商铺租赁管理办法（精选9篇）
商铺租赁管理办法 第1篇
商铺租赁管理办法
为规范各管理处商铺租赁相关工作，促进商铺租赁工作的规范化、流程化及标准化，特制定本管理办法：
一、本管理办法所称商铺租赁是指各管理处所有商铺租赁工作；
二、公司待租商铺的前期策划、商铺定位、广告宣传、租赁价格等工作有经营计划部负责，各管理处应根据经营计划部的指导性方案签订合同，并做好后期的现场管理工作；
三、管理处应设置专职或兼职招商人员负责现有商铺的招租工作，并及时把洽谈信息上报管理处主任经营计划部；
四、当招商人员和承租人达成租赁意向后，由管理处主任介入并确定商铺租赁价格及优惠幅度，同时填写《商铺租赁合同》；
五、《商铺租赁合同》待管理处及承租人对所有条款阅读并认可后，由承租人签字盖章；然后由管理处每周一下午统一把拟盖章的《商铺租赁合同》报送经营计划部，由经营计划部进行价格审核；经审核无误后交办公室盖章；
六、经营计划部按照公司合同盖章流程进行盖章，正常情况下三日内完成盖章手续，并及时通知管理处来取合同；
七、各管理处应按照财务部及经营计划部相关要求在每周四下午18：00点前上报《签订合同实收款明细表》和《本周实收款汇总表》，便于职能部门进行汇总分析；
八、本管理办法自领导审批并下发之日起执行，解释权归经营计划部所有。
商铺租赁管理办法 第2篇
甲方（委托人）： 山海天房地产开发有限公司
乙方（受委托人）：科加斯商业运营管理公司
第一条 总则 1.1序言
为使甲方持有的山海天世纪商业用房（以下简称“该物业”）得以合理的利用，充分发挥双方优势，有效整合资源，实现项目的成功运作，以取得良好的出租收益并促进保值增值，双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，依照《民法通则》和《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，就甲方委托乙方（独家）提供专业化租务管理服务，在互惠互利的基础上达成以下合作合同，并承诺共同遵守。
甲方兹保证并声明愿意签定本合同，甲方在购买山海天世纪的商业用房(以下简称物业)后，委托乙方提供专业化租务管理代理服务。
乙方兹保证并声明，以提供专业化租务管理代理服务的方式管理该项目，并以全方位的管理和诚意履行本合同。
1.2定义
在本合同中所有术语的意义，明确阐述如下： A、“月”系指公历月
B、“季”系指起始日后三（3）个月为一季，以此类推 C、“年”系指起始日期后十二（12）个月为一年，以此类推 D、“房屋所有权证书”系指由西安市房地产管理局向甲方签发的合法的房屋所有权证书。
E、“不可抗力事件”系指一方不能预见、不能避免并不能克服的，致使该方无法履行其在本合同项下的义务的客观情况。不可抗力事件包括但不限于：政府或公共机构的禁令或法令、暴动、战争、敌对行动、公共骚乱、罢工、公共运输工具或其他公用设施的停顿或中断、时疫（如非典）、火灾、水灾、地震、暴风雨或其他自然灾害。
第二条 物业基本情况
物业性质：商业用房
坐落位置：山海天世纪项目购物中心4层
建筑面积：3652.37平方米（以房管局核定的最终产权面积为准）
第三条 委托管理事项
1、甲方委托乙方寻找承租人，就甲方物业由乙方以出租人名义与承租商户签订租赁合同。承租商户支付乙方的租金标准不应低于税前55元/月.平方米（指建筑面积）。
2、甲方委托乙方执行租赁合同，负责卖场营运管理，补位招商，并向承租人足额收取租金。
第四条 商铺出租条件
商铺经营须符合乙方对业态统一的规划和定位，承租方的经营须遵守物业的相关管理规定和商场经营管理规定
第五条 合同期限
1、本合同委托期限从2018年3月1日起，至2023年12月25日止；
2、在本合同有效代理期内，除本合同另有约定外，甲方不得就该物业委托其他代理商代理租赁事宜或自行租赁、自行经营，否则视为甲方违约。
第六条 租金收入 第七条 相关费用
1、物业由乙方交付给承租人的交付时间前产生的水、电、气费和物业管理费等由甲方承担，交付后该费用由承租方承担。
2、租务委托管理费
甲方应当按照乙方与承租方签定的房屋租赁合同中约定的两个月的租金标准向乙方支付租务委托管理费，甲方在承租方租赁物业后三个月内出售物业的，该租务委托管理费由购买该物业的新业主支付。承租方在租赁该物业后三个月内解除租赁合同的，甲方无需支付乙方租务委托管理费。该租务委托管理费在甲方与承租方签定完租赁合同后第四个月内
向乙方支付。甲方逾期支付的，乙方有权按租务委托管理费每日3%违约金追究甲方违约责任。如乙方未按照第八条的约定向甲方足额支付租金收益的，甲方可拒绝支付租务委托管理费。
3、应缴税金：乙方作为合同代为执行方在返回给甲方租金收入时,应扣除租金收入应缴的各项税费后, 足额返还剩余部分包括但不仅限于营业税及附加、房产税、印花税、所得税等国家规定的各项税费，但税金合计不超过当年税前租金的20%。第八条 甲方的权利及义务 a)权利
1、甲方有依照《商铺租赁合同》的约定向乙方收取租金收益的权利。
2、本合同有效期内，若承租方提前解除其与乙方签订的租赁合同，乙方应尽快寻找新的承租人，甲方有权要求乙方进行补充性招商，若前一承租户解除合同后超过15日乙方仍未寻找到新的承租人，甲方有权自行经营该物业或自行出租。b)
1、义务
甲方保证具有产权所有证书以及专业测绘机构出具的面积测绘报告。若发生产权纠纷，影响乙方正常租务委托工作，甲方应承担相应的赔偿责任。
2、甲方保证物业如为共有物业，则物业其他共有人已同意本合同所有条款，否则甲方应承担相应的赔偿责任。
3、在委托期内，除本合同第七条a）款第2项约定的情况外，未经乙方同意，甲方不得自行经营该物业或另行出租；
4、5、甲方应向乙方及时支付租务委托管理费，并在收到乙方支付给甲方的该房屋租金后，开具相关的发票。第九条 乙方的权利及义务 a)权利
1、乙方有权同意承租方根据经营需要，在符合业态的情况下，合理选择承租人，安排物业的功能和用途，但不得违背该房屋用途类型，不得违背法律及规章制度，不得破坏房屋主体结构，不得因装修改造影响其他租户正常营业。
2、本合同有效期内，若承租方提前解除其与乙方签订的租赁合同，则乙方须重新招租。
3、商户缴纳的租赁合同保证金不作为租金收入，由乙方专户管理，在合同结束时由乙方退还给商户。b)义务
1、乙方为甲方物业提供招租服务；
2、根据《商铺租赁合同》中约定，承租人在每个租金缴纳期到来前的25日向乙方缴纳租金，前两个租约年，承租人以半年为壹个缴纳期向乙方交付租金，从第三个租约年开始，承租人以壹年为壹个缴纳期向乙方缴纳租金，乙方应按《商铺租赁合同》约定的租金金额最晚在每个缴纳期开始后贰拾日内向甲方支付本协议所指房屋的全部租
金，乙方应将收取的税后租金并于每三个月之后的10 日内交付甲方；
3、乙方与承租人签订租赁合同，合同文本内容包括租金金额等必须经甲方书面确认。第十条 支付方式 指定账号：
开户行：
账号： 收款人：
第十一条 商铺产权的转让
在本合同有效期内或租赁期内，若甲方将该物业所有权转移第三方，应事先书面通知乙方，并将本合同的全部内容告知购房人。甲方有义务保证购房人无条件接受本合同所约定的甲方全部权利与义务，否则视为甲方违约。甲方将该房屋转让的，无需通知承租人，乙方及承租人均无优先购买权，乙方有告知承租人的义务。
第十二条 经营场所装修
1.甲方授权乙方和承租商户对该房屋进行装修，装修时在保障房屋安全的情况下，乙方或承租商户可根据经营需要，对该房屋的布局、结构进行必要改动，有关费用由乙方或承租商户负担。
2.本协议终止时，乙方应按照附件一所示的结构、布局向甲方交还该房屋。对于装修，在乙方或下一届承租商户确认接收的前提下，乙方及本届承租商户无需恢复该房屋原状，否则，应恢复原状，承租商户
不恢复原状的，乙方负连带责任。第十三条 违约责任
1、除本协议另有约定外，甲方擅自单方面解除本合同或发生本合同上述违约事项时，需一次性向乙方支付等于当年十二个月的违约金人民币，并在甲方违约之日起第三日支付给乙方。
2、除本协议另有约定外，乙方擅自单方面解除本合同时，乙方需一次性支付甲方等于当年十二个月的违约金人民币￥，并在乙方违约之日起第三日支付给甲方。
3、乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，向甲方支付应付租金百分之叁的违约金；逾期超过60日的，乙方除按百分之叁承担违约责任外，甲方有权解除本合同。
4、乙方签订与该房屋有关的合同等全部文件，未经过甲方的确认，并同意的，每出现一次，应向甲方支付拾万元的违约金，给甲方造成损失的，还应承担损失赔偿责任。
5因其他原因，本合同解除的，乙方与承租人签订的《山海天世纪购物中心房屋租赁合同》继续有效，甲方有权直接以出租人的名义履行义务，行使权力。
第十四条 合同的终止与续约
1、除协议另有约定外，若甲、乙双方中的任何一方需在委托期前终止合同，应提前60 天以书面形式通知对方，经双方协商同意后方能终止，否则视为单方违约。违约处罚同本合同第十一条第1项、第二项的规定。
2、合同期满，若甲方需继续委托乙方代为出租，须提前 30 天向乙方书面提出，经双方协商一致后可续签合同。
甲方将该房屋转移所有权时，乙方已将该房屋租出去的，受让人接受本协议项下甲方的权利义务，由受让人与乙方重新签署租务委托合同；甲方将该房屋转移所有权时，乙方还未将该房屋租出去的，由受让人与乙方签订委托经营管理合同，以确保本商业项目的稳定性。受让人与乙方签署租务委托合同或者委托经营管理合同同时，本合同自行终止，但在甲方与受让人办理完毕该物业交付手续之日前（办理完毕该物业交付手续之日以甲方出具的入住证明为准），乙方仍应将该物业租金按照本合同约定交付甲方。第十五条 免责条款
如因不可抗力等不能归责于双方的事由而使房屋、设施设备或租赁业务遭受损失，双方互不承担责任； 第十六条 合同变更与补充
本合同未尽事宜由双方协商，签订补充合同。补充合同与本合同具有同等法律效力。第十七条 合同生效
本合同及其附件自甲、乙双方正式授权代表签字、盖章之日起生效，至合同期满或符合其他终止条件时自然失效。
本合同壹式柒份，甲方执肆份、乙方执叁份，具有同等法律效力。
甲方(签字)乙方（签字）
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二〇一八年十月二十三日
商铺租赁权质押问题初探 第3篇
关键词：商铺租赁,质押,权利类型
在社会主义市场经济体制日益完善,社会主义市场经济体系日益复杂的今天,中小微企业的价值愈发明显,已经成为了国家税收、市场竞争体系、就业岗位提供、GDP增长等不可或缺的极为重要的组成部分。然而,中小微企业的发展同大型企业一样需要相应的资金注入和资金扶持,但由于银行等许多金融机构对这些企业的保守的放贷态度,使得中小微企业很难从这些金融机构处贷得资金,这大大地限制了中小微企业的进一步发展壮大。正如国家发展和改革委员会前副主任李子彬所言“(中小企业)创造了80%以上的社会就业、60%的GDP、50%的税收,专利申请数和发明专利拥有数的比例也高达50%,但是,直接融资的比重不足5%”。同时,由于银行等金融机构的惜贷情结,导致很多中小微企业,尤其是小微企业转向高风险、高利息的民间借贷等其他借贷形式,这无疑大大增加了中小微企业的运营成本和经营风险,同时也不利于社会经济秩序的稳定和国家经济的平稳发展。那么,为了解决相关的问题,社会上在很多中小微企业间便出现了各种各样的非传统的新型的权利质押形式,对于这些权利质押形式的诸多问题目前得到了学界的热烈讨论,很多问题已经有了较为一致的结论,笔者谨借此文对新型权利质押形式中的商铺租赁权质押的相关问题进行浅析。
一、权利类型定位
谈及商铺租赁权的质押,学界对此名称的准确性进行过激烈的讨论。首先是对“质押”这一用词的争论,即这种“质押”是真正意义上的质押吗?目前在学界,“有人称之为‘质押’,有人称之为‘抵押’”,其原因便在于这种新型的“质押”形式落在了法律规定的模糊地带。
1. 商铺租赁权成为权利质押标的的法律依据
我国物权法中虽然明确规定了存在权利质权,但是对于可以质押的权利类型作了相应的规定:“债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:(一)汇票、支票、本票;(二)债券、存款单;(三)仓单、提单;(四)可以转让的基金份额、股权;(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;(六)应收账款;(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。”根据我国物权法定的基本原则,似乎在目前的情况下,只有当商铺租赁权符合本条文第7款之规定时才能够被认为是合法的质押标的。纵观学界对此的争论,笔者认为,商铺租赁权“质押”是一种权利质押。如上文所引,我国《物权法》第223条对于权利质押客体的规定中的第七款设置了兜底性条款,即“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”。那么,由此可以看出,在不考虑是否是权利抵押标的的前提下,只要一项权利满足以下两个条件,其便可以成为质押的客体:1.符合法律、行政法规的规定;2.属于财产权利。
首先,什么样的权利才属于财产权利呢?“毕克休斯等人认为,财产权‘从最广泛的意义上来说,当然是指任何有价值的东西,即能够产生部分个人财产的任何权利’(1)。我国学者采纳了大陆法系的财产权概念,认为具有财产性价值的权利为财产权,债权、物权、知识产权都属于财产权。”(1)且对于有无价值的区分还与不同交易或其他法律行为的主体的主观本意有关,因此应该全面地来看这个问题:作为一种具有物权化特征的债权,商铺租赁权本身牵涉的法律行为几乎全部都存在着价值关联,而且其本身也毫无争议的落在了财产权利的范围之内,因此,商铺租赁权无疑是一种财产权利,符合第一点的要求。虽然作为权利质押标的的权利理论上还必须具有可转让性,但由于商铺租赁权本身便存在于广泛的商行为当中,因此对其可转让性的质疑并不具有太大的讨论价值。
然而,对于其是否符合法律、行政法规的规定则容易引发争论。众所周知,我国奉行物权法定原则,在《物权法》第223条中,详细列举了可以作为出质客体的各项权利,所以第七款出现的“其他财产权利”的范围便值得深入的讨论。笔者认为,为了盘活中小微企业的经济,此处应做宽范围的解释,即在不影响社会主义市场经济秩序、不影响法律秩序、不会产生恶劣后果的情况下,尽量将新出现的各种作为权利质押客体的权利解释进来。否则,正如陈本寒所写:“一方面立法采用兜底条款的方式规定没有列出的可质押的其他财产权利范围,另一方面又对上述权利质押不予认可,那么兜底条款将失去意义,也会给今后确定权利质押的客体范围带来争议”(2)。
2. 权利质押与权利抵押争议之解决
其次,权利质权是与权利抵押权相区别的概念。权利抵押权的客体需要是具有不动产属性的财产权利,一般为“不动产用益物权和准物权”,而权利质权的客体则需要是具有动产属性的财产权利。这实际上很好区分,由于商铺租赁权更多的是一种以对给付的请求权为内容的权利,因此笔者认为其本身的属性是债权,虽然随着目前趋势的发展,随着买卖不破租赁等规则的确立,学界认为在租赁权领域出现了债权物权化的倾向,但这并不否认其本身还是债权。由于其本身的债权属性使得当其成为担保物权的客体时,其便自然而然地落入到了适用一般动产质权的范畴,所以商铺租赁权的质押权应该是一种质权而不是抵押权。
二、执行流程结构
在讨论了商铺租赁权质押的权利类型定位以后,笔者认为我们应该简单地了解一下这种新型质押的运作流程即实际内容。由于“从事商品批发销售的中小企业最主要的财产为所租赁的商铺,且大型专业市场的商铺租赁权本身具有较高的财产价值,也易于转让,可以作为担保的标的。”所以,在实际运作中类似于一般的权利质权的实现,往往是由银行、商户和商铺所有者或管理者签订三方协议,约定将“商铺租赁权的财产价值”作为优先偿债的担保标的,其权利价值由“商业银行进行评估、商铺出租人确认”。若出现贷款方到期不能归还借款的情形时,商铺所有者或管理者有权对该租赁权进行处置,并将所得收益优先用于清偿贷款方的债务。由此可见,商铺租赁权质押的放贷方是银行等金融机构,而质押方是商铺承租人,而偿还不能的代为清偿方则为出租人,那么这其中便涉及到了复杂的法律关系和利益链条,有诸多不易发现的细节和潜在风险,亟待相关法律和行政法规的规制。
三、公示模式初探
那么在说了这么多以后,既然商铺租赁权质押是一种质权,那么其是否需要其公示,公式的模式又应该是什么样的呢?首先按照民法惯例,债权关系一般是不需要公式的而物权关系则需要公示。所以我们必须厘清商铺租赁权质押究竟是一种债权关系还是物权关系。这个问题虽然十分简单,但其中有一点笔者想着重解析一下,即商铺租赁权本身是一种什么样性质的权利?而这实际在逻辑上十分清晰:由于商铺租赁权是租赁权的一种,而租赁权是债权的一种,所以商铺租赁权自然应该列入到债权的行列,虽然目前学界有将商铺租赁权列入到物权的声音,但是根据物权法定的规定以及本身逻辑上的分析和实践中的法律关系,笔者认为商铺租赁权应该属于一种带有物权色彩的债权,其归类仍是债权。虽然商铺租赁权本身是一种债权,但是这不意味着以其为质押客体的担保权利也为债权。由于商铺租赁权质押本身的性质与其他法律列明的财产权利质押的性质十分类似,所以这种质押权的性质应归属于物权性质的行列,加之在原承租人还款不能时,新的承租人是有权利知道此质权的存在的,所以其需要公示。
那么,公示的模式应是什么样的呢?笔者认为,其公示模式必须以其实际关系内容为基础,以预期目的为目标。商铺租赁权质押的详细流程和内容上文已经介绍过了,那么要确定一个合理的公示模式必须对其中的法律关系进行简单的梳理。首先,商铺租赁权有其质押的价值:由于商铺的租金一般较高,而且商铺租赁期限一般较长,所以其预期的价值还是相当可观的。其次,商铺租赁权起源于承租人与出租人之间的租赁关系,所以必须具有一般的房屋租赁的租赁合同。然而,由于在此基础上,此商铺租赁权还是承租方向银行贷款的质押标的,所以又增加了银行一方,那么此时,承租方与银行还存在着一个质押合同,而且该合同中规定的在质押人还款不能时,银行有向出租方就商铺另租所获租金的优先受偿权,所以,此中还涉及到了出租人的利益。因此,笔者认为,租赁合同本身并无问题,不必再增加复杂性,但质押合同由于涉及到了三方的利益,需在合同上明确标明质押标的、标的评估价值、贷款金额等信息,并由三方签字,交由三方保存。此外,笔者认为,由于在承租人偿债不能的时候,出租人可以收回商铺再出租给“第四人”,那么此善意“第四人”是有权利知道此出租的不同背景的,因为目前立法尚不完善,在质押人回复偿债能力后,可能还会出现新的矛盾。所以,出租人与新承租人在签订和合同时也应注明质押的事实,即对善意“第四人”公示。
四、疑难问题探析
在谈论了定位、流程和公示问题以后,笔者想就商铺租赁权质押过程中可能出现的诸多疑难问题进行简短的探析。
首先是商铺租赁权质押的还款周期的问题。根据上文可知,在质押人具备还款能力时尚无大碍,但一旦质押人偿债不能,则需要出租人对商铺进行处置,并以所得收益优先偿还借款,而对于租赁权进行处置时则往往会选择进行再出租,并以新租金优先偿债。这其中便存在着诸多的不确定性,例如出租人一时难以找到下家或不积极寻找下家;房地产市场不景气,导致租赁权价值迅速贬值而引发的诸多问题等等。此时若商铺租赁权质押广泛存在,那么对于金融机构尤其一些小型的银行的资金周转将是巨大的挑战,而且也有可能引起出租人、承租人和金融机构之间的矛盾等。
其次,立法必须尽快解决善意“第四人”的租赁合同的优先性和对抗性的问题。具体来说就是当出租人已经将商铺二次出租给新的“第四人”时,原承租人由于各种原因请求继续承租该商铺,此时这种继续承租的请求能否对抗善意“第四人”的租赁权?笔者认为,犹如“买卖不破租赁”一般,此时善意“第四人”所签订的租赁合同当然具有对抗原承租人的继续承租的请求的效力,善意“第四人”的租赁权无权利瑕疵亦处于持续性当中,后续的“回赎性”的承租请求当然不能对抗新的承租合同。但此时可能会出现一种奇怪的情况,即在出租人未有效处置租赁权之前,原承租人提出与出租人“续租”的情况,这种情况会引发出许多新的亟待解决的问题,故仍需法律和行政法规尽快予以规制。
最后,提及商铺租赁权质押的问题便自然会出现“贷款人”跑路的问题。在传统的租赁关系当中,这个问题并不复杂,但一旦进入了商铺租赁权质押的领域,情况便变得复杂了。例如,承租人,即贷款方在贷得钱款后,携款离去,那么即使不考虑如何证明贷款方此时出现了还款不能,即“预期违约”的情况,单单考虑若此时租赁物,即商铺本身遭到毁损,致使其租赁权价值受到严重影响时,该如何进行利益平衡就是一个很复杂的问题。因为如果此时一味地要求出租人承担债务,那么会对出租人十分不利,也会使得商铺租赁权质押进行不下去,但若是要求银行向承租人追债,则又很不现实,不仅给银行带来了很大的负担,会更加加重银行的惜贷情节,而且也使得商铺租赁权质押的制度体系被架空,而失去了其本来的协调与平衡的关系,因此针对类似于此类的贷款人预期违约且由于其原因造成了商铺租赁权减损的情况,亟需尽快出台相关的法律法规来进行规制。
五、结语
在目前我国中小微企业亟需资金盘活的情况下,类似于商铺租赁权质押等新型质押模式是值得提倡的。正如“马蔚华建议,结合中小企业资产的具体情况,通过立法或司法解释确认新型权利质押方式,扩大中小企业自身资产中可作为融资担保物的种类,以改善中小企业融资难的局面”(3)。
对此,最高人民法院的冯果副庭长也曾说过:“司法政策直接影响乃至于决定着金融创新的方向和力度,司法应该顺应社会经济发展的需要,对那些能够维护交易的快捷与安全和防止损害不知情的善意第三人利益担保方式的合同效力与物权效力要予以及时确认。同时,司法也要注意限制其风险,防止金融债权风险的积累,保障金融安全。”(4)
商铺租赁权质押是一种具有推广价值的新型权利质押形式,但由于其本身的复杂性和当下市场经济体制的复杂性使得这种新型的权利质押形式存在着诸多问题亟待解决。(5)相关立法部门应尽快通过法律和行政法规来对商铺租赁权质押的合法性进行确认,并明确其质押规则,尽快从立法的角度解决相关的问题。
注释
1《中华人民共和国物权法》。
2王文兵、黄晓云,《创新权利质押担保方式,解决中小企业融资难》,中国审判,2014年03期。
3陈本寒,《新类型担保的法律定位》,清华法学,2014年第2期第8卷。
4徐式媛,《非典型担保融资的法律问题》,中国金融,2014年08期。
商铺租赁管理办法 第4篇
书本租赁店的利润有作者一份
截至2009年12月,日本全国的书本租赁店,总数达到1611家。租赁权在出租图书上的真正运用,始于2007年4月。当时,日本共有书本租赁店487家。仅仅过了两年八个月,书本租赁店竟有数倍的增加。据日本出版物租赁权管理中心(以下简称“中心”)调查,从都、道、府、县分别来看,东京都、北海道、埼玉县、爱知县、福冈县的书本租赁店比较多;从地域来看,除了北海道那些边远的町、村以外,人口密度大的首都圈和以大阪、名古屋为中心的关西圈的书本租赁店比较多。特别是从2008年以来, 书本租赁店呈现逐月增加的态势。从大牌书本租赁店的事业发展计划和日本现实的经济形势判断, 书本租赁店增加的速度在2010年以及今后一段时间内也不会放缓。
在作为出租的图书当中,除了少数是一般大众读物以外,大部分是连环漫画书。据中心调查,图书租赁市场库存图书的总册数约为1600万册,按现有书本租赁店的数量分摊,每家书店平均库存图书约1.4万册;而实际情况是库存图书在1万册以下的书本租赁店最多。这些库存图书在1万册以下的书本租赁店,一般也兼营其他出版物,其中最多的是买卖古旧书。2010年以来,一些新书书店(相对于二手书书店而言)也在开展出租图书的业务。
那么,书本租赁店的实际情况怎样?每年究竟有多少图书通过“租赁”在流通?2009年度,中心得到作者和出版社租赁许可的合同约660万件,月平均为55万件。这两组数字表明,图书出租这种业态——处理出版物的业态之一——开始得到读者的认可。与漫画咖啡屋或二手书书店不向著作权人返还营业利润不同,书本租赁店通过中心向著作权人返还营业利润。所以,这种业态是有生命力的。
出版社是主角之一
简而言之,以中心为核心的租赁权体系,就是作者(著作权人)通过出版社把租赁权委托给中心;中心基于受到委托的租赁权,向书本租赁店发放租赁许可。之后,中心通过两种方式对书本租赁店征收使用费:一是书本租赁店每次向中心购买低于市场价的用于出租的图书时,按照一定比例提前缴纳;二是受到中心业务委托的代理店定时向书本租赁店征收。集中征收的使用费,顺着“权利流”的反方向,由中心根据租赁许可的实际业绩,向合同出版社分配;出版社把分配得到的使用费,再分发给各位作者(著作权人)。
中心管理方式的突出特点之一,就是出版社要承担一定的责任。比如,从每个月的出版物中综合归纳得到著作权人许可的出版社数据,在截止日期以前报到中心;把中心分配下来的使用费再分配给作者。由于出版社是完成这些任务的主体,客观上就把履行维护作者著作权的使命与出版社本身的业务合二为一。可以说,作者与出版社的同心协力,也构成了中心业务活动的一部分。
中心以“更多”为目标
截至2009年12月底,接受中心管理的作者超过6500人,与中心签订合同的出版社57家,中心管理的图书品种达到78850种。
进入2010年,许多书本租赁店强烈要求,要出租没有与中心签订合同的出版社的出版物。为此,中心朝着与更多的出版社、更多的作者签订合同的目标,拉开了对大量没有签订合同的出版社展开游说的序幕。如前所述,随着书本租赁店的大量增加,部分书本租赁业者打算开展不同于其他书本租赁店的特色业务,比如把儿童书作为主打出租商品,而不是像大家一样都在出租连环漫画书。为了满足这些业者的要求,中心就要与更多的少儿出版社洽谈,通过少儿出版社得到更多少儿作家的租赁委托。
“上帝”与“神仙”
中心成立以来,已进行了两次使用费的分配。
2007年度的使用费征收总额约7.5亿日元(1亿日元约合700万元人民币),在2008年10月1日进行分配,给出版社和著作权人分配了约5.2亿日元。
2008年度的使用费征收总额约13.4亿日元,在2009年10月1日进行了分配, 给出版社和著作权人分配了约9.9亿日元。
2009年度的使用费征收总额预计将达到25亿日元,到2010年10月1日进行分配时,给出版社和著作权人分配的数额将大幅度递增。
商铺租赁管理办法 第5篇
1.0 开业后商铺调整管理规范
1.1 对于到期收租物业，必须按照商管总部的要求和格式，至少提前6个月上报租金调整报告。1.2 在步行街20%以上的商户合同到期、或多个中小店铺商户总租赁面积合计大于500平米的合同到期前一年，必须进行详细的市场调研，重新进行商业业态规划、租金测算和制订招商方案，形成新的租赁决策文件报集团租赁决策委员会审核批准；同时进行拟引进商户的初步接触和意向洽谈。
1.3 公司必须在合同到期前3个月取得获批的租赁决策文件，并开始着手陆续与新引进商户签署合同，与继续保留的商户续签租赁合同。在招商调整和合同续签过程中不得出现空铺或停业；招商调整合同审批权限和流程与开业前招商审批流程相同（开业后招商调整由商管总部营运中心审核）。
1.4 步行街20%以下商户合同到期或多个中小店铺商户总租赁面积小于500平米的合同到期前3个月，组织重新测算租金和招商政策后报商管总部总经理和分管副总裁批准后，方能进行招商调整和合同续签。
1.5 在经营过程中或整体合同期内单个商铺调整的，新引进商户合同租赁期不得超过原商户的合同租赁期。公司在上报招商调整申请时必须一同上报商户调整后的租金增减对比表。调整后租金收益高于集团下达指标的，由商管总部总经理审批；调整后租金收益低于原商户的经商管总部总经理审批后报集团分管副总裁批准；调整后租金收益低于集团下达指标经商管总部总经理审批后，报集团分管副总裁、总裁批准。
1.6 在经营过程中商户主动解约提前退租的，公司必须严格按集团制度及租赁合同约定执行商户退场手续，按照合同约定，在新商户没有进场前原商户必须继续经营不得提前退场，经营期间租金和物业管理费继续缴纳。合同履约保证金（押金）不予返还，商品质量保证金在合同终止可以根据合同约定给予退还。商户主动解除合同的审批流程为：公司审批完毕——商管总部营运中心——租费部——财务部——商管总部总经理。
1.7 根据合同约定，商户每月连续在同类销售排名均在最后三名或出现欠租欠费情况时，商管公司有权提出主动调整提前终止合同，清退商户。公司主动提出清退前必须有该商户详细经营情况分析和拟新引进商户经营预测分析报告报商管总部营运中心、租费部、总经理审批同意后，方可提前1个月通知商户准备退场，同时通知拟新引进商户进场。对于公司主动提出清退调整的，根据合同约定履约保证金及商品质量保证金抵扣商户相关费用后可以退还，退还审批流程同上。
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 1.8 享受优惠政策情况下的招商调整
无论商户提出解约或公司主动调整清退，若退场前正享受优惠政策的，必须按租赁合同约定给予扣除和偿还，否则不予退场。履约保证金及商品质量保证金不足以抵扣的，商户补齐应交款项后方可退场。
1.9 免租装修期：广场在经营过程中的招商调整原则上不设免租装修期，若因特殊情况需要给予新商户免租装修期免除的，免租期间的租金和物业管理费损失由原商户合同履约保证金弥补；如当年集团有租金扶持政策，也可从新商户租金扶持政策中调整。
1.10 租金减免：在经营过程中，商户因故提出租金减免时，公司须上报至商管总部营运中心和租费部审核，并报商管总部分管副总和总经理批准。租金减免后，商铺实际租金标准低于集团下达招商指标的还必须报集团主管副总裁和分管财务的副总裁批准。获得批准后公司须与商户签署补充协议并更新租金收缴台帐，将补充协议、租金收缴台帐及签批流程文件报送至租费部备案。
1.11空铺管理：公司必须严格控制空铺率不得超过步行街总面积的1.5%，商铺空置时间不得超过30天；每月5号前上报上月空铺情况。
2.0 主力店的调整
主力店的调整由公司上报至商管总部租费部，商管总部租费部提交至商管总部营运中心完成招商调整或续约。
3.0 租金管理
3.1 建立租金台帐
3.1.1 步行街招商结束后1个月内，公司必须根据租赁合同信息建立《租赁合同台账》，内容包括：品牌、面积、商管总部下达的租金指标、合同标准租金（单价）、合同月租金额、保证金、进场日、免租期、计租日、租期、优惠政策、租金支付时间等信息；由公司招商副总、财务副总或经理、总经理，商管总部招商中心项目负责人共同签署。
3.1.2 公司必须根据《租赁合同台账》，建立《租金收缴台账》，内容除合同台账相关内容外，还包括：租金的本月应收、本月实收、本月欠收、年度累计应收、年度累计实收和年度累计欠收、收缴率等，租金收缴台账须经当地公司财务部审核，报公司租费部复核；
3.1.3 公司必须建立步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新、归档。
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 3.1.4 公司应严格按租费部确认的台账完成收租工作。租费部将结合目标责任制的管理指标，不定期对公司的租金收缴台账进行检查、稽核。
3.2 租金的收缴
3.2.1 公司依据《商铺租赁合同》和进场确认书，与步行街商户确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
3.2.2 营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的步行街商铺索取营业财务报表，确认当期应收租金额。
3.2.3 财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日向步行街商户送达《租金、物业管理费缴纳通知书》，明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请步行街商户签收确认，归档保留原始文件。
3.3 租金账户的管理
公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。公司应定期将收到的步行街商铺租金和保证金净额划转到当地项目公司开设的租金专户中。划转前完成公司内部审批流程即可。
3.4 租赁发票的开具
3.4.1 财务部协调当地项目公司财务部，取得由当地项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向步行街商户开具租赁发票，并由收租经办人员提交至步行街商户。
3.4.2 财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。
3.5 保证金的管理
公司收租责任部门负责步行街商户的保证金催缴工作。步行街商户保证金的退还或没收，须由财务部发起审批流程，经商管总部及领导审批后，方可执行。
3.6 欠租的处理
3.6.1 在送达《租金、物业管理费缴纳通知书》后，租金未按租赁合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与步行街商户沟通，落实原因。在确认租金因步行街商户原因未到帐后，应立即送发《欠租（欠费）通知书》，并在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限。
3.6.2 在《欠租（欠费）通知书》送达五个工作日后，步行街商户仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因的，应及时发出《欠租（欠费）催缴通知书》限
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文件编号：WDSY/QDC-WI-YY0601 版本状态：A/0 期缴纳欠租和滞纳金。同时向营运部门提出预警，通知其对商户经营情况和承租能力进行分析； 若商户逾期未缴纳租金的，根据集团制度规定，在取得集团法务部意见后，公司可准备依据合同约定实施清退或准备采取法律手段清缴拖欠的租金。
3.6.3 需要采取法律手段清缴租金时，公司应提前将拟采取的方案上报商管总部及集团法律事务部，经集团法律事务部评估法律风险，并经集团分管副总裁批准后方可实施，商管总部跟进法律处理过程直至问题解决。
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房屋租赁合同(商铺租赁样本) 第6篇
甲方（出租方）：
乙方（承租方）：
经甲乙双方共同协商，甲方将_______________________ 租给乙方，本着“友好合作，平等互利”的原则，就有关具体事项双方协定如下：
一、租赁期限为年，于至；
二、年租金为元。交款方式____________________________ ；
三、甲方责任
1、甲方为乙方无偿提供装修期月至赁时间；
2、签订合同之日起
3、合约期间，甲方不得上涨房租。
4、租期未到，如遇特殊情况不能继续租给乙方，必须提前2个月通知乙方，征得乙方同意后，方可解除协议并赔偿年房租的30%的赔偿金。
5、协助乙方办理与房屋相关手续。
四、乙方责任
1、合同签订之日起，乙方支付定金
2、乙方在经营过程中不得进行违法活动，对所有的经营行为负完全责任；
3、乙方在租赁期间，按统一标准缴纳取暖费，租赁区域内的水、电费、物业费；
4、租赁期满后，乙方有优先租用权；
五、合同签订后，如果双方有一方违约，需要支付年租金50%违约金；
六、本合同签订地点为：宣化区。
七、未尽事宜，本着互谅协商原则协商解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
附交付物品明细：
甲方盖章：乙方盖章：
甲方经办人：乙方经办人：
餐饮商铺租赁合同 第7篇
乙方：
经甲、乙双方协商确认，甲方自愿将淄博义乌小商品城一期二楼童装西区达成共识如下：
1、合同及房屋租赁期限：合同及房屋租凭期限均为自至20xx年xx月xx日止，期限：壹年，合同经签定立即生效，期满后自动解除。
2、订后一次性付清。
3、房屋租赁保证金：
乙方需向甲方交纳保证金：元，用于包括但不限于承租房屋设施、物业、制度等各方面的保障、保全。租赁期满，如无意外情况发生，甲方将保证金全额返还乙方。
4、房屋租赁期间，由乙方承担该合同商铺所产生的包括但不限于电费、物业费等各项费用，同时遵守各项法律、法规及市场内外的各项管理制度。房屋使用过程中，乙方应遵循市场统一规划部署，不得从事违法经营，自行承担经营责任，如发生问题，后果由乙方自行承担。
5、乙方不得擅自改变房屋结构、使用性质及转租，如有变动或转租意向，需征得甲方同意，否则将视为违约，甲方有权收回房屋，并赔偿甲方违约损失。
6、合同生效，甲方即将房屋交付乙方；合同到期，乙方应按期将房屋交付甲方，如因特殊原因不能及时交房，需征得甲方同意，并向甲方交纳延期房租。
7、其他未尽事宜，双方协商解决。
甲方：
乙方：
商铺租赁管理办法 第8篇
整体供应, 需求及空置状况
据高力国际研究部统计出, 2015年第三季度无新增供应竣工, 市场总存量仍保持约198 万平方米。截至季末, 新兴零售区域存量占总存量31%, 相较2012 年该比重仅为7%。由此可见, 在基础建设逐步改善下, 更多居民搬迁至新兴区域, 而越来越多的发展商意识到该区域的发展潜力。随之而来的新建商铺物业的开发, 以服务于这些不断壮大的社区。
高力国际研究部显示, 第三季度, 深圳中高端购物中心租赁市场表现平稳, 净吸纳量环比下跌70% 至约16265平方米, 其主要由缺乏新增供应导致新租活动受限所致。全市平均空置率环比下降0.8 个百分点至季末的4.7%。按区域, 核心零售区域空置率环比下降0.9个百分点至5.9%, 其主要由若干项目业态及品牌组合调整的完成及福田区内一项目录得若干新开活动所推动。新兴零售区域内, 若干新开活动致使空置率环比下降0.7 个百分点至2.1%。
据高力国际统计, 季内, 餐饮业态持续活跃, 录得若干新开活动。香港品牌咏藜园于世纪汇开设其内地首店, 面积约640 平方米, 而南京大排档于京基百纳广场新开约300 平方米店面。其它餐饮业态的新开活动包括:韩国豪丽斯咖啡于世纪汇开设160 平方米店铺;巴蜀风月于皇庭广场首层新开约770 平方米商铺;探鱼于龙岗COCO Park开设新店;以及碧桃青春餐厅、小猪猪和泰一格韩国年糕火锅于海雅缤纷城设立新店。
来自时尚服饰类的需求同样活跃。巴罗克日本有限公司旗下的SLY于京基百纳广场二楼设立新店;鞋履品牌MC.Choice于京基百纳广场新开近150 平方米店铺;义大利配饰品牌格拉迪尼于欢乐海岸购物中心一楼设立新店;义大利时尚品牌范思哲于万象城承租约80 平方米;以及女性服饰品牌百图 (约120平方米) 、鞋履品牌HOZ (50 平方米) 和思加图 (65 平方米) 于皇庭广场开立新店。
在运动及休闲业态中, 新开活动包括:户外服饰品牌哥伦比亚于万象城三楼开设新店;阿迪达斯、亚瑟士、Timberland及耐克于皇庭广场分别新开190、120、100 和160 平方米店铺。
其它新租及新开活动包括:儿童休闲教育品牌哈里小屋于皇庭广场开立其深圳首店;儿童服饰品牌Young Versace于万象城承租新店;化妆品品牌迪奥后台彩妆概念精品店于海雅缤纷城开设新店;配饰品牌Agatha于福田COCO Park开设店铺;个人护理品牌屈臣氏于皇庭广场新租店铺 (约210 平方米) ;以及国内居家生活品牌馨而乐于龙岗COCO Park新开店铺。
租金趋势
高力国际研究部指出, 季内, 深圳商铺租金表现维持稳定, 所有项目的平均租金与上季度相若。全市中高端购物中心首层物业平均固定租金同比下跌0.4% 至922 元每月每平方米。按区域, 罗湖区租金仍居各区之最, 为1518 元每月每平方米, 其后依次为南山区 (980元) 及福田区 (862 元) 。
投资分析
高力国际研究部指出, 第三季度, 深圳商铺物业投资市场表现平稳, 无整售交易公布。多数投资级别的购物中心由国内开发商持有, 且短期内无出售压力。此外, 实体项目的日趋同质化以及网上销售带来的竞争皆增添营运难度。然而, 尽管位置优越且收益稳定的可售物业有限, 但诸多国内外机构投资者仍在继续寻找此类物业的投资机会。
市场展望
高力国际研究部指出, 深圳商铺物业市场受稳固的基本面所支撑, 其中包括:平稳增长的人均生产总值、基础设施及交通设施的改善 (地铁7、9 及11号线预计于2016 年开通) 、外来人口持续扩增以及社会消费品零售额的稳健增长, 预期2015 年余下时间该趋势仍将延续。因此, 在中短期内, 预计深圳商铺物业市场将稳健扩张。
预期2015 年第四季度将有总计35万平方米的三个新项目入市。Ico和观澜湖新城一期坐落于龙华新区, 华强北九方位于福田区。因此, 全市商铺物业市场总存量预期将环比增长17.6% 至233 万平方米。
盾构租赁管理模式探索 第9篇
【关键词】工程机械盾构；租赁服务；设备管理
中铁工程装备集团机电工程有限公司于2013年3月1日在成都正式成立盾构租赁项目部，开启面向成都、辐射全国盾构租赁业务板块的发展模式，首次便一次性租赁5台土压平衡盾构用于成都地铁建设，在国内首次尝试众多盾构集中租赁并成立项目部专项管理。
1、问题的提出
1.1盾构租赁业务体系问题
每个行业都有自己的系统体系，没有一个好的运作体系，业务管理起来就会显得混乱不堪。公司项目成立初期，就面临着这个困境，设备的租赁合同亦是参考其他大型设备的租赁模式签订，现场实际操作起来，各种弊端随之凸显出来。所以，拥有一套自己的租赁体系显得非常必要。
1.2租赁项目部内部制度问题
项目部初期使用的规章制度，大多沿用公司以前订立的范本。公司制度中部分没有明确规定的，引用其他公司相关制度。结合租赁项目部实际运作情况，这些制度存在较多弊端和不足，这也对项目部建立健全自己的管理制度提出了要求。
1.3项目分工和人文建设问题
项目初期，公司委派正副经理各一名，其他人员若干，由社会招聘师傅以及一批年轻学生组成。面对众多租赁盾构，这对如何分工、工作内容、如何提高员工技能水平以及项目部凝聚力建设等，都存在很大考验。
1.4盾构租赁业务发展问题
就目前盾构施工行业的发展趋势，2015-2020年间盾构需求量将达到高峰期，之后将趋于饱和。公司在争取高峰期做强做大租赁业务的同时，也需考虑到盾构租赁板块后续延伸业务发展的可能性。
2、措施的制定
2.1盾构租赁体系的建立
2.1.1设备的购进。相对于其他盾构租赁公司，中铁装备机电公司依靠中铁工程装备集团公司设备资源以及技术力量的优势，在盾构租赁市场竞争中“设备资源”这块占到先机，也大大缓解了因设备原因造成的资金压力。2.1.2租赁费用的确定。设备租赁费用由折旧费、检修费和管理费用组成，考虑到设备的出租率、设备新旧程度以及市场行情等综合因素，和客户签订租赁合同时，做到既能让客户满意也能保证公司利益。2.1.3租赁流程的确定。在公司其他部门的参与配合下，完善了公司的租赁流程，并制定出配套的管理措施，让公司盾构租赁有章可循。2.1.4盾构租赁平台的搭建。公司开展盾构租赁业务板块后应积极加强同同行的合作关系，搭建合作平台，实现共赢，共同维护租赁市场平衡，避免恶性竞争。
2.2项目部内部制度的建立
根据盾构租赁的特点，编制了《成都盾构租赁项目内控手册》：规范指导租赁项目建立和有效运行内部控制体系。对租赁业务流程包含的主要工作内容进行梳理，以及各项业务中的活动步骤、控制活动、关键控制活动进行了识别和评估，指导项目管理内部控制工作的有序开展。依制度管理项目，不仅满足租赁项目部内部控制体系的建设需要，同时也为项目部业务的开展提供指导。
2.3项目管理和人文建设的完善
2.3.1设备监管服务方式的确立。项目部以每个合同主体工点为单位，建立一个租赁设备监管小组，设立工点负责人一名，随机人员按情况分配。负责随机跟踪监管业主对租赁设备的使用情况，并做好设备的日、周、月等综合报表资料以及每月的验工交接工作。2.3.2实行师带徒协议制度。项目部上年轻学生较多，技术、维护保养水平不高，不懂如何提供综合服务。因此，项目部制定具有项目特色的“师带徒协议”制度，利用老师傅成熟的技术以及多年工作经验，对新员工在知识、技能、态度和行为方面进行培训改进。2.3.3加强企业文化建设。项目部结合实际，导入集团公司同心圆文化理念，将坚持梦想、追求事业和尊重个体摆在同等重要的位置，并坚持企业文化长期建设和不断创新，促使文化理念转化为员工的自觉行为。
3、租赁管理模式的实施效果
3.1顺利高效的完成租赁工作。现场跟机人员综合技能的提高以及服务意识的增强，对设备监督管理的同时也提升了我公司租赁服务理念，现场与业主保持良好沟通，协助业主处理故障、保驾护航。有效缓解了和业主之间的矛盾、增进感情、加深了解进而提高彼此信任。
3.2项目内部工作有序化。随着各制度的制定试行并不断完善，有了措施和监督，工作执行不流于形式，各项工作有条不絮。基本实现了安全生产、文明施工、廉洁的既定目标。
3.3中铁装备盾构租赁平台的搭建。公司积极寻找外部盾构租赁合作伙伴，建成国内最大的盾构租赁业务平台——中铁盾构租赁网（www.ztdgzlw.com）。在此基础上，发展与之相关的业务，如专业制造、大件运输、盾构维保、专业拆装机、掘进分包等。目前，公司已成功签下多台租赁盾构合同，与国内多家相关企业达成战略合作协议。在项目部人才引进以及师带徒制度的实行下，项目部各技术人员实力不断完善进步，不断向公司施工项目输入优质人才，在条件允许情况下，公司已具备接手拆装机、保驾服务、设备调试等相关业务的能力。项目实行的两年多时间里，在对项目特色的管理模式实践中取得不少喜人成绩的同时，也存在一些不足。但我们相信，充分发挥人的主观能动性，运用现代管理方法，结合市场需求和发展方向，就一定能够管理好、运作好设备，让公司取得良好的经济效益，在优胜劣汰的竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]于慧.我国盾构机关键核心零部件受制于人，未来发展任重道远.中国质量报.第六版，2014-6-5.
[2]金晓梅.工程机械设备租赁经营分析与探讨.《现代物业》建设版.市政建设， 2009，（9）.
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