个人住房商业性贷款

个人住房商业性贷款（精选9篇）

个人住房商业性贷款 第1篇

商业性个人住房贷款如何申请转为住房公积金贷款？

1、在本市购买、建造、翻建或大修自住住房时已办理商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）且符合住房公积金贷款条件的借款人，在偿还贷款期间符合公积金贷款条件的可转办住房公积金贷款。

2、申请转住房公积金贷款须符合上述各项规定条件外，还需同时具备以下条件：

（1）申请人须为商业性个人住房贷款的借款人。

（2）申请人没有未还清的住房公积金贷款。

（3）申请人的商业贷款未还清且必须还款正常、无逾期记录及无公积金中心规定的不良信用记录。

3、转贷额度

（1）贷款金额不高于申请转贷时商业贷款本金余额（取千元以上整数），且转贷后不能形成组合贷款。

（2）贷款金额不超过按现行住房公积金贷款政策规定的最高限额。

4、申请材料

（1）转贷申请人及其配偶的身份证明及婚姻状况证明。

（2）商业贷款借款合同、商业贷款购买住房的合同或购买（建造、翻建、大修）住房的房屋所有权证或建设规划部门批准建造(翻建、大修)证明文件。

（3）商业贷款银行提供的商业贷款余额证明及申请转贷日前的还贷记录。

（4）抵（质）押等担保的相关材料。

（5）公积金中心要求的其他材料。

以上申请材料均需提供原件、复印件，第（3）项留存原件。

5、办理程序

（1）借款人申请。借款人向公积金中心提出要求转住房公积金贷款申请，填写《盐城市住房公积金管理中心贷款意向表》。

（2）公积金中心审批。公积金中心对借款人提供的材料进行审核，对符合申请条件的审核后通知办理转贷手续。

以未办理所有权证的并已抵押的所购房屋作抵押申请转贷的，应由所购住房开发商(须为已与公积金中心签订按揭合作协议的)提供转住房公积金贷款的阶段性担保；

以已办理所有权证的并办理抵押登记的所购住房作抵押申请转贷的，应由借款人在自筹资金提前还清贷款后的一个月内提出申请；

以本人、第三人及与公积金中心签约中介机构提供的有价证券、公积金等作质押或所购房以外的现房作抵押申请转贷的，直接办理。

（3）签约并放款。借款人与公积金中心、承办银行签订住房公积金贷款借款合同（借款合同中须明确具体划款方式及帐号），办理担保手续后，承办银行将贷款划至借款人商业贷款账户。

6、相关事项

（1）已办理个人住房组合贷款的不再办理转住房公积金贷款。

（2）原商业贷款借款人已离异，经法院判决或裁定明确其房屋产权归属已不在原商业贷款借款人名下的，不能办理转住房公积金贷款。

（3）以未办理所有权证的并已抵押的所购房屋作抵押申请转贷的，应在购房合同载明的办理产权登记期限内申请，超过期限的不能以该抵押方式申请。

个人住房商业性贷款 第2篇

1、借款人在银行填写申请表请信贷员初审,符全申请资格的给予开具《审查通知单》。

2、将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。

3、由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份及资信状况作评估，收取相关费用。

4、银行对贷款申请人的资信材料进行复审。

5、审批通过后，由律师负责对所签署的法律文件进行审查。

6、银行签署发放款合同及其它材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。

7、借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。

8、借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明资料。

按揭贷款购买期房的房产证放在哪？

房产证是在房屋通过验收交房以后，你交上契税、维修基金、房价的差额（多退少补）后开发商给办理，一般一个月就下来了。不过因为你有银行贷款，房产证要存放在房管局保管，用的时候（如办理户口）可以申请借用，用后归还。等到贷款还清后，房产证就真正交道你手里了。

贷款买的期房一样可以退房

去年年底，张先生看好了某楼盘的位置和户型，而且半年后即可入住，便下决心贷款买房。因此张先生与开发商签订了商品房预售合同，交了首付款，申请的贷款也很快下来了，张先生开始按月偿还贷款。可到今年6月份办理入住后，他发现房屋屋顶经常渗水，经权威部门核验，认定房屋主体结构有问题。依照合同，张先生有权退房，可开发商却说：“你是按揭贷款买的期房，就是我同意给你退，银行也不会同意。”那么，真如开发商所言吗？贷款买的期房 就不能退房吗？开发商的话，是没有根据的。从法律角度讲，购房人与开发商签订的商品房预售合同，是买卖合同关系；购房人与贷款银行签订的借款合同，是借贷关系，两者是独立的法律关系。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第35条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《合同法》94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。也就是说只要依据商品房预售合同，开发商交付的房屋存在双方约定的退房条件，张先生就可以行使合同解除权，要求退房，并不受借款合同存在与否的影响。购房人要求退房，如何行使权利？张先生有权要求退房，如果开发商以种种理由拖延时间，此时，张先生需要注意，依据《合同法》第95条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《合同法》第96条规定，当事人一方依照合同有关约定解除和法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对主有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此，张先生应在商品房预售合同中约定的解除合同的期限内，并建议采用书面形式及时通知开发商，行使合同解除权。如果开发商有异议，可以通过法律手段解决，否则，商品房预售合同自此解除。此外，对于已到房屋土地部门管理登记备案的预售合同，应予以撤销登记。退房以后，如何处理按月支付的购房款？经多次交涉，张先生终于退了房，但按月支付的购房款该如何处理呢？既然借款合同与房屋买卖合同是两个独立的合同关系，如何还贷自然须由购房人与银行依照借款合同的约定协商解决。对于张先生来说，实

际上是提前还款行为。依借款合同中提前还款条款的约定，张先生须在提前还款日前一个月内书面通知贷款人。归还的贷款金额为当期应偿还的贷款本息及尚未偿还的贷款本金。但实际上，由于张先生所贷购房款已由银行划给开发商，因此，由开发商将这部分款项直接支付给银行，从而结束张先生的还款义务。同时，开发商须将购房首付款及张先生已按月向银行偿还的贷款本息全部返还给张先生。此外，《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张先生有权要求开发商承担因购房所发生的费用，开发商作为违约方应该承担相应的违约责任，赔偿张先生的实际损失。购房人购买的保险如何退？我国《保险法》第14条规定：除本法另有规定或保险公司另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除合同。第38条规定，保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。张先生在贷款之前，购买了银行指定的保险，保险受益人是贷款银行。张先生在填写保险投保单的同时，向保险公司交纳了保险费。也就是说，张先生与保险公司之间建立了保险合同关系，它是独立于房屋买卖合同、借款合同之外的又一法律关系。在解除借贷关系以后，如果张先生在投保时，保单上没有”不得退保”字样，张先生就有权解除保险合同。保险公司在扣除自张先生投保日起至解除保险合同之日止期间保险费及手续费后，应将剩余部分退还给张先生。

您好，请问我是贷款买的期房，现在因为自己的问题想卖，请问我需要怎么做谢谢。

正在还款期的商品房要出手转卖，将不再是难事。由光大银行金融超市推出的“跨行转按揭”贷款业务，近日发放了第一笔贷款。购房者无论在哪一家银行办理了以房屋产权证为抵押的住房按揭贷款业务，都可在漫长的还款期间内，通过此业务出售房屋。

个人住房商业性贷款 第3篇

个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。该贷款的申请必须有银行认可的资产作为抵押或质押, 或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人, 其本质属于抵押贷款。个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。其特征有:

主观性:既体现在借款人的个人收入、素质、信誉度, 又体现在银行内部人员的职业道德操守等, 使按揭贷款风险具有主观能动性。

市场性:受市场利率变化, 房地产价格下跌、通货膨胀率高等影响, 可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并停止偿还债务的现象发生。

分散性:个人住房按揭贷款的对象分散、贷款金额小、阶段还款流小、与银行合作的机会少等, 这些原因造成了按揭贷款风险的分散性特征。

区域性:各地区政策不统一, 地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异, 导致出现贷款风险。

滞后性:个人住房按揭贷款的期限一般是10~30年, 风险是中长期的。按照国际惯例, 个人住房贷款的风险暴露期通常为3~8年, 这也意味着国内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。

多样性:影响个人住房贷款的因素有很多, 有借款人的原因、银行自身的原因、开发商的原因等, 还会受到宏观经济形势影响。

二、商业银行个人住房按揭贷款风险成因

(一) 借款人的原因

1、商业银行与贷款人的信息不对称。

银行对贷款人的审查主要靠客户提供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行按揭贷款;有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款;有的购房者信用观念淡薄, 在有还款能力的情况下恶性违约等等。这些都一定程度上导致了银行按揭贷款风险的增加。

2、不可抗拒作用。

借款人因疾病、意外伤害丧失劳动力;因失业、投资失误等原因造成家庭经济条件恶化而无力还贷等, 都会造成借款人无法按期偿还贷款的风险。

3、市场变化。

当借款人买房的动机是炒作房产时, 如果房地产价格下跌导致所购买的房子已资不抵债, 借款人就有可能主动放弃房屋所有权并停止偿还债务, 造成银行按揭贷款风险的增加。

(二) 开发商的原因。

开发商的原因主要是指开发商的恶意欺诈行为, 用“假按揭”的方式套用银行信用而造成的风险, 是对商业银行造成危害最大、形成不良贷款最集中的风险源。“假按揭”从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料, 骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。表现在开发商与个人串通 (或组织其内部职工、亲友等) , 以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款, 开发商获取贷款后, 通常他们会采取两种方式:一种方式是卖二手房, 开发商通过热卖假象, 吸引真正的购房者来买二手房;另一种方式是开发商在获得80%的按揭贷款后, 不准备继续还月供, 就等着银行申请拍卖, 而在拍卖过程中, 开发商可能联合评估机构或拍卖公司, 故意将房产价值估低并圈定竞买人群, 开发商在以低价竞买到该房产后, 又可以市价出售, 而拍卖额和贷款额的差价部分, 银行便只能做呆死账处理。

(三) 银行自身的原因。

主要是指商业银行的内部管理可能存在的一些情况:

1、银行在向客户提供便利的贷款手续的同时, 却忽视了完善和规范贷款的相关手续;

2、房地产市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查和监督;

3、办理抵押的职能部门过分依赖中介机构的评估结果, 造成抵押品贬值或抵押无效;

4、少数银行内部人员利用职权以贷谋私, 发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款, 致使贷款损失。

三、商业银行个人住房按揭贷款风险防范措施

(一) 建立健全完善的个人征信体系。

1999年3月, 中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》, 提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议;之后又采取了《个人存款实名制规定》, 为征信制度的建立提供了前提条件;2006年1月, 我国建立了全国统一的信用信息数据库, 并完成了在全国所有商业银行和部分有条件的农村信用社的联网运行。这一系列的措施对规范我国商业银行个人住房按揭贷款起到了重要的作用, 但仍有待完善。特别是个人征信系统的建设, 我国可以借鉴国外发达国家在个人信用信息处理方面的先进经验, 通过立法的形式, 将个人收入、纳税情况、信用记录等资料有效整合, 形成完善的公民个人信用档案体系。同时, 商业银行要建立完善的客户信用评级系统, 对贷款客户的经济实力、信誉情况要加以分析, 并通过各金融机构内部信息资源库的资源共享走向信息集中, 在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构, 最终完成个人征信体系的建立。

(二) 规范商业银行自身行为

1、各银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等, 相应确定全行的房地产贷款总量和比例, 适度控制房地产贷款规模, 在积极优化存量贷款的基础上, 严格控制和用好增量贷款。

2、各银行要加强内控管理, 规范业务操作。主要做好以下几个方面的工作: (1) 加强对借款人借款资格和偿债能力的审查, 如个人住房贷款人的年龄、职业、家庭成员构成、收入和个人诚信的审查等; (2) 在“简化手续”的同时, 要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续, 加强贷款合同、档案等基础管理工作; (3) 强化贷后管理以及抵押物的审查, 确保抵押的有效性, 防止重复抵押, 并加强对自有评估力量的培训, 坚持对抵押房产的自行评估或确定一个银行内部认定价格; (4) 鼓励信贷人员根据借款人的特点进行房贷管理手段创新, 革新档案管理模式, 发挥档案管理效能, 为贷款清收提供有力支撑; (5) 不定期组织与金融、法律、房地产相关知识的培训和学习, 培训一批专家型业务骨干, 建设一支高素质、有责任感的房地产贷款业务队伍。

(三) 加快个人住房按揭贷款证券化进程。

个人住房按揭贷款证券化是指商业银行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群组, 由证券化机构以现金方式购入, 经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具, 其主要作用有: (1) 银行可以将变现的资金作为新住房抵押贷款的资金来源, 增强银行的资产扩张能力; (2) 将低流动性的贷款转化为高流动性的证券, 可以提高银行资产流动性及利用率, 从而提高银行的盈利能力; (3) 可以将存在于住房抵押贷款中的各种风险转移、分散给不同偏好的投资者, 从而提高资产的安全性。各商业银行应该积极发展个人住房按揭贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者, 以降低银行的经营风险。

摘要：2008年由美国次贷危机所引发的全球金融危机, 今年第一季度楼市迎来小阳春之后与之如影随形的退房现象, 以及全国各地出现的“假按揭”案例, 使我们不得不认真审视我国高速增长的个人住房按揭贷款存在的风险。本文对个人住房按揭贷款风险及成因进行分析, 并提出相应的防范措施。

关键词：商业银行,个人住房按揭贷款

参考文献

[1]傅笛涛.个人住房按揭贷款风险防范研究[D].西南财经大学, 2005.5.

[2]林航琳.个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技, 2009.7.

[3]陈冉.G银行个人住房按揭贷款风险控制研究[D].电子科技大学, 2006.4.

个人住房商业性贷款 第4篇

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

个人住房商业性贷款 第5篇

[摘要] 商业性个人住房贷款中家庭住房套数如何认定

商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

个人住房商业贷款办理须知 第6篇

（一）贷款对象

 具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；

 港﹑澳﹑台居民及在中华人民共和国境内连续居住一年以上的外籍人士,同时须

满足国家对境外人士购买商品房的相关要求.（二）贷款条件

 具有合法有效的身份证明. 年龄加贷款年限不得超过70周岁. 具备按时偿还贷款本息的能力.偿还住房贷款的月支出不得高于月收入的50%,且

月所有债务支出不得高于月收入的55%,或扣除每月所有债务支出后的剩余可支配收入不低于5000元.（三）有以下情况之一，原则上不予放款:

信用卡近6个月内有连续逾期3期（含）以上记录，或贷款近24个月

内有连续逾期3期（含）以上记录；

信用卡近12个月内累计逾期6期（含）以上，或贷款近24个月内累计

逾期6期（含）以上；

信用报告上显示涉及贷款安全的诉讼信息或不良公共事业记录；

列入银联个人信用联网提供的黑名单；

属于公安局提供的有犯罪记录登记在案人员；

 其他降低借款人信誉的情况。

对有逾期记录的，应根据逾期原因及情况适当提高定价。

（四）贷款利率：

商业贷款基准利率：6.55%但对第二套房屋贷款时在基准利率基础上上升10%（贷款利率以签订合同时利率为准）

（五）特殊规定：

暂停第三套住房贷款（需要在户籍所在地开取无房证明）

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款

交通银行重庆分行两江新区支行

个人住房商业性贷款 第7篇

一、申请条件

1、申贷人按规定正常足额缴存住房公积金连续满一年以上，申贷人须与原商业贷款借款人为同一人。

2、原住房贷款为纯商业性贷款(不含组合贷款)，还款状态正常，信用良好。组合贷款不可办理本业务，且不能转为组合贷款。

3、申贷人所购商品房应为二环以内或二环以外成熟小区成套住宅，原则上应为住宅小区（房产证上标明为小区）的房屋，且已办理房产证（房产无权属争议），土地权属清晰、无争议，申贷人产权比例不得低于50%。

4、申贷人在本市常住，有完全民事行为能力，信誉良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；月还款额不得超过其家庭月收入的50%；

5、申贷人原商业贷款须支持提前结清（结清后原商贷银行开具“房地产他项权证注销委托书”）。

二、贷款额度及期限

1、最高额度：商业贷款转公积金贷款贷款额度不得高于申请“商转公”时原商业银行贷款剩余本金部分；同时不得高于住房公积金贷款可贷额度。

2、申贷人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满一年以上的，最高贷款额度为45万元；申贷人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度为35万元，申贷人在最高贷款额度内的可贷额度=申贷人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12（月）×0.5×实际可贷年限，共有产权人、参与还款人不列入计算范围。

3、最长期限：20年；且申贷人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款。

三、个人贷款办理的几项费用

1、担保费：办理“商转公”业务免收担保费；如个人因信用不良无法申办贷款的借款人，可向担保公司申请信用担保。担保公司若同意提供担保，则按贷款额ｘ0.6‰ｘ贷款年限收取，最低300元；

2、印花税：贷款额的0.05‰。（税务部门收取）

3、他项权利变更费：50元（房产局收取）。

四、“商转公”业务办理流程

（一）担保审批阶段：

1、申贷人咨询，填写商转公申报表；

2、申贷人前往合肥市住房公积金管理中心（以下称管理中心）营业大厅2楼担保公司柜台处进行商转公担保申请，担保公司初审；管理中心复审，确定转贷金额；

3、申贷人自行结清原商业贷款剩余本息，并注销原“房地产他项权证”。

（二）申请转贷阶段：

1、申贷人凭原商业贷款结清凭证等转贷资料至担保公司申请转贷，签署合同等相关资料；

2、银行征信查询，管理中心审核，担保公司陪同申贷人办理房屋抵押登记手续；

3、房屋抵押登记手续完成后（以管理中心确认为准），担保公司收押他项权证，管理中心放款。

注：

1、申贷人、共有产权人需夫妻双方亲自到场签署借款合同，若委托他人代签，须出具经过公证的《授权委托书》。复印件均

为A4纸，一纸一份。直系亲属参与还款或有共有产权人(未满18周岁不得作为共有产权人申请贷款，已满十六周岁以上不满十八周岁的，以自己的劳动收入为主要生活来源的除外)的，须参照上表提供参与还款人、共有产权人相关证明材料。

2、申贷人提出担保申请后，如因年龄、工作变动等原因停缴或公积金缴存比例下调，造成贷款额度变动，实际公积金贷款额度以委 贷通知为准。

合肥市兴泰融资担保有限公司

地址：合肥市长江中路168号招商大厦6楼电话：0551-62657516 0551-62620079

商业银行个人住房贷款风险管理 第8篇

一、个人住房贷款业务风险分析

1. 信用风险

信用风险, 主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况, 而我国商业银行个人住房贷款在风险识别、评估、控制与处理机制等方面存在的缺陷, 使得商业银行不能全面了解贷款申请人的信用状况, 在发放个人贷款时信息不对称的问题相当突出。由于个人住房贷款还款期限长, 因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生, 在这段时间中个人资信状况面临着很大的不确定性, 极可能转换为银行贷款风险。加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善, 银行难以对住房抵押贷款申请人的财产以及收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。

2. 流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产, 以致不能清偿到期债务, 满足客户提取存款要求的风险。目前, 我国个人住房抵押贷款期限大多为10-20年, 最长可达30年, 而银行吸收存款负债的期限大多为2-5年。资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。根据国际经验, 个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题, 势必要通过系统内或它行拆借资金满足支付需要, 这样将增加银行的负债成本, 降低银行的盈利水平, 甚至出现亏损。同时, 由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完善, 难以有效化解商业银行的流动性风险。

3. 操作风险

商业银行贷款操作风险, 主要包括信贷人员职业道德、贷款操作流程执行不严格以及外部欺诈引起的风险。信贷人员职业道德引起的操作风险主要表现在信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强, 甚至职业道德缺失, 就会对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断, 甚至明知开发商、借款人的投机或虚假贷款行为还会大开绿灯, 骗取银行信贷资金。贷款操作流程执行不严格导致的操作风险是指商业银行在办理个人房贷业务的过程中没有做好贷前调查和贷后检查工作而造成的风险隐患。如果贷前调查不尽职, 未能充分说明存在的风险或故意回避风险点, 对借款人的收入状况和信用状况等缺乏有效的分析和评价, 这些都将影响审贷的意见。贷后管理没有有效的跟踪和监控机制, 使银行不能及时掌握贷款的真实用途和借款人的收入变动及其他资信情况, 无法有效化解个人住房贷款业务的风险。外部欺诈造成的操作风险主要包括房地产开发商利用“假按揭”形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合格中介公司违规操作等情况。

4. 抵押物风险

目前, 商业银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款, 只有不足10%的贷款采用保证担保方式。抵押物风险主要包括抵押物处置风险、不可抗力风险及价值风险等。

(1) 抵押物处置风险。从2005年1月1日起施行的《查封新规》第六条中规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债”。此规定银行很难得到充分的处置权, 贷款抵押形同虚设。

(2) 抵押物不可抗力风险。是指由于较为严重的自然灾害 (如水灾、火灾和地震等) 和人为伤害, 使房产毁灭, 贷款无法收回, 让银行失去物质保障的风险。

(3) 抵押物的价值风险。我国房地产评估业起步较晚, 发展时间不长, 难免会出现房价高估的问题, 这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。从长远看, 房地产具有保值增值的功能, 但不排除由于经济波动等原因, 导致房地产在一定时期内贬值的可能性。

二、提高个人住房贷款风险管理的对策

1. 建立个人信用风险评分模型

目前, 我国个人信用征信体系还不健全, 银行为了化解信用风险, 必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色, 将个人信用作为考察的重点, 设立相关的个人信用档案, 建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况, 依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》, 对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。银行利用信用评分审批模式可以实现标准化操作, 在短时间内由银行内部建立的信用评分系统得到的分数来决定借款人贷款申请, 提高了贷款的审批效率, 也在一定程度上避免了人为的不当干预。

2. 推进个人住房抵押贷款证券化

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险, 应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险, 推进个人住房抵押贷款证券化市场的发展。作为一项金融技术, 资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款, 3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。使原来集中由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上由众多投资者持有的抵押债券, 不仅调节了商业银行短存长贷的结构匹配, 缓解商业银行流动性压力, 增强商业银行整体抗风险能力, 而且也增强了房地产金融市场的活力。

3. 加强银行自身操作管理

通过建章立制规范业务人员的行为, 强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训、岗位责任与敬业精神培训、风险意识教育及职业道德教育等, 不断加强他们的业务意识、道德观念和责任心, 减少主管放纵风险的可能。严格执行贷款操作流程, 加强贷前调查, 把好防范信用风险的第一关, 通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料, 充分了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况, 对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷, 避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关;坚持借款人面谈制度, 直观了解借款人的基本素质和能力情况, 对其信用程度做出感性判断, 并作为资信评定的参考因素。完善贷后管理工作, 对已发放贷款的还款情况要进行跟踪调查和监控, 及时发现和分析借款人在借款周期中的各种不利于风险防范的因素, 对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理, 对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度;完善贷款风险准备金管理, 既要按时、足额提取风险准备金, 又要严格呆账、坏账核销的审核、审批管理办法, 防止舞弊行为, 切实提高风险准备金对贷款安全的保障作用。对于今年5月12日发生在我国四川汶川地区的地震, 银监会为减轻四川汶川等地受灾地区人民群众的债务负担, 已就银行业金融机构做好汶川大地震造成的呆账贷款核销工作发出紧急通知。通知指出, 各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法 (2008年修订版) 》的规定, 对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿, 或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务, 应认定为呆账并及时予以核销。

4. 完善抵押物管理措施

制定切实可行的抵押物处置方案, 争取将抵押物直接变现, 否则可由借款人租借住房, 放弃住房所有权清偿债权。要积极参与廉租住房建设, 为自己处置抵押物建立可用房屋储备, 一旦借款人违约不还贷款, 可为其调换住房、缩小住房面积, 使借款人既有房屋可住, 又能减轻还款负担, 提高偿债可能。另外, 同保险公司签定合作协议, 由借款人购买个人住房按揭贷款意外保险和保证保险, 由保险公司替借款人偿还贷款, 以保障银行资产安全。对于房价畸高的地区适当提高贷款条件、降低贷款比例, 形成稳健发展的态势。

参考文献

[1]胡立波, 谢生业.个人住房贷款业务的风险及防范[J].华北金融, 2005, (6) .

[2]宋世成, 矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].东北财经大学学报, 2006, (1) .

[3]李颖维.论商业银行个人住房贷款的风险及防范[J].渤海大学学报, 2006, (5) .

[4]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸, 2006, (3) .

[5]昌晓英.个人住房贷款的风险及控制研究[J].世纪桥, 2007, (4) .

个人住房商业性贷款 第9篇

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.