商品房预售许可制度

商品房预售许可制度（精选14篇）

商品房预售许可制度 第1篇

商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。

1．内销商品房预售，开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：

（1）开发经营企业的《营业执照》；（2）有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；

（3）已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件；（4）取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；（5）有纳入市建委销售计划的证明文件；（6）按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；（7）本市商品房预售许可证。

2．外销商品房预售，开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：

（1）开发经营企业的《营业执照》；（2）付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金），取得土地使用证；（3）市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；（4）已完成工程建设总投资额的25％；（5）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；（6）外销商品房预售许可证。

商品房预售许可制度 第2篇

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条

二、行政许可的`条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

三、申请材料目录

1、营业执照和资质等级证书;

2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件;

4、工程施工合同及关于施工进度的说明;

5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图;

6、住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。

7、房屋交付验收办法。

四、行政许可程序

1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。

2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。

3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

五、行政许可时限

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

六、行政许可的数量

商品房预售许可制度 第3篇

1房屋预售制度的调查分析

1.1事先监督

(一)许可制

预售许可证实我国房地产普遍采用的一个制度,就是在销售之前需要向有关部门申请许可证,进行登记备案,获得许可证后才可以进行销售,让买房者的抵押、购买行为能够进行公示和备案。

(二)登记备案制

登记备案制度就是说预售需要向有关行政部门备案并进行公示,只要符合法律要求就可以开始预售。美国就是一个典型推广使用这个制度的国家,在美国,房地产开发商需要委托律师来制定相关的预售方案和计划书,上交给司法部门经过审核批准以后就能进行预售。但是这个计划方案确定之后,就没有更改的余地了,国家会强制性要求开发商按照计划书的内容进行各项工作。这两种实现监督的制度是属于静态角度,而要从动态角度出发,我们就可以看到,现在实际的需求是要从许可证制度不断向登记备案制度转变,其根本原因如下:

(1)许可证制度存在很多弊端,并不能完成其制度制定的目标。甚至出现一些获取预售许可的开发商大量使用“无证预售”合同无效。比如说因为市场波动,房价出现上涨之后就会认定合同无效,转而以高价卖出。许可证获取的资质审核层面上,有的许可证制度知识对开发商上交的书面文件、文书进行一定的审查,这本质上和备案制度没有什么明显的区别。

(2)许可证制度的权利因素很大,而我国当下的社会环境,国家公权力仍需要进行限制,而执法层面的工作人员的自由裁量权的权利空间过大,这就很容易导致一些腐败行为发生,自由竞争的公平性难以保证。

1.2事后监督

(一)第三方监管模式

谈到第三方监管就需要谈及美国,美国在房地产预售的政策与我国的最大区别就是房地产开发商并不能在交付实房前获得售房资金。进行预售的时候,开发商和买房者进行销售洽谈,交付定金,之后会开具“公寓文件”买房者认可这份文件之后才会进行正常的合同签订支付一定的首付金额,但是整个房屋的购买金额并不会直接交付到开发商手上,这会存在一个第三方机构,第三方机构进行资金保管,只有当房屋工程征程完毕并且交付给购房之后才能获取购房资金的全额,将预售作为一种信用凭证,这能有效的制约开发商的不法行为。

(二)按期支付模式

按期支付在新加坡、德国和法国使用,买房者购买了预售房之后向银行进行贷款付款行为的时候,并不是一次性将全部房款进行交付,会根据房屋建设的程度和进度在获得房屋使用权之前进行分期付款,虽然这些使用按期支付模式的国家在政策上有一些不同,但是通过按房屋建设进度进行支付能有效的降低购房的风险。

(三)律师监管模式

在我国香港地区一直推行“楼花预售”,这个制度让香港的房屋预售市场非常的稳定。这是因为有律师进行严格的干预和监管,对于预售款进行有效的使用监督。买房者不是把全部房款交给开发商,而是存入银行账户,这个账户是开放商与银行一起进行管理的账户,开发商对这个账户内的金额没有自由使用权。会有专门进行工程估价的预测人员对每段工程的建设进度进行评估,形成书面的评估意见,之后交给律师进行审核,只有审核通过之后才会将预收款交给开发商。律师的权利很大,但是其需要负的责任也非常大,如果因为律师的失误导致买方人员蒙受损失,律师需要负很大的责任,在香港地区执业风险非常大,所以律师也非常的严格,这就保证了预售款不会随意使用,能合理利用。

2事后监督机制的重构

2.1建立分期付款制度

出现房屋预售纠纷的原因就是一次性付款,开发商没有严格的资金监控,可以模仿分期付款,根据工程进度进行付款,这能保证项目按时完成,如果质量出现问题能及时进行追责。

(1)明确付款的金额和方式,明确付款次数和分期金额比例。

(2)提高违约金,预留房款作为抵押金,直到交房才给付给开发商。

(3)成本公开,对建材等金额向社会公示。

2.2建立以律所为主的联合监管制度。

(1)预购款交给银行与开发商公开的账户里。

(2)根据工程进度进行付款,由专业团队进行工程评估,律师进行核对并承担责任,确认无误后银行将款项付给开发商。

3结语

商品预售存在的很多问题是因为法律制度不够完善,这需要把事前监督和事后监督结合起来,对预售款进行监管,这需要对预售制度进行完善和改革,明确预售款的使用去向,并且进行严格的审核与监督,重构预购资金监管制度,即采取分期付款并构建以律所为主的多方联合监管机制。

摘要：随着我国经济不断发展,建筑行业与房地产行业都蓬勃发展,住房从传统的自建房为主转为商品房为主。商品房预售许可制度是当下我国政府进行房地产市场监督的一个重要制度。商品房许可制度设立的目的就是为了保护一些弱势购房者的利益,但是该制度的实行并没有达到保护弱势消费者的目的。本文对我国商品房屋预售制度的调查进行阐述并分析,并提出了几点建议。

关键词：商品房预售,事先监督,事后监督

参考文献

[1]张双根.商品房预售中预告登记制度之质疑[J].清华法学,2014,(02):68-86.

商品房预售制度的完善 第4篇

关键字：商品房预售；预购人权益保护；制度完善

一、商品房预售制度的概念

（一）商品房预售的概念

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。

（二）商品房预售的条件

我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

（2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

（4）已经同金融机构签订预售款监管协议。

（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

二、预购人权益保护的必要性

（一）预购人权益侵害的种类

1.开发商重复预售商品房，或者将已经预售的商品房进行抵押，或者将已经抵押的商品房预售，使得购房者的合法权益无法得到保证。

2.开发商为了牟取暴利偷工减料，建造的商品房质量不达标，甚至出现豆腐渣工程，为商品房的质量埋下了安全隐患。

3.开发商为了套取资金欺骗大众，在筹到钱之后逃匿，给购房者留下了一栋空房，使得购房者房财两空。

（二）保护的必要性

在商品房预售过程中，预购人相对于财力人力雄厚的开发商来说处于弱势地位。因此法律对此作出规定不仅可以保护预购人的利益而且可以维护公平正义原则，维护法律的权威，震慑恶意的开发商。对于预购人权益的维护，也有利于稳定我国的房地产市场的秩序，进而促进房地产业的发展；而且在预购人权益得到保护之后，可以减少由此造成的纠纷，节约我国的司法资源。

三、保护预购人权益的商品房预售制度的完善

（一）预防措施

1.建立商品房预售的市场准入制度

建立商品房预售的市场准入制度，加强市场监管，防患于未然，保护预购者的合法权益。首先政府部门事前应该对开发商的资金、信用度以及实力状况进行审查，严格把关，控制好门槛；其次政府部门应该在商品房建设的过程中监督检查，防止出现房屋延期交付等情况；最后，在交房时，有关机构应该督促开发商交出达到质量标准的房屋。

2.加强政府的监管力度

首先，应该专门设立一个机构来管理商品房的预售款项，防止开发商转移、逃匿、挪用资金；其次，政府应加强对商品房建设过程的监管，使商品房销售透明度更高，房屋风险更小；最后，政府应该加强对商品房的验收检查，减少安全隐患，更好的保护预购者的人身财产安全。

3.保证金的适用

首先，建立保证金制度可以加强房地产开发商的信用，促进房地产行业的发展与繁荣；其次，建立保证金制度可以减少预购者的风险，分担预购者的损失，可以用保证金来弥补给预购者所造成的损失；最后，建立保证金制度可以给开发商增加一定的经济负担，使其能够注意自己的行为，遵守合同、协议，不违背诚实信用原则。

4.完善我国的预售合同登记制度

首先，应建立建立商品房预售合同强制登记制度。《物权法》的预告登记制度实行的是自愿登记制，这使开发商往往利用其强势地位选择不予登记从而为开发商恶意侵害预购人权益打开了方便之门，因此，建立商品房预售合同强制登记制度是完全必要的。其次，明确预售人告知“预告登记”的义务。最后，应该明确预告登记的法律效力。

（二）惩处措施

1.适用《消法》保护预购人的权益

首先法律就应该确立商品房预购者以消费者的地位，当开发商存在欺诈行为侵害了预购者的合法权益时，可以适用《消法》第49条的双倍赔偿责任，这样一方面可以减少预购者的损失，另一方面也可以警戒开发商，逐渐减少欺诈行为，维护一个平等、自愿、合法、诚信的市场环境。

2.建立惩罚机制

首先，法律法规应明确规定惩罚的标准与措施，并适当的加大惩处的力度，严惩在商品房预售过程中的欺诈现象，做到有法可依，尽可能的保障消费者的合法权益；其次，应明确实施惩罚权的主体，并建立相应的监督机制，防止权力的滥用，真正的保护预购者的利益；最后，应该完善相应的救济制度，当预购者的利益受到侵害时可以及时寻求公权力的救济，减少不必要的损失。

四、结语

在房地产行业迅速发展的今天，预购者的权益更容易受到不法开发商的侵害，保护预购者的利益就显得非常重要。一方面，保障预购者的权益可以减少诉讼纠纷，节约诉讼资源；另一方面，有助于建立一个健康的房地产市场，促进经济的发展。将保护商品房预购者的措施与预购者的具体权益紧密结合，突出消费者的主体地位，是国家立法、行政、司法及其他部门不可忽视的任务。

参考文献：

[1]符启林：《房地产法（第三版）》[M]，法律出版社2002年版

[2]王泽鉴：《民法学说与判例研究》[M]，中国政法大学出版社1998年版

[3]周小桃：《商品房预购人权益的物权法保护》[J]，载于《江西科技师范学院学报》2009年8月第4期

[4]周茜、贺林森：《对完善商品房预售制度的思考》[J]，载于《广州行政学院学报》2004年第6期

商品房预售许可申请报告 第5篇

× × ×

市建设委员会：

我公司开发的 × ×

位于 × ×

路 × ×

号，共

× ×

栋，已办理 × ×

栋的预售许可证，现申请办理× ×

#楼商品房预售许可证，具体情况如下：

× ×

#楼：× ×

结构 × ×

层商住楼，总建筑面积× ×

㎡，目前已施工至主体结构× × 层封顶，计划于 ×

×

×

年 × ×

月竣工。其中（按用途分列情况）：

①住宅 × ×

套，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积 × ×

㎡； ②商业 × ×

间，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积 × ×

㎡； ③办公× ×

间，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积× ×

㎡； ④物业管理用房× × 间，建筑面积 × × ㎡，套内建筑面积 × ×

㎡；

（设定抵押情况）此宗土地已抵押给 × × ×

银行，抵押面积为 × × ×

㎡，抵押期限：× × ×。现 × × #楼已达到预售条件，特此申请办理预售许可证。

委托我单位职工× × × 负责办理此项业务，联系电话：

（房地产开发公司）

法定代表人签字：

商品房预售许可承诺书 第6篇

京山县房地产管理局：

本公司开发建设的商品房项目已符合《城市商品房预售管理办法》和京山县房产管理局有关商品房预（销）售合同网上备案和登记的规定，特向贵局申请预售许可、入网销售并承诺如下：

一、遵守国家商品房预售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，遵守《京山县房地产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：

（一）以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；

（二）不通过网上备案操作系统与购房者签订认购协议；

（三）不按规定在正式合同打印、签约并网上备案30日内，为购房者办理实物备案手续；

（四）其他违背诚信的商品房销售活动。

二、本公司向京山县房地产管理局申报的本次商品房预售许可材料中所有资料是合法真实的。如有不实，由本公司承担相应的法律责任。

三、接受贵局对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房客户的诉求。贵局要求对购房客户诉求事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属有违有关管理规定和所承诺事项的，我公司及时改正并消除影响。

四、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵局可通过“京山县住宅与房地产信息网”网站予以通报并载入本公司的诚信档案。

申请人：

商品房预售许可办理程序 第7篇

商品房预售许可办理程序

一、商品房预售许可办理依据

1、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改革原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《城市商品房预售管理办法》，建设部令第40号，1994年11月15日。

二、办理部门

宝鸡市住房和城市建设局开发建设科

三、办理流程

1、受理资料（包括在网上建楼盘信息）

2、审查资料

3、勘察现场

4、审议通过

5、核发证件

6、公布信息

四、办理时限

从受理资料之日起20个工作日。

五、申请办理预售证应提交的资料

1、审批表

2、申请文件

3、资质证书

4、营业执照

5、建设用地规划许可证

6、土地使用权证

7、建设工程规划许可证

8、建设工程施工许可证

9、立项批文

10、定线成果表

11、建审总平面图

12、施工图（平、立、剖）

13、预售方案（详见样本）

14、施工合同

15、形象进度表

16、进度照片

17、维修资金缴存证明

六、核发预售许可的条件

1、提交的文件资料真实、准确；

2、工程形象进度要求：多层建至地上二层，高层（含小高层）建至地上六层。

商品房预售许可制度 第8篇

一、对物权公示的制度价值的忽略

(一) 物权公示的制度价值与信息公开

通过确定物的归属, 定分止争, 确立对物的初始权利秩序是《物权法》的首要功能。物权公示制度正是基于《物权法》的这种功能, 通过占有、登记等方式, 向社会公众宣告标的物上的物权之存在及物权的所属者, 以此来确定物的归属, 从而建立一个稳定的、合法的、闭合的物权关系。

随着经济的发展, 社会交易越来越频繁的今天, 交易安全保护成为了法律制度中最为重视的一个价值层面。交易安全, 即为“交易主体合理期待利益的安全”。换言之, 交易安全就是通过交易获取利益的安全。

物权公示制度, 本质上而言就是通过一定的公开形式与途径将物上权利状况与相关信息进行公示, 换言之, “信息”则为物权公示的客体。从经济学角度, 所谓“信息对称”, 即交易相关信息在交易各方之间被及时流通与充分被知晓。而所谓“信息不对称”, 即为交易相关信息不能迅速流通或不能被充分知晓的状态。

(二) 商品房预售制度中存在严重的信息不对称

商品房作为不动产, 其自身的“位置唯一性”、“个体稀缺性”以及“个体差别性”, 决定了开发商在房地产交易市场当中必然处于一个强势的垄断地位, 而购房者和政府监管方则在其中处于信息闭塞的一方。从交易的公平层面上来讲, 当交易当中的一方处于一个垄断性地位的时候, 必须要求其承担信息披露的义务, 因为垄断方肯定是由具有信息优势的一方。然后, 在目前我国的商品房预售制度中, 以及与商品房预售制度相关的各种法律条款中, 却并没有法律法规对处于垄断地位的交易者进行信息披露有明确的激励或者是约束:第一, 在预购房者为其所选择的还未建或者在建商品房交付了相应的定金或者购房款之后, 法律法规并没有任何强制性的规范要求开发商进行定期或不定期的信息公开, 这样, 即使工程项目的进度发生拖延、工程设计发生变更、融资渠道出现问题和购房者所缴纳购房款使用状况发生改变, 购房者都无法及时的知道, 从而耽误了其维护权益的最佳时间;第二, 对于在建中商品房的权属状况, 业界一直都颇有争议, 在司法实践中更是出现了“同案不同判”的情形。现在我国目前的法律制度中, 对于在建中房屋的开发商所进行的一系列, 比如债权的转让、债务的转移或者抵押等等法律行为, 并没有一个明确的监督登记机构和一套完善的监督登记制度, 可以实时的记录在建中商品房的权属情况。

在只有实时了解相关信息才能及时维护自己权益的商品房预购者往往就因为现在制度中所存在的信息披露制度的缺陷而陷入被动状态, 无法积极的去维护自己的权益。所以, 商品房预售制度中存在的这样信息的严重不对称情况是交易风险的一大根源。

二、商品房预售制度中的风险分担体系未建立

(一) 现时商品房预售制度中的风险分担格局

在目前商品房预售制度中在风险分担这个问题上有个很大的致命的漏洞, 就是开发商在商品房的预购交易中无需承担任何的交易风险, 只要能够在关键的时间成功的抽身而出, 便可以获取巨大的利润。在这里, “风险”主要有两种, 一种是对于预购房者所预购的房屋未建成时, 该由谁来承担损失;另一种是, 由哪个主体来为开发商的贷款开发行为承担相应的担保责任风险。

目前的商品房预售制度可能产生以下几种风险分担的情形:

1.在建中房屋权属状态完全公开的情况下

一方面, 由开发商与购房者通过签订购房合同与按揭贷款合同, 从银行获得房款, 至此, 风险将转移到银行和购房者的身上;如果届时购房者丧失还款能力或者迟延还款, 那么风险则完全由银行来承担;另一方面, 开发商与建筑商签订由建筑商垫资施工的工程建设合同, 则风险由建筑商来承担;如在这样的垫资施工工程合同中的建筑商的垫资资金是从银行借贷而来, 那么银行就会为最终的风险承担者。

在建中房屋权属状态不明确的情况下, 就可能出现黑心开发商以在建中或已经建成的房屋权属证明书为抵押, 向银行进行贷款的情况, 因而, 相比较第一种情况而言, 不同之处在于可能出现开发商与银行签订房屋抵押贷款合同, 风险转移至银行的情形。倘若, 开发商未能按时向银行还款, 而房屋已经建成的情况, 风险分担就分为两种:一种是购房者也未能按期履约偿还贷款, 那么, 风险就将完全由银行来进行承担;另一种是购房者已经一次性付清了房款, 或者已经按期缴足了房款, 那么, 可能会因为银行因开发商未能按时还款而行使抵押权, 这就会导致建筑商的“优先受偿权”与购房者的债权发生冲突, 从而引起纠纷。

2.缺乏诚信记录以发挥强大的市场调节作用

在商品房预售发展相对完善的香港及一些欧洲国家中, 诚信记录在维持制度操作秩序、降低交易风险中功不可没。然而, 中国大陆的房地产市场参与者身份复杂, 流动性大, 市场范围广大, 没有典型的“熟人社会”存在的空间。在加上进入房地产开发行业的门槛较低, 造成开发主体数量庞大, 活动频繁, 因此在短期内建立公众之间的非文字性信用记录体系的可能性极小。而我国缺乏这类记录开发商行为的信用记录体系的现状, 一方面导致消费者、金融机构、建筑行业无法获取有用的信息作为准确的商业交易风险前期判断;另一方面, 由于是否诚信与将来的切身利益没有必然联系, 因此, 房地产开发商缺乏建立诚信社会形象的动力, 商品房预售市场普遍缺乏诚信意识的状况难以得到扭转。缺少诚信记录体系作为基础, 助长了市场利用信息垄断实行的不正当竞争行为, 使消费者、融资机构及建筑商的利益受损在所难免。

3.缺乏明确的合法有效的第三方资金监管机构及制度

在《城市商品房预售管理办法》第11条当中规定:“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”资金运作涉及开发商根本利益, 有效的资金管理能有效地约束和引导开发商的开发行为, 如何实行对资金的有效监督是管理机关在工作中应当考虑的重要问题。

获取资金是开发商的根本目的, 在其未能完全履行合同义务之前有限制其获取预售款及贷款是督促开发商履行合同的有效手段。开发商能够很大程度的逃避商品房预售风险, 其原因就在于对我国目前的法律法规对于开发商运用购房者缴纳的购房资金监管不到位。目前根本没有一个明确的法律法规对于由谁来对开发商所得的商品房预售款进行监管以及怎样监管进行规定和明确, 这就使得黑心开发商可以在毫无监管的情况下, “从容地”攫取商品房预售款及银行所发放的贷款, 然后“消失不见”。虽然法律对开发商作出了必须专款专用的要求, 但是并未为其建立配套的监督管理制度, 同时, 对于开发商挪用商品房预售款作他用或者携款潜逃的行为也没有一个有效的惩罚机制, 这就使得开发商在做出这样的违法行为时没有任何的畏惧, 而通常商品房预售款涉及的金额巨大, 这就对开发商来说有不可思议的让其铤而走险的诱惑力。只能够依靠于开发商的良心道德, 寄希望于开发商能够自觉守法的去履行商品房预购款专款专用的法律要求, 这无异于“送羊入虎口”, 从某种意义上来说, 正是这样缺乏监管的制度纵容了开发商任意使用商品房预售款的违法行为。

综上所述, 对于目前我国商品房预售制度中存在的风险根源并不现存制度中哪一个方面的缺失, 而是好几个方面都出现漏洞, 从而在商品房预售交易当中出现了很多其实可以用制度的完善就能够避免的风险。政府在对于社会交易中所出现的风险有不可避免的宏观监管责任, 不过, 相信随着市场的成熟、经济的发展以及配套制度的建立, 这些宏观风险都能够一一的得到最好的解决。

参考文献

[1]宋雪莲.商品房预售亟需风险共担机制[J].中国经济周刊, 2005 (43) .

[2]陈劲超.现行法规与商品房预售交易风险[J].城市开发, 2004 (7) .

完善我国商品房预售制度之我见 第9篇

在商品房预售制度运行过程中，基于商品房预售的独有特征，再加上法律体系的不健全、监管不到位、开发商诚信意识缺失等因素的影响，出现了各种不规范现象，严重损害了购房者的合法权益，衍生了无数的纠纷，由此所带来的负面影响也是不可低估的。

1. 合同格式条款的滥用。我国许多省市都颁布了《商品房预售合同示范文本》， 但其只是作为参考， 并没有强制使用。在签订预售合同时，所使用的多为预售人制定的标准合同。对于专业性较强的预售合同，预购人通常处于弱势。比方说利用多重含义的词语误导预购人， 在违约时借以推脱责任；对不可抗力作扩大解释；任意修改或排斥预购人提出的条款以及某些有利于预购人的法定内容；限制预购人法律救济手段等等。所以在商品房预售中，出现了许多因标准合同滥用格式条款导致的不公平现象。

2. 预告登记制度存在缺陷。我国《城市房屋预售管理办法》第10条和第13条对商品房预售登记备案制度做出了初步的规定，新颁布的《物权法》在立法上对预告登记的适用范围、行使程序、效力的产生及消失也做出规定。预告登记制度的确立，对保障不动产物权变动中债权人的合法权益，维护稳定、公平、可预期的不动产交易秩序，都具有十分重要的作用。但是，《物权法》对于预告登记规定极其简单，在实践中缺乏可操作性。（1）商品房预售预告登记的内容不够具体，如仅对预售合同予以登记，还是连同合同内容一起登记，没有规定。因为还没有做出相应的具体规定，所以操作起来有很大的难度，造成法律与实际的脱节，难以达到设定该制度的初衷。（2）预告登记的效力不足。预告登记的效力是预告登记制度的核心。而《物权法》中缺乏关于顺位保全效力和破产保护等增强效力的规定，造成了预告登记制度的先天不足。这一方面不利于保护权利人的债权，另一方面也会对不动产的交易造成妨碍，还会增加司法实践中的争议和困惑。（3）预告登记行使的程序保障不足。法律法规对如何提起并进行预告登记的程序方面规定非常简单，这就造成了在实际中的可操作性不强。

3. 商品房预售资质审查监管缺位。 按照法律制度的规定，房地产开发商进入商品房预售阶段必须五证齐全，即土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证和商品房销售许可证必须齐全。但是，开发商开发的楼盘都是自行销售，作为预购人的消费者个人很难去审查这些资质，就造成许多楼盘证照不齐，甚至还没有开工照样违规销售，给房屋预购人造成了许多风险隐患，不能如期交工入住成为了普遍现象。由于缺乏有效的监管，商品房预售制度中还存在严重的信息不对称状态，往往是开发商的一面之词。特别是由于预售房具有的非现实性，预购人对信息批露的真假虚实无从核对，即使心存疑虑也无能为力。这一切都需要统一规制和监管，以保证信息披露的全面性、真实性、及时性。

二、完善我国商品房预售制度的建议

1. 依法规制预售合同格式条款。应在相关法律中明确格式条款在预售合同中的适用条件，如果开发商打算将格式条款加入商品房预售合同之中，必须做到：遵循公平原则，确定与预购人之间的权利和义务；采取合理的方式提请预购人注意免除或者限制开发商责任的条款；按照预购人的要求对该格式条款予以说明；同时，如果开发商想通过合同条款免除自己的责任， 加重预购人的责任或排除预购人主要权利的，预购人可以主张该条款无效。

2. 完善商品房预告登记制度。 完善预告登记的效力，增加预告登记的顺位保护效力和破产保护效力。笔者认为，预告登记至少还需增加以下两种效力，即顺位保证效力和破产保护效力。具体构想如下：（1）顺位保护效力。预告登记在保全的请求权实现时，由此产生的不动产物权，依据预告登记的生效时间确立其顺位。（2）破产保护效力。预告登记后，预告登记义务人陷于破产的，预告登记权利人可就登记标的物直接向破产管理人请求履行。这样的效力安排，可以直接在物权法中明示。

3. 对商品房预售资金的统一监管。 加强对预售资金专户的管理，将预售资金全部存入预售款专用账户，不得挪作他用。预售款的拨付，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度证明、 会计事务所的核查予以核定用款额度。用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的应提供合同或缴费通知。 用于支付税款的，由监管银行凭征税通知单直接拨付。 在预售款监管期间，如出现预售人未按规定使用预售款而造成预购人损失的，预购人有权要求负监管责任的相关主体承担担保责任。银行因为不履行责任给预购人造成经济损失的， 应当依法承担赔偿责任。房地产开发企业不按规定使用商品房预售资金或挪用资金的，应当承担包括行政罚款、甚至吊销其预售许可证或开发资质的法律责任。通过以上一系列措施的配合，来保证监管目的的实现。

4. 统一预售人的资质审查。凡是进入次交易场所的开发商的资质是否合格，由政府责成有关部门进行审查，必须是五证齐全方准进入，保证预购者的合法利益免受侵犯。

5. 统一监管，建立预售人信息披露机制。首先，将开发商的基本情况和预售商品房的相关信息录入并联机上网以供查询，应该包括开发商的名称、住所、资质证明、各种必备的许可文件及资产状况等基本情况。预售商品房的相关信息则包括：商品房的地理位置、相关设施、周边环境等，各楼盘的房屋质量、开发面积、施工进度、建筑材料等信息，在销售时还要实时地披露房屋的交易（交易金额、剩余存量等）信息。其次，政府方面应当披露的内容包括：商品房预售款的监管情况、房屋开发盘、房屋价格的增长率以及房地产企业的信用等级等。这是对信息披露内容的最低要求，信息披露的内容越充分越真实，就越有利于实现信息平衡，使购房者在博弈的过程中做出合理判断。 同时要加强对信息披露的监管， 并赋予监管部门对提供虚假信息者进行处罚的权力，如果由于信息的不真实而给购房者造成损失的，要承担相应的法律责任。

6. 健全风险分担机制，增设相应险种。（1）设立房屋预售风险担保基金。应规定凡是参加房屋预售制度的开发商必须参加该基金，将其作为进行商品房预售交易的必要条件之一。（2）保险公司增设相应的险种，以帮助预购人规避风险。

作者简介：崔玉静，女，首都经济贸易大学经济法硕士研究生。

商品房预售许可办理材料清单 第10篇

一、办理时间

按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成规定要求（三层以下完成基础工程，多层完成二层，小高层完成五层，高层完成七层），并已确定施工进度和竣工交付日期。

二、办理流程

（一）提出申请。在达到办理商品房预售要求后，向房地产开发企业主管部门提出申请,并提交以下资料：、商品房预售许可申请表；、按幢为单位彩色打印正立面 45度角全景照片，标明楼号；、土地使用证（土地已抵押的，提供抵押证书及抵押权人签署的书面意见），山东省房地产开发经营权证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证；、企业法人营业执照、资质证书；

5、《房地产开发项目手册》；、投入开发建设资金证明；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，即：三层以下的建筑已完成基础工程，四层以上六层以下（含六层）的建筑完成地上两层结构工程，七层以上建筑完成四层结构工程;7、工程施工合同；、预售商品房总平面图，分层平面图，分户面积图； 9、业主临时公约；、已签订的前期物业服务合同；、商品房预售方案（包括营销机构、项目位置、装修标准、竣工及交付日期、预售面积、预售总套数、各户型套数、预售房价、经营性或非经营性配套公共设施清单及公共建筑的产权归属等内容）；、营销机构的证件及委托协议，备案证明；、商品房预售合同样本，《商品房质量保证书》和 《商品房使用说明书》，要求 “合同 ”及 “两书 ”中载明建筑节能措施及能耗标准；、滨州市房屋面积测绘报告（预）15、民用建筑节能信息公示； 16、预售资金监管协议。

（二）资料审查。房地产开发管理主管部门在接到开发企业开发项目的商品房预售申请后，对开发企业提供的预售资料进行审核，对申请资料不齐全的开发项目下达《补正材料通知书》；对资料齐全的开发项目受理预售申请。

（三）勘察现场。在开发企业资料提报齐全后，对项目现场建设情况进行实地勘察。

（四）项目备案。开发项目经勘察现场符合要求后，对审验合格的开发项目发放《商品房预售许可证》，准予预售。

三、办理时限 15个工作日办结。

商品房预售许可办事指南+ 第11篇

一、办事依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家主席令第72号）、《城市商品房预售许可管理办法》（建设部令第40、131号）、《关于加强商品房预售管理工作的通知》（夷房发【2010】19号）

二、申报条件

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2.持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证； 3.房地产开发企业拟预售的商品房，形象进度必须符合以下要求： ①多层房屋建筑。施工形象进度完成地面以上主体建筑总层数的二分之一楼层（四舍五入取整数）；

②小高层及高层房屋建筑。施工形象进度完成地面以上主体建筑总层数的四分之一楼层（四舍五入取整数）；

③上述形象进度以完成楼层盖板、外墙砌体砌筑完毕为标准。4.抵押情况说明。注：已抵押的项目必须提供抵押权人同意该项目进行公开预售的承诺书及抵押登记证明书 ；

5、法律、法规规定的其他条件。

三、办事流程

开发企业自夷陵房产网(http://fc.10.gov.cn/)下载资料整理申报→初审受理→现场勘查→复核→ 领导签批→发放批件→公示

四、地点、联系电话

办事地点：区房管局市场科（丁家坝松湖路10号）联系电话：0717-7819918

五、审批期限

（一）法定办结时限：20个工作日。

（二）承诺办结时限：自资料齐全受理之日起9个工作日内办结。

六、收费标准、依据 不收费

七、公示公开网站

夷陵房产网：http://fc.10.gov.cn/

办理商品房预售许可证程序 第12篇

（一）.测绘。

1.标准：资料真实齐全。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处测绘队张建军。

3.岗位职责：（1）审核建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，比对规划图、施工图，并以规划图为依据进行测绘（如规划图与施工图无明显冲突，可根据施工图和工程实际情况进行测绘），面积误差控制在合理范围内。（2）出具测绘证明（含公摊面积证明、楼层支丘号分布表），确定测绘房屋总套数、总面积，并按房屋性质确定各类房屋套数、面积明细；确定可预售商品房套数、面积，并按商品房不同性质确定各类商品房套数、面积明细。

4.办理时限：一般15个工作日以内，特殊情况经批准后可适当延长。

（二）上网楼盘情况比对。

1.标准：资料齐全。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处市场科王亚明。

3.岗位职责：（1）根据建设工程规划许可证、土地证、建设工程施工许可证核对测绘结果。（2）将网上楼盘面积、层数、分户面积等情况与规划许可、测绘结果进行逐项比对无误。

4.办理时限：1个工作日。

二、行政审批事项

（一）受理、现场勘察。

1.标准：资料真实齐全。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处市场科黄丽霞。

3.岗位职责：（1）对申请人提交的1-14项要件原件完整性、真实性、关联性、合法有效性等情况进行审核。（2）核对规划面积、测绘面积无误后，根据测绘结果复核网上楼盘面积、层数、分户面积、物业服务用房限制等事项。（3）审核无误后，发放申请预售许可受理通知单。（4）落实有关人员现场核查拟预售楼盘施工进度达到要求和售楼处规范落实情况。

4.办理时限：一般2个工作日。

（二）初 审。

1.标准：资料真实齐全（需补充资料的，通知受理岗补充）。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处叶磊明。

3.岗位职责：与受理相同，并进行初审，确认无误。

4.办理时限：1个工作日。

（三）复 审。

1.标准：资料齐全（需补充资料的，通知初审岗补充）。

2.本岗位责任人：市住房局房政处李志同。

3.岗位职责：对初审情况进行全面复审，确认无误待审核后报批。

4.办理时限：2个工作日。

（四）审核。

1.标准：资料齐全（需补充资料的，通知复审岗补充）。

2.本岗位责任人：市住房局法规处朱会俊。

3.岗位职责：审核土地证、规划许可证、施工许可证与申请预售商品房的销售主体、房屋性质、层数、面积等是否一致，确认无误后送复审。

4.办理时限：1个工作日。

（五）审批。

1.标准：具备预售条件。

2.本岗位责任人：市住房局。

3.岗位职责及权限：对复审进行确认。

4.办理时限：1个工作日。

（六）告知。

1.标准：条件符合。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处市场科黄丽霞。

3.岗位职责：通知发证。

4.办理时限：即办。

注：审批事项资料齐全后7个工作日内承诺办结（法定时限为20个工作日），特殊情况经领导批准可延长10个工作日。

三、审批后事项

（一）网上销售开通。

1.标准：网上楼盘情况与批准预售情况一致。

2.本岗位责任人：市房地产市场管理处黄丽霞、市房产信息中心周晶。

3.岗位职责：房地产市场管理处、市房产信息中心将网上楼盘面积、层数、分户面积、物业用房限制等情况与批准预售情况进行核对，以及将网上房屋单价与报市住房局备案的《商品房预售方案》进行核对无误后，分别进行网上销售开通点击、确认。

4.办理时限：2个工作日。

（二）投诉监督。

1.标准：符合事实。

2.本岗位责任人：市住房局监察室徐胜才。

3.岗位职责：受理、处理投诉。

4.投诉途径及方式、电话：市住房局监察室，电话：0518-5419064。

5.办理时限：按软环境有关规定办理。

6.告知方式：电话、邮寄信件、电子邮件。

一、测绘要件

建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划图、施工图。

注：审核原件、留存复印件（加盖申请人公章，以及经办人签字，注明“与原件核对一致”、核对人签字）。

二、上网楼盘情况比对要件

建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（审核原件，留存复印件，加盖申请人公章，以及经办人签字，注明“与原件核对一致”、核对人签字）；商品房预售面积证明、公摊面积说明、楼层支丘号分布表留存原件。

注：比对完毕并确认无误后将要件交受理岗。

三、商品房预售许可受理要件

1、商品房预售许可申请表（可从互联网站上直接下载后填报，网址为：http://housing.lyg.gov.cn）。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书（出示原件，报复印件）。

3、已交付全部土地使用权出让金后取得的《国有土地使用证》书（出示原件，报复印件）。

4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（出示原件，报复印件一式两份）。

5、建设工程施工合同（报开发企业盖章的复印件）。

6、企业法定代表人身份证复印件及授权委托书（报开发企业盖章的复印件）。

7、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料（报由监理公司盖章的原件）。

8、已办理预售楼盘测绘的证明材料（包括公共分摊明细表）（报市房地产市场管理处测绘队出具的相关证明材料）。

9、商品房预售方案（可从互联网站上直接下载后填报，网址：http://housing.lyg.gov.cn或http:///）报开发企业盖章的原件。

10、已落实有关物业招标、维修资金、物业服务用房限制等事项的证明材料。（报市住房局物业管理处出具的已办理上述有关事项的证明材料）。

开发企业申办有关物管事项时应向市住房局物管处提交下列材料：①物业维修资金缴纳协议(四份)；②前期物业管理招投标备案证明及合同复印件；③提供物业服务用房网上限制证明(明确房号或具体轴线、面积及交付使用时间并加盖公章，附物业管理用房图纸)。如物业管理用房与办证房屋不能同期建设，应提供同等比例的临时物业服务用房、网上限制证明；④物业总体规划图（盖有规划局审批专用章）、单体分层平面图各一份（复印件须加盖公章）。

11、商品房预售款监管承诺书（报监管银行盖章的原件）。

12、已办理白蚁防治手续及已报送有关开发、销售统计报表的证明材料（报已向市住房局开发处报送有关开发、销售统计报表及已办理白蚁防治手续的证明材料）。

13、销售代理机构备案证明材料报市住房局房政处出具的备案证明材料）及销售人员上岗证（经市房地产业协会培训后取得）。

14、申请销售楼盘上网证明材料（包括每幢楼的均售价）（初审通过后由初审部门办理有关网上预售手续并出具有关证明材料）。

15、售楼处规范落实情况证明材料（复审部门派人现场核查后确认）。

注：凡留存复印件的，应加盖申请人公章，以及经办人签字，注明“与原件核对一致”、核对人签字。

四、网上销售开通要件

市住房局房政处出具的开通网上销售通知。

商品房预售许可申报资料齐全后7个工作日内办结审批事项，特殊情况经领导批准可延长10个工作日（商品房预售许可审批法定时限为20个工作日）。

商品房网上备案系统开户流程

1.房地产开发公司持营业执照副本原件,营业执照、资质证书、企业代码证复印件到房产信息管理中心办理商品房网上备案系统开户申请，签订《房地产网络服务协议》。

2.房产信息管理中心对使用备案系统软件和操作人员进行培训，经培训考试领取商品房网络备案系统操作合格证。

3.开通商品房备案系统用户名和增设使用密码及加密狗。

最新年检：

1.营业执照副本原件

2.营业执照复印件

3.企业代码证复印件

4.资质证书复印件

5.公章

商品房预售许可制度 第13篇

近日, 广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布, 2010年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市, 这在全国尚属首次。广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东表示, 取消商品房预售制度是广西加强房地产市场监管, 促进行业持续健康发展的一项具体措施, 可以看作是一个方向, 会有一个过渡阶段。

商品房预售制度, 俗称卖期房、卖楼花, 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售制度是国际上通行的房地产交易方式之一, 是房地产开发商采用滚动开发模式的一个基础, 加速了整个建设资金周转, 提高了资金使用效率, 降低了资金使用成本。

由于预售行为发生在楼宇真正落实前, 就像在果树开花阶段, 买家交钱买那个“花”, 然后在花结成果时再摘那个“果实”一样, 于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元, 形象地喻为“楼花”。

1986年上海市房产管理局发布了《关于商品房预售的几点通知》, 1989年深圳市政府公布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》, 该规定的第三章对商品房预售制度作了专门的规定。中国的“房改”, 走的是先试点后推广的道路, 而房地产市场则是走的先探索后规制, 或者说是边探索边规制的道路。因此, 沪深两地的两个文件表明商品房预售制度早在上个世纪的80年代中期就在我国东部沿海经济发达地区出现了。上个世纪90年代开始, 我国房地产业的高速发展, 商品房预售方式也从最初的由经济特区、沿海开放城市借鉴香港、澳门地区的做法, 到成功经验在其他内地城市的初探尝试、迅猛扩展。可以说, 商品房预售制度在我国房地产市场发育初期对房地产企业的迅速成长起到了强有力地推动作用。

然而, 我国目前的商品房预售制度还不是很完善, 一些楼盘不仅出现了面积缩水、设计变更等问题, 更为严重的是诱发了开发商延期交房、抵押房再预售、甚至携款潜逃等违法犯罪行为。商品房预售制度是否应该被取消已经成为近几年全国“两会”关注的热点问题, 一直是社会各界激烈讨论的话题。2 0 0 9年“两会”期间, 民革中央提交的集体提案, 建议全面取消预售商品房制度, 建立商品房竣工入市销售制度。一时间, 有关取消商品房预售制度的争论, 再一次成为业界关注的焦点。

一、取消预售制度的积极影响

1. 有利于稳定房地产市场

在商品房预售制度下, 开发商卖的是图纸, 相当于是期货交易。取消预售制度, 消费者与开发商一手交钱一手交房, 相当于现货交易, 商品房质量更有保障。这在一定程度上可以减少经济纠纷。

从某种程度上来说, 取消预售制度除了能够降低购房风险外, 对投机者恶意炒房而导致的房价飙升, 会起到一定的遏制作用。

2. 有利于房地产企业健康发展

目前国内很多房地产开发商财富积累都是以小搏大, 将获得的房地产预售款, 马上转手去买其他地块, 进行滚动开发。这一模式在市场向好时, 有助于开发商不断扩大, 然而一些资金实力较弱的开发商, 由于盲目扩张造成后续资金不足, 使其深陷困境, 就容易出现延期交房、甚至无法交房的烂尾现象。

通过取消期房预售可以降低房地产企业过高的金融杠杆, 减小高负债经营隐含的财务风险, 完善房地产金融市场。取消预售制度, 对开发商的资金实力要求更高, 加速房地产市场的优胜劣汰, 使房地产市场更加健康、有序。

二、取消预售制度的负面影响

1. 短期内可能造成房价继续上涨

商品房预售是开发商进行房地产开发融资的重要渠道之一。数据显示, 房地产开发商的资金来源中30~40%是定金和预售款。目前大多数房地产开发商开发项目的流程是:房地产企业用自有资金购买土地, 然后用土地使用权向银行进行抵押, 请建筑商来建设并要求垫资, 收回预售款再重新投资。

如果取消预售制度, 开发商的融资渠道将收紧, 这就意味着要求开发商要有相当高的自有资金, 对于开发商的资金链、管理成本、财务成本等各方面都会带来不同程度的影响, 开发商无法用预售的资金来进行滚动开发, 只能通过自有资金或者银行贷款, 无形中增加了开发成本, 房地产企业必然会把成本转嫁到消费者身上, 进而推高了房价。

2. 部分房地产企业将遭淘汰, 进一步恶化供需矛盾

我国房地产企业的特点是企业规模小、资源分散、资金使用效率低, 与国外同行业相比差距较大, 与其资金密集型行业特点极不适应。另一方面, 我国尚未形成多层次、丰富的房地产金融体系。因此, 定金及预收款是房地产开发商重要的资金来源之一, 尤其是对那些规模较小、资金实力不强的开发商来说, 是否能成功筹集到足够的商品房预售资金是项目开发的关键因素。

以南宁市为例, 目前南宁市没有一家房地产企业上市融资, 房企的融资渠道实际上非常有限。取消商品房预售制度后, 房地产企业的门槛将大大提高, 南宁大约有半数的房地产开发商会遭淘汰。房地产市场的楼盘供应量必然会减少, 出现供不应求的局面, 进一步推动房价上涨。

三、应该考虑逐步退出

目前, 南宁市常住人口目前是200万, 消费群体有限。有专家认为, 相对于房地产开发尚处于发展中的二线城市南宁来说, 率先试点取消商品房预售制度是地方政府的行为, 而不是建设部的硬性规定, 很有可能是根据南宁当地的房地产市场制定的。

从长远看, 取消商品房预售制度将是房地产行业发展的必然趋势, 将有利于促进房地产行业的健康发展, 但目前国内大部分城市还不具备立即取消预售制度的条件, 可以根据不同区域市场的实际状况逐步退出。

取消商品房预售制度作为干预房地产开发运作的一种管理手段, 在保护购房人利益的同时, 必然会影响房地产市场运行的效率。一方面, 取消商品房预售制度取消会降低房地产企业的投资乘数, 使房地产投资规模和市场供给量减小;另一方面, 预售制度的取消会对房地产开发规模和政府土地收益的增量产生影响, 进而影响房地产市场效率和政府的经济利益。可以考虑可借鉴欧美国家和香港的经验, 由专门的机构对商品房预售资金实施监管, 既保护购房人利益, 又要保证开发企业及时合法使用和正常经营, 避免对房地产市场效率和政府利益产生太大的冲击。应根据当时当地的房地产市场环境和形势来定, 在设计预售制度时可以考虑一下原则:

(1) 对金融市场和房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的监管政策, 以抑制这些地区开发规模的盲目扩张;而对于市场相对落后, 发育不成熟, 融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的监管政策, 以鼓励这些地区提升房地产市场效率, 促进该区域房地产市场快速成长。

(2) 对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业, 可实行较宽松的政策, 以最大限度地发挥这些企业对房地产市场效率的贡献。

我国商品房预售制度之检讨与完善 第14篇

[关键词]预售制度；预购人权益；事先审查；信息披露；预购款托管

商品房预售即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款(全部或部分)的行为。[1]商品房预售制度对我国商品房市场的发展注入了活力，但同时也存在诸多问题，尤其是在预购人权益保护方面。对预购人权益的保护己不仅仅关系到个体的利益，同时也关系到社会的稳定。

一、预购人面临的主要法律风险

（一）预售人虚假宣传

在签订预售合同时，由于商品房仍处于在建之中，预售人就商品房的宣传资料成为预购人了解商品房并决定是否购买的主要依据。但在实践中经常出现开发商夸大其词，以吸引预购人前来购买。我国法律虽然规定房地产开发企业不得进行虚假宣传，但对开发商虚假宣传行为只有行政处罚措施，而没有民事救济措施。

（二）预售人滥用格式条款和欺诈

格式条款的滥用是指一方利用经济上的优势以及对方无力抗拒这种单方面风险转移的现实，在合同中单方拟定或使用由对方承担一切或主要风险和不利益的格式条款的行为。[2]开发商通常凭借其优势地位，在格式条款中加入免除其损害赔偿责任和瑕疵担保责任、对其违约责任不作规定以及扩大不可抗力的范围的条款。[3]

欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意识表示的行为。比如故意隐瞒没有取得预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证或者隐瞒土地使用权的瑕疵，实践中有些开发商在预售前己将土地使用权设定抵押，一旦其不能还款，预购人就可能面临有房无地的结局。

（三）预售人挪用预售款甚至携款潜逃

我国目前法律仅规定了商品房预售款必须用于工程建设的用途，但在预售资金的监管上缺乏可操作性，而且也是只存在行政处罚措施，没有民事救济措施。一旦开发商将预售资金挪作他用甚至携款潜逃，预购人则可能面临“人财两空”的风险。

除上述几点外，当预购人的期待权与银行的抵押权冲突时以及与承包人的建设工程款优先权冲突时都存在很大的法律风险，或者预售人在建设商品房过程中偷工减料、以次充好、造成商品房质量不合格无法居住，或其他施工品质不良影响预购人未来的居住等情况，这些对预购人的权益保护极为不利，也凸显了商品房预售制度在实践中的亟待完善。

二、我国商品房预售制度之检讨

与发达国家和地区预购人权益保护制度比较而言，我国商品房预售制度主要存在以下问题。第一，对预售合同的审查力度较弱，只需要向房屋和土地管理部门登记备案即可，不对其实质内容进行审查，也即合同内容是否合法不作为颁发预售许可证的条件。其次，信息未有完全、真实、及时披露，在信息披露的过程中存在大量的虚假宣传，而我国法律的规定使预购人面临虚假宣传时难以追究开发商的违约责任。最后，预售款监管力度不够，我国对预售款实行第三方监管的方式，但第三方不承担监管不力的法律后果，这也就导致了我国开发商抽逃或滥用预售款的大量出现。

三、我国商品房预售制度之完善

维护交易双方利益衡平是作为市场交易基本法的民法所追求的价值，而完善我国商品房预售制度则是题中应有之义。为实现对预购人权益的保护，实现民法的价值以及房地产市场的健康发展，首先应健全预售合同審查制度。审查的内容，主要包括是否具备法律规定的必备条款以及是否存在不利于预购人的格式条款，因为在我国预售人利用格式条款侵害预购人权益的事情时有发生。关于审查的效力，可以参考美国和我国香港地区，将审查通过作为颁发商品房预售许可证的条件之一。

其次，完善信息披露制度。完善信息披露制度是为了保证信息的全面性、真实性和及时性。在预售制度中，对预购人购买商品房有重大影响的信息应当披露，同时还应明确何为有重大影响的信息。关于信息披露的方式，可以采用预售说明书的形式，对于随时处于变动之中的应当披露的信息，在签订预售合同之后建造过程中可以采用报告的方式对其进行定期披露。违反重大信息披露义务应当承担缔约过失责任或者违约责任。

最后，完善预售款管理制度。我国采取监管的方式对预售款进行管理，而法律仅规定预售款

应当用于建设工程，但对于监管主体和监管方式均没有明确的规定。笔者认为可以借鉴美国和我国香港地区立法经验，对预售款实行第三方（比如银行）托管制度。托管是一种合同关系，托管人履行相应的义务并承担相应的责任。托管的有偿性及相应的责任承担有利于提高托管人管理资金的积极性。在健全第三方托管的前提下，按工程进度分期分批支付预售款，预售款收入应与开发商自有账户严格分离。在此基础上，再引入国家这一必要的管理者角色，对预售款的托管问题进行监管。

[参考文献]

[1]符启林.房地产法[M].北京:法律出版社,1997:152.

[2]吴清旺,贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平[M].北京:法律出版社,2005:156.