房地产未成交原因分析及解决方案

房地产未成交原因分析及解决方案（精选2篇）

房地产未成交原因分析及解决方案 第1篇

未成交原因分析

1、房源多样化

开元城10.1期间推出了多种房源，其中包含高层、小高层、洋房等。增加了客户选择的多样性，同时也给客户造成了房源充裕，不着急的现象。而且在比较产品上有很多的相似性，导致客户可比较房源太多，增加成交周期。相比较9月单一产品，多样化、充裕房源会造成客户摇摆不定。

解决方案：

销控部分房源，给客户造成房源紧缺的现象，推比较性较强的房源，防止不同需求的客户流失。

2、团队原因 团队刚刚组成，状元团队也是抽调部分置业顾问，两个团队存在人员不足的问题，加之盛景现房销售，增加了看房时长，更加突出了这一问题。

解决方案：

节后会快速增加置业顾问数量，其他岗位也会迅速到岗。

3、产品信息

10.1双节期间拥有较好的客户上访量，销售节点较好，但前期准备不足，项目的产品信息、产品卖点、销售百问等一系列的售前准备不足，置业顾问只能边买房变熟悉产品，不能很好的为客户解决问题，传递准确价值点。

解决方案 产品信息、产品卖点已梳理完毕给到置业顾问。置业顾问利用早晚时间抓紧熟悉。产品百问也会在节后各部门到岗完毕后快速梳理完成，给到置业顾问手中，为客户解决问题，传递卖点。

4、部门协调

10.1双节期间，财务部等部门给到了非常大的支持，延长了在岗时间。但本分部门因时间问题未来的及沟通到位，如盛景物业部，借钥匙时间基本在9：00到11点，下午2：:30到4:00之间看房时间受限。无法满足客户的看房需求。解决方案：

节后与物业负责人沟通，将部分房源钥匙留于售楼处，方便客户看房，其他影响销售的问题也会做及时沟通

5、物业服务

10.1双节期间，接待客户时，物业服务较少，售楼处案场较乱，置业顾问要在接待客户时自己倒水，自己整理案场，未给客户带来宾至如归的感受，无尊贵感可言。

解决方案：增加一名保洁人员与水吧服务人员，做好服务培训，更好的为客户服务，将为客户带来至如归的服务，6、物料准备

因时间原因和环保检查，户型图等一系列物料无法在双节期间供应到销售现场，只能通过看房，CAD扣图为客户展示，显得极为不正规，信息也无法做到及时传递。

解决方案：

解决落实销售物料的到位时间，督促相关合作单位尽快解决。

7、自然因素

十一期间天气转凉，且阴雨天长达半数，导致看房客户看房时间缩短，归心较重，加上作息时间的调整，更加缩短白天时间工作时间，客户不愿意呆到更晚。

解决方案：做更加吸引客户的暖场活动，吸引客户留住客户，为渐渐转冷的天气增加一份火热。

房地产未成交原因分析及解决方案 第2篇

一、二手房营业税调控的经济学分析 (猜想)

我们回溯国家在09年关于二手房营业税方面的相关规定:个人购买普通住房超改为超过2年 (含2年) 转让的, 免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的, 按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

营业税对市场价格的影响, 表现在政府课税之后会使二手房出现两种价格——消费者支付的价格和供应者实际得到的价格 (2) 。两者之间的差额, 即为税收的数额。我们假设消费者支付的价格为Pd, 供应者得到的价格为Ps, T代表5.5%的营业税率, 则我们可以得到以下等式:Pd= (1+T) Ps或Ps=Pd/ (1+T)

于是现在需求者和供给者各自面临不同的价格。那么他们对二手房的需求量和供给量也要由各自分别根据自己面临的价格来决定。若以D (Pd) 代表需求量, S (Ps) 代表供给量, 我们又知道二手房供给者负有纳税义务, 即二手房供给者实际得到的价格等于消费者支付的价格减去营业税。可以列出两个关系等式:

将 (2) 代入 (1) , 可以得到有营业税情况下新的二手房的市场均衡条件:

以上分析得知, 此时的营业税就变成了一个“包袱”, 到底该由谁来背负, 还要看需求者和供给者两方面供求弹性, 根据税赋的相对转嫁理论, 弹性小者将负担更多的税收 (3) 。由税收归宿定理我们可以看到, 需求弹性和供给弹性是决定税负转嫁和归宿的关键。设Ed是住房的需求弹性, Es是住房的供给弹性, Ts是供给方承担的税收, Td是需求方承担的税收, 则供需双方所承担的税负与供求弹性之间的数量关系是:

从短期来看, Ed>Es, 流通环节税收主要卖方承担, 但拥有多套住房的投机和投资者如果不是急需周转资金, 大都不会在短期内将房子卖出。由于我国城镇化水平不断提高, 特别是越来越多的人进入到大城市, 他们要生存发展, 最基本的就是要一个属于自己的遮风避雨的家, 如此导致北京, 上海这样的大城市楼市需求刚性增加, 需求缺乏弹性。而在长期, 开发商可以选择要不要开发土地, 二手房业主可以选择要不要卖出房子, 于是Ed

图1中供给曲线完全无弹性, 而需求曲线较有弹性, 不管征多少税, 销售者总是供给Q0的产量, 初始的均衡点为E0。当政府征税后, 新的供给曲线与原供给曲线重合, 决定的税收均衡产量与价格不变, 销售者实际得到的净价格为OPN, 这说明在供给完全无弹性的情况下, 税收由房地产商独自承担。从长期来看如图2所示, 与图1情况相反。

二、营业税对房价影响的数学模型分析

(一) 房价高企的主要原因———住房资产增值性

住宅作为一种特殊商品, 既是生活必需的消费品, 又是一种很好的投资品, 兼具耐用性和增值性的功能。以投资为主要目的的购房者, 他们主要关心的是短期收益的最大化。而以投机为目的的购房者则是希望在短期内实现转手增值套现。他们在很大程度上刺激了住房需求, 是房价高企的幕后推手 (4) 。

(二) 投资或投机性房地产交易的投资回报模型

相关变量:根据相关文件规定, 二手房营业税率按t=5.5%征收。目前各大银行很多已经取消原7折的房贷利率优惠, 并考虑到购房贷款大都属中长期贷款, 经谨慎考虑, 在此取贷款利率r=6% (资料来源:工商联投融资在线) , 不计复利。

从上海市统计局网站我们看到, 二手房平均销售价格指数从09年1月份98.00达到了10年1月份108.9, 年资产增值率达到了10.9%。据易居中国统计数据显示, 09年全市各楼盘涨幅平均在50%左右, 二手房市场价格也呈普涨态势, 全年平均涨幅高达38%, 为谨慎估计, 在此我们设定二手房年均价格涨辐为p=30%。设房产买价为M, a为购买款项中的自有资产比率, 于是商业贷款比率为1-a.T为房产持有期。

基于以上的假设变量, 根据国务院最新的关于房地产营业税的征收办法, 在此, 我们将分小于等于5年和5年以上两个时期来计算投资者年均回报率。

1. 当T<5年时, 投资者年均回报率模型见公式 (1) :

年均回报率

其中:a房产投资者期初投入资金为M* (1-a) ;

b卖出房产时扣除营业税后的现金收入为M× (1+p) T× (1-t) ;

C卖出房产后归还贷款本息额为M×a× (1+r×T) , 不计贷款复利。

2. 当T5年时, 免征营业税:

年均回报率

其中, 卖出房产时的现金收入为, 不需扣减营业税。如果按规定征收5.5%的营业税, 在投资5年期以内出售房产时的回报率:

根据以上数据计算, 我们可以看到与如此高的投资回报率相比, 征税与不征税仅能降低回报率2~3个百分点, 营业税征收对投资者投资回报率影响甚小, 与政府部门意图以此达到调控房价的作用还相去甚远。

三、结论及建议

对不同区域的住房给予差别的营业税率也许是一个更加灵活有效的调控途径。当我国房地产市场发展到成熟阶段, 各项档案, 数据工作都得到很好的统筹之后, 采用基于价格上涨幅度的累进税制 (5) , 对保持房价涨幅减缓也许是一种更加行之有效的政策选择。

(一) 完善税制, 税收调控节点由流转环节逐步向保有环节转变

我国针对居民个人的房产税收基本上都在流转环节, 而在房屋保有环节税负很少。建议在条件成熟时尽快推出合理的物业税制度, 加大住房持有成本, 减少投资、投机收益, 同时考虑到我圉居民整体收入水平不高的实际情况, 应该让大多数居民养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税, 第二套住房适度收税, 第三套及以上住房课重税, 使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入, 另一方面使多套房屋持有者抛售, 增加二手房市场供应量, 改善供求关系。

(二) 税收与其他调控措施配合, 制定分阶段调控目标并对症下药

房价是事关国家经济发展、人民生活和社会和谐的大事, 其影响因素多而复杂, 如房地产市场供求关系、税收政策、土地政策、金融政策及心理预期等, 涉及房管、土地、税务、计划、建设等多个部门。税收只是影响房价的因素之一, 税收政策应与其他调控措施有机配合, 如需要土地部门制定合理的房地产开发用地计划和收取适度的土地出让金、信贷部门制定合适的信贷政策等。

参考文献

【1】财政部, 国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》2009

【2】赵晓英, 焦勇七部委《意见》对房地产市场的影响浅析[J]中国房地产金融2005 (7) :3

【3】高鸿业西方经济学第三版 (微观部分) [M]北京中国人民大学出版社2005

【4】岳娟丽, 管鸿禧产营业税对稳定住房价格的作用研究[F]经常管理2005 (12) :159～162