旧城改造对居住环境影响调研报告

2024-08-23

旧城改造对居住环境影响调研报告（精选5篇）

旧城改造对居住环境影响调研报告第1篇

最近几年，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，土地的有偿使用，房地产业的发展，住房的商品化，第三产业的兴起以及大量外资的引进，使得旧城改造获得新的改造动力和契机，从而推进了旧城改造的发展。这对于旧城区的原生居民来说，无论是保留、改建还是新建住宅，其环境都发生了很大的变化，无异于一场新的变革和冲击，对其身心皆产生了较大的影响，既有积

极的也有消极的。

旧城改造的主导者通常是当地政府。实施旧城改造，根本目的是改善老百姓的居住条件，改善城市基础设施，改善城市环境面貌，是利国利民的实事好事。但旧城改造是一个复杂的系统工程，很容易出现这样那样的问题，个别地方出现偏差，就会影响这项工作的声誉，带来严重的负面影响。本文通过调查分析我市旧城改造中对居住环境产生的影响，提出相应的对策建议。

一、旧城改造与居住环境的基本概念

比较完整的旧城改造概念，当属1958年8月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会对旧城改造做的概括：旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个方面的内容。

居住环境是指包括自然条件、设施条件和社会条件而形成的生活领域与生活环境，主要由周围条件、用地条件、公共设施条件和自然条件四个基本要素所构成。而生活环境是指以居住生活为中心的生活中有形或无形的外部条件，一般涉及气候、声光、空气和水等自然条件和各种人为条件两方面内容，后者除了包括道路、公园、交通、商店、医院等公共设施条件之外，还包括经济条件和社会条件（如人际关系、土地情况）。本文结合城市实际，着重调研分析旧城改造对居住环境的自然条件和设施条件方面的影响。

二、旧城改造对居住环境产生的主要影响及原因分析

（一）自然条件方面

居住环境的自然条件一般包括气候、声光、空气和水等因素。在一个城市中，旧城改造往往对居住区的通风、日照、空气环境及声环境产生影响，有时也通过改良居住区周边地形、地貌、绿化、河流等对改变其原生环境质量。在我市旧城改造中对居住环境自然条件的影响主要体现在以下几方面：

1、对通风的影响

居住区内建筑的密度、长度、排列方式等因素直接影响到小区内部的通风状况。旧城改造中大多数用地中建筑密度或高度都有所提高，因地块形状所限，在多出面积的原因促使下，许多新建建筑长度也很大。如果许多小区中建筑密度较高、夏季主导风向上的建筑较长，则非常不利于通风。我市许多小区若干建筑长度在80米以上，有的甚至超过100米，且正处在其他住宅的夏季上风向。高层住宅小区建筑的排列中还容易出现有害的强风和旋涡，我们城市中高层建筑逐渐增多，也要对此加以关注。

另一个重要因素是近居住建筑外围的城市公共建筑，如多层以上的大型建筑，若处在城市主导风向轴线上，也会对小区内部通风产生影响。如金鼎世龙城项目中的公建布局方式，正处在住宅的上风向。作为北方城市，小区北部住宅相对长且紧凑，有利于挡住冬天的寒风，而夏季温度较高时，通风则变得重要。通风这一环境指标常常容易被忽视，但它对于居住小气候的改变却起着非常大的作用。

2、对日照的影响

我们通常在各种纠纷中接触到的多是日照方面的问题。旧城改造中有的是原来住宅日照不达标，通过改造符合了国家规范要求，但多数是降低了原有的日照标准才会引发纠纷。在多个旧城改造项目的公示中，居民前来查询的多是对日照的影响情况。即使日照标准符合国家规范要求，也会因标准比规划前降低而导致纠纷。

又如商场路与柳泉路夹角处某地块，在招商引资中土地局将一沿路的“银边”拍卖，开发商将其改造成高层商住，但却大大降低了北侧原有住宅的日照标准，比如由原来的最底层大寒日满窗日照6小时降为2小时，引起居民不断上访。该地块原有建筑层数较低，空间开敞，改造后建筑密度很大，楼也高了，空间压抑了不少，居民当然不满意。

其实居民尚不清楚的是，该地块的改造如不结合内部统一规划实施，则旧住宅这块骨头将很难再有改造机会。类似这种地块，日照不如以前的标准只是一个简单的表象，土地部门拍卖土地时应当肥瘦搭配，才能使旧城改造有序进行，规划部门则应在规划方案阶段充分考虑被动影响居民的切身利益，促进建设和谐发展。

3、声环境的影响

许多改造前的住宅区面积较大，分布均匀，只有少数与道路相邻，而在还迁时开发公司往往将还房安排在最不利地段，往往是临街楼座或底下几层混合设置公建，居民所受到的道路交通声音污染较前增加，因公建设置造成的潜在污染也较为严重，如音响店、卖场等的设立与声音广告的影响。因为这些楼座往往是最不好卖的，所以就用来还迁，好卖的有利地段的楼座则作为商品房销售。比如第一宿舍改造中开发公司计划将还房主要安排在最北侧两个临街楼座，或东侧临街并带公建的楼座。而内部较为安

静，绿化环境也不错的楼房，则作为商品房销售。不过该项目由于诸多原因，至今尚未实施。在许多小区中均存在类似情况，但居民选择往往较为被动，无法保证其应有的利益。

4、对空间的影响

旧城改造在我市主要体现在对旧的楼房改造，平房和棚户区很少。旧的楼区往往层数、密度较低，空间环境宽松，但由于将改造嫁于开发公司，他们为追求利益最

大化，则力争改造的容积率和建筑密度最大化，使规划后的居住空间较前紧张和压抑。如第一宿舍改造前后的图纸对比，空间格局变化很大；还有原大化纤生活区，在所有可以插建的停车场、活动场、绿地、楼头等地块上插建了多个楼座和单元，虽在第一次公示时引起轩然大波，上访频繁，在第二次公示中却不知因何故通过。明知其不合理、不合法而为之，这是规划部门迫于上级压力的一种无奈之举，但对小区内原有居民的影响却是几十年也难以消除的。

（二）设施条件方面

1、对中小学、幼儿园等教育设施的影响。

在旧城改造中，许多零星改建用地往往因为其规模不足以配建一处中小学或幼儿园，则就近使用现存教育设施，但其总量较大，给许多学校加大了压力。城区中许多规划配套的学校迟迟不建，如科技苑居住区里的中小学。有的甚至还被调整为其他用地，如北苑居住区里的规划中、小学依次被调整为住宅用地。有的规划配套学校规划服务范围较大，但却被包给民办经营，影响到周边配套不良，如世纪花园的小学，虽是公共资源，但仅有几个班是公办收费方式，绝大多数还是高收费的民办教育，不利于周边居民平等享用教育资源，也不利于学校划片。据说中润华侨城里配套的小学也要建成私立的，但在规划中它是作为配套的义务制小学。世纪花园的规划至今未批，因为其内部许多建筑退让用地距离不足，但最重要的原因则是其应配套的中学用地最终被占用了。近几年职业学院等学校合并迁址而产生的闲置教育用地，应当首先用于弥补教育设施的不足，但事与愿违，由于种种原因，百姓的切身利益并未得到重视。基于以上原因，许多家庭面临孩子入学困难，家长们被政府各个部门推来推去，久久得不到满意的答复，使得适龄中小学生入学问题已经成为一个严重的社会问题。

而幼儿园由于多是市场化管理，其招生班额大大超出国家规范要求，对幼儿的成长非常不利。幼儿园服务半径较小，所以其班数设计仅限于服务范围内人口指标，但由于许多零星改建用地规模不足以配建一处幼儿园而借用相邻的幼儿园，给其造成压力。为了在有限的资源基础上扩招，则将活动室改成普通教室，降低了幼教的环境水平。有的旧城改造项目为了满足住宅的用地需求，将规划幼儿园“挤”到位置和朝向均不利的位置。如城市风景小区中的幼儿园，被“挤”到小区西边东西向放置，其朝向符合国家规范要求的建筑面积根本达不到标准。

2、对交通、绿化设施的影响。

在旧城区改造规划中，常常因城市经营的利益所驱，不仅无法实现老城区居住环境提升，还会对交通、绿化等公共设施造成很大影响。张店城区中原总规中规划的社会停车场用地逐渐被占用为其他用地，如美食街两端的社会停车场用地、金帝广场北侧的社会停车场用地均被调整用地性质。许多招商引资项目存在规划停车场地不足等问题仍被批复，如荣宝斋。有的项目直接吞吃了城市道路，如中润华侨城吞并了三条城市道路；**某工厂改造为住宅项目吞掉了一条城市支路。诸如此类，不胜枚举。这些行为使得城市路网结构合理性大大降低，且留下了交通隐患，为将来城市交通问题的解决设置了人为的羁绊。

绿化方面的影响也令人担忧，城市建设量大增，但公共绿地面积增长缓慢。如张店老城区的绿地，多年来只有三处公园、两个广场，两条沿路绿带，其中东部只有一处公园和一条较窄且短的沿路绿带。近几年老城区内改造项目很多，住宅建筑、商业建筑面积增加速度较快，但公共绿地面积并未增加，配套设施也没有明显改善。同时，许多规划的居住区级公共绿地却被调成住宅用地，如凯瑞居住区、莲池居住区、华瑞园居住区等控规中均规划了与居住区相应等级的公共绿地，但在随后的修规审批中却逐渐调整位置、减少面积，有的甚至就不见了。

3、对其他设施的影响。

在旧城改造中商业、医疗、娱乐等设施方面尚未引发较多矛盾，但问题方面也不容乐观。如张店老城区没有与其地位相适应的文化娱乐中心，文化娱乐设施匮乏。仅有的几处设施规模偏小，设施简陋，档次低，无法满足日常活动和市民健身需求。图书馆自上世纪七十年代建设至今未再改建，规模小，设施落后，已几乎停止使用，仅有的一处体育场也因经营不善而几近停业。目前来看，高档次的居住区层出不穷，单在引导居民健康消费、丰富文化生活等方面还有欠缺，居民还有待社会提供更多更好的服务项目和设施，以科学的消耗他们的时间和金钱，比如提供更多开放性强的图书馆、便民体育设施等。

三、建议和对策

从以上分析可以看出，政府在旧城改造中起着主导作用，许多问题的引发也是政府决策不当引起的，因此解决旧城改造中的诸多问题，应当主要依靠政府部门的力量。同时居民作为城市的主人，应当积极参与城市建设，监督规划执行，提出合理化建议，保护自己生存的环境，促进社会和谐发展。综上提出以下建议和对策：

1、对于政府而言，应在旧城改造中扮演好自己的角色，避免成为强势群体的代言人。

因为政府往往想通过旧城改造谋取部分差价或是尽量减少投入，将成本转嫁到开发商头上，其实最后还是转嫁到被改造的市民身上。还有“经营城市”、“招商引资”的借口也时常成为偏袒强势一方的客观依据。

基于旧城改造中涉及到不同人群的利益，其合法利益都应受到保护，就资格和能力而言，首先，政府应当扮演人民利益保护者的角色，尤其对于一些社会中的弱势群体，其自身力量难以保证自己的合法权益，迫需政府提供大量保护。其次，针对旧城改造中公私利益间的冲突，政府应当扮演协调者的角色，较好的进行沟通，慎用手中的强制权力，尽可能的弥补利益损失，做到公私兼顾。第三，政府应当做好旧城改造规划的指导者角色，预先编制系统的规划，批复后用于指导建设，并严格执行，避免规划任意调整行为。最后，政府还应做好旧城改造的监督者角色，加大公众参与力度，对旧城改造中行为的合法性加以严格监督。

2、对于居民而言，循序渐进、多层次的参与规划制定、执行与监督是十分重要的。

这不仅是捍卫城市利益的需要，更是保护和优化自身生活环境，提高社会文明程度的需要。但由于我国长期的中央集权思想根深蒂固，且公众受教育水平相对较低。因而城市规划公众参与的范围和深度需逐步扩大和增加。

在目前公众参与的初期阶段，重点应放在规划知识的普及和传播上，让公众、开发商和政府官员真正了解规划的实质。公众参与的主体应以专业人士为主，尤其是高校和研究机构的相关专业教师、研究人员和学生。他们作为学者，能用比较理性的眼光分析规划的利弊。同时注重调动媒体舆论的力量，这往往能使决策者或开发商的个人利益让位。

当公众对规划有一定认识时，可以尝试扩大公众参与的范围，由公众选出社区代表，参与规划的编制和决策。规划师组织各种座谈会、展览会，编制各种手册、目录等方便公众参与。

当公众参与达到成熟阶段时，可将公众参与规划进行立法，要求规划的审批应有规划对公众意见的处理目录。公众参与方式多种多样，有讨论会议、图形模拟展览会等，参与的深度也从规划的编制阶段过渡到规划决策和实施的阶段。在这一阶段，公众参与的组织也多种多样起来，可以是社区特别小组、居民顾问委员会等等。

四、结语

社会高度的物质文明和精神文明呼唤高质量的城市环境，优美的物质环境、舒适的居住环境、美好的社会环境和宜人的生态环境，是每个文明城市的追求和向往，也是人类对美好生活的理想。

旧城改造是为人服务，而其机理则是通过市场行为实现的，在任何时候只有坚持人和市场两个主题，才可能有成功的旧城改造，并且可能为长时期的可持续繁荣和发展打下基础。在“效率”与“公平” 的关系处理上，首先必需明确政府是代表广大人民利益的，政府的收益最终是让市民受益，这一点是不容置疑的。在经营城市过程中，城市功能的完善和市民生活质量的改变，应当是政府追求的最终目标。

旧城改造对居住环境影响调研报告第2篇

对旧城改造工作的影响及相应对策

――以XX市XX区旧城改造工作为例

【摘要】随着《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的正式实施，旧城改造成为了社会热点问题。旧城改造的过程不仅是政府、投资商、被拆迁户三方之间的利益博弈过程，更是事关政府行政理念的更新和进步、和谐社会的构建和稳固。本文选取旧城面积大、体量多的XX市中心城区同时又是老城区的XX区为例，分析了旧城改造拆迁的基本内涵和制度设计，界定了政府在旧城改造工作中的责任,探讨了《物权法》给旧城拆迁工作所带来的变化和影响，给出了相应对策及建议。作者认为,无论《物权法》给拆迁带来的是何影响，只要政府适时转变工作重心与工作方式，进一步优化旧城改造工作效果的评价体系，中心城区的旧城拆迁就会顺利推进，社会经济就会持续和谐发展。

【关键词】物权法

旧城改造

对策建议

1958年8月在荷兰海牙召开的第一届关于旧城改造问题的国际研讨会，对旧城改造的概念做了比较完整的概括：旧城改造是根据城市发展的需要，在城市功能老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括“再开发、修复和保护”三个方面的内容。由此，可以看到，旧城改造有着复杂性、系统性等特性，由其直接导致的社会冲突现象而成为当前中国城市化进程中的一大热点问题。

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据统计，XX区近年即将新纳入旧城改造的项目有101个，涉及改造的土地面积约3300亩，需拆迁的面积约300万平方米。因此，在XX区“强力推进现代服务业、大力提升区域核心竞争力”的发展理念下，作为XX市的中心城区、老城区，XX区旧城改造工作能否顺利、高效推进，事关全区“3年内全面实现城市化，5年内基本实现城乡居民生活同质化，10年内率先基本实现现代化”战略目标的实现。在构建社会主义和谐社会的大背景之下，《物权法》的正式颁布实施，将对旧城拆迁工作，尤其是对特大城市的中心城区的旧城改造工作产生极为深远的影响。本文重点对《物权法》实施后，对旧城拆迁工作的影响给予分析，并结合XX区的现状，为适应新形势发展，从宏观上提出建议和对策。

一、对旧城改造中拆迁涵义的理解

（一）对拆迁涵义的把握

从字面涵义看，当前旧城改造工作中的“拆迁”就是拆除原有的建筑物，且居民迁移到别处。以上理解包含两层意思：一是房屋的拆除，二是人的迁移。原《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令2001年第305号，2007年10月废止，以下简称《拆迁条例》）第2条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”笔者认为，此规定即涵盖了“拆”、“迁”两层意思。因此，要正确把握拆迁的内涵，就必须从“拆”与“迁”两个角度入手，分析“拆”的主体及“迁”的方式。

（二）拆迁的主体和对象

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根据我国现行法律相关规定，对房屋（指合法房产，下同）拆除的主体只有产权人、行政执法机关及司法机关，而拆迁人并不在其内。那么，拆迁人依据什么理由享有了拆除房屋的权利呢？要回答这一问题，就必须先解决一个问题：在拆迁中，房屋的产权归属是否发生了变化？纵观包括XX区在内的XX市旧城改造操作实例，是拆迁改变了房屋的所有权，拆迁的过程和实质就是征收。意思就是：我们通常所说的房屋拆迁，实质上是将该房屋征收，使其成为国家所有权的客体，终止房屋的私人所有权，尔后将该房屋拆除。

自2004年下半年以来，XX区自主实施的11个旧城改造项目和目前正在拆迁的项目有XX片区、XX地块、XX地块等3个地块，在其本质上盖莫如此，“拆”的方式均为以上所谓的“征收”。在弄清了拆迁的涵义后，为了进一步厘清《物权法》实施后对旧城改造的影响，有必要对拆迁制度的设计作出分析。

二、《物权法》对旧城拆迁制度的设计

（一）旧城改造的基本工作流程

在《拆迁条例》废止之前，实施城市房屋拆迁（以XX区旧城改造工作为例），程序主要有这几步：首先，由区政府相关部门到市规划局晒制地形图后，向市勘测设计院申请划定拟实行城市改造的地块红线；第二步，向市规划局申请办理规划许可证和选址意见书，向市国土局申请办理国土拆迁意见函，取得市发改委的旧城改造项目立项批复；第三步，项目招商成功后，由属地街道办事处和区级相关部门组成拆迁协调小组，并通过邀标或社会公开招标或委托的—3—

方式确定拆迁代办单位，以此到市房管局拆迁管理处申请办理拆迁许可证；第四步，由拆迁人（代办单位）实施拆迁；最后，将拆完的净地上市“招拍挂”进行出让。通过以上对城市房屋拆迁的程序进行分析，不难看出，城市房屋拆迁是建立在征收基础上的拆迁，而非建立在收回国有土地建设用地使用权而产生的拆迁。

（二）《物权法》对旧城拆迁制度的设计

按照旧城拆迁行为模式分类，在XX市当前的实际操作中有以下两种：一是征收不动产（建构筑物等），二是提前收回建设用地使用权的。换句话可以这样表述：一是征收不动产时，对被征收人进行拆迁；二是提前收回建设用地使用权时，对用地人进行拆迁。通过深入分析，我们会发现《物权法》对拆迁制度是这样设计的：首先，将拆迁按照所涉土地的所有权性质划分为城市房屋拆迁和集体土地征地拆迁；其次，将城市房屋拆迁按照房屋所有权是否发生变化划分为征收房屋拆迁和提前收回建设用地使用权拆迁。

综上所述，根据《物权法》的设计，城市房屋拆迁制度是建立在城市房屋征收及提前收回城市建设用地使用权基础上的，或者说是建立在城市土地国有制基础上的一项特殊制度。对照前述的旧城改造工作流程和《物权法》对拆迁制度的设计，可以看出XX区的旧城拆迁建立在房屋产权的征收基础之上。

三、政府对旧城拆迁工作的责任分析

（一）城市房屋拆迁的行为属性

事实上，无论《物权法》对城市房屋拆迁制度的设计是建立在—4—

收回国有土地建设用地使用权的基础上，还是建立在房屋征收的基础上，其收回国有土地建设用地使用权或征收房屋的行为均系行政行为。城市房屋拆迁的行政属性决定了其补偿安置的行政属性，无论此时的拆迁是因建设公共设施等公用利益的需要（如XX片区的旧城改造，是为了打通XX到XX街的规划道路，在XXCBD形成“四纵四横”的交通格局；再如，对XX、XX等历史文化街区的保护性建设，就需要进行一定范围的“拆旧还旧”。关于公共利益的界定，后文要着重分析），还是实施商业开发的需要（如XX集团开发的XX地块，占地面积28亩，项目一期拆迁面积约2万多平方米，建成后将成为XX商圈内发展现代服务业的强大载体），即无论是所谓的政府拆迁，还是商业拆迁，拆迁行为无不打上深深的行政行为烙印。

（二）房屋拆迁后土地出让的模式

目前，城市房屋拆迁流程大致可分为两类：一类是先出让土地后拆迁房屋，即在规划部门确定改造地块红线后，由国土部门将土地的使用权通过“招拍挂”的方式出让（即“毛地”出让），再由取得土地使用权的开发单位办理拆迁许可证后进行拆迁；另一类是先拆迁房屋后出让土地，即在规划部门确定改造地块红线后，由政府委托有关单位（如XX地块拆迁由市XX中心实施，XX历史文化保护街区由XX集团负责，再如XX地块拆迁由市XX公司和XX区政府共同实施）、或引入社会资金（如XX片区旧城改造项目，XX区正在积极和各开发商进行竞争性谈判）进行房屋拆迁、土地平整等前期开发工作后，再以“招拍挂”的方式出让，即所谓的“熟地”出让。

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近年来，由于拆迁成本不断飞涨，在实际操作中，市政府更倾向于鼓励各区（市）县引入社会资金参与旧城改造。同时，因旧城拆迁难度的不断增大，为规避拆迁风险，缩短投资回报周期，投资商往往采取先期参与一级土地整理（和属地政府共担风险，共享收益），再积极竞争参与二级开发的模式。这种方式，就其实质而言，仍然属于“熟地”出让的土地出让模式。

（三）政府对拆迁安置的责任

在“熟地”出让的方式中，政府不可避免地充当实质上的拆迁人，此时的拆迁补偿安置责任理应由政府承担。即便是引入社会资金参与旧城改造的一级土地整理，因为要“利益共享”，并维护好被拆迁人的利益和社会稳定，政府也要负起相应补赔偿义务。在“毛地”出让的情况下，最终实施拆迁行为的是拆迁人，表面上看来，拆迁补偿安置责任应由拆迁人承担，政府是不要承担责任的。事实上，城市房屋拆迁的补偿责任并不是发生在拆迁许可证发放后，而是产生在收回国有土地建设用地使用权之时或征收房屋决定生效之时。行政机关才是拆迁的决定人，而拆迁人不过是拆迁的实施人而已。因此，从逻辑上讲，城市房屋拆迁既然是因行政行为引起的，其补偿安置责任也就理应由行政机关来承担。

四、《物权法》对旧城拆迁工作的影响

通过上述对旧城拆迁涵义的界定、《物权法》对旧城拆迁制度的设计、尤其是政府在旧城拆迁中的责任认定等方面的解析，我们能看到《物权法》实施后，对旧城拆迁工作的影响，大致有如下几个

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方面：

（一）公共利益界定非常重要

《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《物权法》非常明确地将《拆迁条例》中 “因城市建设和实施城市规划的需要”改为了“公共利益的需要”。但是，在实际操作中如何界定“公共利益的需要”的内涵和外延，将成为影响房屋拆迁工作的关键因素。XX街片区拆迁，是按照城市规划（XX中央商务区控制性规划）实施的旧城改造项目，是不是为公共利益？笔者认为，如该项目界定是为公共利益，则拆迁工作难度是否会大大降低？

（二）旧城拆迁难度大幅增加

《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。据此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。在过去的拆迁条例中，拆迁是为了城市建设的需要。现实中，拆迁扰民的问题本质是无视民众的财产权。随着《物权法》的影响深入人心，拆迁中拆迁人与被拆迁人因是平等协议拆迁，若遇到所谓“钉子户”（前不久，有报道称XX市地铁5号线施工为避

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让“钉子户”致工期滞后，造成巨大经济损失。又如，XX市XX大道XX路的三户“钉子户”房屋，盘踞在道路红线之内达10余年之久，造成交通拥堵和安全隐患。）不愿接受任何补偿，可能导致旧城拆迁项目无法实施，对城市建设、经济发展以及现有拆迁管理工作带来极大的负面效应。

同时，《物权法》第42、44条明确了对征拆对象的生活保障，对被征拆单位、个人的房屋及其他不动产的保障，尤其注重长远性保障；第120条还特别针对用益物权的保护和补偿作出了规定。这些突出强调对被征拆人合法权益的保护，在一定程度上改善被拆迁人的弱势地位的同时，无疑会更多地增大拆迁实施难度。

（三）拆迁行为主体会进一步明确

《物权法》规定，政府可以为了公共利益对土地实行征收或者征用。这就明确了征、拆行为的主体是政府。由于只有政府拥有对土地和城市规划的权力，所以政府指令拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，据此征收、征用、拆迁的主体只能是政府。而《拆迁条例》规定拆迁主体是取得房屋拆迁许可证的建设单位，被拆迁人是义务主体，因此在实际征拆过程中，往往政府在下达了行政命令后，将“拆迁人”推至前台，政府作为征拆主体应当承担的责任与义务没有得到应有的强调。故，《物权法》实施前后，政府对旧城拆迁的主体责任将得到强化，需要政府及时研究并调整对策。

（四）政府在拆迁管理中需重新定位

《物权法》的出台，既肯定了政府在城市房屋拆迁中管理的必

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要性，又对政府管理的效率提出了更高的要求。《物权法》进一步明确了政府在城市房屋拆迁中的管理职能，确立了政府作为拆迁人与被拆迁人平等的法律地位，保证了公共利益在拆迁中享有相对优先权，提高了政府在拆迁市场规则制定中的工作要求，促进了拆迁工作中政府角色的再定位，强化了政府在拆迁管理决策中的关系协调。政府必须依照相关拆迁法律法规，严格制定拆迁制度，整顿拆迁市场，保障各方主体的利益均衡，调整政府引导、管理和监督机制。

（五）拆迁法规规章体系亟需完善

《物权法》的正式实施，会促使政府对当前拆迁市场进行法制化、规范化管理。但由于当前我国缺乏一部专门的房屋拆迁法律，《拆迁条例》又存在诸多不完善的地方并已经废止，《物权法》的出台虽然在一定程度上解决了原《拆迁条例》在立法上的矛盾。但由于毕竟不是一部专门的拆迁法规，这就要求市级各相关部门、专业人士尽快在物权法及其他相关法律法规的框架下，完善拆迁相关法规、规章体系，尽快结束原《拆迁条例》废止后出现的“真空期”，从而提高拆迁市场的法制化、规范化程度。

五、相应对策和建议

（一）明确界定公共利益界限

所谓“公共利益”，理论上的解释就是社会成员都能够直接享受到的利益，应具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。在旧城拆迁过程中，根据《物权法》的精神，必须明确公益性征迁和商业用地的界限。开发商所征收的是商业用地，不属于公共利益。

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对于商业用地的征迁，要由政府划定一些区域，可以转为建设用地，由开发商向政府申请，取得批件，但并不是批给开发商土地，而是指标，开发商得到指标后，需要自己进行商业性谈判，这样才能解决征迁中公共利益的界定和群众合法权益保护的问题。笔者建议，在城市拆迁行政管理工作中，行政主管部门的颁发拆迁许可证（《物权法》实施后，是否以“拆迁许可证”的形式，目前尚未明确）、拆迁裁决、强制拆迁等行为，应当首先对拆迁房屋的目的和性质进行认定。通过论证认定是为了公共利益，才可以实施征收行为，否则就和《物权法》的规定相悖，政府要承担相应法律责任。笔者私下认为，若认定为公共利益，在保障被拆迁人的合法利益前提下，则政府对整个的旧城拆迁能否强势推进。

（二）严格遵循法定拆迁程序

依法行政的重要内容就是行政行为必须符合法定程序，旧城房屋拆迁中程序公平与实体公平同等重要。征收权作为国家的专有权力，对公民的财产利益关系重大，更应当受到正当程序的限制。在具体拆迁工作中，要从制度程序上严格拆迁程序，规范拆迁行为。拆迁之所以易产生矛盾冲突，引发社会不稳定，重要原因之一就是没有严格按照法定程序进行。因此，《物权法》出台后，更有必要从制度层面上对拆迁的程序进行细化并严格把关。建议区政府进一步规范旧城改造工作流程，明确区级相关部门的责任分工，并责成相关部门对拆迁方案的审查备案，将拆迁政策、程序、补偿方案等予以公开，做到从批准、听证、公告、补偿协议到拆迁实施等每个环

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节程序规范、公正透明。同时，加大对旧城拆迁程序的监察力度，防止拆迁过程中的违法行为。目前，XX区提出了推进旧城改造工作“五原则”（三位一体、动态分配、阳光拆迁、产业倾斜和政策支持），是对旧城改造工作进行规范的一个非常好的开端，尚有进一步细化、深化的空间。2007年，XX区在XX街、XX街旧城拆迁中，其“阳光规范、文明和谐”的做法值得借鉴。

（三）尽快健全合理补赔偿机制

价格补偿是拆迁工作中的主要矛盾所在。在中心城区的旧城拆迁的实践中，要把旧城改造工作和大力发展现代服务业、优化产业结构结合起来，特别是要和富民惠民改善民生结合起来。既要切实保障投资者的基本利益，又要实现政府的既定发展战略，更要切实保障被拆迁居民的合法利益。尤其是《物权法》的正式实施，媒体对各地“最牛钉子户”的炒作，部分被拆迁户对拆迁补偿期望值大大提升，致使抱着讨价还价的心态，坚持不肯配合拆迁。因此，建立健全适宜实际情况，且统一、公开的价格补偿标准是非常必要的。在实际操作中，不论是道路建设、项目建设或者是其他开发，只要是在同一地域内，都应执行统一标准的补偿政策，确保做到执行政策前后一致，同等情况的对待一致。在XX街片区旧城改造工作中，XX区提出“拆迁补偿一把尺子量到底”的拆迁补赔偿理念，笔者认为须大力提倡并长期坚持。近期，在综合配套改革试验区建设中，XX区先行先试，在“土地带方案挂牌”方面积极努力，寻求突破“原地返迁”的政策障碍，切实实现中心城区被拆迁户的多元化赔偿安

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置需求，这种努力值得进一步探索。但是，因XX市中心城区各区政府对旧城拆迁政策的理解把握、推进力度各有差异，相邻区域对补赔偿的执行标准也有所不同，造成了被拆迁人的盲目攀比、漫天要价现象，市上统一规范补赔偿的机制才是治本之策。

（四）充分发挥政府拆迁主体作用

《物权法》中明确规定，在旧城拆迁工作中，征收、征用的主体是政府，拆迁是政府征收个人房屋所有权的行为，开发商没有实施这种行为的资格。在城市房屋拆迁中，政府作为拆迁主体，有义务充分论证拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁判。只有准确界定政府法定拆迁主体的责任和义务，才可以有效避免重大矛盾的产生，并建立合理的协调机制。很多人担心《物权法》实施后会导致大量“钉子户”出现，但是笔者认为，只要充分发挥政府法定拆迁主体的作用，建立科学、公平和完备的拆迁制度和公正的司法审判，这种情况是可以避免的。

（五）依法严格推行“不停止执行原则”。

《行政诉讼法》、《行政复议法》等明确规定，因拆迁而引起的行政争议，只要政府机关做出了行政裁决，不论是否经行政复议或行政诉讼，都可以立即进入执行程序，这就是行政法意义上的“不停止执行”原则。《物权法》第28条也规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、—12—

转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效发生效力。因此拆迁工作在依法保护群众根本利益的前提下，要切实保证按法定程序推进。对拆迁过程中产生的矛盾和被拆迁人不合法的抵制行为要加大依法处置的工作力度。建议区政府对漫天要价的“钉子户”，依法进行严肃的批评教育，晓以利害的同时，积极通过行政裁决、组织行政强制拆迁和申请司法强制拆迁等有强制力的保障手段，保证旧城拆迁的工作按照进度进行。

六、结束语

“风能进，雨能进，国王不能进……” 18世纪英国首相威廉·皮特的这句名言可以用来解释《物权法》与被拆迁人息息相关的原因。进入21世纪后，公共服务的行政理念有了新的发展，其核心观点是：政府应注重服务于公民，关注宪法和法令，关注社会价值观和公民利益，重视公民权和公共服务。伴随着社会转型的需要，为社会公众提供基本而有保障的公共产品和有效的公共管理、公共服务，是现代政府的第一要务。

2003年，XX市提出了全面建设规范化服务型政府的宏伟目标。通过几年的努力，各级政府对自身在社会发展、经济管理中的角色和作用进行了全新的阐释和实践，这对正确定位政府在房屋拆迁法律关系中的角色有很大启发作用。政府应该适时地转变工作重心与工作方式，从市场参与者的身份中走出来，做好房屋拆迁的服务协调工作，实现由经济建设型政府向公共服务型政府的转变，这是解决房屋拆迁法律关系异化的基本目标。具体到房屋拆迁法律关系问

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题上，政府的正当角色就是提供双方平等交易的制度平台，而不是与开发商坐在一条板凳上，结成利益共同体，联合起来与民争利。笔者坚信，无论《物权法》出台后，对旧城拆迁带来的是何影响，只要衡量旧城改造工作效果的评价体系，从以往的实质性效益、经济性效益转向科学发展的经济社会性综合效益，中心城区的旧城拆迁才会顺利推进，居民的幸福感才会不断增强，社会经济才会持续和谐发展。

读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文

5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿

7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。

8、读书要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。

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10、一日无书，百事荒废。——陈寿

11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基

14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游

15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德

16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿

17、学习永远不晚。——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向

19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子

20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根

旧城改造对居住环境影响调研报告第3篇

关键词:中国传统文化;中式;居住环境;设计

中图分类号:G122 文献标识码:A 文章编号:1674-7712 (2012) 12-0157-01

本文之所以使用居住环境这一名词而非使用景观规划设计或者是建筑设计亦或者是室内装饰设计的原因即在于,个人认为,不论是景观规划设计或者室内装饰设计亦或者是建筑设计其最本源的初衷既是人类对所居住的环境进行一个理想化的,技术化的改造,让其在符合自然规律的前提下更能让人适应其环境来生存下去,所以不论是景观规划设计或是建筑设计还是室内装饰设计,其本源目的不能改变,既在满足基本功能的前提下进行结合人类美学审美观念的“设计”。

中国传统文化无数次的受到异质文化和现代文化的冲击,作为“天下设计一大抄”的现代室内设计与景观建筑设计部分现状,中国的传统文化元素日趋减少,面对如此现状,作为一名设计师必须能够继承优秀的传统文化,引进具有前瞻性的设计理念,整合有利的文化资源,去其糟粕,取其精华,做出富有深层文化内涵的设计方案。真正辨明哪些是需要留下的,哪些是需要省去掉的,哪些是可以通过与现代化手段相结合以另一种方式存活下来的。

中国传统文化在人类居住环境的研究上有着深刻的,出乎人想象的规律与方式,对于功能与艺术审美的结合运用上有着令人惊叹的成熟。

中国传统文化艺术在经过漫长的历史凝练后,逐步形成各具典型文化内涵的图形和纹饰。他们包括人物、植物、动物、图腾、几何符号等形式在内的图像,以及一些流传广泛的典故、成语、传说中的人物、景物,一些约定俗成的事物及组合。这些传统符号既有具有传统象征内涵和比喻意义的图案和纹样,也有古代传统图腾纹饰,以及传统宗教纹饰符号。这些文化符号在经历了岁月的洗礼后都渗透出浓厚的历史凝重感,拥有强大的生命力,因为其文化符号是形式与内涵的完美结合。我们应该用今天的设计语言诠释与重现这种完美。

除了图形抽象符号的表现形式以外,陈设艺术从古至今一直在我们的生活中扮演着重要的角色,它的形式、质感、文化特征无不在空间与人之间传递着某种氛围、某种情感。陈设艺术以其悠久的历史、鲜明的民族特征、强烈的地域特色,责无旁贷地担当起了重要的使命。中国传统文化丰富而久远,由于历史、地域、宗教、文化、经济、习俗、环境等因素的差异而形成千姿百态的陈设艺术,在居住环境的设计运用上,是我们取之不尽用之不竭的宝贵财富。

中国传统文化崇尚自然,对自然采取顺应、亲和的态度,对自然景物非常喜爱。这种淳朴亲切的自然情怀反映在室内空间的处理和陈设设计上,将自然要素尽量组织到内部空间中。在室内营建日益精巧、和谐、完整的景观体系,体现人与自然的相融关系。利用花窗、门、挂落等装饰构件形成开敞的和半开敞的空间,将室外景观“借”入室内;绿色植物和盆景,作为室内陈设部分,使室内增添更多的自然景观元素。中国传统室内陈设设计也力求表达特定的情感意境,以达到传情达意的最高境界。这些都可以为当代人类居住环境设计所借鉴。

而在中国传统文化当中对于居住环境同样有着博大精深的内涵底蕴,风水学,这一古老的学科是几乎支配着整个居住环境的主干引导力量,风水理论是我国传统文化的产物,是中国传统宇宙观、自然观、环境观、审美观的一种反映,它将自然生态环境、人为环境以及景观的视觉环境等做了统一的考虑。可以认为,“风水”是中国古代的一种景观设计理论和东方的环境科学。

风水又称堪舆。风与水是自然界万物的二个代表,堪代表高处,舆代表低处,表明地势的变化与自然环境。风水用抽象的气来解释自然环境,认为按照气的运动变化规律,也即按自然的秩序,采取自然的行动,就会获得平安与快乐。在地理学中,这阴阳二气交流而生出各种变化。概括而言,风水通过对气的控制、迎合、引导使人类与之产生和谐,从而有助于改善居住环境,保证人类的身心健康及后世的昌盛。

时代发展到今天,任何一个国家和民族,都无法把自己封闭起来,中国也不例外。事实上,人类社会的发展是一个不断地扩大文化交流的过程。当代的每一个国家和民族,都纳入到世界范围的多元文化交流之中,拒绝文化交流是不可能的。文化交流是一个总的概念,从文化纵向的角度来看都是传统文化的交流使其延续和发展。

因此从真正意义上讲,全球化的冲击,对传统文化的独特性而言,不是单纯的构成威胁而是使这种独特性更为强化。东西文化在相互对比、相互交流的大环境下,相比以往任何时代都更加尊重文化的多样性和差异性,更加强调传统文化的差异为地区所带来的价值和吸引力。这也是景观规划设计师认为在项目实践中最有价值之所在,是我们最为珍视的部分。传统文化的延续,这是对设计师来说是居住环境设计创作中富有挑战意义的命题。这项工作不仅仅意味这要探究历史而且意味着要在历史环境中注入新的生命。环视一下我们周围的现状,不乏“地道式模仿”、“改良式模仿”以及“符号的演义”等众多作品,这些作品中,新的景观设计丧失了自身的形式特点,协调被看成创造的目的,而模仿几乎成为获取协调的必由之路。对传统文化意义和价值的思考,一般来说,在文化活动中人们所受到的限制是文化方面的限制,文化驾驭人,而不是人驾驭文化。

设计这一词汇伴随衍生的是文化的不断演化发展,同时也意味着注入其新的生命,而对于传统文化的坚持不在于返回而是前进,对于“根源”文化的探寻不是一种退化,而是一种更深层次的进化,用更沸腾更新鲜的血液让它在我们子孙后代中生生不息的繁衍下去,绽放出它应有的颜色。

旧城改造专题调研报告第4篇

十八大报告中提到“以保障和改善民生为重点，让老百姓生活的更幸福。”为了提升城市品质、改善居民生活条件，**镇把旧城改造提升工程作为城市建设的重点工程全力推进。为市民提供舒适、优雅的生活环境，让大家切实感受到社会发展带来的幸福感。十八大的胜利召开，让我们在旧城改造工作中更有信心，更有干劲，结合党的群众路线学习实践活动的开展，我们更要从细微处入手，实施精细化管理，进一步提升城市功能，让市民生活得更舒心。“

一、旧城改造背景及意义

在宏观政策上，”科学发展观“、”五个统筹“的提出都表明我国的发展目标已逐步从先前的经济效率至上，转向”和谐“、”平衡“式发展，从”以经济建设为中心“向更全面、更广泛、更综合的”经济社会全面进步“转变。反映到人民群众最直接、最关心的问题上，就是要让老百姓从这些细微处能够真真切切感受到党和政府的良苦用心，让幸福指数明显飙升。

随着城市化和工业化进程快速推进，旧城改造政策是解决城镇建设用地刚性供给造成的供需矛盾的有力手段，同时也为城市人口集聚、资金筹措、改变农城生产生活方式、改善农城人居环境提供了契机。

**镇城市化已进入发展期，城市化发展模式亟需提升转型；而另一方面城乡差距进一步扩大，城乡一体化进程缓慢，农城居民生活居住条件没得到明显改善，无法享受城市化带来的城市文明成果。这就迫切要求建立统筹城乡发展和工业反哺农业、城市支持农城的新机制。

不管是宏观政策的调整，或是新一轮规划的实施，还是城乡一体化的要求，都需要借助一系列的政策制度安排来贯彻和落实。旧城改造政策的推行，可以达到较好的政策预期。一是可打破城乡一体化进程中的土地瓶颈，拓展建设用地空间，有了用地指标也同步解决了城市建设资金不足问题。二是改善农城居民生活环境，能使配套公共服务带来的便捷惠及更多的农民。三是引导农城人口向中心城区集聚，实现建设县域中心城镇发展目标。四是提供就业机会，增加农民收入。

二、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我镇旧城缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我镇旧城名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我镇旧城人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位置、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安置协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我镇旧城改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，成为目前制约我镇旧城改造整体推进的突出问题。

三、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了旧城改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和旧城管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了旧城改造。随着城镇化进程的加快，旧城大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的旧城，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批”食租“群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持旧城农民生活的同时，也制约了旧城整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了旧城改造。一是思想观念保守落后。部分村民思想观念难以融入、适**市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到旧城改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧城改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧城改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

四、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进旧城改造。宣传发动工作是旧城改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使旧城改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进旧城改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进旧城改造。坚持旧城改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好旧城整体改造开发规划。按照”一改一个村、一改一个区片、一改一条街“的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使旧城改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进旧城改造。按照先建设安置房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的旧城自我组建开发企业改造，除部分土地用于安置村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快旧城拆迁安置和实现土地收储，合理把握旧城改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的”三赢"。

旧城改造的问题与影响分析第5篇

赵韻

摘要：随城市化进程的加快以及社会主义新农村建设的进行，建殴用地需求日趋紧张，“十一五”规划中提出的“1 8亿亩”耕地的约束性指标更意味者要严格控制建设用地占用耕地，旧城改造成为增加建设用地有效供给的重要途径。纵观旧城改造的实施情况，提出旧城改造中应该注意的问题和今后的发展方向。

随着我国城市化和工业化进程的加快，以及建设社会主义新农村任务的提出，建设用地的需求增加，就目前的情况看，建设用地的增最大多是从农村上地转化而来的。“耕地保有量保持1．2亿公顷”，是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出的约束性指标，这一目标的实现意味着“十一五”期间必须严格控制建设项目占用耕地，由此通过旧城改造增加有效的土地供给是建设项目占用土地的一条重要出路。旧城改造是城市发展发展过程中的必然选择，可以为今后城市的艮远发展预留空间，旧城一般处于城市中心，旧城改造后优化了公用设旅，改善了环境，足确保城市土地资产不断增值的必要条件。

1、旧城的特点

旧城一般位于城市中心区域，在城市发展过程中逐渐被新区包围，成为较为封闭、功能结构复杂的区域。随着城市的发展，旧城也在发生变化，其主要特点表现在：

1.1旧城位于城市的中心．区位价值高

由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩人，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。

1.2旧城生活环境较差

一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域茸目开发，起高楼，建大厦、建犬广场，盲目建设人规模开发区，靠较低的地价招商引资，而在此过程中旧城区往往被掩盖住，甚至有的地方为应付检查，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设旋也落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。

1.3旧城体现了城市的个性

城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。

此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高。旧城改造价值较高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。

2、旧城改造中存在的问题

城市旧区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，由于历史、政治和经济等方面的原因，我国城市的旧区，都或多或少的存在着布局混乱，房屋破旧，居住拥挤，交通阻塞，环境污染，市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经济和社会的发展。随着城市建设的发展，旧城改造已成为城市建设中一项很棘手的问题。一些中小城市，对旧城改造不敢问津，而竟相向城市外围扩展，一味专搞新区开发，侵占了大片郊区良田好土。造成交通和市政设旌被强制拉长，城市结构和功能出现失调。当前，中小城市旧城改造主要存在以下问题：

2.1对旧城改造认识深度不够

在确定改造项目的投资方向时，缺乏通盘考虑，投资结构与城市综合效益不相协调，使旧城改造投资重点偏移，合理性差。

2.2旧城改造利润较低

由于旧城人口、房屋密度高，房屋改造时受到高度和环境的限制，因此，使旧房屋改造出房率低，“油水”少。在这种情况下。一些投资回报率高的项目会受到开发商的青睐，但投资回报率低的那些公益项目就会受到冷落。同时，对就旧城区房屋进行大面积改造，势必对城市基础设施形成新的压力，故而使不少建设单位、开发商望而却步，使旧城改造难度大。

2.3旧城改造的方式简单、机械．缺乏战略性

对现有房屋和设旅，不是因地制宜、区别对待，而是搞“一刀切”。一些城市在旧城改造中，不重视规划，只顾地上建筑。不注意地下建筑。搞“见缝插针”零星翻建，忽视配套建设，使整个旧城改造内部相互脱节，综合效益难于提高。

2.4旧城改造中基础设施重新配置难度较大

由于旧城市政基础设旅落后。必须对基础设施进行重新配置，除去费用不提，在基础设施重新配置过程中，改造工程投资较大，时间周期长，难以对旧城市进行大手术。对城市道路的再次开挖，会影响城市交通，同时将不可避免地影响到城市居民的生活。

3、旧城改造对城市的影响

3.1经济信息影响

加快旧城改造，为城市经济发展搭建平台。如今信息时代在悄悄地来临，其引起的革命性变化正在动摇我们的文化根基，正在斑着未来建筑与城市的面貌。而都市更新与旧城改造作为可持续发展的城市建设在未来显得更为重要，是未来城市建设的主要方向。

目前城市中心区的改造主要是交通问题的解决，城市中心区是都市商业活动最繁重的地区，大部分是地价最高，土地利用最集约，由于建筑密度过大，交通拥挤，生活环境差，所以改造的重点在交通。

但在信息时代似乎交通不再成为问题，由于集中购物的减少，直接参加面对面的集中聚会和政治活动的减少，中心区的功能将发生极大的变动，它将变成休闲、娱乐的中心，部分将成为住宅区。所以现在改造的重点应该使建筑环境中越来越多的带有城市环境的功能，使建筑环境与城市环境彼此间的界面逐渐模糊，使建筑的空间逐步开放，以降低纯的使用面积。同时建立中心区的绿化系统，结合步行空间，营造良好的生活环境。

3.2政治影响

“城中村改造是城市进化中的难题，解决多方利益的同时，还需要解决城中村改造工程中遇到的实际问题。公共空间小作为城中村最为人诟病的问题，在改造过程中解决地下管线空间布局、充分利用现状管线系统和理顺地面设施与地下管线之间连接问题尤为突出。

“深圳现象”作为中国城市现象的代表，更是开启了对中国城市化探索的最佳样本。深圳用不到20年的时间完成了3次土地政策的演变，用不到10年时间完成了三种产业的发展，用不至5年造就了房价翻3番以上的局面。在这5亿人涌动的20年里，城市化吞没了深圳的大量农业用地，却没能消化掉受国家土地政策保护的农业人中的宅基地。城中村为新增的城市下层人口提供了基本的廉租住宅的同时，也为这个城市留下不少卫生、消防、治安上的毒瘤。于是，深圳市从1997年开始尝试改造城中村，并在2005年出台觫圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意贝》，将过程暂定5年，标志着旧改走上轨道，从2006年起，深圳市城中村开始大规模的改造。玖今城中村改造当中常见的两种改造模式，一是拆迁重建；例如罗湖区渔农村改造：另一种是旧城整治工程，通过工程整治，改变城中村脏、乱、差的城市面貌，并对村内市政管线、环境卫生和绿化景观进行改造。例如福田村的上沙村，都是城市村改造中成功的例子。

3.3文化影响

人性化而且具有地方特色的旧城改造日益受到重视，本文通过对具特有本土文化的广州上下九的改造工程为实例，探索了功能布局合理、浓厚地方特色的旧城改造规划设计新思路，思考如何合理进行原建筑物改造设计，从而创造一个极具地方特色，又与历史环境协调并具有新时代城市品味的新城市，从而实现历史与时代的和谐发展。

随着城市中旧城改造的步伐加快，老城区面临的一个重大问题就是保护本地的历史建筑文化和环境。在旧城改造规划过程中，如何对旧城中本土建筑文化进行有效保护，以使老城区的历史文脉在老城区改造中得以保护和延续，同时提升城市品味，成为当今评定城市有效改造规划的一个重要指标。

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，全国各地城市新区的建设越来越火热，新区建设中出现的无序开发、环境破坏、人气不足等问题也逐步受到广泛的关注。经济发展、生态节能、可持续发展、人文精神成为了讨论的焦点。因地制宜、以人为本、可持续发展、科学认真的规划设计理念是需要的。

4、旧城改造的风险管理

4.1主要风险

4.1.1政策风险

与普通的房地产开发项目不同，旧城改造项目容易受到政策因素的影响。政府为了吸引开发商往往会给予旧城改造项目各种政策照顾，例如南京市对旧城改造项目就有规划优先、税费减免、加大市政投入、拆迁保障等优惠政策。

4.1.2融资风险

旧城改造项目需要大量的资金，大规模的旧城改造项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。传统的旧城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和财力推动旧城改造项目，而在政府财政投入不足的情况下，则由政府指令银行为旧城改造项目提供贷款，但是对于大规模的旧城改造项目，仅仅依靠政府的财政投入和银行贷款显然是不现实的，而且依靠银行贷款来解决旧城改造的资金也不符合银行风险控制的要求。

4.1.3拆迁风险

与新区开发建设项目不同，旧城改造项目的显著特点就是拆迁安置问题，拆迁风险是现阶段旧城改造项目面临的重大风险。拆迁风险主要体现在两个方面，即拆迁带来的社会不稳定现象和拆迁成本的不确定性。拆迁带来的社会不稳定现象主要表现在每年我国信访部门都会接到、接待若干有关拆迁纠纷的信件和上访群众。暴力拆迁、强制拆迁、“钉子户”问题已经成为全社会关注的焦点。

4.1.4文化风险

旧城改造项目都会面临文化保护的问题，即一方面为了提高土地的利用效率要兴建高楼，另一方面众多低密度的历史文化片区需要得到保护。历史文化是城市历史的积淀，是城市的灵魂，它彰显了城市的魅力，凝结着城市的精神。如何控制项目实施的过程，避免造成对城市历史文化的破坏是旧城改造过程中需要特别关注的问题。

4.1.5组织风险

项目组织对项目能否成功起着重要作用。旧城改造项目涉及到经济、社会、文化等各方面问题，政府做为行政部门，必然会参与项目中。旧城改造项目的组织风险主要体现在政府角色的定位上。政府的主要职能是对市场机制进行补充完善，而不应该过多地干预市场运行。但是我国仍处于体制转型时期，政府往往超越自身职能权限，过多地动用行政权力干预市场的运转，比如政府过多地干预承包商和拆迁户的博弈，强制拆迁。

4.2旧城改造项目的风险对策

（1）旧城改造的政策风险对开发商影响很大，开发商一方面需要实时关注宏观政策，提前预防，另一方面需要与政府在合同中明确政策调整的责任问题，避免政策调整给自己带来过大的损失。

（2）旧城改造项目的资金来源问题可以通过建立旧城改造基金的模式吸引大量的中小企业资金、居民储蓄和拆迁居民的拆迁补偿费来解决。此外，开发商需要制定科学的资金投放计划，政府实施宏观监控。

（3）当前的拆迁矛盾主要集中在拆迁利益矛盾上，政府应当制定合理制定拆迁政策，妥善安排拆迁户。发生拆迁纠纷时，需要即时组织人员前往协调，严格禁止暴力拆迁、强制拆迁。

（4）针对当前旧城改造项目中经常发生的历史文化建筑的保护与开发的矛盾，可以借鉴国外的开发性保护的理念，运用立面主义的操作方式，对其沿街立面整旧如旧，恢复建筑本来的形态，同时通过功能置换，对老建筑进行再利用。

（5）政府应当正确定位角色，在旧城改造项目中应当在宏观上指导、监督项目的运行。政府作为社会公平的维护者，既要尊重市场规律，也要注意维护弱势群体的利益。

结语：旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关，加之当前“十一五”规划中确定的耕地约束性指标，旧城改造必成为增加建设用地有效供给的重要途径之一，在今后的城市发展过程中，必须切实以科学发展观为指导，更新观念，创新建设模式。走资源节约型、环境友好型城市发展之路。

参考文献：

[1]旧城改造项目的风险管理顾锦磊，张建坤《工程管理学报》2010年第01期

[2]信息时代的都市更新与旧城改造李友萍《建筑技术及设计》 2003年第11期

[3]旧城改造中的问题浅析左俊华，王伟《中国科技博览》2010年弟20期

[4]城市旧城改造中对文化遗产保护问题的再认识应晓音《山西建筑》2010年1月第36卷第2期