物业问题楼盘风险分析

物业问题楼盘风险分析（精选5篇）

物业问题楼盘风险分析 第1篇

老旧问题楼盘风险分析

近年来，全国各地接连出现一些大型品牌物业服务企业主动退出在管项目，和一些中小物业服务企业被业主“炒鱿鱼”被动出局的现象。据了解，这些大型品牌物业服务企业主动退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业服务企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些大型品牌物业服务企业经营这些老旧问题楼盘难以为继，选择退出以减少亏损。

老旧问题楼盘是“香饽饽”还是 “烫手山芋”

多年来，由于大型物业服务企业盲目的市场拓展战略，一大批老旧问题楼盘被沉淀在大型物业服务企业手中。但随着企业的管理与服务能力被摊薄，致使管理与服务水平降低，再加上管理成本的持续攀升，物价的持续上涨，业主期望的日益提高，遗留问题的日益暴露与严重，导致项目经济效益持续下滑，同时也对企业品牌构成了潜在或现实的威胁，大型品牌物业服务企业放弃低端物业市场已成行业的发展趋势。同时，随着物权法的实施，业主维权运动在全国风起云涌，一大批老旧问题楼盘的管理权被业主打破垄断而无奈地进入物业服务市场。在这种行业形势下，民营物业服务企业作为行业中的第二方阵，由于大多还没有形成一定的管理规模，市场份额占有率较少，为了摆脱多年来国有企业占主导地位形成的市场格局的坚冰和壁垒，要想迅速扩大物业拓展面积占有市场份额，通过在激烈的市场竞争中接管老旧问题楼盘就成为必然。显然，老旧问题楼盘已成为民营物业服务企业的“香饽饽”。

据统计，万厦居业、中航物业、招商物业、福田物业等品牌物业服务“巨头”，每家的物业服务顾问面积均在1000万平方米左右。近年来，随着中国房地产及物业服务行业的迅猛发展，我国的物业服务高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。目前，行业较为知名的大型品牌物业服务公司大多都将目标锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。从规模面积来看，大型品牌物业服务企业这些年来的发展已经达到了相当规模，对这些企业来讲，目前最重要的是提高企业的盈利能力，提升品牌形象，老旧问题楼盘将严重制约这种战略调整。目前在物业服务市场的招投标中，我们可以发现大型品牌物业服务企业接管的几乎都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区，对于老旧问题楼盘大多是远避之而惟恐不及。显然，老旧问题楼盘已远离大型品牌物业服务企业视线，过去盲目拓展的低端老旧问题楼盘，已成为大型品牌物业服务企业的“烫手山芋”。

老旧问题楼盘经济效益低、经营风险高、管理难度大

从经济效益来看，老旧问题楼盘的物业服务费标准和收费率均明显低于新楼盘及行业平均水平，其中经过业主多次更换物业服务企业的老旧问题楼盘的收费标准和收费率更低，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%，且收费率平均仅在60%到80%左右。特别是不少老旧问题楼盘的电梯几年都不维修保养一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业服务企业一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。然而，就在收费标准低、收缴率低和维修保养及设施设备需要更新换代的情况下，业主的期望与要求大多越来越高，维权意识越来越强，物业服务企业的盈利空间越来越小。

从经营风险来看，综观更换物业服务公司的老旧问题楼盘，基本上都存在这样那样的问题，要么是原来的物业服务公司管理服务不到位，要么是历史积累的问题解决不了，要么是物业的经济效益低，所以民营物业服务企业必须充分估计到这些楼盘的经营管理难度，看清要接管物业历史遗留问题是否可以化解。譬如，许多老旧问题楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业主一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业服务企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好就是一大败笔。特别是有不少老旧问题楼盘，是民营物业服务企业为了市场占有率通过低价恶性竞争得来，一味降低价格致使项目经营始终在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损甚至破产。

从管理难度来看，凡是更换物业服务公司的，基本上都存在这样那样的问题，业主要求高，维权意识强，历史遗留问题多年积累并难以一时化解或彻底解决。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。譬如，针对老旧问题楼盘设备大多比较陈旧，面临大修和更新改造的问题，当需要大笔资金投入时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金。还譬如，老旧问题楼盘的收费标准低、收缴率低，而这些年来物业服务成本包括劳动力成本却不断追高，业主要求很高很多甚至很刁，企业的经营管理面临巨大的挑战。

民营物业服务企业接管老旧问题楼盘的风险化解途径 综上所述，针对老旧问题楼盘的风险状况，笔者以为，民营物业服务企业接管服务老旧问题楼盘的过程中，有以下几条途径可以最大程度减轻和化解风险。

1、要在接管老旧问题楼盘时，对房屋整体质量及破损程度，电梯质量及配置老旧，电梯设置合理与否，消防设施设备质量及完善程度，供水供电设施设备质量等问题，做地毯式、全方位、不留任何死角的检查评估。为了增加检查评估的权威性，拟进入或中标的民营物业服务企业可以邀请相关质量技术主管部门、行业权威专家，检查评估的结果需业主委员会、退出物业服务公司及拟进入或中标的民营物业服务企业三方确认，以分清新旧物业服务企业管理服务的责任。

2、对老旧问题楼盘检查评估的结果要进一步做好分析总结，争取第一时间制定切实可行的整改方案并尽快实施。因为，一般来说一些物业服务费标准较低的小区基本上都有这样那样的问题，特别是消防设施、电梯设备、高层楼宇的供水供电设备等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以轻心。譬如，对接管一些业主与物业服务公司矛盾积怨较深的楼盘，由于业主的物业费交缴率过低，为了追求利润，原物业服务公司可能在硬件维护上省钱，导致老旧问题楼盘隐患丛生。

3、要摸清老旧问题楼盘的专项维修改造基金和本体维修基金的归集使用情况，尽量乘势利用业主、政府主管部门等各方的力量，向开发商及原物业服务公司追缴“两金”，以利于社区未来的永续经营。对于确实无法短期内归集“两金”的社区，要争取业主委员会、街道办、政府主管部门协调建立老旧小区紧急救助基金，以用于紧急

避险及过渡期的资金保障。

4、要正确引导业主期望。对于一些物业服务公司主动退出的老旧问题楼盘，一般大都是低收入群体较集中的老旧住宅区或经济效益不理想的小区，特别是很多老旧问题楼盘在更换物业服务公司后，物业服务费也大幅降低，因此，接管老旧问题楼盘的物业服务企业要着眼于建立质价相符的物业服务收费方案，坚持按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业服务消费意识。

5、对老旧问题楼盘的经营，一方面要挖潜节流创新经营，改善项目生存状态，尽量做小企业的内部成本。譬如，通过专业化分包模式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的社会专业公司，这样既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣员工带来劳资纠纷和用工难问题；一方面要积极争取政府相关部门的支持，除在重大改造项目上申请适当的财政补贴，还可以争取向政府税务机关申请减免物业服务税费等。

此外，接管老旧问题楼盘后，要第一时间制定社区综合整治方案并尽快实施，整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对供电供水设施设备进行维修保养或更新换代；对小区损毁道路进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。

如何来理解物业接管验收的重要性？-摘自 上海物业网-和谐论坛接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的 《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且，供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认,同时，还接收相关的物业资料。接管验收后，由物业管理公司依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任。

对新建物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管开发商或者前任物业管理公司移交的物业及其资料。物业的接管验收，实际都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，和今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。开发商为了追求效益的最大化，赶工期、偷工减料、施工不讲规范、安装敷衍了事、竣工验收采取“公关策略”等问题，在不同程度上普遍存在。

开发商为了加快资金流动，早日收回投资，获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收形同虚设。

自建自管的物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，不得不服从开发商的利益而损害业主的利益乃至自身的利益，在参加接管验收时，不能真正地把好验收关。而走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切，往往不敢得罪开发商，能忍则忍，能过就过，因而，在参与接管验收时，很少能够按照验收标准把关号脉，做到严格程序，质量第一。

物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,他与开发商的不平等的交易亏空,最终必将由业主买单,而其物业接管验收的失职或失误,他们往往推得一干二净,理由无外乎这样.关于房产质量应该由开发商负责,我们与开发商是各自独立的民事主体,打官司你找物业是找错人了,我们体谅物业公司接项目的困难,往往是屈辱的与开发商签下不平等条约,但是作为物业公司你在物业竣工验收你不尽责任,是不是也应该对业主承担过失责任.王雪飞:物业管理中主要纯粹风险分析与管理

【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。

现在有请王雪飞工程师演讲！【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O 【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。

物业问题楼盘风险分析 第2篇

--z

2004年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了“做大”的目标，第二阶段，我们要把大恒“做强”，为以后的“做长”打下坚实的基础。

说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢？“做大”并不是一件难事，“做强”才是一门高深的学问，因为她关系到如何“做长”，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了：“从我做起，从零开始；打造精品，重塑大恒”的战略目标。秉着“勇于开拓，集百家精华”的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园金碧世纪花园。通过“以盘比盘”，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回“家”，把坏的东西扫出“家”门。

第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。

第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是“精装修”，“精装修”在层次上要比“豪华装修”要高。开发商的“精装修”有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高。配合发展商“没有看不到风景的房子！”主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。

最后是我们自己的http:///楼盘，金碧世纪花园。

大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们

沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢？

我感觉，我们所标榜的“特色保安、特色管理”已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。

物业管理经营风险分析 第3篇

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。

物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程[1]。

物业管理就其性质而言是融管理、服务、经营于一体的服务性行业,它主要通过双向选择,即业主委员会以自己的条件和要求,通过招标或招聘的方式,到物业管理市场上选择自己满意的物业管理公司来管理物业;物业管理公司则在以自己所提供的优质服务项目和高效的管理水平到市场上竞标,获得物业的管理权,进而通过“优胜劣汰”的市场原则,使物业管理市场得到不断完善和发展[2]。

1 我国物业管理环境状况分析

1)物业管理市场竞争加剧。由于物业管理企业进入门槛较低,同时又存在较大的市场空间,近些年物业管理企业发展迅速,其中一部分企业是由房地产开发企业设立,主要为本企业开发的物业服务,同时也参与市场竞争。也有一部分是单独设立的专业物业管理企业。一些大的物业管理企业已经发展成连锁经营模式。大量物业管理企业的出现加剧了市场的竞争。市场竞争已经成为物业管理企业的主要风险。2)业主或物业使用人对物业管理水平的要求逐渐提高。由于人们生活水平的提高,以及较多的中高档物业的出现,人们对于物业管理的档次要求提高。尤其是一些中高档物业,物业本身价值较高,业主也期望有更高的服务和更好心理感受。只有高质量的物业服务,才能满足业主或使用人的期望。一些高档物业的高质量物业服务,也起到了示范作用,提高了人们的期望值。因此,物业管理水平高低成为了物业管理企业的一个重要风险来源。3)现代信息化和智能化管理日渐成为物业管理的重要手段。物业管理发展到现在,已经不仅仅是清洁、绿化和安全巡逻的概念,物业管理的手段大量引入了现代信息技术,如:三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等。这些技术大大提高了物业管理的效率和质量,减少了意外事故的发生。但也应注意到,如果过分依赖这些现代技术,会造成物业管理缺少人性化的成分,减少了物业管理企业与业主的情感沟通。4)法制建设滞后,产权关系不明晰,物业管理收费有待规范。尽管我国已经颁布了《物业管理条例》,但在调节物业管理企业与业主或物业使用人之间的关系上仍然存在各种问题,需要不断完善。同时条例的执行也有待人们思想意识的不断提高。一些物业在形成过程中存在产权不明晰的情况,成为一些纠纷的来源。物业收费不够规范透明,在一定程度上降低了业主对物业管理企业的信任。5)物业管理人员素质偏低,人才短缺。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才,但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。物业管理以往的简单清洁、维修和安保,已经不能满足人们的需求,人们需要已经从环境、文化、心理等方面提出了更高的要求。这就要求物业管理企业引入现代管理理念,培养高层次物业管理人才,才能实现高质量的、满足业主需求的管理服务。6)业主维权意识显著提高。由于人们法制意识的提高,同时也由于同一个物业的业主很容易形成利益共同体,因此,在业主或业主委员会与物业管理企业的纠纷处理过程中,给物业管理企业形成了较大压力。 而业主或业主委员会往往被认为是弱势群体,更容易获得民众和媒体的支持。7)物业管理经营与前期房地产开发关系密切。在房地产快速发展时期,经过实践证明,物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节,是两个关系密切、分工合作的行业,在这个阶段,物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业快速发展起来,与房地产行业相比,更有发展的潜力。可以预见物业管理在房地产开发的前期展现的潜力。物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计,还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面,都将扮演越来越重要的角色,对房地产开发的影响力也会越来越大[5]。

2 物业管理经营的成本风险分析

物业管理经营的风险核心在于成本风险。

在探讨降低物业服务成本之前,我们应当对物业服务成本的构成进行分析。依照国家发改委、建设部2003年11月制定的《物业服务收费管理办法》第十一条的规定,物业服务成本包括:1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2)物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用;3)物业管理区域清洁卫生费用;4)物业管理区域绿化养护费用;5)物业管理区域秩序维护费用;6)办公费用;7)物业管理企业的固定资产折旧;8)物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用;9)经业主同意的其他费用。可从以下几方面入手降低成本、增加收入:1)从价值工程的角度进行成本效益分析。在承接物业管理业务时,要考虑费效比,优化企业经营的项目结构,重点培养效益好、成本低的项目,努力改善或舍弃价值低的项目。2)合理区别定价。定价既要考虑业主的承受能力,还要考虑业主的需求层次。对于中高档物业,对物业管理服务的需求层次较高,物业管理费价格就应相应提高。对于较低档次物业,一般都是收入较低的业主或使用者,需要投入的人力物力可以适当减少,从而降低物业管理价格。3)在物业服务企业内部进行人力资源的整合,优化人员结构和服务流程。4)采用现代信息技术手段减少人工投入,提高服务效率。例如应用安防监控智能系统、停车场智能管理系统、空调智能清洁系统等。5)积极开展修旧利废工作,节约开支。6)加强企业管理的经济责任制,控制企业总部和管理部门的水电费、车辆交通费、通讯费、办公费等管理费用的开支。又考虑到风险处理的一般原则,在潜在风险造成损失之前,采取相应的措施和方法,将风险化解,防患于未然,才是最佳的处置之道。

3 物业管理中所面临的阶段风险分析

风险的种类很多,按照物业管理服务的各个环节,在物业管理中的风险可划分为以下两个阶段:前期物业管理的风险和日常管理的风险。前期物业管理的风险主要来源于物业管理竞标的合同风险物业硬件状况风险、业主状况风险,以及物业开发企业与业主购销情况信息缺乏的风险。这些风险形成的重要原因是由于信息的不对称。物业管理企业如果对有关情况信息掌握不足,就会造成物业管理成本的增加、纠纷的大量涌现以及突发或群体事件的发生。日常管理的风险主要来源于内部管理的成本风险、管理的程序风险、员工失误造成的风险、外部市场竞争的风险等。这些风险形成的主要原因一方面在于物业管理企业内部管理水平和员工素质,另一方面在于物业管理市场的竞争激烈程度。

4 物业管理风险防范措施

物业管理中风险防范的具体措施应根据物业管理活动的时间、地点和情况的不同区别处理,总体而言,可从以下几个方面进行:

1)提高物业管理企业的管理水平。物业管理企业要引入现代管理理念,优化企业管理程序,加强制度建设,增强服务意识,构建卓越的企业文化。2)加强对员工的管理和培养,提高员工素质。物业管理企业要建立健全并严格执行各项规章制度和岗位责任制。系统地对广大员工进行法律法规、消防安全等方面的培养,帮助员工树立风险意识。建立风险快速处理机制,从内部增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险的能力。3)加强法律法规的学习,提高法律意识。物业管理企业和员工的行为要以法律法规作为准绳。既要尊重业主和保护业主的合法权益,同时也要学会随时用法律来维护企业和员工的合法权益,将违法行为降低到最低。4)加强与业主的联系与沟通。在实际工作中,物业管理企业要满足业主个性化的服务需求、化解各种矛盾纠纷,提高物业公司整体管理效率和风险控制能力。在向业主提供满意服务的同时,还应通过各种形式,促进与业主的交流,消除与业主之间的隔阂,防范可能出现的风险;对于业主的投诉,物业管理企业要高度的重视。要制定投诉的处理机制和投诉的处理程序,避免矛盾激化;在处理投诉的过程中,及时发现物业管理企业的不足,并积极采取措施以解决业主的反映[8]。

5 结语

当然,物业管理在我国的发展还不充分,还处于探索阶段,无论是有关的法律法规还是其他管理条例,相关机构的设置,责任划分,风险应对、组织、外援等都不是很成熟。但是随着市场的逐步完善和发展,物业管理行业也会逐步积累经验,摸索前进,最终取得明显的进步。物业管理企业的经营风险形成机制和预防措施还有待于更进一步的研究和探索。

摘要：对物业管理的概念及性质进行了简要介绍,分析了我国物业管理环境状况,针对物业管理经营存在的成本风险及阶段风险进行了探讨,并提出了相应的防范措施,以指导实践。

关键词：物业管理,环境状况,风险,防范措施

参考文献

[1]谢爱国,踪程,董肇君.房地产开发建设中的物业管理与服务[J].管理研究,2010(17):85-87.

[2]蔡天茹.论房地产物业管理的发展与意义[J].科技信息,2009(13):24-26.

[3]白振华.浅析物业管理中管理与服务的关系[J].公共管理,2005(9):20-22.

[4]刘文中.物业管理与房地产业发展的关系及其新趋势[J].物业广角,2009(23):112-115.

[5]于阳.房地产开发经营过程中的物业管理意义[J].综述,2007(6):11-12.

[6]苏光柱.当前房地产企业物业管理现状与对策探讨[J].经营管理,2007(1):54.

[7]李伏明,谢淮宁.浅谈物业管理对房地产销售价格的影响[J].山西建筑,2008,34(7):213-214.

2017.年物业楼盘工作总结 第4篇

张

伟

2017上半年保安部在所辖的四个楼盘进行了较大的人员变动。首先实行助理负责制：11主管平湖、阅江，22负责主管城市之星、驿鑫大厦。由于集团公司的入驻，工作重心转移。在保安班组上调动精干人员，调入城市之星。扭转楼盘外围摩托车乱停、摊贩乱摆、露天停车无序的现象，使之楼盘外围宽敞，摊贩有序，停车有序归位。带动其他楼盘保安队伍良性运转。班组建设如火如荼地开展，要求工装整洁、形象朴素，语言亲切作为三要素，贯穿于指导保安领班的日常工作，提升其管理素质，使服务水平达到更高层次。

在节能增效上，合理使用公共能源，合理使用空调和办公用品。在安全防范、消防监管、治安上多头并抓，统一保安领班的认识，使之认同本企业的发展方向，匹配了本物业公司发展的需要。

自从2017年6月份因工作需要调入驿鑫广场。在公司领导的关爱中，在上级的殷殷指导下，通过客服部、保安部、保洁部、工程部的大力合作下，驿鑫广场顺利过渡到本物业正常管理范畴。厘清了员工社保、医保、失业险的担心，使员工无后顾之忧，造就了一支忠于企业的团队。往事已过，但历历在目。下面我就对驿鑫广场各个部门在2017年的表现，汇报如下： 首先强化客服部的服务功能，倡导热情应对业主。通过每日晨会，及时下达上级要求，组织业务培训，促使客服部提升驾驶掌控处理问题的能力，便于在业主互动中掌握主导权，维护本物业的利益所在。活学活用《重庆物业管理条例》，根据业主对装修、水、电、气、通讯线路、卫生诉求，以及物业服务的评价，去制定适应他们的工作流程。

1、积极处理业主问题投诉

客服成员4人，于2017年7月17日运行，其中2人自费完成【物业管理员培训】，在最短时间内适应上岗要求。在客服工作中贯彻上级指示：工作要有责任心、敬业心，要像建立家园一样，有主人翁精神。根据实际情况，回访业主，记录在档。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。

从实践中，制定客服问题解决流程，把客服当成问题解决的排头兵，和业主交流的主体。去避免因其他部门和业主沟通失误，造成误解，使矛盾激化。让所有问题归口于客服，作为保障客服圆满回答，并解决问题。作为沟通的结果，将方案回馈给其他部门。在实践中解决了诸入业主入户防盗门的更换，卫生间下水道渗漏，屋内及时出渣等等，解决了业主的燃眉之急。

2、费用收缴工作

驿鑫广场玉龙湾已交房745户，已收取物业费xxx元，收费率100%。正在装修362户，已装修完？？户，退换押金??户。

3、文件的收发及存档管理

档案文件管理也是客服日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。

4、未来客服员工培训情况

客服将组织员工认真学习公司制定的员工手册、岗位职责文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，加大员工岗位技能、职业道德培训，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。

5、未来社区活动的展望

除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的的选择。

对保安部的管理如下：

1、严格执行室内装修现场的巡查

定时定岗进行装修区域巡查，这在一定程度上极大地提高了小区违章操作的监管，更避免了因装修施工人引起的安全投诉、收到了良好的成效。

2、加强装修搬运材料进场的监管

进入小区装修材料、拉出建材垃圾须按规定进行车辆登记，每一环节保安部部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。

3、严格执行人员及物品出入管理制度

施工人员凭证出入证、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均客服签章的出门条，并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。

4、加强消防培训

安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查。确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作。对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，落实消防应急预案的实效，并于2018年1月11日和万州区江南消防中组织消防疏散灭火演习。保安部表现出保安队良好的素质。

5、形象管理

驿鑫广场现有保安19名，2017年7月3日入场。始终强调保安的个人仪容仪表、服务态度。通过班前会制度，灌输专业知识，引导员工对企业忠诚，弘扬包容精神，勤于沟通，拧成一股绳，冲在第一线，做好本楼盘的消防、治安工作。及时发现问题，及时分类反应给当事部门，做好各个部门的穿针引线，使业主需解决的问题及时得到解决。

员工思想稳定，在面对楼盘开荒中的奉献，队员形象、服务态度，及装修雨棚入场的标准把控，多次得到上级表扬。在2018年1月11日的消防演习中，为本物业的形象展示中，表现出保安队良好的素质。

6、值班管理

保安部的员工实行24小时2班值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控、门禁、道闸系统等技防设施完好。中控室保持2人值班，确保正常监控。

7、车辆管理、对所有进出车辆实行登记放行，车库专职保安指引车辆停放。

抬头看保安，低头看保洁。保洁部我也非常重视。保洁组现有员工8名，装修期间合理调配人员，对楼层入户大厅、外围内坝区域做为重点，不间断穿插打扫，保持路面干净，墙面明亮。妥善处理了3名保洁员因年龄问题离职的后续影响，现有保洁员无任何顾虑，安心于本职，充分体现了人性化管理，使在职员工更加服从管理。

1、合理分工，高效细致 为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。

清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。

2、考核到位，责任到人

每幢楼交付业主后，保洁领班将每幢楼的清洁保养责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁保养工作。为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。

3、温馨标志牌的定期清洁

在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷，正随着业主入住户的增加而逐步开展。

小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作，是建立在小区的接管验收及运行阶段基础之上，为此我们对工程部采取以下管理措施：

1、对整个小区的设施设备进行了预验收

2、对整个小区的设施设备做台账登记工作

抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格；制定机械设备操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图；制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。

3、调整方法，度过磨合期

由于电梯正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此物业方加强了与电梯维保方的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。

4、实施了设备定期巡检制度

做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。

5、全面排查隐患

工程部现有员工？？名，两班制，白班？？名，夜班1名。工作部部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现问题及时上报维修；每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。

6、检测避雷系统

对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。

7、做好日常报修工作。做好引导业主接房验收工作。做好业主装修违章检查和处置工作。

经历了业主接房，打击违章搭建、违章装修。落实天然气进户，电力公司通电，自来水公司入户定价二次供水，保障业主正常供水。不断解决业主面临需要解决的问题，获得业主的认同。作为物业管理者，能为业主服务，能为公司奉献，感觉是一种莫大的荣幸！因此，2018驿鑫广场工作计划如下：

1、继续做好开发方、业主方、物业方的连接工作。主持好驿鑫广场各部门的协调，确保做到正常高效运行。公司效益优先考虑，强化服务业主的主动意识，注重安全防火、防盗。

2、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。

3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。

物业问题楼盘风险分析 第5篇

依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；

（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表 序号

项 目内 容时 间 一

前期介入参与规划设计和建设

1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；

2、从物业管理的角度提出合理化建议。2006年5月至2006年10月 二

拟订物业管理服务方案

1、总结同行业物业管理服务的成功经验；

2、对大儒世家项目深入调查研究；

3、针对大儒世家新区特点拟订管理方案。2006年5月至2006年6月 三

组建物业管理服务队伍

1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；

2、人员培训；

3、人员上岗。

2006年5月至2006年11月 四

完善管理及办公条件

1、安排管理用房；

2、安排员工宿舍；

3、管理物质装备。

2006年10月至2006年11月 五

制定管理规章制度

1、制定或完善切合实际的各项制度； 2006年6月至2006年7月 六

对业户的宣传及对员工的培训

对二次装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。2006年10月至2007年3月 七

物业的验收与接管

1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；

2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。2006年9月至2006年11月初 八 内业档案 建立与管理

1、收集档案资料；

2、科学分类；

3、建档；

4、运用。

新建楼盘物业管理工作计划思路(二)<二>入住期

1、高效便利办好入住

入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；

（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；

（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）

（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

6、入住期管理工作计划表 序号项 目内 容时 间 一 入住手续办理

1、准备好业主入住资料；

2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；

3、为业户办理入住手续，提供便利服务。2006年11月起 二 住户装修管理

1、对业户和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；

1、装修申报审批；

2、装修施工过程监管；

3、装修验收。2006年11月起 三 业户档案 建立与管理

1、收集档案资料；

2、科学分类；

1、建档；

2、运用。

新建楼盘物业管理工作计划思路(三)<三>常规期管理

1、培训工作

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划 项次

培训主题/教材 培训人 培训对象 1 消防甩带（二节）/依据考核标准 安管 队长 全体队员 《安管员考核细则》 安管

队长 全体队员 3 “三流”管理

依据《安防管理培训教案》《预案》 安管 队长 全体队员 《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、安管 队长 全体队员

5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准 安管 队长 全体队员 6队伍建设/自编和依据《中国保安》 安管 队长 全体队员

7《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训 保安 经理 全体队员 8《岗位职责》 安管 队长 全体队员 新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行 新队员 老队员 安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修； 全体队员 高层楼宇消防预案现场培训及演练 <三>常规期管理

1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划 项次

培训主题/教材 培训人 培训对象 1

消防甩带（二节）/依据考核标准 安管 队长 全体队员 《安管员考核细则》 安管

队长 全体队员 3 “三流”管理

依据《安防管理培训教案》《预案》 安管 队长 全体队员 《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、安管 队长 全体队员 中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准 安管 队长 全体队员 队伍建设/自编和依据《中国保安》 安管 队长 全体队员 《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训 保安 经理 全体队员 8 《岗位职责》 安管 队长 全体队员 9 新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行 新队员 老队员 安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修； 全体队员 高层楼宇消防预案现场培训及演练 新建楼盘物业管理工作计划思路(四)（2）绿化培训计划 项次

培训主题/教材 培训人 培训对象 1 绿化工岗位职责 绿化

班长 绿化工 2 绿化基础应知应会 绿化 班长

绿化工、楼管员 3 割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书 绿化

班长 绿化工 4 安全操作规程

绿化

班长 绿化工

客户主管 5 苗木习性管养特点 绿化 班长 绿化工

客服主管 6 各类表单使用的培训/依据现场使用表单 绿化

班长 绿化工

楼管、客户主管 7 气候、土壤水分与苗木的关系 绿化

班长 绿化工

客户主管 8 苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料 绿化

班长 绿化工

楼管、客户主管

（3）行政培训计划

项次

培训主题/教材 培训人 培训对象 1 物业相关法律法规培训 物业部经理 2 学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》物业部经理 全体客服人员

社区概况/书面与现场相结合 物业部经理 全体客服人员 4 新楼管员上岗培训

物业部经理 全体客服人员 5 学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、《接楼特别提示》、《业主基本情况登记表》等 物业部经理 全体客服人员 6 服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场 物业部经理 全体客服人员 7 各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求 物业部经理 客服、收款员 8 各类相关表单使用 物业部经理 全体客服人员 9 入住亲情服务、有偿服务项目讲解 物业部经理 全体客服人员 10 现场对客服口员工进行房屋配套设施使用功能及操作培训 物业部经理 全体客服人员 11 二次装修申请程序、监管及验收

新建楼盘物业管理工作计划思路(五)

（4）新区工程部培训计划 项次

培训主题/教材 培训人 培训对象 1 新员工入职培训物业公司简介、（规章制度，岗位职责）物业部经理 全体工程人员 2 公司管理文件培训 物业部经理 全体工程人员 3 安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。工程

主管

全体工程人员 4

/依据管理规范文件培训 现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等。工程

主管

全体工程人员

楼管员 5 现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训 工程

主管

全体工程人员及楼管员 6 建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系统验收规范，针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。工程

主管

全体工程人员 7 小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。工程

主管

全体工程人员 8 业主交接楼验房知识培训。工程

主管

全体工程人员及楼管员 9 业主二次装修、日常监督巡查注意事项培训。工程

主管

全体工程人员 10 电梯安全技术知识培训。小区智能化系知识培训。工程 主管

全体工程人员

2、常规期工作计划表

序号 项 目 内 容 时 间 一

房屋及公共设施维修保养

1、制定房屋养护和维修计划方案；

2、制定维修基金的收集及管理办法；

3、房屋的养护及维修管理。06年12月起

06年12月起

06年12月起 二 机电设备的维修养护

1、设备的基础资料管理；

2、设备的运行管理；

3、设备的维修管理；

4、设备的能源和安全管理。06年9月起

视移交时间而定 三

安全防范管理

1、治安管理；

2、交通秩序车辆管理；

3、消防管理 06年12月起

06年12月起 四 智能化设施管理

1、智能化设施的日常使用操作；

2、智能化设施的维护；

3、智能化系统的完善。06年9月起

视移交情况定 五

小区环境管理

1、园林绿化管理；

2、清洁卫生管理；

3、环保管理。视管养期定

06年11月起 六 财务管理