物业区域车辆道路管理

物业区域车辆道路管理（精选8篇）

物业区域车辆道路管理 第1篇

各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各物业管理企业：为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合我市实际，现将我局制定的《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

附：《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》

成都市房产管理局 二OO五年六月二十二日

成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法

第一条 为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法规和规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市住宅物业管理区域内机动、非机动车辆的停放和管理。

第三条 住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理：

（一）建设单位按规划要求配置的机动车停放设施（包括地面停车库，地下停车库，立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；尚未出售的应当出租，不得闲置不用。

（二）凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位，任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主；租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。

（三）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。

（四）在住宅物业管理区域内依法设置停车位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

第四条 住宅物业管理区域内非机动车辆停放，按以下原则实施管理：

（一）业主、使用人的非机动车辆应有序停放在指定位置。

（二）承担市政公用等专业维修、房屋装饰装修等需停放非机动车的，应当有序停放在指定位置。第五条 物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主依据相关规定决定本住宅物业管理区域的停车管理方案。

第六条 物业管理企业或者其他停车管理单位（以下统称停车管理单位）受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件：

（一）遵守本市停车管理的有关政策规定和业主大会的决议等；

（二）履行物业服务合同相关停车管理的约定；

（三）制定车辆停放管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；

（四）在地面、墙面设有交通标识，引导车辆按规定路线行驶；

（五）有专人对进出住宅物业管理区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行；

（六）维护住宅物业管理区域的车辆停放秩序，保证车辆整齐，行驶通畅；

（七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。

第七条 车辆停放收费按政府价格主管部门的有关规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。

在住宅物业管理区域内，利用业主依法享有的共用设施进行车辆停放，属业主所得收益的，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理方面的其他需要。

第八条 车辆停放人应当遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；

（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行，机动车不得擅自停放在他人车位；

（三）按照规定或者约定交纳车辆停放费用。

第九条 除临时进出住宅物业管理区域停放车辆外，其他机动车辆停放人应与停车管理单位订立机动车辆停放管理服务协议，该协议一般应包括双方当事人机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理服务期限以及违约责任等内容。

第十条 住宅物业管理区域内的停车管理单位，应及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。

对住宅物业管理区域内停车位不能满足车辆停放需要的，停车管理单位应在征得业主大会同意后，结合实际，采取措施提高停车场地利用率。

第十一条 对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照车辆停放管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理。

第十二条 未实行物业管理的住宅区、非住宅物业管理区域内的车辆停放管理，可参照本办法执行。

第十三条 本办法自2005年7月1日起施行。

物业区域车辆道路管理 第2篇

莆市价[2008]241号

各县（区）物价局（办）、各相关物业企业：

根据福建省物价局《关于规范物业管理区域内车辆停放服务收费管理的通知》（闽价房[2008]159号）精神，结合我市实际，现将规范我市物业管理区域内车辆停放服务收费管理的具体贯彻意见及相关事项通知如下：

一、本《通知》所指的车辆停放服务收费是指为车辆（包括机动车和非机动车）有序停放提供相关服务而收取的费用。

二、未成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务收费标准按本《通知》规定的标准执行，具体停车服务费标准见附表。已成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务收费标准可以由业主大会决定，也可以参照本《通知》规定的标准执行；物业小区主要面向社会车辆提供停放服务的，必须依法办理停车经营业务有关审批手续，取得经营资格后，其车辆停放服务收费标准按有关规定执行。

三、下列情况之一的免收车辆停放服务费：

1、治安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时；

2、以及业主搬家车辆；

3、临时送货车辆。

四、实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理（有发放车辆

出入证的物业管理区域，其出入证制作费用应在车辆停放服务费中列支，不得另向业主及车辆停放人收取）、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

五、物业管理区域内车辆停放服务收费应使用税务部门统一印制的发票。

六、物业管理区域内车辆停放服务收费应严格执行明码标价制度。物业服务企业应在服务场所醒目位置设置明码标价价牌，公布服务项目、计费单位、收费标准、计价方式、免费时限和对象、价格投诉举报电话等内容，自觉接受业主、业主大会和有关部门的监督，对违反规定乱收费者，由政府价格主管部门依照有关法律、法规予以查处。

七、仙游县按本通知收费标准内另行制定。

八、本通知自2009年1月1日起试行至2010年12月31日止。

二〇〇八年十二月二十五日

附表：

物业区域车辆道路管理 第3篇

一审:上海市普陀区人民法院(2009)普行初字第65号

二审:上海市第二中级人民法院(2009)沪二中行终字第356号

[案情]

2007年6月10日,上海绿地新龙基置业有限公司向原上海市普陀区房屋土地管理局(因机构调整,其职权由上海市普陀区住房保障和房屋管理局承继,以下简称“原普陀房管局”)提出申请,称由其公司开发建造的世纪同乐小区已于2003年12月竣工,申请原普陀房管局对该小区的区域划定给予确定。2007年6月28日,原普陀房管局向上海绿地新龙基置业有限公司出具了划定物业区域通知,并于同年9月4日发布了《关于划定上海市普陀区绿地世纪城二期——世纪同乐业主大会物业管理区域的公告》,将商务楼同创大厦与同乐住宅小区划定为一个物业管理区域。

原审原告侯某、吴某、楼某某不服该行政行为,向原审法院提起行政诉讼,要求撤销上述物业管理区域的划定,并要求原普陀房管局重新予以划定物业管理区域。原审原告侯某等人诉称,商务办公楼和住宅楼不能划定为同一物业管理区域,其理由在于:小区平面图表明,曹杨路、顺义路、白玉路、隆德路合围的长风街道某街坊某丘是世纪同乐住宅小区项目用地,规划图示和技术指标上均没有办公楼。同创大厦是商务办公楼,与住宅区分属不同的物业管理处管理,各自独立核算,事实上已经形成了两个物业管理区域。根据《物权法》第七十三条、第七十四条等规定,同乐住宅小区和同创大厦分属不同建筑区划,其道路、绿地和其他共有设施的共有使用权必然是分开的。将作为商务办公楼的同创大厦和同乐住宅小区划为同一物业管理区域,不利于住宅区的管理。

原审被告原普陀房管局辩称,涉案物业管理区域的划分系首次,同创大厦与同乐住宅小区属同一建设项目的规划设计方案,在一个规划红线内,实际建成后有共用的设施。同创大厦虽经规划变更改变过房屋用途,但不影响其与同乐住宅小区仍同属一个整体规划用地范围的事实。

原审法院经审理后认为,根据《物业管理条例》第五条、《上海市住宅物业管理规定》第五条第三款等规定,原普陀房管局作为房地产行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具有划定物业管理区域的职权。关于事实认定方面,即同创大厦和世纪同乐住宅区的配套设施设备是否共用以及是否已形成封闭小区的问题,虽然同创大厦公寓式办公楼和世纪同乐住宅楼现分别由2个物业管理处管理,但从配套设施设备的设置来看,世纪同乐甲、乙号住宅楼和同创大厦的水泵均位于同一场所,水泵的分开使用不影响该设施设备的共用性质。同创大厦地下车库延伸至小区绿化带下,其消防出口位于住宅楼间的布局,以及同创大厦和世纪同乐住宅楼之间无围墙分隔等客观情况亦表明两者不符合《上海市住宅物业管理规定》第五条第一款“已分割成多个自然街坊或者封闭小区”的情形。因此,原普陀房管局作出被诉行政行为将两者划分为一个物业管理区域具有事实根据和法律依据。原普陀房管局作出被诉行政行为,不违反法律法规的禁止性规定,且对原审原告的权益也未造成侵害。原审原告要求撤销被诉行政行为的诉讼主张,缺乏事实和法律依据。原审法院遂判决驳回侯某、吴某、楼某某的诉讼请求。

二审法院经审理认为,《物业管理条例》第九条规定,物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《上海市住宅物业管理规定》第五条规定,新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域。故物业管理区域的划定应当综合考虑规划设计和配套设施设备的共用情况等因素。本案中,同创大厦与同乐住宅小区在同一规划用地范围内,同属于绿地世纪城2号地块,其公建配套设施设备亦具有整体统一性。被上诉人认定同创大厦与同乐住宅小区在同一个规划设计中,其配套设施设备上存在共用性,有事实依据。被上诉人结合规划及配套设施设备情况,核定将同创大厦与同乐住宅小区划定为一个物业管理区域,并无不当。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求,应予维持。遂判决驳回上诉,维持原判。

[评析]

国务院《物业管理条例》第九条第一款规定,一个物业管理区域成立一个业主大会;第三十四条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此,物业管理区域的划定直接关系到业主大会的成立,进而影响到业主对物业管理区域内建筑物及其附属设施的共同管理的权利,对业主民事权利的影响甚巨。本案即涉及物业管理区域的划分问题,笔者试析如下。

一、物业管理区域与建筑区划的关系

《物权法》实施后,《物业管理条例》虽经修订,但未明确“物业管理区域”与《物权法》规定的“建筑区划”是什么关系。在“建筑区划”内只能有一个物业管理区域,还是有几个物业管理区域?该问题直接涉及到业主大会的规模和成立的难易程度。

《物权法》规定了建筑区划内的道路、物业服务用房、绿地和一些公共设施属建筑区划内的业主共有。根据《物权法》,“建筑区划”不仅是一个空间上的概念,也代表着一种权属的边界,其所涉及的是共有所有权的客体,也就是共有部分的界定。我国的建筑区划,可能包含一幢以上的区分所有建筑物及其周围与全体区分所有权利人权利相关的设施和一定范围、一定使用年限内的土地使用权。因此,建筑区划的划分应当是以基于建筑物区分所有权的对专有部分以外的共有部分的共有关系为基础。然而,产权共有关系在实践中也是多层次的。比如,某部电梯只能是某一栋楼的公共设施,但各种供暖、供水、供气管线、道路、绿地可能又是多栋楼共用的。

《物业管理条例》第九条第二款规定,物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

从前述规定可以看出,“建筑区划”主要是基于建筑物区分所有权的共有关系所确定的,而“物业管理区域”则是在侧重便于实施物业管理的角度从而在建筑区划基础上确定的。也就是说,一个建筑区划可能是一个物业管理区域,也有可能一个建筑区划内存在多个物业管理区域。

二、物业管理区域的初次划定

就笔者有限视野所及,目前并无专门的法律、行政法规和规章对建筑区划确定的标准和程序等问题作出规定,《物业管理条例》及各地的物业管理地方性法规,大多是对物业管理区域的划分作出规定。

对建筑区划的划分作出具体规定的,仅有成都市在2007年《物权法》施行后出台《成都市建筑区划划分暂行办法》。该办法第四条规定,建筑区划的划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础,充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。笔者认为,该办法所规定的“建筑区划”,实则与物业管理区域同义。

通常,各地地方性法规均将物业管理区域的初次划定的权力赋予物业管理行政主管部门。如本案两级法院所述,原普陀房管局作为房地产行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具有划定物业管理区域的职权。对于新建小区的物业管理区域划分,一般由建设单位在物业出售前,将依法划定的物业管理区域向物业管理行政主管部门备案。对尚未划分物业管理区域的已交付使用小区,则一般由建设单位或物业管理企业向物业管理行政主管部门申请初次划分。本案争议的物业管理区域划分即属于后一种情形。

对物业管理区域初次划分标准的具体规定,各地在《物业管理条例》第九条所规定的原则基础上,大同小异。

《江苏省物业管理条例》第九条规定,物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

《上海市住宅物业管理规定》规定,住宅小区,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区,其设置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。《关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》进一步规定,对有市政道路或自然河道穿越的建设用地,在住宅建设工程设计时,建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

笔者认为,物业管理行政主管部门在初次划定物业管理区域时,应当遵循依法行政的要求,以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划设计和共用配套设施设备情况等因素。业主对初次划定行为不服的,可以依法提起行政诉讼。

三、物业管理区域的调整

基于业主的共同意愿所产生的关于物业管理区域的合并、分立等调整,则属于私法范畴,一般以业主共同决定的方式加以确定。部分业主向物业管理行政主管部门提出变更物业管理区域的请求时,需要根据行政法的规定保障相关业主的权益。同样的,物业管理区域的调整也应当以有利于实施物业管理为原则。

《上海市住宅物业管理规定》第九条规定,尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处,按照第七条的规定,结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

本案中,原告侯某等主张被告原普陀房管局在作出划定物业区域通知并公告的过程中,未征求业主的意见,因而程序违法。然而,该观点并未得到两级法院的支持,法院的理由是被告原普陀房管局作出的讼争具体行政行为并非是对物业管理区域的调整,而是依职权对物业管理区域的初次划定,法律法规未要求需征求业主的意见。

物业区域车辆道路管理 第4篇

关键词：提升；物业管理；服务质量

中图分类号： D631 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）19-34-2

1 物业区域服务的现状

既然是“浅谈如何提升物业管理中的区域服务质量”，那么，我们首先应该了解的就是目前物业区域服务现状和存在的问题。矿区服务事业部下属的各个物业处其实就是一个个相对独立的物业管理企业，但是作为油田内部企业，他们与社会上的众多物业管理企业有很多区别：

第一，物业服务工作中存在有很多的局限性。作为油田内部企业，事业部下属的各物业处是面向整个油田服务的，同时也在管理上受制于油田，因此，他们没有一般的物业管理企业那样强烈的竞争意识，这就直接导致了各物业处之间提升服务质量的局限性。

第二，区域服务人员专业素养参差不齐。各物业处现有的区域服务人员大多是从各单位抽调组建而成的，没有接受过系统的物业管理知识培训，缺乏系统化、专业化的理论知识武装。尤其是个别区域服务人员本身对物业服务工作的认识就存在偏差，敬业精神不足，导致他们在实际工作中处理问题完全靠个人的主观意志，遇到困难时常会感觉到无处下手、无所适从。

第三，部分区域服务人员对物业服务存在误解。长期以来人们对服务业一直存在偏见，认为是“伺候人”，有一部分物业服务人员自己对物业服务也存在着误解，觉得物业服务又脏又累又没有什么技术含量，“是个人都可以干”，因此，在物业服务的过程中无论是服务手段还是服务理念都存在着较大差距。

第四，业主和区域服务人员之间缺乏理解和沟通。矿区服务的特殊性决定了我们所服务的对象基本上都是油田职工，长期艰苦的工作环境导致了一部分业主对在后勤工作的服务人员有一种本能的排斥，工作中经常会听到一些年纪大一点的业主说：“老子辛辛苦苦在油田干了一辈子，出了多少力，流了多少汗，你们现在干这点活算什么，一点都不辛苦，只是走走看看，有什么呀！”作为物业服务人员心里也很委屈：“我兢兢业业的干好我的本职工作，没白天没黑夜的为了你们服务，凭什么还要受你的气？你是油田职工，我也是油田职工，我干物业服务难道就低人一等了吗？”业主和区域服务人员之间缺乏互相理解和沟通，误解、矛盾就会愈演愈烈，必然会直接影响区域服务质量的提升。

正是由于以上诸多因素的存在，致使目前区域服务工作中存在着门难进、脸难看、事难办的现象，只有解决了这些问题，区域服务质量才会从根本上得到提升。

2 区域服务质量的提升

在以往的传统中，物业管理企业对区域服务质量的提升，往往比较注重于公共区域的管理服务，例如：公共设施建设、公共环境维护、公共绿化增加以及公共安全防范等“硬件设施”，而忽略了物业管理企业中中层管理人员和区域服务人员服务意识增强、服务理念更新以及服务文化建设等“软件的升级”。

正是因为我们的思维局限在“硬件升级”这个框好的圈子里，只看重了业主的“刚性需求”而忽略了他们的“弹性需求”，业主不满情绪有增无减，区域服务人员的工作得不到业主的理解，严重打击了他们的工作积极性，这样的恶性循环导致了区域服务工作开展难、提升难、改变难，要从根本上解决这“三难”，必须抓住业主的需求心理，一手抓“硬件升级”，一手抓“软件升级”，两手都要抓，两手都要硬！

2.1 加强区域管理的制度建设

2.1.1 权责分明

区域服务人员全权负责所属区域内公共设施、环境卫生、绿化监管等工作；负责区域内所有住户的信息采集、入户安全以及业主满意度调查；负责区域内所有住户的服务需求受理、传递、协调、跟进、督办、回访；负责加强与区域内所有住户的沟通，正确的引导社区居民良好的行为习惯。

2.1.2 严格考核

将区域服务人员的日常服务质量与个人考核相结合，促进物业服务标准、规范的落实和服务人员的岗位职责落实，实行服务质量与效益挂钩制度，更进一步的促进了小区内各项区域服务工作有效落实。

2.1.3 问题不过夜

区域服务人员严格执行“日检查、周对标、月考核”制度，以“日检查”代替过去的突击检查考核，使考核工作常态化，真正实现了“问题不过夜”。进一步固化“管家式服务”，加强了服务意识和服务习惯的养成，确保区域服务水平持续提升。

2.1.4 建立例会机制

坚持每天定时召开总结会总结当天工作，解决问题、沟通信息，及时处理区域服务过程中所遇到的各类问题； 并将一周的问题汇总在周生产例会进行通报，找出问题、总结经验、改进提高。通过建立这样的例会制度，不仅能第一时间了解各区域服务工作的进度和存在问题，同时也能更快的对于出现的问题进行协调、沟通、解决，大大提升了区域服务的效率。

2.2 加强区域服务人员的专业培训

所有的区域服务人员都应该接受专业、系统的专业知识培训，通过不断的学习，提高区域服务人员的专业素养。同时，要加强区域服务人员综合素养的提升，让她们保持高度的责任心，设身处地的为业主考虑，才能真正做到“用心做好

服务，服务体现价值”。

2.3 建立详细的住户档案

物业管理企业在接受小区之初，通过首次安全入户，采集业主信息，建立详细的住户档案。区域服务人员通过了解业主住户档案可以熟悉的掌握所属区域内业主各种情况，以及建筑物、公共设施等具体情况，便于日后的工作。

2.4 明确区域服务人员的职责范围

在日常的区域服务工作中，要明确区域服务人员的各项职责范围，严格遵守各项岗位、职责规定，权责分明、赏罚分明，增加区域服务人员与业主、相关职能部门以及各外包单位的沟通渠道，加强协调沟通力度，谁的问题谁受理谁跟踪谁负责。

2.5 区域服务人员自身能力的提升

2.5.1 发现问题及解决问题的能力

“没有最好，只有更好”，区域服务人员是区域内的一线服务人员，只有细心观察、主动服务，就能发现各类问题，第一时间进行跟进、解决、处理，确保工作的高效率。同时，也可以结合日常的实际工作，大胆创新，为提升区域服务工作质量提供各项合理化建议和意见。

2.5.2 管理与服务能力

区域服务包含了管理和服务两方面的含义，为能够更好的服务于业主，就要对区域内环境卫生、绿化、公共设施等进行有效的管理。

2.5.3 自控能力

区域服务人员在处理各种事件时，常会遇到业主蛮不讲理、拒不配合的情况。因此要善于控制自己情绪，保持平常心，切勿与业主发生争执，应耐心和业主解释，做到以理服人。处理好各种投诉，做好记录。

2.5.4 处理突发事件的能力

面对紧急突发事件，区域服务人员在第一时间做出正确的决策，从容应对，将事故的风险降到最低，要善于从突发事件中总结经验，在今后的工作中防患于未然。

2.6 用心做好服务

在区域服务工作中，我们把贴心服务理念融入到自己的日常工作中，从每一件小事做起，件件用心对待，将“被动式”服务转化成“主动式”服务，将业主视为我们的朋友、亲人、家人。因此，作为区域服务人员除了为业主提供日常的管理服务和维护之外，还应该更加注重服务细节。平时工作中对业主的接触较少，面对面的交流更是微乎其微，所以很难听取业户真实的想法和声音，为了与业主建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。如当在大风降温、大雨天气来临之前，提醒业主关好门窗；每逢节日放假前，张贴温馨提示，提醒客户休假前不要忘记关灯，切断屋内电源、管好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时配合做好防汛、扫雪铲冰及火灾，防盗等应急预案。每次下雪时，区域服务人员积极参与做好扫雪铲冰工作，保证广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。

物业区域车辆道路管理 第5篇

事项的通知（榕价房[2008]23号）

各县（市）区物价局，各相关物业企业：

根据省物价局《关于规范物业管理区域内车辆停放服务收费管理的通知》（闽价房[2008]159号）精神，结合福州市实际将具体贯彻意见及相关事项通知如下：

一、本《通知》所指的车辆停放服务费是指物业管理区域内为车辆（包括机动车、非机动车）有序停放提供相关服务而收取的费用。

二、福州市区范围内物业管理区域车辆停放服务费由市物价局制定，各县（市）物业管理区域内车辆停放服务费由县（市）物价局核定，并报市物价局备案。

三、未成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务费收费标准应严格按照以下规定的标准执行。具体停车服务费标准（不含场地使用费及充电费）如下：

已成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务费收费标准可以由业主大会决定，也可以参照上表规定的标准执行。

物业小区主要面向社会车辆提供停放服务的，必须依法办理停车经营业务有关审批手续，取得经营资格后，其车辆停放服务费按下列规定执行：

商场、娱乐场所、宾馆酒店等性质的建筑物，经有权部门批准有配套专用停车场所的，其停车服务费实行市场调节价；对行政事业单位以及供电、供气、供水、交通、银行等单位经有权部门批准配套专用停车场所的，其车辆停放服务费按社会公共停车收费标准执行，即小车停放：8:00-20:00（含）每辆次5元,20:00-次日8:00（含）每辆次10元。占用两个车位的，按上述收费标准两倍收取。上述没有配套专用停车场所的停车服务费收费标准及摩托车、电动车、自行车停车服务费收费标准均按上表规定的收费标准执行。

四、下列情况之一的免收车辆停放服务费：

1、治安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时；

2、业主搬家车辆；

3、临时送货车辆。

五、实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理（有发放车辆出入证的物业管理区域，其出入证制作费用应在车辆停放服务费中列支，不得另向业主及车辆停放人收取）、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

六、物业管理区域内车辆停放服务收费应使用税务部门统一印制的发票。

七、物业管理区域内车辆停放服务收费应严格执行明码标价制度。物业企业应在服务场所醒目位置设置明码标价牌，公布服务项目、计费单位、收费标准、计价方式、免费对象和时限、价格投诉电话等内容，自觉接受业主、业主大会和相关部门监督。对违反规定乱收费的，由政府价格主管部门依照相关法规予以查处。

物业车辆管理方案 第6篇

（一）**年1月28日，辽宁省建设厅、公安厅联合颁布了《辽宁省城市住宅物业管理区域车辆停放管理规定》（以下简称《规定》）。该《规定》遵循了《物权法》、《物业管理条例》的立法精神，结合辽宁省实际情况，在小区机动车辆停车位设置、车辆管理、停车位内专用设备和公用设施的保护及物业过失致车辆受损赔偿等几个方面做出详细规定。辽宁槐城律师事务所丁达鹏律师就该《规定》相关内容做如下解析，小区车主和物业服务企业参考。

一、《规定》适用范围

本《规定》适用于辽宁省城市住宅物业管理区域内的机动车停放管理。以下三种情况不适用该《规定》：

1、非住宅用途，如写字楼、商场等地下及周边范围内机动车停放；

2、没有物业公司管理服务的区域；

3、非机动车辆的管理，如自行车、电动自行车等。

二、为小区业主提供停车位成为有关单位的义务

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但随着小区私家车不断增多，规划用于停车的车位逐渐不能满足小区业主的需要，停车难困扰着业主和物业管理服务企业。为解决这一难题，《规定》第三、四明确了公安机关有协助指导业主大会和物业服务企业在住宅区周边为小区业主设立临时、夜间机动车车辆停车位的义务，由物业服务企业实施管理。

三、《住宅区机动车停放管理规约》是物业服务企业实施管理的依据。

该《管理规约》不同于物业服务合同，是由建设单位或业主大会依据《物权法》、《物业管理条例》制定的，委托物业服务企业实施管理，委托费用由需要停车位的业主承担。

四、受委托的物业服务企业有如下义务：

1、安排一定数量的车辆管理员。车辆管理员应尽职尽责，做好巡视记录和交接班记录，严禁擅自离岗；文明执勤、热情服务，及时指挥车辆停放，维持车辆停放秩序。

2、画明专用停车位的停车线，保持道路通畅，场地清洁卫生。指挥专用停车位的机动车辆在指定的车位停放。

3、指挥无专用停车位的业主及外来人员在临时停车位停放车辆。

4、指挥车辆在住宅物业管理区域内停放，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成障碍。

5、严禁指挥将车辆停放在消防通道上。

6、在日常巡视过程中发现业主有乱停乱放行为时，物业服务企业及管理员要及时劝阻。对劝阻无效的，要立即向业主委员会、社区委员会、有关行政主管部门报告。

五、小区车主义务

物业管理区域内车主有要爱护停车位内的消防、供水、供电、通讯等一切专用设备和公用设施的义务。不慎损坏时需按价赔偿，若造成严重事故者，将追究其法律责任。

六、物业管理企业的过失致车辆受损，物业管理企业负责赔偿。

《规定》首次明确了物业管理企业对住宅物业管理区域内发生的机动车人为损害承担管理过错赔偿责任。该条款为业主主张权利提供了法律依据。但业主主张该权利时应注意以下两点：

1、必须有证据证明物业管理企业未尽到本文第四项列明的6项管理义务，同时要结合物业服务合同约定的物业企业应承担的义务，如24小时门禁管理、夜间巡逻、录像监控等等，即管理过错。

2、按《住宅区机动车停放管理规约》的约定进行赔偿，因此在制定《住宅区机动车停放管理规约》，一定要将赔偿事由、赔偿标准约定清楚。

物业车辆管理方案

（二）成都市房产管理局关于印发《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》的通知

各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各物业管理企业：

为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合我市实际，现将我局制定的《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

附：《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》

成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法

第一条为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法规和规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市住宅物业管理区域内机动、非机动车辆的停放和管理。

第三条住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理：

（一）建设单位按规划要求配置的机动车停放设施（包括地面停车库，地下停车库，立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；尚未出售的应当出租，不得闲置不用。

（二）凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位，任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主；租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。

（三）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。

（四）在住宅物业管理区域内依法设置停车位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

第四条住宅物业管理区域内非机动车辆停放，按以下原则实施管理：

（一）业主、使用人的非机动车辆应有序停放在指定位置。

（二）承担市政公用等专业维修、房屋装饰装修等需停放非机动车的，应当有序停放在指定位置。

第五条物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主依据相关规定决定本住宅物业管理区域的停车管理方案。

第六条物业管理企业或者其他停车管理单位（以下统称停车管理单位）受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件：

（一）遵守本市停车管理的有关政策规定和业主大会的决议等；

（二）履行物业服务合同相关停车管理的约定；

（三）制定车辆停放管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；

（四）在地面、墙面设有交通标识，引导车辆按规定路线行驶；

（五）有专人对进出住宅物业管理区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行；

（六）维护住宅物业管理区域的车辆停放秩序，保证车辆整齐，行驶通畅；

（七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。

第七条车辆停放收费按政府价格主管部门的有关规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。

在住宅物业管理区域内，利用业主依法享有的共用设施进行车辆停放，属业主所得收益的，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理方面的其他需要。

第八条车辆停放人应当遵守以下规定：

（一）遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；

（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行，机动车不得擅自停放在他人车位；

（三）按照规定或者约定交纳车辆停放费用。

第九条除临时进出住宅物业管理区域停放车辆外，其他机动车辆停放人应与停车管理单位订立机动车辆停放管理服务协议，该协议一般应包括双方当事人机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理服务期限以及违约责任等内容。

第十条住宅物业管理区域内的停车管理单位，应及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。

对住宅物业管理区域内停车位不能满足车辆停放需要的，停车管理单位应在征得业主大会同意后，结合实际，采取措施提高停车场地利用率。

第十一条对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照车辆停放管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理。

第十二条未实行物业管理的住宅区、非住宅物业管理区域内的车辆停放管理，可参照本办法执行。

物业车辆管理方案

（三）一、车辆管理规定

车辆停放是精神文明的重要体现，XXX物业服务处应向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生。自觉到指定停车泊位停车。

1.对XXX项目的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆发给XXX项目出入通行证。

2.为业主临时停车提供方便，XXX项目设有地面停车场，并采取按次收费办法。

3.长期使用停车泊位的业主、使用人和单位，可到XXX物业服务处办理停车泊位租赁手续。

4.对业主、使用人已租赁的泊位，XXX负责做出相应控制，确保停车方便。

5.各种车辆不得在XXX项目道路上随意停放，临时进入XXX项目的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。

6.停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况，应及时通知车主，防止车内物品丢失。

7.停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。

8.车辆进入XXX项目应减速慢行，最高时速不得超过XXX项目限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。

9.XXX项目停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。

10.对进入XXX项目的出租车同样实行计次卡出入，夜间22：00以后，谢绝出租车进入XXX项目。对外来人员乘坐的出租车应谢绝入内。

11.对进入XXX项目的车辆应维持一定的清洁度，保证不污染道路；5吨以上大型机动车未经XXX物业服务处许可，不得进入XXX项目。车辆停放必须服从管理人员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。

12.装载装修材料的车辆进入XXX项目，应停在规定场地装卸材料，不得影响XXX项目交通，装载装修材料的车辆驶离XXX项目还需出示业主的书面证明，方可驶离。

13.对所有进出XXX项目的车辆都应实行凭车辆出入卡进出，门岗需在卡上写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗保安的姓名或工号，并在值班记录上做好外来车辆的登记工作。

14.应妥善保管好在使用中的车辆出入卡，必须保证有具可查，不能有流失现象发生。

二、停车场守则

为规范停车场的使用及管理，营造规范的购物环境，制定本守则。

1、月租车的车主应于每月月底前缴交各种费用；停车卡专车专用，不得转借他人。

2、临时停放车辆先收费，出场时验发票后放行。

3、月租车的车主只可将车辆停在其所属月租车位范围内。临时停放车辆必须按车场保安员指定地点停放。

4、停车场只能作为停车之用，不能用作维修车辆、储存货物或其它用途。

5、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。

6、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。

7、在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。

8、在车场内行车必须注意安全，以免损坏停车场设施和其它车辆，如有损坏，XXX物业服务处有权向损坏者索赔。

9、车主如遗失停车卡，应马上通知XXX物业服务处，XXX物业服务处会于收取一定的手续费后补发新的停车卡。

物业小区车辆管理制度 第7篇

2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。

3、车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。

4、车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5、驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

6、管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

物业区域车辆道路管理 第8篇

既然是“浅谈如何提升物业管理中的区域服务质量”, 那么, 我们首先应该了解的就是目前物业区域服务现状和存在的问题。矿区服务事业部下属的各个物业处其实就是一个个相对独立的物业管理企业, 但是作为油田内部企业, 他们与社会上的众多物业管理企业有很多区别:

第一, 物业服务工作中存在有很多的局限性。作为油田内部企业, 事业部下属的各物业处是面向整个油田服务的, 同时也在管理上受制于油田, 因此, 他们没有一般的物业管理企业那样强烈的竞争意识, 这就直接导致了各物业处之间提升服务质量的局限性。

第二, 区域服务人员专业素养参差不齐。各物业处现有的区域服务人员大多是从各单位抽调组建而成的, 没有接受过系统的物业管理知识培训, 缺乏系统化、专业化的理论知识武装。尤其是个别区域服务人员本身对物业服务工作的认识就存在偏差, 敬业精神不足, 导致他们在实际工作中处理问题完全靠个人的主观意志, 遇到困难时常会感觉到无处下手、无所适从。

第三, 部分区域服务人员对物业服务存在误解。长期以来人们对服务业一直存在偏见, 认为是“伺候人”, 有一部分物业服务人员自己对物业服务也存在着误解, 觉得物业服务又脏又累又没有什么技术含量, “是个人都可以干”, 因此, 在物业服务的过程中无论是服务手段还是服务理念都存在着较大差距。

第四, 业主和区域服务人员之间缺乏理解和沟通。矿区服务的特殊性决定了我们所服务的对象基本上都是油田职工, 长期艰苦的工作环境导致了一部分业主对在后勤工作的服务人员有一种本能的排斥, 工作中经常会听到一些年纪大一点的业主说:“老子辛辛苦苦在油田干了一辈子, 出了多少力, 流了多少汗, 你们现在干这点活算什么, 一点都不辛苦, 只是走走看看, 有什么呀!”作为物业服务人员心里也很委屈:“我兢兢业业的干好我的本职工作, 没白天没黑夜的为了你们服务, 凭什么还要受你的气?你是油田职工, 我也是油田职工, 我干物业服务难道就低人一等了吗?”业主和区域服务人员之间缺乏互相理解和沟通, 误解、矛盾就会愈演愈烈, 必然会直接影响区域服务质量的提升。

正是由于以上诸多因素的存在, 致使目前区域服务工作中存在着门难进、脸难看、事难办的现象, 只有解决了这些问题, 区域服务质量才会从根本上得到提升。

2 区域服务质量的提升

在以往的传统中, 物业管理企业对区域服务质量的提升, 往往比较注重于公共区域的管理服务, 例如:公共设施建设、公共环境维护、公共绿化增加以及公共安全防范等“硬件设施”, 而忽略了物业管理企业中中层管理人员和区域服务人员服务意识增强、服务理念更新以及服务文化建设等“软件的升级”。

正是因为我们的思维局限在“硬件升级”这个框好的圈子里, 只看重了业主的“刚性需求”而忽略了他们的“弹性需求”, 业主不满情绪有增无减, 区域服务人员的工作得不到业主的理解, 严重打击了他们的工作积极性, 这样的恶性循环导致了区域服务工作开展难、提升难、改变难, 要从根本上解决这“三难”, 必须抓住业主的需求心理, 一手抓“硬件升级”, 一手抓“软件升级”, 两手都要抓, 两手都要硬!

2.1 加强区域管理的制度建设

2.1.1 权责分明

区域服务人员全权负责所属区域内公共设施、环境卫生、绿化监管等工作;负责区域内所有住户的信息采集、入户安全以及业主满意度调查;负责区域内所有住户的服务需求受理、传递、协调、跟进、督办、回访;负责加强与区域内所有住户的沟通, 正确的引导社区居民良好的行为习惯。

2.1.2 严格考核

将区域服务人员的日常服务质量与个人考核相结合, 促进物业服务标准、规范的落实和服务人员的岗位职责落实, 实行服务质量与效益挂钩制度, 更进一步的促进了小区内各项区域服务工作有效落实。

2.1.3 问题不过夜

区域服务人员严格执行“日检查、周对标、月考核”制度, 以“日检查”代替过去的突击检查考核, 使考核工作常态化, 真正实现了“问题不过夜”。进一步固化“管家式服务”, 加强了服务意识和服务习惯的养成, 确保区域服务水平持续提升。

2.1.4 建立例会机制

坚持每天定时召开总结会总结当天工作, 解决问题、沟通信息, 及时处理区域服务过程中所遇到的各类问题;并将一周的问题汇总在周生产例会进行通报, 找出问题、总结经验、改进提高。通过建立这样的例会制度, 不仅能第一时间了解各区域服务工作的进度和存在问题, 同时也能更快的对于出现的问题进行协调、沟通、解决, 大大提升了区域服务的效率。

2.2 加强区域服务人员的专业培训

所有的区域服务人员都应该接受专业、系统的专业知识培训, 通过不断的学习, 提高区域服务人员的专业素养。同时, 要加强区域服务人员综合素养的提升, 让她们保持高度的责任心, 设身处地的为业主考虑, 才能真正做到“用心做好服务, 服务体现价值”。

2.3 建立详细的住户档案

物业管理企业在接受小区之初, 通过首次安全入户, 采集业主信息, 建立详细的住户档案。区域服务人员通过了解业主住户档案可以熟悉的掌握所属区域内业主各种情况, 以及建筑物、公共设施等具体情况, 便于日后的工作。

2.4 明确区域服务人员的职责范围

在日常的区域服务工作中, 要明确区域服务人员的各项职责范围, 严格遵守各项岗位、职责规定, 权责分明、赏罚分明, 增加区域服务人员与业主、相关职能部门以及各外包单位的沟通渠道, 加强协调沟通力度, 谁的问题谁受理谁跟踪谁负责。

2.5 区域服务人员自身能力的提升

2.5.1 发现问题及解决问题的能力

“没有最好, 只有更好”, 区域服务人员是区域内的一线服务人员, 只有细心观察、主动服务, 就能发现各类问题, 第一时间进行跟进、解决、处理, 确保工作的高效率。同时, 也可以结合日常的实际工作, 大胆创新, 为提升区域服务工作质量提供各项合理化建议和意见。

2.5.2 管理与服务能力

区域服务包含了管理和服务两方面的含义, 为能够更好的服务于业主, 就要对区域内环境卫生、绿化、公共设施等进行有效的管理。

2.5.3 自控能力

区域服务人员在处理各种事件时, 常会遇到业主蛮不讲理、拒不配合的情况。因此要善于控制自己情绪, 保持平常心, 切勿与业主发生争执, 应耐心和业主解释, 做到以理服人。处理好各种投诉, 做好记录。

2.5.4 处理突发事件的能力

面对紧急突发事件, 区域服务人员在第一时间做出正确的决策, 从容应对, 将事故的风险降到最低, 要善于从突发事件中总结经验, 在今后的工作中防患于未然。

2.6 用心做好服务

在区域服务工作中, 我们把贴心服务理念融入到自己的日常工作中, 从每一件小事做起, 件件用心对待, 将“被动式”服务转化成“主动式”服务, 将业主视为我们的朋友、亲人、家人。因此, 作为区域服务人员除了为业主提供日常的管理服务和维护之外, 还应该更加注重服务细节。平时工作中对业主的接触较少, 面对面的交流更是微乎其微, 所以很难听取业户真实的想法和声音, 为了与业主建立起和谐、友好的关系, 就必须加强对细节的关注。如当在大风降温、大雨天气来临之前, 提醒业主关好门窗;每逢节日放假前, 张贴温馨提示, 提醒客户休假前不要忘记关灯, 切断屋内电源、管好门窗、锁好抽屉柜子等, 以防可能造成的损失;同时配合做好防汛、扫雪铲冰及火灾, 防盗等应急预案。每次下雪时, 区域服务人员积极参与做好扫雪铲冰工作, 保证广场、主要道路的积雪清扫完毕, 方便客户行走。