广州商业物业管理调研

广州商业物业管理调研（精选7篇）

广州商业物业管理调研 第1篇

广州喜龙建材商业广场涂料市场调研报告

摘要

喜龙建材商业广场位于天河黄埔大道中员村山顶，建筑面积1.5万平方米，商铺一百多家，以其建材种类齐全，品牌众多，赢得消费者的信赖。这里有多家涂料店，多以卖多乐士和立邦漆为主。虽然多乐士和立邦漆同是国际品牌但是从店内摆设可看出店主还是比较倾向于多乐士。

关键词 多乐士 立邦

多乐士漆在民用漆上是做得比较成功的，百度百科上说，每年全球有5000万户家庭使用ICI油漆。而立邦漆在工业用上则是比较优秀的，例如汽车漆，这个是造成涂料店店主将多乐士漆摆在立邦漆前面的原因之一。在与店主交谈中还发现以下几个现象：

一、多乐士漆更新换代快成市场营销有力武器

在与兴隆专卖店（授权零售多乐士）店员交谈时，当我问他，哪个牌子的涂料比较好用时，店内员工不假思索地说，多乐士。然后他补充了一句：“多乐士的品种比较丰富，新产品比较多，你看，多乐士那么多，立邦就只有这么多。”虽然该店是多乐士的专卖店但是他的话可信度比较高，因为我们所去的其它涂料店，即使不是多乐士的专卖店，店内多乐士的数量也比立邦多，往往是一面墙就占了三分之二，油漆罐的颜色五彩缤纷而立邦只占三分之一。笔者在网上也查到，ICI油漆集团以自己站在革新前沿而深感自豪，他们聘用了六百多专业人才在世界各地专门从事研究和开发油漆产品的工作，每年在各地研究开发上的费用支出就达3500万英镑。他们还致力于流行色彩的开发。他们还有专门的色彩团队研发、创造并预测未来的色彩流行趋势，在每一季以不同主题发布“色彩妙韵”，为家居的选色配色提供完美的指导和预告。

二、消费者热衷于购买性价比比较高的油漆

当我问店内员工哪一种油漆比较好卖时，大多数店主介绍说，某某5合1

比较受欢迎，只有一间店的店主说儿童漆。店主说，5合1的油漆性价比高而价钱适中（200多元到400多元之间）所以得到很多家庭的青睐。多乐士拥有5合1功能的产品很多，如多乐士金装5合1超低VOC净味墙面漆、多乐士金装5合1墙面漆（防水配方）、多乐士第二代5合1墙面漆（抗菌配方）等；立邦的有立邦净味金装5合1、立邦超哑光5合1、立邦新金装5合1等。从多乐士和立邦热衷于生产5合1的产品可见这类产品的受欢迎程度。

三、广告宣传很重要

曾经听一个熟悉涂料行业的人说，有些涂料公司的老板不注重广告，他们认为自己的产品好，不用做广告也会有市场，如果说迫不得已要做广告那也只是做给经销商看的，所以并不注重广告宣传，往往是敷衍了事到头来钱花了宣传效果并不明显。刚听到这番话时，我不知道该作如何感想，因为对涂料市场不了解。可是从广州调研回来后，我敢说，广告宣传还是很重要的。我每去一个涂料店，第一个问的问题就是，哪种牌子的油漆好用。几乎全部店的员工都向我介绍说，多乐士和立邦都不错，他们都做了很多广告，是名牌，只是多乐士油出来的效果比较柔滑而立邦的比较硬就看你喜欢哪种效果了。只有一个店的上了年纪的店主跟我说，虽然多乐士和立邦都很出名，但是按我说，还是觉得红番漆最好用，但是由于它做广告太少了，没什么人认识。店主边说边用手指向他口中的红番漆。放在不显眼位置的红番漆的油漆罐上有一个很显眼的logo图案——一个戴着帽子的绅士嘴里叼着一个烟斗。我在网上查了一下这个牌子的油漆，对它的介绍虽少但是业绩彪炳——隶属于美国杜邦公司的红番涂料的业绩已由世界第六进入第三，在世界多个国家设有生产基地和代理，红番涂料在全球已形成自己的营销网络和专卖体系。这么出名的涂料在网上如此“默默无闻”，原因可能是没有宣传，又或者是宣传了但是效果不明显导致多乐士和立邦喧嚣尘上。

结论

仅通过一次调研，笔者不敢说能拿出一套有效的营销方案，但是如果说针对喜龙建材广场的涂料店给一个建议的话，笔者的建议是，靠品牌的力量夺取最佳的店内摆放位置。

据笔者了解，除了个别专卖店将专卖产品摆在显眼位置外，其它店主摆放涂料是依据涂料品牌的知名度来摆放的。店内的年轻员工其实对涂料也不怎么了解，他们向客人介绍涂料时只是将标在油漆罐上的功能复述一遍然后说，多乐士和立邦都好用，它们很出名。一个具有品牌价值的产品自有人帮着做免费广告，这就是所谓的要相信品牌的力量。

广州商业物业管理调研 第2篇

物业管理服务调研报告

4月17日对部分商业物业项目物业管理服务调研的信息数据如下： 新华集贸

信息采集：铺位面积9.8㎡，每年物业费用1811元、暖气费735元、冷气费981元。收费标准核算：

物业费15.4元/月/㎡

暖气费6.25元/月/㎡

冷气费8.34元/月/㎡（合计：约30元/月/㎡）

太和电子城

商场部分

信息采集：一层铺位面积10㎡，每年物业费用900元、暖气冷气费每年合计3000元。收费标准核算：

物业费7.50元/月/㎡

冷暖费平均到25元/月/㎡（合计：约32.5元/月/㎡）

商务楼部分

信息采集：面积20-30㎡，1.8（含租金、物业费、冷暖费）元/天/㎡。

收费标准核算：

颐高电子商务楼

收费标准核算：

物业费新楼标准5元/月/㎡；旧楼标准3元/月/㎡

暖气费31元/月/㎡（供暖季4个月）

冷气费空调用电自行控制，并走各自单独电表，费用标准参照商业用电标准。

以上信息反馈结论：

广州地王:商业地产的后续演义 第3篇

住宅地王的尴尬

报道称，新“地王”虽然拥有一线江景，但地块上的问题仍然有很多，如还没有做到“三通一平”，购置方要自行解决拆迁问题，而且地块还涉及地铁施工、溶洞、以及学校建设问题都需要购置者负责解决;尤其是学校，建成后整体无偿移交给政府。

新“地王”诞生之前，同样是在11月，广州三度因市场过于冷淡而不得不中止总计20余幅地块的出让，惟一一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。分析人士指出，今年土地交易市场市况低迷，此“地王”成功诞生，是政府希望看到的结果，借此推动土地市场，增加政府收入。在楼市环境不乐观的情况下，这种没有竞争的“竞拍”也是大形势之下的合理之举。

这种情况与过去几年土地市场的火爆竞拍场面形成鲜明的对比。2010年10月, 广州旧城改造项目, 占地面积26.15万平方米的广铁南站地块挂牌, 并以86亿元的天价成为地王。两个月之后的12月16日, 一天之内, 广州白云新城地块三幅住宅用地分别以20351元/平方米、20605元/平方米、19970元/平方米的楼面地价成交, 单价记录两次刷新。那时的场景何其火爆。

被誉为广州最大地王的亚运城项目, 在拿地的时候是何等豪气干云。2009年12月, 广州亚运城整体出让项目创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。经过47轮竞价, 由富力、雅居乐和碧桂园组成的民企联合体战胜由保利、万科和中海组成的国企军团, 以255亿元的天价竞得亚运城项目, 获得14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权。

然而，随着地产调控政策开始实施，亚运城项目不得不以添加新主体的方式进行了融资。为了减轻资金压力，富力联合体引入了中信和世茂的加盟，据资料显示，世茂和中信分别斥资1.5亿港元收购项目公司20%的股权，同时支付相应部分的土地款。

据统计，2005年以来，广州“出产”了52块地王。其中，在楼市高潮的2007年，广州诞生了27块地王。这27块地大有囤地之嫌，在此后两年间，仍有24块地一直没有开工建设。从2009年，国家加大了打击开发商囤地的政策力度，采取了“不动工，即收回”的强硬政策，取得了明显的成效。时至今日，七年来产生的52块地王只有7块未动工，但开发建设缓慢也仍然是问题，在建的有15个(含3个重拍回收地)，合计仍有22块地王未能上市卖楼;这22块地总占地面积达234万平方米，其规划总建筑面积达468万平方米;超过了规划总建筑面积是438万平方米的“中国第一大盘”广州亚运城。

从调查数据看，目前在售和售罄的地王项目基本都是所在区域的价格指标盘。如金沙洲地王保利西海岸非江景房，其房价大约为1.5万元/平方米，是金沙洲指标盘。由猎德村地王“变身”的天汇广场，刚开售的天銮公寓均价5万元/平方米，是广州最贵的公寓之一。还有广州亚运城，去年以1.2万元/平方米开盘，即成为整个番禺楼价的指标盘。

如今，广州部分楼盘打出了“零利润”旗号，对此，广东省房地产协会理事赵卓文表示，如今所谓的零利润地块，要符合两个条件，一是2009年后高位拿的地，二是地王。“所以这些只是少数，99%的楼盘不会出现这种情况，大部分还只是让利销售。开发商割点肉而已，少赚一点。”

商业“地王”卷土重来

在住宅地产市场平淡甚至萧条的情况下，广州的商业地产却以“地王”的方式令人意外地吸引了人们的关注。2011年7月，广州常元房地产开发有限公司经过39轮角逐，力压万科、合景泰富等知名房企，以12.8亿元的价格摘得珠江新城B2-11地块;该地块折合楼面地价17933元/平方米，溢价30%，再次刷新广州商业地王记录。

这一地块是广州城市新中轴线上最后一宗储备地，挂牌起始拍价高达9.8499亿元，折合楼面地价为13800元/平方米。这一价格让此地块未拍便已晋升广州新商业“地王”。此前，广州商业地王保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价为13538元/平方米。

广州市国土房管局相关负责人表示，珠江地块新地王由商业地产创造，显示市场对珠江新城区域及地块本身价值的高度认同，反映了广州所具有的投资吸引力、辐射带动力和核心竞争力。“该地块以较高价格成交从一个侧面也反映了广州房地产调控取得了初步成效。”该负责人指出，今年以来，广州市采取综合措施，一方面抑制商品住房价格的过快上涨，另一方面加大重点功能区商服用地的推介，引导房地产资金转向商业地产投资。

该负责人强调，商服物业与商品住宅市场是两个截然不同的市场，面对的是不同的客户群体，该地块以较高价格成交并不会对商品住房市场产生大的影响。广州市将继续严格贯彻落实国家、省房地产调控措施，多渠道筹集保障性住房，着力增加普通商品住房用地的有效供应，着力抑制不合理住房消费，努力稳定住房价格。

广东省房地产协会理事赵卓文也持有同样的观点。他指出，此次推出的地块属于新中轴线板块，而且属于商业金融用地，对房价、民生影响不大。“这个地块拍出高价也属于合理范畴，没必要担忧。”他认为，新“地王”的产生，说明广州房地产投资风格转变的新动向。据介绍，近年来，广州优质写字楼的新供应呈现井喷态势，在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下，在投资写字楼的资金推动下，写字楼售价和租金均呈结构性上涨。

赵卓文表示，2011年房地产调控政策不断出台，住宅类物业投资需求受到抑制，大量资金流向写字楼和商业物业市场，预计未来商业、写字楼会成为广州人投资的“新宠”。赵卓文认为，伴随着投资的转向，商品房价格可能会有一定的下调，但是“房价短期内大幅下降，既不现实，也不客观”。

广州商业物业管理调研 第4篇

近年来，随着烟草行业改革的不断深入和企业管理的不断规范，烟草商业企业市级公司对基层财务管理工作重视程度不断加大，财务管理水平不断提高。但由于近年来县级分公司财务管理职能弱化，管理基础薄弱，人员素质欠缺等原因，致使基层财务管理水平参差不齐。本文对宝鸡市烟草公司下属县级分公司进行调研，提出改进措施，为推进全市系统财务管理上水平提供支持。

烟草商业企业县级分公司财务管理工作现状

陕西省烟草公司宝鸡市公司下辖10个区县分公司，其中，2个烟叶县公司，8个纯卷烟销售公司。按照行业统一部署，县级分公司法人资格2015年被取消，从2006年开始实行财务报账制，县级分公司只管经营不管“算账”，财务管理职能弱化，原财务管理机构被撤并，财务人员统一划归县级分公司综合办公室统一管理。

问题调研

财务管理职能弱化。现行财务报账机制下，县级分公司财务监督、内部控制、会计核算等全部由市级公司承担，县级分公司财务管理职能被弱化，财务岗位人员归属综合办公室统一管理，虽然机构比较精简，但属于外行管内行，容易出现权责不清的现象。

经营成果掌握不及时。县级分公司报账人员只满足于日常报账，不介入具体会计核算，因此，不能及时对预算执行、经营成果等方面进行全面掌握和分析，也就不能及时为领导决策提供有效的会计信息。

预算管理不到位。县级分公司管理层对预算管理重视程度不够，负责编制人员预算知识不足，导致预算编制准确度不高，直接影响到费用预算的精准性。如车辆燃油、水电费支出，必须按照节能减排和降本减耗要求，会同相关部门实地考察后编制，不能只凭经验对比同期费用编制。

资产管理不规范。个别单位不考虑资产的使用效率，盲目追求各种办公条件和时尚，对尚能使用的资产提前更新，导致了尚能使用的资产处于闲置状态。资产合理流动机制还不健全，跨单位调拨资产很难实现，资产短缺单位无法通过调剂手段得到所需资产，降低了资产配置的效率。

财务报账效率不高。县级分公司各项业务比较具体，内容繁杂，对口市级公司职能部门较多，相关单据报销时审核流程也较多，对于需要市局相关部门审签的单据，因外出等因素导致无法及时审签，致使报账延误，工作效率不高。

财务人员素质不过硬。县级分公司大多数报账员身兼多职，财务管理专业化程度不高，业务水平有所下降；还有一些基层财务人员不是财会专业科班出身，都是先上岗边接受师傅业务指导边操作实务，凭工作经验生搬硬套，对于新的财经法律法规没有学、懂、用，处理实际财务问题的能力有所欠缺。

提高县级分公司财务管理水平对策

强化基层财务管理职能

健全财务管理机构。市级公司人劳部门牵头，在县级分公司设置财务管理股，与综合办公室单列，各行其职，在市公司财务科的指导下开展工作。财务机构配备1名财务负责人，1-2名专职财务人员，财务负责人向协管、主管领导负责，做好财务管理相关工作。财务部门和岗位职责要明晰，符合财务内部控制原则中的不相容职务分离原则。

建立会计委派制。对全市系统财务管理工作实行垂直管理，对会计人员实行统管统派。县级分公司财务负责人员由市公司直接聘任或委派，直接对市公司负责，使市、县两级在财务管理方面达到统一，有利于确立县级财务部门相对独立的监督地位，有利于提高工作质量和效率。

建立会计信息反馈制度。加强财务信息反馈，按月对各单位业务经营情况及经营成果进行通报，督促各单位掌握其各项经济指标数据，有利于各基层单位明确自身差距，确定追赶目标，对比分析，持续改进。

提高预算管理水平

提高预算编制水平。一方面加强预算编制培训，每年在财务预算编制前、中期预算调整时，组织各单位预算管理人员开展集中培训，明确编制原则、要求、标准，为预算编制工作打好基础。另一方面，结合对标指标，按照两烟经营目标任务，深入调研，对比数据，坚持以预算保决算，决算不突破预算，确保预算编制的准确率和完整性。

强化预算硬性约束。严格按照市级公司下达的年度预算指标，按进度分解、执行各项预算，重点加强对费用预算支出的管控，杜绝无预算、超预算现象，切实维护预算执行的权威性和严肃性。

实行资产动管理态。资产管理部门每半年对资产管理登记情况进行一次检查，发现问题及时纠正。定期对资产使用情况进行监督检查，重点对国有资产进行盘点，并监督做好交接工作。建立有序的資产流动体制，打破现况，合理调配调剂使用存量资产，加大对富余资产调整力度，做到物尽其用。对资产管理人员进行有针对性的培训，加强管理人员的素质培养和知识更新。

提高财务报账效率

优化财务票据审签机制。加强费用审批流程中的服务意识，在人员外出等因素无法审签时，安排有关人员收集基层单据统一审签，加快县级公司报账签字进度。建立单据定期反馈制度，让县级公司及时掌握所办事项的进展情况。

对于不同种类的费用，分别建立明确统一的从县局到市局的签批权限划分流程图，细化审批权限，使得县级公司对审批流程做到心中有数。

广州商业物业管理调研 第5篇

针对公司海亮国际社区会所项目，进入贺兰县城进行了相应的市场调研，特别对《银川奥林匹克花园》项目进行了实地考察调研。

该项目位于贺兰县城北，109国道与纬二路交汇处。是由银川市盛世华新房地产有限公司开发建设，以住宅为主。

总建筑面积50万平方米，共分5期建设，现在正在建设和销售的是1期和2期。已经建成约有20万平方米。

其中该项目会所，总建筑面积3千余平方米，共3层，由办公区，活动中心，售楼展厅等3部分组成。其中活动中心由：篮球、兵乓球、羽毛球、台球，健身房等构成。

该会所目前还没有正式投入使用，还在试用期使用。试用期期间是全免费12小时全向社会开放。

目前该会所是有开发地产公司暂时管理，据说是要托管给银川某家物业公司管理，现在正在磋商中。

会所有6名保安，4名保洁；保安的薪资在1600元至1800元之间，保洁在900元至1200元之间。保安3班倒，保洁上正常班。保安保洁都没有签订劳动合同，保洁没有任何福利待遇，保安仅有50元至100元的电话费；管理人员都是开发公司的，上正常班，工资待遇都与开发公司一样。

广州商业物业管理调研 第6篇

有联动效应，一旦流动性风险进一步加剧，极易导致存款人恐慌性地提兑存款，诱发挤兑**，最终导致银行破产。流动性风险问题解决不好，不仅可能导致商业银行的破产清算，而且可能导致金融危机甚至整个国民经济的瘫痪。因此，如何有效管理流动性风险已成为商业银行风险管理的核心内容之一。

一、商业银行流动性风险的成因及管理的基本内容

引起商业银行流动性风险的因素众多，包括银行资产与负债在量与期限结构上的不匹配、资本金不足、盈利水平低下、资金备付率不足、客户周期性资金需求变动、经济周期的影响、利率变动、中央银行货币政策变动、以及其他突发性因素等等。商业银行的任何一项经营活动不善都有可能最终导致流动性风险。但是，从商业银行经营管理的特点和各因素的可控性来分析，资产负债结构不匹配是导致流动性风险的最主要最直接因素。因此，商业银行流动性风险管理的实质就是通过对其资产和负债流动性的有效管理，促进其资产负债结构的合理配置，最终将流动性风险控制在可以承受的范围内。因而，有效地度量和分析银行的流动性并保持资产、负债和表外业务的潜在流动性以及设法及时获得流动性是商业银行管理流动性风险的基本内容

二、商业银行流动性风险管理中存在的问题

（一）流动性风险管理意识淡薄。长期以来，国有商业银行承担着促进经济增长的宏观功能，有强大的国家信用支撑，因此人们总是将银行的命运与政府的支持联系在一起，认为政府会承担银行的一切风险，银行不会倒闭，也不会发生流动性危机。另外，源源不断的居民家庭储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的第二大原因。由于商业银行对流动性风险认识不足，风险管理还主要集中在信贷风险上，缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。

（二）对下级银行资金需求的主动性管理不足。在决策程序的具体操作上，总行主要负责分行之间的资金调剂、参与债券市场交易、进行同业资金拆借，以便满足下级行当日或未来较短时间内用于保证支付的资金需求，分行一般局限于上下级行之间的资金调拨。决策程序体现为下级银行“倒逼”上级银行，上级银行基本上只是被动地接受下级银行资金余缺的现实，并被动地做出反应，而没有对下级银行净融资需求进行事前度量和预测，并采取事前的防范与控制措施以及部署相应的流动性计划和安排，缺乏对下级银行资金需求的主动性管理。

（三）流动性管理指标体系有局限性。目前商业银行资产负债比例管理中，流动性评价指标主要是备付金比例、资产流动性比例和中长期贷款比例。这些指标内容比较单薄，并不能全面反映银行资产的流动性状况,更没有反映银行的融资能力。而各银行又不顾自身实际去套用、追求这几项流动性指标,扭曲了流动性管理的本质。

（四）商业银行流动性管理缺位，流动性管理发展存在诸多制约因素。银行是高负债运作的特殊企业，其负债的不确定性和硬性约束都要求银行资产具有较强的流动性，流动性管理也就成为银行经营管理的首要任务和核心目标。流动性管理具有内生性，流动性管理的主体是商业银行，而非中央银行，它产生于商业银行业务活动的内在要求。我国的流动性管理表现出以中央银行监管为主的外生性特点。中央银行的流动性监管与商业银行自身的流动性管理在目的、方式、效果上是完全不同的。目前我国以中央银行为主体的流动性管理体制，以固定不变的流动性比例作为常规的监管方式，过分强调中央银行的监管，忽视了流动性管理的内生性，严格意义上的流动性管理在我国仍然处于缺位状态。

（五）以四大国有银行为代表的我国银行体系存在许多流动性隐患。一是资产负债结构不合理，我国商业银行资产负债比率一直居高不下，超负荷经营；二是存贷款比例较高，对于全面衡量商业银行的流动性风险，该指标存在着一定的缺陷，不能反映出存贷款在期限、质量和收付方式等方面存在差异而产生的流动性风险程度；三是中长期贷款比重过高，并且继续增加趋势明显，资金使用日益长期化；四是活期存款占各项存款的比重较高，资金来源日益短期化；五是储蓄存款占各项存款的比重呈下降趋势；六是贷款质量较差，管理水平有待提高。

三、商业银行防范和化解流动性风险的建议

（一）全面实施资产负债管理。流动性风险不是单纯的资金管理问题，而是多种问题的综合反映，因此，应当从资产负债综合管理的角度来探讨流动性风险的防范。一是加强各级商业银行法人体制，强化经营系统调控功能；可以将银

行系统内资金逐级、逐步集中，充分发挥资金管理行对于全系统内资金的调控功能，建立健全一级法人体制下的内部控制体系，规范各级银行的经营行为；建立应对流动性风险的内部决策控制、实施控制、事后监控和预警机制。二是建立高效、科学的系统内资金调控反馈机制，管理行及时根据各分支机构资金头寸情况，进行有效的资金调剂，建立起系统内资金预测、统计和分

析的管理体制。三是实现各商业银行资金的优化配置。通过强化资金在各行全系统调拨，充分利用好有限的资金资源，实现资金在全系统的优化配置，以增强系统内资金的效益性和流动性。

（二）通过创新降低流动性风险。一是负债业务的创新，重点是通过主动型负债，增强负债的流动性。二是资产业务的创新，包括在逐步增加优质信贷资产比重的同时减少信贷资产总量占比，开展低风险的中、短期投资业务等。三是中间业务的创新，通过提高商业银行的化水平，完善其服务功能，大力开办各种委托代理和中间服务业务，提高资产负债的总体流动性水平。

（三）建立资金合作救助机制。一是总行（分行）资金救助机制。二是当地央行资金救助机制。三是同业资金救助机制，总行应允许二级分行与当地国有商业银行建立资金救助合作关系，在特定的条件下允许二级分行向当地国有商业银行拆入资金解决头寸资金不足问题。

（四）优化资产配置，降低不良贷款率。首先，银行本身应提高资金运营水平，合理配置中长期贷款在银行资产中的比重，有效防范资产的流动性风险，并要鼓励金融创新，丰富金融工具和金融衍生品，鼓励提高银行提供差异化金融产品及水平，借以降低信贷资产比率，优化银行资产配置。其次，要采取有力措施建立有效的约束机制，继续完善审贷、放贷、贷后管理等业务流程，实行合理的考核及奖惩制度，成立独立的內审机构，并严格遵守相关规定，提高信贷管理水平，降低不良贷款比率，彻底走出不良、剥离、不良的恶性循环。

（五）增强风险管理的意识。风险管理是银行经营的一个永恒的主题，不能有丝毫的懈怠。为此，商业银行应加强风险防范教育，强化银行的风险意识，时刻敲响风险的警钟，牢固树立风险第一的思想，增强忧患意识，在经营中力求稳健，正确处理好安全性、流动性和盈利性的关系。在确保资金安全和正常流动的前提下，实现银行的盈利。由于流动性风险是银行其他风险的集中和最终表现, 危害甚大，银行应对此有充分的认识和警觉, 主动采取措施控制流动性风险。

（六）建立规模适当的多层次流动性储备，实现流动性与效益性的协调管理。一是面对银行间同业融资利率持续走低的局面，进一步加强市场营销，通过扩大同业融资规模，提高资金运作收益。二是在债券市场收益率持续下降，长期利率风险凸显的情况下，为了积极防范利率风险，同时又能够消化更多的资金，要及时调整债券投资策略，合理安排债券投资期限结构，加大中、短期央行票据的投资力度。

广州商业物业管理调研 第7篇

1． 项目背景

包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。

2． 宏观环境调研

（1）城市经济发展环境。

A． 城市的经济发展水平。

B． 城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。

（2）城市人口环境。

包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。

（3）人文环境。

包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。

（4）商业环境。

包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。

（5）其他宏观环境。

包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。

3． 项目地段环境调研

（1）周边居民环境。

包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。

A． 地段交通环境。

B． 地段交通道路的性质。

C． 地段交通辐射的区域。

D． 地段交通车流状况。

E． 项目地块交通条件状况。

F． 其他对外交通设施。

（2）地段商业环境。

A． 地段环境中商业区的类型。

B． 地段环境中商业区的经营规模、销售规模。

C． 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。

D． 地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。

（3）地段区位特征。

包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。

（4）地段未来规划状况。

包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。

（5）项目地段开发条件。

通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。

4． 项目商圈调研分析。

（1）项目商圈范围的确定。

A． 预测分析项目的商圈范围。

B． 商圈调查。

C． 描绘项目的商圈范围。

（2）商圈分析。

A． 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。

B． 商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。

C． 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。

（3）经营者调研分析。