市场调研问卷题型分析与处理试题答案

市场调研问卷题型分析与处理试题答案（精选4篇）

市场调研问卷题型分析与处理试题答案 第1篇

市场调研问卷题型分析与处理

单选题

1.（）是问卷数据预处理后的第一项分析工作，从中可以挖掘很多有用的信息。√ A 频次分析 B 分组求均值 C 交叉表分析 D T检验分析

正确答案： A

2.在下列表示显著性的数值中，其结果为“不显著”的是：A 0.028 B 0.122 C 0.048 D 0.032 正确答案： B

3.一般来说，独立样本T检验只能检验（）个组。√ A 5.0 B 4.0 C 3.0 D 2.0 正确答案： D

4.ANOVA单因素分析包含三个关键点，其中不包括： √ A 方差齐性检测 B 两两比较 C 组间平方和描述 D 卡方分析

√ 正确答案： D

5.在处理不定项多选题时，通常采用“（）”编码进行处理。√ A 0-1 B 0-2 C 1-2 D 1-5 正确答案： A

6.不定项排序题分析与处理的三个步骤不包括： √ A 反向计分 B 转置 C 选择类别 D 计分排序

正确答案： C 判断题

7.在单选题录入时，必须在“值标签”里面为每个选项注明标签。此种说法：正确 错误

正确答案： 正确

8.在列联表分析中，零假设是行列之间有关。此种说法： √

正确 错误

正确答案： 错误

9.在进行定项多选题的处理时，有几个备选选项就定义几个变量。此种说法：正确 错误

√

√

正确答案： 错误

10.在定项排序题的分析与处理中，转置时没有选择的选项权重为1。此种说法： √

正确 错误

正确答案： 错误

市场调研问卷题型分析与处理试题答案 第2篇

单选题

1.哪种因素会削弱企业的竞争优势？回答：正确







 A企业成本比别人低 B企业的产品差异化 C企业的产品被别人模仿得维妙维肖 D和别人形成策略联盟

2.多样化、多元化后多角化的策略指的是：回答：正确







 A现有产品对付新市场 B新产品对付新市场 C新产品对付现有市场 D现有商品对付现有市场

3.哪一个不属于成功策略的必备要素？回答：正确

 A一个长期的目标

 B对竞争环境有深刻的了解

 C对资源有一个客观的评估

 D对目标随时调整

4.哪一项不属于有形资源？回答：正确

 A人力

 B物力

 C技术

 D财力

5.人际关系属于：回答：正确

 A有形资源

 B无形资源

 C核心竞争力

 D竞争优势

6.制定战略时应该避免的是：回答：正确

 A明确化

 B抽象化

 C定量化

 D有针对性

7.顾客的最终需求，指的是产品的哪个层次：回答：正确

 A无形产品

 B有形产品

 C核心产品

 D附加产品

8.对定位的理解不正确的是：回答：正确

 A定位就是产品在消费者心中的位置

 B定位是你对产品做了什么。

 C要根据顾客的买点定位自己产品的卖点

 D可以用坐标进行定位

9.买照相机时，哪种属于核心产品？回答：正确

 A相机的价格便宜

 B胶卷质量很好

 C相机能真实而完美地捕捉每个瞬间并留下一个很好的回忆

 D相机的外观新颖

10.对客户满意度理解错误的是：回答：正确

 A客户满意度由客户决定

 B把会抱怨的顾客当成好顾客可以提高客户满意度

 C提高客户满意度应关注老客户

 D客户满意度即客户忠诚度

11.对企业识别系统（ＣＩＳ）说法错误的是：回答：正确

 A麦当劳的Ｍ，老远一看就知道，这就是企业识别 麦当劳的Ｍ，老远一看就知道，这就是企业识别

 B企业识别指的是企业的软件设施

 C识别系统可以使客户从满意变到忠诚

 D企业识别系统可以帮助企业改变传统的保守形象

12.上到老板，下到一般员工都以客户为中心，反映了核心竞争力的哪个要素？回答：正确

 A一贯性

 B速度

 C创造性

 D灵活性

13.中国移动与中国联通之间的竞争属于哪种竞争动力模式？回答：正确

 A潜在的加入者

 B供应商

 C直接竞争者

 D采购者

14.诺基亚、摩托罗拉、韩国三星等不断地推出新款手机，这属于哪种竞争动力？回答：正确

 A直接竞争者

 B替代品

 C供应商

 D潜在加入者

15.对资源利用说法错误的是：回答：正确

 A资源要集中在主打产品里

 B利用资源要对市场进行有效的分割

 C资源应分散使用

市场调研问卷题型分析与处理试题答案 第3篇

1 调查问卷的设计

1.1 调查对象与方法

天津作为较早进入老龄社会的大型城市，必须有针对性地设计养老服务模式及其产品，养老社区作为一种新型养老模式正在天津进行试水。本文采用分层抽样法，对天津市内六区60岁以上老人进行抽样调查，由经专门培训的调查员进行入户调查和公共场所随机抽样，并辅以一定的深度访谈。本次调查共发放调查问卷700份，回收有效问卷672份，有效率96%。

1.2 研究内容

基于本文的侧重点，调查问卷的设计由三部分组成。第一部分为基本情况：包括性别、年龄、婚姻状况、教育程度、职业、收入情况、支出情况、居住情况等。该部分以2009年天津市老年基金会、南开大学联合调查组设计的《天津市老年家庭生活状况调查》为基础，结合本文的重点予以分析。第二部分为生活行动能力：采用日常行为能力量表（activities of daily living,ADL），用以评定被调查对象的日常行为能力。ADL包含14项调查内容：乘公交车、行走、做饭菜、做家务、吃药、吃饭、穿衣、梳头刷牙、洗衣、洗澡、购物、定时上厕所、打电话、处理个人财务。每项按照4级进行评分：1分为自己完全可以做，2分为有些困难；3分为需要帮助；4分为根本无法做。总分≤16分为基本正常，总分>16分为有不同程度的功能下降，总分≥20分，表现为明显的功能障碍。第三部分为对养老服务的评价和需求，该部分分为四大类：1.上门服务类，包括打扫洗衣、做菜做饭、送菜送饭、送医送药、理发洗澡、陪同聊天、介绍保姆；2.医疗服务类，包括送医就诊、住院陪护、康复护理；3.社区活动类，包括老年大学、文娱活动、户外运动、心理调节、健康咨询、紧急情况救助、社区门诊、法律援助、代缴各种费用；4.社会优抚类，包括交通费用优惠、购物优先、免费使用收费厕所、公益性场馆免费、敬老活动。

2 养老服务需求的分析

2.1 影响因素分析

养老服务的对象主体是老年人，但因个体条件不同，对服务的内容和主次存在明显的差异。本文引入社会学中的社会阶层概念，通过对样本特征的统计分析将养老需求市场进一步细分。

2.1.1 经济收入

消费者的购买力直接取决于收入情况，老年人退休金以及其他收入的高低直接决定着消费方式、消费意愿、生活习惯以及社会安全感等。

2.1.2 受教育情况

受教育程度直接影响人的知识结构、工作能力、技术水平、趣味爱好、价值观受教育程度高的老人思想观念较为开明，对养老社区等新型养老方式较易接受。

2.1.3 退休前职业

职业地位是现代社会阶层划分的核心内容。老人退休前的职业地位、职业声望、职业环境直接决定着老年人的退休收入水平以及对于养老服务的需求类型。

2.2 各阶层老人养老服务需求分析

根据以上影响因素分析，本次调查采用收入、教育程度和退休前职业对老人进行社会分层。

收入阶层划分根据天津市人力资源和社会保障局颁发《关于调整天津市最低工资标准的通知》（津人社局发[2013]13号），从2013年4月1日起，天津市最低工资为每人每月1500元。根据本次调查样本的整体情况进行如下划分：低收入为0-1500元/月；中等收入为1500-3000元/月；高收入为3000元/月以上。

教育程度阶层划分为：(1)没上过学；(2)小学；(3)初中；(4)高中；(5)本科；(6)研究生及以上。

退休前职业阶层划分为：低级职业包括农民、农民工、下岗失业者、下岗自谋职业者、个体户、无业及其他；中级职业包括国企、私企以及政府部门的普通职员、村镇干部、自由职业者；高级职业包括国企中的经营管理者、技术骨干；私企中的业主老板、技术骨干；政府机关部门的干部、技术骨干（科教文卫等事业单位）。

用划分后的三个阶层对不同养老服务需求情况进行统计分析，运用SPSS统计软件对定序变量及6种养老服务进行交互分析。

从以上需求分析可以看出，老年人的社会阶层与对各项养老服务的需求呈现显著的正相关（如表1）。老人的社会阶层越高，对于各项服务的需求程度和范围也就越广泛。这与前面在阶层划分中对于收入、教育程度、退休前职业对于老人的影响所做的定性分析相一致。高社会阶层的老人因其高水平的收入、良好的教育背景和较高的职业地位对各项养老服务既有需求意愿，同时具备消费能力。

注：在调查过程，对于是否需要该项养老服务作如下界定，仅将回答为“需要”的视为有服务意愿，回答为“一般”、“不需要”的均视为无服务意愿。

分别对各项服务的需求情况来看，“日常照料”、“文娱活动”、“紧急救护”、“健康型服务”四项的需求程度与老年人的社会阶层呈现完全一致的高低排序。“医疗服务”、“社会优抚”两项，中阶层的需求程度最高，本文认为对于医疗服务而言，高收入阶层享受到日常服务以及养生保健方面的服务可以有效降低对于医疗服务的需求程度。而“社会优抚”一项中，诸如公益性场馆等公共场所费用，高阶层老人足以支付使用费用，使得对于该项的服务政策需求程度降低。对于低阶层老人而言，交通费用的减免是可以切实降低老人出行成本的举措，比较受到老人关注，但对其他文化场馆的需求不大。

3 消费特征分析

结合老年的社会分层结构，加入老人的身体状况因素，进一步分析不同老年群体的消费需求特征。对于老年人的健康情况分类，本文直接按照ADL评分标准进行划分，ADL总分≤16分为基本正常，设定为健康老人；总分>16分为有不同程度的功能下降，设定为体弱老人。通过整理和界定，根据社会阶层和身体情况，将老年人分为6大类型（如表2）。

在对老人进行需求群体划分后，分析其对5种养老服务的需求差异。5种养老服务的具体内容包括：（1）日常照料服务：打扫洗衣、做菜做饭、送菜送饭、送医送药、理发洗澡、陪同聊天、介绍保姆、代缴各种费用、一对一帮扶；（2）医疗服务：送医就诊、住院陪护、康复护理；（3）文娱活动：老年大学、娱乐活动、户外运动、法律援助；（4）紧急情况救助：爱心门铃等；（5）健康性服务：社区门诊、心理调节、健康咨询。进一步细化不同类型老人对具体服务项目的需求并进行高低排序（如表3）。

从总体情况看，健康小康型老人对养老服务的需求程度最高，其他类型的需求程度依次为：体弱拮据型、健康富裕型、体弱小康型、健康拮据型，体弱富裕型。不同类型老人的需求内容与健康状况密切相关；同时其服务类型也具有各自的特点：体弱的老人除需要医疗服务外，同时在意心理上的慰藉；健康的老人更加喜欢学习和运动，其中健康富裕型老人还对法律方面给予了较高的关注。总之，应该结合老人的实际需求，进行“对号入座式”的养老服务供给，使天津的老年人拥有老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的幸福生活。

4 养老社区的服务意愿与需求

4.1 入住养老社区的意愿

养老社区市场供需间存在巨大的缺口。国内很多城市的养老社区尚处于试水阶段，目前很多房地产开发企业开始陆续开发养老公寓这一房地产商品的新类型，并逐步进行养老社区的规划建设。就天津而言，抽样调查显示，天津居民选择居家养老的占94.6%，依然是主要的养老模式；选择机构养老的占3.2%；选择养老社区的占2.2%。但天津市的养老社区或养老公寓都屈指可数。按照现有老年人口计算，需求远大于供给。

尽管随着经济社会的发展以及家庭结构的影响，养老社区的需求程度有逐步提高的趋势，但不同阶层的老年人对于养老社区的需求是不同的。从老年人的健康情况、收入情况、家庭结构等因素作以分析。

第一，生活不能（完全）自理或患有慢性疾病的老人更倾向于选择入住养老社区。为了更好的获得养老服务，减轻家人的负担，众多体弱多病的老人愿意选择具有完备医疗配套和专业护理人员的养老社区。

第二，收入越高，对养老社区的关注度越高。大多数人选择居家养老，其中很大一部分原因在于：人们认为居家养老的成本最低。而养老机构，包括养老社区均存在一定的入住门槛，包括日后的各种费用让老年人觉得是一笔不小的开支。在进行养老社区的开发中对于不同收入阶层进行产品细分：一方面政府需要介入并给予政策资金支持，以较低的价位吸引中低层收入老人入住养老社区；另一方面，锁定高收入群体，用高水平的服务挖掘更大的利润空间。第三，家庭结构单一的老人更愿意入住养老社区。从老人自身的家庭层面来看，单身老人由于缺乏有效的情感沟通交流途径，更倾向于入住养老社区，从与同龄人的集体生活中找寻情感慰藉。从子女家庭层面来看，20世纪50、60年代人口高峰期出生的人口进入老龄阶段，而计划生育政策下，典型的家庭结构导致一对夫妻要承担4位老人的赡养责任，精力欠缺，因此这部分家庭的老人入住养老社区的需求也更为强烈。

4.2 对服务内容的需求

结合调查问卷及相关研究，老年人对于养老社区的服务内容主要分为四大类，即：医疗护理服务、日常生活服务、紧急情况援助服务和文化娱乐服务。不同阶层的老人对各项服务的需求存在不同程度的差异。

4.2.1 医疗护理服务

老年人是各种疾病的多发人群，随着年龄的增长，身体各项机能开始下降，都会在不同程度上增加老年人对于医疗护理服务的需求。调查显示，28.9%的老年人日常生活中的最大开支为“看病吃药”，因抽样样本未涉及养老机构以及医院中的老人，因此实际比例很可能高于抽样调查结果。其中，年龄对于老年人医疗服务需求的影响程度最为明显，而且经济收入和受教育程度与老年人对于健康保健的需求程度呈明显的正相关。实际上，经济收入越高、教育程度越高对于健康保健的意识就越强，同时占有的医疗资源也相对越充足。因此，在设计养老社区医疗资源和服务的配套上，要充分考虑高阶层老人对于医疗保健服务的高标准；同时切实强化中低阶层的健康保健意识，但必须保证所有入住老人基本的医疗护理需求。

4.2.2 日常生活服务

因老年人身体存在不同程度的机能下降，因此每个阶段的老人对于日常生活的服务项目多有差别。一般成熟的养老社区均根据老人不同的身体情况设置：生活自理型养老社区、生活协助型养老社区、特殊护理养老社区、持续照护养老社区。不同类型的养老社区可以为入住老人提供不同的日常生活服务。需要注意的是，老人对于日常生活类的服务会因为身体状况的因素有所变化，因此养老社区应该根据这部分老人的实际需求进行服务项目的调整。

4.2.3 紧急援助服务

该项服务与老人的年龄、收入、受教育程度、家庭情况等因素均无显著的相关性，这一结论是可以理解的。养老院、养老住宅、养老社区等针对老年人开设的机构对于该项服务几乎是全覆盖的，这也是一些老人和其家人愿意选择养老社区的原因，因此，养老社区对于紧急援助设备运行情况和人员专业化素养必须进行严格把关，确保老人在突发情况下可以得到及时救助。

4.2.4 文化娱乐需求

调查显示，健康老人对于文化娱乐的需求最为强烈，超过紧急救护和医疗护理的需求意愿，位列首位。从现有天津养老社区的开发来看，在文化娱乐服务的项目设计上应充分了解老年人的特点，可以采取固定项目与临时项目相结合的方式；前期选择一些普及化程度高、大家喜闻乐见的文化娱乐项目进行建设，再根据实际入住老人的需求开展有特色的服务内容。

5 养老社区服务的发展前景

养老社区在全国均处于试水阶段，天津养老社区的发展同样面临着机遇和挑战并存的局面，正视发展过程中遇到的阻碍，将适时调整战略与宏观把握方向相结合推动养老社区的发展成熟。

5.1 天津养老社区发展的困难

首先，传统文化的制约。中国传统儒家思想倡导孝文化，千百年来“养儿防老”的思想仍在大部分国人心中占有重要地位，因此将老人送进养老机构常常被认为是不孝的表现。一定程度上，造成老人对于养老社区的偏见。

其次，经济条件制约。调查显示，超过八成的老人对于养老社区月消费接受额度低于千元，这与天津老年人的养老金、生活补助等收入水平较低有很大的关系，而因大病返贫的城乡居民不占少数。与发达国家老人完备的养老保险体系作为基础发展起来的养老社区不同，天津的养老社区因消费群体经济的制约，发展空间受到限制。

再次，政策环境不健全。从天津现有法律法规而言，没有形成完善的养老政策体系，有关于养老社区项目的法律监管制度尚未出台。如何对养老社区项目进行正确的引导和有效的监督，还在摸索阶段，这就导致人们对于养老社区的可行性和可信性产生质疑。

最后，设备技术制约。天津的养老社区运行经验不足，尤其是专业的护理技术和人员均相对缺乏，有限的医疗资源如何供给养老社区，都成为养老社区未来发展需要解决的难题。

5.2 政策建议

随着各大城市先后步入老龄化社会，养老不仅仅是个人问题，同时也是整个社会、政府急需面对的问题。从发达国家成功运营的养老社区模式来看，政府在其中的主导地位不容忽视。因此，在天津养老社区尚未成熟，进入产业化运营阶段，政府应该从以下几个关键性因素着手，推动养老社区的发展。

第一，政府给予必要的政策制度支持。天津市作为率先进入老龄化的城市之一，完全可以在政策构建上先试先行。可以将养老社区作为社会保障的一部分，允许老年人将养老金、医疗保险等用于支付养老社区的入住费用。并对以中低层老人为目标群体的养老社区给予一定的财政补贴。此外，还需对养老社区的开发和运营建立完善的监督管理机制，保证入住老人在合理的价格范围内养老需求得到有效满足。

第二，政府引导培训专业服务人员。天津养老社区的专业化发展受制于专业服务人员的供给不足，政府可以从多方面进行引导。例如在大学与技术学校中增设专门针对老年人护理的专业和课程；还可以对现有下岗失业人员进行专业技术培训。一方面解决养老社区专业服务人员供给不足的问题；另一方面新增就业岗位，达到缓解就业压力、稳定社会的功效。

6 结论

未来的养老社区是属于国家老龄事业中的一个重要项目，天津作为较早进行养老社区试水的城市，是由其政治、经济、社会发展状况决定的。虽然天津老年人对于养老社区的需求体现的并不明显，但对于相关的养老服务均有不同程度的需求，这就意味着逐步成熟起来的养老社区也将成为解决大多数人养老问题的一种可选择的养老方式。同时，养老社区在将来也是长期照护的主要负责主体。

参考文献

[1] .田立霞王春梅周丽萍等.天津市和平区354 名老年人生活质量调查分析.白求恩军医学院学报.2003.1

[2] .刘燕刘静林李乐.养老服务业的市场需求分析.长沙民政职业技术学院学报.2006.4

[3] .杜智民滕萌.我国养老社区的运作机理及发展前景研究.西北大学学报(哲学社会科学版).2012.5

[4] .刘天庆宗凯.综合养老社区规划设计初探——以国寿廊坊生态健康城规划设计为例.工程建设与设计.2012.11

市场调研问卷题型分析与处理试题答案 第4篇

2006年5月24日,国务院出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号,下称“37号文”)。37号文从调整住房供应结构、节约利用土地资源、稳定住房价格出发,规定普通商品住宅用地需要采取在限套型、限房价基础上竞房价、竞地价公开出让的方式确定开发建设单位(以下简称“双限双竞”),提出了限价商品住房(下称限价房)的概念。也就是政府在出让土地给开发商时就制定房屋销售的价格上限,开发商在考虑销售价格上限和自己开发成本的条件下报价竞争土地。政府对各个地块上房屋价格上限的制定可参照该地块周边一手房、二手房的价格标准来制定。

广州市在2006年开始首先尝试“双限双竞”出让土地,并且出台了一系列相关政策和细则,到第二年就出让了限价房用地10宗、用地面积96.8万平方米,规划建筑面积178万平方米,可供应住宅套数1.5万套左右。

二、文献综述

政府干预房地产的重要理由是房地产市场为不完全竞争市场,为克服市场失灵,需要政府干预(况伟大,2003)。另外,由于住房的社会保障功能,所以住房市场也需要政府干预(包宗华,2007)。

从实践中看,几乎所有国家都在对住房市场进行或多或少的干预。早在1949年,美国国会通过了《住宅法》,明确宣布了要实现“居者有其屋”的目标。在过了几十年的今天,大约70%的美国家庭可以说实现了这一目标,联邦政府起着巨大的作用(Schwartz,2006)。肖元真等(2006)通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产市场发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策进行了分析与研究,认为政府对住房市场进行适当干预,对于房地产市场的健康发展,促进全民安居起到了极其重要的作用。

政府是否应该直接对房价进行干预,这取决于政府对房价问题的认识。房价的决定因素有很多,研究者从不同角度对房价的决定和影响因素进行了分析。张红、李文诞(2000)运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析,认为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值,其中实际建设成本对住宅价格的影响非常显著。沈悦、刘洪玉(2004)通过对1995-2002年中国14个城市的考察认为,经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征,近年来各城市住宅价格的增长已经无法用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。屠佳华、张洁(2005)发现,影响中房上海综合指数变动的主要因素有房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率。

三、政府干预住房方式与限价房

(一)政府干预住房方式

通常来说,政府干预住房市场主要有四种方式:一是在住房生产过程中的干预,包括政府直接投资兴建住房和政府通过土地和资金等方式间接干预住房建设;二是在住房分配过程中的干预,如实行政府的住房补贴政策;三是在住房流通过程中的干预,主要是通过行政手段控制住房的出售价格或出租价格,从而影响市场供求的方向,并使得市场结构逐渐改变;四是在住房消费过程中的干预,主要是为住房消费提供金融支持。

在正常的市场条件下,政府应该尽量对市场少干预,即使是像住房市场这样的特殊市场,也应以干预程度最小为追求目标。但由于近年来国内大中城市普遍出现了商品住宅价格较快增长的情况,使得大量中等收入阶层居民也无力购买住房。限价房这种干预方式正是在这样的背景下出台的,通过采取直接干预住房售价的方式,降低价格以满足中等收入家庭的自住型购房需求。

(二)限价房政策的理论依据

住房市场供给的第一个层次是土地的垄断者———政府,第二个层次是开发商形成的“卡特尔”。政府对土地的垄断不难理解,因为我国实行国有土地制,新建项目的土地必须由政府出让或划拨。开发商之所以称为“卡特尔”是因为对垄断利润的追求使他们往往达成一致把持市场价格。因此,住宅房地产市场可以说是一个由垄断“厂商”和完全竞争的需求者组成的垄断市场,其结果必然是实际市场价格大大高于效率最大化的市场价格,即市场价格处于高位。而能使垄断市场达成更高效率的一个措施就是价格管制,例如国家对成品油的价格管制。目前我国房地产的市场垄断特征非常明显,有必要通过价格管制的方式破除垄断。

实际上,价格管制是提高配置效率以及在某些情况下提高动态效率的一种工具。价格管制可以有许多方法,如设定最高利润率、规定最高价格等。就规定最高价格来看,是在成本一定时设定最高限价,意味着收益率是一定的,管制者这样做可以让企业追求配置效率(最高价格被固定)和动态效率(在价格一定时,会刺激企业降低成本)。在通过提高生产效率使成本达到一定水平时,管制者通过设定最高限价的大小隐含地设定了企业收益率。如广州限价房供应机制主要是采取37号文规定的“双限双竞”公开出让方式,具体有“双限双竞”挂牌出让(即限套型、限房价,竞房价、竞地价)和“四限双竞”(即限套型、限房价、限销售对象、限建设和装修标准,竞房价、竞地价)招标出让两种方式。

四、限价房的实施效果分析——基于限价房申购者问卷分析

(一)问卷调查的基本情况说明

本次问卷实施的时间为2008年4月,主要针对保利西子湾二期限价房申购者进行,总共回收2784份问卷,均为有效问卷。

(二)限价房申购者基本分析

表1的调查结果显示,绝对的“职场新人”(参加工作1年以下)比例还是非常小的,工作5年以上的申购者占了多数。大专以上学历的申购者占了总数的将近九成,仅本科学历的申购者就占了总数的53.39%,另外还有14.22%的申购者具有硕士以上学历。

调查还显示申购者的职业范围广泛,但来自国有企业和事业单位的人占较大比例。这可以说明两点:一是相对于外资、民营和自由职业者,国企和事业单位员工的工资还是较低一些;二是相对于公务员群体,国企和事业单位员工的住房来源更依赖市场,因而,他们是对限价房需求较大的群体。

已婚申购者的比例占总申购者的39.55%,计划近期结婚的也占了27.16%。但实际上,根据《广州市限价商品住宅管理办法》的规定,如果购买对象属于广州户籍,无自有产权住房,且按家庭名义申购的,可以享受优先购买权。这条规定在一定程度上制约了一部分单身人士购买限价房的需求,使得这些人放弃了申购。但另一方面,即使这样,仍然有超过60%的单身人士参与了限价房的申购,这说明家庭申购者优先的政策对单身人士的申购行为影响并不明显。

另外,申购者中以工资作为主要收入来源的占总数的92.42%,说明申购者大都是上班一族,自己创业和通过其他渠道取得收入的人很少。

多数申购者每月住房公积金的归集额比较低,再加上申购者工作年限也不长,说明其个人账户上的住房公积金余额也很少,能够提取作为购房用的公积金对支付房价能起到的作用很小。

现在暂时还是通过租房解决住房问题的申购者占了最多,有42.42%。与家人同住的申购者也占了39.19%,申购者大多急切需要解决住房问题。有将近一半的申购者是通过自己的工作积累够首期款后才买房,另有42.31%的人购房首付是要通过父母亲友支持的,这些资助款的还款压力一般也不大,因此总体来说,申购者的购房模式还是量入为出。

(三)申购者对住房的需求

从表2的调查结果来看,限价房推行之前只有18.6%的人是没有购房计划,这说明限价房的推出只在不大的程度上刺激了购房需求。45.47%的申购者每个月最多能负担的房贷金额在1500～2000元之间,能负担得起2000～3000元房贷的申购者占26.51%,最高负担的金额不超过1500元的申购者占16.63%。从这里可以看出,大部分申购者的经济能力都有限。对于一套50万元的限价房,除去20%的首付金额,剩下的40万元如果每个月支付2000元的房贷,要接近20年才能还清,而且这个月房贷金额还是许多申请者负担不起的。政府在制定限价房购买标准时,只规定了收入上限,为了保障限价房的正常供应,还要考虑规定收入的下限。

另外,从调查结果来看,在广州,消费者预期4000～5000元价位的房子可以称为中低价房,支持这个观点的人占48.60%。其次是30.64%的人预期的中低价房的价格在4000元以下。这两部分人一共占了79.24%。这说明广州商品房价格普遍高出了人们的心理预期。而对于住房总价的承受能力则集中在40～69万元。其中40～49万元区间的占33.66%,50～69万元区间的占32.87%。如果家庭住房面积按平均80平方米的话,能接受单位面积的价格区间为5000～8500元。也就是说,如果4000～5000元价位的房子可以称为中低价房,那么每平方米5000～8500元的价格应该是能普遍接受的中等房。这一方面说明限价房申购者具有一定的购房能力;另一方面也说明广州的购房者还是很理性的,并未追求不现实的“低价”。对为什么购买限价房这样的问题,调查结果也给出了较直接的回答:大多数申购者考虑的还是限价房便宜的价格,占了申购者总数的52.66%。而因为预计未来楼市还会走高的申购者也占了总数的18.82%,这些申购者的购房就是一种被动行为。

(四)限价房的实施效果分析

调查发现绝大多数人认为限价房的推行对降低房价有影响,认为限价房的推出是有必要的,能够在一定程度上缓解部分人的购房压力,意见的差别仅在对限价房的推行时间上。

68.50%的人认为《限价房销售管理办法》中规定的按周围商品房70%确定的房价仍然太高,限价房的定价应该在周围商品房价格的60%以下;26.29%的申购者同意目前的定价方法。

另外,调查显示,认为商品房均价降到4000～5000元和5000～6000元就要停止供应政府限价房的申购者比例分别为32.04%和32.54%。这个结果说明,多数的申购者还是比较理智的,房价降到太低不论对整个市场还是对申购者利益都有影响。但从中也能看出,他们能接受的更多是中低等价位的房产,均价4000～5000元的中低价位和5000～6000元的中等价位比较受申购者的关注。根据调查,若楼市有下降趋势,会放弃限价房转购商品房的占58.58%,这说明限价房政策的相关规定是合适的,并未使得市场产生对政府直接供应住房过分依赖的不良心理。

(五)广州市限价房政策可供借鉴的经验

从调查结果可以看出,80.50%的人认为购买限价房应该限制为广州户籍。就政策而言,地方政府在解决居民住房问题时,应先考虑本地户籍人口,这也得到了申购者的响应。按限价房购买标准的规定,申购者年龄必须达到法定晚婚年龄,男性年满25岁,女性年满23岁。从调查结果可以看出,74.43%的申购者认为这样的年龄限制是合理的。认为已婚家庭应该或不应该享有优先购买权的申购者比例分别为46.40%和45.94%。虽然已婚家庭解决住房问题有可能比单身人群更为迫切,同时,已婚申购者以夫妻双方名义购买限价房对于解决住房问题所产生的积极效应也是双倍的。但是,由于家庭收入采取的是自报审核的方式,许多已婚家庭的实际收入有可能已经超过了规定水平。而在广州,还有一大部分单身白领急切需要解决住房问题,却暂时负担不起商品房的价格,这部分人在申购总人数中占了很大的比例。

按照《广州市限价商品住宅销售管理办法》规定,限价房5年内不得转让和出租,5年后转让和出租的,必须全额补缴政府公开出让土地时的优惠让利,这项规定有效压制了购买限价房存在的投资需求。

从调查结果看,5年内不能转让的限制对超过一半的申购者影响不大,限价房的申购者中大都是真正需要住房的人,这基本上达到了原先限价房推行时设定的目标。有42.89%的人认为申请购买限价房的手续比较繁琐,有38.25%的人认为这样的程序可以接受。限价房的销售程序主要包括以下环节:购买预登记、预登记信息现场确认、公开摇珠确定审核和购买顺序、确认申购者名单、预登记公示、签订购房合同。整个过程需要的时间不少于50天,还不包括公示有异议等特殊情况的受理时间。为了节省时间,广州市房管局对整个流程的改进采取了很多灵活措施,比如对现场确认符合资格的申购者直接进行公示预登记公示,摇珠后就可以直接购房了。但是如何让整个过程运作的更为顺畅和高效,仍然是要考虑的问题。由于限价房的选房顺序按公开摇珠结果来定,49%以上的人认为选房这种方式是公平的。

对于限价房的申购,当选不到理想中的限价房时,很多人会放弃已经获得的选房资格,从而产生申购者弃购的现象。而从调查结果看,49.24%的申购者认为不应该限定申购者放弃选房资格的次数。这反映了广州购房者的双重理性:自己在购买时会理性地选择房屋,同时理性地承认应该采取限制措施来防止弃选造成的社会资源浪费。

由于限价房较低的价格,房屋装修以及小区配套的成本也是相对较低的,许多限价房只是按规定的最低标准来做的。对于购买限价房的买家来说,这样是否满足他们的要求呢,如表5所示。

调查结果表明,39.91%申购者考虑的最重要因素还是限价房的价格,其次是限价房区位和户型。由于限价房地理位置都比较偏远,交通配套比较差,生活便利性不是很高,对以后将要住在那里的申购者来说,区位确实变成了另一个密切关注的问题,将近一半的申购者希望住处离工作单位只有30分钟的交通时间,另有将近一半的申购者认为能够接受的最长单程通勤时间是1小时。

而对限价房的质量问题,从调查问卷可以看出,申购者对已经上市的限价房的小区配套质量好坏参半。只有4.31%的申购者表示很满意,而50.04%的人表示比较满意,45.65%的人表示不满意或不太满意。同样,68%的申购者,对已经上市的限价房户型设计和装修标准表示比较满意。

五、结论与讨论

限价房的性质是介于市场和政策之间,如何协调好政策与市场之间的关系本身就是一个难题;同时,由于没有什么可供参考的经验,因此限价房从无到有、从不成熟到成熟的过程,必然是对政府灵活运用调控手段的一次考验。

本文以广州的限价房实施为例,认为限价房作为政府干预住房的一种方式,主要目的是通过调控来使得房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平,缓解中等收入自住型的购房压力。这是对市场机制缺陷的弥补而不是取代,重在调节而不是保障,是既有别于以政府主导为原则的住房保障政策,也有别于以市场调节为主导的其他商品住宅政策。

与住房保障政策不同,限价房政策更多地是一项经济政策,而住房保障政策更多地是一项社会政策。社会政策更多地强调维护公平,而经济政策则更多地强调通过调节保持经济健康、有序、平稳运行。因此,与金融、货币等经济政策一样,发展限价房也应当坚持尊重市场经济规律,坚持适度、灵活调控的原则。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下,应增加限价房供应规模;在房地产市场运行平稳,房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下,应根据实际情况减少或者不供应限价房,合理确定政府调控程度和范围,避免出现由于政府过度干预影响房地产市场健康、稳定发展的情况。

限价房作为一种全新的事物,在认识和实践的探索阶段出现一些问题在所难免,比如,限价房的供应规模;中等收入阶层如何界定;公开出让和销售管理具体办法等。广州将相关政策定位于试行政策,这既是基于限价房本身正处于探索试行阶段的实际情况,也是基于公平概念更多地存在于相对层面而非绝对层面的认识。实际上,对限价房政策过多地求全责备和过于追求理想状态下的完美,并不能解决实际问题,反而会伤害政策的实效性,阻碍限价房的发展。

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