业主委员会会议议程（精选10篇）
业主委员会会议议程 第1篇
业主委员会选举大会议程
大会第1项由筹备委员会同志介绍业主大会前期筹备工作情况。
大会第2项审议、通过《日月轩B区业主公约》及《日月轩B区业主大会议事规则》。主持人简要介绍两份文件公告以来，收集到的反馈意见和情况。需要强调说明的是，由于此两份文件须经小区50%以上业主通过方为有效，鉴于今天到会人数原因，我们将采取现场签订承诺书及上门书面征求意见签订2种方式进行。若无异议，提请业主大会通过。大会第3项由筹备委员会说明有关推选业主委员会委员的方法、程序、要求及选票的填写。筹备委员会（）说明选举方法、要求(略)。
大会第4项推选监票人、计票人、唱票人各1名，人选产生后，由主持人提请到场的业主以鼓掌方式通过。大会第5项选举开始。主持人介绍拟选人员简况，请工作人员发放选票，业主填写选票，完毕后，及时回收，现场统计、唱票、公布。
大会第6项由筹备委员会（）通报选举情况。筹备委员会（）简要通报选举情况(略)
大会第7项休会15分钟，选举产生的业主委员会委员退场，推举第一届日月轩B区业主委员会主任、副主任、秘书长。
业主委员会会议议程 第2篇
1、业委会会议每月第1周召开会议定期会议，经4名业委员委员或业委会主任提议，应当在7日内举行临时会议。
2、业委会会议由主任负责召集和主持，应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
3、业委会委员不能委托代理人参加会议。
4、定期会议，会议召集人提前3日将会议通知及有关会议内容或资料送达每位委员审议；临时会议也应提前1天将资料送达每位委员。
5、业主大会召开15日前，在物业管理区域内公告会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
6、业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认。
7、业委会召开特殊专题会议时，视议题需要可以邀请政府有关部门、专业特长的人员、物业服务企业等单位人员列席。
8、业委会自作出决定之日起3日内，以书面形式向全体业主公告至少15天。公告内容包括表决票数，并加盖业委会公章。
9、业主对业委会会议决定有疑问的，可以在公示期内向业委会书面提出；业委会应该在3天内对业主的疑问作出书面解答，并在公告栏公布。
业主委员会会议议程 第3篇
房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人, 拥有房屋的所有权和相关土地的使用权, 物业产权是物业管理权的基础, 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会, 是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构, 是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织, 是适应经济社会管理的新生事物, 在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设, 对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中, 业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体, 也是物业管理权的核心, 业主主导原则, 是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别, 但由于业主大会是一个临时集会机构, 无法参与物业管理的日常维权工作, 业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要, 但当前在物业管理活动中, 由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约, 其主导和维权作用难以发挥, 成了物业管理合同弱势的一方, 致使业主的权利常常受到侵害, 纠纷投诉不断, 严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确, 建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织, 《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构, 大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位, 也不同于社会团体, 又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织, 也不是社团组织, 它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前, 业主委员会没有权威, 现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多, 对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质, 业主自治就无从谈起。
笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍 (以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人) 及相关市场机制。即如股份制一般, 股东出钱办公司, 通过聘请职业经营人, 将所有权中与经营权分离, 在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式, 即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离, 公共物业所有权归业主, 公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业, 而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。
从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 我们可以看出, 业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的, 《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4) 监督管理规约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定:物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定:违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳等等。从《条例》及物业管理实务中不难看出, 业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则, 还要拟写招标公告、评标细则等专业文本, 组织选聘物业管理企业, 与之签订物业管理合同, 同时还要承担相关资料的保存移交责任, 物业验收手续的办理, 业主大会的组织召开, 大会以及表决合法性的认定, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同, 监督管理规约的实施, 物业服务费用的催缴, 报告物业管理的实施、维修资金的使用情况, 业主大会赋予的其他职责, 等等。从业主委员会所应承担的工作看, 这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力, 还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构, 那它随时都应有人值班, 这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担, 就是刚退休的业主也难以胜任, 即便热心有责任感, 也会因专业知识的缺乏, 繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方———业主委员会, 怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方———物业管理企业呢?笔者认为, 具有物业产权的业主, 完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人, 加入到业主的维权行列中, 以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点, 这一专业职业维权者的进入, 应先于物业管理企业的聘请, 在从物业管理企业的招投标工作开始, 业主委员会所应承担的具体工作, 由业主大会全权委托职业维权者代理, 职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧, 应主要来自于公共物业的经营收入, 比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车, 所收取的费用, 除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外, 剩余部分应归全体业主, 在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告, 广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外, 剩余部分也应归全体业主等等, 而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得, 通过职业维权人的辛勤工作, 不仅业主的合法权益会得到有效维护, 还可以通过不断地创新, 与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立, 不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状, 强化业主委员会的作用, 还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展, 同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入, 会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变, 在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群, 他们之间既有共同的目标, 服务业主, 又有其不同的职责, 因此他们既相互制约, 又相互促进, 由此会使双方更具竞争与活力。
业主委员会会议议程 第4篇
我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？
读者：毕晓虹
毕晓虹读者：
物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。
《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。
江西省兴国县人民法院研究室 颜梅生
业主委员会会议议程 第5篇
根据国务院《物业管理条例》、《深圳市物业管理条例》、《深圳市业主大会活动规则》等相关规定及本建筑区划业主大会议事规则，经本建筑区划业主委员会换届筹备组讨论决定，确定于 年 月 日至 年 月 日在（会议地点），以 形式召开业主大会会议；其中，年 月 日 时至 年 月 日 时，投票表决《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等三个基础性公约；三个基础性公约经表决通过后，于 年 月 日 时至 年 月 日 时，选举产生业主委员会委员。表决三个基础性公约投票的截止时间为： 年 月 日 时前；并于 年 月 日 时在（会议地点）开箱唱票,宣布表决结果, 于 年 月 日 时在（会议地点）宣布选举结果。表决业主委员会委员会投票的截止时间为： 年 月 日 时前；并于 年 月 日 时在（会议地点）开箱唱票,宣布表决结果, 于 年 月 日 时在（会议地点）宣布选举结果。
请全体业主踊跃参加（由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应收取所代表业主的赞同票、反对票或弃权票准时出席）。
业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主书面委托授权书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决。
《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》的书面材料已通过 方式告知全体业主，并已在本建筑区划的显著位置（具体地点）公布。
相应的表决票由筹备组分发至各业主（由业主代表参加业主大会会议的，表决票由代表分发至所代表区域的业主并负责收取）。对于不住在本建筑区划的业主，相应的表决票由筹备组按照业主提供的联系地址、通讯方式邮寄或按照业主提供的网络联系方式发送电子邮件。
本次会务常设联系人姓名： 联系电话：
附：参加业主大会会议的授权委托书、业主大会会议表决票示范文本
特此公告。
业主委员会工作会议纪要 第6篇
业主委员会工作会议纪要
会议日期：2014年12月13日晚20: 00-22: 30
会议地点：XX花园业委会会议室
会议主持：王XX
参加人员：
业委会 委员：王XX
业委会 顾问：马XX
小区参会业主：张XX、小区楼栋长：余XX、物业列席会议人员：周XX
会议应到委员：9人 会议实到委员：6人 本次共参会人员：15人
根据物业管理条例有关规定，符合法规要求，以下会议通过的事项决议有效。
会议记录：汤XX
会议议题：
第一项：会前介绍参会人员以及欢迎周XX经理回海月花园管理处工作。
第二项：年关将至，重申第十次业委会会议决议：“重点小区安全问题及监控设备等事项”
第三项：小区停车位同益紧张，增加小区停车位，以及对部分3车位改为2车位的探讨。
第四项：针对小区养犬户越来越多，小区业主投诉个别业主的狗随意拉屎尿不文明问题；
第五项：为便于广大业主等献言献策了解小区各项事宜有业主提议建立XX业委会网站。
第六项：为跟进和落实业委会作出的决议及日常工作事务，业委会聘请专职执行秘书事项；
第七项：维修基金共四大项，其中申报计XX项等；由小区管理处负责人 汇报讨论解决事宜：
依据上述议题，本次会议作出如下工作会议纪要决议
第一项：周经理表示，回XX花园管理处我会尽心尽力，努力做好小区的物业服务工作。
第二项：关于小区安全问题，围墙加高，监控设备等事项决议；
1、要求物业安管人员要加强小区防范工作，各门岗安保人员对外来人员，外来车辆 要加强防范盘查登记，通知小区流动保安跟进，对与本小区无关的外来车辆限制进入；
2、关于围墙加高问题与会人员认为，装铁丝网不好看又花钱，爬墙作案是最笨小偷 尾随进入可能性大，经讨论决定，加强监控设备，部分围墙边种勒杜鹃即防范又节省费用；
3、加强监控设备，确保主要出入口监控设备正常监控，对陈旧的监控设备进行更换。另在小区内每个平台出入口加装监控系统，同时加大系统容量，日后如需要增加监控密度，随时可以增加摄像头，此项工作先由管理处出方案并报价，业委会征求意见后决定。
第三项：小区停车位日益紧张及小区车辆通行事宜，经讨论决定如下：
l、管理处核实和提供小区私家车位的真实依据；对部分三车位改为两车位事宜与会人员认为，因小区遗留问题同时涉及到52户私家车位业主，需沟通做工作，先由管理处做出核实查证后，依据结果再讨论商议：小区其它能增加车位的地方尽可能改造利用；
2、车辆出入口根据消防局责令整改通知书要求，应限期恢复打通原小区花园南侧消防通道，以便车辆通行，本次与会人员小区物业管理处，XX花园业委会表示积极配合；
3、为控制外来车辆进入小区，同意车辆刷卡系统改造，用感应式进出入方便通行；
第四项：小区乱拉狗屎越来越严重，管理处应加强做好文明养犬的宣传工作，适当时再召开业主大会，对个别在小区乱拉狗屎不文明的养狗户，表决是否进行公示处罚的决定；
第五项：关于业主提议建立XX花园业主委员会网站，经与会人员讨论同意适当时期建立网站，但建网站费用应控制不可超过1.5万元，年维护费不超过l千元；
第六项：为跟进和落实业委会作出的决议及业委会日常工作事务，经本次与会人员讨论同意适当时期聘请业委会专职执行秘书，执行秘书待遇按相关物业管理条例法规执行；
第七项：维修基金共四大项，其中申报计XX项等事项，需表决的共5条，讨论表决如下：
1、其中小区XX栋做斜坡，考虑到小区整体业丰意见，经与会人员致通过保持原状。
2、其中关于消防报警系统，由管理处先报方案，再商议表决；
3、为解决保安人员没有合适的住处造成难以留住人问题，经与会人员一致通过拟同 意在小区篮球场下面原房屋并排安排安管宿舍，所需费用由物业管理公司自负。
4、其中消防水带更换事宜，经与会人员一致通过同意更换消防水带。
5、关于篮球场事宜，同意进出门改造，如外包事项须按主 合同由业委会签订协议；
6、第七项的其它事项应按照相关物业管理条例的规定和程序落实执行。
业委会成员签名：王XX XX市XX区XX花园业主委员会
业主委员会会议议程 第7篇
时间：2011年12月13日晚上8：00
地点：大都会广场B区2#楼5楼会议室召开
会议议题：
一、业主委员会的前期工作
（一）公示业主委员会架构：
业主委员会主任一名，其他委员八名。
经共同推选，选举先生为业主委员会主任，同时，商定主任津贴、9个委员的通讯费用额度。
（二）办公室的设立：
由管理公司协助设立业委会办公室并采购档案柜等办公设备，业主委员会的办公费用由
（三）资料的移交：
办公室设立后由社区居委会张书记向业委会移交筹备小组的资料，由物业公司向业委会移交相关资料（由物业公司列出移交清单）。
（四）建设局备案工作：
新成立的业委会应在成立30日内到区属物业办备案，完成身份确认，以显示其合法性。备案审批后刻制业主大会（若有必要）、业委会公章，公章由业主委员会主任管理。
可向物业办咨询、领取资料，并在填写后报送物业办，审批后业委会将凭批文到公安机关进行印章审核，并到指定地点刻制业委会公章。
（五）业主委员会办公地点、办公电话等事项的公布：
办公室设立后立即将会办公地点、办公电话向业主公布，同时公布业主委员会信箱及电子邮件和业主委员会值班制度。业主委员会指定执行秘书公布业主委员会对外信息，执行秘书缺位时由业主委员会主任代为公布。
附：业主委员会值班制度：周一至周六上午9：00-11：30及下午2：30-5：00由执行秘书上班（执行秘书在外办公事的除外），周六下午2：30-5：00由业主委员会主任值班，周日下午2：30-5：00为业委会8名委员轮流值班（轮流值班顺序安排见业委会办公室），值班人要有业主意见记录及各项工作记录。为了有效开展业委会工作，建议业主遇到事情时，如果属于管理处职责范围内的事项，请先找管理处解决，如果管理处不作为，可向业委会反映，由业委会督促管理处尽快予以解决或改善。
二、业主委员会运作规则与职责分工
（一）业主委员会运作规则
业委会工作将遵循以下文件的要求：
1、深圳市人民政府文件深府【2005】11号《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》
2、《大都会广场B区业主公约》
3、《大都会广场B区业主大会及业主委员会议事规则》
根据深府【2005】11号《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，本届业委会任期3年，在任期间将依法履行以下职责：
（1）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（2）组织业主委员会的换届选举；
（3）代表业主大会签订物业管理服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（6）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（7）业主大会赋予的其他职责。
（二）业主委员会职责分工
1、召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况。会议由主任牵头，全体委员及执行秘书参加。
（1）定期会议（向业主大会汇报）：每年2/3月。
（2）不定期临时会议（议事）：占全体业主10％以上投票权的业主提议时。
2、组织业主委员会的换届选举：由主任牵头，全体委员及执行秘书参加。
3、代表业主大会签订《物业管理服务合同》：主任组织起草合同，全体委员审核合同，业主大会批准合同，全体委员签署合同。
4、监督《业主公约》的实施；
（1）由主任组织审查法律责任、财务责任。
（2）接受投诉和协调：全体委员。一般情况下负责业主投诉及业主意见的收集与反馈（含每周从公共信箱收集业主书面意见），绿化、保安、收费、服务等方面的满意度调查等，问题及意见则及时知会责任委员进行协调解决。共性问题由9个委员及执行秘书共同出面解决，个性问题的的临时指派专人处理。
5、配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作，需要业主委员会出面协调的事项除外。
6、公布业主委员会及各委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同。另外，监督和协助物管企业履行《物业管理服务合同》。
7、业主大会赋予的其他职责。
一事一议，集体决议，因事定责。
三、执行秘书的招聘
四、业委会与物业第一次沟通会事项
现将需要沟通事项分列如下：
（一）业主委员会办公室的设立问题：
由管理处协助设立办公室并采购档案柜等办公设备，业主委员会的办公费用由管理费支出。
（二）主任津贴、9个委员及执行秘书通讯费用补助问题：
（三）资料的移交：
办公室设立后，物业公司须向业委会移交相关资料。
（四）要求管理公司处理的事项：
要求管理处尽快将《业主要求业主委员会协调处理事项的意见征求表》（可另附纸张填写）、《大都会广场B区业主公约》、《大都会广场B区业主大会及业主委员会议事规则》发到每户业主手里。
五、业主委员会自律事项
1、业主委员会成员及执行秘书必须认真学习和领会深圳市人民政府文件深府【2005】11号《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》、《大都会广场B区业主公约》、《大都会广场B区业主大会及业主委员会议事规则》及其他物业管理法规，依法办事。
2、业主委员会成员及执行秘书必须严格按内部职责分工执行，公开透明地开展工作。
3、建立业委会内审制度，争取减少支出，降低运作成本。同时，业委会费用支出透明化、公开化，定期进行公布。
4、业委会根据业主委员会工作进度利用网站等平台及时向业主汇报工作情况，接受业主监督。
5、制定《大都会广场B区业主委员会公章使用、管理规定》如下：
（1）公章日常保管人为业主委员会主任。
（2）凡涉及到用章事务，无论巨细，均应提交到业委会讨论，经半数以上业委会成员（含业主委员会主任）批准才能用章，否则为私自用章，相应后果由公章保管人承担责任。
（3）使用公章的文件需要业委会主任签字的由业主委员会主任签字。
（4）所有用章必须如实登记（事由、时间和经办人）。
6、积极推动社区民主建设：
建立业主意见处理机制，定期收集业主对社区建设的意见，积极妥善处理。
六、其他事项：
大都会广场B区
业主委员会自治困境探讨 第8篇
1 业主委员会的概念及产生
业主委员会的产生和发展与我国住房制度变革密切相关, 根据2007年10月国务院颁布《物业管理条例》的规定, “业主委员会是小区决策机构业主大会的执行机构, 负责召集业主大会, 报告物业管理实施情况, 代表业主和物业管理企业签订合同, 并维护业主利益的自治组织”。[2]
业主委员会产生与发展的前提条件是国家与社会关系的调整, 新中国成立后, 我国在经济上实行计划经济, 在政治上实行中央高度集权的政治体制, 在这种体制下, 政府运用行政手段配置社会资源, 国家侵蚀社会自身的发展空间, 形成强国家、弱社会的格局;伴随着改革开放的不断深入, 以高度集权、计划经济为特征的强国家、弱社会格局开始松动, 从而出现了三方鼎立的局面即政府、市场与社会;在市场经济条件下, 政府应有传统的全能政府向法治政府、责任政府、有限政府、服务政府转变, 要求政府由单一的社会管理主体向多中心社会治理主体转变, 这就为公民社会的成长、民间组织 (业主委员会) 的发展创造有利的条件。
城市住房制度变革是业主委员会诞生的直接原因, 住房制度变革, 一方面, 使房屋进入市场, 允许个人自由买卖并成为房屋的产权人, 在房屋产权个人化的基础上, 业主的概念逐渐产生, 因而业主委员会就具备了产生的前提条件。另一方面, 使城市商品房住宅小区的管理方式和手段发生相应的变化, 传统单位制下旧的小区管理体制已经不适应现代小区治理;新型城市住宅小区主要以社区居民自治来进行自我管理, 而社区居民自治中的居委会行政色彩过浓, 无法满足居民的自治需求, 只有业主委员会能够较好地发挥自治功能, 维护业主的利益, 因此, 住房制度变革对业主委员会的产生影响最大。
公民维权观念增强是业主委员会产生的思想保障, 公民维权意识使得公民对自身的权利观念有了新认识, 也使得公民更珍惜和维护自己的合法权利;在现实生活中, 小区居民的合法权益经常受到开发商和物业公司的侵犯, 面对掌握更多资源的开发商和物业公司, 单个业主的维权行动力量显得势单力薄, 在这种形势下, 居民往往会自发组织起来, 以集体行动方式来维护自己的权利, 这就促使业主维权运动的蓬勃发展。
2 业主委员会自治中的困境
2.1 业主委员会法律地位问题
在《物业管理条例》中, 散落着一些关于业主委员会的法律规定, 但《条例》并无明确划定业主委员会的法律地位, 这就导致了业主委员会在实际维权中经常遭遇法律地位不明确的尴尬境地, 具体来说, 体现在以下两个方面。
第一, 业主委员会缺乏诉讼主体资格。
在维护业主权利时, 业主委员会经常要运用司法途径来维护自身的利益。在一些小区纠纷案例中, 由于业委会诉讼主体资格的缺乏, 法院一般不受理此案例, 这就导致业委会无法运用法律手段进行维权, 从而影响了业主委员会作用的发挥。此外, 业主委员会诉讼主体地位的模糊性, 还造成不同地区、不同法院对业主纠纷案例持不同的态度, 而这种态度取决于法院主观上是否认同业主委员会的诉讼主体资格, 这使得业主纠纷案例在实际运作中出现不同的结果。
第二, 业主委员会缺乏民事主体资格。
按照目前的法规来看, 在物业管理区域内无民事主体资格的机构就是业主委员会。由于业主委员会没有独立的财产, 所以不具备民事主体资格、不具备对外承担责任的能力、不能代表业主与物业企业签订合同, 但在实际中, 与物业公司签订服务合同的事务经常是由业主委员会来完成的, 并且对外承担由此产生的民事责任, 这种理论与实践的冲突与矛盾, 不利于业委会正常的运作。此外, 鉴于法律、法规未对业委会的民事主体及民事责任进行确定, 当业主委员会做出违反法律的规定, 并由此导致业主遭受严重损失时, 业主委员会就有可能以此来推卸责任, 逃避法律追究。
2.2 业主委员会运作机制问题
业主委员会规范、有序的运作, 需要相关的运作机制来支撑, 但业主委员会在实际运作中暴露出各种机制不完善的问题:如监督机制、保障机制。
第一, 业主委员会缺乏有效的监督制约机制。
业主委员会在选聘物业公司、使用公共维修金、管理店面租金及停车声费用等方面有相当大的决定权。因此, 现实中物业企业、开发商向业委会行贿的事情时常发生, 据物业管理企业内部人员透露, 部分开发商或物业管理企业担心, 业主委员会成立会给自己增添烦恼, 便安排自己人担任业主委员会成员或拉拢、贿赂业主委员会成员。对于业主委员会的贿赂现象, 我国法律法规并没有就如何完善监督进行相关规定, 监督制约机制仍然处于空白状态。除此之外, 部分业主委员会不积极、主动向业主公布情况, 也不向业主汇报实际工作, 这就进一步增加了监督的难度。
第二, 业主委员会缺乏资金保障机制。
业主委员会是一个非营利性组织, 它无法产生利润来维持自身的运转, 而业主委员会的正常运作又离不开办公经费, 因此, 保障资金来源的稳定性对业主委员会至关重要。就目前来看, 业委会有三种资金渠道来源:首先, 财政拨付, 业主委员会对小区的管理, 从某种程度上说是代替政府履行城市管理的职能, 政府对其经费上的支持是政府为民服务的体现, 但财政拨款会导致业主委员会行政化的倾向。其次, 物业公司拨付, 协助物管企业管理小区内的公共事务是业主委员会的职责, 物业公司理应负责业主委员会的经费, 但物业拨付费用会导致业委会与物业公司关系纠缠不清, 甚至沦为物业公司的利益代演人。再次, 业主支付, 业主委员会是为维护业主利益而产生的, 业主应该负责业委会的经费问题, 但业主除了要承担物管费还要承担业委会的经费, 这将加重业主的负担, 而且还必须对业委会经费使用情况进行监督, 这又增加了监督的成本。因此, 业主委员会的经费来源仍有待解决, 经费保障仍有待完善。
2.3 业主自治意识淡薄问题
业主委员会的健康发展离不开业主的积极参与, 而业主自治意识淡薄是制约业主参与自治, 导致搭便车现象泛滥的重要因素。
第一, 业主权利观念不强。
广大业主的权利观念还处在萌芽阶段, 他们不把参与业委会当作自己权利行使的一部分, 而是把其当作一种负担。这部分业主, 一方面不关注小区范围内的公共事务, 不界入业委会的工作;另一方面又对业委会成员心存怀疑, 认为这些委员可能出于某种目的和私心而并非真正热心于公共事务。正是业主不积极参与业委会的活动, 不关心业委会的发展动态, 不信任业委会的工作, 使得业委会的各项举措得不到业主的广泛支持, 从而在小区治理中难以形成合力, 将阻碍业委会作用的发挥。
第二, 业主搭便车行为泛滥。
奥尔森在集体行动理论中指出:“除非一个集团中的人数很少, 或者除非存在强制或其他特殊手段以使个人按照他们的共同利益行事, 有理性、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同或集团的利益。”[3]业主维权过程是艰难的, 需要付出一定的时间、金钱、劳动力, 况且维权活动具有公共性, “公共物品供应相连性及排他的不可能性决定了众多业主在组织维权过程中存在搭便车的动机和可能性”, [4]部分业主在没有参与维权活动的情况下, 自身的利益也同样获得保护, 因此, 更多的业主会选择搭便车的行为, 选择逃避公共事务。
3 完善业主委员会自治对策
3.1 明确业主委员会的法律地位
首先, 应明确业主委员会的诉讼主体资格。从现阶段的法律、法规来看, 业主委员会是业主大会的执行机构, 但业主委员会的职责又不仅限于执行机构层面, 而是成为事实上的实体组织。业主委员会在维护业主利益时, 经常会寻求法律手段, 但因其不具有诉讼主体资格, 大多数法院不予以受理, 这就加剧了业主维权的艰辛, 不利于业主委员会的发展, 因此, 明确业主委员会诉讼主体资格势在必行。其次, 应确定业主委员会的民事主体资格。当业主委员会依法办理登记手续、拥有自己的办公场地时, 就应当独立对外实施民事活动, 承担民事责任。在国外, 业主委员会发展比较成熟, 许多业主委员会具备了民事主体资格, 这对业主委员会的维权行动起到重要的推动作用。
3.2 完善业主委员会监督、保障机制
业主委员会在物业管理中居于核心地位, 其运作状况直接关系到物业管理的成败。因此, 有必要完善业主委员会的监督、保障机制, 以保证其规范、有序的发展。首先, 业主委员会成员应代表业主利益, 真正做到:凡是与物业公司或开发商有利害关系的成员都不得进入业主委员会。其次, 增设业主代表大会, 成员由业主代表组成, 其规模可根据小区业主人数确定, 一般每个代表应代表业主20户左右, 其主要职责是监督和联络作用:一是传递业委会工作的相关信息;二是代表业主行使监督权;三是协助业委会召开业主大会。这样既能保障业主大会决策权的有效行使, 也能实现对业委会工作的监督。再次, 设立专项资金, 保障业主委员会拥有充足的运作资金。业主委员会是代表业主管理小区内的公共事务, 其资金必然要求业主来承担, 但考虑到由业主全部承担业委会的运作经费会加重业主的负担, 因此, 可以考虑设立专项资金, 即从小区车辆停放费中提取一部分资金或从小区的共用房租金、物业维修基金中提取资金作为业主委员会活动的专项经费, 从而使业主委员会资金来源稳定。
3.3 培养自治意识, 提高参与意愿
目前, 业主参与度低、搭便车现象广泛存在, 一个重要的原因是业主的自治意识不强。托克维尔在论美国的民主中指出:“他们关心自己的乡镇, 因为他们参加乡镇的管理;他们热爱自己的乡镇, 因为他们不能不珍惜自己的命运。他们把自己的抱负和未来都投到乡镇上了, 并使乡镇发生的每一件事情与自己联系起来。他们在力所能及的范围内, 试着去管理社会”。[5]这种自治意识是公众参与公共事务的基础, 也是业主参与小区公共事务的基础, 缺乏自治意识, 业主自然对小区公共事务漠不关心, 更不会参与社区管理。因此, 培养业主自治意识, 是提高业主参与意愿、克服搭便车行为的重要举措。业主自治意识的培养, 一方面, 要培养小区业主的权利意识和公民精神, 当业主具备一定的权利意识和公民精神, 他们才会热心参加小区公共事务, 支持业委会活动, 积极维护自身权益;另一方面, 培养业主的归属感, 业主对小区的归属感与其对小区的满意度息息相关, 美化小区环境, 完善小区公共设备, 加强业主之间的交流与沟通, 是提升业主对小区归属感的重要途径。
业主委员会是一种新型的社区自治组织, 它是随着我国经济体制改革和社会结构调整而产生的, 它在社区自治中起到重要的作用。业主委员会作为一种新事物, 其在实际操作中还有一些不足, 因此, 有必要从理论和实践两方面对这一制度进行探索, 以期使业主委员会规范、有序的发展。
参考文献
[1]任飞.业主委员会制度研究——以苏州美之国业委会为例[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.
[2]中国人民共和国国务院第504号令[Z].2007-10-1.
[3]曼瑟尔·奥尔森.集体行动的逻辑[M].上海:三联书店, 1995.
[4]陈一凡.善治目标下的业主委员会建设研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库, 2009.
业主委员会的民主实验 第9篇
小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。
我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。
为什么需要业主委员会
业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。
在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。
不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。
事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。
“业主”与“居民”的不等式论证
业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。
业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。
目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？
村委会和“洋业主委员会”的启示
在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。
再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。
业主委员会会议议程 第10篇
日期：2015年8月2日星期六 时间：140:00-16:00 地点：桃李园对面平桥宾馆二楼
出席：业主委员会主任委员李物权、唐申科、宁左数、陈忠
一、简德普、热心业主、蒲世益、小周 业主总经理胡小恋、康庄建设公司经理王、主持：小周
记录：陈忠一（秘书）
内容：建设公司、业主单位相关人员逐一讨论其提供的有关开发商前期遗留的诸多问题，理清问题的责任人、分析制定解决问题的办法、提出切实可行的工作计划。要求物业公司出具自其接手小区物业管理后的全部财务资料，自10月中旬时开始对前期财务进行全面审核。敦促物业配合做出业主大会经费的预算计划。业委会成员总结小区接入自来水的工作进展和下一步工作方案。本着尊重广大业主的知情权和鼓励业主参与共建和谐小区的宗旨，会议还制定小区文宣工作计划。
一，同物业讨论其提供的开发商前期遗留问题。
1，请物业将所有的开发商遗留问题再次经确认，列好清单；及开发商移交的文件整理出来，列出清单，包括前期与仲量联行物业公司的全部交接资料。1.1关于园区电视信号差的问题，物业强调是由于我们原设备老化造成，物业现正在订购新的设备，来加强电视信号，同时拟向相关部门申请报批正规的电视频道。
2，公共区域存在的问题。
2.1园区消防因地埋线路施工、管井内接线老化短路问题，造成消防主机误报，点位不准。建筑施工时管线入户因周边回填土地基松软下沉，造成地埋管破坏、断裂，从而影响周边设备工作状态。这些均属施工质量问题。属施工过程中工人没按施工规范操作，究其责任在开发商，其必须对施工方的问题负责。值得关注的是：据物业公司称今年已发现5区、6区3条主电缆外缆有破损问题，造成主电缆短路涉及10余户无电使用，正常情况下物业公司解决的办法为换线，每根要15万，一般的维修费为1-2万，显然重新换缆要耗费巨资，物业公司经过综合考虑，从本着一要保障业主正常生活，二要节省费用的目的，制定了将其中2条破损严重的电缆采用将破损点断开重新对接并加接头，另一条暂时不予修缮的方案，共投入费用近4万元暂时解决了问题，但令人担忧的是以后是否还有此类问题出现无法预测。
2.2小区路灯照明电缆为直埋，电缆的绝缘保护不够出现漏电。遇阴雨天气，局部地区控制电源无法合闸，路灯照明无法保障，这些同样属施工质量问题。物业关于路灯照明电缆直埋解决的办法是换线，工期要3-4天一根电缆2000元。2.3环湖水系问题。
2.3.1属原施工单位施工质量问题，目前开发商已投资30万经过20 年 个多月的修缮，使严重渗漏问题得到一定程度的控制，但还需在环湖水放净后经历一个冬季的观察后，才能确定是否最终解决环湖渗漏问题。3，业主户内存在问题。
3.1地下水水质的检验情况：物业在去年7月份和今年9月份分别将水处理泵末端水样提交卫生防疫部门检验，并已得到相关的检测报告。业委会要求物业提供复印的检测报告，并择期向全体业主进行公示。
3.2物业公司称门禁对讲系统已全部入户解决（除业主提出拒绝的），已实现业主同中控室对话的需求。业委会要求由物业提供入户修复门禁对讲的入户记录。3.3入户动力电源电线为隐蔽工程，电源线线管内多因积水造成电线绝缘阻值较低，经常发生住户室内不得不大面积换线的工程。这属原施工质量问题，目前在进行维修时有开发商出资的情况也有业主自己出资的情况。经过讨论大家认为：在业主家出现需大面积换线工作时，业主并未加建改建、破坏现场的，修复费用应由开发商负责。业委会提出希望物业在帮组业主进行维修的时候能够留下影像资料（最好为录像）以便同开发商协商。3.4有部分业主因发展商遗留问题拒绝缴纳物业费。
3.4.1希望物业公司能同欠费业主主动协商，在遗留问题存续期间的物业费可以暂时搁置，问题基本解决之后的物业费应继续支付。
3.4.2业委会将帮助业主同开发商协商解决遗留问题，如已过维保期的质量问题，尽量说服业主告知其缴纳物业费是每个业主必须履行的义务，将物业公司与开发商的各自责任分清楚，保证物业公司的正常运作和服务，有利于前期遗留问题的解决。
4，前期园区规划设计缺陷。
4.1原规划西南大门因道路不够宽及存在安全隐患、道路噪音扰民等原因停用，虽然临时借用东郊农场待征地建设了现在的南门用于业主出行，但一旦农场要开发该地，强行封路，园区业主将面临非常不便的出行问题。大家讨论认为解决办法有两条。
4.1.1改造道路，搬迁游乐区，重新开放西南大门，求得长治久安。但居住道路近处的业主会受到噪音影响。4.1.2在园区集资买下东郊农场用地。
4.2南大门刷卡系统落后问题：由于前期配置设备落后、廉价，目前已经不能满足业主远距离停车刷卡抬杆放行的需要，还时常出现故障，物业已在寻求性价比更好的新设备近期更换。二，审查财务状况。
1，业委会要求物业公司配合提供20 年 月份以后的财务资料。如：财务预算、财务明细、收入、支出分析报告、资产负债表、损益表、季度管理报告。2，业委会要求物业公司提供前期与其它服务公司签订的合同原件复印件。如：前期与会所签订的合同、与保安公司、保洁公司、园林绿化公司及其它服务公司的合同、与开发商签订的物业服务合同。3，还请物业公司协助展开以下工作。
3.1.1统计一下园区业主入住的时间，推算开发商前期售楼时部分房子没有卖出时，开发商应该承担的未售房产的物业费。查证在此期间开发商物业费的缴纳及补足情况，为未来的追缴工作提供证据。
3.1.2根据《小区业主大会议事规则》第20.2款条例 业主大会活动经费来源采用下列两个途径筹集的规定：
2.1从物业管理费中列支，其额度在现有物业收费标准情况下，为物业管理费应收总额的3%；
2.2从小区共用部位、设施、设备经营收益中列支。业委会敦请物业公司做出预算及计划。
3.1.3业委会要求物业做出自备井和水管的维护费用明细。
三，物业人员离席，业主委员会成员讨论接水的进展和下一步工作方案，制定小区文宣工作计划。
1，由负责接水的委员朱利文向大家介绍接水的进程，目前是在等自来水公司对园区平面图管线图的分析结果，和与开发商协商出资的问题。2，文宣工作。由热心业主、协助负责。2.1.在园区大力宣传业委会网址。2.2.增加一个公告栏。