土地经营权流转申请书

土地经营权流转申请书（精选9篇）

土地经营权流转申请书 第1篇

荣县农村土地承包经营权流转申请书

荣县双古镇村农业社：

申请人因原因，自愿把自己在荣县双古

镇村社家庭承包经营的农用地(经营权证书号为号,户主为；共有人为，共亩进行农村土地经营权流转,其中耕地亩(其中田亩,土亩)，流转期限为自年月,年，流转价格

为元/年；非耕地亩, 流转期限为自年月日至年月日,共计年，流转价格为元/年。特申请办理农村土地承包经营权流转备案。

申请人：(签章)

身份证号码：

住址：年 月 日

农业社意见：

法人代表(签章)

年月日

荣县农村土地承包经营权流转信息登记表

填报单位：填报时间：年 月 日

土地经营权流转申请书 第2篇

2、流转双方申请流转前，需填写此表，并按附件内容提供资料清单。

附件：

需提供的资料清单

一、出让方（流出方）需提供的资料：

1、《农村土地承包经营权流转交易申请书（出让方）》（加盖出让方的公章或个人手印）。

2、出让方为个人（专业大户）的，应提供本人身份证复印件和常住人口登记卡（户口簿）复印件（加盖个人签名和手印）。

3、出让方为村委会的，应提供在任期内（有权签署流转合同）的村委会主任的身份证复印件和当选证书复印件（加盖村委会公章），村民大会或村民代表大会同意流转土地的决议，决议中须包含土地流转面积、流转期限、流转价款等内容（需有三分之二以上村民大会或三分之二以上村民代表会议会议记录复印件）。

4、出让方为农民合作社、家庭农场和农业企业的，需提供近期年检的营业执照副本复印件、组织机构代码证副本复印件、法定代表人身份证复印件、章程及理事会（董事会、股东会）同意流转（转出）土地经营权的决议，决议中需包含土地经营权流转面积、流转期限、流转价款等内容（全体理事、董事或股东签名并加盖公章）。

5、有效证明文件，如：土地承包经营权证复印件（加盖农户本人手印）或承包合同复印件（加盖村委会公章）。

6、如农户委托村委会或中介服务组织对外统一流转土地经营权，需出具《农村土地承包经营权委托流转协议》和农户本人身份证复印件或户口簿复印件（本人签名并加盖手印）；

7、需要提供的其他资料。

二、受让方（承租方）需提供的资料

1、《农村土地承包经营权流转交易申请书（意向受让方）》（加盖意向受让方的公章或个人手印）。

2、受让方为个人（专业大户）的，应提供本人身份证复印件和常住人口登记卡（户口簿）复印件（加盖个人签名和手印）。

3、受让方为村委会的，应提供任期内（有权签署流转合同）的村委会主任的身份证复印件和当选证书复印件（加盖村委会公章），村民大会或村民代表大会同意流转土地的决议，决议中须包含土地经营权流转面积、流转期限、流转价款等内容（需有三分之二以上村民大会或三分之二以上村民代表会议记录复印件）。

4、受让方为农民合作社、家庭农场和农业企业的，需提供近期年检的营业执照副本复印件、组织机构代码证副本复印件、法定代表人身份证复印件、章程及理事会（董事会、股东会）同意流转（转出）土地经营权的决议，决议中需包含土地经营权流转面积、流转期限、流转价款等内容（全体理事、董事或股东签名并加盖公章）。

5、经办人授权委托书及身份证复印件。

6、项目实施方案。

7、需要提供的其他资料。

土地经营权流转申请书 第3篇

土地承包经营权是在农村集体土地所有权不变的前提下, 基于所有者成员基础上对各项土地权利和义务的再分配, 除了部分所有权内容外, 它涵盖了土地产权中的其他绝大多数权利, 是中国农村的基本制度和党在农村的政策基石。当前, 中国尚未颁布专门规范农村土地承包经营权流转的统一法律文件, 那么在稳定和完善土地承包关系的前提下, 如何依法促进土地规范、有序流转, 保护好农民合法的土地权益, 是当前农业农村工作的重中之重。笔者试图通过对土地承包经营权对农村土地流转影响的分析, 提出完善土地承包经营权的建议, 为农村土地流转的提供理论和实务参考。

一、承包土地所有权主体虚置, 使土地流转过程中极易产生纠纷, 导致土地流转双方对土地流转产生畏惧心理

(一) 目前农村土地制度存在着明显的产权残缺

农村的土地归农民集体所有, 这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农地承包法》等法律中都有规定。在《宪法》中, 被笼统界定为集体所有, 在《民法通则》中界定乡 (镇) 、村两级, 而在《农业法》和《土地管理法》中则为三级所有:乡 (镇) 、村或村民小组, 在《农村土地承包法》中为两级所有:村和村民小组。农民集体所有的土地在法律上有多种主体, 而且存在着法条之间的相互矛盾。且“集体”在词义上是一个泛指的概念, 也不是民法上的主体的概念, 更没有一部法律对“农民集体”这一概念进行界定。由此, 农村的土地归农民集体所有, 无法具体落实到个人, 在实践中自然会出现集体的代言者。目前, 在农村土地的使用管理上, 这个代言者往往为县 (镇) 、村、村民小组三级组织交叉担任, 实际上并未建立起一个独立的农民集体组织, 由此导致了农村土地所有权主体的虚置。

陈小君教授组织的课题组在有关农村土地状况问卷调查中, 设计了“您认为您的承包地 (田) 的所有权是谁的”问题, 调查结果统计显示:认为是国家的占41.91%, 是乡 (镇) 集体的占3.56%, 是村集体的占29.57%, 是村小组的占6.23%, 是个人的占17.62%。这一结果表明, 由于立法上的缺陷, 中国农民对集体土地所有权的主体是模糊不清的, 也就是说农村土地所有权主体是虚置的。

(二) 主体的虚置, 必然给土地承包经营权的流转造成了重重困难

因为从物权的角度而言, 产权明确是产权交易的前提, 没有明确的权利主体, 相关的物质利益就会成为搭便车的目标。乡 (镇) 、村、村民小组三级所有的分化现象, 极易在土地流转过程中产生纠纷, 转让方与受让方都无法预测到土地流转可带来的收益, 因而对土地转让产生畏惧心理, 导致“占有”土地一方为避免不必要的纠纷不愿出让土地, 有意“受让”土地一方为避免投资风险不愿受让土地。

(三) 农村土地所有权应明确规定为农村村民委员会所享有

为了解决主体虚置的问题, 笔者认为, 目前, 在农村集体经济组织已经呈现多元化发展的条件下, 土地所有权就不应再笼统地界定为集体所有, 而应明确规定土地所有权主体。在农村的乡 (镇) 、村、村民小组三级体制中, 乡级组织因范围太大, 行政事务过多, 监督管理费用太高, 已经基本被排斥在农地所有权范围之外, 而村民小组似乎应成为土地所有权主体, 但“村民小组”无论是名义上还是实际上都无法替代原生产队的地位和职能。因为现在的村民小组既不是一个经济组织, 也不是一级行政单位, 它是乡村新体制中职权最模糊、管理最涣散的组织 (既无公职又无办公场所) , 更不具备法人资格, 不能成为法人, 所以由村民小组充当农地所有权的主体, 显然无法实现对土地资源的有效配置。我认为, 新时期的农村村民委员会是由全体村民选举产生的, 是农村最基层的一级组织, 它能够代表农民意愿并独立行使权利, 因而在农民当中具有代表性和权威性, 而且具有比较健全的行政组织机构和领导体制, 有能力行使农地所有者的职责。所以, 农村土地所有权应明确规定为农村村民委员会所享有。

二、土地承包经营权不稳定性, 增加了土地流转的成本, 影响土地流转的收益, 导致对土地流转的需求激励不足

(一) 农村土地产权的核心问题是农户土地承包经营权不稳定

承包经营权的不稳定, 表现为土地可能随着人口的增减和时间的变化而调整, 也表现为农户的承包经营权可能被收回或受到侵犯。随着《农村土地承包法》的出台, 承包经营权的不稳定主要是以后者体现。国家目前正在积极地制定农村土地征收补偿新标准。这些努力是想给予失去土地的农民一个相对公平的补偿, 化解因征地过程中产生的社会矛盾。但这只是因征地产生矛盾的一个方面, 矛盾的另一个方面是征地对农村土地承包关系长期稳定政策带来的冲击。在立法上, 《农村土地承包法》对土地承包经营权虽作出了物权法律规范设计, 但也同时作出债权法律规范设计, 且在中国的立法和司法实践中, 土地承包经营权是作为债权法概念实际操作的。正是由于承包经营权的债权性导致它不能如物权一样具有强大的排他性, 在权利效力上, 农户对抗他人侵权行为尤其是对抗乡、村集体干部随意调整、处置土地、更改土地承包合同行为的效力因权利的债权性质而降低。正是因为土地承包经营权的债权法律属性, 决定了它的不稳定性。

(二) 土地承包经营权不稳定性严重影响农村土地流转

这种土地承包经营权不稳定性对农村土地流转的影响至少表现在两方面:一方面, 不稳定承包经营权阻碍农户在土地上的长期投资, 降低土地直接收益和土地资产价值, 从而降低土地流转带来的收益。另一方面, 在不稳定的长期预期的情况下, 农户对土地流转是不积极的, 对土地流转形成负激励。因为以家庭承包方式取得的土地承包经营权与家庭成员是否具有集体经济组织成员资格密不可分, 即承包经营权获得依据的是成员权, 获得承包权的成本对个人而言并不高, 但当农民预期因退包或转租使得承包权可能被收回而重新获得承包经营权的成本又太高, 农民就会以兼业、粗放经营甚至弃耕方式保护承包经营权以保护自己的利益, 而不是将承包经营权流转, 导致“有地者不种, 欲种者无地”的格局。

(三) 稳定土地承包经营权是土地承包经营权流转的前提

土地承包经营权的稳定是土地承包经营权流转的前提, 也是土地得以有效利用的法律上的保障, 只有土地承包经营权稳定了, 那么该权利的流通才会更加的自由更加的安全, 土地才会得到高效率的利用。为了解决土地承包经营权不稳定性问题, 笔者认为, 必须做到以下两个方面:

1. 严格依法保障农村土地家庭承包经营权长期化, 尽可能地延长土地承包期并给予继承权

从1984年开始, 保持农村土地承包期限长期不变就是党和政府在各种文件中追求的目标。在1993年明确指出:“在原定耕地承包期到期之后, 再延长三十年不变。”中共十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》也强调, 稳定农村土地承包关系“这是党的农村政策的基石, 决不能动摇。要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年不变的政策, 同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规, 赋予农村长期而有保障的土地使用权。”在1998年《土地管理法》修订时该政策更是以法律形式明确规定“土地承包经营期限为三十年”, 从而使该政策具有了更高的权威, 并强化了其执行的力度。2003年3月开始施行的《农村土地承包法》仍然以“赋予农民长期而有保障的土地使用权”作为其立法宗旨之一, 并在第20条针对不同类型的农地对承包期分别进行了规定, 即“耕地的承包期为30年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期, 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”可见, 保持农地承包期限长期稳定已经为中国政策和法律具体而明确的规定, 因此我们必须严格依法办事, 充分保障农村土地家庭承包经营权长期化。

2. 进一步完善承包土地使用权的内容, 使之物权法定

由于土地承包经营权是一种物权, 则其必须坚持物权法定原则。因此, 土地承包经营权的内容不得再由当事人自由约定, 而是由法律作出刚性的规定, 这无疑会使当事人的权利义务之确定更为公平公正, 从而使作为弱方当事人的承包经营权人的利益得到保护。具体而言土地承包经营权人的权利和义务应该包括: (1) 农户的生产经营决策权。 (2) 农户的开发权。 (3) 农户的收益权。 (4) 农户的转让权。农户在其承包期内可以依法转让、租赁土地使用权, 并获得相应的收益, 不得人为阻挠和限制。 (5) 抵押和继承权。有关土地承包经营权人的义务亦须界定为:1) 支付承包金的义务。2) 按规定方法和用途使用农用土地的义务。3) 保护土地和维持地力的义务。4) 承担有关税费的义务。5) 其他法定义务。

三、土地承包经营制度的现实状况与承包经营

权流转的立法设计之间的差距, 制约了土地流转的规模, 导致土地流转规模区域差异较大

土地承包经营制度即家庭联产承包责任制, 是以土地承包经营权为基础的合约经营制度, 是农村土地产权制度的重要组成部分, 是农村土地流转的制度基础, 农村土地流转原本就是针对近年来承包经营的效益日益下降的现实进行的制度创新, 严格地说, 农村土地流转实质上是农村土地承包经营制度的一个分支。现行的土地承包经营制度, 除延长承包期和增加承包经营权流转外, 基本上是沿用着制定于20世纪80年代的土地承包制。它与近年来才创制的农村土地流转制度, 由于面临的社会经济环境和要实现的政策目标大不相同, 因而两者间不可避免地存在着差距, 这种差距对农村土地流转起着严重的约束作用。

(一) 在政策目标上存在差距

土地承包经营制的制度安排和设计主要政策目标是:承担农民社会保障责任, 调动农民从事农业生产的积极性以及进一步完成农业剩余对工业化和城镇化的支持, 因而是按人口平均分地。而农村土地流转的主要政策目标是:实现土地承包经营权的市场化, 以达到农村土地资源的优化配置, 强调的是规模经营。这二者本身就是矛盾和冲突的。现行立法无视二者的根本差别, 在同一社会关系的调整中, 时而以保障性为基础制定规则, 时而依据物权属性设计权利的运行模式, 使现行各种政策、法律规定频频产生明的或暗的、直接或间接的混乱与冲突。且按人口均分土地容易形成“插花地”、“箱子田”的格局, 难以形成规模经营。要实现土地的集中连片, 有赖于承包土地的农户一致同意。由于种种原因, 往往会出现绝大多数农户同意, 极少数“钉子户”不同意的情况。维护少数农户的合法权益不受侵犯与推进效益农业的发展之间必然会发生冲突。如何解决这对矛盾, 至今还没有很好的办法。目前还只局限于依赖乡 (镇) 、村干部反复细致的思想工作, 争取农户同意。这样制约了土地的流转。

(二) 在制度功能和价值取向上存在差距

由于工业化和城镇化水平不高, 农村人口向城市转移缓慢, 农村土地担负着巨大的人口承载压力, 也成为农民唯一的社会保障, 因此适合中国国情的土地经营制度必须具备承载巨大的农村人口压力、提供农民社会保障和保证国家粮食安全的功能, 因而以公平为价值取向、在集体内部平均分配土地的土地承包经营制度成为必然的选择。而农村土地流转是以效率为价值取向的, 其功能在于释放农村劳动力、集中农村土地进行规模经营。显然, 两者的功能在方向上是相反的, 前者是要把农民与土地结合在一起, 而后者是要把农民与土地分离;前者是要把土地平均分给所有农户经营, 后者却是要把土地集中给少数使用者经营;前者是以公平为价值取向的, 突出对农民生存权的保障, 后者是以效率为价值取向的, 突出对农村土地与劳动力利用的高效率以及对农民发展权的尊重。正是这种制度功能和价值取向上的差距, 加之土地承载着农民太多的希望、农民小农意识比较严重、投资兴业怕担风险、务工经商怕丢地权, 导致农民满足于守土经营的现状, 宁可粗放经营, 也不愿将土地流转出去。这样也严重地制约了农村土地的流转。

以效率优先的土地流转确实可能导致农民发生贫富分化:一部分农民占有土地的数量较多, 一部分农民占有土地的数量较少甚至失去土地。因此, 笔者认为强调效率的同时, 要兼顾公平, 对于前一种情况, 可以通过规定农民可拥有土地数量的上限, 防止土地的垄断经营;对于后一种情况, 还须借助于最低生活保障制度, 保障无地农民的生活来源, 解决看病、上学、养老等问题。其实, 两者的功能和价值矛盾可以统一到工业化、城镇化对农村人口的吸纳能力问题上来。当这种吸纳能力较弱时, 土地的社会保障功能增强, 土地的商品性削弱, 农民直接利用土地的需求上升, 土地流转需求下降;当这种吸纳能力较强时, 土地的社会保障功能削弱, 土地的商品性增强, 农民直接利用土地的需求下降, 土地流转需求上升。这必然是农村土地流转在土地承包经营制社会保障功能制约下的普遍发展规律。也正因为如此, 土地流转规模应该表现出区域差异与区域经济发展程度成正比的特点。因而在开展农村土地流转的同时, 要着力解决以下几个问题:一是要整合现有农民培训资源, 强化农民培训管理, 使农民真正掌握外出务工技能;二是要建立统筹城乡的就业制度和劳动力市场, 健全劳务协作机制和信息平台, 建立长期稳定的劳务输出基地, 加大农村劳动力的输出力度;三是要鼓励农业企业、农民专业合作组织、种养大户就近吸收农民务工;四是要大力开展招商引资, 注重引进劳动密集型工业企业, 通过推进山区工业化增加农民就业岗位, 使农民挣钱“离土不离乡”;五是要大力发展新型服务业, 使农民进入城镇从事二、三产业, 将他们从土地中脱离出来。总之只有农民从土地以外找到了“饭碗”, 并且有稳定的经济来源, 才能减轻农民对土地的依赖程度, 使其有“能力”把土地流转出来, 从而有效地推动土地流转事业的健康持续发展。同时也一定要清醒地认识到农村土地流转, 千万不能搞“一刀切”、“一个模式”, 要按经济规律办事, 不能盲目冒进。

参考文献

[1]温铁军.中国农村基本经济制度研究——三农问题的世纪反思[M].北京:中国经济出版社, 2000:283-284.

[2]土地制度研究课题组.土地制度研究[M].武汉:武汉出版社, 1993:96.

[3]陈小君, 等.农村土地法律制度研究——田野调查解读[M].北京:中国政法大学出版社, 2004:23-33.

[4]陈晓君, 麻昌华, 徐涤宇.农地承包法错位将降低该法效力[J].改革内参, 2003, (16) .

土地承包经营权流转问题研究 第4篇

关键词：土地承包经营权；土地承包经营权流转；抵押

一、土地承包经营权的概念

土地承包经营权是指依法对承包的国家或集体所有的农用土地享有的用益物权。对此可归纳概括为以下三方面的内容：一是土地承包经营权的主体除了包括土地承包经营权人（承包人），还包括农村集体经济组织、村民委员会或村民小组等发包主体（发包方）；二是土地承包经营权的客体是指农用土地，包括农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及依法用于农业的土地；三是土地承包经营权的内容是指对承包土地的占有、使用、收益和流转的权利。

二、当前土地承包经营权流转存在的问题

对于农村土地承包经营权流转带来的问题，专家学者认为主要集中在相关土地政策得不到落实、政务机关多头管理、违法使用土地、土地流转对粮食安全的影响、“空心村”、土地闲置以及由于土地流转难而引发的各种社会矛盾上。从实际情况看，影响土地有效流转的因素，主要在以下几个方面：政府流转服务、流转信息公开、承包人流转意愿、收益分配机制以及相关具体政策的落实等。

（一）土地政策落实不到位，试点推广存在局限性

从现如今的各种土地政策、法律法规来看，一牵扯到土地的政策，往往是试点进行推广，好多政策往往推行到最后都只停留在点上，而没推广到面，从而导致政策的落实性问题。

（二）政府机关多头管理，流转效率不高

要想土地流转合理合法，可能需要农户奔走几家单位，盖各种公章，就这种局面导致的多头管理，无疑加重了农民自身在土地经营权流转时的负担，政府部门内部本身存在交叉管理，重复执法的现象造成土地流转难度大，流转效率不高的问题。

（三）承包人流转意愿不高，出现空心村以及土地闲置问题

直至现如今，大多数的农民也都抱着一种“土地就是我的命根子”的心态，对于流转土地存在后顾之忧，不管一年当中收益的多少，都不愿把土地流转给他人，流转积极性不高。为此，很多村民因为土地收益不高外出打工，很多地方都惊现“空心村”造成了大片的土地被闲置、抛荒。

（四）流转信息透明性差，流转收益分配机制不完善

我国农民普遍缺乏资金、技术、信息和市场网络，许多地区好没有建立起土地承包经营权流转市场，土地流转还处于自发、无序状态。政府部门的流转服务能力更加薄弱，土地供需信息平台尚未形成，供需双方信息沟通不顺畅严重制约了土地承包经营权正常流转， 流转信息的不完善造成了大量土地搁置。流转收益分配机制的不完善致使流转问题在日后激化成为各种社会矛盾，同时出现很多违法用地的实例。

（五）农户资信状况难有保障，土地“抵押”存在高风险

十八届三中全会以后对土地承包经营权流转的政策略有变动，在流转形式上多了“抵押”的方式，抵押势必要考察农民的资信状况，但农民的资信状况要以什么为标准，假如出现资不抵债的状况，风险谁来承担，这一系列的问题要求党和国家要在出台新政策后，不断实践，完善原有政策，把风险降到最低。

三、完善保护农民土地承包经营权的建议

针对土地流转中出现的问题，在实践中需要完善农村土地制度，保障农民土地承包经营权，搞好土地确权工作，突出政府服务职能，流转程序规范化，统一办理流转手续，做好一站式服务。建立健全土地承包经营权流转市场，逐步做好土地流转的信息化平台，建立合理的流转收益分配机制，避免流转过程中出现相关纠纷。

（一）保障农民土地承包经营权，切实做好土地确权工作

原有的土地管理政策实行家庭联产承包责任制，本着“增人不增地，减人不减地”的原则保障农用地承包关系的稳定性。2011年，国土资发（21011）178号《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》在政策上为土地确权工作提供支持，但以点到面的推进，必须做到落实到位。

（二）提高政府服务能力，“一个窗口”统一工作

政府要加强对土地流转的服务和管理工作，做到政府协调工作，避免多头管理，为土地经营权流转做好服务工作。依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。在服务对象上，要加强对流入主体和农民的服务，切实做好为人民服务的工作。

（三）确保农民流转主体地位，健全集体参与机制

在土地流转的整个过程，让农民一直参与其中，对中间环节多有了解，政府多有作为，积极服务，始终贯彻以人为本的思想，让农民切身体会到土地流转带来的效益，以此解决土地闲置的问题，实现土地的集约化管理，把原有的外出人员吸引回集约化管理的土地上，让大部分农民不用背景离乡都能养家糊口，最终解决空心村的问题。

（四）建立合理的土地流轉收益分配机制，以此减少流转双方矛盾的发生

土地的大规模流转势必会出现土地的集约化、规模化的高效生产模式，以此带来的高收益必然会与原来的农户所能预期到的收益大不相同，这样的局面在流转早期，收益分配机制不健全的情况下，必然会激发流转双方的矛盾。要减少流转带来的矛盾必须做好增值收益的分配工作，保障双方合理的利益。

参考文献：

[1] 黄烨，曹亦汝.十八届三中全会或破局新土改[N].国际金融报，2013-09-05，（3）

[2] 邹晓云.十八届三中全会决定打响农地入市发令枪[N].经济参考报，2013-11-19，（3）

[3] 周齐.中国农村土地流转制度研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2010（6）

作者简介：

解希雯（1991.05～），女， 山东济南人 辽宁大学法学院在读研究生。

土地经营权流转合同 第5篇

甲方：汉台区铺镇安然寺村四组（由村委会代管）乙方：

根据土地使用权合理流转及遵守国家相关产业政策的前提下，经甲乙双方自愿协商，并征得涉及土地经营权流转农户签字同意后，现达成以下合同条款，双方共同遵守。

一、租用土地范围及座落：甲方自愿将位于铺武路东侧安然寺村四组3.5亩耕地（详见四至边界图）。

二、租用土地期限：承包期为30年，即从2011年11月15日起至2041年11月14日止（按公历年份计算）。

三、租用土地价格：土地承包费每亩每年为600元，按年支付费用。合同签订生效之日乙方支付给甲方第一年（2011年11月15日蛭 2012年11月14日）土地承包费共计人民币2100元（大写贰仟壹佰元整），以后每年乙方应在6月10日前交清当年土地承包费，不得无故拖欠。土地承包费参照本合同初次承包价格，每满5年上浮10%，租赁期间不再产生其他费用。

四、其他条款

（一）甲方责任和权利

1、租赁期内甲方必须协助乙方处理好周边关系，做好各项服务，确保企业稳定生产。

2、合同期内，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方应给乙方经济赔偿，赔偿标准按土地的建筑物、构筑物、各植物和附着物的市值及租赁期限的余期等实际因事协商确定。因社会公共建设需要所租赁土地由政府收回的，甲方应在收回土地前6个月，将收回土地的座落、四至范围、收回理由、收回日期书面通知乙方并予以公告，本合同终止，土地承包费据实结算。土地上的建筑、附着物及资产赔偿归乙方所有，土地赔偿金归甲方所有。

3、甲方中途无故终止合同，除合同中规定的赔偿外，还应向乙方支付违约金，为总租赁期间总租金的10%。

4、租赁期内，甲方的人事等相关变动不得影响此协议的执行。

（二）乙方责任和权利

1、乙方创办企业应符合国家产业政策，符合国家安全生产条例，并按时足额交清土地租用款额，如若违约，乙方承担一切责任。

2、承包期内，若乙方停止租用甲方土地，须向甲方代表提出书面申请，以保证甲方能够顺利接茬耕种。

3、乙方创办企业工商注册于甲方所在行政机构，并离有政策规定招商引资的相关优惠政策。

4、在租赁期内，乙方有权根据国家政策对所租赁土地进行联营，转租等行为，甲方不得干预，但需提前征得甲方

同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，临时看管房屋，按土地部门要求办理。

5、乙方中途无故终止合同，不得要求返还已付清租金，并失去租赁权利。

6、承包期满后，在同等条件下，乙方优先享有租赁权。

7、合同期满后，若乙方不再租用甲方土地，则乙方支付给甲方一年的土地承包费作为土地复耕补偿。土地上的建筑，附着物及所有财产归乙方所有，并由乙方自行处置。

六、合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决，补充说明与本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委员会一份，乙方一份。甲乙双方签字后生效。

八、附承包土地四至边界图。

甲方签章：

安然村村民委员会公章、领导：

乙方代表：

土地经营权流转协议 第6篇

甲方：重庆市渝北区玉峰山镇香溪村社，村民。乙方：重庆石宝丘园林绿化有限公司

根据《中华人民共和国农村土地承包法，《中华人民共和国合同法》等法律法规规定，为加快城乡统筹步伐，合理利用土地资源，甲方自愿将承包的位于香溪村19社，地名：岩湾，土地流转给乙方进行平场整治和从事生态农业综合开发（花木苗木基地），经甲乙双方协商，达成转让协议如下：

一、土地经营权转让期限：从 2013年12月1日至2023年12月31日止（或政府征用为止），期满后，按照当地农村土地承包政策协商土地承包期延续，双方另行协议协商而签订生效。

二、土地转让权利：甲方只将土地的经营权转让给乙方。

三、土地经营权转让金的计算标准：每亩土地转让金为人民币方一次性支付，先支付钱后使用土地。

四、土地经营权转让金的支付日期：签订协议后日内支付。

五、转让土地如被国家建设征、占按当时土地补偿费政策，土地费归甲方，乙方在该土地上修建的房屋及其他生产、生活设施的赔偿归乙方。

六、本协议签订后，甲方无条件将成包的土地移交给乙方从事规划经营。

七、乙方因经营需要搬迁甲方房屋，双方另行协商解决。

八、违约责任：本协议双方签字盖章后生效，甲乙双方必须严格遵守，不得违约。甲方违约，赔偿乙方为该土地投入的全部资金及转让费并承担法律责任；乙方违约，按合同约定的转让金赔偿给甲方。

九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，社里一份备查，双方签字生效，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：

土地承包经营权流转合同 第7篇

甲方：乙方：

因为甲方无力经营土地，种植业结构调整的需要，经双方协商，并根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五节中第三十二条、三十三条、三十六条的规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，并根据三十七条的规定，经村委会同意备案，达成土地经营权流转协议：

一、转包土地面积亩，座落位置

东邻西邻南邻北邻

二、土地使用权流转的期限为永久、终生。

三、甲方将土地流转给乙方后，乙方不得改变土地用途，应从事农业生产，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。

四、甲方经营权转让给乙方后，乙方将享有国家现行土地承包法和有关法规的权利和义务，包括各种农业补贴等。

五、甲方转让的承包地，如果拖欠国家和集体的陈欠款等，导致发包方解除承包合同，因此造成的乙方各种损失均由甲方负责赔偿。

六、此地转让给乙方经营期间，如遇到国家征用或开发用地，个人所得土地补偿费和附着物全部归乙方所有，甲方无权干预。

七、乙方有权将本合同同项上的全部和部分地块的余期使用权转让、出租。

八、转让金额：流转价款，每平方米按元付给甲方，即亩，合计人民币拾万仟佰拾元整，付款方式现金，签字之日起一次性付清。

九、违约责任：任何一方违反此协议，违约方按条款五倍金额赔偿另一方。

十、甲方保证：在自愿转包土地后，土地上任何事宜均不找村委会，一切自行负责。

十一、此协议一式三份，甲乙双方及村委会各持一份，经核实内容相同，文字无异，具有同等法律效力。

甲方：乙方：中间人：

土地经营权流转申请书 第8篇

一、我国农村土地承包经营权流转的现状

(一) 土地承包经营权流转形式灵活多样

各地从实际出发, 探索出多种土地承包经营权流转方式。从流转的组织方式看, 农村土地流转主要有农户自发流转和乡村集体统一组织流转两种形式。从农地流转后的土地权属变化关系看, 实践中常见的农村土地承包经营权流转的方式有转包、出租、借用、互换、入股、转让等。

(二) 土地承包经营权流转进程加快

从实行家庭承包责任制开始到第一轮土地承包期结束, 土地承包经营权流转就己经发生, 但是流转的规模小、数量少、范围窄, 是一种零星、分散式的流转。实行第二轮土地承包之后, 随着土地承包30年不变政策的落实, 以及农村经济结构的调整和农村劳动力的转移, 农村土地承包经营权流转速度明显加快。

(三) 各地土地承包经营权流转有着明显的差异

由于各地经济发展水平差异较大, 流转的范围、数量、规模、方式等有所不同。经济发展较快的地方土地承包经营权流转的比重高于经济较落后地方, 城郊区流转比边远乡村的多, 区域间土地承包经营权流转有着明显的差异。

(四) 土地承包经营权流转行为不规范

根据相关法律规定, 土地承包经营权的流转需要签订书面合同, 但在现实生活中, 很大一部分土地承包经营权的流转未约定期限, 仅以口头形式达成协议, 没有签订书面协议。有些即使签订了书面合同, 其手续也不符合法律规定, 内容也不详尽, 当发生纠纷的时候, 很难解决。

二、现行农村土地承包经营权流转的困境

(一) 农村社会保障制度滞后

由于农村社会保障制度的严重不健全, 土地对于农民有着特殊的意义。我国现阶段严峻的就业形势, 在遭遇非农就业风险的时候, 却未被社会保障体系所覆盖, 所以有地农民不愿完全放弃土地, 仍然视土地为最后保障。这导致农民在进行土地流转时总是瞻前顾后, 农民的这种犹豫心态严重阻碍了农村土地承包经营权的健康、有序流转。

(二) 地方政府受到利益驱动, 过度使用行政手段

近年来, 农村土地承包经营权流转中, 乡村集体组织、地方政府扮演了一个重要的角色。不可否认, 乡村集体组织、地方政府在坚持“依法、自愿、有偿”原则的基础上, 为农民提供流转信息, 架起流转双方联系的桥梁, 是有利于推进农村土地承包经营权流转发展的。然而, 当乡村集体组织、地方政府取代农民充当农村土地承包经营权流转的主体, 与民争利、搞强制流转时, 农村土地承包经营权流转也不可避免地要偏离健康发展的轨道。

(三) 土地承包经营权流转的市场不健全

我国农村的土地流转主要是农户之间的一种自发行为, 这种自发行为所形成的土地流转关系很不稳定, 变动频繁, 管理难度大, 制约了土地的长期有序流转。究其原因, 主要是农村土地市场配套设施少, 市场信息没有稳定的传递渠道, 土地金融未能发展;其次, 土地流转的价格很难在市场中形成, 廉价转包较为普遍, 土地流转价格在流转中往往表现出很大的随意性, 价格不是由价值规律来决定, 造成了土地流转市场的混乱。

(四) 法律和政策衔接不协调

从1983年1月中共中央关于《当前农村经济政策的若干问题》的出台, 到2003年3月《中华人民共和国农村土地承包法》、2005年7月最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的实施, 历经20余年, 我国对农村土地承包经营中产生纠纷的解决, 走过了主要依靠政策调整到以政策调整为主、法律调整为补充, 再到政策调整与法律调整并重直到目前主要依靠法律调整的历程。法律政策的多变性和灵活性与土地变动缓慢的过程性、滞后性产生的矛盾严重制约了土地承包经营权流转政策的实施。

三、《物权法》中的农村土地承包经营权流转

《物权法》的颁布实施是我国法治进程中的大事。《物权法》十分重视对农民利益的维护, 以专门一章对土地承包经营权进行了规定。

(一) 《物权法》对土地承包经营权物权性质的确立

《农村土地承包法》虽然确立了土地承包经营权的排他性法律效力, 在土地承包经营权物权化的进程中迈出了实质意义上的一步;但其重心并非是确认土地承包经营权的物权性质, 而是调整发包方与承包方之间的承包关系, 即土地承包经营权的债权性质。《物权法》将土地承包经营权纳入物权规范领域, 确认了土地承包经营权的物权属性, 明确了土地承包经营权的设立方式和流转范围, 最终完成了土地承包经营权从合同债权向用益物权的过渡。它在不改变我国农村集体土地的性质上, 为保持农村土地承包关系长期稳定, 促进土地经营权的正常流转, 保护农用土地长期用于农业生产提供了法律依据。

(二) 物权法中农村土地承包经营权的法律含义

《物权法》第一百二十四条规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地, 依法实行土地承包经营制度”;第一百二十五条规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。《物权法》上述这些规定明确了农村土地承包经营权的物权性质, 并规定了农村土地承包经营权的基本权利内容, 更好地保护承包经营权人的合法权益。《物权法》把农村土地承包经营权定位为用益物权。因为它符合用益物权的本质和特性。农村土地承包人可以基于物权行使物权请求权, 基于承包合同行使违约责任请求权, 基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权, 权利保护的渠道明显拓宽了。基于物权行使物权请求权比单纯基于债权行使债权请求权寻求权利保护, 对承包人来说, 保护机制在法律上得到了优化配置。

(三) 《物权法》规定的农村土地承包经营权流转

《物权法》十一章专章对农村土地承包经营权作了规定, 其中对土地承包经营权的流转规定如下:第一百二十八条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。”第一百二十九条:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记, 不得对抗善意第三人。”第一百三十三条:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”

四、农村土地承包经营权流转的制度完善

(一) 建立、健全农村社会保障制度

由于人口对资源巨大压力的长期性以及经济支撑能力的有限性, 我国的社会保障体系覆盖范围过于狭窄, 离土进城的农民被排除在城市社会保障体系之外, 在农村又缺乏社会保障机制, 土地理所当然地承担着农民的社会保障功能。消除农民的后顾之忧, 从现在起我们必须加快社会保障立法工作, 依法建立社会保障制度。坚持从农村实际出发, 以保障农民的基本生活为目的, 借鉴我国城市和国外社会保障的经验和教训, 以农民的自我保障为主, 自助为主与互济为辅相结合, 社会基本保障与家庭保障, 集体保障、企业保障相结合, 实现全方位的社会保障。

(二) 加强市场自我调控, 逐步减少行政干预

农村土地承包经营权的流转, 应当通过市场规制进行流转, 而不宜采取行政调控方式。《物权法》将其它方式取得的土地承包经营权的流转方式下放给国务院行政部门, 这就必然促使行政部门对流转方式的干预, 易产生行政调控方式与市场调控方式的冲突。因此, 《物权法》应对这一下放的立法权利子以收回, 废除行政调控的流转方式, 以免造成政出多头的尴尬局面。

(三) 建立与市场机制相适应的流转机制

《农村土地承包法》对农地流转的自由程度限制较严, 特别是对家庭承包取得的土地承包经营权的流转要求严格。《农村土地承包法》第37条规定采取转让方式的流转需经过发包方的同意, 而作为承包方欠缺自由转让权。这一规定与《物权法》赋子土地承包经营权的物权性质是背道而驰的, 应该予以废除。只有当承包经营权成为物权以后, 法律才不能再对这种财产的转让施加过多的限制。另外, 一个完备的市场中介组织能够打破区域和阶层的局限, 促进土地承包经营权的流转。农村土地承包经营权流转中介组织不能办成行政部门的职能机构, 它应是一种为农户服务的社会组织。在当前农村土地产权制度的框架下, 要积极探索建立与行政脱钩的、市场化的社会中介组织。

(四) 对不同方式取得的农村土地承包经营权的流转条件分别规定

根据《物权法》和《农村土地承包法》的相关规定, 土地承包经营权的流转分为通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转和通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权流转两种情形。二者在流转的主体和客体方面均有所不同。前者的流转主体往往是集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是耕地、林地和草地;后者的流转主体不局限于农村集体经济组织内部成员, 流转的客体范围主要是“四荒”地, 即荒地、荒沟、荒丘、荒滩。因此, 这种分类规定就决定了不同的流转方式适用的具体条件不同。在制定颁布物权法的相关实施细则时应在此规定的基础上, 明确界定几种流转方式的内涵, 规范不同流转方式下当事人的权利义务, 减少可能出现的流转纠纷。

参考文献

[1]刘虹.农村土地承包经营权流转初探[J].现代农业利技, 2008 (5) .

[2]徐铁良, 张晓娟.农村土地承包经营权流转问题探析[J].成都大学学报 (社科版) , 2008 (4) .

[3]丁关良.土地承包经营权的特征与物权、债权性质的差异——以农村土地承包法为分析依据[M].改革, 2004 (3) .

[4]蒋月.农村上地承包法实施研究[M].法律出版社, 2006.

农村土地承包经营权流转问题研究 第9篇

【关键词】土地承包经营权；流转；问题研究

1.农村土地承包经营权的流转现状及其存在的问题

1.1农村土地承包经营权流转存在的问题

首先，现阶段土地承包经营制度的安排以及非农业就业的机会并不是很稳定，大多数土地承包在短期内是不能够有效确定的，并且交易双方应该是能够随时终止交易的。农户之间的土地承包经营权流转程序不够规范，纠纷情况较多，农民初次分配到承包用地之后，没有按照相应的规范进行管理，对地籍调查、登记、统计以及需要监管的土地位置、质量、用途等方面的内容不够了解，相关约束法规建设较为落后，承包地的流转缺乏法制化管理。土地承包经营权流转一般发生在自然村或者是邻村之间，具有一定临时性。当其使用权发生纠纷时，就不能够从法律或行政的角度对其进行维护管理。

其次，土地承包经营权流转存在严重侵权现象。我国《土地管理法》还有《宪法》中明确规定，农村以及城市郊区的土地，除去法律规定属于国家之外，均属于农民集体共有。从制度、法律中可以看出农村集体土地的所有权在村民集体，并且所有权的主体主要表示的是各级农村集体经济组织或者是村委会，农民作为集体成员仅获取了对承包土地的使用规范。

1.2农村土地承包经营权流转对农业发展产生的消极影响

首先是影响农村土地资源的优化配置，随着农村一些非农产业的发展，城市化进程的加快，小规模土地经营对农民吸引力逐步降低，农民不再将农业收入作为其主要的生活来源，一些愿意从事农业生产或者是苦于经营规模过小，急于扩大土地经营规模，获取相应经济效益的，形成以租用他人土地作为统一经营的需求。在土地流转中，因为流通环节不够顺畅，供需双方不能够有效实现信息内容的对接。在已经发生的流转中，低负价格也对土地资源的配置产生不利影响。价格是市场资源配置中较为重要的内容，只有真实反映出资源价值的市场价格才能够有效进行资源配置。

2.农村土地承包经营权的流转制约因素

2.1土地承包经营制度的缺陷

农村土地承包经营权表面上看都是土地承包经营权的转移，但在实际过程中却存在很大差异，一种是市场化资源配置，另一种是凭借行政权力进行的非市场化行为，前者较为重视实行结果，后者则是剥夺农民土地承包经营权力，其发展结果只会有规模无效益。另外，土地承包经营权的不完整也也会产生一定的影响。一般情况下，土地承包权有广义与狭义之分，狭义说的是依法对土地进行使用，并与土地占有权、收益权并列。目前土地承包经营权说的是拥有在土地上进行耕作的权利，较为狭义。不完整的土地权只能够让农民进行使用，并不能够满足农民资产营运。

2.2农村土地承包经营权流转外部环境不健全

首先，农村土地承包经营权流转法律法规的不健全，主要包含两个方面的内容，一个是法规之间的矛盾。依据《民法通则》来说，财产的所有权包含占有、收益、使用等。土地的使用权应该是一项较为独立的权利，能够在限期中对土地进行出售、交换、赠送还有出租抵押，并且土地的使用者在获取土地承包权的时候，能获取相应的处置权利，二是农村承包地流转立法并没有体系化，存在较多的法律漏洞，主要表现在对土地流转有形市场建立的忽视，不能够建立一套行之有效的流转规则。

其次，土地利用规范不够完善。我国在发展过程中将市场机制引进土地配置的时候，还建立相应的土地利用规划体系，但其规划内容仍旧不够完善，缺乏科学合理性，并且土地利用总体规划缺乏一定的法律效益，主要是因为土地利用规划的种类较多，不便于操作，其次是能够依据经济增长的需求进行临时的报批修改。

最后，农业风险防范机制不够完全。在市场经济环境下，农业是兼具自然风险以及市场风险的弱质产业，尤其是在我国农业基础薄弱环境下。并且农业基础设施长年失修，各种自然灾害频发，加重了农业生产过程中风险管理成本，市场竞争环境下农产品的价格呈现无规律的波动，促使农民难以有效针对变化的市场环境作出决策，土地有偿市场化流转也因为这样的原因难以达到预期的发展目标。

3.创新完善农村土地承包经营权流转机制的发展思路

3.1有效完善农地制度

为了有效推动土地流转，扩大其规模管理，促进农业产业化经营，就需要不断改革现有的农地制度，对其进行创新发展，农地创新就是要使新的产权制度与家庭承包制度相适应。在新的产权制度环境下，应该在家庭承包制环境下引入效率原则，只有这样才能够有效保障农村基本制度的稳定发展，实现规模经营模式。首先要明确土地所有权，其次要完善农民的土地承包经营权，只有做好这些内容才能够有效完善农地制度。

3.2政府部门要加强管理与服务

首先，一定要有效规范乡村集体统一组织土地流转，农户一定要委托乡村集体经济组织帮助流转其承包地的承包经营权，并且乡村集体经济组织应该接受委托，保留农户的土地承包权利，流转期限、税务承担方式等方面的问题，并由乡村集体经济组织与农户之间进行约定，之后签订相应的委托流转协议。并且土地流转的收益应归农户所有，乡村集体经济组织应该按照规定收取少量的中介服务费用，严格界定土地流转服务过程，中介组织不得不代缴代扣农户承包的土地税费。

其次，要签订流转合同，相关管理机关一定要在当事双方指导下签订相应的书面协议，使其形成较为稳定的流转关系，协议双方一定要明确双方之间权利与义务之间的关系，明确税费缴纳方式并考虑时间变化对相关税费的影响。在农村协议合同在经过批准生效之后进行，双方都一定要有效履行合同上内容，并且一定要做到公平、公正、公开。

3.3改善土地市场发育的外在环境

首先一定要不断改革农村土地租用制度，建立积极有效的土地流转机制，主要是为了不断优化土地资源的配置，提升现阶段土地资源使用与运行的效率，继而有效调节农户之间的利益格局。

其次，一定要不断完善农村社会化服务体系，不断加强县级、乡级服务组织的建设，为转入土地的农户提供资金、物质还有技术方面的服务，建立相应的服务网点，继而为农村土地市场的发展提供较为优良的外部发展环境。

4.结束语

农村土地制度一定要坚持家庭土地承包经营制度前提下，有效创新出新的制度。从实践环节来看，土地承包经营权不仅是家庭承包经营制的创新发展，并且这也是保障农民土地权利的重要要求。本文从制度、市场还有资源环境等方面分析了制约农村土地承包经营权流转的音素，形成一项较为系统并具有一定特色的系统。现有的农村土地承包经营权流转制度具有明显的诱导性，因为承包经营权的流转的市场机制先天不足，这种不足致使承包经营制度流转不顺畅，因此，想要实现市场化流转就一定要有效解决上述问题。 [科]

【参考文献】