农村经济结构调整建议

农村经济结构调整建议（精选6篇）

农村经济结构调整建议 第1篇

关于农业产业结构调整、农村经济发展方式转变情况的意见和建议

为进一步加大对“三农”的支持力度，坚持以科学发展观为指导，以促进农民增收为中心，以发展优势特色农业为突破口，深入推进农业结构调整，采取切实有效的措施加强农业生产，通过优化资源配置，实现农村产业结构调整从适应性调整到战略性调整的转变。

一、我乡农业产业现状

我乡围绕“农业增效、农民增收、农村稳定”的三农主题，进一步调整农业产业结构，继续做大“老三样”、做强“新三样”，积极稳妥推进农业生产。

1、保持“老三样”种植面积，稳中有升。今年新增橡胶种植面积1204亩，全乡橡胶面积达21050亩，开割8500多亩，预计产量达520多吨；甘蔗种植面积达6508亩，预计产量达2万多吨；木薯种植面积2850亩，预计产量达4000多吨。

2、加大“新三样”种植的力度，尽快使“新三样”成为农民增收的另一个增长点。首先是稳步发展竹子产业，新种植竹子面积183亩；其次是扩大橡胶林下种植生姜、益智等产业，全年生姜种植面积达205亩，益智种植面积达200多亩。

3、加快养殖业发展。把新村村委会做为养猪重点发展产业区域，利用互助资金等扶贫资金加大对养猪农民的扶持力

度，在新村发展养猪专业户17户。使全乡养殖业保持了良好的发展势头。全乡畜禽饲养量达4万多头（羽），其中牛存栏量632头，羊存栏量407只，“三鸟”存栏量24526羽。

二、农业与农村经济发展中需要关注的几个问题

（一）农业投入不足，农业基础薄弱。长期以来，农业投入不足一直是阻碍农业提质的一个重要因素。农村信贷局限，群众资金积累较少，投入成本过高，部分扶贫资金不到位或运用不合理等等多种因素，造成农业投入严重不足，农业生产基础薄弱，不能保证农业生产的稳定发展，不利于农民收入的增加。

（二）农业产业化经营水平低。由于农业生产过度分散化和组织化程度太低，使广大农民的种养与加工、营销之间只是一种买卖关系，处于一种卖原料阶段，没有形成利益分享、风险共担的稳固的产业链，因而抵抗风险的能力也低，加之，当前农产品市场可以说是买方市场，农民增收较为困难。

（三）产业科技含量不高，运用新科技水平低。粮食作为一个基础产业，但由于种植水平低，存在广种薄收现象，产量、质量都低于平均水平，加之管理较为粗泛，掠夺式经营方式较为突出，整体效益不明显。

（四）农民综合素质较低，农村劳动力转移困难。由于全乡农村二、三产业生产规模较小，农民在本地的工资性收入缺乏新的增长点，不能有效拓宽农民增收的渠道。而从农村劳动力的基本情况来看，普遍存在文化程度较低、掌握技能较少等问题，致使农民在外出务工时工作选择性不宽，技术

性不强，以体力劳动为主，收入较低。

三、几点建议

（一）认真落实好各项惠农政策。着重抓好“五补一免”政策的落实，及时做好补贴资金发放工作。提前向农户足额兑现退耕还林和退牧还草粮款补助。继续加大对农业农村发展的政策支持力度。加强对扶持特色产业发展各类项目和资金的整合，力求形成投资合力；稳步提高财政支农资金，逐步形成财政支农资金的稳定增长机制，进一步保护、调动农民生产积极性。

（二）以市场为导向，推进产业结构调整。实现产业替代和调整产业结构，必须依照市场经济原则，坚持以市场为导向，充分发挥市场对资源配置的基础性作用。进一步放眼世界，着眼市场，根据市场的需求，变化来调整产业结构，用市场规律来办事。遵循市场、科技、资源、信息、效益相结合的原则，进一步优化结构，布局产业带，形成产业群体。

（三）发挥比较优势，推进产业结构调。要利用生态资源这一优势，依靠高科技和实用技术的有力支撑，加大其不可替代的生物资源开发和利用，使之形成特色产业。把生态建设作为产业来发展，这既可以保护和恢复生态环境，也可以增加农民收入，使经济得到发展。

（四）以科技进步为动力，推进农村产业结构调整。在推进产业结构调整的过程中，当务之急就是要提高劳动者的科技素质，要抓好农民培训工作，把先进实用技术培训与技能培训结合起来，增强培训的针对性和适用性，通过实施一

些如青年农民科技培训、转产转业培训、农民工培训、新型农民创业培训等工程和深入开展农业科技进村入户活动，动员和组织农业科技人员深入生产第一线，举办经常性的巡回科技课堂等活动，扩大农民获取知识和科技信息的渠道，自觉参与产业结构调整，依靠科技进步，促进农民增收。

在新的发展阶段，农村产业结构调整只有坚持以市场为导向，以农民增收为目标，通过发挥比较优势，加快农业产业化经营步伐，以科技进步为动力，抓住机遇，以项目作支撑，才能按照调高、调优、调出质量和效益的要求，实现农村产业结构调整从适应性调整到战略性调整的转变，也才能实现调优一个产业、打造一个品牌、带动一方经济、致富一方农民的目标。

阜龙乡人民政府

2011年3月31日

农村经济结构调整建议 第2篇

从贷款主体看，个人贷款比重逐年上升。按照贷款主体可将贷款分为两类，一类是包括城镇居民、农户和个体工商户的个人贷款，另一类是企事业单位贷款。“十一五”以来，个人贷款占全部贷款的比重持续上升，末达到了22。52%，比“十五”、“十一五”期末分别上升12。6、2。02个百分点。个人贷款的快速增长，促进了房地产市场的繁荣、农业产业化规模不断扩大，增强了经济发展活力。从企业贷款类型来看，中小企业贷款呈上升趋势。20末，乌海市中小企业贷款余额127。8亿元，比年初增长26。56%，高于各项贷款增速10。18个百分点，高于大型企业贷款增速28。65个百分点;中小企业贷款占各项贷款的比重39。29%，高于上年同期4。33个百分点，在稳健货币政策形势下，中小企业贷款呈高速增长态势。中小企业贷款的快速增长，有效地缓解了中小企业融资难的问题，确保部分有信用、有市场、有潜力的优质中小企业得到充分信贷支持。

从贷款投向看，加大民生领域贷款投放力度。一是经济适用住房建设成为新亮点。年，乌海市不断加大保障性住房建设步伐，全年开工各类保障性住房18771套，为确保这一惠民政策的实施，辖内金融机构尝试开办了经济适用住房贷款业务。乌海市银行业金融机构发放保障性住房贷款余额42万元。二是支持社会弱势群体创业、就业。2011年末，银行业金融机构发放下岗失业人员小额担保贷款6744万元，比年初增加694万元，增长11。47%，微利贷款项目占小额担保贷款余额的85。95%，信贷对微利项目的支持力度逐年加大，已成为乌海市金融支持就业再就业工作的有力推动手段。三是涉农信贷持续增长，积极推动“产业化农业”的发展。近年，乌海市银行业涉农贷款余额由的1275万元增至2011年的36。29亿元。四是支持节能减排项目发展，优化人居环境。“十一五”以来，乌海市银行业金融机构严格限制“两高一资”行业和产能过剩行业的准入，大力推进节能减排和循环经济发展，逐步将支持低碳经济作为信贷重点。2011年末，乌海市银行业金融机构支持节能减排贷款余额15。98亿元。

从信贷产品种类看，满足了多元化的融资需求。近年来，工行乌海分行在全区工行系统中第一家办理银团贷款包销承诺函、第一家办理无银行信用支持信托理财业务、第一家办理信用证项下卖方融资业务，2011年还先后办理了全行首笔国际信用证开征，首笔“网贷通”、首笔商品融资和首笔股权并购贷款等新融资产品业务。农行乌海分行建立现、融资租赁、信托融资、银行承兑汇票、国际业务、煤炭整合主体等六大项目库，强化重点客户名单制管理。2011年成功办理全区农行首笔2亿元国内信用证业务，成功办理了全区农行首笔电子银行汇票业务，金额100万元，实现了金融产品的创新。，建行就开始尝试从非信贷表外业务来解决大中企业的融资需求，引进信托公司作为第三方收购企业的股权，但不参与企业的实际经营，约定一定的收益，到期企业购回其股权的一种信托理财融资。从20至今，建行乌海分行通过信托计划发行，累计为大企业融资30亿元，有力支持了企业的融资难问题，促进了地方经济的发展。

信贷结构调整的主要矛盾

(一)存与贷的矛盾———资金外流，信贷投放不足，造成存贷结构失衡。由于产业结构限制，部分商业银行在金融危机影响下的乌海市很难寻求到符合信贷准入条件的项目，难以抵制信贷投放的冲动，不得不寻找信贷投放的新途径。2011年末，乌海市银行业金融机构跨区域投出信贷资金69。72亿元，占各项贷款余额的21。43%，高于同期7。26个百分点;比年初增加13。86亿元，占全市新增贷款的30。24%，高于同期8。84个百分点。而国有商业银行在信贷管理上出于规避风险和选择优质客户的考虑，对资金配置偏向于经济发达地区。邮储银行在改革后信贷业务发展仍然缓慢，存款和存款增量分别远大于贷款和贷款增量，资金“抽水机”依然在攫取有限的金融资源。从20至2011年全市存贷款变化形势来看，考虑银行机构剥离、核销、置换等多种因素，存贷差也由年的25。98亿元扩大到168。83亿元，信贷投放不足引起存贷市场结构严重失衡。

(二)大与小的矛盾———信贷资金向大客户、大项目集中，小企业和民营经济的信贷需求受到制约。近年来，由于乌海市大型项目建设和投资有限，国有商业银行逐利倾向明显，风险控制要求增强，导致银行经营战略和市场定位趋同，差异性很小。对所谓优质客户的竞争日益激烈，多头授信问题突出，贷款越来越向辖区部分尚处优势地位的企业和行业集中，特别是大额贷款向优势行业及重点企业的集中趋势更为明显。据统计监测，至2011年，乌海市5000万元以上贷款大客户从23户增加至72户，大客户贷款总额从40。29亿元增加至181。58亿元;500万元以上贷款客户从57户增加至292户，贷款从45。8亿元增加至222。87亿元，信贷资源配置倾向于大客户、大项目。信贷资金向“大户”集中，一定程度上满足了大企业、大项目的资金需求和地区经济的发展，但信贷资金过分向“大户”集中是一柄“双刃剑”，它带来的一些负面影响不容忽视。一方面，由于贷款集中于优质客户，可能提高了银行的信贷资产质量和当期效益，但当政策及市场因素发生变化，优势行业过度旺销的势头减弱，企业生产经营就会出现波动，信贷风险积聚，从而影响银行业的可持续发展，甚至引发地区性金融风险。另一方面，信贷资金大量集中在“大客户”，客观上影响了中小企业的资金融通，“抓大放小”的结果是中小企业合理的资金需求得不到满足，信贷资金供求结构发生严重偏差，风险的过度集中，不利于制定科学的信贷政策和信贷策略，不利于分散信贷风险。

(三)新与旧的矛盾———信贷资金大量投向传统垄断行业，对新兴产业和服务业的信贷支持不足。乌海市是依托资源发展起来的小型工业城市，产业结构单一性的问题相当突出，虽然近年在产业转移、升级等方面的成绩较为突出，但产业发展主要集中在电力、煤焦、化工、建材等行业的基本格局没有改变。尤其是在目前稳健货币政策下，信贷规模受到严控，金融机构更会将有限的资金投入到收益最大、风险相对较低的领域，而且乌海市的经济结构以第二产业为主，多方面因素使乌海市信贷投入集中度高的现象短期内难以改变。2011年末，乌海市银行业信贷资金大量流向煤焦、交通、化工、建材等传统垄断行业，四行业贷款余额分别为58。83亿元、34。44亿元、33。34亿元、16。92亿元，合计占各项贷款余额的.44。12%，四行业新增贷款占各项贷款新增额的13。23%，新增贷款客户集中度偏高将会助长企业的投资冲动，信贷结构调整对地方经济结构调整的作用有限。另一方面，对接续替代、高新技术等新兴产业和服务业的支持却显得较为薄弱，没有针对接续替代产业和战略新兴产业方面的信贷产品来满足这类小企业的信贷需求。

(四)长与短的矛盾———中长期贷款占比较高，贷款期限结构不合理，使流动性受到威胁。乌海市固定资产投资持续增长导致银行中长期贷款高位运行。2011年，乌海市完成社会固定资产投资286。9亿元，同比增长20。2%;固定资产投资大增对GDP增长贡献明显，同期GDP取得了17。5%的增长。同时，经济发展进入重化工阶段，城市化建设、基础设施建设进程加快，加大了对中长期贷款的需求。2011年末，乌海市银行业机构中长期贷款余额达172。95亿元，占贷款总额53。17%，高于短期贷款比重11。89个百分点。另一方面，金融机构通过对近年自身信贷资产质量的考察，发现中长期贷款的总体质量明显优于企业短期流动资金贷款，不少银行存在偏好中长期贷款倾向，其原因：第一，从安全性角度看，中长期贷款主要投向是政府重点扶持的、有财政资金担保的能源、交通、通讯等基础性设施产业，以及有房产抵押的住房按揭，信贷资金安全度相对较高。第二，从盈利性角度看，中长期贷款具有金额大、管理成本低等特点，而利息收入高，总体赢利性明显优于短期贷款。中长期贷款投放过多，占比过高，影响资产负债结构的均衡，使流动性受到威胁。

(五)进与退的矛盾———“两高”行业贷款受到国家严格控制，部分贷款退出难度也较大。乌海是一个以能源、化工、建材、特色冶金为支柱产业的新型工业城市。依托资源优势，从开始，高载能产业快速发展，为乌海市经济快速增长起到了助推作用。但随着国家宏观调控政策的不断深入，乌海市的高载能、煤焦化产业成为调控重点，先后关闭取缔了数百家不符合产业政策的企业，而与这些产业发展息息相关的煤炭、电力等行业蕴藏的金融风险也逐步显现。另一方面，环保政策趋严，对信贷资金安全构成潜在威胁。从乌海市辖内经济结构调整情况看，主要存在综合能源消费煤量超标，综合耗能高，面临“两高一剩”行业有水泥、电力、焦炭等行业，涉及辖内银行业大量贷款。对“两高”企业进行治理，从长远看有利于改善经济运行环境，提高金融机构信贷资产质量，但短时间内由于涉及社会资源的再配置、劳动力的再安置、信贷资金的再调整等多个方面，一旦企业陷入困境，风险容易转嫁到金融机构。

优化信贷结构，促进经济结构转型的建议

(一)加快金融业自身发展方式转变，发挥金融的核心作用。改变过去依赖规模扩张的粗放经营模式，着力完善现代金融企业制度，强化内部治理和风险管理。提高创新发展能力和国际竞争力，进一步健全和完善多元化的金融机构组织体系。加快多层次的金融市场体系建设，显着提升直接融资比重，完善调控货币信贷总量的手段和方式，进一步增强利率、汇率等价格杠杆在促进经济结构调整中的重要作用。

(二)找准支持经济发展方式加快转变和经济结构调整的着力点和突破口。要继续按照区别对待、有保有控的原则，着力优化信贷结构，盘活存量，优化增量，提高金融支持经济发展的可持续性，加大对战略性新兴产业、节能环保、循环经济，区域协调发展等方面的信贷支持力度，全面落实支持三农小企业发展和扩大就业金融政策。大力发展消费信贷，有效促进、扩大内需，执行好差别化放贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。

(三)统筹配置信贷资源，以“信贷杠杆”促进经济结构调整升级。继续坚持“区别对待、有保有压”信贷原则，通过信贷结构调整，统筹配置信贷资源，支持重点产业调整振兴，抑制部分行业产能过剩，推进产业结构升级、经济结构优化和增长方式转变。围绕重点产业发展规划，加大对经济社会发展重点领域和在建重点项目的贷款支持力度，在保证支持市级重点续建和收尾项目资金需求的同时，适当安排信贷资金支持投资规模大、技术水平高、产业链条长、投资效益好的市级重点新开工项目。合理安排新开工项目贷款，把握新增中长期项目贷款额中新、老项目比例在“2/8~3/7开”。通过发放并购贷款或其他贷款，支持企业兼并、重组、整合，促进产业升级。严把信贷关口，严格控制高耗能、高排放行业贷款投放，禁止向国家已经明确为产能过剩产业的企业和项目盲目贷款。

(四)充分发挥金融系统的合力，提供多样融资渠道。银行证券保险业要取长补短，互为补充，共同发挥好对转变经济发展方式的支撑和保障作用。以解决中小企业融资难问题为例，既需要主要商业银行推进中小企业信贷管理制度创新，发展新的中小型银行机构，扩大银行服务的覆盖面和供给能力。又需要加快推进创业板、中小企业板的建设，引导社会资金向具有发展潜力的优资中小企业聚集，创造更多就业机会。还可以通过发展股权投资基金等途径，提供丰富多样的融资渠道。

农村消费结构分析及建议 第3篇

关键词：农村居民消费,购买潜力,消费结构,收入水平

在金融危机的影响下, 要拉动经济增长, 保证经济持续稳步地发展, 扩大内需成为国家经济政策的重点。中国作为世界人口大国, 消费潜力和消费实力不容小觑, 据最新统计显示, 2012年中国人的消费能力位居世界榜首。依照中国人口结构来看, 城镇居民的消费能力远远高于农村人口。但农村户籍人口有9亿左右, 居住人口7亿左右, 占中国总人口数的一半左右。而农民的消费比例却不到总比例的20%。农村的消费潜力究竟有多大, 应该怎样开发, 不妨着手从农村消费结构和现状来分析观察。

1 我国农村居民消费现状分析

对当前农村居民购买潜力的总体判断判断居民的购买潜力, 一般从收入水平、储蓄存款余额和恩格尔系数等多个因素综合考虑。

1.1 农村居民收入水平逐年提高, 表明他们具有相对较强购买力的经济基础

2012年, 农村居民人均纯收入为7917元, 比上年同比增长13.35%, 我国农村居民的收入水平和消费水平与过去相比大大提高, 接近20世纪90年代的城市居民收入水平, 具有相对较强的购买力。

纵观我国农村居民收入十年的发展, 1990年我国农村居民的人均纯收入只有686元, 但到2005年的时候, 人均纯收入达到3000多, 涨了将近5倍, 到2010年的时候农村居民人均收入已有7000元, 又翻了两番。这说明, 随着我国经济的飞速发展, 农村人口手中的可支配收入也越来越多, 奠定了相对较强的购买力的基础。

1.2 农民储蓄存款余额总量增加, 增强了农村居民的购买潜力

早在1997年末时, 我国农村居民储蓄存款余额为9020亿元, 人均年末余额1041元。从1997年至今, 每年农户储蓄增长比例保持在10%以上, 加上他们手持现金7200亿元, 两项共16220亿元, 其中相当一部分可转化为现实购买力。

1.3 较高的恩格尔系数, 说明农村尚有较大的消费空间

20世纪八九十年代, 农村居民的恩格尔系数一直保持在50%~60%, 2011年, 农村居民恩格尔系数降到44%, 而同期城镇居民恩格尔系数为37%, 前者高出后者近8个百分点, 这说明农村居民要提高到城镇居民的消费水平, 还有较大的消费空间, 农民可增加大量的非食品消费支出, 这其中蕴含着巨大的购买潜力。

但为什么在现实生活中, 这部分购买潜力迟迟未转化或者说难以转换为真正的拉动经济发展的生力军。原因在于, 农村居民购买潜力很大, 但制约因素也不少。

2 制约我国农村居民消费的因素

2.1 农村经济发展缓慢, 收入低下, 现实生活水平不容乐观

1) 首先, 农村居民收入增幅回落, 总体收入相对城镇居民大大偏低, 难以形成强劲的现实购买力。近年来农民收入尽管保持一定的增长速度, 但总体水平依然偏低。2012年我国农村居民人均收入7917元, 比上年同比增长了13.5%, 但扣除价格因素实际增长只有10.7%, 比上年回落0.7个百分点。在农业收入中农村居民主要靠出售农副产品的收入。但由于农副产品收成不稳定, 再加上产品加工度不高, 销售渠道不畅, 导致物贱卖难问题, 使得农业收入一直呈不稳定状态。从非农业收入来看, 由于近年来国内外经济形势欠佳, 乡镇企业吸纳农村剩余劳动力的速度明显趋缓, 企业亏损面加大, 农民从乡镇企业得到的收入下降。此外, 由于城市企业下岗人员增加, 城门逐渐关闭, 农民工被普遍清退, 这些都影响了农民非农业收入的增加。

2) 农民的消费结构变化缓慢, 农村生活还处于向小康生活过渡的阶段, 大多数农民仍然以传统食品、居住等满足生存需要的消费品为主。据国家统计局数据显示, 2000年的时候, 农村居民的食品衣物和居住等传统消费占到了总消费的70%, 到2011年, 农民手中的收入增加, 涨了三倍, 但衣食等传统消费仍占到65%以上。除了交通通信和医疗保健的消费在最近几年有所增长外, 其余几项, 尤其是衣食居住等传统消费项目在二十几年的时间里基本上没有大的变化。

2.2 商品供求结构不合理, 使当前农村市场商品供应出现两个极端

一个是农民买不起用不着的高档精品多, 二是低档劣质品多, 但农民看不上, 因而难以买到价廉物美适应农村消费的产品。这种不合理的商品供求结构, 大大影响了农民的购买意愿, 导致农民边际消费倾向波动很大, 整体消费呈下降趋势。

2.3 农村流通网络建设落后, 市场体系不健全, 削弱了农民的购买力

许多企业在农村市场没有树立整体产品观念, 很少开展售前、售中和售后一条龙服务, 商品知识宣传、送货上门、免费安装、技术咨询等在农村甚为少见, 都限制了农村购买力的扩大。同时, 农村市场缺乏规范的流通规则和有力的执行机构, 流通秩序混乱, 农民的正当消费权益得不到保护, 于是, 假农药、假种子、假化肥屡禁不止, 劣质次品充斥市场, 出现不少坑农害农现象。此外, 农村市场体系不健全, 使买和卖经常脱节:一方面, 许多商品在城市处于过剩状态, 而在农村却难以买到, 即使能买到, 价格也高出城市许多;另一方面, 农副产品卖难问题又时常发生, 销售成本很高, 难以转化为货币收入, 这就严重削弱了农民的购买力和农民的购买意愿。

综合以上数据, 下面列出1978~2010年的农民人均生活消费支出的综合情况统计表。

从表1中可以看出, 农民生活消费呈现水平提高、结构改善和商品化程度提高的长期趋势。首先, 农民生活消费水平持续快速提高。随着我国改革开放与经济发展的历史进程, 农民收入与消费水平逐步提高。在1978~2006年的27年间, 除1999年是负增长以外, 有28年农民消费始终保持速度不等的增长。2004年农民人均生活消费支出达到1853.9元, 较1978年的116.5元提高了14.9倍, 年均递增11.2%。但也同样可以看到, 农民生活消费在波动中增长, 具有明显的阶段性特征。表中反映农民生活消费支出的波动情况:增长幅度最高的1981年与增长幅度最低的1999年相比, 增长幅度的落差达到41.1个百分点。如果用一个字母来反映此消费结构, 则是“S”型的结构。一开始涨幅比较平稳, 待稳定后进入高速增长时期, 随后又逐渐平稳。这种结构的特点是:根基稳, 潜力大, 易于发展, 但也容易出现停滞。要想继续保持农村居民消费持续的快速增长, 政府必须要出台相关的配套政策, 重视农村的经济发展, 发挥积极的引导和刺激作用。

3 具体激活农村购买潜力的对策和思路

3.1 提高农民收入水平, 增加实际购买能力

统计资料表明, 农村消费品商场的份额与农民的实际收入增长高度正相关, 据分析表明, 农民收入每增加1元, 农村消费品零售额将增加5.63亿元。可见, 提高农民收入是激活农村购买力的关键。

1) 提高农民收入要提高农副产品的质量, 保证农业生产稳定增长。我国农村居民收入60%以上来自农业经营收入, 这种情况在近期不会发生大的变化。保持农民收入稳定增长, 关键是从农业生产入手, 根据市场需求, 引导农民选择具有现代化、特色化的农副产品品种结构, 提高农副产品质量。

2) 扶持农产品还要和农业生产要素市场建设相结合。放开农产品价格, 实行优质优价原则, 形成新的农产品价格机制。积极培育和组建农产品专业批发市场、农业生产资料市场, 大力推进劳动力、资本、土地、技术和信息市场建设。

3) 推进农业产业化经营, 提高农业综合效益。要善于运用传统工艺和新技术, 加强农副产品产后商品化处理, 特别是加强保鲜和加工技术开发, 面向市场, 预测市场, 利用资源优势, 大力开发特色优质的新产品线、产品组, 全面提高其科技含量和质量档次, 把农副产品在各环节的效益尽可能多地留给农民, 实现产业化经营, 从而保证农副产品的增收与增产的真正统一, 发展劳动密集型, 优质高效的农业。

3.2 改革给予农业补贴的方式, 杜绝补贴过程中的腐败

比如直接补贴到农民个人, 取消对粮食流通领域的价格补贴, 突出补贴重点, 主要是对粮食主产区和棉花主产区的农民进行农业补贴等。补贴资金来源, 可以利用现有粮食风险基金来源, 不足部分主要由中央财政转移支付。在补贴过程中一定要秉持公开透明的原则, 对农业补贴实施公示制度, 发挥农民的监督作用。加强审计和财政监督, 进行经常性的检查。让补贴资金切实落到农民的口袋, 发挥应有的作用。

3.3 积极发展乡镇企业, 增加农民非农业收入

各地区立足本地资源优势, 发展规模适中的乡镇企业, 这样便于吸收农村剩余劳动力, 有利于农业经营规模的扩大和效益的提高。

3.4 加大地方政府的财政投入, 建立起较完善的农村医保和社保体系, 解决农村子女教育问题

让农民不必担心生病、养老的问题, 减少储蓄积压, 提高农村居民的生活质量, 让农民能消费, 敢消费。

参考文献

[1]张书云.中国农村居民消费水平与消费结构研究[M].经济科学出版社, 2010.

[2]张云霞.农村居民消费现状与制约因素[J].经济导刊, 2011 (5) .

[3]吴薇.农村居民消费结构研究[D].吉林大学, 2009.

[4]李勇奇.我国农村消费及其对产业的影响[D].广西师范大学, 2011.

农村经济结构调整建议 第4篇

“撤点并校”政策始于2001年。针对农村学龄人口大幅下降的情况，当年国务院出台《国务院关于基础教育改革与发展的决定》的文件，要求地方政府“因地制宜调整农村义务教育学校布局”。这项政策在农村最明显的表现为小学数量的减少。2000年，我国农村小学数为440284所，而到2010年则只有210894所。十年农村小学数量减少了52.1%。

在当天的研讨会上，中国社科院农村发展研究所研究员党国英认为，中国城市化趋势不可逆转，农村学校撤并的趋势还没到停止的时候。但整个过程需要管理和控制。

教育部教育发展中心基础教育研究室主任汪明表示，“初中向县城集中，有的地方县城向城市集中，是不是未来农村教育整个格局走向应该这样？确确实实需要反思。”他认为，农村教育办学重心应该适当下移。

农村经济结构调整建议 第5篇

市人大七届一次会议《政府工作报告》中提出：“优先发展教育，优化城乡教育资源配置，建设城乡群众更满意的优质教育体系。”为积极创建全省义务教育均衡发展示范市，我镇从2011年秋季起，着手将现有的21所中小学，调整为“134”格局（即，1所寄宿制中学，3所联村共建小学，4所标准化幼儿园）。在学校布局调整过程中，遇到了不少问题与困难，我镇正在积极探索寻求解决的方法。这里我简要地以沼山镇学校布局调整进展情况，和遇到的一些难题以及思考原因并提出一些建议，以供市区两级政府及有关部门决策。

一、XX镇中小学校布局调整原因分析

一是布局散，规模小。我镇下辖18个行政村、1个居委会，人口4.6万人，现有中小学21所，还是六、七十年代的格局：点多、线长、面广。2所中学学生数只有1405人，班平学生不足47人；16所完小和3个教学点学生数只有2681人，班平学生不足24人。全镇400人以上的小学仅1所，100人以上的小学也只有10所，6所完小不足100人，3个教学点都不足50人。据统计，农村村级小学学龄儿童数量还在逐年减少。

二是教师队伍结构畸形。首先是年龄老化。我镇在职教职工241人中，30岁以下的1人，占教师总数的0.41%；31—45岁的118人，占教师总数的48.96%；46—50岁的31人，占教师总数的12.86%；51—60岁的教师91人，占教师总数的37.76%。“爷爷奶奶教小学，叔叔阿姨教初中，”是我镇教师队伍的真实写照。其次是观念落伍。年龄偏大，“老弱病残”多，理论学习、自我提高意识不强，导致教育理念严重滞后，知识结构日益老化。然后是学科结构不合理。除了语文、数学学科外，英语、音乐、体育、美术、信息技术、心理健康等学科因为专业教师奇缺，基本无法正常开课。

三是办学条件差。全镇中小学校舍大部份是八、九十年代大搞“普九”达标而新建、改建、扩建的产物，校舍质量差，维修困难，维修成本高、周期短，每年需投入维修资金几十万元。中小学配套“八室”基本是有名无实，图书和音、体、美器材根本无法满足正常开课需求。

二、XX镇联村共建学校主要做法

1、注重“三个结合”，做到“三个坚持”。我镇中小学布局调整，注重“三个结合”：把调整学校布局与方便学生上学、扩大学校规模结合起来，把调整学校布局与学校危房改造、迁村腾地、推进新社区建设结合起来，把调整学校布局与减轻农民负担、产权制度改革、满足人民群众“上好学”愿望结合起来，统筹规划，精心安排。做到“三个坚持”：坚持“着眼长远、因地制宜、统筹规划、先建后撤、分步实施”的原则，坚持加大“初中向城镇集中、小学及幼儿园向社区集中”的力度，坚持“党政主导、确保力度到点，群众主体、确保支持到愿，整体联动、确保形成合力”。

2、做好“四个争取”，确保资金投入。我镇整体推进学校布局调整，资金投入是关键。我们本着“先行先试，多方筹措”的原则，采用“四个争取”筹措资金：一是争取省、市项目资金(元)作支撑，二是争取区、镇自筹资金(元)作配套，三是争取社会贤达捐资(元)作补给，四是争取处置闲置校产(元)搞添置。

3、进行“四个明确”，签订联建协议。为解决联建学校资产投入，工作监管等问题，我们本着“摸着石头过河”的原则，由镇政府、中心学校作为甲方，与撤销村小学的乙方，联建小学的丙方签订了一份《联村共建学校协议书》，进行四个明确：一是明确联建原则，联村共建，投入共担，资源共享。二是明确组织机构，联村共建学校在甲方协调下，由镇、村共同管理，实行监事会制，乙、丙方法人代表为监事会成员，监事会会长由各村法人代表定期轮流担任；联建学校校长由联建学校教师民主推荐，甲方考核、聘任，报区教育局批准、备案。三是明确各自职责，监事会负责学校周边环境的协调与治理，负责筹措联建学校基本建设维修和设备添置费用，负责开展控流保学、扶贫助学等活动；联建学校（包括村教学点）行政管理、日常事务由校长全面负责。四是明确资产管理，联村共建学校资产实行国家投入和集体投入两类入股形式计算产权；被撤并学校的教学仪器、图书、文体器材、课桌凳等应“物随生走”，以乙方集体资产的股份计入丙方的村级集体资产股。

4、实施“一专两分”，解决后顾之忧。撤销村小，群众最大顾虑是孩子学习生活环境及校产投入、处置。通过宣传，我镇将上述问题，通过村委会与群众代表签订意向书形式，给群众一个定心凡。一是在学生入学上，村委会指定专职人员做好本村学生进入联村共建学校就读的学习、生活、交通等有关事宜的协调接洽工作。同时，根据实情允许有的村保留一个教学点，解决低年级孩子上学难题。二是在校产投入上，在国家投入不足情况下，同意采取“一事一议”制度，按村级人口比例分摊筹措联建学校基本建设维修和设备添置费用。三是在校产处置上，根据国家有关文件“产权归教”的规定，由教育行政部门对其资产进行变卖、置换、租赁，所得资产按3：7的比例分算，用于村级“普九”债务的偿还和联村共建学校的村级股份建设投入。

三、农村学校调整后可能产生的问题

一是上学难。沼山依山面湖，地理条件差，如果学校布局调整后，会出现一些农村孩子上学路程远。由于目前校车工程还未实施，乡镇公共交通工具不方便，刮风下雨，酷暑严寒，势必造成学生上学难。

二是费用多。撤并后一部分学生要住宿，必须交住宿费、伙食费，走读还要交乘车费，无疑加重了群众负担。

三是安全无保证。乡村道路普遍比较窄，安全难保证，易引发一系列问题。

四、对农村中小学布局调整的几点建议

1、建立联建学校总法人制度。实行联建学村和教学点教师“联建学校管、统一使用”的政策。

2、成立教育服务公司。将校车驾驶员、学校保安员、食堂炊事员，兼职校医等教育服务人员纳入公司化管理，市场化运作。

3、以法律形式设立专项补偿性基金，形成刚性的专项补偿制度。专项补助基金主要解决三个方面的问题：一是对因学校合并需要寄宿的所有学生给予寄宿和生活补贴；二是对家庭确实困难不能寄宿的学生给以交通补贴，并对送学生上学的家长以适当的误工补助；三是对“陪读”的家长给予一定的经济补助。

4、建立招募和挽留农村教师的激励专项基金，用于教师经济待遇的提高。一是大幅度提高农村教师，尤其是边远地区“小型学校”教师的工资待遇，其幅度应达到足以挽留和吸引教师的程度；二是对在边远地区工作满一定年限的教师给予带薪休假的奖励；三是设立教师进修奖学金，鼓励学成后继续回农村学校服务的教师；四是给予为农村基础教育做出特殊贡献的教师以重奖，优先晋级，并享受政府津贴。

5、选派有爱心、有耐心、有责任心、生活经验足的老师改任寄宿生生活指导老师。开展丰富多彩的宿舍文化活动，让寄宿生的课余生活生动有趣。由学校出资组织学生每周开展“电话报平安”活动，加强家校联系。

农村经济结构调整建议 第6篇

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对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议

———兼论“小产权房”问题的解决

龙翼飞 中国人民大学法学院 教授 , 徐霖 中国人民大学法学院民商法博士研究生

关键词: 宅基地使用权/登记/使用金/流转/小产权房

内容提要: 农村宅基地使用权是维系我国农村发展的重要财产权利。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权,促进我国城乡经济社会一体化进程。笔者对我国农村宅基地使用权的主体制度、登记制度、使用金制度、流转制度等问题进行了研究,提出了法律调整以及解决“小产权房”问题的建议。

一、我国农村宅基地使用权制度的社会保障功能

我国的农村宅基地使用权制度,是党和政府为保障广大农民生存权利所实施的一项永久性安居工程。新中国成立后,中国共产党领导中国人民通过对农村实行土地改革,消灭了延续几千年的封建土地所有制,为在半殖民地半封建旧中国长期受压迫的农民分田、分地、分

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房,实现了“耕者有其田、居者有其屋”。在实行土地公有化的过程中,将农民私有住宅的土地进行了所有制改造,转变为农民集体所有。在此深刻的社会变革中,中国共产党坚持以人为本,始终延续着对农民居住权利的庄严承诺。通过赋予农民宅基地使用权,保障农民的生存权和发展权。农村宅基地使用权制度是一项连续性的公共政策,体现了党和政府立党为公、执政为民的服务宗旨。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施,对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥了重要作用。科学、客观地评价农村宅基地使用权制度对农民居住权利社会保障的历史性作用,是对农村宅基地使用权制度进行法律调整的前提和基础。

二、我国农村宅基地使用权制度的现存问题

在我国现行立法中,有关农村宅基地使用权的规定体现在:《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》、《担保法》以及一些行政法规和部门规章。依据上述法律、行政法规和部门规章的规定,我国农村宅基地使用权的主体范围仅限于农户,而不包括城镇居民。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准。农村宅基地只能分配给本村村民,城镇居民不能得到农村购买宅基地和农民住宅。农民的住宅不得向城镇居民出售,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地

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使用证。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村宅基地不得抵押。[1]

由此可见,我国的农村宅基地使用权流转受到了严格的限制。现行立法将宅基地严格地用于保障农民的居住权利,制约了广大农民在市场经济条件下,利用自身有限的财产资本,与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利,忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。

农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值。[2]在市场经济条件下,农村宅基地使用权作为一种民事权利,一种用益物权,其不能游离于市场经济之外。农村宅基地使用权流转制度在市场经济中,具有特殊的地位,发挥着特殊的功能。在保障社会成员公平地享有社会利益的前提下,有利于充分发挥财产的效用,优化资源的配置。“保障公平、提高效益”,即确保社会成员公平地分享社会发展的成果,提高社会财富的利用效率。从历史唯物主义角度认识和分析,经济民主决定着政治民主,农村宅基地使用权制度的改革是经济民主的必然要求。

在《物权法》出台之前,农户依法取得宅基地使用权,仅能够占有和使用宅基地,却无权将农村宅基地使用权向本集体经济组织之外,按照出租、转让、抵押等方式进行流转,无权获取宅基地上所产生的

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经济收益。《物权法》的颁布实施将农村宅基地使用权从建设用地使用权中独立出来,单独规定为用益物权的一种,形成了我国特有的用益物权形式,这为维护广大农民的合法权益奠定了重要基础。依据民法理论,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法将享有占有、使用和收益的权利。因此,宅基地使用权人也应该对农民集体所有的宅基地享有占有、使用和收益的权利。虽然《物权法》没有直接规定农村宅基地使用权的权利内容,但是在第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这对于完善我国农村宅基地使用权的流转制度提供了立法空间。

三、调整我国农村宅基地使用权制度的立法建议

1.对农村宅基地使用权主体范围的法律调整

农村宅基地使用权的主体,现行法律规定为:以户为单位的农村村民,即农户。笔者建议应当将其调整为:农户、城镇居民、法人及其他组织。

我国农村宅基地使用权制度的改革,其受益人群将不仅仅是传统意义上的农民,还应该包括广大城镇居民。未来伴随着迁徙自由制度的确立,农村宅基地使用权主体将会发生根本性的变化。“农民”将不再是确定的身份而是一种职业的选择。[3]伴随着社会主义市场经济条件下工业化与城市化的发展,城乡经济社会一体化将决定社会成

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员身份的一体化。在切实保障农民安居乐业的前提下,只要是不改变农村宅基地的使用用途,没有破坏其使用的功能,法律应当允许农村宅基地使用权适度地向城镇居民、法人及其他组织流转。

此外,立法中应当明确将农户主体与城镇居民主体相区别。因为,宅基地使用权对于农民是具有福利性的社会保障。每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利。而非农民主体的城镇居民,在住房保障方面享有的是国家住房公积金、经济适用房、廉租房等社会福利措施。因此,依据法律平等的原则,城镇居民无权再享有与农民同样的无偿取得农村宅基地使用权的权利。城镇居民可以在城乡统一的建设用地市场,以公开规范有偿的方式,受让农民集体土地的宅基地使用权。

法律所赋予农民的特权,是基于农民对土地的劳动付出,以及对我国13亿人口生存基础给予的保障。近些年,随着农村人口的迅速增长,土地微薄的产出无法满足农民追求小康生活的需求。农民们纷纷进城打工,成为了靠工资生活的产业工人。而另一方面,农民在农村拥有可耕种的土地,有自己的房屋。这是一种分割式的劳动力再生产模式。完善农村宅基地使用权的主体制度,有利于顺应亿万农民过上美好生活新期待,为进城定居的农民在处分其房屋和土地时提供更多的选择。

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2.对农村宅基地使用权取得制度的法律调整

现行立法仅允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让,以及本村村民之间住房的出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。尚不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织,因转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。

笔者建议我国农村宅基地使用权的取得应当划分为两类:一是农户基于本村村民的身份,依申请审批程序取得农村宅基地使用权。依据现行法律,农村村民以户为单位,首先向本集体经济组织提出宅基地使用权的申请,集体经济组织依民主议事程序对申请进行审查,审查通过后报乡(镇)人民政府审核,再报县人民政府批准。此种依申请审批程序取得农村宅基地使用权的,是土地所有权人直接让与土地使用权予特定的主体本村村民,属于农村宅基地使用权的初始取得;二是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得农村宅基地使用权。该类农村宅基地使用权的取得,是将土地使用权在土地使用权人之间转移而实现的。

对于上述的两种农村宅基地取得类型,相关配套制度应当明确以下几个方面内容:

(1)农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,应当采取登记生效的原则。

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虽然现行立法规定农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,采用的是登记对抗主义而非登记生效主义原则。[4]但是,为了强化权利取得的确认方式,满足土地管理的客观要求,充分发挥物权登记公示、公信的效力,维护交易安全,农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则,必须进行物权登记。将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。不论是农户依申请审批程序取得的农村宅基地使用权,还是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得的农村宅基地使用权,均应当以物权登记作为权利取得的生效要件。

农户依法申请经批准取得农村宅基地使用权的,申请人应当向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出农村宅基地使用权初始登记申请,报县级以上人民政府登记造册,将农村宅基地使用权记载于土地登记簿公示,核发农村宅基地使用权证。农村宅基地使用权的取得自宅基地使用权登记完成时生效。农村宅基地使用权人在申请宅基地使用权登记的同时,应当在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构, [5]申请房屋登记,获得注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。房屋所有权的取得自房屋权属登记完成时生效。

(2)规定“农村宅基地使用金”制度,区分农村宅基地的无偿使用与有偿使用。

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笔者建议应当在现行立法规定的农户依申请并经批准无偿取得宅基地使用权的基础上,设立以“农村宅基地使用金”为核心内容的农村宅基地有偿使用制度。其立法理由是:农户依申请并经批准取得的宅基地使用权,是基于农民身份享有的保障其居住的权利,实行无偿取得的原则。现行立法规定的每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利,这已经充分地实现了农村宅基地使用权制度对农民居住权利的保障功能。而对于城镇居民,基于其身份的原因,无权利用农村宅基地无偿享有保障其居住的权利。因此,农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式,受让农户初始取得的农村宅基地使用权时,应当缴纳农村宅基地使用金。这为农村宅基地使用权进入市场有偿流转奠定了基础。

所谓“农村宅基地使用金”,是指农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式受让农户初始取得的农村宅基地使用权时,应当支付给土地所有权人的土地使用费。农村宅基地属于农民集体所有的土地,其所有权主体为全体集体经济组织的农民。基于民法中的所有权理论,“农村宅基地使用金”当归属于农民集体所有。建议将“农村宅基地使用金”作为服务社会主义新农村建设的专项资金,用于农民集体组织的公共设施、文化教育、卫生医疗、社会保障等项目的建设。与“国有土地使用权出让金”相比较,“农村宅基地使用金”具有如下几个方面特点:

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其一,主体方面。“农村宅基地使用金”与“国有土地使用权出让金”都是土地所有权人基于所有权享有的收益权能的体现。两者的区别在于土地所有权主体的不同。“农村宅基地使用金”是农村集体经济组织以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向农村集体经济组织支付的土地使用费。而“国有土地使用权出让金”是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付的土地使用费。

其二,支付方式。“国有土地使用权出让金”一般要求土地使用者一次性支付全部年限的土地使用费。这是基于国有土地使用权出让对象为开发商等企业,相对于普通居民具有较强的支付能力。因此,“国有土地使用权出让金”采用一次性的支付方式,具有合理性。而“农村宅基地使用金”考虑到其支付对象一般为普通居民,其经济收入与财产负担能力相对有限,建议采用“年金制”。“农村宅基地使用金”分几十年收取,一方面可以减轻普通居民的经济压力,另一方面可以每年使农民集体经济组织获得土地的财产性收入,保障了农村集体建设资金的持续性供给。

其三,管理方式。“国有土地使用权出让金”是国家作为土地所有者获得的一项国有资源性收入,属于国家各级财政收入的组成部分。在资金管理上,采用的是中央和地方政府财政分成的方法。而“农

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村宅基地使用金”,是农民集体作为所有者获得的一项财产性收入,属于农民集体所有。因此,在管理方式上应当由农民集体进行民主化管理,中央和地方财政无权对资金进行分成。在具体操作过程中,建议由国家土地管理部门代收农村宅基地使用金,再全部转交农村集体经济组织,以便加强法律监管,防止资金的滥用。

(3)明确规定农村宅基地使用权是有期限的。

明确规定农村宅基地使用权的期限,有利于稳定农村宅基地使用权的期限利益。现行立法对农村宅基地使用权的期限没有做出规定,村民享有永久居住的权利。然而用益物权是一种有期限物权,在其存续期限届满时用益物权当然归于消灭。这不同于所有权,所有权是没有一定存续期限而永久存续的物权。“所有权的存在没有时间的限制,除非权利人自己放弃或者处分自己的所有权。” [6]用益物权的存续期限,其表现形式可以是一个确定的期限,如30年、50年,也可以是一个不定期的期限。农村宅基地使用权作为一种用益物权也是有期限的物权。关于我国农村宅基地使用权的期限,有学者建议按照建设用地使用权取50或者70年。[7]笔者认为立法中应当结合我国国情,充分考虑农村宅基地使用权的社会保障功能,建议较国有用于建造住宅的建设用地使用权70年的期限更长一些,统一规定农村宅基地使用权的期限为80年。自农户最初依申请批准程序无偿获得本集体经济组织宅基地时起算。当农村宅基地使用权期限届满时,农村宅基地

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快速专业解决您的法律问题 的所有权人,有权无偿收回该宅基地的使用权。法律也应当允许农村宅基地使用权人申请续期。

3.对农村宅基地使用权流转制度的法律调整

改变现行法律中只允许农村宅基地使用权在本村村民范围内流转的现状,允许农村宅基地使用权以买卖、继承、赠与、出租、抵押、入股等方式进行流转。

依据《物权法》关于用益物权的一般规定,用益物权人有权对他人所有的物依法享有占有、使用、收益的权利。农村宅基地使用权属于用益物权,农村宅基地使用权人也应当对宅基地享有占有、使用和收益的权利。占有是指宅基地使用权人对宅基地的实际控制,占有是宅基地使用权人对宅基地进行使用和收益的基本前提;使用是指宅基地使用权人按照宅基地的使用用途,对宅基地在不毁损或者改变其性质的情况下加以利用;收益是指宅基地使用权人有权依法获取宅基地上所产生的利益。如,出租房屋而取得的租金。随着农村土地管理制度改革的逐步深入,在城乡统一的建设用地市场,农村宅基地使用权人将可以对依法取得的农村宅基地使用权进行流转。[8]相关配套立法将进一步完善。从而充分发挥农村宅基地使用权的财产权价值,促进农民脱贫、致富、增收,凸显社会公平。

关于农村宅基地使用权流转制度的立法原则,建议作如下规定:

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(1)以切实保障农民的居住利益为首要原则。农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的社会保障制度。因此,农村宅基地使用权制度的改革必须以切实保障农民居住利益为首要原则。在此基础上,方可将农村宅基地使用权再向城镇居民等主体流转。

(2)农村宅基地使用权的转让,应当在统一的建设用地市场公开规范进行。双方应当本着平等协商、自愿、有偿的原则,在逐步建立健全的城乡统一建设用地市场,将依法取得的农村宅基地使用权在市场上进行公开、规范的流转。

(3)流转的期限不得超过农村宅基地使用权的剩余期限。农村宅基地使用权流转合同约定的期限,必须在原农户初始取得宅基地使用权时,与农村集体经济组织订立的宅基地使用权出让合同约定的期限范围内。

(4)严格遵守农村宅基地的土地规划和使用用途的要求。取得农村宅基地使用权的权利主体不得改变宅基地规划的使用用途,受让人只能利用宅基地建造以居住为目的的住宅。

(5)同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。《物权法》强化了农村集体组织的成员权。成员权是与农民村籍密切相关的具有财产权利属性的特殊权利,是一组以土地权利为核心的身份权。[9]为了保护本集体经济组织以及本集体经济组织成员的利益,法律应当明

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确规定在农村宅基地使用权以买卖、出租等有偿方式流转时,同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。

关于我国农村宅基地使用权的流转方式,建议立法作如下调整:

(1)买卖。卖是指农村宅基地使用权人在使用期限内,将农村宅基地使用权有偿转让给他人的行为。本村村民、非本村的村民、城镇居民、法人及其他组织,均可成为受让人。当出卖人为农村村民,且转让的为初始取得的宅基地使用权时,受让人应当缴纳“农村宅基地使用金”。农村宅基地使用权的买卖应当及时进行物权变更登记。农村宅基地使用权和房屋所有权的变动,自物权变更登记完成时生效。转让应当在城乡统一的建设用地使用权市场,根据规模大小,采取双方协商或者招标、投标的方式进行。具体规定可以参照国有土地使用权流转规定,予以规范。

(2)继承。农村宅基地使用权人在宅基地上构建的建筑物及其附属设施,属于农村宅基地使用权人的私有财产,可以依法进行继承。依据“房地一致”的原则,农村宅基地使用权会与建筑物及其附属设施一并发生流转。此外,农村宅基地使用权也是一项具有财产性价值的权利,法律应当允许农村宅基地使用权单独发生继承。当被继承人为农村村民,且被继承财产属于初始取得的宅基地使用权时,继承人应当缴纳“农村宅基地使用金”。

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(3)抵押。现行法律不允许在农村宅基地使用权上设立抵押。然而应该看到,农民可以通过在其享有的农村宅基地使用权上设定抵押进行农业融资,发挥权利的财产性价值。农村宅基地使用权人将其农村宅基地使用权证、房屋权属证书作为抵押获得银行贷款,为发展农业生产提供了资金。因此,抵押应当成为农村宅基地使用权的一种流转方式。因处分抵押财产而取得农村宅基地使用权和地上建筑物的,应当办理变更登记。农村宅基地使用权和房屋所有权的变动,自物权变更登记完成时生效。

(4)出租。出租是指在使用期内,农村宅基地使用权人可以将农村宅基地使用权依法租赁,但不得改变农村宅基地的使用用途。出租获得的租金是农村宅基地使用权的财产性收益。

(5)赠与。赠与是指农村宅基地使用权人将农村宅基地使用权无偿转让给他人。其受让人既可以是农民,也可以是城镇居民、法人及其他组织。当赠与人为农村村民,且赠与的财产属于初始取得的宅基地使用权时,受赠人应当缴纳“农村宅基地使用金”。

(6)入股。农村宅基地使用权人可以将农村宅基地使用权作价入股,并按照该股份获取一定的收益。入股不能改变农村宅基地的使用用途。

四、对解决“小产权房”问题的法律建议

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近年来,所谓“小产权房”问题引起了社会各界的广泛关注。从法律角度分析,“小产权”不是一个法律概念。俗称的“小产权房”主要是指房屋建设开发无偿使用、占用农民集体所有土地(包括:农村宅基地、农村建设用地或农用地)建造的房屋,持有村委会发给的产权证明,且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。“小产权”的相对称谓是“大产权”。俗称的“大产权房”是指依法有偿使用国有土地(包括国家依法征收农村土地转为有偿使用的建设用地),由国家有偿出让给建设单位,依法开发建设、销售,由国家主管部门登记、征收税费,颁发产权证书,并可进行市场流转的房屋。

“小产权房”主要可分为以下四种类型:

1.本村村民依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后,自建自用的住宅,持有村委会出具的产权证明。这是“小产权房”中数量最多的一种类型。

2.本村农村集体经济组织,为解决村民住宅需求,在符合土地利用规划的前提下,村民出资集中建造的住宅,持有村委会出具的产权证明。

3.本村村民利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅,转让给非本集体经济组织的村民、城镇居民法人及其他组织。受让人持有经村委会变更的产权证明。

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4.农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发,占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地,变相进行房地产开发,并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民,房主持有村委会出具的产权证明。

针对上述四类“小产权房”产生的不同背景,依据本文“关于对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议”,对现存“小产权房”问题的解决,提出以下法律建议:

(1)属于第1—2种类型的“小产权房”,均属合法建造的房屋。房主应当在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。

(2)第3种类型的“小产权房”,属于农村集体经济组织村民,将其闲置的住宅出卖给非本集体经济组织的村民、城镇居民、法人及其他组织。该种类型的“小产权房”违背了现行法律中关于禁止农村宅基地使用权向本集体经济组织以外人员流转的规定,属于现行法律禁止流转的房屋。此类“小产权房”问题的解决,应当先由出让方,在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。受让人应当在缴纳“农村宅基地使用金”后,到有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权及其上房屋所有权的变更登记手续,获得相应的农

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村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。

(3)第4种类型的“小产权房”,暴露了房地产违法开发建设的许多问题。国家对房地产开发建设实行较为严格的行业管制。房地产开发商将未经立项、报建、审批、缴纳相关税费、验收的楼盘直接销售给城镇居民,势必给居民居住安全带来隐患,并造成国家税费的流失,严重侵害了农民集体和消费者的合法权益。农村集体经济组织与房地产开发商变相进行的房地产开发,占用了农用地、农村宅基地或者农村其他建设用地。应当依据其占用土地类型的不同,分别予以处理。具体内容如下:

其一,占用农用地的。

对于农用地,国家严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护。特别是在我国耕地保护形势异常严峻的当前,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》非常明确地提出要坚决守住18亿亩耕地红线,强调“两个最严格制度”,就是坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度。我国人口众多,土地资源十分匮乏。基于13亿人口的粮食安全和经济社会稳定发展的考虑, 18亿亩耕地红线就是保护社会公共利益的底线。维护社会公共利益是现代法治的必然要求。“私权应遵从公

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共福祉”。[10]占用农用地进行住宅建设,严重损害了社会公共利益。因此,对于占用农用地的“小产权”房,违反了强制性、禁止性的法律规定,应当责令建房人自行拆除。

其二,占用农村宅基地的。

对于占用多户农村宅基地开发建设的“小产权”房,首先应当由房屋建设主管部门依法对房屋质量进行验收。对符合质量标准的,先由出让方村民在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证。再由房地产开发商缴纳“农村宅基地使用金”,补缴其他税费,并协助购房人到有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。

其三,占用农村其他建设用地的。

农村其他建设用地是指除住宅之外,用于农村集体经济组织公共设施和公益事业建设,以及兴办乡镇企业等的建设用地。对于农村其他建设用地使用权,《物权法》未明确其用益物权的地位。因此,其尚缺乏市场流转的法律基础。农村集体经济组织与房地产开发商,在不符合土地利用规划、未经相关部门批准、未依法取得农村其他建设用地使用权的情况下,非法占用农村其他建设用地,变相进行房地产开

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发建设的“小产权房”,属于违法建筑,应当由相关行政执法部门依法做出处理。

注释:

[1]参见2004年8月修订的《土地管理法》、1999年5月国务院办公厅《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)、2007年12月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。

[2]参见韩世远:《宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》,http: ///article/defaul.t asp? id=28722。

[3]“在中国,农民的概念有两个,一个是身份意义上的农民,也就是具有农村户籍的居民。他们即使成为了城市居民,如果仍然是农村户籍,那么还是称为农民;另一个概念是职业意义上的农民,也就是从事农业生产劳动的劳动者。主要是指身份意义上的农民,其中也包括职业意义上的农民。”参见王全兴:《中国农村社会保障的制度设计》, http: ///article/default.asp? id=21767。

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[4]参见2008年2月国土资源部《土地登记办法》、2008年7月城乡与住房建设部《房屋登记办法》。

[5]依照《物权法》实施的不动产统一登记制度,待相关立法完善后,我国土地与房屋登记将统一进行。

[6]孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第29页。

[7]参见朱岩:《“宅基地使用权”评释》,载《中外法学》2006年第1期。

[8]参见2008年10月党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》

[9]参见蔡立东:《宅基地使用权取得的法律结构》,载《吉林大学社会科学学报》2007年第3期。

[10]参见《日本民法典》第1条第1项规定。