2010年上半年大连房地产市场分析报告

2010年上半年大连房地产市场分析报告（精选6篇）

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第1篇

2010年上半年大连房地产市场分析报告

2010年上半年，大连正在稳步实行全域化发展战略，各区域均在紧锣密鼓地实现各自规划，大连楼市也在规划的带动下向好发展。但是，中途偶遇“新政”这一拦路虎，使得楼市需另谋一条新的发展之路，并展现着别样的风情„„

2010年上半年是个不平静的时节，政府规划利好带动楼市发展，但同时，恰逢国家调控政策出台将大连楼市发展有所规范限制，使其暂时无法真正施展发挥。但是土地及商品房市场的理性及求变发展同样为10年下半年及今后市场打稳“地基”。

暂时的沉静只为今后更有力的怒吼，暂时的回落只为今后更有高的攀升，暂时的缓冲只为今后更远的跨越，暂时的回缩只为今后更强的出击„„

1.宏观政策及规划信息

宏观印象：政府重拳出击调控地产市场

1.1宏观政策——调控力度逐步加强

1.1.1第一季度

Ø 关键词一：信贷

机构观点：

一季度针对信贷的政策较多，09年的“信贷盛宴”全年新增贷款总额9.59万亿，信贷危机初显，年末中央经济工作会议的召开，定调2010年信贷为7.5万亿，政府货币政策收紧。

Ø 关键词二：地产调控政策初显

机构观点：

为最大化降低经济危机所带来的影响，09年房地产相关政策利好，房价飞速上涨，政府在一季度出台土地和房地产方面调控政策，但力度不大，对房价的上涨趋势暂未显现预期效果。

1.1.2第二季度

Ø 关键词一：房地产政策调控力度空前

机构观点：

4月15日国家出台有史以来最严厉的房地产调控政策，首先再次提高二套房贷的首付款比例，由07年9.27政策的40%提高到50%，其次二套房“认房又认贷”将标准严格限制。新政出台后成交量随之下降表现明显，但新盘价格照比区域也有不同程度的下调。总得说来“量降价平”是新政至今的主要表象。二季度除4.15新政外地方上并无严厉政策跟随，政府、开发商和购房者三方观望。

Ø 关键词二：其他

机构观点：

房产税再次被提及，国家决定逐步推进房产税的实行，但政策的落实仍需一定的时间。国家公租赁住房建设和管理政策出台，旨在解决好“城市夹心层”的住房问题，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套。

1.2 规划信息 1.2.1 建设规划

机构观点：

大连市上半年建设规划以区域规划和城市改造为双轴线，以加快全域城市建设进程为最终目的，主要体现在如下几方面。

Ø 年内重点着力于旅游，旅游产品由观光型转向休闲度假型：计划在3年内，争取兴建50－100个亿元以上旅游大项目，坚持高端化、时尚化和参与性，实现大连旅游产品由观光型向休闲度假型过渡。此外年内将着力建设旅游项目十大系列工程，计划投资1000亿元，建成后可吸纳7万人就业。

Ø 全域城市化为主要目标，全力建设新城区：各组团的空间布局和体制整合进程，加快地铁、新机场、引水、快轨等基础设施建设，加快项目引进和开工项目建设步伐，使新市区和各组团成为投资的热土，各功能区要按照发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区的功能定位和产业布局，加快区域经济社会发展步伐。

Ø 低碳走进生活: 低碳正逐渐走近我们的生活，大连首个低碳公园年内将面向广大群众，星海湾的“海水中央空调”年底竣工，大连在高速的城市化进程下，仍不忘低碳环保，低碳将成为未来建筑首要考虑的问题。

1.2.2 交通规划

2.宏观数据

宏观数据印象：数据上升趋缓，后半年触顶回落

进入10年，CPI、PPI继续09年以来的上升趋势，但上升幅度明显趋缓，特别是第二季度以来。中国经济增速将继续放缓，通胀则明升暗降。预计6月CPI小幅攀升至3.2%，尽管6月份翘尾因素大幅上升0.5个百分点，但当月食品价格环比下降，基本抵消了翘尾因素的上升。受国际大宗商品和国内钢材等原材料价格下降影响，预计6月份PPI如期见顶回落至6.2%。6月CPI继续上行的原因主要是去年基数比较低，此外，粮食、棉花、房租、服务价格等也呈上涨趋势，由于看不到有下降的迹象，因此价格上行的趋势将在CPI上继续显现。由于我国经济增速逐步放缓，未来通胀压力将有所减弱。预计通胀水平将在三季度达到高点，CPI可能触及3.5%－4%的高位，在第四季度回落。

全国70个大中城市房屋销售价格指数，自09年下半年来一直“水涨船高”，而4月份新政出台后，截止5月房屋价格指数仍旧保持高位12.4%，但主要是由于09年房屋销售价格基数较低导致，而相比4月环比下降4%。

5月份“新政效果初显”，全国70个城市房屋价格环比出现下跌的城市达到12个，北京首度环比下降0.1%，深圳环比下降0.3%，广州环比下降0.4%，上海环比持平。4月份，全国70个大中城市当中，仅有三亚房价环比下降了0.1%。到5月份房价环比下降名单扩大到12个，而且“北上广深”等一线城市房价环比均没有录得上涨。

此外，1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%，增幅较1-4月减少2.7个百分点。房地产开发企业资金来源数据自今年1-2月增幅触顶之后，持续回落。

这一变化对下半年房地产走势具有标志性意义，预计下半年70个大中城市房屋销售价格指数环比涨幅将持续缩小，并在年底趋于平稳。

3.土地市场

土地市场印象：市内四区土地供应大超第一批供应计划将近一倍，东港大体量集中放量，楼面均价发展平稳

3.1土地供应量——小幅攀升

上半年大连市七区共119宗土地挂牌，总建筑面积达1528.18万平方米，其中49宗来自于市内（含高新园区），同比上涨高达120%，占地面积达351.76万平方米，建筑面积759.69万平方米，约占挂牌总体的50%。另外，受2009年房地产市场火热的影响，2010年年初土地供应仍处于一个高峰期，土地市场热火朝天。三月份的小调整迎来了4.15新政，土地供应随之下调，迫于全年的用地计划，预期下半年土地供应将会保持稳定，以此稳定房地产市场。

3.2土地成交量——逐步回升

上半年大连市七区累计出让土地115宗，成交建筑面积共计约1478.45万平方米，其中市内四区含高新园区上半年成交土地建筑面积约759.69万平方米，约占总体成交的51%。大连土地市场发展基本层面良好稳定。从成交占比来看，中山区上半年土地供应占比居首，中心区域土地入市，有效的补给了区域的项目供应，东港钻石港湾的规划使区域土地放量加大，同时规划利好使开发商争相进入。高新园区的土地出让占据28%，未来供应量同样充足，而在一系列利好规划下，高新园区的未来房地产发展有望进一步提升并且未来集中于旅顺南路黄泥川方向。西岗区土地出让不足5%主要受限于土地供应，传统的市政中心，土地寸土寸金，未来放量将取决于区域整体的拆迁改造工程。

3.3土地供应进度——未来供应稳定

据大连市土地储备中心5月24日发文通知获知，2010年大连市内四区土地供应计划（占地面积）共计260公顷，其中居住类用地约180公顷，第一批供地面积约178.1公顷。上半年土地成交占地352公顷，已超额完成土地储备中心的第一批供地计划。随着拆迁改造新居工程的逐渐落实及实施，以及全域城市化，预计三、四季度土地供应量将保持在均值处于稳定态势。未来供应依然以甘井子区、高新园区以及东港区为主。

4.商品房市场

商品房市场印象：一季度表现向好，二季度缓步回落，整体市场理性发展

4.1 商品房供应——批售二季度回落，新增入市放缓，现状区域集中

4.1.1 批售状况—— 批售逐渐回落，新城区渐成主导

2010年上半年大连市共有28284套商品房取得预售许可证，较09年同期涨幅101%，其中住宅共计25556套，较09年同期涨幅102%，受2010年年市场一路向好以及4月展会的带动，批售高峰出现在4、5月份，但受楼市调控政策影响近期项目销售去化速度整体普遍较慢，加之新项目工程进度原因和部分项目考虑夏季房展会前后入市以观察市场走势，导致6月份批售量下滑。

4.1.2 新入市房源——新增供应速度放缓，主新城区项目占半壁江山

图4-4：上半年市场增量

截止2010年上半年，大连市内共有18744套商品房入市，较09年同期上涨7%，其中市内四区共计入市9414套，同比下降33%，占比50%，占比下降30个百分点。新城区共计入市9330套，同比上涨159%，占比50%，占比上升30个百分点。上半年新政出台后市场发展趋势不甚明朗，观望情绪渐浓降低了部分开发商入市热情，同时可开发面积有限也是主城区新增入市房源大幅降低的一个重要因素。新城区方面主要受全域城市化带来的发展机遇与带动影响，不断有新项目进入规划建设和入市销售，新增供应也同比大幅上涨，预计未来新城区的放量将持续放大，大连楼市原先以主城区为主的供应结构因此将发生根本性变化。从整体上看新政后市暂不乐观，近期全市新增供应呈现整体下行的态势，预计7月份随着夏季房展会的到来新增供应会有一个明显的增量释放。

4.1.3供应分布状况——存量、展示、土地三分天下，共同支撑大连楼市

4.1.3.1主城区供应现状——西部、机场目前主力，高新园区后劲十足

表4-1：大连市项目供应分布表

截至上半年，大连市内共计119个项目，其中在售商品房项目59个，占全部项目的49.58%；展示项目个数60个，占项目总数的50.42%；在售项目目前集中分布于西部和机场版块，未来西部及高新园区是楼市的主战场。随着政府的城市全域化战略的逐步落实，不同区域的不同定位也将在未来形成不同的发展格局。

目前大连市内存量面积共计61.84万平方米，其中高新园区域、北部区域及泛星海区域可售存量面积较为丰富，目前市场剩余存量分别为22.57万平、13.78万平和13.05万平，整体占比分别为36%、22%和21%。各区域内的大体量项目是目前及未来市场的供应主力，前期市场存量大，并且新政对市场产品去化量的影响无可厚非，价格的持续高位越发加剧客户对市场的观望，加之部分区域目前市场存量与客户需求的差异化，导致目前局部区域存量积压。

展示方面，大连主城区目前市场展示面积为1282.21万平，高新园区及机场区域是大连未来楼市供应的主战场，展示量分别达到482.49万平和342.7万平，占比分别达到38%和27%。东部风景区域在土地资源可用量有限而导致的寸土寸金的态势下，增加了土地供给，政府对于本区域的规划及区域形象面貌的刷新都值得期待。

4.1.3.2 新城区供应现状——厚积薄发

表4-2：新城区供应分布

新城区方面，共计项目88个，其中在售项目65个，占比74%，各区项目状态均属于在售项目数量高于展示项目，一段时期内新产品市场补足力方面将会弱于当前状态，但从各区已竞得的土地情况分析，未来各区域的供应量十分充裕，且较集中，可能导致地区发展的方向及程度的差异化。

新城区整体供应共计2414.43万平，其中存量面积达91.16万平。金州新区的滨海版块目前市场存量最大，海景资源优势是本区域项目集中的核心卖点，也是项目的共同依托，资源的有限性使得未来供应相较于部分区域不足，从而也反映出目前产品的稀缺性。

新城区整体展示面积为556.52万平，主要集中于金州新区的滨海及大黑山地区，二地区展示面积占整体的61%，而从已经竞得的土地情况看，二区长期的未来供应力将相对不足。整体土地供应量充足，长期支撑新城区房地产市场发展。

4.2商品房成交——整体情况良好，月度波动变化

4.1.1 成交套数——同比稳步增长，前景有待观望

2010年上半年大连市共成交商品房19618套，同09年上半年相比增长26%，同09年下半年相比下降46%，成交量显示2010年虽然政策相继出台，但半年交出考卷依然良好，市场在平静中完成小幅增长。

分阶段来看，大连市整体成交呈现阶梯形增长。自2月份市场受刚性需求挤压式反弹影响量的增长，此后在政府一系列政策扶持、开发商让利促销、春季房交会等众多因素的综合刺激下，成交在4月份实现井喷。就在市场按照以往惯例形成上行之时，4月国家出台政策调控房地产市场，就上半年来看，初具效应，自4月以来，逐步递减。

4.1.2成交均价

4.1.3成交面积及成交金额——总体增长，单套下滑

大连市上半年共成交251.11万平方米，同比增长99%，上半年度成交金额达到468.03亿元，同比增长353%，由于09年适逢特殊时期，使得10年上半年的答卷非常喜人，成交增幅均过百，其中，成交面积增幅远远小于成交金额增幅，昭示市场总房款在不断走高，大连楼市处于正在快速发展状态。

4.3商品房供销分析

一季度开发商对于后市预期乐观，入市供应逐月走高，整体成交波动增长，导致供销比波动变化；二季度伴随国家调控政策的出台，供销比降至上半年最低点，伴随新增供应及市场成交不同程度的减弱缓步带动供销比小幅回升。

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第2篇

今年以来，我市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

上半年市场运行特点

1、房地产开发投资保持强劲增长态势。上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比

增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。三是投资向八县（市）延伸，八县（市）完成投资94.94亿元，占全市总量34.1%，同比增长144.6%.2、房屋规模继续扩大。上半年。全市房屋施工面积累计达2573.09万平方米，同比增长

15.2%，其中住宅施工面积2179.72万平方米，同比增长15.2%；房屋新开工面积513.05万平方米，同比增长248%，其中住宅新开工面积425.8万平方米，同比增长230.9%。6月份房屋新开工面积为141.8万平方米，环比增长129.58%。

3、商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关统计数据，上半年全市商品房销售

面积236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房销售面积40.48万平方米，同比下降37.01%，其中住宅销售面积34.93万平方米，同比下降39.44%。另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%，其中商品住宅成交105.09万平方米，同比下降51.32%。市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。

4、二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交

面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比群同期增长1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第3篇

1. 新政对购房需求影响显著, 重点城市住宅成交量同比下降

以1月10日“国十一条”的出台为标志, 政府启动了新一轮的房地产调控, 而随后4月15日出台的“新国十条”加大了调控力度, 房地产市场由此进入调控的深入期。

房地产新政提出了实施差别化的信贷政策, 并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款, 严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为, 封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间, 实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。

虽然今年1-4月房地产成交增速较大, 但在房地产新政影响下, 5、6两个月主要城市市场成交显著下降, 导致上半年主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。重点城市中, 仅武汉和青岛成交面积同比2009年上半年有所上升;杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比2009年同期, 下跌幅度均超过50%。

2. 综合政策效应有力遏制了房价继续上涨, 房价已呈现调整迹象

本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应, 有力遏制了房价的继续上涨。

从市场数据看, 部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-6月, 全国商品房销售均价涨幅较2009年下降18.7个百分点, 其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降, 全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数环比下降了0.1%。从各区域销售均价来看, 上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快, 二手房价格调整的速度快于新房。

3. 土地市场价格较去年下半年出现下滑, 推动房价继续上涨动力不在

2010年上半年, 全国100个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米, 较2009年下半年下降9%。衡量土地市场热度的关键指标住宅用地溢价率显示, 自5月份以来北京、杭州、重庆、南京和大连等重点城市的溢价率出现了大幅下滑, 从1-4月平均超过80%的溢价率跌至5、6月的不足40%, 其中北京的溢价率更是下跌了将近100%。

在土地价格受到平抑、土地市场逐渐恢复理性的背景下, 土地成本占项目成本的比重将大幅下降, 土地价格因素推动房价继续上行的动力不在。

4. 房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响

房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系, 具体而言: (1) 成交量的持续低迷将对房价持续坚挺产生极大的压力; (2) 未来商品房的成交量将取决于商品房价格的调整幅度, 房价调整的幅度越大, 成交量反弹的幅度也就越大; (3) 未来商品房价格的调整底线将取决于土地的重置成本。总体而言, 未来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程度的价格调整, 但未来房地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。

二、房地产政策效果评估

1. 市场对房价地价预期的转变

本轮房地产调控级别高、力度大、措施严, 有力地促使了市场对房价、地价预期的转变。在此之前, 地方政府、开发企业、购房者及社会各方面对房价和地价的上涨预期高度一致, “地王”不断出现, 房价上涨迅速, 房地产市场的投机情绪蔓延, 恐慌性购房加剧。

调控政策出台后, 社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化, 这是一项重要且积极的调控成果。经消费者调查表明, 36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心, 同时59%的购房者持有房价下行预期, 其中19.8%的购房者认为房价将会出现大幅下跌, 调控对市场预期的影响十分明显。

2. 房地产市场供求关系的转变

与此前紧缩性调控政策不同, 此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时, 继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资本金比例, 保护了房地产开发企业的积极性;另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给, 增加了商品房的有效供给。

市场数据显示, 上半年房地产开发投资增长迅速, 1-6月全国完成房地产开发投资19747亿元, 同比增长38.1%, 同期, 全国商品房新开工面积累计达到8.05亿平方米, 同比增长67.9%;从土地供应来看, 上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%;累计成交量14420万平方米, 同比增加85%。以上三项房地产市场供应的前导指标都处于历史高位, 表明房地产市场的未来供应将十分充足。

由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加, 与2009年相比, 2010年1-6月重点城市销供比皆出现了较为明显的下降, 其中, 武汉由2009年的2.1下降至0.9, 杭州由2009年的1.4下降至0.7, 北京和上海也下降了0.3, 市场供求关系的转变逐步显现。

3. 房地产市场结构和业态增长趋势的转变

本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市, 在规定基本调控措施的基础上, 授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施, 避免了房地产调控“一刀切”。在一线城市房地产市场增长乏力的背景下, 二、三线城市的房地产市场却持续发力, 2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二、三线城市, 国家意欲加快其发展步伐的目的十分明确。近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多数也都在二、三线城市, 可见二、三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地位。

从房地产业态增长趋势来看, 房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。现行商业地产贷款政策规定, 商业用房的贷款首付比例不得低于50%, 期限不能超过10年, 且贷款利率是同期同档次利率的1.1倍。由于首付和贷款利率较高, 因此商业类地产的发展受到一定的局限;而本次房地产调控大幅提高了第二套及以上住房的首付比例和利率水平, 商业地产贷款成本高的劣势已不复存在。从商业地产和住宅的价格走势来看, 近年来商品住宅的价格增速在大部分时间内都超过了商业营业用房, 在某些区域甚至已经出现了住宅比商业更贵的“住商倒挂”情况, 因此未来商业地产将成为投资者关注的重点领域。

4. 房地产企业盈利模式的转变

过去十余年, 国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为“低价获得土地, 高杠杆率融资开发”。该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足, 同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值。但本次房地产调控措施通过提高土地出让价款首次缴纳比例、缩短支付尾款时间和建立房地产用地开竣工申报制度等措施压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间, 房地产企业未来难以继续依靠现有盈利模式。

另一方面, 由于调控措施的影响, 在一定时期内商品房销售形势不可避免地出现下滑, 不少房地产企业必然会面临生存困境, 只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当前形势下继续发展壮大。因此, 本轮房地产调控客观上将提高行业集中度, 使资源进一步向资金雄厚、项目管控能力强的大公司倾斜。如提高土地出让价款首次缴纳比例、“综合评标”方法的采用将使得大开发商有更多的机会取得理想的土地, 而限制房企融资必将使现金充裕的大公司获得发展良机。总体而言, 本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变, 并改变房地产业现有格局, 加大房地产企业在各个方面的竞争。

三、未来房地产政策调整优化建议

1. 明确房地产税开征时间表, 稳定市场预期, 减少市场振荡

与短期调控政策不同, 房地产税属于长期制度建设, 随着私人财富快速增加和市场经济不断发展, 房地产税的开征意义重大, 也是世界各国的普遍做法。开征房地产税是个从无到有的新税种, 既关系到房地产业的健康发展, 也关系到千家万户的切身利益。因此, 需要尽早明确房地产税开征的时间表, 给市场充分理解和消化的时间, 从而稳定市场预期, 减少开征后的市场振荡, 避免市场的恐慌行为。

2. 切实落实增加土地有效供给政策, 控制好投资投机性购房

根据国土部2010年土地供应计划, 今年将供应住宅用地18.5万公顷, 大幅超过往年;同时各地方政府也相继出台了当地的大规模土地供应计划。但从今年上半年的执行情况来看, 各地上半年的计划完成率偏低, 有的城市土地供应计划完成率不足10%, 土地的有效供给仍然不足。这里主要有两方面的原因:一是由于资金、拆迁及各方面的原因, 地方政府缺乏真正落实土地供应计划的动机;二是土地价格仍然偏高, 地方政府没有根据市场的变化来积极进行调整, 导致房地产开发企业拿地热情减退。长期来看, 人们房屋消费的基本需求仍然存在, 只有切实增加有效供给, 才能更好地稳定未来房地产市场价格。否则政府稳定房价的长期目标将很难实现。

控制好投资性需求对控制房价上涨同样意义重大。本次房地产调控通过提高购买多套住房的首付和利率水平、限制非居民购房等差别化的信贷和税收措施来控制投资投机性购房, 已取得了较好的调控效果。未来政府还应继续坚持对投资投机性需求按照住房套数来严格首付和贷款利率等相关政策, 控制好不合理的购房需求。

3. 动态管理第二套住房贷款, 保护真实改善性购房需求

本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准, 提高了购买第二套以上住房的贷款成本, 对控制投资投机性需求有比较明显的效果。但该项政策没有对真实改善性购房需求和投资投机性购房需求进行区分, 对购买第二套及以上商品房的行为采取了“一刀切”的做法, 不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放, 进一步加剧了楼市观望氛围, 积累了未来需求释放的压力。

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第4篇

今年上半年电视机的投诉情况与往年有一些差别，主要体现在以下几个方面：

第一、今年上半年电视机行业的投诉量继续保持较高幅度的增长，投诉量超过了往年任何一个时候，投诉量同比增长了25.14％。

第二、平板电视机投诉量的比重加大CRT电视的投诉量进一步萎缩。新功能电视机的投诉量增幅明显，LED，互联网，3D电视的投诉比例有所放大。

第三、大尺寸，高价位的电视机投诉量有较大幅度的增长，小尺寸，低价位电视机的投诉量锐减。

第四、外资品牌电视机的投诉量首次超过国产品牌，外资品牌的投诉量是国产品牌的1.24倍以上。投诉量排行前三的品牌中，外资品牌就有两家。

第五、与去年同期相比，电视机的投诉解决效率有所提高，但投诉人对处理结果的满意度却比同期要稍低。

投诉量趋势变化：3月份投诉量激增

今年上半年，电视机的有效投诉共2419宗，投诉量超过往期任何一个时候，同比增长25.14％，环比增长15.69％。

在今年1—6月中，月平均投诉量为403宗。其中3月份的投诉量变化最大，投诉量环比增长108％：与去年3月相比，投诉量增长50.4％。导致该月投诉量激增，主要是受“3·15国际消费者权益日”的影响，不少投诉人认为在该月提交投诉，企业会更重视，问题有望得到更好的解决。除3月份外，其他月份的投诉量变化不太明显。

外资品牌投诉量首次超过国产品牌

在今年以前，国产品牌电视机的投诉量一直高于外资品牌，但这种局面在今年上半年就被打破。今年1—6月，315消费电子投诉网受理了外资品牌电视机的有效投诉1340宗，占投诉总量的55.39％，投诉量首次赶超国产品牌。

导致外资品牌投诉量上升较快的原因主要有几个方面：第一、部分外资品牌电视机的质量有所缺陷，引发了群体性投诉事件。如东芝的“竖线门”和数码盒故障，LG的电源板问题，夏普的黑屏事件等。这些质量方面的问题，引发了较多消费者的投诉。第二、央视3·15晚会集中曝光了外资品牌关于显示屏的保修年限问题，这引发了众多消费者对此问题的不满，进而采取投诉维权。第三、外资品牌电视机的购机价格较高，消费者的期望值也高，如出现问题没有得到及时有效的解决，将可能产生投诉：第四、外资品牌的用户，其文化程度、经济条件都较高，这些消费者在遇到消费纠纷时，维权的意识也较高。

LG、三星电视机的投诉量最大

今年上半年，电视机行业投诉量排行前十的品牌有：LG、三星、海信、夏普、长虹、东芝、创维、康佳、飞利浦和TCL。其中排行前三的品牌中，就有两家是外资品牌。

不少外资品牌电视机的投诉量排名出现上升。LG电视机今年上半年的投诉量有267宗，行业占比为11.04％，与去年同期相比，排名上升了十一位。去年上半年LG电视机的投诉量有56宗，行业占比2.9％，排在行业第十二位。三星电视机的投诉排名从去年的第六位，跃升至今年的第二位，行业的投诉量占比也增加了5个百分点。夏普从去年的第九位上升到第四位，行业占比增加了4.61个百分点。索尼今年的投诉量也上升了三位。

部分国产品牌电视机的投诉量排名出现下降。长虹从去年上半年行业排名第一，下降到今年的第五位，行业投诉量占比减少了7.14个百分点。创维的排名下降了四位，去年第三位下降到今年的第七位，行业投诉量占比减少了4.34个百分点。康佳的排名下降了三位，行业投诉量占比减少了3.21个百分点。

黑屏、维修费用不合理的投诉居高不下

在电视机的所有投诉问题中，涉及质量问题的投诉有1739个，占投诉总量的72％；涉及售后问题的投诉有1468个，占投诉总量的61％。(注：一宗投诉可能既涉及质量问题又涉及售后问题。)

电视机质量问题的投诉主要集中在黑屏、开／关机异常、电源板故障、图像不清晰等问题，其中黑屏问题的投诉尤为严重，投诉量有475宗，占行业投诉总量的19.6％：开／关机异常的投诉有223宗，占9 2％。电源板故障的投诉有217宗，占8.97％。

通过对六家电视机品牌质量投诉的统计，黑屏问题投诉居高不下。除LG和海信外，其他四个品牌质量问题投诉量排行第一的均是黑屏。夏普电视机有关黑屏的投诉共118宗，占其投诉总量的55.14％。夏普37B×5、37B×6型号的电视出现背光灯板故障的几率较高，导致产生黑屏的情况较多。LG关于电源板故障的投诉也较多，相关投诉有136宗，占其投诉总量的51.06％。该故障涉及的型号主要有：42LG50FR、32LG30R、47LG50FR等等机型。

电视机售后问题的投诉主要集中在：维修费不合理、售后态度差、三包保修有争议、多次维修、上门延迟等问题其中，维修费用不合理的投诉最多，占行业投诉总量的18.48％。

通过对六家电视机品牌售后投诉的统计，除康佳外，其他五个品牌有关维修费用不合理的投诉均列第一位。海信售后有关维修收费不合理的投诉占比最高，为28.93％；其次是LG，占比26.59％。此外，三包保修有争议也是消费者投诉的主要问题所在。大部分的消费者认为，平板电视机的售后政策全由企业说了算，国家没有平板电视机的统一“三包”标准，导致不少企业钻了政策的漏洞。

平板电视机的投诉量比重进一步加大

今年上半年，平板电视机(包括液晶和等离子电视)的投诉成为主角。液晶电视的投诉量有1619宗，占行业比66 93％等离子电视的投诉量有352宗，占比14.55％，平板电视机占了电视机投诉总量的八成以上。传统的CRT彩电的投诉有448宗，占行业比18.52％。

在液晶电视机的投诉中，LED、互联网和3D电视机的投诉量比例进一步放大。其中LED电视机的投诉量有381宗，占液晶电视机投诉量的23.5％。背投电视属于CRT的一种，占CRT电视机投诉量的15.2％。

大尺寸的电视机成投诉热点

与去年同期相比，今年上半年大尺寸电视机的投诉量呈上升趋势，42—47寸电视机的投诉量增长了9.26个百分点；50寸及以上电视机的投诉量增长了2.38个百分点。此外，27—36寸电视机的投诉量则比同期减少了9.78个百分点。由此可见，大尺寸电视机的投诉量比重进一步放大，中小尺寸电视机的投诉量明显减少。

购机金额高，投诉量大

购机金额在五千元以上的电视机，投诉量均比同期出现增长。其中，购机金额在9000元以上的电视机投诉量最大，投诉量比去年同期增长了0.63个百分点，共有684宗的投诉，占行业比为28.28％：其次是金额在5001—7000元的电视机，投诉量与去年同期基本持平，投诉量有505宗，占行业比为20.88％，排在第二位。7001—9000元价格的电视机投诉量有415宗，占行业比为17.16％，投诉量比去年同期增长了3.55个百分点。

此外，购机金额的投诉量还与电视机品牌密切相关。通过对六家电视机品牌的抽样调查，外资品牌的投诉量主要集中在价格较高的电视机上，国产品牌的投诉量则主要集中在中低档价格的电视机上。

从上图可见，购机金额在2000元以下的电视机，国产品牌的投诉量较大。其中康佳的投诉量占其投诉总量的17.27％，海信占8.36％，长虹占8.06％；而LG、三星和夏普三家外资品牌购机价格在2000元以下的投诉量为零。购机金额在5千元及以下的投诉量，康佳的占其投诉总量的60.43％，海信占41.79％，长虹占46.24％；而LG占13.96％，三星占5.81％，夏普占14.95％。

相反，购机金额越高，外资品牌的投诉量比重越大。购机金额在9000元以上的，三星的投诉量比重最大，占55.04％，夏普占比35.05％。购机金额在7千元以上的，三家外资品牌的投诉量比重均在过半以上。其中三星的占比78.29％，LG的占比56.6％，夏普的占比55.14％；国产品牌康佳的占比14.39％，长虹的占29.03％，海信的占48.7％。

保内的投诉量有所增加

今年上半年，在电视机的有效投诉中保修期内的投诉有896宗，占投诉总量的37.04％：保修期外的投诉有1095宗，占45.27％。与去年同期相比，保修期内的投诉量增加了2.35个百分点。

通过对六家电视机品牌的抽样调查可见，国产品牌电视机在保修期内的投诉量要高于外资品牌。康佳、海信和长虹三品牌保内的投诉量占比分别为：59.28％、58.67％和57.14％。相反，外资品牌保内的投诉量占比较低。LG、三星和夏普保内的投诉量占比分别为：23.97％、28.35％和30.84％。

投诉解决效率有所提高

与去年同期相比，今年上半年电视机行业的投诉解决效率有所提高。其中投诉在7天内解决的占比提高了6.2个百分点，从去年的33.21％上升到39 41％：7—15天内解决的投诉占比也提高了2.48个百分点。

通过对六家电视机品牌的抽样调查，康佳的投诉解决效率最高，7天内投诉解决完成的投诉占76％，其次是三星占71.08％，投诉解决时间超过30天的，康佳为零，LG的有11.21％，长虹的有10.16％。

投诉人满意度下降，三星满意度最低

今年上半年，315TS通过对所有投诉人的调查与回访，投诉人对处理结果表示非常满意的占比18.37％，与去年同期相比，下降了4.02个百分点；此外，对处理结果表示不满意的占比53.49％，比去年同期上升了6.58个百分点。

通过对六家电视机企业的调查可见，康佳电视机的投诉人满意度最高，有37.5％的投诉人对处理结果表示非常满意：海信的占26.19％，夏普的占25.58％，长虹的占21.05％，LG和三星的分别为9.52％和9.8％。此外，对于处理结果表示不满意的，康佳的占20.83％，三星的投诉人对处理结果最为不满，占比82.35％。LG的不满占比也达66.67％。

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第5篇

一． 相关背景分析

1.调控房价政策的出台是建立在宏观经济形势趋好的基础之上

2010年一季度，宏观经济持续向好，GDP增长达到11.9%;工业企业利润和效益大幅增长;社会消费品零售总额和固定资产投资增长趋于稳定;民间投资累计增速自2009年以来首次超过国有及国有控股投资增速（21.1%），达到30.4%;出口增速（28.7%）回复到2007年的水平;财政收入高速增长达34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3个百分点；市场信心逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。

2.部分地区房地产市场的异常表现成为调控房价政策出台的直接诱因

由于2009年宽松货币政策的惯性作用和房地产开发投资回升滞后的双重原因，今年一季度房地产市场中游资充裕而供给短缺，房地产市场出现了淡季不淡的局面。表现在：一季度商品房销售面积的增长速度达到近年房地产市场发展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速还高出20多个百分点，市场供求失衡的局面进一步加剧。在成交量的推动下，地价和房价上涨趋势明显，今年一季度，全国70个大中城市居住用地交易价格同比平均上涨了30.5%，二手房价格同比平均上涨了9.5%。新建住房平均价格同比上涨了14%，投资需求再度旺盛，一季度，个人住房抵押贷款占商品房销售额比重相比去年末上升了10个百分点左右。特别是，在北京，楼面地价超出在售楼盘价格的“地王”出现，再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，带动了当地二手房交易的连锁毁约涨价，企业不理性的涨价行为开始出现，投资性和恐慌性购房比重加大，连夜排队、当日开盘当日售光的“日光盘”增多，市场上的恐慌和不满情绪上升。

二.2010上半年房地产市场主要调控政策回顾分析

1.区域发展结构的调整

以2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上 1

涨的通知》（国发[2010]10号）为代表，矛头直指房价过快增长的一线大城市。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。

2.房地产市场的产品结构调整

从《2010年1-6月份房地产市场主要调控政策一览表》中我们可以看到，2010上半年国家出台了近7部的政策支持保障性住房的建设，如有《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。相应的，加大了限制投资性房地产交易的砝码。

2009年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设，以解决房地产未来的结构问题。

三．2010年下半年房地产政策方向展望

基于上半年房地产市场调控后的状态、政府各部门的表态及各方面权威人士的观点，现对2010年下半年房地产政策发展的动态归纳如下：

1.“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。

2.从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形

成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。

3、7月3-4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。并明确表态，严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策还将继续深入。

总之，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。

2010年上半年大连房地产市场分析报告 第6篇

房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业

序：

无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”„„

伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价„„2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。

成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。

一、政策篇

1、全国政策 时间 措施 要点

2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。

2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.27 财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011.1.28 上海重庆开征房产税 上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。

2011.2.1 《商品房屋租赁管理办法》

根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

2011.2.24 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.3.22 国家发改委《商品房销售明码标价规定》 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

2011.3.25 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.4.1 《房地产经纪管理办法》

这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

2011.4.21 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.1 国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》 自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

2011.5.12 国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.12 国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》

明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

2011.5.18 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.26 《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿

要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。

2011.6.1 新《规划管理建筑面积计算办法》

自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商“偷面积”行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。

2011.6.7 住建部《国有土地上房屋征收评估办法》

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

2011.6.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、成都政策 时间 措施 要点

2011.1.26 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。

2011.2.15 落实“国八条” 成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》

通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。

一、进一步加大保障性住房建设力度。进一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。

二、进一步落实房地产市场调控措施。努力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。

2011.3.30 成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》 成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。

2011.3.31 四川32个城市公布新建住房价格控制目标

截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。

2011.3.31 关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知

通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。

2011.3.31 关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。

2011.4.6 关于进一步加强商品住房价格监管的通知

成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。

2011.4.6 《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》

对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下(单身居民年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。

2011.4.6 《成都市限价商品住房销售规则》 限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。

2011.4.8 成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则

2011.4.18 关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知

就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。

2011.6.1 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

中成看点：

楼市调控方向一：抑制投资投机需求。

主要举措有：

1、差别化信贷政策；

2、限购政策；

3、上调住房公积金贷款利率。

虽有误伤“刚需”之嫌，但“三限”组合政策为历年调控力度之最，有效遏制了房地产市场疯狂上涨的势头。

楼市调控方向二：增加住房特别是保障房供应。

主要举措有：

1、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重；

2、通过减免税费，鼓励保障房建设；

3、金融支持保障房建设。

保障房的大量供应，改变了住房供应结构的格局，“住房双轨制”的苗头初现，但保障房的资金落实情况、各地方政府保障房建设落实情况还有待市场检验。

楼市调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2011年上半年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

中国楼市永远不缺监管政策，但究竟监管力度如何，还要看地方政府及相关部门的监管执行情况。

二、土地篇

1、上半年土地供需总体情况

2011年1-6月，全市累计推出土地约4142亩，成交面积约7013亩，成交金额约205亿元（成交面积多于推出面积是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城区累计推出约1730亩，成交约2364亩，成交金额约125.7亿元；郊区累计推出约2412亩，成交约4649亩，成交金额约79.4亿元；1-6月成交土地全市累计可开发量约为1567.6万方，其中市区约651万方，郊区约916万方。

注：图表数据为商住用地，未计算保障房及工业用地

2、上半年土地推出情况

受限购、限贷影响，2011年上半年土地放量大幅锐减，主要以经适房用地及配套设施用地为主，土地市场较为冷清。根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年上半年全市商住土地供应为57宗，总面积约4142亩，规模环比下降79.45%，同比下降73.13%。

就上半年成都市各行政区域供给土地而言，双流、成华区、新都区位列前三，目前房地产发展重心集中在郊县。

注：图表数据为商住用地，工业略

3、上半年土地成交规模情况

由于市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交规模及金额均出现大幅下降。2011年上半年全市共出让土地88宗，总成交面积7013亩，成交金额205.01亿元。成交面积环比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金额环比下降45.00%，同比下降35.63%。

4、上半年土地成交价格

2011年上半年全市平均成交地价306万/亩，环比上升8.13%，同比上升61.05%。

从各行政区域成交地价来看，主城区平均成交地价均保持在650万/亩以上（高新区452万/亩）；郊县邛崃市成交地价高达343万/亩，其次是崇州310万/亩。

楼面地价：武侯区以平均楼面价3660元/㎡排在主城区首位，郊县邛崃1794元/㎡位列榜首，其次是崇州1590元/㎡。

整体来说，土地价格总体震荡上升，但成交价格较去年同期仍有小幅上升，地价的不断上涨，必定会拉高房价。2011年上半年全市平均成交地价292万/亩，环比下降3.18%，同比上升53.68%。

注：图表数据为商住用地，工业略

5、上半年成交地块一览(请见附件一)中成看点：

受国家宏观调控影响，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地价普遍偏低。其中上半年供应土地主要集中在1月、5月、6月，2-4月连续3月无商品住宅用地供应，主要以保障房用地及各种配套设施用地供应为主，这种冷清局面形成的原因有：

一、成都实施“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情，二、宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；

三、一季度处于传统土地市场淡季；

四、房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地越发谨慎，而政府对土地市场也处于两难境地。

随着政策调控的延续及政策收紧，2011年下半年土地供应量将有所减少，土地市场很难出现繁荣景象。住宅市场的持续调控催热商业和办公市场，预计年底商办用地规模将进一步扩大，竞争也将增强。

三、商品房篇

2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目379个；开工面积2295.36万平方米。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。

据调查，2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设项目737个，比去年同期减少94个；开工面积3092.48万平方米，比去年同期增长11.46％；工程造价587.61亿元，比去年同期增长47.27％。全市商品住宅开工379个，比去年同期减少14个；开工面积2295.36万平方米，比去年同期增长27.82％；工程造价452.63亿元，比去年同期增长74.75%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目233个，比去年同期减少43个；开工面积1231.57万平方米，比去年同期下降2%；工程造价229.33亿元，比去年同期增长32.58%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工113个，与去年增加3个；开工面积861.95万平方米，比去年同期增长16.82 %；工程造价162.51亿元，比去年同期增长63.21%。

在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的74.22％；商业项目占总面积的6.29％;工业项目占总面积的6.23％。

在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的13.32％；高新区占总面积的12.66%；新都占总面积的9.08%。

1、各物业类型新增供给 1.1、商品房新增

2011年上半年成都市累计新增商品房156742套，规模为1575万㎡，新增套数环比下降13.83%，同比上升15.34%，规模环比下降14.42%，同比上升18.22%。

1.2、住宅新增

2011年上半年成都市累计新增住宅138416套，规模为1379万㎡，新增套数环比下降11.06%，同比上升17.97%，规模环比下降10.75%，同比上升18.31%。

1.3、别墅新增

2011年上半年成都市累计新增别墅3837套，规模为76万㎡，新增套数环比下降19.19%，同比下降18.71%，规模环比下降30.42%，同比下降20.03%。

1.4、商业新增

2011年上半年成都市累计新增商业8723套，规模为110万㎡，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环比下降21.79%，同比上升10.69%。

1.5、写字楼新增

2011年上半年成都市累计新增写字楼9598套，规模为86万㎡，新增套数环比下降35.49%，同比上升7.18%，规模环比下降44.37%，同比上升28.83%。

1.6、各方位新增

从各物业类型方位新增来看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城东；商业新增以城南为主力；写字楼新增城南占绝对比例。

从整体来看，目前城南区域房地产发展较为成熟，各物业类型新增放量较大，区域未来发展潜力较大。

2、各物业类型成交 2.1、商品房成交

2011年上半年成都市累计成交商品房137328套，规模为1372万㎡，成交套数环比下降24.44%，同比上升31.85%，规模环比下降21.98%，同比上升31.08%。

2.2、住宅成交

2011年上半年成都市累计成交住宅119292套，规模为1203万㎡，成交套数环比下降22.31%，同比上升29.33%，规模环比下降20.64%，同比上升27.34%。

2.3、别墅成交

2011年上半年成都市累计成交别墅3502套，规模为76万㎡，成交套数环比下降32.21%，同比下降13.57%，规模环比下降32.48%，同比下降12.87%。

2.4、商业成交

2011年上半年成都市累计成交商业8563套，规模为87万㎡，成交套数环比下降44.53%，同比上升19.76%，规模环比下降39.09%，同比上升29.94%。

2.5、写字楼成交

2011年上半年成都市累计成交写字楼9276套，规模为79万㎡，成交套数环比下降21.42%，同比上升95.24%，规模环比下降12.74%，同比上升127.05%。

2.6、各方位成交

从各物业类型方位成交来看，无论是住宅、商业还是写字楼，城南均排在首位。

3、各物业类型销售排行榜

4、各物业类型存量 4.1、商品房存量

截至2011年6月底，成都市商品房存量为238086套，规模为2615万㎡，存量套数环比上升11.63%，同比上升40.00%，规模环比上升10.33%，同比上升38.84%。

4.2、住宅存量

截至2011年6月底，成都市住宅存量为171789套，规模为1887万㎡，存量套数环比上升14.39%，同比上升48.36%，规模环比上升12.14%，同比上升41.66%。

4.3、别墅存量

截至2011年6月底，成都市别墅存量为10645套，规模为230万㎡，存量套数环比上升5.91%，同比上升8.69%，规模环比上升2.76%，同比上升8.41%。

4.4、商业存量

截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万㎡，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%。

4.5、写字楼存量

截至2011年6月底，成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。

中成看点：

新开工面积持续上升，住宅供应增加；2011年上半年经受了“三限”政策影响，以及央行的不断提升存款准备金率，收紧房贷政策，致使住宅成交大幅下降，但相对去年同期仍有上升，但从整体市场来看，价格下调这一调控核心目标上半年并未体现出来，预计年底将出现量升价跌态势，开发商将接受市场严峻考验。

调控有限，商业市场加速发展，特别是限购、限贷后，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够充分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续。

四、二手房市场篇

2011年上半年成都市主城区二手房共成交13966套，环比下降48.43%，同比下降34.16%。受限购及限贷影响，主城区二手房成交下降明显。

就行政区域二手房成交而言，金牛区成交量最大，其次是武侯区、青羊区。

（数据来源：成都市房管局）中成看点：

与新房一样，受限购、限贷影响，成都市主城区二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量与近两年成交相比，环比降幅在30%-60%不等。

从成交客户结构来看，市场主要以刚需为主体，尤其是限购后，投资客户大幅减少，预计后期成交将持续小幅下滑。

五、新开楼盘篇

1、新开楼盘情况

2011年上半年累计新开楼盘265个，个数较2010年下半年上升32.50%，较去年同期上升87.94%。受各种调控政策影响，上半年新推楼盘较多，市场竞争较为激烈。

2、新开楼盘一览表(见附件2)中成看点：

2011年上半年新开盘个数创历史之最，受政策影响，开发商纷纷出货销售，上半年累计新开项目265个，从新开项目销售情况来看，受限购政策影响，主城区项目普遍销售较差，高性价比楼盘及低价入市项目受市场热捧，如佳兆业•君汇上品开盘当日销售愈千套，中德英伦联邦开盘即售罄。预计下半年新开项目会持续增加，新增供应将在9、10月集中放量，年底楼市竞争将更加激烈。

六、保障房篇（详情见附件3）

2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合发出《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》明确了成都市2011年以及“十二五”期间保障性住房建设目标。

2011年，全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，超过前3年保障性住房建设总量的两倍。其中，廉租住房40万平方米，经济适用住房35万平方米，限价商品住房77万平方米，公共租赁住房204万平方米，棚户区改造住房44万平方米。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

1、成都保障房土地供应

从今年2月份至5月底，成都市国土局先后以行政划拨、协议出让等形式在成都市五城区确立了19块地用于保障房建设（如图4），合计约900亩，按照容积率4.5计算，已确立的保障房用地可建面积约为270万方。照这样计算，成都市今年实现400万平米的保障房供应在土地供应上完全可以完成目标。（未计算区县保障房供地计划）

据了解，限价商品房、经济适用住房都是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。成都市限价房、经适房在保障对象、户型面积、上市交易、销售价格上有所不同。而特别需要明确的是，经适房拥有有限产权，上市交易需补缴增值收益的60%作为土地出让金，而限价房拥有完全产权，5年后上市交易不用补缴任何款项。

成都市五城区保障房用地计划 中成看点：

由于过去保障房不足，长久以来我国主要依靠商品房解决住房需求。现在大规模的保障房介入，市场生产的商品房和计划供给的保障房在绝对数量上的差距将被缩小，甚至渐成均势，纸面上争论多年的“住房双轨制”轮廓已经初现。

从理论上来说，保障房保障中低收入人群居住权利，商品房满足居民住房改善、投资和享受需求，这种“住房双轨制”两者之间是不会有竞争出现的。但是由于长期以来我国主要依靠商品房来解决民众的居住问题，这也使得部分“刚需”客户选择购买商品房来满足基本居住要求，在不断完善的住房保障体系下，这部分客群自然会回归到住房保障体系下，优先选择购买保障性住房，待经济实力达到一定水平，再选择购买商品房改善居住条件或者进行投资。

因此，在保障房建设的初期，会分流现有部分商品房刚需客户到保障房中来。

在目前的供应态势下，商品房涵盖了购房者的所有多层次需求，基本居住、投资、改善居住、享受型居住、资源占有等等。而满足购房者基本需求的产品主要是90平米以下中小户型。保障房的户型、面积与建筑结构、外立面等，与现有市场上的这类中小户型产品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低价优势的大量保障房的建设将给普通商品房市场中小户型产品带来冲击，90平米以下的中小户型商品房面临着刚需客户的流失。

在这样的市场条件下，中小户型商品房只有在物业服务、交通位置、物业配套等方面下足功夫，才能缓冲保障房带来的冲击。

七、个案篇 依据上半年成交排行榜分析个案项目成交情况

1、住宅代表楼盘 1.1南湖国际社区

项目名称 南湖国际社区 开发商 森宇地产 地址 双流县人南延线（南湖度假风景区内）总占地(亩）6000 总建筑面积（万㎡）150 物业类型 电梯高层 容积率 5.0 户型面积 179-276㎡ 销售价格 8500元/㎡

 南湖国际社区以良好的居住环境，大盘的尺度赢得了许多客户的青睐，上半年以3102套的销售业绩位居住宅排行榜首位；

1.2佳兆业.丽晶港、君汇上品

项目名称 佳兆业.丽晶港 开发商 佳兆业地产 地址 温江涌泉东路88号（光华大道与公金路交汇处）总占地(亩）225 总建筑面积（万㎡）75 物业类型 电梯高层 容积率 3.9 户型面积 72-141㎡ 销售价格 5700元/㎡ 项目名称 佳兆业.君汇上品 开发商 佳兆业地产

地址 双流县南湖国际风景区两江交汇处（二江寺古桥旁）总占地(亩）274 总建筑面积（万㎡）104 物业类型 电梯高层 容积率 4.2 户型面积 85-148㎡ 销售价格 5650元/㎡

 佳兆业地产旗下项目“丽晶港”以1315套销售成绩位列住宅排行榜第二，肩负着回款10亿的重任，项目“君汇上品”首批次地价入市销售，以5150元/㎡均价（实得3900元/㎡）获得了良好销售，开盘当日销售一千余套成绩，回款额近6亿；

1.3中德英伦联邦 项目名称 中德英伦联邦 开发商 中德世纪置业 地址 高新区天府大道南段（荷兰水街旁）总占地(亩）360 总建筑面积（万㎡）128 物业类型 电梯高层 容积率 4.9 户型面积 60-170㎡ 销售价格 7200  “中德英伦联邦”入市前广告投入较大，开盘以高性价比、高赠送备受客户青睐，首批次开盘取得了开盘即售罄的销售成绩，这充分证明即使受新政调控影响较大，但高性价比楼盘仍会获得刚性需求及投资客青睐；

1.4新鸿基.悦城

项目名称 新鸿基.悦城 开发商 新鸿基地产

地址 双流县华阳天府大道南延线侧（极地海洋公园旁）总占地(亩）240 总建筑面积（万㎡）60 物业类型 电梯高层 容积率 3.8 户型面积 97-176㎡ 销售价格 6700元/㎡

 “新鸿基悦城”2期首批次开盘全球独家成功采取电脑一对一选房模式，获得客户也业界人士好评，此开盘模式值得业界推广和学习；

2、别墅代表楼盘 2.1麓山国际社区

项目名称 麓山国际社区 开发商 万华地产 地址 双流县人民南路南延线麓山大道二段六号 总占地(亩）1000 总建筑面积（万㎡）50 物业类型 别墅 容积率 1.9 户型面积 330-700㎡ 销售价格 700-2800万/套

 “麓山国际社区”以几千亩超级大盘形象在业界家喻户晓，别墅产品在成都乃至世界文明，上半年以销售6.1万㎡、147套成绩别墅销售排行榜第一；

2.2和泓半山 项目名称 和泓半山 开发商 北京和华伟业

地址 双流县人民南路南延线极地海洋世界往南4公里 总占地(亩）300 总建筑面积（万㎡）5.7 物业类型 别墅 容积率 0.6 户型面积 250-400㎡ 销售价格 8000-10000元/㎡

 “和泓.半山”商业产权联排别墅，以高性价比、中小面积获得了客户青睐，上半年销售面积仅3.5万㎡，新政后，住宅市场遇冷，然而商业产权物业如和泓.半山、佳兆业.现代城项目销售较好；

3、商业代表楼盘

项目名称 香江全球家居CBD 开发商 香江置业 地址 新都新都区老成彭路家具产业园 总占地(亩）170 总建筑面积（万㎡）14.2 物业类型 商业 容积率 1.3 户型面积 50-400㎡ 销售价格 10000元/㎡

 “香江全球家居CBD”以全球首个家居产业园形象塑造，是集家居卖场、建材、物流配送为一体的综合性商业展示中心，上半年该项目商铺以2.7万㎡成绩排在商业销售前面，目前专业市场投资成为了新政后开发商重心转移的物业；

4、写字楼代表楼盘

项目名称 新世纪环球中心 开发商 世纪城地产 地址 高新区成都高新区天府大道北段1700号 总占地(亩）700 总建筑面积（万㎡）176 物业类型 甲级写字楼 容积率 3.8 户型面积 50-500㎡ 销售价格 1.4-1.5万/㎡

 “新世纪环球中心”以其积佳的地理位置，高端定位的5A级写字楼亮相，广告投入也相对较大，本项目以9.6万㎡销售成绩位居写字楼销售排行榜第一位。

中成看点：

从典型个案销售情况来看，2011年上半年成都房地产市场有以下特点：

一、住宅市场出现“两头热”，刚需产品和别墅产品走势良好；

二、刚需为普通商品房市场购买主力，性价比高的楼盘最受追捧；

三、随着“三限”政策的深入调控，商办物业为市场投资热点。

八、广告篇

监测时间：2011.1.1-2011.6.30 监测媒体：成都商报、华西都市报

监测内容：以上媒体中发布的房地产咨询，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。

监测范围：以上报纸媒体所有地产广告

总投放量：2011年上半年全市楼盘报媒资讯总数：157个，平面广告总发布频次：1552次。

1、主要媒体广告投放

2011年上半年媒体广告投放成都商报在广告费用及投放量上均远超过华西都市报，商报成为了开发商广告投放首选媒体。

2、区域投放

区域广告投放量与广告费用均以高新区为首，双流县、武侯区分列二、三位，房地产发展热点区域广告投放较大；

3、方位投放

2011年上半年方位广告比较上城南无论是在投放量还是广告费用上都远高于其他区域，其次是城西。

4、环域投放

环域广告投放量来看，三环~绕城无论是广告费用还是频次均位居首位，其次是二环~三环。

5、片区投放量

在片区广告投放量及广告费用上均以南沿线高新段居首位，其次为南沿线华阳段、元华-站华。

6、广告投放排名 2011年上半年较为活跃的楼盘广告具体情况如下表所示：

如上表所示，上半年雄踞广告排行前十位项目中，均为品牌开发商项目，其中恒大地产旗下项目广告投放量最大，诉求重点主要以送精装优惠促销，其余项目以推广为主。

中成看点：

广告投入整体而言，2011年上半年广告投入以品牌开发商为主力，如恒大地产旗下项目广告投入力度较大，同时也取得了不错的销售业绩，另外就是新开盘项目的增多，增加了报媒广告的投入以作前期项目品牌推广。

九、预测篇

1、政策预测

2011年上半年连续五次提高存款准备金率，加息1次，预计7月将加息一次，未来市场资金继续紧张。

加之受限购、限贷影响较大，整个房地产市场成交低迷，预计下半年各大开发商将纷纷出货销售，市场竞争尤为激烈。

2、供求关系预测

2011年是房地产受政策调控最严厉一年，央行频繁加息以及严厉的限购及限贷政策对成都楼市影响极大，2011年上半年成交下降较为明显，但新增放量仍持续上升。预计年底还会出台相关政策如加息及限贷政策更为收紧，楼市成交受影响不断加大，2011年下半年新增放量将持续增加，如果开发商不采取适当让利促销脱离风险，成交量难以出现起色，将会持续小幅下降。

十、半年度市场总结

1、政策调控最为严厉，从银行的不断加息到限购令到限贷，房地产经过了多重政策调控；

2、土地供给与成交较去年同期大幅锐减，多数土地被外地开发商拿走，限购限贷后，开发商拿地较为谨慎，成交地价较低；

3、限购后，成交直线下降，但上半年整体成交量较去年同期仍有小幅上升，限购后主城区商品房成交受影响较大，郊县虽说不限购，但由于限贷及市场整体预期的变化，成交也相应受到影响；

4、主城区二手房成交来看，也是因为限购限贷，成交跌入低谷；

5、住宅限购后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场必将成为投资首选，加之股市风险较大，商业成交较为火热，预计这种趋势还将延续；