车库租赁合同范文

车库租赁合同范文（精选14篇）

车库租赁合同 第1篇

车库租赁合同

甲方（出租方）：身份证号码： 乙方（承租方）：身份证号码：

甲乙双方经友好协商，达成如下车库租赁条款共同遵守：

一、甲方将的车库出租给乙方使用。

二、租期时间：从年月日至年月日止，租期一年。

三、乙方租用甲方车库年租金为人民币，签订合同当日一次性付清。

四、甲乙双方职责

1、甲方职责

在本合同期内，甲方不得提前终止合同，如遇政府政策原因甲方确需提前收加车库，须提前三十天通知乙方后，方可收回，未满租金如实退还。

2、乙方职责

1）乙方在租期内使用车库发生的水、电费等由乙方自理（乙方需交押金整，待合同期满经甲方验收满意后如数退还）。

2）乙方在租期内不得把车库转租和承租给他人。

3）乙方在车库内从事任何违法行为，造成的一切后果由乙方自行负责。

4）乙方在租期内因任何事宜，造成车库损坏，由乙方负全责。

五、违约责任

甲乙双方均应切实履行本合同，任何一方不履行本合同条款视为违约，应承担人民币的损失费。

六、其它

1、本合同变更、解除须经双方协商一致。未尽事宜，可协商补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同若发生争议，双方应友好协商处理。协商不成时，可经仲裁机构或向法院诉讼解决。

3、本合同双方签字（盖章）后生效。

4、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

联系电话：联系电话：

年 月 日

车库租赁合同 第2篇

甲方（出租方）：住所：邮编：

【本人】：联系电话：

乙方（承租方）：省（市）/地区：性别：出生年月日：住所（址）：邮编：

【身份证】号码：联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规和规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方的车库事宜，订立本合同。

第一条 出租车库情况和租赁用途

1－1 甲方将座落在幢______号车库出租给乙方。车库用途为居住或储藏一般物品。

1－2 乙方向甲方承诺，租赁该车库使用，不在车库内储藏有毒的化学品、易燃易爆的危险物品和爆炸物，并保证在租赁期间严格遵守国家和省市有关居民房屋使用和物业管理的规定。

第二条 租赁期限

2－1 甲、乙双方约定，租赁日期自_______年____月____日起至_______年____月____日止。

2－2 租赁期满，乙方应如期返还该车库。乙方需继续承租该车库的，则应于租赁期届满前____个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。

第三条 租金、支付方式和限期

3－1 甲、乙双方约定，该车库月租金为人民币元。(大写：仟佰拾___元___角整)。上述租金在租赁期限内不变，1

如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议。

3－2 乙方支付租金的方式：首次一次性预付个月租金，以后每次一次性预付个月租金。

3－3 租金支付时间：，,，,。

第四条 保证金和其他费用

4－1 甲、乙双方约定，甲方交付该车库时，乙方应向甲方支付车库租赁保证金人民币___________元(大写：仟佰拾___元___角整)。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。

租赁关系终止时，甲方收取的车库租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

4－2 租赁期间，使用该车库所发生的水、电、煤气、通信、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。租赁起始日水表读数为, 电表读数为,煤气表读数为。

第五条 车库使用要求和维修责任

5－1 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该车库及其附属设施，发现该车库及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该车库及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

5－2 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方报有关部门批准后，方可进行。

第六条 房屋返还时的状态

6－1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该车库。

6－2 乙方返还该车库应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

第七条 转租

租赁期内，乙方将该车库部分或全部转租给他人，必须事先征得甲

方的书面同意。

第八条 解除本合同的条件

8－1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

(一)该车库占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

(二)该车库因社会公共利益被依法征用的；

(三)该车库因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；

(四)该车库在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的；

(五)甲方已告知乙方该车库出租前已设定抵押并可能于租赁期限内被处分，现被处分的。

8－

2、有下列情形之一的，甲方可通知乙方解除本合同：

(一)乙方未征得甲方同意改变车库用途，致使车库损坏的；

(二)乙方擅自转租该车库、转让该车库承租权或与他人交换各自承租的车库的；

(三)乙方逾期不按约定支付租金的；

第九条 违约责任

9－1 乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复车库原状并赔偿损失。

9－2 租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方不得要求甲方返还预付的租金。

第十条 其他条款

10－1 本合同自双方【签字之日】【签字后第___日】生效。

10－2 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

10－3 甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定追究违约责任。

10－4 甲方联系地址：_______________________，邮编：_______;乙方联系地址：_______________________，邮编：_______。甲、乙双

方向前述对方联系地址以挂号信方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已经通知并送达对方。

10－5 本合同连同附件一式________份。其中：甲、乙双方各持一份,均具有同等效力。

补充条款：

甲方（名称）：乙方（名称或名字）：

甲方【本人】【法定代表人】乙方【本人】【法定代表人】签署：签署：

【委托】【法定】代理人签署：【委托】【法定】代理人签署： 甲方盖章：乙方盖章：

日期：年月日日期：年月日 签于：签于：

车库租赁合同 第3篇

2003年初, 某市糖业公司将其自有的一间房屋出租给某房产公司使用。同年9月, 房产公司在征得糖业公司同意后将该房屋转租给某娱乐公司作经营用房, 租赁期间为十年。娱乐公司遂以该房屋作为其娱乐场所之用。2005年10月起, 房产公司因经营困难无法按时向糖业公司支付房屋租金, 糖业公司向法院起诉房产公司, 请求解除双方的租赁合同, 返还房屋。2006年9月, 法院判决解除糖业公司和房产公司之间的房屋租赁合同并判令房产公司返还房屋, 该判决已经生效。但是该房屋实际处于娱乐公司的控制之下, 房产公司无法直接返还房屋。另外, 在糖业公司和房产公司诉讼期间, 房产公司停止收取娱乐公司的房租, 娱乐公司催促房产公司收取未果后即未交纳。2006年12月, 房产公司以娱乐公司违约为由诉至法院, 请求解除转租合同。案件审理过程中, 娱乐公司认为房产公司作为承租人未向出租人履行义务, 导致租赁合同解除并且使得转租合同面临无法履行的情况, 应当承担赔偿责任, 遂向法院提起反诉。

本案事实较为清楚, 但是争议的焦点较多。无论转租合同是否终止, 出租人、承租人和次承租人之间的法律关系必然会因租赁合同关系的消灭而发生变化, 如何平衡三方利益成为解决类似争议的主要问题。 (1) 在现实生活中, 房屋转租现象越来越多, 有些房屋甚至被多次转租, 这其中各方的法律关系如何确定, 尤其是在某两方的租赁关系发生变动时, 其它各方的法律关系如何确定, 这些问题对各方的当事人的利益至关重要。

我国《合同法》关于转租问题的规定仅有第二百二十四条一个条文, 且该条文未对租赁合同关系消灭后的问题做出规定。而在房屋转租的问题上, 1995年由建设部颁布施行的《城市房屋租赁管理办法》 (以下简称《办法》) 中对上述问题作了规定, 该《办法》第三十一条规定“转租期间, 原租赁合同变更、解除或者终止, 转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”某些地方政府规章也以此为规定套用了《办法》的处理模式。 (2) 在本案中, 房产公司以该规定为依据, 主张租赁合同解除后, 转租合同随之解除。在实践中, 亦有法院以租赁合同解除为由判决转租合同解除并要求次承租人返还房屋。 (3)

笔者认为《办法》对于转租合同效力的规定是违反民法原理的, 且在实践中易产生有失公平的状况。根据意思自治的原则, 只有合同当事人协商一致才可以变更合同内容;合同解除的情况更为复杂, 但是合同的解除, 原则上必须有一方当事人的解除行为方能成立 (4) 。换言之, 无论合同的变更还是解除, 都需要根据合同的当事人的意思表示才能完成。在转租合同中, 合同双方是承租人和次承租人, 转租合同的变更、解除理应由转租合同当事人的意思表示完成。而《办法》第三十一条的规定将租赁合同的变更、解除作为转租合同的变更、解除的直接原因, 显然与合同法中的意思自治原则相违背。再者, 租赁合同和转租合同是两个独立的合同, 根据合同的相对性原则, 租赁合同当事人对租赁合同的变更、解除只能在出租人和承租人之间发生效力而不能当然地及于次承租人, 租赁合同效力的变动更不能直接导致转租合同的效力变动。

我国《合同法》第二百二十四条规定:承租人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对租赁物造成损失的, 承租人应当赔偿损失。该条规定已经隐含了租赁合同与转租合同互相独立的关系。虽然次承租人对房屋的使用、收益确实成立于承租人的租赁权上, 但是出租人与承租人之间的租赁关系消灭并不导致转租关系当然消灭 (5) 。至于转租合同能否履行问题应属于合同履行的范畴, 而不是合同关系是否消灭的问题。因此, 在租赁合同解除后, 转租合同效力并不必然终止。《办法》颁布于《合同法》之前, 且其为部门规章, 效力低于法律。所以笔者认为《办法》第三十一条的规定与《合同法》中诸多规定冲突, 不应再适用于实践中。

综合本案的情况, 租赁合同的解除系由于承租人房产公司对出租人的违约行为所致, 且已有生效判决要求将房屋返还给出租人, 所以转租合同陷于无法履行系房产公司过错所致。故娱乐公司如没有其它违约情形, 可以要求房产公司承担违约责任。但是即使如此, 该结果对次承租人之利益仍有极大的损害, 因为按此种方法处理三方关系时, 次承租人之利益完全被置于出租人和承租人的掌控之中, 一旦出租人和承租人之间的租赁关系终止, 次承租人即丧失一切利益。

综上所述, 在目前的法律制度下, 转租合同和次承租人的利益是处于一种不稳定的状态之中的。特别是在多次转租的情况下, 如果出租人与承租人之间发生矛盾, 难免发生城门失火, 殃及池鱼 (各个承租人) 的结果。由于次承租人是事实上占有、使用租赁物的人, 所以当出租人、承租人、次承租人三方之间的法律关系消灭时, 次承租人往往遭受更大的损失。

注释

1本案中承租人的转租行为经过了出租人的同意, 即合法转租;本文是以合法转租为基础研究有关问题, 文中所有转租均指合法转租。

2例如《广州市房屋租赁管理办法》第二十六条、《南宁市城市房屋租赁管理办法》第二十九条。

3中华全国律师协会民事专业委员会:《房地产建筑律师实务》, 法律出版社, 2006年6月, 第178~179页。

4谢怀栻等:《合同法原理》, 法律出版社, 2000年1月, 第242页。

车库租赁合同 第4篇

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.

车库租赁合同 第5篇

车库租赁合同范本

经甲乙双方协商达成一致意见，签订本协议，并依法执行。

甲方：(出租方)xxx

乙方：(承租方)xxx

一、租赁起止时间：xxx-xxx

二、甲乙双方约定履行下列协议内容：

1、甲方在车库中向乙方提供一个指定车位。乙方不得损坏车库内的暖气等设施。

2、乙方不得改变库内设施，乙方在此车库内只能停放车辆，不得它用。

3、每月租金xxx元，一次付清一年租金，共计：xxxx元整。

4、乙方续约与否要提前一个月告知甲方。乙方有优先续约权，甲方不准随意提高租金。

5、甲方保证存放的车辆安全。如果所保管车辆丢失，甲方则按乙方购车费用赔偿损失。汽车在库内存放期间，所保管的车辆如有损坏，甲方则按市价向乙方赔偿一切损失。在车库管辖范围以外撞坏，不在此协议之中。

6、甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方赔付违约金。同时追究甲方或乙方的法律责任。

三、本协议一式两份，甲乙双方各一份，签字之日起生效。

甲方签字：xxx

乙方签字： xxx

车库租赁合同简单 第6篇

乙方(承租方)：

甲乙双方通过友好协商，就车库租赁事宜达成如下协议：

第一条乙方自愿租用甲方位于阳光国际号楼号车库作为储存货物使用(以下简称“该车库”)，建筑面积约平方米。

第二条租期从年月日至年月日止

第三条该车库的年租金为：;(￥元/年)以上租金不含税价,如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳(即开发票的税费)。乙方的租金于每年月日一次性向甲方交清当年的租金

第四条房屋租赁合同生效后，乙方应一次向甲方交付元保证金(不计利息)合同期满押金退回。

第五条该车库交付使用后所发生的水费、电费、取暖费、物业管理费、有线电视使用费等有关费用均由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门(公司)追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。

第六条双方责任：

(一)甲方责任：

1、甲方须于年月日将该车库交付乙方使用。

2、甲方保证该车库交付使用时水电及排水排污线路管道畅通。

3、合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该车库无欠缴的水电费与物业管理费后，返还乙方所交的保证金。

(二)乙方责任：

1、乙方应如期交纳租金。

2、租赁期间，所发生的水电费、物业管理费及取暖费等，由乙方自行按时缴付。

3、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商服及内部设施。如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同。

第七条违约责任：

(一)甲方责任：

1、甲方如不遵守本合同第六条第一款第一点的规定，则乙方缴交保证金的期限顺延;如超过十五天仍无法将该商服交付使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲

方需无条件退还乙方保证金。

2、甲方如不遵守本合同第六条第一款第三点的规定，则乙方有权向甲方收取滞纳金，每天按保证金的3‰计收。

(二)乙方责任：

1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金;如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同和收回商服，并有权拒绝返还保证金。

2、一切非自然因素造成租用车库及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的.保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。

3、乙方如租期未满不继续承租，则保证金不予返还

第八条本合同经双方签字盖章并在乙方缴交保证金之日生效。如有未尽事宜，甲乙双方应友好协商解决。

第九条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。

第十条水表数：电表数：该数之前的费用均由甲方负责结清，多交的由乙付给甲方

第十一条补充条款：

甲方(盖章)：乙方(盖章)：

身份证号码：

联系电话：联系电话

车库租赁合同 第7篇

乙方（承租方）只享有车库使用权。不允许将车库出租、出兑他人。乙方承担车库水电费、取暖费。乙方在租赁期间，应保证车库全部组成部分的完整、良好、保持原样。如果造成损坏，由乙方负责承担。

车库租赁期间为20xx年月日至20xx年月日止。乙方付给甲方租金全额为元人民币整，一次性付清。乙方对车库的使用权利仅用于存放车辆使用，不许用于商业用途，如违规造成车库损失、损坏的情况由乙方负责，非人为造成的不可抗的自然因素，由甲方负责。

乙方应于租赁到期后3日内完成车库清理及归还车库工作。

车库到期前1个月，乙方应通知甲方是否有继续承租意向，乙方享有同等租金条件下优先继续租赁该车库的权利。

本合同中未明确规定的违约事项应承担的违约金，按实际造成的损失及其他相关合计赔偿。

甲乙双方在公开、平等、自愿的情况下签订本合同，合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字、填写完成后修改无效。合同自签订之日起生效。

甲方：

身份证：

电话：

乙方：

身份证：

电话：

融资租赁合同若干问题探讨 第8篇

一、融资租赁合同的特征

第一, 融资租赁合同必然与另一个买卖合同相互依存。融资租赁合同本身是指出租人购买承租人指定的标的物, 提供给承租人使用、受益, 承租人支付租金的合同。可见, 融资租赁合同与买卖合同二者具有同一标的物, 出租人为了将标的物出租给承租人, 必然先与出卖人签订买卖合同。也就是说, 买卖合同的签订系基于融资租赁合同履行的需要, 同时也是履行融资租赁合同的必要条件。

第二, 融资租赁合同应当采用书面形式, 此点不同于《合同法》中规定的一般财产租赁合同。我国《合同法》确定了当事人订立合同的形式多种多样, 包括书面形式、口头形式, 还可以是其他形式。但融资租赁合同应当采用书面形式, 不能采用口头形式。笔者认为, 这主要是因为融资租赁合同本身较为复杂, 融资数量较大、租赁期较长、涉及当事人数量较多及其在经济活动中影响较大等。

第三, 融资租赁合同在确定和交付标的物方面都有其特殊性, 具体说来, 融资租赁合同的履行需要出租人作为买受人, 与出卖人签订买卖合同来实现, 这里的买卖合同标的物的确定及数量、质量等均由承租人来确定, 而并不取决于买受人, 这是融资租赁合同在标的物确定方面的特殊性。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 出卖人不向买受人交付标的物, 而是由承租人检查验收、领受标的物。

第四, 融资租赁合同往往牵涉三方当事人。签订融资租赁合同双方即出租人和承租人, 当然为融资租赁合同纠纷案件的当事人, 而根据1996年5月27日最高人民法院出台的司法解释——《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第一条:“融资租赁合同纠纷案件的当事人应包括出租人、承租人。供货人是否需要列为当事人, 由法院根据案件的具体情况决定。供货合同中有仲裁条款的, 则不应当将供货人列为当事人。”对此, 笔者的理解是如果仅为承租人与出租人之间的欠租纠纷, 而不涉及其他, 也就没有必要将供货人列为案件的当事人。

第五, 融资租赁合同的租金, 除当事人另有约定的以外, 应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。这与一般的财产租赁合同有所不同。

第六, 出卖人不履行买卖合同义务的, 可以由承租人行使索赔的权利。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 合同的当事人为出租人和出卖人, 根据合同的相对性, 出卖人不履行合同义务, 索赔的权利应由出租人行使。但是, 由于买卖合同是否得到完全正当的履行, 直接涉及承租人的利益, 为此, 法律规定出租人、出卖人、承租人可以约定, 出卖人不履行买卖合同义务的, 由承租人行使索赔的权利。另外, 由于承租人更了解买卖合同中对标的物的约定, 法律如此规定有利于纠纷的解决。

第七, 融资租赁合同中出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属, 这与一般财产租赁合同不同。当事人可以自由约定以支付租金的方式在租赁期满时获得租赁物的所有权或者支付租赁物残余的价值购买租赁物而取得其所有权、将租赁物返还给出租人或以预定的租金继续承租租赁物, 等等。

第八, 融资租赁合同中在租赁物的瑕疵担保责任方面也有特殊规定。《合同法》做了明确规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的, 出租人不承担责任, 但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”

二、融资租赁合同和保留所有权分期付款买卖合同的区别

1.二者的交易目的不同

在融资租赁合同中, 出租人仅将标的物的使用收益权移转给承租人, 其目的是取得租金, 而在租赁期满后租赁物的所有权是否发生转移, 尚需出租人与承租人之间的特别规定;保留所有权的分期付款买卖合同中, 买受人的交易目的是取得标的物的所有权, 而出卖人的目的则是取得价金。

2.当事人的权利义务不同

在保留所有权的分期付款买卖合同中, 出卖人必须对租赁物承担瑕疵担保责任。而如前所述, 在融资租赁合同中, 出租人仅在承租人是依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的时候, 承担瑕疵担保责任。

3.合同履行完毕后二者标的物所有权的归属不同

合同履行期届满后融资租赁合同中必须有特别约定, 承租人才可于租赁期满时取得租赁物的所有权;而保留所有权的分期付款买卖合同, 一旦合同所规定的条件成就, 标的物的所有权便当然移转买受人所有, 无需另订协议。

三、国融资租赁目前面临的主要问题

一是我国融资租赁市场上信用缺失, 信用体系有待完善。相较于美国租赁业租金回收率平均高达99%, 中国融资租赁租金的回收不容乐观。在相关的市场调查中, 租赁企业关心的问题, 拖欠租金占第一位。

二是相关立法有待健全。法律制度不健全, 无法可依。随着融资租赁业务的发展, 租赁纠纷日益增多, 由于日前我国还没有专门的租赁立法, 使租赁机构权益不能得到应有的保护;缺乏信用保险制度, 由于融资租赁的租赁对象价值大、租赁期长, 承租人一旦欠租, 将使租赁机构承担巨大风险, 严重的欠租问题给我国投资环境带来了不良影响, 危及我国租赁业的生存与发展。

综上所述, 融资租赁虽然在我国已经具有一定的规模, 产生了一定的影响, 但目前仍存在着一些问题制约着融资租赁业的发展。因此, 我国应该尽快采取措施, 使融资租赁发挥其自身的优势来促进我国经济的健康快速发展。使人们对融资租赁合同有更深一层的认识。这不仅有利于对合同进行分类和管理, 而且对于确保融资租赁的法律适用和维护当事人权益也具有非常重要的意义。

摘要：融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式, 是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式。文章通过对融资租赁特征等方面的分析, 对这种新兴的融资方式进行了初步探讨。

关键词：融资租赁合同,特征,区别

参考文献

[1]史燕平.国际租赁的理论和实务[M].北京:对外经贸大学出版社, 1996.

[2]徐杰, 赵景文.合同法教程[M].北京:法律出版社, 2000.

[3]程卫东.国际融资租赁法律问题研究[M].北京:法律出版社, 2002.

[4]郭明瑞, 房绍坤.新合同法原理[M].北京:中国人民大学出版社, 2000.

[5]梁慧星.融资租赁契约法性质论[J].法学研究, 1992, (4) :57.

[6]吴光炳, 谌才杰, 朱湘建.现代租赁概论[M].北京:中国财政经济出版社, 1998.

车库租赁合同 第9篇

一、基本案情

徐某驾驶证被吊销，因需用车，于2015年5月14日同王某到朱某经营的汽车租赁公司，用王某的驾驶证和自己的身份证并以王某名义承租马自达6轿车一辆，徐某是租赁合同的担保人，也是该车实际使用人，其先后支付租金6500元。后徐某谎称自己是车主，因老婆在医院生小孩大出血有生命危险急需要用钱，不得已才卖车，于2015年5月26日利用伪造的朱某身份证和机动车行驶证将该车卖给唐某，声称车子还有4万余元的贷款未还，经过讨价还价，唐某最终出价5.5万元。朱某通过GPS定位查看出租车辆异常，后发现车子一直停在某小区停车场不动了，在联系王某和徐某无果后，朱某根据GPS导航于2015年6月2日将停在该小区地下停车场的汽车开回。2015年6月3日下午，唐某发现放置于小区地下停车场的轿车不见，后报警抓获徐某。经鉴定，涉案的马自达6轿车价值人民币115374元。

二、分歧意见

第一种意见认为，徐某租赁车辆取得对车辆的占有和使用，但不包含车辆处分权，其擅自将车处分给唐某，就是典型的拒不交付行为，构成侵占罪。

第二种意见认为，徐某虽合法占有该车辆但其伪造相关证件将车辆卖给唐某的行为构成诈骗罪。

第三种意见认为，徐某虽然采取欺骗手段但不应该承担刑事责任，而应该承担民事责任。

三、评析意见

笔者同意第三种意见，认为犯罪嫌疑人徐某不构成刑事犯罪，应承担相应的民事责任。具体理由如下：

（一）徐某不构成侵占罪

侵占罪中的侵占是行为人易合法持有为非法占有的行为，突出行为人对先前财物持有的合法性。表面上看，徐某、王某和朱某签订汽车租赁合同取得对汽车的合法占有，而徐某将该车出卖的处分行为表明其将合法持有行为转化为非法占有，似乎符合侵占行为的特征，但侵占行为前提是徐某需负交还或交出义务。相较于租赁合同这个主合同的双方当事人王某和朱某，徐某只是担保合同这个从合同的当事人，不论徐某承担一般保证责任还是连带保证责任，都只能在王某不履行合同情况下才需要徐某承担，所以徐某虽合法占有涉案车辆但并不能代替王某承担返还车辆的责任，徐某因没有交还或交出义务而不构成侵占罪。倒是，徐某和王某之间存在非法侵占罪的可能性，徐某占有王某租赁的汽车，其显然负有返还和交付义务，同时其非法处分显然构成拒不返还的情形，但王某既没有向徐某表达要求其返还的意思，也没有因此行为造成损失，更没有亲告，所以不存在侵占罪适用的余地。

（二）唐某对车辆不构成善意取得

《物权法》第106条规定，构成善意取得需满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于徐某声称车子还有4万余元的贷款未还，唐某出价5.5万元应该认定为“以合理的价格转让”。但唐某作为受让人应该具有善意，对于大宗商品和汽车等大额交易而言，受让人是否善意还需考量其是否履行“不真正合同义务”，即注意义务。简单地说，就是到车辆登记管理单位查看其产权情况。而本案中，唐某仅通过查看身份证和机动车行驶证来确认车辆的所有关系并支付价款，而没有履行到车辆登记主管部门查看产权情况这一自身注意义务，不应该认定其善意。同时，由于涉案车辆具有4万元贷款，要购买车辆应及时行使涤除权方可获得，但案件中唐某没有要求徐某做出相应安排，也没有要求徐某提供购买车辆的相关单据和凭证，仅支付5.5万元就获得价值11余万元的车辆显然不符合一般人理解的“善意”，更何况涉案车辆没有也不可能登记过户。因此，唐某不能基于善意取得制度获取涉案车辆所有权。

（三）徐某也不构成诈骗罪

徐某谎称因家人生病才处置涉案车辆，并利用伪造朱某身份证和机动车行驶证的方式证明自己是该车辆的合法所有人，能够依法处分该车辆。虽然存在欺骗因素，但就本案而言构成合同欺诈而非诈骗犯罪，原因是：首先徐某本身合法占有涉案车辆，虽不具有所有权但其转让该车辆仅构成无权处分，形成的是一个效力待定的买卖合同，为此，徐某通过伪造证件方式来促使对方相信自己具有处分权能，目的是缔结合同取得财物，属于典型的合同欺诈。其次，诈骗罪与合同欺诈在客观层面上区别是被欺骗人是否基于错误认识处分财产并遭受财产损失。唐某仅支付了5.5万元就获得价值11余万元的车辆，如若不是自己没有履行注意义务，那么自己将基于善意取得制度获得涉案车辆的所有权，而且交易时唐某正是认识到自己将获得涉案车辆这一“等价物”才支付价款，无论唐某是否最终取得涉案车辆所有权都没有遭受财产损失，反而是“赚了”，这显然不能说明唐某基于错误认识处分财产并遭受损失。再次，徐某租用车辆时是使用了自己真实有效的身份证件，而且其也明知涉案车辆装有GPS导航系统，一旦事发，自己难脱干系。案件中也没有反映出其挥霍所得价款、积极潜逃或从事违法犯罪等诈骗犯罪常有的附随行为，因此不能认定徐某具有非法占有公私财物之目的。同时，还有一个细节非常值得注意，徐某声称涉案车辆还有4万余元的贷款未还，最终仅获得5.5万元价款，再一次印证了其不具有非法占有公私财物的主观目的。总之，综合主客观方面来看，徐某不构成诈骗罪。

（四）徐某需要承担民事责任

虽然徐某不构成刑事犯罪，但需要承担民事责任。本案民事权利义务关系比较清晰：王某与朱某之间成立租赁合同关系，徐某承担担保责任；王某与徐某之间成立借用合同关系；徐某虽合法占有涉案车辆但非法处分之，构成无权代理或非法处分行为。本案中唐某而没有履行到车辆登记主管部门查看涉案车辆的产权情况这一自身注意义务而不构成善意取得。本案危害后果主要是唐某支付了5.5万元没有获得等价物，由于其损害主要由徐某造成，应由徐某承担赔偿责任，如果本人有过错可以适当减轻对方的赔偿责任，当然具体情况应由法院来依法裁判。

车库租赁合同 第10篇

如本合同未作明确说明，则一切解释权及其他权利归本车库实际所有人所有。

1. 甲方(出租方)承担车库采暖费、物业管理费等固定费用。甲方在车库使用过程中，负责处理产权、所有权、使用权的纠纷。如乙方违约，甲方有权解除本合同。收回使用车库的权利。

2. 乙方(承租方)只有使用车库的权利。车库不得出租或出售给他人。除车库外，水电费由乙方承担。乙方应确保车库的所有部件完好无损，处于良好状态，并保持原样。乙方在租赁期间是否对车库造成损坏?负责维修及相关费用。在租赁期内，由于乙方将车库的使用权转让给了第三方，因此乙方和第三方均应遵守本合同的条款。如有第三方违约，乙方应协商承担赔偿或违约金。

3.租赁期间,应当从车库(dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd), (dd)。4. 乙方以人民币全额支付甲方租金。一次付清。

5. 乙方使用车库的权利仅包括存放车辆及其他生活用品。车库不允许存放事务性物品。乙方不得将车库用于商业或其他用途，但车库的原始用途除外。乙方不得利用车库从事任何违法或违法活动，否则后果自负。

6. 乙方应赔偿甲方在租赁车库期间因乙方原因造成的任何损失。自然因素造成的损失由各方承担。车库的损失和损坏由乙方负责。

7. 乙方应在租赁期满后3天内打扫并归还车库。

8. 乙方应在租赁期满前2个月通知甲方是否继续租赁该车库。乙方有优先续租车库的权利，租金不变。

9. 本合同未约定违约的，应当按照实际损失和其他有关赔偿总额支付违约金。

10. 甲乙双方本着公开、平等、自愿的原则订立本合同。本合同一式两份，双方各执一份。经双方签字并填写后，修改无效。本合同自签字之日起生效。

简单车库租赁合同 第11篇

在当今不断发展的世界，能够利用到合同的场合越来越多，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么一份详细的合同要怎么写呢？以下是小编为大家收集的简单车库租赁合同，欢迎阅读与收藏。

出租方<甲方>：

承租方<乙方>：

兹有甲方车库一套，地址：xxx，甲方自愿租给乙方使用。经双方友好协商，达成如下协议：

一、租期暂定半年，即从 xx年xx月 xx日至xx年xx月 xx日止。先付租金后使用车库。

二、租期内车库租金每月人民币xx整，由乙方按时付给甲方，不得拖欠，乙方不得转租，如转租必须提前通知甲方，甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租。租期内如乙方拖欠房租过期十天不交，甲方有权终止合同收回出租车库，后果乙方自负。

三、租期内，甲方不得以任何理由随意加价，并将xx年 x月x日以前水、电费用一次结清，乙方概不承担。租期内水、电等一切费用由乙方自付，按时交纳，如按时不交拖欠，甲方有权终止合同后收回车库。

四、甲方必须出示房产证（或契税证）和身份证。以证明车库的所有权。如发生房屋纠纷事件，由甲方解决，乙方概不负责，因此给乙方造成的经济损失的.由甲方承担，乙方必须提供身份证的复印件。

五、甲、乙双方如不租或续租，都应提前壹个月通知对方，在同等条件下，乙方有优先续租权，续租期内租金根据市场价格确定。

六、乙方不得损坏房屋结构，如需装璜，需经得甲方同意。乙方在使用车库过程中不得发生扰民事件，否则甲方有权终止合同后收回车库。

七、租期内，甲方应帮助乙方协调水、电等的供应问题，保证正常畅通，当面检查，一切正常后交给乙方使用。租期内的安全由乙方自付。

八、租房押金：xx元，如甲方违约，赔偿乙方经济损失人民币xx元。如乙方违约赔偿甲方人民币xx元。乙方到期不租，费用结清，甲方应将押金退还给乙方。

九、租期内乙方如发生火灾、水灾，造成经济损失应由乙方按价赔偿给甲方，不可抗拒的自然灾害，乙方不承担赔偿责任。

十、车库钥匙 贰 把，交乙方使用，如丢失、毁损，乙方按实际价格赔偿给甲方。

十一、其它未尽事宜，双方协商解决。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守，不得违约。

十二、租期内如发生争议，甲、乙双方应协商解决。如协商不成，可向法院起诉。

附：房租费和押金以收据为准。

水表底数： 吨，电表底数： 度。

甲方签字：

身份证号：

联系电话：

家庭住址：

乙方签字：

身份证号：

联系电话：

家庭住址：

车库租赁合同样本 第12篇

本合同规范甲乙双方在五大连池市小区号楼地暖车库（东数第五号）租赁事件的双方权利、责任等相关事宜。遇本合同无明确说明事项，则一切解释权及其他权利归车库实际所有者所有。

1、甲方（出租方）承担车库取暖费、物业费等定额费用。在车库使用过程当中，如发生产权、所有权、使用权纠纷，甲方负责予以处理。遇乙方存在违约行为，甲方有权中止合同，收回车库使用权。

2、乙方（承租方）只享有车库使用权。不允许将车库出租、出兑他人。乙方承担除车库水电费。乙方应保证车库全部组成部分的完整、良好、保持原样。乙方在租赁期间对车库造成任何损害，需负责修缮及承担相关费用。在租赁期间，乙方将车库使用权转移给第三方的情况，乙方和第三方均需遵守本合同所列条款(第三方使用情况下，遵守条款同乙方)，第三方存在任何违约行为，由乙方自行协商，负责赔偿或承担违约金。

3、车库租赁期间为2013年10月1日--2014年9月30日止。

4、乙方付给甲方租金全额为4000元人民币整，一次性付清。

5、乙方对车库的使用权利仅包括存放车辆及其他生活物件。不允许使用该车库存储交易性商品。不允许乙方利用车库从事经营性工作或其他非车库原有用途的使用事项。乙方不得利用车库进行违规、违法或涉及车库违规、违法行为，否则后果自行承担。

6、在车库租赁期间，由于乙方原因造成的损失，均有乙方承担，对甲方造成的损失均需赔偿。由于自然因素造成的甲乙双方的损失，由各自承担。其他造成车库损失、损坏的情况由乙方负责。

7、乙方应于租赁到期后3日内完成车库清理及归还车库工作。

8、车库到期前2个月，乙方应通知甲方是否有继续承租意向，乙方享有同等租金条件下优先继续租赁该车库的权利。

9、本合同中未明确规定的违约事项应承担的违约金，按实际造成的损失及其他相关合计赔偿。

10、甲乙双方在公开、平等、自愿的情况下签订本合同，合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字、填写完成后修改无效。合同自签订之日起生效。

甲方：乙方：

身份证：身份证：

加强空余房地产租赁的合同管理 第13篇

关键词：空余房地产,合同管理,租赁,重要性

随着部队调整精简和营房限额住用,空余房地产越来越多,军队空余房地产租赁也由初期的零星出租到规模出租,由多头分散管理到集中归口管理。尤其是非建制、非作战部队地处大中城市,空余房地产的经济价值较高,空余房地产的租赁管理已成为军队后勤工作的一项重要内容。

空余房地产租赁管理是一项复杂的工程,它包含的内容很多,而合同管理作为一条主线自始至终贯穿于租赁管理的全过程,对租赁管理起到了事关重要的作用。

1 加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

合同法律的作用,从宏观来说是维护社会主义市场秩序,发展社会主义市场经济;从微观来说是规范合同各方主体的行为,维护他们的合法权益。任何离开合同法律所签订的合同都是无效合同,不受法律保护。

空余房地产租赁合同管理具有全过程和系统性的特点。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效直至合同失效为止;系统性就是凡涉及合同条款内容的房管部门都要一起来管理。切不可以签了合同就万事大吉,把合同束之高阁,要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚,不仅要重视签订前的管理,更要重视履行过程中的管理。加强空余房地产租赁合同管理,就是充分利用手中正当的法律武器,以《军队房地产租赁合同》为范本,使部队房地产管理部门在租赁过程中,维护自身合法权益,提高经济效益。对空余房地产租赁实行合同管理,有利于体现部队房管部门的诚信,促进军民关系,提升军队形象,实现可持续发展。只有加强空余房地产租赁管理中的合同管理,才能使军队空余房地产租赁活动健康有序地开展,让空余房地产发挥最大的军事效益、经济效益和社会效益。

2 目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题

2.1 法规意识不强,合同意识淡薄

军队空余房地产大多数租用给地方单位或个人,与地方接触比较多,而由于历史遗留原因以及部队单位的特殊性,许多单位和个人对地方合同法不甚了解,不重视空余房地产租赁管理的法律规章,对法律认识肤浅,法律观念淡薄,造成了合同的不规范,直接或间接导致合同的无效性,使部队空余房地产受损,在经济和物质上造成极大的浪费和损失。

2.2 军队空余房地产部分租赁合同不具有法律效力

空余房地产租赁合同不具有法律效力,简单说来就是租赁合同不合法,得不到法律的认可和保护。归根结底还是由于对法律知识的缺乏造成的。

2.3 军队空余房地产存在租赁合同不规范性

部分军队房地产管理部门不使用全军统一的制式房地产租赁合同范本,因为私人关系好或图省事,口头应诺或自己起草合同草草签字,造成合同条款的不全面、不完善,合同文字不细致、不严密,租金及租期不明,违约责任不明确,致使合同存在比较严重的漏洞,最终导致了租赁合同提前终止或履行困难。

2.4 合同引起的纠纷

以上三种情况的出现,或是协调解释不力、问题的欠拖不决、权属关系模糊、划区欠妥、交叉混住等一系列问题的产生,致使在水、电、暖、通讯、道路等公用设施的管理与使用上的保障工作得不到落实,这通常会导致军地纠纷的发生,使得租赁双方的权益受到了损害,不仅影响军队空余房地产租赁效益,甚至破坏军民关系,影响部队形象。

3 加强空余房地产租赁管理中合同管理的措施

3.1 严格规章制度的贯彻落实

贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度,要以法律法规、公平诚信作为准则,以《合同法》、《军队房地产管理条例》、《军队房地产租赁管理办法》以及《军队房地产租赁合同》为依托,按规定审批权限履行报批手续,加大军队空余房地产租赁管理的法律宣传和强化法律教育,从而增强军队合同管理人员的法律意识和法律观念,使得军队空余房地产租赁合同管理有章可循,保证空余房地产租赁管理顺利实施。

3.2 加强合同双方的资质审查,注意保密要求

军队空余房地产租赁合同是由出租方(部队房管部门或自管房地产单位)和承租方(大多为地方人员或单位)双方签订。这首先要求要具有某空余房地产的所有权,确保“两证”(土地证和房产证)齐备,同时还必须持有《军队空余房地产租赁许可证》,使自身具有出租方的资质,受法律保护。其次,对于承租方的资质及身份的审查也事关重要,军队储备房地产租赁管理存在保密的要求,除了要在立法上进一步明确地方单位和人员保守军事秘密的法律责任,在合同的制定上,还需要细化相关要求。在承租人是合法当事人的前提下,针对军队空余房地产的军事性、保密性及特殊性,对承租人的政治审查以及租赁物的用途也是十分重要的,切不可为金钱所动,为了眼前利益,损坏长远利益,不要因为疏忽让不法商贩打着军队的旗号破坏市场经济秩序,影响军队的形象和声誉。

3.3 强化合同文本的制式规范性,加强监督管理

总部房管部门可通过对不同地区空余房地产租赁的调研制定空余房地产租赁合同的通用条款,保证军队空余房地产完整受保护的大前提,由各军区房管部门根据租赁的实际情况适当增加专用条款,加强对租赁出去的空余房地产的管控。这样有利于堵塞由于合同管理人员法律水平和语文水平而产生的漏洞,有利于明确合同主体的责任,有利于合同争议的解决。同时出台一系列政策,加大合同文本规范化的监督管理力度,并在全军各房管部门租赁合同管理文本标准化进行测评奖惩,充分调动管理人员的积极性,促进军队空余房地产租赁管理的高效发展。

3.4 合理审核合同内容,减少纠纷,提高履约率

一份合同能否顺利执行,会不会引起合同纠纷,很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。

对空余房地产租赁合同的内容审查,主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来,只有对合同内容进行细致合理的审查,才能有利于房管部门宏观合同管理,还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生,有利于协调合同主体之间的关系,提高履约率。

4 结语

4.1 建立健全合同管理机构制度

建立和健全合同的管理机构,可以视情况独立设置总法律顾问和法律事务机构,全权负责单位的法律事务,配合合同专项管理部门,起到法律咨询、合同评审、履行监督和组织仲裁、诉讼的作用。总部空余房地产管理部门应就合同管理全过程的每个环节,建立和健全具体的、可操作的合同管理制度,使合同管理有章可循。各军区房管部门也应根据自身需要,结合自身特点及总部要求,制定出自己的合同管理制度并切实履行。建立以合同管理为核心的空余房地产租赁组织机构,明确合同管理的工作流程,将合同管理融入空余房地产租赁管理的全过程,既有利于提高军事、经济和社会效益,又有利于增强空余实力,实现军队空余房地产租赁的良性运行。

4.2 加大人才队伍建设力量

1)建立岗位责任制。对合同管理人员必须实行岗位责任制,明确他们的责、权、利,建立竞争机制,对有贡献的主管领导和合同管理人员给予奖励。2)要组织好在职学习。可根据各单位的实际情况,组织合同管理人员在职学习。方式方法可以多种多样,如布置学习任务,定期检查;与有关院校联合办学,进行短期培训或深造;结合实际进行正反两方面的事例分析总结;听电视讲座,选聘专职房地产法律顾问等。只有同时抓好机构制度建设与人才队伍建设,才能使空余房地产租赁的合同管理趋于正规,使得空余房地产租赁的合同管理有法可依,有章可循,有力可行,可以加大空余房地产的租赁管理力度,促进空余房地产向制度化、标准化、规范化的正规化方向飞速发展,以适应新军事变革的需要。

参考文献

无效房屋租赁合同问题探究 第14篇

关键词：无效房屋租赁合同；认定；法律效果

一、无效房屋租赁合同的认定

（一）影响房屋租赁合同效力的因素

确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：

（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；

（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；

（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；

（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；

（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。

（二）法律规定的无效房屋租赁合同

1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。

2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。

3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。

二、无效房屋租赁合同的法律效果

对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。

（一）房屋使用费的支付问题

对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。

1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同

对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。

2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。

3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同

对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。

（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题

我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：

首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。

对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。

参考文献：

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