同交接协议

地点：亲亲家园商业文化中心（两岸咖啡）

在本办理点，置业顾问将验证您的各项资料，并与您签订《商品房交接协议书》。营销管理部工作人员将给您一张交房手续单。

如您为一次性付款或贷款已结清的业主，在《商品房交接协议书》签订完成后，置业顾问会将备案合同原件（一份）及普通合同原件（一份）共两份资料一起移交给您，方便您办理产权证所用。如您尚在按揭还款过程中，置业顾问会将备案合同原件（一份）及普通合同（一份）共计两份资料移交给您的按揭贷款银行，用以办理产权证。

按照合同第十五条约定，在商品房交付后60天内，通知一次性付款和贷款已结清业主前来领取办理三证所需的相关资料，按揭还款过程中的业主办理三证所需的相关资料将直接移交给按揭银行。

第二步：房款结算

地点：亲亲家园商业文化中心（两岸咖啡）

请您凭交房手续单、已付房款及物业维修基金收据（如您的贷款已结清，请携带银行开具的贷款结清证明）与财务部人员办理房款结算手续。

在办理房款结算手续时，请您交还预缴款收据和物业维修基金收据，财务人员将根据结算金额开具购房发票。如您为一次性付款和贷款已结清的业主，财务人员将提供给您三联房款发票；如您为按揭还款过程中的业主，财务人员提供给您一联房款发票，其余两联将移交给按揭银行办理产权证所用。

特别提示：在结算过程中，公司将采用现金的形式与您进行房款及物业维修基金的结算。

第三步：验房

地点：亲亲家园二期住宅内

您在办理完房款结算手续后，物业公司的物管人员将陪同您验房，验房后物管人员将会给您填写验房单记录验房过程，并在您的交房手续单上盖章。

第四步：办理物业入伙手续

地点：物业公司交付大厅（恒和道物业经营用房）

验房完毕后，请您凭交房手续单和验房单至物业公司交付大厅办理入伙手续。与物业公司签订有关的物业管理协议，根据协议缴纳有关的物业管理费用，并统一办理银行交费储蓄卡。

特别提示：请您携带现金。

第五步：签收资料、领取钥匙（恒和道物业经营用房）在您办理好物业入伙手续以后，凭您的交房手续单领取产品使用说明书、产品质量保证书及钥匙、ic卡等。在您签收完所有资料和钥匙后，请您在交房手续单上签名并盖章，将该交房手续单交由杭州坤和社区服务有限公司亲亲家园a区管理处保存。

特别提示：如您已购买了车位，请您在住宅交付的同时凭《地下车位使用权有偿转让协议书》、相关身份证明及全额收据（发票），直接前往物业公司交付大厅办理地下车位ic卡的交接手续。第六步：代收费用的收取和开户办理地点：恒和道14号商铺

为方便客户，我公司组织了相关单位上门实行一条龙服务，您可以根据自身的需求，办理相关手续：①管道煤气开户；②有线电视开户；③电话开户；④电信宽带、网通宽带开户等。

第七步：产权代办

地点：亲亲家园商业文化中心（两岸咖啡）

房屋租赁定金交付协议第7篇

出租房（甲方）：身份证号码承租方（乙方）：身份证号码

甲乙双方协商一致，甲方同意将位于XXXXX小区XX栋XX单元XXXX室的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，共计12个月，属一年整租，本房屋月租金为￥XXX元。按季度结算，乙方向甲方支付3个月租金XXX元，押金XXX元。

甲乙双方协商一致，乙方在签订本协议当时支付承租该房屋的定金人民币XXXXX元整（XXXX元整）。

甲乙双方协商一致，在签订本协议后四日内，甲乙双方签订正式的租赁合同，否则视为违约，如甲方违约，乙方所交的定金甲方要全额退还，如乙方违约，则乙方所交定金甲方不予退还。

本协议一式双份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字之日起生效。

甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）：

房屋的交付与物权变动第8篇

在登记要件主义下，登记为不动产物权变动的生效要件，不动产的交付与物权变动无关，所以在不动产交易的过程中当所有权和占有分离时，如何平衡、处理由此而产生的利益关系就成为一个难题，本案为研究上述问题提供了一个很好的案型。本文包括如下三个方面的内容：从债权法、物权法的角度分析不动产交付的法律后果，认为新庄公司、银建公司可受占有之保护；从债权法、物权法的角度对不动产登记进行观察，提出了登记申请一旦被登记机关受理即产生拘束力；基于形成权的理论，主张吉春公司不能解除合同。

一、不动产交付与物权变动

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”与动产交付一样，不动产的交付就是让与人将不动产的占有移转给受让人。不动产的交付除现实交付外，也可以表现为简易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有两次交付行为，即吉春房地产公司向新庄公司交付、新庄公司向银建公司交付。

（一）债权法视野中的不动产交付

1.不动产交付是履行债权合同的行为

交付是房地产买卖中出卖人的合同义务。在房产买卖合同中，买卖双方当事人的权利义务处于对等地位。一方当事人的权利即为另一方当事人的义务。反之，一方当事人的义务即为另一方当事人的权利。就出卖人而言，其义务主要是：（1）保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面，一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人之名下；（2）瑕疵担保义务，即房屋权利瑕疵担保义务和质量瑕疵担保义务。本案中，吉春公司交付楼宇是履行契约义务的行为。同时，就买受人而言，在出卖人履行交付行为时，享有受领的权利。基于此种权利，债权人才能接受债务人的履行并保持履行利益。但该受领亦为买受人的义务。本案中，新庄公司接受交付而占有房产是受领债务人的履行，其占有该写字楼并保持该占有，是受领吉春公司履行合同义务的结果。从这里来看，除非新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，吉春公司则不能请求新庄公司返还占有。如果新庄公司和吉春公司之间的合同被认定无效、被撤销或解除，新庄公司及银建公司之占有便没有了权源，吉春公司便可以直接向第三人银建公司行使返还请求权。

2.标的物毁损、灭失的风险的承担

我国理论界对于风险的承担曾有两种主张：一是认为风险责任的承担应由所有人承担，因之风险应随所有权的转移而转移；二是认为风险责任的应自交付时起从出卖人移转给买受人。合同法坚持了第二种主张，第142条规定：“标的物毁损、灭失风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”本案中，吉春公司向新庄公司交付写字楼，新庄公司在保有其对写字楼的占有这一履行利益的同时，并应承担房屋意外灭失、毁损的风险。

（二）物权法视野中的不动产交付

1.交付与不动产物权变动的关系

我国民法通则第72条规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”合同法第133条作了基本相同的规定。但上述财产所有权从财产交付时起转移的规定应是针对动产物权变动的。至于不动产物权的变动，应是属于其“法律另有规定的”情形。依我国民法学界的通说，认为不动产物权的变动我国应采取登记要件主义。我国的一些法律、法规和规章，比如《城市房地产管理法》、《建设部城市房地产转让管理规定》、《北京市城市房地产转让管理办法》等，都明确规定登记为不动产物权变动的要件。11月全国人大法工委提交的民法草案中也采取了不动产买卖交易实行登记生效的原则，学界提出的建议稿中也采纳登记要件主义的立法例。依登记要件主义，在本案中，吉春公司向新庄公司、新庄公司向银建公司之交付行为不能产生物权变动的后果，即房屋的所有权在交付之后仍然保持在吉春公司手中。

2.新庄公司、银建公司能否获得占有的保护

有学者认为：“关于占有的效力，如权利推定、权利移转或善意取得等，在不动产已由登记制度取代之。”①这是坚持登记要件主义必然的结论。而在不动产交易中，不动产的交付是发生在当事人之间，而登记不仅有双方当事人之申请登记行为，更有登记机关审查、登记的行为，所以在实践中，不动产的交付和不动产的登记往往是分离的，不是同步完成的`。这种不同步表现为两种情形：其一是不动产已经交付，占有已经移转于受让人，但是尚未办理物权变动登记；其二是登记已经完成，但是出让人没有交付不动产，出让人仍然占有不动产。这两种情形的共性就是所有权权属和占有的分离，此时作为单纯的占有人的出让人或受让人，能否依占有制度获得保护，是一个值得研究的问题。

（1）吉春公司能否向新庄公司行使所有物返还请求权

关于何谓所有物返还请求权，学者认为所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之，是为所有物返还请求权，或所有人的回复请求权。该请求权的构成要件有三：请求权的主体须为所有人；相对人须为无权占有；请求人对其就标的物所有权，应负举证责任。 ②第三个要件是诉讼上的要求，可以不予考虑，特别是不动产所有权登记之公示之公信力，登记名义人即推定为所有人。本案中，登记尚未完成，所有权没有发生移转，吉春公司仍然是所有人。所以新庄公司之占有（假定没有交付银建公司）是否为无权占有成为吉春公司能否行使所有物返还请求权的关键。

有权占有，即为有本权的占有。所谓本权，又称为得为占有的权利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利，主要包括物权与债权。新庄公司基于吉春公司履行合同而占有写字楼，属于有权占有。当吉春公司在向新庄公司行使所有物返还请求权时，新庄公司可以基于其正当权源而提出抗辩。

（2）吉春公司能否向第三人银建公司行使返还请求权

该问题同样可以置换为另一个问题，即银建公司是否为无权占有？此涉及学说上之“占有连锁理论”。学者将“占有连锁理论”归纳为三个要件：（1）中间人对所有人须有合法的占有权源；（2）第三人须自中间人基于一定的法律关系（尤其是债之关系），取得占有的权利；（3）须中间人得将其直接占有移转与第三人。③结合本案，银建公司固不能径以新庄公司与吉春公司的债之关系，作为自己占有的正当权源，但倘新庄公司得将占有移转于银建公司时，该银建公司得对所有人主张其亦有占有的权利。本案中的占有的两次移转都是基于债之关系，符合前两个要件，对是否符合第三个要件尚有疑问。在坚持“占有连锁理论”之学者看来，新庄公司作为买受人当然可以将占有移转给第三人银建公司，由此，银建公司之占有当然为有权占有，这一结论是建立在区分债权行为和处分行为的基础上的。④

合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据该规定，新庄公司

在尚未取得所有权前转让写字楼的行为构成无权处分，学者称此类合同为效力待定的合同。依我国合同法的规定，效力待定的是当事人之间的债权合同。如何认识该合同的效力成为认识银建公司之占有是否有正当权源的关键。有学者基于反对解释，认为“如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，该合同无效。”⑤此解释有值得提出疑问之处。所谓反对解释，学者认为“指依法律条文所定之结果，以推论其反面之结果。换言之，即对于法律所规定之事项，就其反面而为之解释……。例如法条规定：法律行为有背于公共秩序或善良风俗者无效。采反对解释，则凡不背于公共秩序与善良风俗之法律行为，均应有效。”⑥该解释仅仅解决了条件不成就时的合同效力的状态，但并没有解决无权处分合同成立后到条件是否成就确定之间的效力状态。因为效力待定合同是一个过程，自该合同成立到第51条规定的条件成就或不成就（指条件不成就可以确定，下同）之前是一个不确定的状态，条件成就或不成就之前的该过程的某一个点都不符合该条件，如果依上述解释来观察这个过程的某一个时间点都是无效合同。这种解释与认为“合同法第51条并非关于无权处分效力的一般规定，而是无权处分行为为无效行为的例外”之所谓少数说的观点殊途同归了。⑦

笔者认为效力待定合同其实是一个“附停止条件的法律行为”，所谓附停止条件的法律行为，是指该法律行为虽已成立，但未生效，其效力处于停止状态。须待条件成就，方才发生效力，如果条件终不成就，则该法律行为终不生效。效力待定合同，双方意思表示一致，合同成立，但是并没有生效，其效力赖于条件“权利人追认或无权处分人取得处分权”成就，而该条件符合对“条件”要求即“将来客观上不确定事实”，该条件成就合同生效，完全符合附停止条件法律行为之要求，只不过所附条件是法律规定的，在一般附停止条件法律行为体现的是意思自治原则，而合同法上设立效力待定合同则体现的是尽量保护交易，减少无效合同。

如果坚持“如果订立无权处分合同后，权利人不予追认，处分人也未取得处分权的，该合同无效”的观点，效力待定合同成立后的任何一个时间点当事人都可以主张该合同无效，因为在条件成就或不成就之间的任何一个时间点都符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”，那么合同法规定此效力待定合同又有什么意义？坚持该观点还有一个难以自圆其说的矛盾就是，在每一个时间点都因符合“权利人不予追认、处分人未取得处分权”而为无效合同，其后果应为自始没有约束力，那么如果合同成立后的一个时间点“权利人追认或取得处分权”则该合同生效，一个连续无效的合同又何以转化为有效呢？依附停止条件法律行为来理解效力待定合同，条件成就之前并非无效，而是不生效力，即其效力处于停止状态。该合同对双方当事人来讲还是有约束力的。关于条件成否未定之前之效力，有学者认为“条件成否未定者，其成就未定，其不成就也未定之谓也，条件之成否既未定，则附条件法律行为之效力，是否发生或消灭，自亦未臻确定，因而发生下列之问题。”⑧该问题是指期待权和期待权之保护。其所谓期待权，“亦称希望权或复归权。即条件成否未定前，法律行为之当事人可能取得权利之希望是也。盖附条件之法律行为，其条件虽成否未定，但机会究属参半，即不无成就之可能，如一旦成就，则当事人一方必因之取得权利，而另一方亦必因之而负担义务，此种将来可能取得之权利谓之附条件的权利，义务谓之附条件的义务，学者从权利一方面立论，遂将附条件的权利成为期待权。……期待权法律上既认为是一种权利（此种权利与开始继承前，法定继承人所有之继承权相类似），自当加以保护，故我民法（指台湾地区民法典-引者注）第100条规定：‘附条件法律行为当事人，于条件成否未定前，若有损害相对人因条件成就所应得利益之行为者，负赔偿损害之责任。’” ⑨参照上述解释，效力待定合同在条件成否未定之前应该有一定效力的，除上述期待权及其保护外，如果当事人有履行行为，相对人可以受领并保有受领利益，比如新庄公司向银建公司转让写字楼为效力待定合同，银建公司可以接受新庄之履行并保有履行利益，其基础就是该期待权，同样新庄公司接受银建公司交付价款也应作同样理解。当然如果当事人如果不履行，相对人也不能请求履行。基于这种解释，银建公司占有写字楼自难谓没有正当权源，由此也有上述“占有连锁理论”之适用，新庄公司、吉春公司不能请求返还占有。

吉春公司要求解除合同，并向银建公司主张返还占有，可以理解为拒绝追认，但此时仍为效力待定合同，因为新庄公司仍有取得所有权之可能。既然效力待定，如上所述，当然吉春公司不能请求银建公司返还占有。

二、不动产登记与物权变动

（一）表现为过程的不动产登记

传统的物权法理论认为，作为引起物权变动的事实的“……登记，系将不动产物权之变动事项，……完成登记程序，记入登记簿而言。”⑩但在实务操作的过程中，登记行为实际上是一个过程。这就会发生一个问题，即当事人提请登记以后，完成登记之前，不动产上的权利状态如何？这不仅对当事人的利益影响重大，在实际操作中做法也不一致。比如，规定自登记机关受理当事人过户申请之日起物权发生变动者有之，比如《上海市房地产转让办法》；规定自登记机关登记之日发生物权变动，比如《北京市城市房地产转让管理办法》、《深圳经济特区房地产转让条例》和《广东省城镇房地产转让条例》。

从登记申请到登记完成是一个比较长的时间，《建设部城市房屋权属登记管理办法》第27条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；《北京市城市房地产转让管理办法》第22条规定自受理之日起20个工作日内办理房权属移转登记。在上述期间内，物权何时变动、出卖人能否撤回申请或买受人能否撤回申请对双方当事人至关重要。所以，对申请登记到登记完成这段时间内买卖双方当事人的权利状态在理论上作出界说，在制度设计上给出答案。

（二）债权法视野中的不动产登记

1.向登记机关提出申请是吉春公司履行契约义务的行为

在本案的不动产买卖合同中，作为出卖人，吉春公司除了向新庄公司交付标的物的义务，还承担移转所有权的义务。吉春公司已履行了交付义务。那么，吉春公司如何履行移转所有权的义务？在登记主义要件下，吉春公司履行移转所有权的义务的方式就是按照法律、法规、规章的规定向登记机关表达要移转所有权给新庄公司的意思，并向登记机关提交相应的权属证书和证明文件等，其表现形式是共同向登记机关提出申请。如果该申请被登记机关受理，从履行合同义务的角度来讲，只要吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出申请，其履行行为已经完毕，因为新庄公司能否取得所有权，仅在于登记机关是否给予登记。如果吉春公司对标的物的权利有瑕疵，那也应该是瑕疵担保责任所涵摄的范围。

那么，此时吉春公司能否反悔，主张登记机关不给予登记？我们的答案是否定的，理由如下：

首先，吉春公司不能随意撤销登记机关的行为。对不动产登记的性质，学界也

有分歧。有学者坚持“公法上行为说”，认为不动产登记是行政行为，“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为”？；有学者坚持“证明行为说”，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”？；还有学者坚持“私法上行为说”，认为登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故此，立法者应注意登记之私法属性及保护交易安全之功能，应摈弃批准式的行政行为观念，剥夺登记机关之行政特权，确立其为法律服务、为当事人服务的立场，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。“？不管是哪一种观点，不动产登记是当事人的行为和登记机关行为结合，如果没有当事人的申请，登记机关的行为无从谈起；没有登记机关的登记行为，物权也不生变动。当然这是在登记要件主义下谈论该问题。登记机关受理当事人的申请后，如果允许吉春公司或新庄公司撤销，那撤销的不仅是当事人之申请行为，还包括登记机关之受理、审查等行为。共同申请而启动的登记程序，当然也应当基于双方当事人共同的合意才能中止。这样做不仅保护一方当事人的利益，并且也避免因当事人的随意而造成国家资源的浪费。

其次，既然向登记机关提交登记申请是履行合同的行为，那么新庄公司就有接受履行并保有履行利益的权利。该履行利益就是不动产物权变动的申请接受了登记的受理，并期待取得相应的权利。同样，对新庄公司来讲，其接受吉春公司的履行的方式也是向共同向登记机关提出登记申请的行为，也不能单方面撤销申请。也就是说从履行合同的角度来观察，吉春公司和新庄公司共同向登记机关提出登记申请既是吉春公司履行合同义务行为，也是新庄公司受领履行的行为，登记机关一旦受理，双方当事人的履行、受领即告完毕。如果要改变这种局面，必须双方当事人就此重新达成协议才可以。

（三）物权法视野中的不动产登记

1.吉春公司、新庄公司共同向登记机关提出登记申请的法律意义

萨维尼认为，交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面亦包括移转所有权之意思表示。？他在交付中找到了物权合意。其实，登记要件主义下的不动产交易中，双方当事人的物权合意更突出的表现在登记阶段，因为局限于交付，我们无法解释先登记后交付情形中的物权变动。退一步讲，即便是不承认物权行为的存在，在不动产交易的双方当事人向登记机关办理登记时物权变动的意思是不容否认的。《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”但对由谁提出申请、如何申请等并没有规定。《建设部城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《北京市城市房地产转让管理办法》规定的更明确，第21条规定：“房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文件？？”第22条规定：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。”尽管上述规定不尽一致，但是我们可以总结出以下几点：第一，房地产交易的当事人双方共同向登记机关提出申请；第二，向登记机关申请时提交的文件包括权属证明、转让合同、转让当事人的身份证明等；第三，登记机关受理申请后，经过审查给予登记。转让双方当时按照上述规定向登记机关提出申请，足以证明他们之间物权变动的合意的存在。

2.物权变动的合意是否具有拘束力

“在德国民法，学说上认为物权契约不具债法上的因素，不具拘束力，当事人一方得自由撤回之。其例外具有拘束力，须具备德国民法第873条第2项的要件：‘成立合意之当事人，在未为登记前，仅以双方之表示，已由法院或公证人作成证书，或其表示系在土地登记官署前为之，或曾向之声请登记，或权利人已将土地登记法所规定之登记同意书交与他方当事人者为限，始受合意之拘束。’”。？上述诸种德国民法上所承认有拘束力之诸种情形，一方当事人不得任意撤回，登记机关应该给予登记，从而生物权变动之效果。德国民法典上述的规定的实际意义在于登记机关在上述诸种情形下，登记机关根据双方当事人之物权合意完成登记行为，因为物权契约已经作成，完全符合法律行为之构成要件，就应该赋予起法律拘束力。台湾学者王泽鉴即从该意义上主张，基于法律行为因生效而有拘束力的一般原则，该物权契约具有拘束力，当事人不得片面撤回之。？但是，一概赋予物权契约以法律上的拘束力，显然对卖方当事人来讲是不利的，所以德国民法典才将受到保护的物权契约限制在第873条第2项所列的情形。上述诸种情形的特点就是当事人之物权合意有一定的外观，比如已经向登记机关申请登记（这正符合我们讨论的案型）、由法院或公证人作成证书等，不仅当事人之物权合意并且明确，第三人也容易了解，也能起到保护交易安全的作用。

王泽鉴先生认为关于“此项关于物权契约的争论，实益不多，盖依有效成立的负担行为（如买卖），一方当事人原得诉请他方当事人为让与合意的意思表示也”。？我们认为德国民法典的该规定是有意义的，不仅出于理论上的自足而赋予一定范围的物权契约以法律效力，更在于它解决了实际问题。比如我们可以设计这样一种案型：买卖合同有效，双方之物权合意不仅达成而且也有了上述之外观，但是当事人提出撤回物权变动之意思表示。根据上述规定，登记机关可以根据物权契约之拘束力，进行登记即可；否则，买方当事人只能根据负担行为向法院诉请卖方当事人再为让与物权之意思表示，登记机关才给予登记，才能够达到物权变动之目的。

那么，解决本案是否要参照德国民法典第873条第2项之规定来解决？这似乎存在理论上的困难，因为其理论基础还是物权行为理论。依我国学者的观点，我国民法的规定类似于瑞士法的立法模式，此种模式要求物权的变动，除债权的意思表示之外，还需以登记或交付为要件。？并且依学界之有力说，未来之物权法不也不采纳物权行为理论。既然不采纳物权行为理论，那么以物权行为理论为基础的德国民法典第873条第2项的规定也就无适用的理论基础了。表面看来如此，但是我们认为德国民法典的该项规定的实际目的是解决当事人之间已经达成物权变动之合意并且有了一定之外观，直到登记完成这一段时间内的不确定状态。如果仅仅是出于物权行为理论上的自足，那应该对所有物权契约的拘束力一概承认，而不应承认上述规定所列四种情形。所以，我们有理由认为德国民法典的此项规定是一个比较务实的一

种选择。我们不采纳其物权行为理论，但应借鉴该务实的精神，也就是我们在上文提到的，当双方当事人已经达成物权变动合意（尽管我们不坚持有独立的物权契约，但是对当事人之间这种合意是不应该否认的），并且已经向登记机关提出申请，且登记机关已经受理，就不应允许当事人单方面撤回。否则，不动产交易中，买方当事人在接受卖方当事人之交付后，虽然有可能占有、使用、收益，甚至进行了一定的改造，在登记前还面临卖方当事人任意毁约的风险。

3.债权形式主义下的思考

如果通过物权合意对登记期间双方当事人的拘束力来解决从登记申请到登记完成期间的不确定状态，其前提是采纳物权行为理论。以学界通说，我国采债权形式主义物权变动模式，在该模式下，不承认有物权合意，无论交付还是登记都是履行合同义务的行为。没有物权合意自然难以承认物权合意的拘束力的问题。不承认物权行为并不等于不承认登记期间对双方当事人的拘束力，我们仍然可以参照上述德国民法典第873条第2项之规定，对具备一定条件之申请给予一定拘束力。比较可行的就是登记机关一旦对当事人之申请决定受理后，就给予一定之拘束力，除非登记机关驳回申请或双方协议撤回，而不许双方当事人单方面撤回申请。这对实现交易安全并无不利，因为第三人可以通过到登记机关查阅便可了解物权变动之态势，避免陷于纠纷或给自己造成损失。实际上，即便不给予受理之登记申请以拘束力，与出卖人为交易之第三人也难以达到物权变动之目的，因为登记机关受理在先登记申请后，对在后登记申请也难以受理。

总之，从债法的角度来讲，吉春公司向登记机关提出登记申请是履行移转所有权之合同义务，不允许其随意撤回登记申请也是基于新庄公司受领履行并保有履行利益；从物权法的角度来讲，不动产交付、提出登记申请意味着吉春公司和新庄公司达成物权变动合意，该合意对双方应有一定拘束力，即便不承认独立的物权合意存在，也应给吉春公司以限制。

三、吉春公司不能解除合同

经过以上对不动产交付、不动产登记两个方面的分析，虽然登记还没有完成，物权还没有变动，自登记机关受理吉春公司和新庄公司登记申请之日起，吉春公司对该登记申请不能单方面撤销。登记机关可以继续履行审查职责，如果认为符合登记条件，应该给予登记。根据债权形式主义，登记为不动产物权变动的生效要件，物权变动自然受原因关系即债权关系之影响。也就是说，虽然根据我们的分析，没有登记完毕并不能成为吉春公司撤销登记申请的理由，或者说不能撤销登记申请。吉春公司只有当其解除其与新庄公司之间买卖写字楼的合同，登记机关可以根据原因关系已经被解除驳回申请而不给予登记，或者在登记完成后撤销该登记。

所谓合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除必须具备一定的条件，合同法第93条和第94条规定了适用于一切合同的解除条件，学说称之为一般法定解除条件。该法第164条至第167条、第219条等规定了仅适用于特别合同的解除条件，学说称之为特别的法定解除条件。？特别的法定解除条件都不适用于本案，我们只讨论一般法定解除条件即可。

（一）新庄公司迟延履行能否作为吉春公司解除的理由

根据合同法第94条之规定，合同一方当事人迟延履行时，在两种情形下他方当事人可以解除合同：一种情形是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，该他方当事人享有解除合同的权利。根据合同当事人的意思表示，履行期限在合同内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空。在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同，而由债权人向债务人发出履行催告，给他规定一个宽限期。债务人在该宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同；第二种情形就是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同内容上特别重要，债务人不于此期限内履行，就达不到目的。在本案中，显然吉春公司不属于这两种因履行迟延而可以解除合同的情形。所以，我们认为新庄公司之迟延履行不能作为吉春公司解除合同的理由。

（二）吉春公司接受新庄公司履行后能否反悔

退一步讲，新庄公司之迟延履行符合合同法第94条关于迟延履行的两项规定，或者说符合合同法第93条规定的合同解除的条件即双方约定的解除条件成就（比如约定一旦新庄公司迟延履行，吉春公司即享有解除合同的权利），吉春公司没有行使解除权，相反接受了新庄公司的迟延履行后，还能否再主张合同的解除？学者主张：“合同解除的条件只是解除的前提，条件具备，合同并不当然、自动解除。欲使合同解除，还必须经过一定的程序。” 该“行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成权。”？何谓形成权，史尚宽先生认为：“形成权者，依权利者一方之意思表示，得使权利发生、变更、消灭或生其他法律上效果之权利也。非如支配权，权利人只得为特定之行为，乃依特定之行为，更使其发生法律上特定之效果，属于前述能权，乃自其作用之方面观之，而命名如此耳。法律有时使权利人依诉之形式始行使形成权，以判决形成法律关系，谓之形成判决，其诉谓之形成之诉。债权人撤销权、婚生子否认权、离婚权、终止收养关系权等均属之。”21德国法学家认为，形成权：“具有一个共同特色，即得依权利人一方的意思表示而使法律关系发生，或内容变更或消灭……。”22合同解除权即为形成权之典型。学者多认为形成权应受到两项限制即：形成权原则上不得附条件或期限；行使形成权的意思表示不得撤回。该限制的原因在于：“形成权赋予权利人单方形成之力，为保护相对人，并维护法律关系的明确及安定……”。23关于形成权的概念、限制，大陆学者基本持相同观点。24那么，如果形成权人向相对人作出与形成权内容相反的意思表示或以其行为与其形成权内容相反，该形成权是否消灭？本案中，假定吉春公司享有形成权，其接受新庄公司之迟延履行行为与形成权的内容正好相反，吉春公司之受领履行行为对其形成权有无影响？我们认为吉春公司之解除权利已经消灭，理由有如下：

第一，吉春公司接受新庄公司之迟延履行，与其形成权之内容即解除合同，即意味着其已经放弃其享有的形成权。既然吉春公司已经以其行为放弃其形成权，应归于消灭，自然没有允许其再解除合同的道理。

第二，既然学者都主张对形成权人以限制，避免相对人处于不确定之法律状态，那么如果允许吉春公司以其受领行为作出意思表示后，仍可行使其形成权解除合同，这不符合对形成权人以一定之限制的精神。因为，吉春公司受领履行后，再允许其解除合同，其与新庄公司之间的关系处于一种不安定的状态，新庄公司会成为吉春公司之主观任意的牺牲品。并且如果标的物已经转让第三人或已经过几手转让，会因吉春公司行使解除权而引起连锁的反应。可能有学者提出对第三人的保护可以适用公示之公信力，第三人取得该写字楼之所有权，那么此时允许吉春公司解除合同的结果会怎样呢？那

只能是将新庄公司将房屋增值部分交给吉春公司。但是，如果房价如果下跌呢，吉春公司还会请求解除合同吗？如果行使解除权，其还会补贴新庄公司因房价下跌而造成的损失吗？

总之，假定吉春公司享有解除合同的权利，吉春公司一旦接受新庄公司之迟延履行，该与解除权内容相背的行为足以表明其已经放弃该权利，并且基于对相对人新庄公司之保护，吉春公司之解除权已经消灭。

注释：

① 王泽鉴：《民法物权：用益物权·占有》，中国政法大学出版社版，第162页。

② 王泽鉴：《民法物权：通则？所有权》，中国政法大学出版社20版，第164－175页。

③ 王泽鉴：《民法学说与判例研究（7）》，中国政法大学出版社版，第63页。

④ 王泽鉴：《民法学说与判例研究（7）》，第63页中所举案例与本案极为相似。其案情为“甲售A地与乙，业已交付，但未办理所有权移转登记，乙将该地转售于丙，并为交付。”作者认为：“在此情形，丙占有该地对甲（所有人）而言，应认为具有正当权源。因为：其一，乙对甲有合法占有的权利。其二，丙系基于买卖关系自乙取得占有的权利。其三，乙系该地买受人，得将其占有移转于第三人。准此而言，买受人乙将该地出租与丁时，丁对甲亦有合法占有权源。”作者显然认为买受人可以将占有移转与第三人，但对为什么买受人得将占有移转似乎缺乏理论上的支持。

⑤ 梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社20版，第247页。

⑥ 梁慧星：《民法总论》，法律出版社版，第284页。

⑦ 王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社年版，第203页。

⑧ 郑玉波：《民法总则》，中国政法大学出版社版，第386页。

⑨ 郑玉波：《民法总则》，中国政法大学出版社20版，第386－388页。

⑩ 谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社版，第79页。

11 崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。

12 谢庄、王彤：《产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件》，载《法学评论》19第6期。

13 王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载《法律科学》第2期。

14 王泽鉴：《民法学说与判例研究（1）》，中国政法大学出版社版，第263页。

15 王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第108页注释（1）。

16 王泽鉴：《民法物权：通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第108页。