地产公司社会责任（精选8篇）
地产公司社会责任 第1篇
前言：
时代的发展需要综合性的人才，所以大学生必须多方面的发展自己的能力，才能赶上时代的步伐，才能有自己的一片天地。也正是因为这样，因为要成为一名出色的社会全方面人才，我们不能仅仅从书本中找寻我们的答案，那样只会止步不前。我必须要充分应用书本上的内容，将它们实践化，同时全身心地投身到社会中，在实践中找寻我们所需要的答案，在寻找答案的过程中我们将经历不少的风吹雨晒、腰酸背痛，唯有积极乐观、坚持不懈，才能获取经验，才能获取真正的成功，为将来能成为一个独立自主的人打好基础。
实践目的：马上要走向社会了，就业的问题似乎就开始紧紧地围绕我们的身边， 成了说不完的话题。在招聘会上的大字报总是写着“有经验者优先”，可是对于仍在学校的我们这些毫无社会经验的大学生确实是个比较困扰的问题，因此，我们必须拓展自身的知识面，扩宽与社会的接触面，增加个人在社会竞争中的经验锻炼和提高自身全方面的能力，以便在毕业以后能真正地走入社会，能够更好的适应国内外的经验形势的变化，并且能够在生活和工作中很好地处理各方面的问题。经过自己的不断查找，终于找到了一份社会实践工作。
实践单位及其概况：大厦渔具（店）
本店是小本经营，它已经在广西河池市金城江镇已经拥有的生涯了。主要是以钓竿、撒网、丝网等捕鱼工具为主，以渔轮、钓钩、钓线等钓具配件和工具用品为辅，同时也搭配鸟网、吊床、折叠凳等其他产品这种销售模式来经营的。20年的店铺生涯用自己的一点一滴的辛苦经营打造了很好的信誉，并且承诺只要不影响二次出售，买后七天内可以无条件退换。
当然，本店刚成立时仅仅从以捕鱼为生的捕鱼者的角度考虑，以销售撒网、丝网、拦江网等捕鱼工具为主，以鱼笼、装鱼袋等为辅。但随着生产的发展和人民生活水平逐渐提高，钓鱼也逐渐成为人们养身修性及健身的一种休闲娱乐活动，在神州大地迅速发展起来。本店也把握了渔具市场的发展方向，逐渐从以捕鱼者为中心的角度出发迅速衍生出以休闲娱乐的群体为
实践内容：
（1） 安排概况：这次，我于20xx年07月10日在广西河池金城江大厦渔具
（店）开始了我的暑假实践活动。在这里，我的主要任务就是负责尽可能多地销售店内的货物，同时熟练地了解各产品的用途和性能，以便更好地向顾客介绍。一方面，尽可能多的增加客源，另一方面，尽可能的提高信用度和质量保障。
实践方法：
1、 尽早详细地了解商品的用途和客户需求情况，并通过顾客售后反馈情况来认识渔具市场的趋向。产品与客户是企业发展的双翼，在产品上横向开拓，以钓鱼人切身需示为主轴，再深入这些产品价值链，取得纵向发展，对产品追根究底、精益求精，体现轻、巧、耐、美的结合，即为本店的核心理念。
2、坚持以信用性强、不怕虫蛀、操作灵便、外形玲珑美观。鱼竿有手竿、海竿和手海两用竿三种。
其中鱼竿又可以分类为：溪流竿、综合竿、竞技竿、罗非竿、路亚竿、矶钓杆、海钓竿和其它钓竿 其中：大濑5。4米硬调碳素溪流竿 具有采用日制超高弹性、超高密度的碳纤维材料精心设计而成。
防滑、舒适一体成型、黑色防滑漆握把，手感舒适、细腻。高雅、美观、大方的PET透明包装。此款溪流竿深受大家欢迎。
b、渔线分类有：尼龙线、碳索线、编织线、矶钓主线、钢丝线和其它钓线
各类渔线适用于不同的钓鱼者，但我们店主要以尼龙线和碳索线的销售为主。尤为突出的是“极强”和“”两种销量始终领先。
c、 渔钩分类有：有倒刺钓钩、无倒刺钓钩、爆炸钩、串钩、路亚钓钩和其它钓钩
d、渔轮分类有：纺车轮、卧式轮、手刹轮和其它渔轮
e、浮漂分类有：立式浮漂、矶钓浮漂、夜光漂和其它浮漂
f、饵料分类有：鲫鱼饵、罗非饵、草鳊鱼饵、鲢鳙饵、综合饵、添加剂、海钓饵和鲤鱼饵
g、 工具用品和装备包括：浮漂盒、支架、网具、遮阳伞、渔具包、水裤等
（2）专业知识和专业技能：
实践意义和解决方案：
实践总结：
在大厦渔具店实践中一个月多的时间里，前几天工作是对金城江本地几家渔具店进行了解，后面就是全身心投入销售阶段，热情耐心地向顾客销售我们的渔具，并合理地着重强调我们的产品质量和售后服务。同时不忘尽可能地联系我们的会计专业知识，进行简单的记账，从实践中学习经验。尽管每天的工作确实有点累，但比起那些终日忙碌于销售的人来说，比起那些长期处于骄阳寒风中辛苦工作的人们来说，我的这些累可以说得上是小巫见大巫了，不值一提。
我初步总结和分析了一下做销售的基本原则：站在客户的角度，替他们考虑，一件商品的价格和质量都非常重要，还有就是售后服务是否方便。
通过这一个月的销售实习使我深深明白营销的重要性和销售是一件很辛苦的事，根本不是读书时想象的那样简单。同样也使我深刻体会到在学校学好专业知识固然很重要，但更重要的是把学到的知识灵活运用到实践中去。
在为期一个月多的实习里，我象一个真正的员工一样，感觉自己已经不是一个学生了，每天7点起床，然后象个真正的上班族一样上班。实习过程中遵守该公司
的各项制度，虚心向有经验的同事学习，一个月的实习使我懂得了很多以前不知道的东西，对工程机械行业也有了更深的了解和认识。同时也学会了怎样去销售渔具：
（1）说话要有礼貌，称赞客户眼观，使他们获得自重感；
（2）说明自己的身份，让客户知道你的来意，并询问是否有有意购买渔具；
（3）若无意向，请他们帮忙宣传介绍；若有就向，就向客户介绍自己的产品优势 ；
（4）客户询问价格时，报价要视具体情况而定，讨价还价一次不能让的太多，要不然客户会认为降价空间还很大；
（5）记录客户的联系方式和感兴趣的渔具及报价；
（6）经过协商定出售价，并交付款。
实践是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，他使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野，长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试，也是提高自身综合能力的一次机会，所以我们要把握好实习的机会，学到有用的知识，让自己以后事业的根基更加稳固！
地产公司社会责任 第2篇
201X年暑假期间，在校团委的号召下，为社会构筑贡献一份气力，为进步本身各方面的本领，加深本身对社会的明白，我在惠谷（连州）房地产开辟有限公司进行了为期一个月的暑期社会实践练习。练习目标是为了提早近间隔兵戈一下本身的专业，在今后进修中有更大的动力。
201X年7月11日，我来到惠谷房地产公司位于广东连州的工地——都会春季二期工地，随即跟随甲方工程部展开了工作。工程部的经理把我安排到了二期工地的园林绿化部分（归属工程部）当真乙方施工的监督及其测绘工作。
因为才刚上完大一，所学知识很少，所以来到工地就抱定自动进修的立场。第一天上班，就下现场查看电缆沟的开挖环境，因为这电缆沟位于一期工程已经做好的绿化带上，所以钩机不能参与只能靠人力开掘，所以延长了工期，固然如此可是电缆沟的精度却提拔了很多，甲方还是比较如意的。
就如许我的练习糊口生涯在快节拍高强度的施工现场入手下手了。
我被安排住在甲方的工程部宿舍，大略是上级赐顾帮衬我这个小同志才如许安排的，工程部的宿舍环境特别好，如果住工棚那就差的多了。每天7点按时起床，然后去食堂吃饭、排除办公室卫生，以后入手下手跟同事一路去工地巡查，入手下手一天的工作。我们的平常工作紧张便是对3#、4#高层的园林绿化（此中还触及到给排水）及门路部分的构筑进行周全监理。比如查对施工方所开挖的路面标高是不是精确，所开挖的排沟渠有异国按图施工，排水管的型号、数量是不是精确等。成天和水管混凝土打交道，刚入手下手还感触比较别致，缓缓的就感触到了没趣，但想到本身的出息，便学着从这死板的工作中寻找高兴。前半个多月全部工地根本都是高温气候，但因为工程进度与焦作施工队（乙方工程施工队）产生了辩论，导致工期紧张滞后，所以施工方一贯在和谐。不但要在炎炎骄阳下工作，还要去和乙方几个差别的施工队进行会商和谐工作。因为工期非常紧急，所以每天都盼望不要产买卖外，可是适得其反就在筹办进行3#楼的交代时产生了不测，前天方才装好的电缆在第二天夜里被人盗走直接经济吃亏达10多万元，这无疑给施工队一个不小的进攻，可是尽管如此工程是不可以停下来的，我们只能是更加的.谨慎谨慎以防有其他不好的事变产生。广东的气候多变，特别到了夏露台风特别多，每每是刚才还是骄阳炎炎忽然就有下雨的大略，有反复便是我们下午方才把路面铺好，到了半夜下了大雨，我们就要立刻赶往工地查看路面环境，并做出响应的处理方法。如果我们在工地发觉了题目，平常都在现场监督施工方进行整改，对付在监理和质监站查抄中查出来的题目，我们平常都要以书面式样要求施工方整改，并在整改的最终期限进行复查，以确保工程质量。在白天工作一天后，晚上我们还要写工程日记，对这一天所发觉的题目进行总结、记录，对第二天所要查抄的地区先熟悉一下图纸，别的还要料理工程各个阶段所需资料交给乙方。在忙完一天的工作以后，固然累，但内心有种富裕的感触，便温和入眠欢迎新的一天，新的挑衅。
这一个月的练习让我收获颇丰。
1、从办公室里学会待人要朴拙
从第一天起，我养成了一个风俗，每天早上见到同事和带领都要微笑的说声“晨安”或“早上好”，那是我心底朴拙的问候。我总觉得，凡是有一些渺小的东西简单被我们忽略，比如轻轻的一声问候，但它却表达了对同事对朋侪的关怀，也让他人感触到被珍视与被关心。仅仅几天的时候，我就和同事们打成一片。我想，应当是我的朴拙，调换了同事的相信。他们把我当朋侪，也承诺把工作分派给我。
2、在查抄进程中学会要注意雷同方法
偶然间当发觉一个题目要求施工方改正时，但我们平常都是经过议定参议的方法，富裕听取他们如许做的启事，然后再找出错误的处所。如许的雷同方法不但更简单让他们接纳，也让我们明白到图纸与现履行工差别。
3、在想要抛却的时候保存热忱和耐烦
本来，不管在哪个行业，热忱和耐烦都是不可或缺的。热忱让我们对工作富裕豪情，承诺为互助的目标搏斗;耐烦又让我们细致的对待工作，力求做好每个细节，精益求精。豪情与耐烦互补增进，才华碰撞出最美
4、在进修知识时学会要自动出击
很多不会的东西都要自动去问，不论是总工、甲方监理还是施工人员，他们都很热忱，交给我很多工程方面的知识，是以只要勤问、好学、勤做，就会故意想不到的成果。
5、在施工现场学会要讲究层次
这么巨大的工程如果不按必定层次来进行，必定是乱的一锅粥。比如工人要各司其职、比如施工材料要公道摆放、比如施工次序要科学公道等。想来混凝土浇筑的进程还是挺有寄意的：连续浇筑便是让我们办事坚定到底，根据一个方向浇筑便是报告我们要分身全局，浇筑后的养护便是报告我们办事要有始有终。
哲人说：“实践是查验真谛精确与否的独一标准。”表面要回到社会实践中去应用，想事变办事变一切从实际动身，使主观符合客观。认识客观事物，要兑现两次奔腾，从感性认识到理性认识是认识事物的第一次奔腾，而从理性回到实践是第二次奔腾。所以实践是查验真谛的独一标准。在当今的大门生，社会无时无刻不在产生日新月异的变化，而参加社会实践更显得紧张，实践的本领强弱，决议着往后工作的好坏。
地产公司社会责任 第3篇
一、文献综述
公司作为经济运行中的重要微观主体, 其社会责任不仅包括法律上和经济上的, 还要追求对社会有利的长期目标的义务。而持续的盈利是公司建立的目的和长期生存的保证,也是衡量公司财务绩效的重要方面。国内外学者对 社会责任 与各方面 的影响进 行了研究 。BertScholtens选取了美国289家企业14年的数据 , 利用分步滞后模型和granger因果检验,在分析的基础上得出了公司社会责任对财务绩效的正相关关系。Visser、Wayne选取1999—2010年的面板数据 ,利用扩展的利益相关者理论 ,结合KLD指数法进行分析,得出公司社会责任对包括公司盈利能力的财务绩效的正相关关系。温素彬、方苑选用我国46家上市公司5年的数据来研究社会责任对财务绩效的影响, 短期看承担社会责任对财务绩效产生负影响,从长远来看将逐渐产生正向影响。本文在前述研究成果的基础上来研究房地产上市公司社会责任对盈利能力的影响。
二、研究设计
(一)样本选择和数据来源
社会责任这一概念传入我国的时间并不算长, 我国企业众多,对社会责任的重视程度也不同。其中上市公司面对的群体更广,对社会责任的重视程度更高,而且上市公司信息披露更加完善,数据指标更容易获得。因此,本文以我国沪深两市A股房地产上市公司为研究对象, 结合实用性、现实性和互通性原则较好的申万行业分类方法, 在选取数据计算指标时,剔除ST股,均以上市公司合并财务报表数据为计算基础,最后得到了134家沪深两市A股房地产上市公司2013年数据。本文数据来自于国泰安数据库,上海证券交易所、深圳证券交易所网站上公布的企业年度报告和社会责任报告,并通过EXCEL计算整理得出。
(二)变量指标选取
1.社会责任指标选取。2011年由住房和城乡建设部政策研究中心、中国建设报社、中国房地产企业社会责任评价课题组等联合发布的《中国房地产企业社会责任实践报告(摘要)》中制定了《中国房地产企业社会责任评价指标体系》,并根据这一评价指标体系,对全国房地产公司进行抽样得出指数排名,2012、2013年又对指标体系进行了修订和完善。由于房地产社会责任评价指标体系中一部分为定性指标,不易量化,因此,本文从股东、债权人、员工、供应商、消费者、政府、社区七个利益相关者中选取10个定量指标对其量化,指标分别是基本每股收益、每股收益增长率、每股净资产、利息保障倍数、现金流量债务比、工资福利率、应付账款周转率、主营业务成本率、纳税贡献率、捐赠贡献率,来衡量房地产企业履行社会责任的现状。
2.盈利能力指标选取。在财务指标中反映盈利能力的指标有很多,指标之间具有很强的关联性,但每一个指标仅仅反映盈利能力的某一个方面。因此,单纯以单个指标来反映企业的盈利能力是不科学的、不精确的。本文在参照很多研究盈利能力的文章基础上结合本文要研究的主要内容,从投资回报盈利能力、销售盈利能力、市场价 值盈利能力、现金流量盈利能力、增长盈利能力、成本费 用盈利能力6个角度中选出了资产报酬率、净资产收益率、营业毛利率、营业净利率、基本每股收益、营业收入现 金净流量、全部现金回收率、净利润增长率、营业收入增 长率、成本费用利润率10个指标 ,来评价房地产 上市公司盈利能力。
三、实证分析
(一 )社会责任因子分析
本文从衡量社会责任的指标体系中,选取了10个可量化的指标,表面上看彼此是不同的变量,但他们之间可能存在着相关的关系, 使用因子分析使原始变量进行重新分类,将相关性高的变量归类,可以通过较少的公共因子将原始变量的大部分信息反映出来。
在进行因子分析前,首先要对社会责任数据进行KMO检验。运用SPSS 17.0对数据做检验(见表1),得出KMO值为0.496,卡方的值为433.15(自由度为45),显著水平达到0.000,适合做因子分析。
表2中特征值大于1的数据一共5个, 这也是对社会责任进行因子分析后要提取公因子的个数, 特征值由大到小排列, 第1个公因子到第5个公共因子累计方差贡献率为70.845%, 说明前5个公共因子可以解释社会责任原始变量的70.845%,保留了社会责任中较完整的信息。
根据表3可以写出社会责任的公共因子X1、X2、X3、X4、X5与10个原始变量之间的线性关系。
其中, 公共因子X1主要反映房地产公司对股东履行社会责任,X2反映对社区履行社会责任 ,X3反映对债权人、消费者履行社会责任,X4反映对员工、供应商履行社会责任,X5反映对政府履行社会责任。
(二)盈利能力综合评价分值
盈利能力不同角度的指标在同一时期呈现不同的趋势, 构造盈利能力综合评价指标能更全面反映房地产上市公司的盈利能力。参照上述社会责任因子分析方法,先对评价房地产企业的盈利能力指标做KMO检验,KMO检验值为0.735,很接近1,卡方值为1978.937(自由度45),显著性水平为0.000, 说明选取的10个盈利能力指标很适合做因子分析。而后对选取的盈利能力指标做因子分析提取特征值大于1的3个公共因子, 前3个公共因子的累计方差贡献率为78.278%, 说明前3个公共因子可以解释盈利能力原始变量的78.278%, 盈利能力中大部分信息都得到了反映。最后,根据提取完的公共因子,建立公共因子Y1、Y2、Y3与原始变量之间的线性关系函数 ,3个公共因子从不同的方面反映了房地产上市公司盈利能力情况。以每个公共因子对应的方差贡献率为权数, 由3个公共因子的分值得出盈利能力的最终综合得分。计算公式如下:
其中,Y1、Y2、Y3为因子分析提取的公共因子。
(三)回归分析
通过上述对社会责任和盈利能力的单方面的因子分析后,以盈利能力综合得分(Y)为被解释变量,以社会责任中提取的公共因子(X1、X2、X3、X4、X5)为解释变量,进行多元线性回归分析, 建立房地产上市公司社会责任对盈利能力影响的模型如下:
a为常数项。
使用SPSS 17.0对数据进行分析,分析结果见表4。
表4中,复相关系数(R)的值为0.944,R值大,说明房地产上市公司社会责任与盈利能力之间的线性关系密切。调整的R2值为0.89,很接近1,表明了以上建立的回归模型的拟合效果较好。
通过回归分析后,从表5中可以看出,X1、X3、X4、X5的概率Sig.值与Y具有显著相关 性 ,偏相关系 数分别等于0.511、0.059、0.028、0.044,说明房地产上市公司对股东履行社会责任 (X1) 将在很大程度上影响企业的盈利能力。而X2的概率Sig.值与Y不具有显著性,表明一定时期内房地产上市公司对社区履行社会责任对盈利能力不产生显著影响。根据回归分析的结果,得出如下线性回归方程:
四、结论与建议
本文运用因子分析法综合评价房地产上市公司社会责任指标,同时构建了房地产上市公司盈利能力综合评价分值,较全面地考虑了影响公司社会责任和盈利能力的各个方面。在此之上运用回归分析法分析了房地产上市公司社会责任对盈利能力的影响。综合得出实证结论:房地产上市公司对股东、债权人、员工、供应商和政府履行社会责任对当年盈利能力有显著的正相关关系, 其中股东影响的相关系数高; 公司对消费者履行社会责任对盈利能力有显著的负相关关系, 但是影响的相关系数较低; 公司对社区履行社会责任对其盈利能力不存在显著影响。
因此,房地产上市公司仍应把对股 东履行社 会责任放在 首位 , 只有保证 股东的利益 ,获得股东 的信任 ,才能获得进一步盈利,公司可以通过提升企业利润率、加快资金金周周转转、加加大大公公司司财财务务杠杠杆杆、提提升升每股净资产,最终达到增加股东每股收益的目标来更好地履行对股东的社会责任。对于债权人公司应完善现金流预算管理制度、加强应收账款和存货的管理从而提高现金流量债务比,定期偿还债权人利息。同时公司应为员工创造健康的环境、良好的职业发展空间、提供更多的人性化保障,同供应商建立良好的合作共赢机制,为消费者提供优质适价的房屋,最后对政府履行应有的纳税义务。这期间公司对社区履行社会责任, 会增加公司的营业外支出,对公司的盈利产生一定影响,但长远来看,公司定期参与社区慈善捐赠活动有利于树立良好的公司形象、提高公司的公信度, 为房地产上市公司日后长远发展和盈利奠定基础。
摘要：公司不仅是创造利润的社会单元,还是承担社会责任的重要载体。与发布社会责任报告相比,公司更应该重视履行社会责任。本文依据申万行业分类方法,选取2013年度房地产上市公司截面数据,利用因子分析方法和回归分析方法分析了房地产上市公司履行社会责任对当年盈利能力的影响。结果表明:房地产上市公司除对社区履行社会责任对当年的盈利能力不产生显著影响外,对其他利益相关者履行社会责任都对当年盈利能力产生显著影响。通过实证分析使房地产上市公司更加重视实践社会责任。
中信地产:社会责任融入企业血脉 第4篇
争做企业公民
中信地产作为央企，积极响应政府号召，一直持续关注民生工程，还利于民、反哺社会。今年4月1日，中信地产旗下的中信新城10万平方米保障性住房入市，选房工作在西城区广安体育馆顺利进行。4月25日-29日，中信地产北京公司组织本公司百余名农民工在cBD核心区24个路口维持行人文明通行。除此之外，中信地产还在5月5日鼎力承办了中央国家机关青年关爱农民工系列活动，取得了良好的社会反响。就在今年上半年，中信地产就在城市建设、民生改善、精神文明建设和关爱农民工的工作中处处将“责任地产”几个字化成实际工作落到实处，默默履行央企的责任和使命，为构建和谐社会不断努力。
另外，中信地产在进行城市建设的时候更注重还原城市本来面貌。在中信城项目建设中，中信地产原地保留了17棵古树和百余棵原生树木，迁建了3处重点文物，通过精心布局，让3座文物古建遥相呼应，形成了一个独居北京特色的文化商业广场；17棵古树中，3棵为百年以上的古树枝繁叶茂，为使古树长久生存下去，在规划新建筑时，为古树生长保留了充分的空间，形成了小区内自然绿色的空间节点；小区在内部环境营造上，注重本地文化的延续，园区中的建筑材料部分取白本地拆除部件，让宣南文化的精神得以延续和发展。在亦庄，中信地产也为亚洲最大的湿地公园南海子公园的建设出力。
一直以来，中信地产始终以企业公民的标准来要求自己，能否做一个合格的企业公民体现了一个企业的价值取向和长远追求。中信地产认为，企业是社会的细胞，社会是企业利益的源泉。企业在享受社会赋予的条件和机遇时，也应该以符合伦理、道德的行动回报社会、奉献社会。
创领城市价值
在中国城市化浪潮的大背景下，各大品牌房企十年如一日精耕细作，坚持同步城市发展方向，重建城市美好生活，让居住变革引领城市新中心形成。在这方面，中信地产展现了专业的城市运营能力，不断创领城市价值。“地产改变城市”，以北京为例，中信地产开发的房地产项目为所在区域带来诸多新的变化。
我们先来说说中信城，中信城项目是完全不同于传统意义上的地产开发项目。它是一个与城市的升级改造、居民的居住水平和生活方式改变密切相关的社会项目，其整体建设规划以宣南危旧房改造及历史风貌保护为己任，充分考虑当时宣武地区的空间发展战略与菜市口城市空间布局的过渡，借鉴TOD布局模式营造舒适高效空间，追求古典与现代、传统与时尚、保护与建设、历史与未来的协调和统一。
大吉片位于原宣武区菜市口十字路口东南，北距宣武门1.5公里，南北长约600米，东西宽约700米。起源于明朝的“宣南坊”，曾经是宣南文化的发祥地之一。时光摧折，社会变迁，今天的大吉片已经成为破败危旧的平房区，约9800户居民3万多人口拥挤在这个大多数为上世纪初修建的旧平房区域中。
经过多年的风雨侵蚀，这里的房屋质量不断下降，危险房屋更是逐年增加。时至今日，大吉片院落低洼，布局杂乱拥挤，人口稠密，街道狭窄，市政基础设施十分薄弱。“夏怕漏雨塌房险情时时有、冬防失火煤气隐患天天存”成为大吉片内的真实写照，居民正常生活和生命财产安全无法得到有效保障。原宣武区政府为改善这里居民居住环境做了大量工作，但只靠修修补补、翻新改建，是无法从根本上改善居民的住房条件和地区的整体面貌的。为了加快城市危旧房改造进程，促进地区经济发展，改善大吉片居民的居住条件，北京市政府早在1993年就将这片区域纳入原宣武区“一街带十片”的旧城改造重点项目，经过十余年的曲折与沉寂，2005年中信地产以社会责任为己任，终于拉开了大吉危改的大幕，兴建了百万平方米内城华宅——中信城。
中信城位于两广路与菜市口南大街相接的黄金十字交会处，北侧即为中关村产业园广安园区。广安产业园区建成后，可以与金融街连成一片，发展成融通南北的“金融带”。未来五年，西城区将以金融街为中心区，以广安产业园为辐射区，打造以金融业为核心的经济增长极，成为新西城的又一个经济核心。中信城50万平方米商业正处于这片未来金融中心的黄金领地。中信城3万平米绿地广场，内城绝无仅有，与璀璨商业交相辉映，为这座北京二环内独一无二的“城心之城”增添神韵。中信城离天安门广场直线距离约1000米，距离西单商圈约1800米，距离金融街约2500米，距离CBD核心约6000米，距新近落成的前门大栅栏景观文化街更可即刻到达。地铁4号线、7号线在项目西北角融会，成为二环内最重要的交通枢纽之一，全城迅捷联通；周边簇拥着璀璨的顶级配套，满目繁华。咫尺之间与各大核心商圈穿达互动，发展前景极为广阔。
中信新城助力北京最大的湿地公园南海子公园形成，同时扩大了亦庄核心区，消融了城市与生态的边界，让城市与生态有机地融为一体，并依托这样得天独厚的生态资源开拓出北京最纯正、最生态的国际城市住区。中信地产在做每一个项目，都是以运营城市的高度来规划，多以城市综合体的宏伟体量来为城市升级，推动城市不断发展。
细节彰显企业公民风范——访中信地产(北京)投资有限公司总经理刘鑫
作为地球的公民、社会的企业，中信地产长期以来一直致力于为消费者和社会贡献最大的价值。中信地产是最早进行保障房开发的企业之一，中信地产保障房的建设和开发理念是什么?作为成功的城市运营商，为振兴区域经济做出了哪些贡献?近日，《今日楼市》杂志专访中信地产(北京)投资有限公司总经理刘鑫。
《今日楼市》：，中信地产在北京今年有两个项目备受关注，一个是位于二环内菜市口的中信城项目，一个是位于亦庄经济技术开发区的中信新城项目，请问这两个项目在市场运作乃至带动区域经济发展方面有什么优势和不同?
刘鑫：可以说这两个项目都有得天独厚的优势。中信城位于两广路与菜市口南大街相接的黄金十字交会处，北侧即为中关村产业园广安园区。广安产业园区建成后，可以与金融街连成一片，发展成融通南北的“金融带”。未来五年，西城区将以金融街为中心区，以广安产业园为辐射区，打造以金融业为核心的经济增长极，中信城50万平方米商业正处于这片未来金融中心的黄金领地。中信城的崛起也将带动中信城新商圈的形成，让菜市口区域成为新西城区的经济核心。
中信新城最大的优势在于其得天独厚的生态资源。中信新城被亚洲最大的湿地公园南海子公园三面环抱，又有8万平方米的中信新城生活公园，可以说这样的居住环境在北京是
绝无仅有的。又因为中信新城百万平方米的体量，将进一步带动区域功能配套的完善和升级。
一个是地理位置的优势，一个是生态资源的优势，这两点在北京这个寸土寸金的地方，都足以带动区域经济的发展和建设。
《今日楼市》：作为北京最大的危改项目，“大吉片危改工程”在众多开发商因外界压力巨大、开发成本过高、技术难度超强的情况下放弃开发之时，中信地产成功开发了二环内的中信城项目，树立了城市改造的典范，请您谈谈中信是如何做到的?
刘鑫：中信地产在进行大吉片拆迁过程中始终坚持为老百姓着想。汛期为漏雨的房屋准备好塑料布，冬季防火，坚持每天对拆迁区域进行安全巡视。针对拆迁户的实际困难，以人为本，帮助困难居民找好房子，帮助他们搬家，争取让每一户都能改善居住条件顺利安居。在拆迁过程中，我们还创建了大吉片网，便于以各种形式与拆迁居民沟通。
让大吉危改项目成为改善百姓生活，让百姓安居的工程。
《今日楼市》：据了解，中信地产是最早进行保障房开发的企业之一，请介绍一下中信地产保障房的建设和开发理念。
刘鑫：建设保障性住房，是解决低收入家庭住房困难的保民生工程，关系人民群众切身利益，关系经济平稳较快发展，关系社会和谐稳定。办好这件大事，群众迫切希望，社会热切期盼，政府义不容辞。作为央企，中信地产率先表示将全力支持保障性住房的建设，应身先士卒打好保障房建设这一仗，这即能体现央企社会责任，也可提升自身的品牌价值。
中信地产在亦庄经济技术开发区项目中信新城，在入市之前，就先将2万平方米的公共租赁房和8万平方米的限价商品房推向市场。而且利用靠近凉水河的优质资源建设保障房，按照政府的规划要求，中信新城10万平方米的限价房建成后，政府将以低价格进行回购。
中信新城尽管是中信地产在北京保障性住房的首次尝试，但是在开发建设中，严格执行国家关于促进房地产市场健康发展的政策措施，做好户型设计、工程质量等方面的工作，同时做好市政、教育、卫生等配套设施建设。
中信新城保障性住房部分无论从建筑形式、产品户型、生活配套，还是社区环境、物业服务等方面，都以建造北京新一代公园地产的标杆产品为目标，可以说是保障房的终极产品。百姓居住在其中将与商品房一起共享一河两园的优美景观和中信地产为亦庄、为北京带来的全新的绿色生态居住品质。
目前，尽管大部分普通市民有迫切的购房需求，而面对日益高起的区域房价也只能是望房兴叹。随着未来中信新城10万平方米保障性住房的低价入市，当地居民的住房需求将得到相当程度的改善。
《今日楼市》：，去年中信地产成功竞标CBD核心区Z15地块，成为北京市未来发展的第一高楼，请您谈谈中信地产为竞标成功的优势是什么?今年中信地产又成功竞标三个地块，快速提升了业内的知名度和专业度，请您谈谈CBD核心区的多次竞标成功，对于中信地产意味着什么?
刘鑫：从北京第一座涉外写字楼到曾经的北京最高楼京城大厦，再到奥运会体育场馆鸟巢，中信地产为北京创造了一个又一个奇迹。说到中信地产竞标成功的优势，我想不外乎中信地产在产品规划、设计方面的专业能力、创新企业发展理念和比肩世界的一流开发团队。
寒假房地产公司社会实践报告 第5篇
学院：测绘与国土信息工程学院
专业：土地资源管理
姓名：朱剑威 学号：311105020228 寒假房地产公司社会实践报告
今年寒假，我在兰溪市一龙建设有限公司进行寒假社会实践，我在销售部任销售代表。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，和我将来的就业方向也有关。一个房地产行业可以带动周边多个行业的发展，房地产工作于外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道。下面我总结了几点自己的见解。
一﹑ 多微笑。微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。微笑，是一束冬日温暖的阳光，可以化解久冻的心湖，让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。
俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但她一点也不严肃，亲和力很强，这就是她的优势。
二﹑ 会说话。说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。
在我们售楼部，作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售代表还是有办法的。他会对客户说：“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说：“您的电话是13……”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说：“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说：“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。
我们面对的客户性格多种多样，这就要求销售代表善于抓住对方心理。有些客户性格温和，你说什么他就比较认同什么，遇上这样的客户房子就比较好销售了，第一天看完房第二天就来交定金了。有些客户喜欢吹牛、喜欢炫耀，他在你面前总是说他家在哪有房，房子的地段装修建材怎么怎么样，他甚至比你还会销售。这时候你不能把你的想法强加给他，而是耐心听他讲完。如果他觉得他的虚荣心满足了，你的成交率也就高了。有些客户却是寡言少语，对什么都不发表意见，但是他心里什么都清楚，这时候你就要挑重点说了，否则就是白费口舌。如果他觉得某一点很在理符合他心意，他自然会附和你。还有些客户优柔寡断、犹豫不绝，虽然经常来售楼部，但是就是迟迟不订房。这时候就要使用些技巧了。那时正在销售代表犯难的时候，我们经理一句话就把问题解决了。她对那个客户说这个户型只剩一套房了，有好几个客户在等，再不定下来就卖给别人了。这话一说那就紧张了，立即要求我们把房子留住，然后取银行取钱定好了房。这就叫做激将法，对于销售很适用。
三﹑ 要有自己的人脉网，合理处理自己和同事的关系。正所谓，一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，20%在于IQ，80%在于EQ。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。
销售，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。首先，尊重领导。上下班时间遇见领导要微笑着打招呼。我是一个比较胆小的人，小时候很怕老师，唯老师名从。没想到我遇见经理也会害羞。上班到公司我经常都是与经理同时进门的，我面对她只是微微一笑，一句话都不说，经理对我也是微微一点头。我很想和她进行进一步交谈，可是无从下口。而其他老同事都会说一句：“经理早上好，吃了早餐没有？”或者“经理来啦！”经理感觉受到了重视，也会很高兴地和他们交谈。其次，与外专业人士和睦相处。与其他部门同事保持联系，有利于得到最新信息，促进本职工作顺利进行。最后，不要忘记辞职的同事。辞职的同事并不是不在一起工作了就觉得没有必要联系了。其实，他们出去后会进其他公司，到时有什么好事都会想到你的。
四﹑善于提升自己。
展现独特的自我，无论在哪一个领域中获得成功与自由，都必须不断学习，提高自己，培养自己。
1.尽量提升自己的综合素质。2.保持冷静。3.善于思考。4.注重形象。5.关注社会需要。6.培养良好的心理素质。7.学会减压。8.处事大度。
9.不要表现得高人一等。
10.不要沉浸在幻觉当中坐享其成。11.切忌贪得无厌。
12.建立客观而积极的自我形象，时刻展现自信的一面。13.守时，遵守公司规章制度。14.敢于直面失败。
一个人拥有一流的品格，正直、善良、待人和气、处世真诚、襟怀坦白，那么他就值得别人敬佩，令人折服，从而为自己赢得更多机会和帮助。
成就卓越有时候是与别人相契而成的，如你用谦虚，欣赏的态度对待别人，那你就广结善缘了。强有力的领袖人物，富于感染力的艺术家，都有这一特征，能以这样的方式调动成千上万人与自己同解同痴。
自信的人认为自己有智能、有能力、有独立感、安全感、价值感、成就感和较高的自我接受度和良好的判断力、适应性。做销售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。
失败乃成功之母。自然赋予你能力，便是叫你去应付一切你都应付的困难，而不是无端的杞人忧天。敢于直面失败，才有进取的机会。
暑期房地产公司社会实践报告 第6篇
兴威集团有限公司的主营项目为房地产，底下还包括一个热力公司和一个药厂，但总体规模不是很大，三个项目里面房地产做的比较好一些，根据我的专业，我参加了有关房地产方面工作，具体任务就是房地产开发前期所要完成的相关开发手续的报批。
对于房地产这样一个投资项目，可以说一次性投资巨大，回收周期较长，利润比较丰厚，但也存在着很大的风险，如果某个环节稍有不慎，可能导致全盘失败，后果不堪设想，所以在一个项目启动之前，要投入相当大的人力物力，包括市场调查、市场定位、市场分析、项目可行性分析、落实贷款、确定工程施工队等等很多的研究和调查，最后才能做出科学的判断，找准自己的市场。
正是按照这样一个过程，在今年八月份正式启动了依景家园的开发，依景家园小区开发的对象是高层收入者，坐落于湘潭市北郊，那里空气比较清新，人流车流辆比较小，但道路还是比较宽敞的，户型的设计好，房屋面积都在150平方米左右，为电梯公寓和小高层，小区开发一共分为三个部分。
开发这样一个项目的程序非常的复杂，由于北郊的这块地原来是一个国营物流仓库，所以前期工作的第一步就是敦促这个厂的按时拆迁，我们经过一个星期的的协调，才使这个厂在红线范围内的区域完成了拆迁、平整和自来水管线的铺设，只有这样下面的工程才能顺利进行。在这一个星期里，我也完成了一项独立的工作，在自来水管道铺设的过程中，自来水公司先收了我们的款项，但是久久不肯施工，总是推三阻四，这一次由我过去再一次催促自来水公司履行合同内容，见到负责人后我告诉他合同期限将至，如果再次拖延，违反了合同的规定对大家都是不利的，终于纠缠不过，第二天，他们完成了自来水管的铺设，并接到下了剩余的一半款项。
前期工作远远不止这些，在接下来的工作中，还要完成许多政府部门的审批手续，首先，我们去设计院完成了我们这个工程的图纸设计，不愧是一做楼房的蓝图，所有的图纸加起来共有八十多公斤重。拿着这些图纸我们去建委审核，看是否符合城市的总体规划以及国家和自治区的文件。还有自治区绿化委员会，主要是对场地平整过程中毁坏的绿地及树木进行赔偿。消防委员会也要去跑，主要目的是为了施工中的防火安全。
因为要开学，我不得不在这个小区正式施工之前结束了我一个月的实习，其实接下来还有很多的工作要做，比如小区建设中的物业管理，以及建设中的工程进度的控制等等都属于前期部的工作，但是我不得不和一起工作了一个月的同事们道别。
通过一个多月的实习，我对自己所学的专业有了更深的了解，尤其是对房地产开发这个领域的了解，以前在课堂上总是听老师讲，当时懂了，下来又全都忘了，所以效果不理想，最佳的学习方法是通过老师的理论教学，再加上我们的切身实践，这样我们才能学以致用，用理论指导我们的实践，我想这才是学习的最终目的。
不仅仅是对理论知识的加深，我感觉最大的收获就是我体会到了同事们的尽业精神，也就是我们现在所强调的团队精神，在这样的企业里工作，是一种快乐，而不是一种负担，每个人都把它当作自己的事业，把企业的壮大当作所有员工共同奋斗的目标，大家伙在工作中互相帮助，互相关怀。记得有一次，建委那边要求我们将所有的图纸折成统一的规格，八十多公斤的图纸！谈何容易，但是没办法，要赶时间，时间就是金钱，为了不让工程进度有一天的拖延，在前期部主任小黄的带领下，我们五个人整整折了十二个小时的图纸，完成以后已经是晚上，在这过程中大家互相鼓励，彼此开玩笑，但没有一个人说要退缩，我想这正是一种我们在学校学习过程中所体会不到的一种企业精神吧。
地产公司社会责任 第7篇
4、除费用控制指标以外的其余各项指标以季度考核为主、年终考核为辅。
(1)若经济指标任务跨季度提前完成，其考核指标的分值按超额完成任务的同一指标分值同比例得分，季度考核奖亦按比例同时增加。
(2)年末时，若前期季度经济指标任务未能如期完成，到年底时却完成全年经济指标，但综合考核得分达不到奖励分值的，其年终目标管理责任考核奖的兑现比例由目标管理责任考核领导小组研究后确定。
六、考核机构、程序及纪律
1、成立二OO五年度目标管理责任考核领导小组：
组长：XX
成员：XXX XXX XXX XXX XX
目标管理责任考核领导小组下设办公室。办公室主任、副主任分别由XXX、XXX担任，总办、财务管理中心、人力资源部有关人员为办公室成员。
2、总公司财务管理中心、总裁办公室是目标管理责任考核的日常管理部门，主要负责全公司目标管理责任书中的经济指标、管理指标的`检查督促和考核考评工作。
3、季度和年度，考核领导小组依据目标管理责任考核的要求逐一核对检查结果及考评记录，与目标管理责任书指标达成及要求进行核对，对各项指标达成情况给予考核评分。同时考核结果将作为年度评选先进集体的主要条件之一。
4、各目标责任单位依据目标管理责任书的要求，根据本单位工作的实际情况，做好目标执行过程中的各类记录、备档等资料性工作，为检查与考核提供依据。凡是在目标项目执行过程中各类记录、备档等基础性资料不全的，考核时可视具体情况予以减分。
5、考核纪律
考核领导小组需公正、公平、客观地对待考核考评，依据每季度检查记录及目标管理责任执行中的记录客观评分。
七、奖励规定
1、奖金设置
XX分公司、XXX分公司各设全年目标管理责任考核奖10万元;XX公司的全年目标管理责任考核奖按总公司规定的办法计取。总公司各部门目标管理责任考核奖以各分公司考核所得实际奖金平均值的50%计发。
2、奖金来源：目标管理责任考核奖统一由总公司提供兑现，各分公司、XX公司无权自提。
3、奖励兑现
各分公司、XX公司及总公司各部门季度、年度考核得分达90分(含90分)以上的，总公司予以兑现奖励;90分以下的原则不予奖励。各季度、年度目标管理责任考核奖发放额度由考核领导小组考核后确定并兑现。季度奖与年度奖发放比例原则上为6：4。
分公司奖金分配基本原则为部门经理以上人员提取50%，其余50%由分公司自主分配给其他员工，并受总公司财务管理中心监督。
4、每季度目标管理责任考核考评的结果将与各分公司总经理、XX公司负责人及总公司各部门负责人的当季绩效薪资挂钩(其季度绩效考核系数按总公司有关规定设定为1)。季度目标管理责任考核分值达到95分(含95分)以上时，其当季绩效考核系数为1.2;季度目标管理责任考核分值达到90分(含90分)以上时，其当季绩效考核系数为1.0;季度目标管理责任考核分值为90分以下、85分(含85分)以上时，其当季绩效考核系数为0.9;季度目标管理责任考核分值在85分以下时，每下降2分(不足2分的按2分计算)，其当季绩效考核系数(此时以0.9为基数)扣0.05分。
目标管理责任季度考核、责任人绩效考核结果及奖励兑现为考核期的下一个月份。
八、要求
本次签订的目标管理责任书任务指标，是全公司综合经营计划中的指令性指标。为了确保全公司各项目标任务的完成，总公司特提出以下要求：
1、本次签订的目标管理责任书，是贯彻总裁工作报告精神的具体措施和行动指南，全公司上下必须统一思想认识，高度重视，特别是分公司总经理、总公司各部门负责人，要本着对XX事业高度负责的态度，组织协调好各种资源，调动员工工作的主动性、积极性，认真高效地做好全年的各项工作。
地产公司社会责任 第8篇
成本一般是指为进行某项生产经营活动(如材料采购、产品生产、劳务供应、工程建设等)所发生的全部费用。成本可以分为广义成本和狭义成本两种。广义成本是指企业为实现生产经营目的而取得各种特定资产(固定资产、流动资产、无形资产和制造产品)或劳务所发生的费用支出,它包含了企业生产经营过程中一切对象化的费用支出。狭义成本是指为制造产品而发生的支出。狭义成本的概念强调成本是以企业生产的特定产品为对象来归集和计算的,是为生产一定种类和一定数量的产品所应负担的费用。
房地产开发项目成本是指项目开发建设过程中为建设建筑工程项目所花费的全部费用。房地产开发企业的目标成本是指在一定时期内经过可行性研究,在开发项目准确定位的前提下为保证实现目标利润而规定的开发项目成本的控制目标。责任成本就是按照目标成本管理的要求,根据房屋建筑的建设流程和成本结转的特点,将提供产品或劳务或对控制项目建设成本有关的企业内部职能单位划分为多个责任中心,有责任中心负责的成本。责任中心应该是成本分解的最小单位。
责任成本是目标成本的基本单位,是完成企业制定的目标成本的控制中心。从二者关系来看,目标成本是目前企业成本控制采取的最为广泛的成本管理方法,而实行目标成本层层分解,划定责任中心,实行责任成本控制则是企业完成目标成本管理的手段。
1 房地产开发项目成本构成及成本控制的特点
1.1 房地产开发项目成本构成
房地产项目开发成本是指项目开发建设过程中所花费的全部费用。一般来说包括土地费用(包括拆迁补偿安置费用和土地出让金)、前期工程费、基础设施费、园林及室外工程费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、财务费、预备费用等。
1.2 房地产开发项目成本控制特点
由于房地产开发具有高风险、高收益,投资期限长的特点,一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样,成本控制的方法也不一样。因此房地产成本控制需要分阶段、分步骤,在技术、经济、管理三方面上进行系统的有效成本控制。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段,都应该把成本控制在限额以内,随时纠正偏差,保证开发项目顺利实施,力求开发中使用的人力、物力、财力,获得良好的经济效益、社会效益和环境效益,以达到利润最大化。
1.2.1 成本控制的综合性
成本目标不是孤立的,它的标的物有质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗相结合综合考虑才具有它的价值。不能为了降低成本而忽视其他目标,例如,为了降低成本,而降低质量要求,从而造成返工或停工,拖延工期,这样不但达不到降低成本的目的,也会损害项目的整体功能和利益,因此在项目实施过程中,必须是与质量控制、进度控制、合同控制同步进行,同时进行目标控制。在实现成本控制中应注意以下问题:
1)在对房地产项目的成本目标进行确定或论证时,应综合考虑整个目标的协调和统一,不仅要使成本目标满足需要,还要使进度目标和质量目标也能满足需要。这就要求在确定目标系统时,充分考虑到项目的整体要求,做到成本目标、进度目标、质量目标,反复协调工作,力求优化实现各目标之间的平衡。
2)在进行成本控制的过程中,要协调好与质量控制、进度控制、合同控制及安全控制的关系,做到有机配合,当采取单项成本控制措施时,要充分考虑到这种措施是否对其他目标控制产生什么样的影响,协调目标一致是十分重要的。
1.2.2 成本控制的全面性
房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发实施过程,包括建设过程及销售过程的所有费用。因此房地产开发项目的成本控制具有全面性。要对具体的房地产费用项目组成实施控制,防止只控制开发直接成本,而忽视销售费用的控制;防止只控制建筑安装成本费用,而忽视配套设施费用、拆迁费用的控制;防止只重视主体工程项目成本费用,而忽视了其他子项的成本费用控制。
1.2.3 成本控制采取经济与技术相结合的手段
有效地进行项目成本控制应从组织、技术、经济、合同和信息管理等多方面采取有效措施,而技术与经济相结合是项目成本控制最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择,严格审查监督初步设计、技术设计和施工组织设计,结合技术主要研究节约成本的可能性;经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值,严格审核各项费用开支等。
2 房地产开发项目成本控制的程序
成本发生和形成过程的动态性,决定了成本的过程控制必然是一个动态的过程。根据房地产项目成本控制的原则和内容,重点控制的是进行成本控制的管理行为是否符合要求,作为成本管理业绩的成本指标是否在预期范围之内,因此,要搞好成本的控制,就必须有标准化、规范化的过程控制程序。
2.1 成本管理控制程序
管理的目的是确保每个成本相关的职能部门在成本管理过程中的管理行为是否按事前确定的程序和方法进行的。首先,房地产开发企业建立的成本管理体系是否能对成本形成的过程进行有效的控制,其次是体系是否处在有效的运行状态。管理控制程序就是为规范开发项目成本的管理行为而制定的约束和激励机制。包括:1)建立开发项目成本管理体系的评审组织和评审程序。2)建立开发项目成本管理体系的运行机制。3)目标考核,定期检查。4)制定对策,纠正偏差。
2.2 成本指标控制程序
开发项目的成本目标是进行成本管理的目的,能否达到预期的成本目标,是项目开发成本管理是否成功的关键。在成本管理过程中,对各相关部门的成本管理行为进行控制,就是为了保证成本目标的的实现。项目成本目标控制程序为:1)确定项目成本目标。2)搜集成本数据,监测成本形成过程。3)分析偏差原因。4)用成本指标考核管理行为,用管理行为来保证成本目标。
3 建立以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系的原则
在明确了以目标成本和责任成本管理为核心的现代成管理体系的内容和实质后,要建立该体系应遵循以下原则:
1)全面控制原则,包括项目开发全阶段的成本控制和项目成本的全员控制。全阶段的控制是指项目开发从决策阶段到设计阶段、施工阶段、营销阶段,其每一项经济业务,都要纳入成本控制的轨道。成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各个环节。其中,设计阶段的各个环节对项目成本的影响最大,影响项目成本的可能性为35%～75%,因此设计阶段在全面成本控制中占有首要的位置。项目成本的全员控制,并不是抽象的概念,而应该有一个系统的实质性内容,其中包括整个项目开发过程中相关的各职能责任部门,防止成本控制人人有责又人人都不管。
2)动态控制为主的原则,房地产项目开发是一次性行为,因此其成本控制更应重视事前、事中控制。在项目开始之前进行成本预测,确定成本目标,编制成本计划。项目实施过程中,严格按照目标成本管理,落实降低成本措施;建立灵敏的成本信息反馈系统,使成本责任部门(人员)能及时获得信息,纠正不利成本偏差。
3)目标管理与责、权、利相结合的原则,目标管理是执行成本控制计划的一种方法,它把项目总成本目标逐一分解到各个环节,提出具体的成本指标,并分别落实到执行的相关部门、单位甚至个人。要使成本控制真正发挥及时有效的作用,必须严格按照经济责任制的要求,贯彻责、权、利相结合的原则。实践证明,只有责、权、利相结合的成本控制,才是名实相符的成本控制。
4)技术与经济相结合的原则,技术与经济相结合是控制房地产开发项目成本最有效的手段。其力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的先进,把控制项目成本的观念渗透到各个阶段之中,从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面采取全方位的措施。
4 建立以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系企业应具备的基础和条件
4.1 加强企业成本管理的意识,实行全员成本管理
首先房地产企业应树立成本的系统管理观念,将企业的成本管理工作视为一项系统工程,强调整体与全局,对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。通过研究每种成本管理方法的本质及其适应的经济环境的特色,构造出系统的成本管理方法体系,随着市场经济的发展,为使企业的产品在市场上具有强大竞争力,成本管理就不能再局限于产品的生产过程,成本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本,如人力资源成本、资本成本、服务成本等,对所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行管理,以增强产品在市场中的竞争力,使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
其次,提高广大员工对成本管理的认识,增强成本观念,贯彻技术与经济结合、生产与管理并重的原则,培养全员成本意识,变少数人的成本管理为全员的参与管理。企业应该高度关切成本专业人才的培养和使用,采取措施,积极举办各种类型的成本培训班,借以提高成本方面的专业知识,从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。
4.2 建立健全成本管理组织和控制体系
企业应当首先根据自身组织结构的特点,按照分工明确、权责清晰原则,合理划分内部的责任中心,健全成本管理组织,从而使得各个责任中心在企业所授权的范围之内,独立自主地履行自己的职责。明确控制体系,对业务过程进行实时的跟踪与控制。企业的管理层应当制定和完善本房地产企业的成本责任制和监督考核机制。在下达承包任务时,不仅将质量、工期、安全等控制指标写入任务书中,而且将控制成本指标也写入其中。这样不仅在房地产企业内部有效的引入竞争机制,而且有利于房地产企业搜集、积累成本管理的资料,为房地产企业今后的成本管理工作打下坚实的基础
4.3 运用必要的成本管理技术
首先,利用清单报价模式,清单报价体现的是房地产企业的整体管理水平,其中分部分项反映出生产者的实际消耗成本,而不再是定额模式下的预算成本,工程量清单是一种与市场经济相适应的,与国际惯例接轨的计价模式。
其次,在管理中应引入战略成本管理,战略成本管理以企业的全局为对象,根据企业的总体发展战略而制定的。即将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中,通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善,寻求长久的竞争优势。战略成本管理从企业所处的竞争环境出发,其成本管理不仅包括企业内部的价值链分析,而且包括竞争对手价值链分析和企业所处行业的价值链分析,从而达到知己知彼,洞察全局的目的。
第三,房地产成本管理的信息化是先进的信息技术在房地产管理领域的运用,强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。将计算机技术用于企业成本管理,可大大提高企业现代化管理的进程。
5 建立以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系的方法
5.1 制定目标——目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是项目成本的控制线。目标成本管理的基本思想:制定目标成本,将目标成本按规范的成本结构层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析,找出差距,分析原因,制定改进措施。
许多项目成本失控的一个很重要原因是:事先没有建立明确的目标成本,即便有也是相对粗线条的,通常只是个“大致的数”,而真正到了执行时,这个“大致的数”往往就经不起推敲,无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”,其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”,成本失控就不足为奇了。
5.2 影响目标成本制定准确性的原因
1)项目进度太紧:基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要,房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧,许多项目匆匆上马,为了赶时间/赶进度,经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成,就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外,也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算,实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”或以“暂定量”招标,这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”,其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。
2)缺乏规范的目标成本测算体系:从项目管理的角度看,房地产项目具有较高的复杂度,项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制,因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施,即建立企业内部的“目标成本管理规范”。
5.3 建立规范的目标成本制定的方法:
保证目标成本的准确性:通过制定统一的流程与标准,使目标成本的准确度不因项目差异而不同。
建立规范的成本结构科目:综合公司开发项目的特点,提炼出一套能兼容所有项目的全成本结构,作为目标成本制订的基线。
实现项目间的成本数据共享:通过项目间成本数据的对比分析,可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外,利用历史数据,为新项目提供指引,避免犯重复错误,并不断完善优化相关流程。
严格规范开发流程,重点加强“规划设计”、“招标”环节,积极推行“目标成本管理”;建立规范的流程:定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算,如何在“规划设计”、“扩充设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订,并形成最终的目标成本,指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。
5.4 明确岗位职责——责任成本体系
“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责,并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。即:谁来做?我们有哪些岗位与成本控制有关?做什么?这些岗位分别对哪些成本控制指标负责?怎么负责?如何评价?
5.4.1 责任成本体系的内容
“责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义,我们就可以建立起责任成本体系的基本框架,从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现,真正做到“权责明晰,有据可依”。
1)责任成本范围
“责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处,因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分,实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说,“责任范围”的集合应该来自“成本结构科目”。理论上,我们还可以把“成本结构科目”的每一个分支都作为“责任范围”来看待,并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中,考虑到可操作性,我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。
2)作业过程管理
明确了“责任成本体系”,按照部门/岗位对其负责的“责任范围”进行合并,我们就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成?为此,我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范,也就是说,必须从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行,保证对成本的控制,这就是“作业过程管理”。我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程,并为每个作业过程定义相应的流程制度规范,同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点,包括量化的经济技术评价指标。这样,我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制,真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。
5.4.2 跟踪执行一动态成本法
经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后,我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本,通过实时反应目标成本和动态成本的差异,帮助相关部门及时发现问题并解决问题,实现对成本的控制。
5.4.2. 1 全动态成本
动态成本的核心是实时性,动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点,都能实时掌握项目最新的成本状态,例如,每平方单方综合造价是多少?我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算,只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据,实际上只能完成基本成本核算功能,对项目成本控制却没有任何帮助,因为到了项目结束时,木已成舟,谈控制为时已晚。
5.4.2. 2 实现动态成本的测算及管理方法
1)一个中心,三条主线
动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分,其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”,如“政府报批报建费用”等,则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性,导致了成本控制的复杂性,反映在实际业务中,就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以,我们在成本管理中必须“以合同为中心”。三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布:“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态成本”对比可反映出项目整体进度:“实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。
2)成本管理系统——管理目标成本/动态成本的重要工具
动态成本的构成是相当复杂的,为了能实时得到动态成本相关数据,实现成本核算、成本控制的目标,我们必须借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台,它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展,实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的,包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据,比如付款时间、历史账务,大量的基础工作能够依靠成本管理来简化,它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异,大幅提升企业对成本的掌控能力,加快决策进程,进而提高企业的核心竞争力。
5.4.3 业绩考核——优奖劣罚,拿数据说话
制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制,在完成前面三个步骤之后,最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比,我们可以评价整个项目的成本控制水平;将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较,我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估,并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。
5.4.4 成本数据库的建立
在完成对业绩评估的同时,还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结,并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档,在此基础上,提炼出关键的成本指标,并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立,所有项目的关键成本数据都将被保存下来,并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想,使知识作为企业最宝贵的财富,能够很好的沉淀下来,不因人员的流动而流失,使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。“省钱就是赚钱”,谁在成本管理领域走在前面,谁就在竞争中占据优势!
摘要：房地产行业及其产品的特点,房地产开发项目成本构成及其控制特点和控制程序,决定了房地产开发项目成本控制应遵循全面控制原则、动态控制为主的原则、目标管理与责、权、利相结合的原则以及技术与经济相结合的原则。以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系,是以责任成本控制为核心的目标成本管理,其内涵涵盖了责任成本和目标成本的主要内容,承袭了它们的核心思想,该体系恰好可以很好的覆盖房地产开发项目成本控制的四个原则,是以追求效益最大化为目标的成本管理方法。